Найти и заселить жильцов в квартиру — дело немудреное. Гораздо сложнее получать стабильный доход, сохранить имущество в целостности и исключить проблемы и нервотрепку.
Одной из составляющих успешной аренды является четкое урегулирование сторонами отношений по содержанию и ремонту имущества (коробки, отделки, мебели, бытовой техники).
В этой статье мы рассмотрим ремонт в разрезе восстановления имущества, а не переделки по вкусам жильцов (это отдельная тема).
На практике отношений «собственник — жилец» каждая из сторон стремится уменьшить свои расходы, у каждого свои меры справедливости и этики, поэтому возникают конфликты по вопросу, кто должен платить за ремонт в том или ином случае.
Чтобы минимизировать данные споры, мы рекомендуем в самом начале сделки найма четко письменно определить, кто в каких случаях должен оплачивать ремонт.
Законодатель в Гражданском кодексе установил очень общую норму: капитальный ремонт делает собственник, текущий ремонт — жилец. Норма диспозитивная, то есть стороны могут договориться по-другому. Это то, что касается помещения и отделки.
Что касается имущества (мебель, бытовая техника), то здесь используются общие положения об аренде (не найма), что совпадает с положениями о найме: текущий – жильцы, капитальный собственник. Но если в отношении бытовой техники применить аналогию права «аренду транспортного средства без экипажа» ст. 644 ГК РФ, то здесь и капитальный и текущий ремонт — обязанность арендатора. Аналогию с арендой транспортного средства мы считаем более уместной, т.к. общие положения об аренде скорее относятся к аренде помещений, а не технически сложного движимого имущества.
В отношении капитального ремонта при ремонте коробки и отделки мы так же солидарны – это обязанность собственника. Что касается ремонта движимого имущества (мебели и бытовой техники), то здесь мы используем диспозитивное право (или аналогию с арендой транспорта) и капитальный и текущий ремонт – обязанность жильцов. Все потому, что на практике отделить капитальный ремонт от текущего в отношении дивана или стиральной машинки очень и очень не просто, опять возникнут споры. Немаловажно, что в этом случае жилец будет более бережно относиться к арендованному имуществу. В противном случае, если ремонт осуществляет собственник, повышаются риски повреждения имущества в результате небрежной эксплуатации.
Указанная выше позиция применяется нашей компанией (Хозяин Сервис) с оговоркой. Действительно, может произойти поломка довольно дорогостоящая и вменять ответственность жильцу не справедливо и чревато расторжением сделки.
Мы рекомендуем добавлять в договор норму о том, что стороны вправе пересмотреть и распределить финансовую ответственность в отдельных ситуациях. В данном случае роль регулятора выполняем мы как агентство, а если собственник работает напрямую, то сам должен с позиции справедливости применять эту норму.
В общем вместо не эффективного распределения обязанности производить текущий и капитальный ремонт мы рекомендуем весь ремонт движимого имущества возложить на жильца и оставить сторонам возможность по обоюдному соглашению менять ответственность в конкретном случае.
Кроме того мы рекомендуем устанавливать тестовый период. Если поломка произойдет в указанный период по причине естественного износа, то ремонт осуществляет собственник.
Тестовый период важен, т.к. собственник может не знать о неработоспособности имущества. В наших сделках такой период составляет 15 дней.
Иная ситуация возникает при повреждениях в результате непреодолимой силы. В данном случае, оглядываясь на обычаи, существующие на рынке, обязанность по ремонту мы в своих договорах вменяем собственнику. Только в этом случае жилец должен доказать, что непреодолимая сила имело место быть, иначе каждый перегоревший прибор или лампочка могут
обосновываться скачком электричества. В качестве доказательства можно привлечь соседей к показаниям или сослаться на ураган, который бушевал в округе.
Безусловно, применять данные нормы в договоре стоит с оглядкой на конкурентную стоимость найма квартиры.
Кроме того не забывайте про понятие меры. Естественного износа имущества при сдаче квартиры в наем не избежать. И бороться за каждую царапину, конечно, не стоит.
Однако именно подробное определение этих позиций в договоре позволит избежать споров и защитить собственника, когда это действительно потребуется.
