Инвестирование – тема очень интересная и прибыльная, но только если вы правильно просчитаете все риски, выберите прибыльные активы и сможете избежать ошибок. Инвесторы зарабатывают огромные деньги и самостоятельно управляют своим рабочим временем.
Особенно привлекательными считаются инвестиции в недвижимость. Жилые и коммерческие помещения пользуются неплохим спросом, и даже в кризис можно продать такое имущество или сдать его в аренду.
Сегодня мы берем интервью у Александра Орлова , создателя сайта PAMMtoday, журнале о современных инвестициях. Мы поговорим о вложениях в недвижимость и рисках, которых следует избегать, если вы решили инвестировать.
Что такое инвестирование в недвижимость?
Это вложение денег в квартиры, землю, коммерческие объекты и даже парковочные места. Заработок на инвестировании в недвижимость может быть нескольких способов – это сдача в аренду или перепродажа с наценкой.
Подскажите, а чем отличаются эти способы? Что лучше – сдавать в аренду или перепродать недвижимость?
Заработок на недвижимости с нуля. Перепродажа квартир. Флиппинг
Самый востребованный вариант – это, конечно, получение дохода от сдачи в аренду. Если вы выбрали его, вы будете получать прибыль на протяжении долгого времени с минимальными финансовыми потерями, и эта прибыль будет стабильной.
Можно сдавать недвижимость на длительный срок или посуточно. В первом случае вы не будете заниматься постоянным поиском клиентов. Вы просто заключаете соглашение с арендатором и получаете деньги ежемесячно. Если сдаете посуточно – здесь прибыль больше, но заниматься поиском клиентом придется чаще.
И, наконец, покупка и перепродажа имущества. Такой вариант подходит для инвесторов, которые могут вложить дополнительные средства. Например, вы покупаете жилое помещение, тратитесь на ремонт и продаете его дороже на 15-30%.
Насколько выгодны вложения в недвижимость? Насколько реально жить на доход от сдачи недвижимости в аренду?
Недвижимость ‒ достаточно выгодное вложение, но у него очень высокий порог. Для открытия депозита нужно 1 000 рублей, а для того, чтобы купить квартиру или две ‒ несколько миллионов.
Поэтому этот вариант далеко не всем подходит, например, молодому человеку без обеспеченной семьи за плечами тяжело будет накопить на первую квартиру под съём. Лучше такой вариант подходит семьям, где все готовы вкладываться в эту цель, и у всех есть стабильный заработок. Тогда накопить на первую квартиру под съем будет гораздо проще.
Плюс есть ряд подводных камней.
- Недвижимость нужно покупать с умом, в выгодных районах. Самые выгодные, на мой взгляд, это районы возле университетов ‒ преподавателям и студентам всегда будет нужно жилье поближе к месту работы или учебы, плюс много иногородних студентов.
- Учтите, что чистая прибыль будет меньше той суммы, за которую вы сдаете недвижимость. За недвижимостью нужно ухаживать, платить за коммунальные услуги, периодически будет требоваться ремонт. За недвижимостью нужно ухаживать, за съемщиками ‒ следить, чтобы не было проблем с законом, соседями, оплатой.
- Люди обычно очень небрежно относятся к съемному жилью, для большинства это больше как временный вариант, поэтому его не берегут. Часто будет требоваться ремонт. Плюс люди часто бывают необязательными, и нужна определенная сила характера, чтобы справляться с жильцами, держать их в узде, так сказать.
Какие есть риски, которых точно следует избегать?
ПЕРЕПРОДАЖА КВАРТИР КАК БИЗНЕС. СКОЛЬКО МОЖНО ЗАРАБОТАТЬ? ФЛИППИНГ ПО-РУССКИ.
Частично риски, связанные именно со съемом жилья, я перечислил выше. Помимо этого, есть еще ряд рисков.
- За вкладами в банках необходимо ухаживать. Следить за сменой условий, следить, когда срок депозита подходит к концу, потому что в противном случае условия могут измениться на гораздо менее выгодные.
- Нельзя окончательно отпускать поводья.
Необходимо контролировать свои финансовые потоки, следить, сколько вы тратите, а сколько зарабатываете. Очень хорошо, если вы при этом будете искать, во что еще вложиться, какие еще финансовые потоки присоединить к уже имеющимся. При этом важно быть осторожным, потому что даже из самых приятных условий можно «выпасть», вложить деньги не туда и прогореть по итогу.
- Текущая экономическая ситуация достаточно нестабильна.
Мне представляется, что сейчас наиболее актуальная задача ‒ подушка безопасности, нежели формирование пассивного дохода. Одно другому не мешает, конечно, но сейчас рынок недвижимости и ценных бумаг лихорадит, поэтому случиться может практически что угодно, и это, к сожалению, непредсказуемо.
Поэтому мне кажется, что даже если у вас есть пассивный доход, необходимо все-таки продолжать работать, чтобы у вас всегда была возможность остаться на плаву, что бы ни произошло.
Инвестиции в недвижимость – довольно прибыльное дело, но в нем, как и в большинстве других, есть свои нюансы. Спасибо, что поделились советами и ответили на наши вопросы!
