Заработок на продаже квартир с ремонтом

Казалось бы, уж про квартирный вопрос мы знаем все. Но, как выяснилось, есть мифы, в которые многие искренне верят.

Обновленное жилье притянет покупателя

Конечно, нужно, чтобы выставленная на продажу квартира смотрелась прилично. Но эксклюзивный ремонт очень редко становится мотивирующим фактором для покупателя.

— Квартира с ремонтом продастся быстрее, но ненамного дороже, чем без ремонта. Ремонт вы окупите, только если потратились лишь на обои, причем поклеите их своими силами. Если квартира требует серьезных вложений, оставьте все как есть, — рекомендует дизайнер Алена Санаева.

Перед продажей из дома не нужно увозить все. Желательно оставить шторы и люстру. Так квартира будет выглядеть уютнее и располагать потенциальных покупателей к себе.

ПЕРЕПРОДАЖА КВАРТИР КАК БИЗНЕС. СКОЛЬКО МОЖНО ЗАРАБОТАТЬ? ФЛИППИНГ ПО-РУССКИ.

Цены скоро рухнут

Кризис сыграл на руку покупателям квартир. Жилье — и вторичное, и новостройки — подешевело почти во всех городах. По данным компании «Инком», около 90% квартир сейчас продают в среднем на 15% дешевле, чем год назад. Тем не менее совсем обрушиться рынок недвижимости, когда квартиры будут отдавать в полцены, не может. По той простой причине, что жить где-то людям надо будет.

А значит, покупательский спрос сохранится.

Всегда будет дорожать

Тоже неверно! Цена квартир — величина нестабильная. Например, в 2007 году вторичка подорожала примерно на 9%, а в 2008-м — на 34%! Потом, по данным «Инкома», все пошло в противоположном направлении: в 2009 году жилье подешевело на 16%. В 2011 году цены вновь подросли, а в 2015-м начали снижаться, что происходит и до сих пор.

Так что покупать квартиру с инвестиционными целями (в надежде потом перепродать подороже) — весьма сомнительное предприятие.

Большая скидка у застройщика — плохо

Казалось бы, логика в этом есть. С чего бы продавать квартиры дешевле?

— Ни один застройщик не будет работать себе в убыток. Просто в низкий сезон многие компании прибегают к политике скидок и специальных предложений, — поясняет вице-президент ГК «Инград» Павел Черкасов.

Нормально, когда дается скидка 10% на не слишком ликвидные объекты (например, расположенные в районе, который не пользуется особой популярностью). Дисконт, превышающий 10%, должен насторожить.

Хорошо купить, а потом сдавать

Возможно, раньше так и было. Да и то только в больших городах. Сейчас снять однушку в столице можно всего за 25 тыс. руб. в месяц. В регионах — за 8 — 10 тысяч.

— Средняя доходность такой операции, как покупка квартиры в столице для сдачи в аренду, составляет около 5% годовых. В то же время, если положить деньги на депозит в банке, можно получить 7%, — отмечает директор Aktivo Артур Устимов.

Как можно заработать деньги на перепродаже квартир в новостройках

Рис.: Катерина МАРТИНОВИЧ

КСТАТИ

Дисконт на номер 13

— Стереотипы, приписывающие мистические свойства числу 13, приводят к тому, что квартиры с этим номером реализуются значительное медленнее, чем другие. Поэтому часто их продают с дисконтом, — рассказывает руководитель отдела «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко.

ЕСТЬ ВОПРОС

Аренда или ипотека?

Когда нужно решать квартирный вопрос, а денег на покупку жилья нет, возникает дилемма: что лучше — покупать или арендовать.

Есть некоторые доводы в пользу ипотеки. Да, это своя крыша над головой, постоянная регистрация и как бы сбережения (то есть вы не прокутите деньги, а будет законопослушно каждый месяц относить их в банк). Но не спешите бежать за кредитом. Очень часто аренда оказывается выгоднее.

Беря ипотеку, вы всегда переплачиваете банку. Например, взяли кредит на 3 млн. под 12% на 15 лет, а вернете 6,4 млн. Из них 3,4 млн. отдадите как проценты. При сумме в 1,5 млн. размер переплаты составит 1,7 млн. руб. Приличные деньги!