И еще момент. Не забывайте про подробный передаточный акт с использованием фото или видеосъемки. Без него указанная выше информация может оказаться бесполезной.
Мы подготовили для Вас формулировки для использования в договоре найма. Пользуйтесь на здоровье:
ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ПО СОДЕРЖАНИЮ ПОМЕЩЕНИЯ И ИМУЩЕСТВА:
Наниматель в течение всего срока Договора обязан поддерживать надлежащее состояние Имущества, включая осуществление текущего и капитального ремонта.
Текущий ремонт Помещения является обязанностью Нанимателя. Текущий ремонт Помещения производится после согласования с Наймодателем.
Капитальный ремонт Помещения является обязанностью Наймодателя. Под капитальным ремонтом понимается ремонт капитальных конструкций и коммуникаций.
Исключается ответственность Нанимателя за техническое повреждение Имущества в результате естественного износа, произошедшее в течение 15 календарных дней с момента передачи Помещения и имущества в наем. При пролонгации Договора данное исключение не применяется.
Ремонт при повреждениях, возникших в случае воздействия обстоятельств непреодолимой силы (стихийного бедствия, скачка электричества, изменение давления воды), является обязанностью Наймодателя. На Нанимателя возлагается обязанность по доказательству воздействия обстоятельств непреодолимой силы. В случае отсутствия таких доказательств
ответственность несёт Наниматель.
Заявка на услугу
Подписывайтесь
на наш чат-бот
Полезная информация об аренде жилья и о нашей работе
Источник: hozyain.pro
Текущий ремонт объекта аренды как обязанность арендатора (Белов В.)
Настоящая статья посвящена вопросам, связанным с неисполнением арендатором обязанности по проведению текущего ремонта в отношении объекта аренды, а также моделям поведения арендодателя в такой ситуации.
Необходимость и заинтересованность арендодателя в проведении арендатором текущего ремонта объекта аренды продиктованы тем, что договоры аренды относятся к разновидности возвратных обязательств, по которым должник обязан возвратить ранее полученный объект кредитору, поскольку предполагается, что по прекращении договора аренды арендодатель будет обладать возможностью продолжить эксплуатацию указанного имущества по его назначению.
Между тем на практике часто возникают ситуации, при которых арендатор не исполняет обязанности по проведению текущего ремонта в отношении объекта аренды, что нарушает интересы арендодателя. В связи с этим представляется актуальным в рамках настоящей статьи разобраться, какие виды моделей поведения могут быть реализованы арендодателем для защиты им собственного интереса.
Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя в связи с непроведением арендатором текущего ремонта, как показывает судебная практика, возможно только в следующих случаях:
1) стороны по тексту договора аренды указали, что обязанность по проведению текущего ремонта является существенным условием договора (статья 432 ГК РФ);
2) стороны прямо по тексту договора закрепили право арендодателя на расторжение договора аренды в случае неосуществления арендатором текущего ремонта .
———————————
Пункт 25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.
В остальных случаях суды отказывают в удовлетворении требований арендодателя по указанному основанию. Аналогичная позиция усматривается в следующем судебном деле: «. Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что судом не дана оценка доводу истца о непроведении арендатором текущего ремонта арендованного здания, обязанность по проведению которого возложена на него подпунктом «г» п. 2.2 договора, что, по мнению арендодателя, является существенным нарушением договора, является несостоятельной в силу п. 5.2 договора и ст. ст. 450, 619 ГК РФ, поскольку данное обстоятельство не является основанием для расторжения договора. » .
———————————
Постановление ФАС Уральского округа от 18.06.2004 N Ф09-1792/04-ГК по делу N А47-8510/03 // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс»: [Электронный ресурс]. Компания «КонсультантПлюс».
В случае если расторжение договора аренды невозможно или указанное соглашение уже утратило свою силу, существуют иные три возможные модели поведения арендодателя, благодаря которым он может тем или иным способом добиться получения объекта аренды, в отношении которого проведен текущий ремонт.