Источник: news.myseldon.com
Как заработать на флиппинге недвижимости [бизнес план с расчетами на 2023 год]
Флиппинг («Flipping») – стратегия заработка на перепродаже недвижимости, получившая массовое распространение в США. Жильё приобретается, возможно в ипотеку, ремонтируется и перепродаётся с наценкой.
Подробнее про флиппинг можно почитать здесь.
Рынок недвижимости в Штатах растёт с 2008 года, поэтому предприимчивые миллениалы делают на нём свой первый капитал – до $300 000. За полгода стоимость отдельного дома может вырасти до 3%, особенно, если он расположен в хорошем районе.
В России флиппинг проявил себя в иной форме – инвестирования в новостройки на этапе котлована. Такой бизнес связан с риском, недвижимость по итогу могла быть заморожена, зато доходность готовых проектов приносила людям до 30% чистой прибыли с вложенных инвестиций.
Самую свежую и более подробную информацию про бизнес и все, что с ним связано, можно узнать из нашего Телеграм-канала.
С введением проектного управления и эскроу-счетов, государство получило полный контроль над работой застройщиков. Риски упали, а с ними и прибыль. Многие инвесторы покинули рынок. Сейчас в Москве на нём держится около 25 000 – 30 000 человек. Во всей России таких предпринимателей порядка 300 000.
Зато осталась возможность флиппинга вторичной недвижимости. Риелторы начали работать с недвижимостью в ужасном состоянии и проблемными квартирами. Их скупают со скидками до 30% и перепродают. Историю одного такого предпринимателя мы и рассмотрим в данном материале.
О заработке на флиппинге в России на примере Евгения Горба
Супруга Евгения – агент по недвижимости с более, чем 10-летним стажем. 4 года назад её попросили продать однокомнатную квартиру в престижном районе юго-запада Москвы. Проблема состояла в том, что она была завалена хламом и выглядела максимально непрезентабельно. Даже с огромной скидкой её не брали. Собственники же ссылались на занятость и не хотели заниматься проблемным жильём.
На семейном совете супруги приняли решение взять кредит и выкупить злосчастную квартиру для дальнейшей перепродажи.
Её ремонт занял 3 месяца и в общей сумме вынудил Евгения потратить 600 000 рублей. В эту сумму входил вывоз мусора, демонтаж покрытий, два вида отделки, сантехника и электрика под полную замену, пластиковые окна, кухня и санузел под ключ. Квартиру оформили по всем актуальным тенденциям: крашеные потолки, карнизы, высокий плинтус.
Продать обновлённую недвижимость удалось за 8 500 000 рублей. Это на 1 900 000 рублей дороже покупки и ремонтных затрат. Правда, стоит учитывать ещё 13% налога с продажи. Чистая доходность на вложенные средства составила почти 44%.
Результат настолько впечатлил Евгения, что семейная пара приобрела ещё 3 квартиры, а всё свободное время бывший военный посвятил флиппингу.
Сейчас стаж Евгения в новом амплуа – 4 года. За это время ему удалось обустроить и перепродать 12 объектов недвижимости, 9 из которых требовали капитального ремонта, практически под ключ.
После ремонта, укомплектованная квартира реализуется в среднем за месяц, а с момента покупки до момента проходит 3-4 месяца. Доходность за вычетом налогов составляет около 60% годовых.
Работа ведётся в разном праWowом статусе, в зависимости от конкретной ситуации: как физическое лицо или, как ИП на упрощённой системе налогообложения. Раньше это позволяло заплатить всего 6%, если объект покупался на ИП, но из-за превышения дохода за 2021 год 5 000 000 рублей, сейчас налог вырастет до 15%.
По словам предпринимателя, доходность с отдельно взятой квартиры может быть значительно ниже ожидаемой, но с потерей вложенных средств он ещё не сталкивался.
Одновременно Евгений ведёт 3 проекта. На каждом из них трудится нанятая бригада рабочих. Выходные у него бывают редко – только воскресенье и то, не каждый раз. Приходится закупать материал, организовывать поиски покупателей или ждать оформления документов.
Полученные от продаж средства в основном идут на покупку новых квартир. Даже собственное жильё Евгений купил по принципу флиппинга. Это была «убитая» коммуналка в Хамовниках на 78 квадратов. Её продавали из-за конфликта собственников. На её ремонт было потрачено 4 000 000 рублей, зато сейчас рыночная стоимость этой квартиры – 28 000 000 рублей.
Чтобы повторить успех Евгения, не стоит скрупулёзно просматривать Циан. Как признаётся сам предприниматель, сейчас ему гораздо удобнее пользоваться сервисом Flipio по оценке рынка недвижимости. Все недооценённые квартиры попадают к нему в базу, а он уже выбирает, с каким именно объектом будет работать. Стоимость подписки на этот сервис – 50 000 рублей в месяц.
При выборе недвижимости Евгений ориентируется на следующие факторы:
- местонахождение;
- доступность транспорта (не больше 20 минут);
- близость к центру притяжения людей (парку, вузу, бизнес-центру и т.п.);
- вид из окон;
- состояние подъезда и дома в целом;
Размер квартиры или трудности (состояние, перепланировка, залог, отсутствие балкона, долг ЖКХ) предпринимателя не интересуют. Наоборот, именно эти факторы и могут послужить причиной максимальной прибыли.
