Заработок на перепродаже квартир

Что такое флиппинг и в чем его специфика?

На фоне роста стоимости жилья недвижимость становится выгодным инструментом для инвестирования. Принцип заработка основывается на том, чтобы купить недооцененную квартиру дешевле, а затем после ввода в эксплуатацию перепродать дороже. Процесс приобретения и перепродажи недвижимости принято называть флиппингом. Инвестор покупает квартиру в готовом доме, вкладывает свои деньги для отделки и перепродает дороже.

Простыми словами о том, что такое флиппинг?

Как уже сказали выше, флиппинг — быстрая покупка и перепродажа вторичной недвижимости. Но для этого у инвестора должна быть вся сумма на покупку жилья. Ипотекой пользоваться не нужно, так как в этом случае теряется прибыль. Желательно покупать недооцененную недвижимость, которую продают срочно и предлагают хорошую скидку.

Вот такие объекты недвижимости и становятся целью инвестора. Для заработка на флиппинге вам нужно будет сделать ремонт в купленной квартире, нанять бригаду рабочих, приобрести строительные материалы. После капитального ремонта можно будет выставлять квартиру для продажи с учетом вложений. Например, приобрели недвижимость за 5 млн руб. без ремонта, вложили еще 1 млн руб.

ПЕРЕПРОДАЖА КВАРТИР КАК БИЗНЕС. СКОЛЬКО МОЖНО ЗАРАБОТАТЬ? ФЛИППИНГ ПО-РУССКИ.

Для заработка нужно будет поставить цену в 6,7-7 млн руб. В любом случае покупателю можно сделать скидку в размере 2-5% от стоимости жилья. Сумму скидки тоже закладывают в стоимость.

Какую квартиру выбрать для покупки?

• Общая площадь и количество комнат. Лучше всего покупать студии и однокомнатные, потому что их удается быстрее продать.
• Расположение дома. Желательно приобретать жилье в районе с развитой инфраструктурой, где рядом школы, детские сады и супермаркеты.
• Окна выходят во двор. Если окна квартиры выходят на трассу, где днем и ночью ходит транспорт, то это может оттолкнуть потенциального покупателя.
• Отсутствие ремонта. Лучше всего, когда в квартире старый или вообще отсутствует ремонт.
• Квартира находится в середине. Угловую недвижимость продать сложнее.

Нужно ли платить налоги?

Когда недвижимость находится в собственности менее пяти лет, придется платить налог в размере 13% от прибыли. Есть флипперы, которые специально занижают стоимость жилья, просят покупателей подтвердить это в договоре, чтобы уйти от налогов. Делать этого не стоит, потому что это является нарушением законодательства.

Предположим, флиппер с перепродажи заработал 2 млн руб. С этой суммы нужно будет заплатить 260 тыс.

Есть ли риски у флипперов?

Риски есть всегда. На флиппинге можно потерять деньги, если сделать неудачную покупку. Например, быстро купили, на ваш взгляд, дешевое жилье, но не проверили документы. Выяснилось, что продавец предъявил старую выписку ЕГРН, в которой указаны не все собственники. Через месяц пришел еще один владелец и потребовал аннулировать сделку.

В итоге судебные разбирательства, возврат денег и финансовые потери у флиппера. Чтобы не попасть в такую ситуацию, всегда проверяйте документы, а выписка ЕГРН должна быть не старше месяца.

Что сделать, чтобы быстрее продать недвижимость?

Сделайте косметический ремонт, приведите недвижимость в порядок, замените сантехнику, окна и межкомнатные двери. Создайте привлекательный фон и можно приступать к публикации объявлений на разных площадках. Большое значение играют фотографии, чем больше их будет, тем лучше. Старайтесь подбирать удачный ракурс, чтобы комната выглядела светлой, просторной и уютной. За счет этого удастся вызвать интерес у потенциального покупателя.

Опытные флипперы не говорят, что занимаются перепродажей, а создают в квартире семейную обстановку. Например, во время показов оставьте на столе книгу, ноутбук или поставьте чашку кофе. Дополнительно можно оставить в прихожей тапочки и халат, в ванной полотенца. Все эти детали дополняют интерьер и привлекают внимание покупателей. Складывается впечатление, что недвижимость продает семья, поэтому здесь созданы все условия для комфортного проживания.

Стоит ли заниматься флиппингом?

Флиппинг — заработок для тех, у кого есть деньги на покупку недвижимости и вложения в ремонт. Подойдет тем, кто любит общаться с людьми, умеет убеждать и продавать. В этом случае заниматься флиппингом выгодно. Но нельзя забывать о рисках. Например, никто не застрахован, что квартира будет продаваться полгода или даже год.

Когда у флиппера нет другой работы, а квартира не продается, ее можно будет сдавать посуточно или в долгосрочную аренду. За счет этого удастся отбить часть вложений.

Фото: Maksim Konstantinov / Global Look Press / www.globallookpress.com

Выбираете новостройку?

Бесплатная справочная по новостройкам Москвы и Санкт-Петербурга, поможет сделать правильный выбор.

Оставьте свой номер телефона и профессиональный менеджер подберет Вам лучшую новостройку! Это удобно и бесплатно!

