Земельный участок является недвижимым объектом

Непосредственным объектом права собственности является не земля как таковая, а земельные участки. Следует отметить, что законодатель помимо термина «земельный участок» оперирует и другими терминами: «земля», «земли», «угодья», «участки лесного фонда» и «водные объекты». Очевидно, что термины «земля» и «земли» рассматриваются в данном контексте как синонимы земельных участков. Что касается «угодий», «участков лесного фонда» и «водных объектов», то в данном случае речь идет об отдельных разновидностях земельных участков, в названиях которых указывается на их специфические особенности. Так, из названия «угодья» следует, что речь идет о землях сельскохозяйственного назначения. Когда мы говорим «участки лесного фонда» и «водные объекты», то понятно, что речь идет о земельных участках, покрытых в первом случае лесом, а во втором водой. земельный участок собственность

Обременение Недвижимости.

Существует также такое понятие, как «земельная доля», аналогу которому нет ни в законодательстве других стран, ни в законодательстве дореволюционной России. Правом на земельную долю наделялись работники сельскохозяйственных предприятий (бывших колхозов и совхозов), пенсионеры таких предприятий, а также работники социальной сферы. Таким образом, в основу определения круга лиц, имеющих право на бесплатное получение земельной доли, положен как производственный, так и социальный принцип.

Само понятие земельной доли — это идеальное понятие, однако в определенных законом случаях она может быть выделена в натуре. В частности это возможно при создании крестьянского (фермерского) хозяйства, при использовании в качестве личного подсобного хозяйства и в других случаях.

Выделяют такое отличное от земельного участка понятие, как территория, под которой понимается пространственная сфера деятельности земельного собственника, на которой он может возводить здания, строения и различные сооружения. Эта территория может использоваться и как средство производства.

В проекте ГК по-новому определяется сам земельный участок. Согласно п. 1 ст. 289 проекта ГК объектом права собственности может являться участок поверхности земли, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке, прошедший государственный кадастровый учет. По общему правилу право собственности распространяется и на находящийся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и находящиеся на нем растения.

В действующем законодательстве земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (ст. 11.1 ЗК РФ). Особенностью земельных участков является то, что их правовой режим регулируется не только нормами гражданского права, но и земельно-правовыми нормами, среди которых важнейшими являются Земельный кодекс РФ и Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, а также так называемыми природоресурсовыми кодексами (Лесным, Водным и т.д.).

Как оформить земельный участок под объектом недвижимости?

Следует прийти к выводу о том, что определение проекта является более четким и развернутым. Важнейшим признаком, которому должен отвечать земельный участок для того, чтобы он был признан недвижимостью и тем самым объектом права собственности или иных прав на землю, заключается в том, что земельный участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован. Другими словами, должны быть определены его размер, границы и местоположение, после чего он должен быть зарегистрирован в качестве объекта недвижимости (то есть произведен кадастровый учет). Как было правильно отмечено, границы земельного участка определяют территориальную и пространственную сферу осуществления прав и исполнения обязанностей их собственников, других лиц, использующих земельные участки на законных основаниях.

Таким образом, установление границ земельного участка является одним из правовых средств его индивидуализации. Описание границ земельного участка в установленном порядке и его постановка на кадастровый учет подтверждают его существование с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи. Согласно п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

В соответствии с п. 3 ст. 1 Закона о государственном кадастре недвижимости под государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Законом о государственном кадастре недвижимости сведений о недвижимом имуществе.

Согласно ст. 22 Закона о государственном кадастре недвижимости в орган кадастрового учета должны быть представлены следующие необходимые для кадастрового учета документы:

• 1) межевой план (при постановке на учет земельного участка, учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка), а также копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке (если в соответствии со статьей 38 настоящего Федерального закона местоположение таких границ подлежит обязательному согласованию и представленный с учетом настоящего пункта межевой план не содержит сведений о состоявшемся согласовании местоположения таких границ);
• 2) технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства (при постановке на учет такого объекта недвижимости, учете его части или учете его изменений, за исключением кадастрового учета в связи с изменением указанных в пунктах 15 или 16 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений о таком объекте недвижимости) или копия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (при постановке на учет или учете изменений такого объекта капитального строительства, за исключением кадастрового учета в связи с изменением указанных в пунктах 15 или 16 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений о таком объекте капитального строительства);
• 3) акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости (при снятии с учета такого объекта недвижимости);
• 4) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя);
• 5) копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий объект недвижимости (при учете изменений такого объекта недвижимости, учете адреса правообладателя или снятии с учета такого объекта недвижимости и отсутствии сведений о зарегистрированном праве данного заявителя на такой объект недвижимости в государственном кадастре недвижимости);
• 6) копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право собственности заявителя на объект недвижимости либо подтверждающего установленное или устанавливаемое ограничение (обременение) вещных прав на такой объект недвижимости в пользу заявителя (при учете части такого объекта недвижимости, за исключением случая, если заявителем является собственник такого объекта недвижимости и в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о зарегистрированном праве собственности этого заявителя на такой объект недвижимости);
• 7) копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом принадлежность земельного участка к определенной категории земель (при кадастровом учете в связи с изменением указанных в пункте 13 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений о земельном участке);
• 8) копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка (при кадастровом учете земельного участка в связи с изменением указанных в пункте 14 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений);
• 9) копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом изменение назначения здания или помещения (при кадастровом учете в связи с изменением указанных в пунктах 15 или 16 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений о таком здании или помещении).

Межевой план — это документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках. Формы кадастрового плана и кадастровой выписки установлены Приказом Минюста РФ от 19 марта 2003 г. N 66 «Об утверждении кадастровой выписки о земельном участке и кадастрового плана территории».

Для составления межевого плана необходимо провести межевание, которое определяется в соответствии с п. 3 Методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденных Росземкадастром 17 февраля 2003 г. как работы по установлению на местности границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их координат. Осуществляют межевание так называемые кадастровые инженеры.

В соответствии с п. 1 ст. 44 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» с 1 января 2011 года кадастровую деятельность в отношении земельных участков должны осуществлять только кадастровые инженеры. При этом до 1 января 2011 года такую кадастровую деятельность наряду с кадастровыми инженерами вправе осуществлять лица, обладающие на день вступления в силу Закона о государственном кадастре недвижимости правом выполнения работ по территориальному землеустройству.

А в п. 1 ст. 44 указанного Закона установлено, что кадастровые инженеры осуществляют в установленном настоящим Федеральным законом порядке кадастровую деятельность в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства с 1 января 2013 года. При этом с 1 января 2013 года и до 1 января 2014 года эту кадастровую деятельность наряду с кадастровыми инженерами вправе осуществлять органы и организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации, которые 31 декабря 2012 года имели право осуществлять государственный технический учет и (или) техническую инвентаризацию данных объектов недвижимости.

Кадастровые инженеры вправе создавать на добровольной основе некоммерческие объединения в форме некоммерческого партнерства, основанного на членстве кадастровых инженеров, в целях обеспечения условий для профессиональной деятельности кадастровых инженеров. Специфической особенностью таких организаций является обеспечение саморегулируемой организацией дополнительной имущественной ответственности каждого ее члена перед потребителями произведенных товаров, выполненных работ или оказанных услуг.

Саморегулируемая организация в обязательном порядке должна нести ответственность за неправомерные действия своих работников. Обеспечение имущественной ответственности членов саморегулируемой организации перед потребителями произведенных ими услуг и иными лицами может осуществляться либо путем создания системы личного и (или) коллективного страхования с минимальным размером страховой суммы в 30 тысяч рублей в год на каждого члена, либо путем формирования компенсационного фонда в размере не менее чем 3 тысячи рублей на каждого члена. Если же действия кадастровых инженеров будут носить умышленный характер, то речь может пойти и об уголовной ответственности.

При проведении межевых работ и принятии результата этих работ (т.е. межевого плана) особое внимание следует уделить следующему:

• — общей характеристике участка (площадь, категория земель, вид разрешенного использования);
• — конфигурации участка;
• — положению границ участка относительно объектов местности (лес, дороги, водоемы и т.д.).

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 27 Закона о государственном кадастре недвижимости орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета в случае, если необходимые для кадастрового учета документы по форме либо содержанию не соответствуют требованиям Закона о кадастре. Такими документами, подготовка которых согласно Закону о кадастре осуществляется кадастровым инженером, являются:

• — межевой план;
• — технический план;
• — акт обследования.