Потенциал рассчитывается исходя из сравнительной стоимости с аналогичным жильём в этом же районе, но в отличном состоянии.
Обычно отказываться от покупки стоит в том случае, если трудностей сразу несколько: первый этаж, недавно перешла в правах собственности, грязный подъезд. Продать такое будет трудно.
Проверить продавца и конкретное жильё можно через публичные государственные ресурсы. Также можно провести личную проверку.
В неё входят:
- проверка действительности паспорта;
- справки из ПНД и НД (проверка психоневролога и нарколога);
- выписка домовой книги;- ЕГРН;
- история перехода прав собственности;
- справка о задолженностях по коммуналке;
Иногда приходится запрашивать дополнительные документы, но это частные случаи.
Наконец, главный секрет в перепродажах квартир – нужно хорошо знать, кто будет целевым покупателем и делать ремонт под него. Может быть это семья с детьми разного пола? Или у которых, одна или две девочки? А может это квартира будет сдаваться в аренду?
Понимая, по аналогичному жилью, кто обычно приобретает квартиры в конкретном районе, можно очень точечно попасть в хороший «продажный» дизайн. Также не стоит использовать яркие цвета и решения «на любителя». Лучше оформлять квартиру нейтрально:
- в белых или серых тонах;- санузел под ключ обязательно;
- кухня с техникой;
- условные места для каждого члена семьи;
- шторы, люстры, зеркала и базовая мебель;
Чтобы заниматься флиппингом необходим стартовый капитал, равный, как минимум, первоначальному взносу за ипотеку в вашем городе.
Только в этом случае важно заранее понимать окупаемость задуманного вами мероприятия. Что выгоднее? Продать залог покупателю квартиры с разрешения банка или погасить задолженность самому.
Источник: f.partnerkin.com
Как заработать на перепродаже недвижимости в Дубае?
Дубай ‒ один из самых быстроразвивающихся мегаполисов в мире и одно из немногих мест, где вы можете перепродать еще недостроенное жилье с большой прибылью.
Основные причины, по которым стоит покупать квартиры в Дубае на стадии строительства, ‒ это стабильный ежегодный рост цен до 20%, наличие большого количества актуальных предложений на рынке недвижимости, высокий спрос на аренду апартаментов и вилл из-за постоянного прироста населения, а также большой выбор качественной застройки домов и квартир в современных жилых комплексах.
Почему покупатели недвижимости выбирают Дубай?
Дубай ‒ крупнейший международный авиационный узел, откуда можно долететь до многих городов мира. Свободные зоны торговли, как например, Дубайский международный финансовый центр, позволяют иностранцам быть собственниками недвижимости.
Инвесторы-иностранцы отдают предпочтение Дубаю из-за лояльных миграционных законов и благоприятного налогового режима. К примеру, подоходный налог здесь отсутствует (за исключением нефтяной отрасли).
Что касается миграционной политики, то с сентября 2021 года иностранные граждане, купившие недвижимость на сумму более 750 000 дирхамов ОАЭ (около 204 000 долларов США), могут получить вид на жительство сроком до трех лет не только для себя, но и ближайших членов семьи (мужа, жены и несовершеннолетних детей) с правом пролонгации.
Самый перспективный рынок недвижимости ОАЭ
Рынок недвижимости Дубая, пожалуй, самый застроенный в мире. Здесь регулярно сдаются новые амбициозные и поражающие воображение проекты.
Крупнейший город ОАЭ известен как место, где устанавливаются самые невероятные строительные рекорды. Именно здесь возведено самое высокое здание мира Burj Khalifa и самый большой торговый центр в мире Dubai Mall. В настоящее время в районе Dubai Creek Harbour осуществляется строительство новой башни, которая по высоте должна превзойти Burj Khalifa ровно на 100 м.
По данным риелторских агентств ОАЭ, продажи жилья в Дубае достигли максимального значения (4643 транзакции на общую сумму 2,9 млрд долларов США) в марте 2021 года, что стало рекордом за последние 6 лет. И это еще не предел!
В то время, как покупатели активно инвестируют в будущее города, инвесторы извлекают из этого максимальную пользу: сейчас лучшее время для выгодных сделок по покупке квартиры в новостройках в Дубае для последующей перепродажи.
Новостройки Дубая на этапе строительства для перепродажи
По сравнению с незавершенным жилищным фондом, где было совершено 1713 сделок (37%), в секторе готового жилья было заключено 2930 сделок (63%). Однако именно жилье off-plan приносит инвесторам наибольшую выгоду. Также стоит учитывать тип и размер жилплощади. Большой интерес представляют таунхаусы и виллы в новом микрорайоне Mohammed Bin Rashid City и в культовых районах Dubai Marina, Palm Jumeirah и Jumeirah Village, где в конце 2021 года было зарегистрировано соответственно 11,5%, 9,3%, 7,2% и 8% от всех сделок с недвижимостью.