8 800 550 45 76 — Звонок по России бесплатный

Новости, аналитика

Что будет с ценами на квартиры в новостройках в 2023 году

Стоимость недвижимости заметно увеличилась

Собянин рассказал о планах строительства метро в Москве

Подземка станет ближе для сотен тысяч горожан

Красиво и без ремонта! Простые советы по преображению старой квартиры

Что важно сделать

Бузова в помощь: как избавиться от надоедливых гостей в Новый год – 2023

Источник: dni.ru

Перепродажа новостроек как способ заработка на недвижимости

Перепродажа новостроек – проверенный способ заработка на недвижимости. Суть этой стратегии: купить недооцененную квартиру в новостройке и перепродать ее через 1-2 года на 30-40% дороже. Затраты времени и стартовый капитал – минимальные. Наибольшую выгоду дает покупка на стадии котлована, но это самый рисковый вариант. Поговорим о том, как правильно выбрать новостройку и продать ее с максимальным доходом.

Сфера	Недвижимость
Стартовый капитал	от 0 до 10-20% от стоимости квартиры (от 100 000 рублей) на первоначальный взнос.
Надежность	Высокая
Цель инвестиций	Получить доход от 20%-200% от перепродажи квартиры через 1-2 года
Доходность	от 20%
Чистый пассивный доход за год	от 150 000 в год

Новостройки для перепродажи – надежное вложение в недвижимость

Одно из важных преимуществ этой стратегии – в том, что инвестору не обязательно вкладывать собственные накопления. Квартиру можно купить за заемные деньги, если взять ипотеку с нулевым первоначальным взносом. Как говорил американский писатель Э.Б Уайт, “Крупная торговля заключается в том, чтобы купить, хотя бы и дорого, но в кредит, а продать, хотя бы и дешево, но за наличные”. В случае с новостройками – брать надо дешево и в кредит, а продавать – дорого и за наличные.

Получить кредит на самых выгодных условиях помогают ипотечные брокеры. Если с нулевым первоначальным взносом ипотеку не одобрят, достаточно вложить 10-20% от стоимости жилья и взять кредит на максимально возможный срок с минимальным ежемесячным платежом.

Дополнительно вкладывать в квартиру ничего не нужно: только купить объект и платить ипотеку до момента перепродажи.

Что требуется от инвестора:

• Найти квартиру в новостройке(1-3 дня)
• купить квартиру (1 день)
• Выставить квартиру на продажу через 1-2 года,
• Продать квартиру (1 день)

Обычная норма дохода – +30-40% от стоимости квартиры за полтора года. Если квартира куплена за 1 млн. рублей, ее можно перепродать за 1,3 – 1,4 миллиона через 18 месяцев.

Фактическая доходность инвестиций выше 30-40%, потому что инвестору не обязательно вкладывать 1 миллион собственных денег. Реальные затраты – 10-20% от стоимости квартиры (первоначальный взнос по ипотеке) + сопутствующие расходы+ сумма ежемесячных выплат по ипотеке за полтора года. Обычно вложения инвестора не превышают 25% от стоимости квартиры.

Куда вложить деньги, чтобы не потерять: кому подойдет эта стратегия

Вложения в недвижимость – одна из самых надежных инвестиций. Эта стратегия подойдет инвесторам, которые:

• ищут, куда вложить деньги, чтобы не потерять их,
• хотят получить доход выше, чем дает банковский депозит и другие традиционные инструменты,
• предпочитают инвестировать в реальные осязаемые активы, имеющие объективную ценность.

Считается, что недвижимость всегда растет в цене. Это не совсем так: недвижимость растет в цене в долгосрочной перспективе, а в краткосрочной цена может оставаться на одном уровне или даже падать.

Здесь важно учитывать:

1. общее состояние рынка. Когда рынок вступил в фазу роста – растет любая недвижимость. Когда рынок падает или находится в стагнации – нужно особенно внимательно подходить к выбору квартиры для инвестиций.
2. ликвидность объекта. Новостройки ликвиднее вторичного жилья, потому что это более новые дома с хорошими коммуникациями и удобными планировками. Самые ликвидные квартиры – однокомнатные.
3. состояние города. Есть перспективные города, которые растут и развиваются. Помимо естественного прироста населения, туда регулярно переезжают люди из других городов и деревень. Если в городе обратная тенденция (люди чаще уезжают оттуда, чем приезжают), нужно задуматься о перспективах инвестиций.
4. инфраструктура района. В каждом крупном городе есть перспективные районы: когда они начинают застраиваться и не имеют хорошей развитой инфраструктуры, жилье там стоит недорого. Через несколько лет по мере появления новых магазинов, школ, детских садов цены на недвижимость в таких районах начинают расти.

“Планом Б” для инвестора в новостройки для перепродажи будет разделение квартиры на студии и сдача в аренду. Если квартира пока не выросла в цене или инвестор передумал ее продавать, он может получить ежемесячный денежный поток с аренды, а разделение квартиры на студии позволяет увеличить доходность каждого квадратного метра в 1,5-2 раза. Подробнее об этой стратегии можно прочитать здесь.

Смотрите видео, где профессиональный инвестор рассказывает об инвестициях в новостройки:

Инвестиции в новостройки: с чего начать

Начать инвестирование в новостройки стоит с определения стратегии, просмотра объектов и подачи заявки на ипотеку.