На основе правоустанавливающего документа на земельный участок кадастровый инженер запрашивает в кадастре недвижимости сведения о контактных адресах владельцев смежных участков и обеспечивает процедуру согласования границ.

Порядок ведения государственного реестра кадастровых инженеров утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 20 сентября 2010 г. N 444.

Спорным является вопрос о том, нужно ли рассматривать межевание в качестве необходимого элемента индивидуализации земельного участка. Согласно пункту 3.2 Правил оформления кадастрового плана земельного участка N ГЗК-1-Т.О-04-01-01, утв. Росземкадастром 10 апреля 2001 г., в определенных случаях в строку «16» раздела В.1 кадастрового плана заносится отметка «площадь ориентировочная, подлежит уточнению при межевании».

Таким образом, формально межевание не является необходимым элементом кадастрового учета. Однако судебная практика в своем большинстве придерживается мнения, что кадастровые планы земельных участков, межевание которых не осуществлялось, не являются документами, индивидуализирующими участки для совершения с ними сделок (см. Определение ВАС РФ от 31 марта 2008 г. N 1857/08).

Результаты межевания должны согласовываться с соседями. Согласование заключается в том, что они должны расписаться на акте согласования границ. В противном случае те соседи, которые не согласны с границами земельного участка, имеют право оспорить в суде процедуру межевания.

В отдельных случаях вступить в контакт с соседом-землевладельцем практически невозможно (участок заброшен и владельца найти невозможно). В таких случаях можно дать объявление о предстоящих согласованиях в местной газете, в которых публикуются официальные акты муниципальных властей. Если через месяц после публикации сосед не объявится, то границы бут считаться согласованными по умолчанию.

Границы земельного участка, не имеющего кадастрового номера (в т.ч. условного) или не прошедшего кадастровый учет, не обособлены и не выделены в натуре. Соответственно, такой земельный участок не существует как самостоятельный объект гражданских прав. До прохождения государственного кадастрового учета и присвоения кадастрового номера земельный участок не может быть признан недвижимым имуществом, обладающим признаками индивидуально-определенной вещи, и, следовательно, не может являться объектом гражданских прав.

Что касается условных номеров, то их присвоение земельным участкам было предусмотрено еще до вступления в силу Закона о государственном земельном кадастре (в настоящее время утратил силу). Условный номер присваивался земельному участку, если не были закончены работы по его кадастровому учету (п. 3 ст. 12, п. 4 ст. 18 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции, действовавшей до 16 сентября 2003 г.).

Следовательно, наличие у земельного участка условного кадастрового номера говорит о том, что участок еще не идентифицирован в качестве индивидуально-определенного имущества. Это означает, что такой участок не может быть предметом сделок.

Однако описание границ земельного участка и его постановка на кадастровый учет не обязательно влекут установление границ земельного участка на местности. В то же время, по мнению ряда ученых, установление границ земельного участка на местности — это обязательное условие для того, чтобы он стал полноценным объектом недвижимости и был включен в оборот. Такое установление границ земельного участка является одним из правовых средств его индивидуализации и идентификации как объекта права собственности и иных прав.

Местоположение границ земельного участка подлежит обязательному согласованию с правообладателями смежных участков, если в результате выполнения кадастровых работ подготавливаются документы, необходимые для учета в государственном кадастре недвижимости изменений земельного участка в связи с уточнением местоположения его границ, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости (п. 1 ст. 39 Закона о государственном кадастре недвижимости).

К числу последних согласно п. 3 ст. 39 указанного Закона относятся:

лица, обладающие смежными земельными участками на праве:

• 1) собственности (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены гражданам в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование либо юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями либо казенными предприятиями, в постоянное (бессрочное) пользование);
• 2) пожизненного наследуемого владения;
• 3) постоянного (бессрочного) пользования (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки предоставлены государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти или органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование);
• 4) аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет).

Согласно ст. 7 Закона в государственный кадастр при осуществлении кадастрового учета включаются сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе:

• 1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);
• 2) кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;
• 3) описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок;
• 4) описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;
• 5) кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение;
• 6) площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.

Осуществляет кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

Границы земельного участка устанавливаются посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ участка и деления их на части (п. 7 ст. 38 Закона о государственном кадастре недвижимости). Таким образом, речь идет только о границах по горизонтали.