Микрорайон Mohammed Bin Rashid City (MBR City) ‒ один из строящихся проектов Дубая. Он возводится поэтапно с 2012 года, поэтому можно инвестировать в один из очередных этапов застройки в самом его начале. Предлагаем ознакомиться с другими объектами недвижимости для выгодных инвестиций, приведенными в таблице.
| Akoya | Dubailand | DAMAC Properties | нет данных |
| Al Waha | Dubailand | Dubai Properties Group | 351 |
| Bay Square | Business Bay | Dubai Properties Group | 295 |
| DAMAC Towers by Paramount | Business Bay | DAMAC Properties | 545 |
| Fairview Residency Tower | Business Bay | Deyaar Development | 209 |
| Falconcity of Wonders | Sheikh Zayed Road | Link Global Group | 263 |
| Infinity Tower | Dubai Marina | Cayan Property Developments | 337 |
| Jumeirah Village | Jumeirah | Nakheel | н/д |
| Lincoln Park | Dubailand | DAMAC Properties | 120 |
| Mohammed Bin Rashid City (MBR City) | Mohammed Bin Rashid City | Sobha Group, Meydan Group | нет данных |
| Mudon | Dubailand | Dubai Properties Group | 686 |
| Reem | Dubailand | Emaar | 270 |
| Remraam | Dubailand | Dubai Properties Group | 157 |
| The Executive Towers | Business Bay | Dubai Properties Group | 144 |
| The Villa | Dubailand | Dubai Properties Group | нет данных |
По данным статистики, наиболее выгодными направлениями для инвестиций были и остаются районы Dubai Marina, Palm Jumeirah и Downtown Dubai. Пляжные районы Dubai Marina и Palm Jumeirah всегда пользовались высоким спросом. В Downtown Dubai стабильный рынок недвижимости, который привлекает внимание иностранных инвесторов. Некоторые исследователи в области экономики добавляют в список лучших районов Дубая для инвестиций районы Jumeirah Lake Towers и Jumeirah Village South.
Downtown Dubai ‒ одна из самых перспективных площадок для инвесторов. Здесь расположены торговый центр Dubai Mall, Дубайский международный финансовый центр, высотная башня Burj Khalifa, резиденция эмира Дубая. Это район с богатой инфраструктурой, который является сердцем коммерческой жизни города. Сейчас здесь строится несколько роскошных отелей с апартаментами, развитой инфраструктурой и сервисом от лучших пятизвездочных гостиничных сетей мира. Покупка недвижимости в таких комплексах является выгодным вложением средств.
Безусловно, основным критерием ликвидности является местонахождение объекта. Но инфраструктура как вокруг проекта, так и в самом жилом комплексе играет немаловажную роль. Наличие бассейна, спортивного зала и ресторана ‒ это серьезное конкурентное преимущество.
Быстрая перепродажа недвижимости в Дубае
В Дубае есть возможность достаточно быстро перепродать купленную новостройку. Инвесторы могут продать недвижимость в Дубае даже без свидетельства о собственности. В этом случае достаточно иметь лишь документ, подтверждающий приобретение объекта, и получить сертификат из базы данных о регистрации девелоперов (OQOOD). Этот документ можно запросить напрямую в строительной компании.
Однако стоит помнить, что перепродажа возможна, только если покупатель отвечает и другим условиям, которые могут отличаться в зависимости от требований строительной компании. Например, перепродажа незавершенной недвижимости, купленной у известного дубайского застройщика Emaar Properties, возможна только после оплаты 40% от стоимости объекта. Поэтому перед покупкой объекта off-plan для перепродажи необходимо уточнить у застройщика все его требования.
Безопасно ли сейчас покупать off-plan в Дубае?
Безопасность покупки незавершенной недвижимости в Дубае подтверждают два основных фактора: ответственность застройщика перед государством и рассрочка платежа.
Все проекты жилой и коммерческой недвижимости должны быть зарегистрированы в Земельном департаменте Дубая, поскольку все операции проводятся под его контролем. Деньги инвесторов перечисляются не напрямую строителю, а на специальный эскроу- счет. Доступ к деньгам покупателя застройщик получает, достигнув определенной стадии строительства, и все последующие расходы застройщика также контролируются госорганом. При возникновении исключительной и непредвиденной ситуации, когда проект может быть заморожен, государство быстро найдет другого девелопера для завершения строительства. В противном случае деньги на эскроу-счете будут возвращены вкладчикам.
Земельным департаментом Дубая создан специальный регулирующий орган для сделок с недвижимостью ‒ Агентство по регулированию деятельности с недвижимостью (RERA), который устанавливает ряд требований к застройщикам. Каждая компания должна их соблюдать, чтобы сначала получить лицензию на строительство, а затем выставить строящиеся объекты на продажу.
Среди обязательных требований к застройщику ‒ 100-процентное владение землей, на которой будет возведено здание, гарантийный взнос в размере 10% от общей стоимости проекта. Перед продажей застройщик должен выполнить не менее 20% строительных работ и оформить банковскую гарантию в одном из финансовых учреждений Дубая.
Рассрочка, то есть план выплат, также считается своего рода гарантией для инвесторов, так как на начальных этапах застройки покупатель оплачивает лишь небольшой процент от общей стоимости. Основная сумма вносится после того, как дом готов к сдаче в эксплуатацию.
Существуют ли риски потерять деньги при перепродаже в Дубае?