Советы инвестору в новостройки:

1. просмотрите как можно больше объектов, прежде чем принимать решение о покупке. Лучше всего выписать основные требования к квартире на лист бумаги и сразу (до просмотра) отсеять неподходящие квартиры.
2. не ориентируйтесь только на цену квадратного метра. Это не единственный важный показатель.
3. не судите о новостройке по рекламным буклетам и информации в интернете.
4. выбирайте застройщиков, которые уже имеют сданные объекты. Не поленитесь поехать и посмотреть на них, спросить мнение жильцов.

Когда квартира выбрана, есть смысл поторговаться, даже если инвестор покупает напрямую у застройщика. Часто на новостройки дают дополнительные скидки.

Ипотека на новостройку

Покупка новостройки кредитуется по минимальной ставке: в Сбербанке в начале 2018 года можно взять кредит под 7,9% годовых. В ряде регионов есть льготные условия для покупателей. Также льготные условия предоставляются семьям с 2 детьми и более, если второй (или третий) ребенок родился в 2018 году.

Имея подтверждение из банка об одобрении кредита, можно приступать к поиску объекта. Никаких дополнительных бумаг для этого не требуется. Если банк не одобрил кредит, рекомендуется обратиться к ипотечным брокерам.

Как правильно купить квартиру в новостройке

Ключевой вопрос для любого инвестора – какую новостройку выбрать для инвестиций. Некоторые квартиры с годами не растут в цене и даже дешевеют. Здесь имеют значение 3 фактора:

1. на каком этапе строительства покупается квартира (на стадии котлована, в процессе строительства, когда дом почти готов, когда дом сдан)
2. характеристики квартиры
3. характеристики дома и района

Рассмотрим их более подробно.

Покупка квартиры на стадии котлована

Покупка квартиры на стадии котлована – самый дешевый и самый рисковый вариант для инвестора. Доходный, потому что на этапе котлована самые дешевые цены за квадратные метры. Рисковый, потому что эти квадратные метры могут так и остаться в проекте на бумаге.

Большое количество недостроя и проблема обманутых дольщиков, которые вложили деньги и не получили жилье, заставило государство пересмотреть подход к долевому строительству. В конце 2017 года Правительство объявило об отказе от ДДУ (договоров долевого участия) и переходе к проектному финансированию строительства. Поэтапный переход будет завершен к 2020 году.

1 июля 2018 года вступят в силу поправки к 214-ФЗ, и купить квартиру в строящемся доме будет нельзя. Финансировать строительство теперь станут не дольщики, а банки. Целый ряд дополнительных требований к застройщикам вытеснит с этого рынка мелких игроков и заставит оставшихся застройщиков поднять цены (по оценкам экспертов, на 15-20%). Пока изменения не вступили в силу, инвесторы еще могут дешево купить квартиру в новостройке на стадии котлована. Главное – трезво оценить все риски и выбрать надежного застройщика.

Покупка квартиры на стадии строительства

Покупка квартиры на стадии строительства менее рискованна, чем покупка на стадии котлована. Чем ближе к сроку сдачи дома в эксплуатацию, тем меньше рисков и тем выше цена квадратных метров. Для инвесторов, которые не готовы рисковать, есть смысл искать почти готовые дома за несколько месяцев до сдачи в эксплуатацию. Это почти безрисковая и одновременно выгодная стратегия. После того как дом сдан, цена вырастает на 10-15% и более.

После 1 июля 2018 года купить квартиру на стадии строительства будет нельзя.

Как выбрать квартиру в новостройке

Главные требования к квартире в новостройке, которая покупается с целью перепродажи: высокая ликвидность и потенциал роста цены. Лучше всего проверить объект по специальному чек-листу.

Смотрите видео:

Предварительно оцените квартиру по следующим параметрам:

• Площадь и количество комнат. Самые ликвидные объекты – однокомнатные квартиры площадью 30-40 кв. метров. В крупных городах пользуются спросом студии.
• Этаж. Менее ликвидны первый и последний этаж, но они стоят дешевле. Если квартира покупается для сдачи в аренду, этаж не имеет принципиального значения, но для перепродажи идеальными считаются 3-5 этаж.
• Планировка. Поскольку инвестор не планирует делать перепланировку, критичных требований к планировке нет. Исходите из требований потенциальных покупателей. Можно заранее спросить у риэлторов, какое жилье пользуется спросом в вашем регионе. Обычно покупатели ценят большую кухню, раздельных санузел, наличие лоджии или балкона, и красивый вид из окна.

Требования к дому и району:

• ЖК, массовая или точечная застройка. Сейчас популярны квартиры в жилых комплексах с закрытой охраняемой территорией. У них есть свои плюсы, но есть и минусы. Во-первых, стоимость жилья в ЖК выше. Продать дорогую квартиру бывает сложно, особенно в кризис, а готовое жилье эконом-класса всегда востребовано. Во-вторых, в ЖК или местах массовой застройки бывает большое предложение квартир на продажу. Чтобы продать свою квартиру, приходится конкурировать с другими продавцами. При условии хорошо развитой инфраструктуры района стоит рассмотреть дома точечной застройки.
• Кирпич, монолит или панель. Любой строительный материал имеет плюсы и минусы Кирпичные дома стоят дороже, но считаются долговечными и пользуются спросом. Монолит дешевле кирпича и также отличается надежностью. Панель – эконом-вариант для бюджетного жилья.
• Хорошая транспортная доступность. Если из центра города нужно добираться с пересадками или квартира далеко от метро (в крупных городах), это плохо для потенциальных покупателей.
• Состояние прилегающей территории. Уютный ухоженный двор с хорошей детской площадкой повышают шансы на продажу.
• Наличие парковки. Важный критерий для автомобилистов – собственная парковка.
• Инфраструктура района. Близость магазинов, школ, больниц, детских садов, парков и зон отдыха сказывается на стоимости жилья.