Иногда высказывается мнение о необходимости установления верхних и нижних границ земельного участка . Такое предложение является трудно реализуемым. Глубина земельного участка (нижняя граница) определяется прежде всего толщиной почвенного слоя, который может различаться даже в пределах одного земельного участка. Введение нижних границ приведет к необходимости проводить соответствующие замеры, что усложнит процедуру индивидуализации и межевания земельного участка и сделает ее еще более дорогостоящей.

Определение верхних границ земельного участка также представляет определенные сложности. Прежде всего говорить о верхней границе земельного участка не совсем правильно, поскольку эта граница установлена естественным образом верхней границей поверхности земли. Другое дело, что речь может идти о верхней границе зданий и сооружений, расположенных на данном земельном участке.

Говорить об этом стоило бы только в том случае, если бы недвижимость, расположенная на земельном участке, и сам земельный участок составляли бы единое целое, участвующее в гражданском обороте (как это имеет место в законодательстве других стран). Однако земельные участки и расположенная на них недвижимость могут иметь разных собственников и, соответственно, участвовать в гражданском обороте независимо друг от друга. Поэтому верхние пределы зданий и сооружений устанавливаются не ЗК РФ, а другими правовыми актами. Так, в ст. 38 Градостроительного кодекса РФ говорится о предельной высоте зданий, строений, сооружений, установленной для определенных территориальных зон, которая согласно п. 2 указанной статьи устанавливается применительно к каждой территориальной зоне (различают производственные, жилые, зоны сельскохозяйственного назначения и т.п. зоны).

Источник: vuzlit.com

Статья 6 ЗК РФ (действующая редакция). Объекты земельных отношений

3. Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

Комментарий к Ст. 6 ЗК РФ

1. Как уже отмечалось в комментарии к ст. 1 Кодекса, земельное законодательство исходит из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю. Соответственно, и как объект земельных отношений земля выступает в этих двух качествах: в первом случае — это земля как природный объект и природный ресурс, и в этом качестве она выступает объектом регулирования, например, норм главы II Кодекса (при этом используется также термин «земли»); во втором случае — это земля как имущество и объект прав, и в этом качестве она выступает в виде конкретных земельных участков и частей земельных участков.

Земельный участок — одна из основных категорий, которыми оперируют земельное право и земельное законодательство. Его точное определение содержится в п. 2 комментируемой статьи 6 ЗК РФ. Что же касается части земельного участка, то правовая природа этого понятия нередко является предметом дискуссий, поскольку часть земельного участка, пока она не выделена в установленном порядке в отдельный участок, не может быть самостоятельным объектом имущественных прав и сделок. В ЗК часть земельного участка как объект земельных отношений упоминается только в ст. 35 в контексте части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.

В земельном законодательстве объектом прав выступают также земельные доли (см. комментарий к гл. XIV Кодекса). Комментируемая статья не рассматривает их в качестве отдельного объекта земельных отношений, поскольку земельная доля по существу представляет собой долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, т.е. объектом выступает опять же земельный участок. Однако отношения по поводу таких долей обладают существенной спецификой и являются предметом регулирования нескольких статей ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

2. ФЗ «О государственном земельном кадастре» (утратил силу с 15.02.2008 согласно ФЗ от 13.05.2008 N 66-ФЗ) определял земельный участок как часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.

Земельный участок — недвижимая вещь, а вещи согласно ст. 133 ГК могут быть делимыми и неделимыми. Земельные участки бывают как делимыми, так и неделимыми — это зависит от их размера, конфигурации, целевого назначения и разрешенного использования.

В отдельных случаях запрет раздела земельного участка установлен законом — например, в отношении земельных участков крестьянских (фермерских) хозяйств. Комментируемая статья 6 Земельного кодекса РФ конкретизирует и развивает применительно к земельным участкам норму ст. 133 ГК, согласно которой признается неделимой вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения.

Делимость земельного участка имеет принципиальное значение в случае, когда предполагается его раздел — например, между собственниками, если участок находится в общей собственности. Особенности выдела доли в праве собственности на неделимую вещь определяются правилами ст. ст. 252, 258 ГК.

Пункты 3, 4 ст. 36 ЗК РФ подробно регламентируют случаи, когда на неделимом земельном участке находится здание, которое принадлежит на праве собственности или на иных вещных правах нескольким разным лицам.

Новый комментарий с пояснениями (расшифровка) к статье 6 ЗК РФ

Статья 6 Земельного кодекса РФ определяет объекты земельных отношений.