Несмотря на все вышесказанное, инвесторы должны знать о рисках при инвестировании в строящееся жилье. Их можно свести к двум основным вариантам: несвоевременное завершение строительства и колебание рыночных цен.
Главное условие для своевременного получения квартиры ‒ выбрать надежного застройщика с безупречной репутацией. Вся информация о строительных компаниях общедоступна, в том числе на сайте Земельного департамента Дубая. Даже если проект затянется, вы все равно сможете получить компенсацию за нанесенный ущерб: девелоперская компания предложит вам дополнительные услуги бесплатно в качестве возмещения ущерба или вернет часть денег.
Что касается изменения цен на недвижимость, то этого зачастую не могут предугадать даже профессиональные аналитики. Ситуация на рынке зависит от экономических тенденций в регионе и мире. Если цена недвижимости упадет еще до завершения строительства, не стоит паниковать: после передачи дома убытки можно компенсировать, сдав квартиру в аренду. А чтобы выгодно перепродать недвижимость, нужно лишь дождаться стабилизации рыночной ситуации.
Поможем заработать на перепродаже недвижимости в Дубае
Чтобы минимизировать риски при покупке жилья для последующей перепродажи, рекомендуем воспользоваться помощью профессиональных агентов, работающих в сфере арабской недвижимости. Обратитесь к специалистам нашей компании для того, чтобы узнать, как лучше купить недвижимость в Дубае. Вы получите всю информацию о статусе застройщика, о том, какой район является наиболее прибыльным и какой объект подходит для дальнейшей перепродажи.
Поделитесь
- Элитное жилье в ОАЭ: Дубай или Абу-Даби? — 12.01.2023
- Покупка студии в ОАЭ: плюсы и минусы — 05.01.2023
- Итоги года: ключевые события в мире недвижимости ОАЭ — 29.12.2022
Источник: emirates.estate
Бизнес на покупке и продаже квартир в новостройках (на примере рынка Самары)
Бизнес на купле-продаже квартир является самым высокодоходным в процентном соотношении после реального сектора экономики. Основное его преимущество — это пассивный характер заработка. Существенный минус – высокие риски. Однако если правильно анализировать рынок и верно оценивать степень надежности застройщика, риск можно свести к минимуму.
Строительный рынок в крупных российских городах развивается приблизительно с одинаковой интенсивностью. Отличается здесь столица в связи с высоким порогом входа (цена квартир гораздо выше). Отдельного внимания заслуживают такие города как Сочи, которые в 2012-2014 гг пережил настоящий строительный бум из-за огромного вливания инвестиций.
Остальная Россия катится по рельсам неторопливо и основные экономические прогнозы здесь схожи.
Мы взяли Самару по нескольким причинам:
- Это регион.
- Это город-миллионник.
- Это город с большим ежегодным объемом ввода жилья в эксплуатацию.
- И последний немаловажный пункт – автор здесь живет, а, значит, у него была возможность своими глазами и ногами исследовать эту благодатную тему.
Еще несколько лет назад покупка на этапе строительства объекта и его перепродажа после введения в эксплуатацию в среднем через год позволяла получить порядка 15%-20% от стоимости квартиры в сегменте эконом и средней ценовой категории. Такую доходность не один вид пассивного заработка принести не мог.
Сегодня желающие заработать на разнице стоимости новостроек по-прежнему набрасывают эти 15-20 % и часто с успехом продают жилье. Однако ноWowведения в Налоговом Кодексе (в меньшей степени) и увеличившийся объем вводимого на рынке жилья (в большей степени) грозят этот вид заработка для перекупщиков сильно уменьшить.
С 2010 года в Самаре, равно как и в других больших городах стали реализовываться масштабные проекты застройки территорий жильем эконом-класса. На примере Самары это «Кошелев-проект» на северной окраине города и «Южный город» на южной. Помимо этих масштабных проектов ежегодно строятся новые дома в других районах города («Волгарь», объекты СОФЖИ (Самарский областной фонд жилья и ипотеки), многоэтажные дома на 5 и 6 просеках, ул. Ташкентской и др.)
Ипотечные кредиты позволяют удовлетворить потребности жителей в жилье, благодаря чему коэффициент доступности жилья среди россиян увеличился.
Типичный пример заработка на купле-продаже новостроек
Продажа от застройщика декабрь 2016 года. 2-к квартира в 5-ти этажном доме, площадью 47 кв.м., цена 1620 000 рублей. Срок сдачи 1.06.2017 г.
В апреле 2017 г (через 5 месяцев) перекупщик продает эту квартиру за 2 165 000 рублей с торгом до 50 000 — 60 000 рублей. Его личный доход за эти полгода на проведении этой сделки составит 485 000 рублей.
Выбираем объект для инвестирования
Предположим, что у нас есть 1,5 млн.рублей, которые мы хотим инвестировать в 1 к.квартиру в новостройке с целью ее перепродажи.
Для этого мы должны проанализировать рынок жилья, чтобы выбрать объект, который мы сумеем быстро и выгодно продать.
Поскольку один из застраиваемых районов имеет этажность до 3 этажей, а второй 5-10 этажных домов. То мы будем выставлять ограничения по этажности.