Покупка квартиры в новостройке: считаем доходность

Как говорил русский литератор Леонид Крайнов Рытов, “Постулат «За что купил, за то и продаю» – верный путь к банкротству”. Цель любого инвестора – продать дороже.

Если инвестор покупает квартиру за собственные средства, плановый доход от перепродажи новостройки – 30-40% за 1,5 года, то есть 20-27% годовых. Покупка квартиры в новостройке за кредитные деньги дает более высокую доходность.

Пример 1. Инвестор купил квартиру за 1 миллион рублей собственных денег. Через 18 месяцев продал ее за 1,3 миллиона рублей (не вкладывая дополнительных средств).

Доходность составила 30% за полтора года, или 20% годовых.

Пример 2. Инвестор купил ту же квартиру за 1 миллион рублей в кредит с первоначальным взносом 10% (100 000 рублей). 18 месяцев платил кредит (кредит на 20 лет по ставке 10% с ежемесячным платежом 8,5 тысяч рублей).

Затраты = 100 000+(8500*18)= 253 000 рублей.

После расчета с банком у инвестора осталось 1 300 000 – 900 000= 400 000 рублей.

Доходность = (400 000/253 000)/1,5= 38% годовых.

Это приблизительный расчет. По факту инвестор должен банку меньше 900 000 (т.к. часть кредита выплатил за полтора года) и у него есть возможность снизить расходы, взяв кредитные каникулы. Также расчет не учитывает небольших сопутствующих расходов на риэлторов и оформление сделки. Но при покупке за чужие деньги доходность выше. Чем больше срок ипотеки – тем выше потенциальная доходность.

Перепродажа новостроек

Перепродажа новостроек – последний этап в реализации стратегии. Когда дом введен в эксплуатацию, а недвижимость выросла в цене, остается выставить ее на продажу, оформить документы и зафиксировать полученную прибыль.

Если инвестор ошибся в расчетах и квартира не выросла в цене в течение 1-2 лет, выгоднее не продавать ее без прибыли или в убыток, а cдавать в аренду.

Как продавать новостройки

Обычно инвесторы в новостройки перепродают ее в том же виде, что купили, без дополнительных вложений. Но окончательное решение по этому вопросу зависит от конкретной ситуации на рынке недвижимости. Если инвесторская квартира не имеет отделки, а спросом пользуются только готовые объекты с отделкой “под ключ”, имеет смысл подстроиться под требования рынка.

Как продавать новостройки:

1. Узнайте стоимость квартиры на текущий момент и поставьте цену не выше среднерыночной. Желательно заложить в цену возможность небольшого торга.
2. Используйте все каналы продажи (до 30 штук). “Сарафанное радио”, все сайты бесплатных объявлений, риэлторы, – пробуйте любые доступные варианты.
3. Предпродажная подготовка. Приведите квартиру в порядок: она не должна выглядеть грязной или запущенной.
4. Сделайте качественные фото и хорошее продающее объявление. В объявлении перечислите все достоинства квартиры, укажите варианты расчета (в том числе возможность использования материнского капитала).

Перепродажа квартир как бизнес

Перепродажа квартир может быть не разовой акцией, а полноценным инвестиционным бизнесом и основным источником дохода инвестора. С каждым новым объектом инвестор все лучше понимает рынок недвижимости и учится выбирать самые перспективные объекты для перепродажи.

Плюсы этой стратегии – высокая доходность при небольших стартовых вложениях (если использовать ипотеку) и минимум усилий инвестора. Первый урок “богатого папы” от Роберта Кийосаки гласит: “Богатые никогда не работают за деньги”. Перепродажа квартир позволяет заставить деньги работать на себя. Это полупассивные инвестиции, которые почти не отнимают времени.

Как заработать на новостройках

Понять, как заработать на новостройках, несложно: нужно нужно купить квартиру дешевле и продать дороже. Поскольку недвижимость – дорогостоящий объект, рост стоимости квартиры на 30-40% составит приличную сумму. А использование кредитного плеча позволяет еще больше повысить доходность стратегии. Но не всем инвесторам удается получить высокий доход от перепродажи квартиры.

Какие есть риски и как их минимизировать

Рассмотрим основные риски стратегии:

1. Риск недостроя. Если покупать квартиру в недостроенном доме, который еще не введен в эксплуатацию, существует риск банкротства строительной компании. В этом случае стройка может быть заморожена на неопределенное время. Чтобы свести риск к минимуму, покупайте готовое жилье или квартиру в доме на последнем этапах строительства.
2. Риск, что квартира не вырастет в цене. Можно купить квартиру, которая не подорожает и даже подешевеет через 1-2 года. Чтобы этого избежать, выбирайте объект строго по чек-листу.
3. Риск не продать квартиру. Если на рынке недвижимости предложение опережает спрос, продать квартиру сложно. Помочь может лишь уникальное предложение (если квартира имеет какие-то существенные преимущества перед аналогичными объектами на рынке) или дисконт. Резервный вариант: сдавать жилье.