Сейчас время нестабильное. Работа в любой момент времени может исчезнуть, а доходы — сократиться. Чем тогда будет платить? Банки рассказывают о кредитных каникулах, которые дают возможность на некоторое время уменьшить ежемесячный платеж, увеличив срок кредитования. Но их сделают только тем заемщикам, которые смогут доказать, что скоро их доходы восстановятся.

Кроме того, долг в итоге все равно придется возвращать полностью, а размер переплаты по нему из-за кредитных каникул увеличится.

Недвижимость дешевеет. Это значит, что если вы не сможете платить и решите продать ипотечную квартиру, то по той же цене сделать это не сумеете. А если у вас был низкий первоначальный взнос, можете еще остаться должны банку.

От арендной квартиры можно в любой момент отказаться, а ипотечное ярмо вы будете нести как минимум 10 лет. Это означает отсутствие финансовой мобильности. То есть, например, всегда можно переехать в арендную квартиру подешевле, а вот постоянно менять ипотечную квартиру не получится.

Помимо ежемесячных платежей банку, ежегодно надо будет платить страховку. Например, при кредите в 3 млн. она составляет около 20 тыс. руб. Сумма внушительная. Самое обидное здесь то, что страховка — не гарантия защиты. Случись что с заемщиком — страховую выплату еще попробуй получи.

Просто страховые компании платят кредитным организациям за каждого привлеченного клиента. В результате банки отказывают в выдаче кредита без страховки или существенно повышают процентную ставку по нему.

При ипотеке нужен как минимум 20% первоначальный взнос, который есть не у всех.

Ставки на аренду снижаются, и можно найти неплохие весьма доступные квартиры в приглянувшемся районе города.

Аренда дешевле ипотеки. Разницу можно откладывать, переводить в валюту и копить.

ЕЩЕ МИФ

Без риэлтора не справиться

А вот и нет. Немного терпения и знаний — и вам не придется кормить посредников. В интернете есть сайты с объявлениями о продаже недвижимости. Самые популярные — cian, irr, winner. Никаких эксклюзивных баз у риэлторов нет. Они могут посмотреть те же самые варианты на этих сайтах, ну и позвонить по ним, сэкономив ваше время.

Только и всего. Также в обязанности риэлторов входит проверка документов на квартиру.

— Но как показывает практика, 5 — 7% агентств недвижимости халатно проверяют документы. Даже оформление сделки в разрекламированном агентстве недвижимости — не гарантия чистоты приобретаемой квартиры, — информирует директор агентства недвижимости «Вавилон» Марина Гурянова.

Проверять юридическую чистоту квартиры может не риэлтор, который зачастую не имеет профильного образования, а юрист по недвижимости. Кстати, никакой ответственности за сделку (если в будущем окажется, что с квартирой что-то не так) ни тот, ни другой не несут.

Зато проверку под силу сделать самим. Нужно запросить правоустанавливающие документы. Это бумаги, которые показывают, на основании чего продавец владеет квартирой (договор купли-продажи, долевого участия, дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство). На них должна быть отметка Росреестра о регистрации перехода права собственности на квартиру.

Желательно, чтобы это право появилось больше чем три года назад. Обычно срок исковой давности по сделкам составляет три года. То есть, если квартира была приобретена с какими-то нарушениями, шансов оспорить их в более позднее время будет меньше.

Если вы не уверены в том, что сможете осилить такую «бумажную работу», то можно обратиться к услугам специалистов. Это будет дешевле, чем полное сопровождение сделки (с подбором квартир и выездом на просмотры). Например, в Москве при покупке однушки вы заплатите агентствам недвижимости за весь цикл работ около 200 тыс., а только за проверку документов почти в три раза меньше. В регионах эти процедуры обойдутся в 50 тыс. и 10 тыс. соответственно.

Топ-5 городов, где больше всего подешевела недвижимость

В ТЕМУ

«ДА ЭТО ЖЕ ГРАБЕЖ!»

Риэлторы цену себе знают. Хотя никакой ответственности за то, что ваша сделка пройдет легко и купленную квартиру у вас потом не отсудят, они не несут.

Агентства по сопровождению сделок с элитным жильем дерут аж 4% от суммы сделки. Обычные же столичные агенты по недвижимости берут за сопровождение сделки фиксированную сумму: 180 — 200 тыс. руб. Сюда входит поиск квартиры, ваши совместные выезды на просмотр понравившихся вариантов, проверка документов и помощь в составлении договора. Можно рассмотреть и более бюджетный вариант — за 100 тыс. Сюда входит только проверка документов. (подробности)

Возрастная категория сайта 18 +

Сетевое издание (сайт) зарегистрировано Роскомнадзором, свидетельство Эл № ФС77-80505 от 15 марта 2021 г.