Первый пункт статьи перечисляет основные объекты земельных отношений. К ним относятся:

1. Земля как природный объект и природный ресурс. Земля рассматривается как часть природы, охраняемая в качестве важного компонента окружающей среды и используемая в качестве ресурса для различных целей.
2. Земельные участки. Это конкретные части земной поверхности, которые выделяются для определенного использования и на которых осуществляются различные виды деятельности.
3. Части земельных участков. Земельные участки могут разделяться на части, например, для передачи их в аренду или иные формы использования.

Второй пункт статьи указывает, что данный пункт утратил силу. Это означает, что ранее содержавшиеся в нем положения более не действуют и не имеют юридической силы.

Третий пункт статьи определяет земельный участок как объект права собственности и других прав, предусмотренных Земельным кодексом. Земельный участок рассматривается как недвижимая вещь, то есть имущество, которое непосредственно связано с землей и не может быть передвижным. Земельный участок имеет индивидуально определенные характеристики, которые позволяют его однозначно идентифицировать. В некоторых случаях и в соответствии с федеральным законом могут создаваться искусственные земельные участки, то есть земельные участки, которые формируются искусственным путем, например, при землеустройстве или землеустройственном проектировании.

Таким образом, статья 6 Земельного кодекса РФ определяет объекты земельных отношений, включая землю, земельные участки и их части, а также устанавливает характеристики земельных участков и возможность создания искусственных земельных участков в соответствии с федеральным законодательством.

Источник: stzkrf.ru

2. Объекты недвижимого имущества как предметы учета ЕГРН

Земельный участок как основной объект недвижимости и предмет учета ЕГРН

Значение такого объекта, как земельный участок обуславливается, в первую очередь, экономической значимостью, так как его стоимость обычно не просто сохраняется, а неуклонно растет со временем и в условиях рыночных отношений.

Вслед за гражданским законодательством относимость земельных участков к объектам недвижимости закрепляет Земельный кодекс РФ в ч.3 ст. 6 «земельный участок … является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи». Соответственно, земельный участок может стать предметом различного рода сделок. Вне зависимости от формы собственности, разрешенного использования или целевого назначения такие объекты подлежат государственной регистрации и кадастровому учету.

Кандидат юридических наук, доцент кафедры экологического и земельного права юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова А.Л. Корнеев в своей работе обобщает имеющиеся доктринальные и законодательные определения земельного участка и определяет этот объект через восемь признаков.

1. земельный участок всегда представляет собой часть поверхности земли;

2. любой земельный участок связан с землей как планетарным явлением;

3. земельный участок обладает и количественным, и качественными характеристиками;

4. земельный участок представляет собой физически сложный, структурированный объект;

5. в составе земельного участка необходимо выделять вертикальный и горизонтальный срезы, позволяющие установить его масштабы;

6. подлежит идентификации;

7. обладает свойством делимости;

8. является объектом недвижимости.

Ранее ФЗ № 221-ФЗ, а с 1 января 2017г. ФЗ № 218-ФЗ в ст. 8 установил состав сведений (основных и дополнительных), которые включаются в кадастр об объекте недвижимости. Основные сведения: «характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект в качестве индивидуально определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков…», дополнительные сведения: «которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления. ». ЕГРН, а именно кадастр недвижимости, содержит в себе вид объекта, кадастровый номер объекта и дату его присвоения, описание местоположения, площадь, а также несколько дополнительных сведений, например, целевое значение и разрешенное использование земельного участка.

При определении земельного участка как недвижимости законодатель относит такие объекты к недвижимости в силу природы, условно — естественная недвижимость, для создания которой не потребовалось вмешательства рук человека (если не говорить о создании земельных участков искусственным путем).

При наличии основной проблемы, которая вот уже несколько десятилетий стоит перед субъектами государственного и муниципального управления, отсутствие полных актуальных сведений о земельных участках в границах РФ, ЕГРН окончательно решить эту проблему не может, так как, по сути, в ходе изменений произошел перенос сведений из одного кадастра в другой реестр.

Российское законодательство признает земельный участок исходным элементом недвижимости, будучи в большей степени уверенным в ясности такого объекта недвижимости и регулирования с ним связанным. Однако предметом споров становится группа недвижимых вещей, в состав которой входит земельный участок.