Налогообложение

Как и любой другой доход, доход с продажи недвижимости для физических лиц облагается по ставке 13%. Если квартира находится в собственности более 5 лет (или более 3 лет, если она куплена до 2016 года), налог платить не нужно.

13% рассчитываются не с суммы продажи, а с суммы фактически полученного дохода. Если квартира куплена за 1 млн. рублей, а продана через год за 1,3 млн. рублей. налогооблагаемая база – 300 000 рублей, а ставка налога составит 300 000*0,13 = 39 000 рублей.

Как уменьшить налогооблагаемую базу:

1. применить налоговый вычет (1 млн. рублей)
2. учесть не только стоимость покупки, но и все сопутствующие расходы (включая риэлторов, ремонт и т.д). Расходы должны быть подтверждены документально.

Индивидуальные предприниматели платят налоги по ставке в соответствии с выбранной системой налогообложения ИП. На ОСНО налоговая ставка такая же, как для физических лиц – 13%. На УСН “Доходы” ставка налога 6% на все доходы, на УСН “Доходы-расходы” – 15% от разницы между доходами и расходами.

Перепродажа новостроек не попадают под патентную систему налогообложения ИП и ЕНВД. В большинстве случаев предпринимателю выгоднее заплатить по ставке 13% как физическое лицо.

Источник: kudavlozhit.ru

Флиппинг недвижимости в России и мире на 2022 год — что это простыми словами + как заработать?

Покупка и продажа квартир с целью заработка давно практикуется на территории многих стран постсоветского пространства. В США данный вид деятельности не менее популярен и носит незамысловатое название flipping (от английского глагола to flip — переворачивать).

И если на территории СНГ перепродажа недвижимости является зачастую основным видом деятельности, то в США это скорее дополнительный заработок, которому уделяют время после работы и в выходные дни.

Рынок недвижимости в США стабильно растет вот уже 11 лет. Поэтому когда человек покупает квартиру для дальнейшей продажи, то за время которое он тратит на ремонт, стоимость недвижимости вырастет на 2–3%. И если купить дом или квартиру в хорошем жилом состояние, то спустя полгода на ней уже можно заработать без дополнительных вложений. Из-за легкости заработка, рынок перенасыщен и найти объект недвижимости довольно сложно.

Рынок недвижимости в России тоже растет, причем за последний год этот рост рынка, с поправкой на инфляцию, составил 7.4%.

Последнее десятилетие в России стал набирать обороты флиппинг на строящихся объектах недвижимости. И если еще несколько лет назад на этом можно было неплохо заработать, купив квартиру на этапе котлована. Хотя и риски были высоки. Компания могла обанкротиться на этапе котлована, а деньги отданные за квартиру, заморозиться на долгие годы.

После новшества с гарантиями достройки объекта, рисков стало меньше, но и прибыли тоже. Разница в ценах между вложением на моменте котлована и готовой квартирой значительно сократилась, а значит данная ниша бизнеса теряет перспективу.

Другое дело вторичный рынок. Всегда можно найти тех, кто получил в наследство «убитую» квартиру и не готов в нее вкладываться.

Проблемные или «убитые» квартиры можно купить с 25-30% скидкой. Сделать в них ремонт и продать с неплохой выгодой.

Второй вариант — квартиры в нормальном состояние, хозяевам которых срочно нужны деньги. Скидка на такую недвижимость может составить около 10%. Дальнейшие вложения зачастую оказываются минимальными — косметический ремонт, обновление техники и мебели. Дальше делаются хорошие фотографии, и квартиру можно выставлять на продажу.

Флиппинг в России удобен и для продавцов недвижимости. Скупщики стараются сильно сбить цену, а через агрегаторы квартиру можно продавать слишком долго. Поэтому гораздо выгоднее найти флиппера, который готов купить квартиру по цене чуть ниже рыночной.

Флипперы делятся на две категории — те кто работает на свои деньги и те кто сотрудничает с инвесторами. Инвесторам такие вложения удобны. За короткий период времени (от 1 до 4 месяцев) они получают процент выше банковского.

С домами расклад немного другой. Флипперы с опытом берутся за объект если его цена составляет 70% от его реальной стоимость после затрат на ремонт.

Всегда необходимо помнить, что как бы вам не понравился объект, необходимо подходить к нему с холодной головой и точным расчетом затрат.

Е Евгений Горб, флиппер из России

Четыре года я зарабатываю на перепродаже квартир, получая с этого до 60% годовых после вычета всех налогов.

Все началось с однокомнатной квартиры, которую моя супруга, риелтор с 10 летним стажем, попросила помочь продать. Квартира была однокомнатной и находилась в плачевном состояние. попытки продать квартиру без ремонта и с горами мусора не увенчались успехом, поэтому было решено сделать в ней ремонт.

Очистка квартира от мусора и старого хлама, а также капитальный ремонт помещения обошлись нам в 600 тыс. рублей.

В результате купленная за 6 млн. рублей квартира была продана за 8.5 млн. рублей. Чистая прибыль составила 1.9 млн. рублей.