Предполагаемый объект инвестиций: 1 к.квартира-новостройка до 1,5 млн. рублей.
| 1 район: 1-3 этажная застройка | 2 район: 5-10 эт. | ||
| Вторичка | 606 | Вторичка | 305 |
| новостройки | 113 | новостройки | 233 |
| Общее количество | 719 | Общее количество | 538 |
Исходя из этого мини-исследования, можно сделать вывод, что в первом районе гораздо больше предложений в данной ценовой категории. При этом квартиры в основном уже поступают в продажу от физических лиц. Во втором районе количество предложений на вторичном и первичном рынке не намного отличается.
В то же время, как известно, люди, в основном, приобретают жилье на основе личных предпочтений проживания в том или ином месте. Если он всю жизнь прожил, скажем, в Кировском районе, он будет искать квартиру там же или в аналогичном направлении. Именно поэтому строители размещают свои рекламные баннеры в районах проживания своей целевой аудитории. В то же время, бывают и исключения, которые только подтверждают правило.
Пример предполагаемой покупательской активности на карте города по районам:
1-я точка новой застройки отмечена красным квадратом, а «ареол обитания» потенциальных покупателей – красным кругом.
Во втором случае, соответственно точка новой застройки отмечена черным квадратом, а место проживания клиентов – черным кругом.
При выборе объектов инвестирования желательно учитывать следующие моменты:
- Надежность застройщика
- Привлекательность объекта для потенциальных покупателей
- Количество аналогичных предложений
Надежность застройщика
В строительный бизнес приходят не случайные люди. Реализация масштабных проектов возможна при наличии больших денежных средств (собственных или заемных), наличия опыта у застройщика, разрешительных документов.
Как правило, строительные компании уже функционируют несколько лет на рынке и можно выяснить какие объекты они возводили и с каким успехом.
Если компания новая, то следует выяснить, кто является учредителем компании и в каких проектах человек участWowал. Если имя руководителя компании звучало в связи со скандальными недостроенными объектами, разумным было бы отказаться от покупки, даже если цена квартиры очень привлекательна.
Низкая цена квартиры и быстрый срок сдачи объекта должно вас насторожить.
В свою очередь участие застройщика в программах, финансируемых из федерального бюджета (жилье для военнослужащих, для молодой семьи и др.), достаточное количество достроенных объектов, банков, участвующих в кредитовании новостройки может служить хорошим признаком.
Перед покупкой обязательно читайте разрешительную документацию: свидетельство на земельный участок, разрешение на строительство, проектную декларацию.
Пример, который может насторожить:
- Квартира продается существенно ниже аналогичных предложений на рынке.
- Разрешение на строительство получено в далеком 2010 году, с тех пор продлевалось.
- Строительство на площадке или не начиналось, или ведется с огромными задержками.
- Фамилия учредителя упоминалась в связи с недостроенными объектами.
Привлекательность объекта для потенциальных покупателей
Объект может строиться надежным застройщиком (в том числе и государственными или окологосударственными структурами, ипотечными операторами), иметь низкую стоимость и возводится на государственные или региональные средства, например, для переселения людей из аварийного жилья. Однако в конечном итоге иметь очень низкую привлекательность для покупателей: не иметь социальной инфраструктуры, возводиться из плохих дешевых материалов, находиться в очень отдаленных районах.
Таким примером применительно к Самаре стал микрорайон «Озерный». Он строился одновременно с «Кошелев-проектом», представлял из себя аналогичные 3-х этажные дома и по сравнению с «Кошелевым» находился гораздо ближе, в Куйбышевском районе.
Однако уже после возведения объекта стало понятно, что инфраструктуры здесь не будет, жителей мало, а дома очень быстро теряют свой изначальный вид. В итоге квартиры здесь продаются через 7 лет дешевле начальной цены и долго.
Количество аналогичных предложений на рынке
Массовая застройка может привести к избыточному количеству аналогичных предложений. В итоге для того, чтобы продать объект нужно снижать его стоимость, а, значит, заработать на перепродаже не получится.
Идеальным вариантом может стать покупка квартиры по невысокой цене в доме с несколькими секциями в центральных районах города у надежного застройщика. Неудивительно, что такие квартиры очень быстро раскупаются перекупщиками.
Продаем квартиру: этапы продажи, риски и налоги
Не прибегайте к услугам риэлторов при продаже квартиры. Их задача – уговорить вас снизить цену для ее быстрой реализации и получить вознаграждение за факт продажи (чаще стоимость своих услуг риэлторы закладывают в цену недвижимости). Правда в том, что если цена низкая, то квартира и так продается в сжатые сроки.
Услуги сопровождения сделки для продавца хоть раз прочитавшего тематические законы и представляющего этапы купли-продажи недвижимости, не представляют ценности.
Помимо вашей квартиры, риэлторы набирают еще 5-10 квартир в том же районе, и не стоит надеяться, что риэлторы будут с особым рвением пытаться сбыть именно ваш объект. Они часто переносят показы покупателям на более удобное для них время, забывают обновлять объявление на досках объявлений (все мы люди!) и т.д.