ГЛАВНЫЙ РЕДАКТОР — НОСОВА ОЛЕСЯ ВЯЧЕСЛАWowНА.

ШЕФ-РЕДАКТОР САЙТА — КАНСКИЙ ВИКТОР ФЕДОРОВИЧ.

АВТОР СОВРЕМЕННОЙ ВЕРСИИ ИЗДАНИЯ — СУНГОРКИН ВЛАДИМИР НИКОЛАЕВИЧ.

Сообщения и комментарии читателей сайта размещаются без предварительного редактирования. Редакция оставляет за собой право удалить их с сайта или отредактировать, если указанные сообщения и комментарии являются злоупотреблением свободой массовой информации или нарушением иных требований закона.

АО «ИД «Комсомольская правда». ИНН: 7714037217 ОГРН: 1027739295781 127015, Москва, Новодмитровская д. 2Б, Тел. +7 (495) 777-02-82.

Исключительные права на материалы, размещённые на интернет-сайте www.kp.ru, в соответствии с законодательством Российской Федерации об охране результатов интеллектуальной деятельности принадлежат АО «Издательский дом «Комсомольская правда», и не подлежат использованию другими лицами в какой бы то ни было форме без письменного разрешения правообладателя.

Источник: www.kp.ru

Как подготовить квартиру к продаже и получить больше денег: советы экспертов

Продать или сдать квартиру быстро и дорого — тот еще квест. Нужно ли делать ремонт или можно обойтись обычной уборкой? Достаточно ли фото, снятых на телефон, или придется обращаться к профессионалу? Как составить объявление? Мы поговорили с хоумстейджерами и экспертами в сфере недвижимости о том, как подготовить квартиру к продаже или аренде.

Ошибки, которые совершают владельцы при продаже квартир

• Плохие фото: недостаточное освещение, зашторенные окна, размытые снимки. Сразу на уровне подсознания у потенциального покупателя возникает отторжение, нет желания разбираться, что на самом деле в этой квартире.
• Визуальный шум в кадре: личные вещи, заставленность, загроможденность, узоры на обоях, коврах, шторах.
• Неактуальный, устаревший ремонт, когда квартиру сложно привести в чувство без вложений: многоуровневые потолки, сложные гипсокартонные конструкции.

«Потенциальный покупатель или арендатор обращает внимание на ремонт, функциональность помещений и работоспособность техники, — говорит директор вертикали «Ипотека и недвижимость» Банки.ру Артур Ахметов. — Поэтому при подготовке жилья к сдаче в аренду или продаже стоит выделить именно то, что может быть интересно смотрящему».

Хоумстейджинг

Хоумстейджинг (от английского Home Staging — «инсценировка дома») — это подготовка недвижимости к продаже или аренде с учетом психологических, эстетических и маркетинговых принципов. В России под этим понятием часто подразумевается клининг и косметический ремонт. Хоумстейджеры могут использовать разные техники: дехламизация, уборка, зонирование пространства, освещение, колористика и др.

Подготовка квартиры к продаже или аренде

Когда нужно делать ремонт

Ремонт необходим, когда состояние квартиры не позволяет в ней жить сразу после покупки. Этот фактор для покупателей, готовых платить максимальную стоимость, решающий, считает CEO компании HSprofi Евгения Кузьминых.

При этом дорогой и обстоятельный ремонт необязателен, говорит Макар Пархомчук, генеральный директор сервиса аренды жилья Rento. Главное, чтобы помещение выглядело аккуратно, вся сантехника работала:

«Можно освежить краску на стенах. Беспроигрышное решение — нейтральные светлые цвета и пыльные оттенки. Проверить состояние санузлов и кухни. Возможно, обновить эмаль ванны, а чрезмерно веселую плитку в туалете покрасить. Заменить засаленные выключатели и потемневшие розетки».

От чего стоит избавиться

Эксперты советуют убрать личные вещи и все, что портит общее впечатление от цветового решения.

«Все яркое и пестрое часто выглядит безвкусным. Очень дешевит интерьер пластик», — говорит Евгения Кузьминых.