Я оценил перспективы данного вида заработка и первое время старался совместить его с основной работой — службой в армии. Но 2 года назад я уволился, чтобы полноценно заниматься флиппингом. За все время своей деятельности я продал 12 объектов, в 9 из которых был сделан капитальный ремонт и в 3 косметический.

Средний период от покупки квартиры до ее продажи — 3 месяца.

Заработок бывает разным, но он всегда есть. Это покрывает затраты на максимальный пакет в приложение Flipio, который анализирует рынок и подбирает недооцененные квартиры, рассчитывая их потенциал.

Мы покупаем квартиры в любом состояние, главное чтобы у объекта был потенциал. Рассматривая варианты, мы анализируем аналогичные квартиры в данном районе с хорошим ремонтом и смотрим разницу в цене, зная приблизительные затраты на ремонт.

Бывают квартиры с заведомо плохим потенциалом, при выборе которых складываются несколько негативных факторов, от таких вариантов мы отказываемся сразу.

Пакет документов, которые мы запрашиваем у собственников, ничем не отличается от того, который запрашивают любые риэлторские конторы.

Ремонт, который мы делаем, зависит от потенциального покупателя квартиры. Но всегда он выполнен в спокойных тонах без ярких, креативных решений. С максимально удобным использованием пространства. Кухня обязательно оборудуется техникой. Из мебели нужно купить: кровати в спальни, диван и кресла в гостиную, шкафы и полки в гардеробные, зеркала, стол и стулья на кухню.

Э Эльдар, риелтор из Узбекистана

Покупка квартир с целью дальнейшей продажи стала популярна в Узбекистане с середины 90х, когда из страны стали массово уезжать русские и евреи. Квартиры продавались по бросовым ценам и покупались в любом состояние. В нашей стране ремонт это не главное, важнее наличие пластиковых окон и железной двери, заложенного кирпичом балкона, решеток если это первый этаж — это самые большие вложения. Остальное, люди зачастую переделывают под себя, даже если мы только поклеили новые обои и застелили пол. Потому, приводя квартиру в порядок, мы берем самые дешевые обои и линолеум.

Квартиры мы ищем по старинке — газеты и сайт объявлений. Но чаще люди приходят ко мне по рекомендации знакомых. За 14 лет работы я зарекомендовал себя.

Однокомнатную квартиру в Ташкенте можно купить за 20 тыс. долларов, а продать за 30 тыс. долларов. На ремонт и оформление документов мы закладываем 2-3 тыс. долларов. Но такие варианты к сожалению встречаются не часто. Обычно заработок составляет гораздо меньше, от 500 до 3 тыс. долларов.

Чтобы оформление документов прошло гладко, между бумагами мы вкладываем энную сумму для нотариуса. Это не взятка — это благодарность за эту сделку и задел на следующую.

Мы тщательно проверяем все документы на квартиру, чтобы сделка прошла с первого раза. Сейчас в стране есть единая база данных, к которой имеют доступ нотариусы. Туда вводятся данные по квартире (кадастровый номер и данные владельца), и получают информацию по задолженностям.

При покупке квартиры, мы указываем максимальную стоимость, а при продаже просим немного занизить. Если квартира была в собственности менее 3х лет, то налог начисляется на разницу стоимости. Если более 3х лет, то физ.лицо не платит налог. Поэтому некоторые квартиры, расположенные в удачных для аренды местах, мы сдаём 3 года.

Если клиенту надо срочно продать квартиру, то мы выкупаем ее сами. Если у клиента есть время и он не готов уступать, то мы помогаем ему найти клиента и получаем навар — оплату за услуги риэлторского агентства.

П Петр Емельянов, риелтор из Беларуси

Покупка неликвидных из-за плохого состояния квартир, выгодный заработок. Главное, грамотно выстроить весь бизнес процесс.

Каждая сделка с квартирами из серии «бабушатник», уникальна как по затратам, так и по конечному заработку. Но есть фишки, которые всегда работают. Например, во время поиска квартир, не стоит отказываться от услуг риэлторских агентств, у них всегда есть убитые квартиры, которые обычные покупатели обходят стороной. Но, имея хорошую команду мастеров и возможность покупать стройматериалы по оптовым ценам, можно браться за квартиру даже в самом ужасном состояние.

Мы не просто делаем комфортный ремонт, мы обустраиваем квартиру опираясь на систему home staging (с англ. — домашняя постановка). Закупаем необходимую мебель и технику, вешаем шторы и картины. А приходящим покупателям предлагаем тапочки вместо бахил. Это дает возможность сразу погрузиться в атмосферу домашнего уюта и тепла.

Некоторые квартиры «зависают» у риелторов на долгие месяцы, а мы их ремонтируем и быстро продаем. Например, недавно была куплена 2х комнатная квартира на 4 этаже хрущевки, в которой установлены пластиковые окна и железная дверь. Стоимость объекта 46 тыс. долларов. Ремонт был сделан за 2 недели и обошелся в 3.5 тыс. долларов. Но это при условия доступа к оптовым ценам на стройматериалы.

Обычному человеку аналогичный ремонт обойдется на 30% дороже. Можно сделать ремонт и дороже, с дизайнерскими ухищрениями, но тогда покупателя придется искать дольше, т.к. у всех свое видение стиля. После любого ремонта, квартира переходит в другой ценовой сегмент.