Итак, ваша квартира понравилась покупателю и он готов ее купить. Какие шаги вы должны вместе пройти, что он стал владельцем квартиры, а вы получили долгожданную прибыль?
- Подписание договора залога (расписки) и получение залога за продажу квартиру. Этими действиями стороны демонстрируют серьезность своих намерений совершения сделки. Покупатель, как правило, просит показать ему документы или копии паспорта, свидетельства о собственности, кадастрового плана, справок об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, паспорта счетчиков приборов учета (если они установлены), договора ДДУ, акта приема-передачи объекта.
- Заключение сделки, составление и подписание договора купли-продажи. К моменту заключения договора продавец предоставляет выписку из ЕГРП и доверенность на право продажи от супруга если квартира приобретена в браке.
- Перевод денежных средств.
- Регистрация договора в МФЦ.
- Получение свидетельства о собственности (выписки из ЕГРП).
Этапы совершения сделки купли-продажи с привлечением ипотечных средств.
- Покупатель передает залог на основе подписанного договора залога и делает оценку объекта.
- Вы передаете ему копии кадастрового паспорта, своего паспорта, свидетельства о собственности, договора на .
- В течение 5 дней банк оценивает объект и приглашает покупателя на подписание кредитного договора.
- В этот же день, когда покупатель подписывает кредитный договор, вы приезжаете в банк, получаете первоначальный взнос и пишете расписку в получении.
- После этого банк выдает кредитные деньги наличными и Вы с покупателем закладываете их в сейфовую ячейку.
- Уходите на регистрацию договора купли продажи либо через Банк, либо через МФЦ.
- После получения пакета зарегистрированных документов из МФЦ, продавец приносит их в Банк и забирает деньги из ячейки.
Занижение стоимости квартиры в договоре
Уход от налогов практикует 99% собственников, купивших недвижимость на этапе строительства с целью ее дальнейшей перепродажи. В противном случае будет теряться весь смысл перепродажи.
Делается это посредством занижения стоимости в договоре купли-продажи квартиры.
Уход от налогов практикует 99% собственников, купивших недвижимость на этапе строительства с целью ее дальнейшей перепродажи. В противном случае будет теряться весь смысл перепродажи.
Пример: квартира продается по цене 1600000 рублей. В договоре указывается сумма 1300 000 рублей – та цена, за которую квартиры была приобретена у застройщика. По документам владелец продает квартиру по той же цене, что и покупал ее, а, значит, нести в налоговую 13% с 300 000 рублей он не должен.
От этой схемы страдает покупатель в том случае, если он продает недвижимость раньше чем через 5 лет. Если это происходит, то он должен либо заплатить налог с разницы цены, либо также как и предыдущий продавец указывать меньшую сумму в договоре купли-продажи.
Банки дают ипотечный кредит для покупателя по схеме с занижением стоимости квартиры таким образом:
- В основном договоре купли-продажи прописывается стоимость квартиры, например, 1 000 000 рублей, сумма первоначального взноса 100 000 рублей, а сумма кредита 900 000 руб. 900 000 рассчитывается от оценочной стоимости, которая должна быть не меньше 1 300 000 рублей – реальной цены квартиры на рынке.
- При этом в предварительном договоре купли-продажи указывается, что стоимость квартиры фактически 1300 000 рублей, первоначальный взнос 400 000, сумма кредита 900 000 рублей.
- В договоре ниже следует оговорка, что по соглашению сторон, стоимость квартиры в основном договоре купли-продажи будет 1 000 000 руб.
Однако здесь есть риски для продавца. В том случае если покупатель понесет в налоговые органы предварительный договор купли-продажи квартиры с указанной реальной стоимостью для получения вычета, то продавцу придется платить налог 13% с полученных средств при продаже объекта.
Как заработать на перепродаже квартиры, если у вас не хватает денег
Раньше зарабатывать на купле-продаже могли лишь те, кто имел наличными или на банковском счете порядка 1,5 -2 млн.рублей. Сегодня благодаря такому инструменту как ипотека, возможность дополнительного пассивного заработка появилась практически у всех, кто имеет официальный вид заработка и некую свободную сумму в размере 200 000 — 500 000 рублей.
Доступность ипотеки позволила появиться на рынке еще одной категории перекупщиков: продавцов-заемщиков.
Схема их работы:
Приобретается квартира в ипотеку на первичном рынке с первоначальным взносом с целью продажи ее через год по завышенной цене. В течение года сумма долго либо гасится (если есть такая возможность), либо продается, будучи в залоге. Банки проводят такую процедуру без особых проблем, особенно, если первоначальный взнос будущего покупателя полностью покрывает остатки долга перед первым банком.
За год они выплачивают проценты, однако итоговая сумма дохода может перекрыть эти расходы.
Пример. Цена квартиры от надежного застройщика 1 000 000 рублей с черновой отделкой. Первоначальный взнос 200 000 рублей. Кредит на 20 лет с процентной ставкой 10,9. Сумма ежемесячных платежей составит 8200 рублей. За год выплаченная сумма составит 98 400 рублей. Сумма погашения по основному долгу 12 000 рублей, остаток долга банку 998 000 рублей.