«Нужно создать ощущение чистоты, новизны, свежести, убрать визуальный шум, — говорит Мари Макушева. — «Продается светлая просторная квартира» — так начинается половина объявлений на ЦИАН. Поэтому вытаскиваем свет и пространство — убираем лишнюю мебель, в первую очередь стенки, серванты, комоды и лишние шкафы».

«Потенциальным жильцам легче увидеть свою жизнь на новом месте, если в квартире нет следов присутствия прошлых жильцов, например, личных вещей, мебельных излишеств, — говорит Макар Пархомчук. — Лучше убрать старые занавески, коллекции сервизов и прочие дорогие сердцу безделушки, захламляющие пространство. Сделать генеральную уборку, чтобы не отпугнуть пыльными вытяжками и заляпанными окнами».

«Продавцы часто говорят: «Вы все равно будете делать ремонт, зачем нам что-то менять или ремонтировать? Лишняя трата денег». Однако в старое, сломанное, грязное покупатель не влюбится, это его скорее оттолкнет, — говорит Артур Ахметов. — Поэтому в квартире, в которой не было ремонта, можно все снять, оставив бетонные стены, вскрытый пол и пустые комнаты без мебели и техники. Пространство станет привлекательнее, потенциальный покупатель сможет представить, как обставить комнаты и какие цветовые решения использовать».

Что добавить в квартиру

Стоит показать покупателю функциональность пространства: обозначить обеденную, гостевую и рабочую зоны, удобные места для хранения. Ориентир — стандартные номера гостиниц, говорит Макар Пархомчук:

«Чтобы оживить интерьер, можно использовать базовый однотонный текстиль и предметы декора: покрывала, декоративные подушки, пледы. Почти любую квартиру можно преобразить с помощью света. Сделать упор на точечном освещении: торшеры, настольные лампы, гирлянды помогут создать уютную атмосферу».

«Главное — это дополнительное освещение. Оно сделает 70% работы. Свет выполняет очень важную роль, благодаря ему квартира превращается в интересную сцену, на которой возможны различные сценарии проживания. А это первый признак многофункционального пространства, идеологию которого заложила Ikea», — считает Евгения Кузьминых.

Ковер уместен там, где нужно создать атмосферу мягкости, комфорта и тепла. Живые цветы освежат внешний вид квартиры, но нужно менять воду в вазах перед показами.

«Важна и сама расстановка мебели. Основное отличие трендового и комфортного интерьера от любительского — расположение обеденной группы, мягкой мебели, рабочего стола. Хоумстейджер отодвинет от стен все, что только можно. И создаст решение в духе времени. А это именно то, чего часто не достает вторичному жилью», — говорит Евгения Кузьминых.

«Сначала нужно привести квартиру к состоянию «чистый лист». После — декорировать: выбрать базовые постеры, вазы, текстиль, которые гармонируют между собой и не имеют ярко выраженной принадлежности к какому-то определенному стилю, — говорит Мари Макушева. — Советую применять зонирование пространства — так квартира выходит на новый уровень. Подчеркнуть зоны приема пищи, отдыха, сна можно при помощи света, постеров, ковров, отделки стен».

Сколько времени и денег придется потратить на подготовку квартиры к продаже

Все зависит от того, в каком состоянии находится квартира и какую стратегию выбрал продавец.

«Если состояние убитое, лучше вычистить квартиру до состояния почти пустой. Если хочется создать атмосферу «заезжай и живи», потребуются финансовые и временные вложения. Но тогда квартира будет стоит дороже», — говорит Артур Ахметов.

«В среднем продавцы квартир тратят 1–2% от стоимости объекта на хоумстейджинг. По времени — от 1 дня до 45 дней, если необходим редизайн с ремонтными работами», — говорит Евгения Кузьминых.

«При профессиональном подходе довольно убитая квартира в ближайшем Подмосковье может быть подготовлена к продаже с бюджетом 300 тысяч рублей примерно за неделю, — говорит Мари Макушева. — Это реальный пример. Квартира в состоянии «до» стоила 7 млн руб., а после предпродажной подготовки была продана с первого показа за 8,3 млн руб.».

Как фотографировать квартиру

Фотографии — это первое, за что цепляется потенциальный покупатель или арендатор. Эксперты советуют не экономить на фотографе.