Для придания квартире уюта, в нее завезли мебель и технику, сделали фото и выставили на продажу. Покупатель нашелся в первый же день. Выгода с продажи квартиры составила 5 тыс. долларов.

После заключения сделки из квартиры вывозятся — мебель, шторы, картины и т.д, те самые атрибуты уюта. Но по договоренности с покупателем мы можем все оставить за дополнительную плату (по себестоимости). Обычно такие запросы поступают от тех, кто покупает квартиру для дальнейшей сдачи в аренду.

Квартиры покупаются на деньги инвесторов. Для их спокойствия и по их желанию, объект недвижимости может быть оформлен на них же. За свое участие в сделке они получают 10% от прибыли.

Что касается наценки на квартиру после ремонта, она не должна быть космической. Наше цель — быстрая продажа. А чем выше цена, тем дольше искать клиента. Поэтому мы ставим цену так, чтобы квартира вышла в другой ценовой сегмент и при этом была в нем доступной.

А Аманда и Алан, флипперы из США

Мы занимаемся флиппингом в свободное от работы врем. Ремонт делаем самостоятельно, благодаря чему бизнес приносит неплохой доход. Но бывают случаи, когда проект выбивает из колеи как финансово, так и эмоционально.

Дом купленный в престижном районе, 30 лет сдавался одному человеку, и за это время сильно обветшал и был забит различным хламом. Перед покупкой, цена на недвижимость, расположенная на 1400 акрах земли, упала на 30 тыс. долларов, да еще и владелец согласился заменить крышу. Но это не насторожило флипперов, и они заключили сделку.

Свой промах они поняли когда стали выносить хлам из дома. Каждый день, убирая мусор они находили все новые и новые проблемы, и в результате, стоимость ремонта увеличилась в несколько раз.

Они уже были в отчаянии, когда попали на тематическую встречу флипперов и риелторов. Все в один голос советовали избавиться от дома, не заканчивая начатый ремонт. Но ребята не сдались и за 4.5 месяца сделали капитальный ремонт дома.

На свое удивление, они смогли продать недвижимость с привычной рентабельностью 40% от стартовых инвестиций. Стоит отметить, что они не давали объявления в тематические группы. Дом продался благодаря сарафанному радио первым же клиентам.

Но Аманда и Алан сделали для себя определенные выводы — не покупать дома после неожиданно резкого падения цены, внимательно осматривать все помещения и обязательно посещать тематические встречи, они придают уверенности и опыта.

Мнение предпринимателей является субъективным и может не совпадать с мнением редакции.

Источник: f.partnerkin.com

Сколько можно заработать на новостройках и стоит ли в 2021 году в них вкладываться

Привет! Меня зовут Рома Авдалов, я финансовый аналитик на инвестиционной платформе Credit.Club. Мы часто анализируем различные финансовые инструменты, чтобы быть в курсе динамики рынка. На основе некоторых обзоров я буду писать статьи и публиковать их для тех, кому интересна тема инвестиций.

12 119 просмотров

Вложение в недвижимость — простой и понятный инструмент инвестирования. Купил → сдал квартирантам → каждый месяц получаешь доход в виде арендных платежей. Или другой способ: купил → перепродал подороже → заработал на разнице.

Насколько выгодными будут вложения в недвижимость, рассчитаю на примере новостроек. А про то, какие есть преимущества, недостатки и риски вложения в строящуюся недвижимость можно почитать в статье: «Как выгодно инвестировать в новостройки в 2021 году».

Перепродажа

Кому-то это покажется банальностью (да простят меня здешние эксперты), но не могу не упомянуть: для перепродажи выгоднее вкладывать деньги в новостройки на начальном этапе строительства. Чем ниже будет готовность, тем дешевле окажется квартира → можно больше заработать.

Например, 2-комн. квартиру на 50,4 кв. м на этапе строительства в одном подмосковном ЖК можно купить за 6 млн рублей. Срок сдачи дома — до марта 2023 года. За 6 млн покупатель получит квартиру с чистовой отделкой и сантехникой — можно заезжать и жить. В этом же ЖК готовые квартиры с такой же квадратурой и планировкой продаются собственниками уже от 7,5 млн рублей.

Сравнение объявлений на готовое и строящееся жильё в одном подмосковсном жилом комплексе

А теперь предположим, что текущая динамика цен сохранится и квартиры в Подмосковье будут дорожать на 8% в год. Посчитаем, сколько можно заработать через два года без учёта инфляции и налогов (для упрощения не стал их использовать в расчётах, но помните — что они ещё смогут снизить доходность):

Доходность от перепродажи составляет примерно 8%, окупаемость — период продажи

Если планируется покупка квартиры для сдачи в аренду, есть смысл рассматривать готовое жильё. Тогда не придётся ждать, например, два года, пока дом будет сдан — можно сразу начать зарабатывать.

Посмотрим, сколько за два года можно заработать на аренде. Возьмём 2-комн. квартиру в подмосковном ЖК за 7,5 млн рублей. Средняя стоимость аренды в соседних домах — 35 тысяч в месяц.

Сопоставление стоимости готовой квартиры и арендных платежей в соседних домах на Циане

Без учёта налогов, инфляции, коммунальных платежей (по договорённости их можно возложить на арендаторов), расходов на обустройство и ремонт, доходность за 2 года будет равна:

При таких вводных годовая доходность колеблется в пределах 4%, а инвестиции окупятся примерно через 20 лет.