После введения дома в эксплуатацию квартира продается по цене 1300 000 рублей. Считаем доходность: 1300000 – 998 000 – 98 400 = 203 600 рублей. Это тот заработок, который вы можете получить. В пересчете на месяц это не так уж и много: порядка 17 000 рублей. Тем не менее, это абсолютно пассивный вид заработка и с минимальными рисками.
Если хочется продать объект дороже, то можно выполнить небольшие ремонтные работы – штукатурку стен, электропроводку. В этом случае расходы составят около 20 000 рублей (штукатурка) + 10 000 рублей (электропроводка). Это не такие уж большие затраты, однако покупателей такая квартира привлечет с большей долей вероятности и цена ее может быть от 1350 000 рублей до 1400 000 рублей.
Источник: www.mirbiz24.ru
Зарабатываем на перепродаже имущества должников
Здравствуйте. Вы когда-нибудь задумывались что происходит с имуществом обанкротившихся организаций? Представьте себе, что небольшая мебельная фабрика признана несостоятельной, а в собственности этой организации находятся оргтехника, оборудование, производственные материалы, недвижимость, автомобили, и много чего другого. Куда все это девается, и как на этом можно заработать, я сейчас расскажу. p, blockquote 1,0,0,0,0 —>
На самом деле все довольно просто. Собственность бывшей организации никуда не пропадает, а распродается в соответствии с Федеральным законом. Распродается на аукционах, которые проходят в электронном виде. Аукционы устроены так, что появляется возможность приобретать имущество по цене составляющей менее 10% от рыночной стоимости. Вам интересно? p, blockquote 2,0,0,0,0 —> к оглавлению ↑
Теперь подробнее
Федеральный закон № 127-ФЗ был принят еще в 2002 году и действует по настоящее время. Он полностью описывает все процедуры связанные с банкротством: от признания должника несостоятельным, до мер по удовлетворению требований кредиторов. p, blockquote 3,0,1,0,0 —>
Текст закона очень объемный. Но нас сейчас интересует статья 110 «Продажа предприятия должника». Именно эта статья устанавливает правила по которым продается все имущество. p, blockquote 4,0,0,0,0 —>
Итак, возвращаемся к обанкротившейся мебельной фабрике. Допустим, что судебный процесс завершен и пришло время продавать имущество. Имущество оценивается и выставляется на торги на специализированных площадках, где в свободном доступе находится информация обо всех аукционах. Тут мы найдем и компьютеры, и автомобили, и недвижимость, и множество других полезных вещей. p, blockquote 5,0,0,0,0 —>
Для участия в торгах необходимо иметь ЭЦП (электронно-цифровую подпись). С ее приобретением проблем возникнуть не должно. Далее находим понравившийся лот и подаем заявку на участие. Здесь нам понадобится умение работать с компьютером на уровне обычного пользователя. p, blockquote 6,1,0,0,0 —>
Как я уже упомянул, торги проходят в виде аукциона. Есть стартовая стоимость лота и шаг повышения стоимости. Побеждает участник предложивший максимальную цену.
p, blockquote 7,0,0,0,0 —> к оглавлению ↑
А теперь самое интересное
Если на участие в аукционе не подано ни одной заявки, а такое бывает часто, то нереализованный лот выставляется на торги повторно в виде публичного предложения. В отличие от аукциона, в публичном предложении стоимость имущества постепенно снижается и может упасть до 10% от стартовой стоимости и ниже. Победителем будет тот, кто первым решиться купить имущество за текущую стоимость. p, blockquote 8,0,0,0,0 —>
Согласитесь, что покупать товар за 10-50% от стоимости и продавать его по рыночной стоимости ‒ это очень прибыльный бизнес. Получить с одной сделки доход равный половине стоимости квартиры, а то и больше ‒ вот мечта бизнесмена, и она осуществима. p, blockquote 9,0,0,1,0 —> к оглавлению ↑
С чего начать
Для начала Вы можете просто посмотреть что продают на электронных торгах. Для этого лучше всего воспользоваться сайтом https://bankrot-pro.com. На сайте организован поиск сразу по нескольким площадкам, удобный фильтр со множеством настроек, возможность сохранять лоты в закладки. p, blockquote 10,0,0,0,0 —>
Когда понравившийся лот найден, переходите на страницу электронной площадки и дальше работаете с ней. Регистрируетесь, подаете заявку, получаете одобрение на участие в торгах, и ждете начала аукциона. p, blockquote 11,0,0,0,0 —>
В настоящее время насчитывается около полусотни электронных площадок. Все они аккредитованы государством и обязаны исполнять вышеупомянутый закон о банкротстве. Многие площадки очень похожи друг на друга, потому что они работают на базе одной системы. Таким образом, разобравшись с устройством одной площадки, вы легко сможете работать и с другими. p, blockquote 12,0,0,0,0 —> к оглавлению ↑
Заключение
h2 4,0,0,0,0 —> p, blockquote 13,0,0,0,1 —>
Участие в аукционах по банкротству и перепродажа приобретенного имущества ‒ это новый, немного необычный и довольно прибыльный вид бизнеса, со своими плюсами и минусам, со своими нюансами, не требующий большого стартового капитала, чтобы просто попробовать, и почувстWowать себя бизнесменом. after —>
Источник: business-poisk.com