«Мы проводили эксперимент: одну и ту же квартиру публиковали на одних и тех же ресурсах, но с разными фото. Для первого объявления снимки делал собственник на телефон, для второго — профессиональный фотограф. В итоге по объявлению с профессиональными фото мы получили в 3 раза больше обращений», — говорит Макар Пархомчук.

Дизайнер Юлия Кузнецова считает, что фото могут быть сделаны и на телефон, главное — выбрать выгодный ракурс:

«В кадре не должно быть личных вещей, визуального шума. Нужно убрать все лишнее из пространства и сделать уборку. Когда потенциальный покупатель видит на фото захламленную квартиру, у него даже не возникает желания прийти и посмотреть ее, не говоря уже о покупке».

«Желательно фотографировать в светлое время суток. Также нужно добавить общую фотографию дома, детских площадок, магазинов, внутридомовой территории, парковочного пространства, подъезда и лифтов», — говорит Антон Евдокимов, эксперт отдела сделок с недвижимостью финансовой группы Proffinans.

16.06.2022 18:30

Как составить объявление

В объявлении нужно указать все плюсы своего объекта, говорит Юлия Кузнецова:

«Например, близость к метро, возможность быстро доехать в любую точку города. Или инфраструктура: прекрасная школа, поликлиники, парки и магазины рядом. Возможно, это тихий и уютный район. Чем больше акцентов на позитивных вещах, тем выше шансы удачно продать или сдать квартиру».

Нужно представить людей, которые будут жить в квартире, и написать объявление простым разговорным языком, говорит Макар Пархомчук. Вот один из вариантов:

«Квартира в доме 2019 г. постройки в 10 минутах пешком от м. Белорусская и м. 1905-го года. Рядом много магазинов, World Class и католический собор с оргáном. В доме круглосуточный консьерж и охрана, современный вестибюль с камином, лифтами Thyssen. Продажа со всей мебелью и техникой, которым два с половиной года. Всё в отличном состоянии, пока можно ничего не докупать.

Квартира готова к жизни или сдаче с первого дня.

В квартире потолки 3+ метра и окна в человеческий рост. На кухне техника Bosch: холодильник, посудомоечная машина, вытяжка и Electrolux встроенная плита/свч. Обеденный стол на шестерых человек перед большим окном с видом на Белую площадь. В гостиной рабочий стол со стеллажами и зона отдыха с раскладным диваном и телевизором. В спальне двухместная кровать, комод и шкафы.

В коридоре у спальни — дополнительные шкафы. Два санузла. Можно жить вчетвером.

Продаётся без парковки, но в доме постоянно продаются и сдаются машиноместа. Перепланировки в квартире не было. Один собственник. Стоимость 45.000.000 рублей».

«Также желательно указать, как быстро можно выйти на сделку, — говорит Артур Ахметов. — Для некоторых покупателей это будет решающим фактором — смотреть или не смотреть квартиру».

28.05.2022 10:00

Рынок недвижимости в России летом 2022 года: что происходит

Центробанк 10 июня снизил ключевую ставку до уровня 9,5% годовых. Банки вслед за ЦБ также снизили ставки по рыночной ипотеке до 10,5–11% годовых. Льготную ипотеку можно взять под 7% годовых. Благодаря этим мерам объем выдачи ипотеки в июне 2022 года начал восстанавливаться — плюс почти 80% к прошлому месяцу, говорит Артур Ахметов, директор вертикали «Ипотека и недвижимость» Банки.ру.

«Как и ранее, льготные программы ипотеки поддерживают продажи новостроек, но от этого и начался рост доли сделок, в которых используется ипотека. Поэтому сложилась ситуация, что продажи новостроек сейчас находятся в состоянии «ипотечной иглы»: до 80% продаж на московском рынке, например, проходят с ипотекой. Раньше этот показатель был на уровне 60%, — говорит Артур Ахметов. — Для застройщиков вообще важен баланс в продажах: сколько отдают за рассрочку, сколько за наличные, сколько за ипотеку. 80% на ипотеку — это много. Каждый теперь борется с высокими ставками, предлагая все ниже и ниже, от этого цены на первичку лезут вверх».

Эксперты прогнозируют падение уровня продаж. При этом застройщики не хотят снижать цены, а могу их даже увеличить.

«Предложение тоже, скорее всего, сократится. А это еще один повод для роста цен на первичке, которая потянет за собой и рынок вторичной недвижимости», — считает Артур Ахметов.