Несмотря на неоднородность недвижимых объектов, законодатель и правовой институт в целом отличает обязательную юридическую связь земельного участка и объектов, которые на этом земельном участке возведены. Такая взаимосвязь в первую очередь связана с экономической необходимостью, согласно которой становится очевидным новое единое назначение объединенной хозяйственной единицы, неразделенного блага, которое несравнимо с ценностью отдельных его объектов (земли или здания на ней, например). Единство же экономическое порождает единство юридическое — законодательство отражает в себе возможность участия в обороте взаимосвязанных вещей. Соответственно, одной из основных проблем права недвижимости в России является соблюдения принципа единства права на земельный участок и на здание или сооружение, которое на таком участке возведено. Российская практика полна примеров признания договоров недействительными по причине нарушения указанного принципа.

В вопросах «двойного» режима недвижимости ст.130 ГК РФ оказалась как никогда удачной, справедливо законодателем замечено, что к недвижимым вещам относятся земельные участки (во множественном числе) и то, что неразрывно связано с ними. То есть в единственном числе — недвижимая вещь есть земельный участок и расположенный на нем объект. Употребляя именно соединяющий союз «и» законодатель подчеркивает возможность существования одной недвижимой вещи «земли и здания».

Несмотря на такую возможность, практикующие юристы и суды игнорируют данное обстоятельство, а ст.130 ГК РФ по большей части толкуется как «к недвижимым вещам относятся земельные участки, «а также» здания, сооружения и прочее». Казалось бы, конструкция, позволяющая иметь такой составной объект и регистрировать его в таком роде необходима в случае, когда указанные объекты принадлежат одному и тому же лицу, по крайней мере, это упрощает оборот документации, помогает систематизации сведений о таких объектах. Иначе же собственник и здания, и земельного участка не имеет никаких юридических возможностей для признания здания отдельной вещью на его земельном участке, так как опять же действует принцип неразрывной его связи с земельным участком. Соответственно, когда у здания и у земельного участка один собственник, то нет смысла рассматривать возведенную на таком земельном участке постройку как отдельную самостоятельную недвижимую вещь, так как согласно принципу следования такие объекты будут восприниматься как одна недвижимая вещь: земельный участок и здание на нем.

Но ситуация меняется, когда здание принадлежит одному лицу, а земельный участок, на котором такое здание возведено, другому лицу, что вполне возможно на договорных началах, за определенную плату собственнику земельного участка. В таком случае возникает вопрос, какой статус придать лицу, который «владеет» зданием на чужом участке.

Такое лицо может приобрести достаточно прочное юридическое снование — право собственности — в случае признания его, например, «собственником здания, возведенного на чужой земле». Но для признания его таковым необходимо было бы признать сам объект — здание — в качестве отдельного объекта, отдельной вещи. Возникает другой вопрос, какой вещью данный объект будет являться.

Признание такой вещи недвижимой абсурдно с точки зрения привычного понимания воздвигаемых капитальных строений, правовед Р.С. Бевзенко, например, высказывает идею признавать такие здания самостоятельными недвижимыми вещами, юридически не связанными с земельным участком под ними.

Возможно ли это в условиях современной смешенной регистрационной системы России — вопрос остается открытым. При реализации такой идеи возникает ряд других проблем. Однако в случае примыкания российской регистрационной системы к немецкой модели, в том ее виде, в котором она задумывалась, а такая тенденция в российском правотворчестве наблюдается, позволит внедрить известную германскому праву концепцию Grundstuck (единая вещь). В отличие от российского понимания недвижимости, право Германии, по сути, исключает как таковое понятие недвижимости, а под ним, проводя аналогию, понимается существующая в Германии «модель» единого объекта права, согласно которой предполагается, что объекты, находящиеся на поверхности земли, строения, понимаются как составные части земельного участка.

Недвижимым немецкое законодательство видит только земельные участки, а также причисляются к недвижимости объекты, которые образуют составные части и вещи-принадлежности. Возникновение нового здания на земельном участке наделяет такое здание статусом составной части целого. При этом предполагается, что с одной стороны, этот объект связывается с юридической судьбой земельного участка, однако с другой стороны это не значит, что здание наверняка разделит юридическую судьбу земельного участка так же, как если бы такое здание было составной частью простой вещи. Если же здание (или другой объект) имеет свое экономическое и целевое значение, находясь только в качестве составного объекта, то существование отдельных таких объектов не допускается. Соответственно, в основе такого общего порядка и в основе всей германской системы вещного права лежит принцип необоротоспособность существенных составных частей.