1. ПОНУЖДЕНИЕ АРЕНДАТОРА ОБ ИСПОЛНЕНИИ ТЕКУЩЕГО РЕМОНТА В НАТУРЕ
Иск о понуждении исполнения обязательства в натуре предусмотрен статьей 12 ГК РФ. Несмотря на то обстоятельство, что суды крайне неохотно идут на удовлетворение такого рода требований, в судебной практике встречаются соответствующие судебные акты, удовлетворяющие требования арендодателя о понуждении арендатора к проведению текущего ремонта объекта аренды. Так, в одном из дел суд удовлетворил требование истца о понуждении выполнения ремонтных работ в отношении объекта договора аренды, поскольку ответчик не выполнял обязанности, предусмотренные статьей 616 ГК РФ. «. Истцом также заявлено требование об обязании ответчика в срок до 28 февраля 2016 года произвести ремонт арендуемого помещения — бассейна (NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 согласно экспликации к поэтажному плану Литер Б), расположенного на четвертом этаже гостиничного комплекса «Полярная звезда» по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, пр. Ленина, 24, согласно акту осмотра технического состояния помещений от 27 апреля 2015 года. . 27 апреля 2015 года при участии представителей истца и ответчика составлен акт осмотра технического состояния помещений, согласно которому выявлены следующие недостатки:
— ненадлежащее состояние сантехнического оборудования душевых, отсутствуют держатели душевых леек, в туалете отсутствует крышка от бачка унитаза, сиденье для унитаза, держатель для туалетной бумаги;
— трещина на стеклопакете входной двери в помещение бассейна;
— на дне бассейна частично отсутствует керамическое покрытие (мозаика);
— протечка стен и потолка технического этажа бассейна, осыпалась штукатурка, требуется косметический ремонт общей площади 30 кв. м.
. Истец выполнение указанных работ отрицает, акт об устранении недостатков сторонами не составлялся. При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для признания необоснованным вывода суда первой инстанции о недоказанности ответчиком факта проведения ремонтных работ в арендуемом помещении и устранения выявленных в акте осмотра недостатков. Следовательно, требования истца в части обязания ответчика произвести ремонт в арендуемом помещении правомерно удовлетворены судом первой инстанции. » .
———————————
Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2016 N 04АП-7375/2015 по делу N А58-4169/2015 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс]. Компания «КонсультантПлюс».
2. ВЗЫСКАНИЕ СТОИМОСТИ ТЕКУЩЕГО РЕМОНТА
Данная модель поведения арендодателя основывается на документальных доказательствах факта неисполнения арендатором обязанности по проведению текущего ремонта, а также подтверждении сметной стоимости расходов, которые будет вынужден понести арендодатель в будущем, чтобы выполнить текущий ремонт за арендатора. Таким образом, указанная модель поведения имеет схожую конструкцию с взысканием будущих убытков.
Практическая реализация приведенной модели поведения находит свое подтверждение в следующем судебном деле. «. Как установлено судами и следует из материалов дела, банк с 1999 года по 06.03.2013 арендовал у общества нежилое помещение по адресу: г. Тюмень, ул. Новгородская, 10. Сторонами заключались договоры аренды указанного нежилого помещения, подписывались акты приема-сдачи помещений.
Последний договор аренды нежилого помещения стороны заключили 01.07.2012. Пунктом 2.2.4 договора аренды стороны предусмотрели, что арендатор обязуется поддерживать помещение в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт помещения и нести расходы по его содержанию. Договор аренды от 01.07.2012 расторгнут сторонами с 04.03.2013.
Требование истца о производстве текущего ремонта ответчиком оставлено без удовлетворения. В акте приема-передачи от 06.03.2013 истец отразил состояние помещения, которое требует текущего ремонта, а ответчик со своей стороны считал, что необходимость в проведении такого ремонта отсутствует.
Судами установлено, что в договоре аренды (пункты 2.2.4) стороны предусмотрели обязанность арендатора поддерживать помещение в исправном состоянии, производить за свой счет его текущий ремонт и нести расходы по содержанию помещения. В связи с этим суды верно констатировали, что обязанность по поддержанию помещений в исправном состоянии и проведению текущего ремонта ответчиком должна была исполняться в течение всего периода владения и пользования спорными помещениями, составляющего более 10 лет. В рамках настоящего дела проведена оценка рыночной стоимости ремонтно-восстановительных работ в нежилом помещении общей площадью 257,80 кв. м, расположенного на первом этаже здания по адресу: г. Тюмень, ул. Новгородская, 10, по состоянию на 30.04.2013. Согласно отчету N 18 общая стоимость ремонтных работ в указанном помещении составила 792 141 руб. Суд, установив, что арендатор после прекращения договора аренды возвратил арендодателю помещение в ненадлежащем состоянии, правомерно удовлетворил требование истца, взыскав с ответчика стоимость ремонтных работ, необходимых для восстановления нарушенного права общества. » .