30.11.2022 17:30

Квартира продана. Что дальше?

Вырученные деньги можно направить в инвестиции. Существует несколько видов финансовых вложений:

• вклады;
• драгоценные металлы;
• валюта;
• ценные бумаги;
• ПИФы;
• недвижимость.

08.06.2022 19:21

«Опросы показывают: недвижимость все еще считается выгодным вложением денежных средств с целью их сохранения и даже приумножения. С учетом текущей ситуации со ставками вкладов, курсом и ликвидностью валют имеет смысл вкладываться в покупку недвижимости, — считает Артур Ахметов. — Так, условия льготных программ уже вернулись к значениям июня 2021 года — ставка и лимиты такие же, а сроки продлены. Субсидированные застройщиками программы ипотечного кредитования сейчас начинаются от 0,01% на весь период, что существенно уменьшает переплату по таким кредитам. Это хорошее предложение как для тех, кто покупает квартиру как инвестиционную, так и для тех, кто хочет купить квартиру для жизни».

По словам эксперта, сейчас подходящее время для тех, кто хочет расширить свою жилплощадь.

«Во-первых, даже при снижении стоимости жилья более просторная квартира снизится в абсолютном значении на большую величину, чем квартира меньшей площади. Во-вторых, будет больше предложений. В-третьих, даже если взять кредит по более высокой ставке, то со временем ее можно снизить или в новом, или в текущем банке. Например, сейчас банки запустили возможность рефинансирования кредитов, взятых по более высоким ставкам в марте — июне 2022 года».

Источник: www.banki.ru

Как выгодно продать квартиру на вторичном рынке?

Все собственники недвижимости хотят продать свою квартиру выгодно и быстро, но выгодно — в первую очередь. Для многих выгодно = дорого. Отчасти это верно, но фактор времени тоже сильно влияет на прибыльность продажи. О тонкостях продажи квартиры на вторичном рынке рассказывает директор по связям с общественностью технологичного агентства Homeapp Анна Нехорошева.

Все собственники недвижимости хотят продать свою квартиру выгодно и быстро, но выгодно — в первую очередь. Для многих выгодно = дорого. Отчасти это верно, но фактор времени тоже сильно влияет на прибыльность продажи.

Часто люди, которые приходят с заведомо завышенной ценой в голове, не хотят принимать никакие обоснования для ее снижения и приводят аргумент «Я не спешу». Но они не понимают, что по завышенной цене можно продавать бесконечно долго. Потом они все равно снизят цену. Может быть, даже придется это делать дважды и лишь затем удастся продать. Продавать, конечно, будут не спеша, но в итоге квартира все равно уйдет по той цене, по которой они могли бы реализовать ее за 1–2 месяца, если поставили бы данный ценник сразу.

Но перед тем, как мы перейдем к оценке и подготовке квартиры к продаже, давайте уточним, когда же продавать квартиру на вторичном рынке лучше всего.

Важна ли сезонность?

Для ликвидной квартиры нет сезонности, она будет востребована всегда. Но есть традиционные периоды спада покупательской активности, которые нужно учитывать при продаже, — это месяцы каникул и отпусков, т. е. январь, май и лето. Но бывают и исключения. Так, например, в этом году, по данным аналитики Homeapp, самыми активными месяцами с точки зрения продаж стали март и июль.

Если же обобщить информацию, когда выгоднее продавать квартиру, то можно сказать:

• январь, май — затишье;
• февраль — середина марта, летние месяцы; зимой слишком холодно, летом все в отпусках, спрос падает. Поэтому покупатели больше торгуются и рассчитывают на скидки;
• весна и осень — пик деловой активности. Особенно это касается осени, когда все отдохнули и готовы к новым переменам в жизни. Спрос превышает предложение, возможен торг на повышение, так что для продавцов это хороший период для выгодной продажи своей жилой недвижимости.

Теперь перейдем к важным этапам в процессе продажи квартиры.

Оценка

Первый вариант: самостоятельно провести анализ рынка на основе текущих предложений на сайтах-агрегаторах объявлений, сравнить цены на аналогичные объекты в районе расположения квартиры. Но это будут лишь цены, которые хотят получить собственники здесь и сейчас, при этом 80% объявлений представлены по завышенной цене. К тому же вы не поймете, как долго квартира находится в продаже и какова динамика ее цены.