В связи с изменениями с 1 января 2017 г. законодатель предоставляет новую возможность для лиц, которые одновременно являются собственниками земли и постройки на ней (а также для других правообладателей, например, для арендаторов публичной земли) инициировать комплексное развитие территории, по сути — эффективное использование территории. При этом правообладателей-участников комплексного развития законодатель стимулирует налоговыми льготами, а также снижением арендной платы. Комплексное развитие территории основывается на договорных началах правообладателей и муниципалитета по принципу разграничения полномочий по застройке и обеспечению коммунальной, социальной, транспортной инфраструктурой соответственно.

Регулирование земельного участка как объекта недвижимости в российском законодательстве описано достаточно, больший пласт проблем составляет практика применений возможностей, которые на сегодняшний день предоставляет законодатель, что нельзя сказать о таком объекте, как участки недр.

Такая отдельная категория как участки недр не была известна праву Древнего Рима, поэтому глубоких предпосылок для введения в оборот такого объекта просто напросто не сложилось. Невозможен также раздельный оборот земельных участков и участков недр в германском праве, в Германии недра являются составной частью земельного участка.

Однако, ст. 130 ГК РФ такой объект включает в общий перечень недвижимых вещей, в то время, как вопрос об оборотоспособности таких участков является спорным. Доктрина расходится в определении участков недр, так, профессор Е.А. Суханов и профессор А.П. Сергеев полагают, что участки недр относятся к вещам, ограниченным в обороте, а, например, профессор С.С.

Алексеев видит участки недр в качестве объектов, которые подчинены при обороте специальным правилам. Стоит отметить, что в России правовой режим недр регламентирован специальным законом (далее — «ФЗ № 2395-1-ФЗ»), нормы в ГК РФ же по этому поводу отсутствуют.

Специальный закон весьма ограничивает правомочия собственника земельного участка по поводу такого объекта как недры, и разрешает только конкретные виды воздействия и на определенной глубине. Юридическое сообщество расходится в понимании характера прав недропользователя и правовой природы лицензируемого пользования недрами. Например, юрист Р.С. Бевзенко отмечает, что лицензия отражает совершенно определенные субъективные права — право осуществлять пользование участком недр в определенных объемах и временных рамках. При этом существующая в российском праве лицензионная система пользования недрами так и не разъясняет как земельный участок соотносится с участком недр как объекты гражданского права, перечисленные под грифом «недвижимости» в ст.130 ГК РФ.

Кроме того, ни законодательство, регулирующее регистрационную систему недвижимости в России, ни информационная система ЕГРН технически не имеет механизма, который бы позволил зарегистрировать участок недр в качестве объекта недвижимости, более того согласно ст.1.2 ФЗ № 2395-1-ФЗ предполагается, что собственностью на недра обладает только государство.

Правовед К.С. Калиниченко, проведя анализ расширения понятия недвижимости законодателем, а именно, установив тенденцию к реструктуризации понятия недвижимости путем исключения некоторых объектов из перечня недвижимости (обособленные водные объекты, леса, многолетний насаждения — вошли в условное понимание земельного участка, исключены из первых редакций п.1 ст. 130 ГК РФ) видит перспективу в удалении из числа недвижимости такого объекта как участки недр.

По всей видимости, законодатель, ставя участки недр, земельные участки и другие объекты недвижимости в один ряд, сделал это не для предоставления в перспективе возможности регистрации объекта в качестве недвижимости и не для последующего введения этого объекта в орбиту земельного участка, а для того, чтобы подчеркнуть сингулярность собственника — государства.

Таким образом, земельный участок является основным видом недвижимого имущества, по поводу которого также возникает ряд вопросов. Предложенный здесь вариант следовать немецкой концепции, согласно которой здание, построенное на земельном участке, следует за его судьбой вовсе не наверняка, а в тех или иных случаях, отражает потребности рынка. То есть следование здания (сооружения) за судьбой земельного участка, на котором оно расположено, должно иметь место только в тех случаях, когда здание (или другой объект) не имеет своего обособленного экономического и целевого значения, соответственно является частью составного объекта согласно концепции Grundstuck.

Источник: studbooks.net