———————————
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.01.2014 по делу N А70-5315/2013 // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс»: [Электронный ресурс]. Компания «КонсультантПлюс».
Также см.: Определение ВАС РФ от 14.04.2014 N ВАС-4651/14 по делу N А70-5315/2013 // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс»: [Электронный ресурс]. Компания «КонсультантПлюс».
3. ВЗЫСКАНИЕ РАСХОДОВ, ПОНЕСЕННЫХ АРЕНДОДАТЕЛЕМ В СВЯЗИ С ПРОВЕДЕННЫМ ТЕКУЩИМ РЕМОНТОМ
Подытоживая, необходимо отметить, что потребность и заинтересованность в проведении текущего ремонта объекта договора аренды продиктована, прежде всего, сущностью аренды как возвратного обязательства, поскольку по договору аренды стороны изначально предполагают, что имущество передается арендатору на срочной возмездной основе с последующим возвращением арендодателю, который по расторжению договора аренды будет обладать возможностью использовать указанное имущество по назначению.
Список использованных источников
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (в ред. от 29.06.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2015) // Собрание законодательства РФ. 29.01.1996. N 5. Ст. 410.
2. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.
3. Определение ВАС РФ от 14.04.2014 N ВАС-4651/14 по делу N А70-5315/2013 // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс»: [Электронный ресурс]. Компания «КонсультантПлюс».
4. Определение Верховного Суда РФ от 17.06.2015 N 305-ЭС15-7224 по делу N А40-84958/2014 // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс»: [Электронный ресурс]. Компания «КонсультантПлюс».
5. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.01.2014 по делу N А70-5315/2013 // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс»: [Электронный ресурс]. Компания «КонсультантПлюс».
6. Постановление ФАС Уральского округа от 18.06.2004 N Ф09-1792/04-ГК по делу N А47-8510/03 // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс»: [Электронный ресурс]. Компания «КонсультантПлюс».
7. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.03.2015 N Ф05-1931/2015 по делу N А40-84958/14 // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс»: [Электронный ресурс]. Компания «КонсультантПлюс».
8. Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2016 N 08АП-14672/2015 по делу N А70-10103/2015 // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс»: [Электронный ресурс]. Компания «КонсультантПлюс».
Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2016 N 04АП-7375/2015 по делу N А58-4169/2015 // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс»: [Электронный ресурс]. Компания «КонсультантПлюс».
Источник: xn—-ctbbdccf4eebbnlpq5kj.xn--p1ai
Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;потребовать соответственного уменьшения арендной платы;потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Комментарий к статье 616 ГК РФ
Капитальный ремонт по общему правилу заключается в восстановлении целостности имущества, т.е. в замене конструкции вещи или ее основных составных частей в связи с их существенным износом или разрушением, и требует значительных затрат, не соизмеримых с доходами арендатора от использования имущества. В нормативных (правовых и технических) актах по статистике, строительству, бухгалтерскому учету, а также в соглашении сторон перечень работ, относимых к капитальному ремонту того или иного имущества, может быть уточнен; в противном случае спор о характере ремонта подлежит разрешению в судебном порядке с привлечением экспертов. При этом указание в акте приема-передачи арендованного имущества на его существенные недостатки само по себе не означает возложения на арендатора бремени несения расходов по капитальному ремонту указанного имущества (п. 21 письма ВАС N 66).
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью — в разумный срок. Установление данного срока — в интересах арендатора, так как в период проведения капитального ремонта, очевидно, пользование предметом аренды будет невозможно или существенно ограничено.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Если же имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом (см. коммент. к ст. 620 ГК).
Текущий ремонт практически определяется как исправление повреждений и ухудшений имущества, не подпадающее под понятие капитального ремонта, т.е. не заключающееся в восстановлении целостности имущества в связи с его существенным износом и не требующее значительных затрат, несоизмеримых с доходами арендатора от использования имущества.