Рынок меняется, и довольно быстро, поэтому желательно делать переоценку каждую неделю. Это полезно для процесса продажи, т. к. вы в курсе всех конкурентов, но есть большой минус — нужно разбираться в рынке, очень многое учитывать, просмотреть несколько баз, нужно свести данные по нескольким домам, убрать дубли, убрать всю нереальную информацию, потратить на это минимум 3–5 часов.

Второй вариант: воспользоваться автоматической массовой оценкой, которую предоставляют некоторые сайты по недвижимости при просмотре объявления. Автоматическая оценка появляется, если дом не очень новый и в базе есть какая-то информация по нему. Данные цифры выводятся на основании квартир в похожих домах в этом районе, и диапазон цифр может быть очень большой. Такой вид оценки не учитывает многих параметров и совсем не учитывает параметры вашей квартиры, например ремонт. Полностью ориентироваться только на них нельзя, но, чтобы получить примерную оценку, сколько стоят квартиры в таких домах, насколько цены отличаются, можно использовать и такой алгоритм.

Третий вариант: индивидуальная автоматическая оценка в формате калькулятора недвижимости. Вводите адрес, метраж, количество комнат и далее видите результат в виде оценки. Иногда есть возможность учесть дополнительные параметры (например, ремонт). Впрочем, здесь не совсем ясно, на основе каких объектов был расчет.

Выгодно = быстро

Рассчитайте свои расходы в зависимости от срока продажи квартиры. Ведь чем дольше вы продаете, тем больше теряете:

• оплата коммунальных платежей;
• налоги;
• переплата и дополнительные платежи по кредиту (если вы уже купили новое жилье);
• упущенная выгода — посчитайте, сколько бы вы заработали, положив эти деньги в банк.

Предпродажная подготовка

Квартира должна выглядеть максимально эстетично, и это не всегда зависит от качества ремонта. Уберите в квартире, вымойте окна, приведите в порядок бытовые приборы и сантехнику, выкиньте лишний хлам или сложите его в одном месте. Уборка необходима как перед фотосессией квартиры, так и перед каждым ее просмотром. Первое впечатление от квартиры — самое важное. Конечно, потенциальные покупатели спрашивают, что остается, что вы забираете при продаже, но для полной и ясной картины лучше показывать максимально чистые и свободные помещения без вашего «присутствия» (личные фото, вещи, посуда и т. д.).

Если квартира непрезентабельна — старая мебель, грязные обои, неопрятные шторы, — рекомендуем провести косметический ремонт. Не планируете забирать с собой мебель, лучше выкиньте. Также поклейте светлые обои, обновите шторы, замажьте штукатуркой небольшие трещины, замаскируйте изъяны; что нельзя заменить или дорого, просто отмойте.

Все перечисленные мероприятия можно сделать довольно бюджетно. Свободная светлая квартира всегда выглядит лучше, чем захламленная. Покупатель сразу видит полный объем и все возможные недостатки.

Фотосессия

Правильные фотографии — залог успеха. «Встречают по одежке» — актуально и при продаже квартир. Потенциальные покупатели, выбирая жилье, смотрят большое количество объявлений на сайтах-агрегаторах. И привлечь их внимание в первую очередь можно фотографиями. Идеальный вариант — пригласить профессионального фотографа. Эти затраты потом окупятся в цене и сроках продажи.

Перед фотосессией проведите уборку. В кадре не должно быть лишних вещей, кровати должны быть заправлены, столы пустые, раковина без посуды, телевизоры выключены. Как уже говорилось выше, нужно минимизировать присутствие человека.

Следующим этапом является подготовка объявления, публикация объекта на площадках и регулирование процесса продажи.

Первое — напишите объявление. Оно должно быть интересным, отличаться от конкурентов. Можно не повторять в тексте факты, которые уже есть в карточке объекта, такие как площадь, этаж и другие. Лучше написать ключевые преимущества именно вашей квартиры:

• окна во двор — нет шума с улицы;
• большая лоджия — можно устроить зимний сад или кабинет;
• описание техники, которая остается;
• квартира «распашонка» — легко проветрить, и солнце всегда в помещении.

Поставьте 8–10 фотографий вашей квартиры, подъезда и дома. Большим плюсом будет наличие планировки, т. к. по фотографиям сложно понять, где какие помещения. Потенциальный покупатель сможет сразу представить себя в пространстве квартиры, сможет мысленно расставить мебель.