Как правило, текущий ремонт выражается в систематическом проведении работ по предупреждению преждевременного износа имущества и по устранению возникающих мелких неисправностей. Законом или договором может быть предусмотрено переложение бремени текущего ремонта на арендодателя (например, по договору аренды транспортного средства с экипажем — см. коммент. к ст. 634 ГК).
Другой комментарий к статье 616 Гражданского Кодекса РФ
Содержание имущества в пригодном состоянии подразумевает действия, направленные на соблюдение технического регламента конкретного объекта аренды. Так, безопасная эксплуатация транспортного средства требует регулярного технического осмотра, обеспечения его необходимыми горюче-смазочными материалами. Соответствующая нормативно-техническая документация устанавливает для каждого объекта аренды свой безопасный режим эксплуатации.
Законодатель разделил обязанности по проведению ремонта между арендатором и арендодателем. Согласно п. 1 комментируемой статьи арендодатель несет обязанность по производству капитального ремонта имущества. Под капитальным ремонтом понимается проведение работ по обновлению (замене) и восстановлению основных конструктивных элементов объекта аренды в связи с их износом. В транспортном средстве либо ином конструктивно сложном объекте это может быть замена значительного числа и (или) наиболее важных, дорогостоящих элементов механизма.
Проведение капитального ремонта требует значительных расходов и, как правило, осуществляется за счет амортизационных отчислений, включенных в арендную плату. Распределение расходов на производство капитального ремонта может быть иным: по соглашению сторон указанные расходы могут быть отнесены на счет арендатора или распределены между арендатором и арендодателем.
На практике данный вопрос решается с учетом конкретного вида имущества, срока аренды, размера арендной платы. Законодатель освободил арендодателя от обязанности производить капитальный ремонт транспортных средств при их аренде без экипажа (ст. 644 ГК) и предприятия как имущественного комплекса (ст. 661 ГК).
Сроки проведения капитального ремонта устанавливаются соответствующими нормативными актами, а при их отсутствии — соглашением сторон. В любом случае срок проведения капитального ремонта должен быть разумным, соответствовать срокам, которые обычно требуются для проведения аналогичного ремонта подобного вида имущества в таких же (близких) условиях.
2. Комментируемая статья защищает интересы арендатора в случае неисполнения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта. Выбор способа защиты зависит от усмотрения арендатора.
Во-первых, арендатор вправе самостоятельно произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость этого ремонта или зачесть эти средства в счет арендной платы. Указанное право возникает при соблюдении двух условий: а) капитальный ремонт должен быть вызван необходимостью (или установлен законом, договором); б) расходы на производство ремонта должны быть разумными.
Во-вторых, арендатор может потребовать соответственного уменьшения арендной платы.
В-третьих, арендатор вправе потребовать расторжения договора. При этом на арендодателя возложена обязанность по требованию арендатора возместить убытки (реальный ущерб и упущенную выгоду), вызванные нарушением обязательств.
Под текущим ремонтом понимается проведение работ, направленных на предупреждение преждевременного износа имущества. Как правило, это работы, не требующие больших затрат. Например, текущий ремонт помещений подразумевает побелку, окраску, ремонт или замену незначительных деталей санитарной техники и т.д.
Разграничение работ по видам ремонта проводится в технической документации соответствующего объекта аренды. Если таковая отсутствует, то перечень работ по разграничению текущего и капитального ремонта должен быть указан в договоре аренды. При его отсутствии в спорных случаях данный вопрос решается судом.
Последствия неисполнения арендатором обязанности по содержанию арендованного имущества надлежащим образом предусмотрены ст. 619 ГК РФ.
От ремонта следует отличать улучшения имущества, произведенные арендатором, которые не установлены договором (правовым актом) и не вызваны необходимостью. Возмещение стоимости этих улучшений регулируется ст. 623 ГК РФ.
Если у вас возникли вопросы по статье 616 ГК РФ, вы можете получить консультацию юристов нашего сервиса.
Задать вопрос можно через форму связи или по телефону. Первичные консультации бесплатны и проводятся с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.
Источник: rugkrf.ru