Второе — используйте разные рекламные ресурсы. Все размещают свои тексты на тематических площадках, но надо понимать, что ваше объявление будет одним из многих и потенциальный покупатель не всегда сможет опуститься до него в поиске. Чтобы привлечь внимание именно к своей квартире, используйте платное продвижение. Какое? Все зависит от уровня конкуренции в конкретный момент времени, поэтому рекламу нужно контролировать как минимум раз в неделю.

Следующий момент. На агрегаторах покупатель ищет квартиру по определенным фильтрам, и в ряде случаев ваша квартира просто может не подойти, не попасть в выборку. Но при этом большинство из потенциальных покупателей часто готовы рассмотреть соседние районы, немного другую площадь или заплатить на 1–2 млн больше (спасибо ипотеке).

А многие люди вообще не ищут или очень редко смотрят на агрегаторах, но при этом именно они принимают решения. Классическая ситуация: жена ищет квартиру, а решение принимает муж, но он не заходит на агрегаторы объявлений или делает это очень редко. Для перечисленных выше случаев существует инструмент таргетированной рекламы, которая позволяет «догнать» таких покупателей на просторах интернета, в соцсетях.

Документы

Подготовьте все необходимые документы заранее (из обязательных можно назвать документ-основание, свидетельство или выписку ЕГРН; если вы в браке, то еще потребуется согласие супруги(а). Это позволит провести сделку в кратчайшие сроки, покажет вас как ответственного продавца. Любые проблемы с документами — это повод для торга. Постарайтесь решить все сложности заранее.

Торг

Рынок недвижимости по праву называется рынком, т. к. в 95% случаев покупатель, который реально хочет купить квартиру, начинает торговаться. Четких правил по поводу торга нет, но, по статистике, стандартный справедливый торг при реальной рыночной цене предложения составляет 2–5%. Сильно завышать цену продажи на торг не рекомендуем, потому как вы уменьшите количество обращений по вашей квартире и увеличите срок продажи.

Начиная продавать квартиру на вторичном рынке, собственник часто совершает типичную ошибку: «Я только начал продавать и никуда не спешу». Но очень часто первый настоящий покупатель предлагает лучшую цену. Оцените свою перспективу дальнейшей продажи, возможные потери и принимайте решение — соглашаться или нет.

И еще один интересный вопрос: «А как быть с налогами при продаже квартиры на вторичном рынке?» Давайте разбираться вместе.

Налоги

Выгода от продажи квартиры означает также минимум налогов или освобождение от их уплаты. В каких случаях можно вообще не платить? Если вы…

• стали собственником до 1 января 2016 года и владеете квартирой больше 3 лет;
• стали собственником после 1 января 2016 года и владеете квартирой больше 5 лет;
• получили квартиру по наследству или по договору дарения от близкого родственника, а также в случае получения права собственности по договору пожизненной ренты или в рамках приватизации — срок владения для освобождения от налогов при продаже составляет 3 года;
• владеете квартирой 3 года, и это единственное ваше жилье (поправка в НК РФ вступает в силу с января 2020 года).

Отдельные условия прописаны для владельцев квартир, полученных по реновации, — для них в минимальный срок владения засчитывается срок владения предыдущего жилья, а дальше действуют стандартные для всех сроки в 3 и 5 лет.

Если продать нужно срочно и вы не хотите ждать 3 или 5 лет, то в этом случае придется платить налог. Если стоимость квартиры в договоре купли-продажи меньше 70% от ее кадастровой стоимости, налог будет рассчитан от 70%. Если стоимость больше 70% кадастровой стоимости, налог платится со стоимости квартиры в договоре. Но и эту сумму можно уменьшить одним из двух способов:

1. Получить налоговый вычет в размере 1 млн руб. — это выгодно, когда вы не можете подтвердить расходы на приобретение: например, вы получили это жилье в наследство.
2. Вычесть из цены квартиры расходы на ее приобретение — в этом случае можно учесть все расходы: такие, как стоимость покупки, кредит и проценты по нему.

Итог

Если вам нужно продать квартиру на вторичном рынке, подготовьте ее к продаже, сделайте красивые фотографии и напишите продающий текст объявления, установите правильную цену, контролируйте рекламную кампанию. Тогда ваш покупатель обязательно появится. Причем произойдет это довольно быстро.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: www.domofond.ru