Чтобы получать больше прибыли, можно два года сдавать квартиру, а потом продать её и заработать на общем росте цены по рынку:

Годовая доходность аренды составляет примерно 4%, а окупаемость инвестиций — 20 лет

Что выгоднее

По моим расчётам наиболее выгодный вариант — покупка квартиры на этапе строительства и перепродажа через два года (без учёта налогов). Если покупать готовое жильё у собственников и сдавать его в аренду, инвестиции окупятся только через 20 лет. Чтобы заработать больше, через несколько лет квартиру можно перепродать. Но даже с учётом аренды доход будет меньше, чем при покупке квартиры в котловане.

Именно при таких вводных кажется очевидным, что проще поискать другие способы вложения 6–7 млн рублей. Или всё же есть те, кто хорошо зарабатывают на новостройках? Буду рад обсудить тему в комментариях и добавить в статью интересные дополнения.

Показать ещё
31 комментарий
Написать комментарий.

Инвесторы в недвижимость — конченые педерасты. Разогнали стоимость жилья до небес. Сплошь и рядом продаются квартиры: 7 млн, из которых 5 указываются в договоре, 2 — неотделимые услуги.

Развернуть ветку

Но как это лечить?) Гос регулирование или раздавать квартиры как в совке?))

Развернуть ветку

А где учет инфляции? Посчитайте с инфляцией и удивитесь.

Развернуть ветку

Для упрощения не стал в расчётах учитывать инфляцию, налоги и другие издержки. Но даже так видно, что есть смысл поискать другие способы инвестирования.

Развернуть ветку

По моему мнению, большинство людей все равно думают что квартира это инвест проект!)

Развернуть ветку

окупаемость же 20 лет, а за это время дом устарееет, район может поменяться.. Кв, это зарытие денег, ну либо для себя на старость?

Развернуть ветку

Уже была такая статья и там я доказал, что гораздо лучше купить доллары и положить в банк под проценты.

Ну, или купить биткоины

Развернуть ветку
Развернуть ветку

Да хоть 1 %, за 5 лет больше набежит, чем на непонятно инвестии, которую сожрет инфляция или очередная девальвация

Развернуть ветку

Это ошибочное мнение. Особенно, без доказательств.

Развернуть ветку

Интересная позиция, но с биткоинами все же очень высок риск. Например, сейчас они вообще в 2 раза упали.

Купить доллары и положить их под процент в банке — невыгодно. Доходность по вкладам в валюте у нас в среднем 0,1% годовых.

Валюту брать только под рост курса имеет смысл. При том в последний год вложения в валюту и недвижимость показывают почти одинаковую динамику. За год доллар стоил минимум 69 рублей, а максимум — 80. Получается, что максимальный рост в валюте мог быть 15,42%. Теперь возьму, допустим, недвижимость в Екатеринбурге.

За год она выросла в диапазоне 15%-25%.

Развернуть ветку

Наши власти держат собственных граждан за лохов, потому столько и платят, им выгодно, чтобы люди были тупыми и держали в банках в рублях, вот в чем проблема.

А так кому надо, открывает счета за границей.

Можно даже слетать в турцию, там открыть счет, а еще лучше купить там слитк золота и положить в банк, без всяких наших заморочек с ндс.
А когда надо продать его, то его купят без проблем по рыночному курсу на нынешний день, а не как наши хапуги за полцены.

Вариантов много, квартира- не приносит деньги, то есть цена не растет, если только не куплена в европе за евро(и будет продана за евро)

Развернуть ветку

В Сочи сейчас жара по недвижимости и предвидится ещё на пару лет. Можно заходить с нулём и за год до 6 млн. ₽ заработать (реальный кейс). Но нужны «проводники», потому что рынок переполнен мошенниками. 98% объявлений на ДомКлике и Авито — фейки. Я пробовал оценить масштаб мошенничества — он не меньше 2-3 млрд. рублей каждый год.

Но, если есть надёжные люди (белые риэлторы, люди с опытом на это рынке), то можно хорошо зарабатывать.

Мой пример. В прошлом году была куплена квартира (жп, но это не имеет значения) в Красной Поляне 96м2 за 15 млн ₽. Квартира хорошая, вложений в мебель и ремонт не требовала. За 4 месяца зимней сдачи принесла 1.25 млн. ₽ чистой прибыли, за 8 месяцев остального времени — 700 тыс. ₽. В этом году квартира стоит 25 млн. ₽. Продаваться будет 2-3 месяца максимум. Спрос сильно превышает предложение.

Несколько знакомых зарабатывают 80-100% годовых на этом. Кто-то успевает и 250% получить в год, но это точно не ипотечники, потому что больше 4 ипотек в год сложно получить. Те, что с нулём приходят, получают 1.5-3 млн. ₽ за год, но видел случай и, когда 6 млн ₽ заработал человек с нулевыми вложениями.

Источник: vc.ru

Как заработать на перепродаже квартир?

В жизни есть достаточно много возможностей для заработка и умножения собственного капитала. Среди возможных вариантов стоит выделить тот, что связан с недвижимостью. Есть действительно много способов того, как на ней получать стабильный доход. Из самых популярных стоит выделить аренду. Однако есть и другой вариант. Речь идет о перепродаже недвижимости.

В большинстве своем, люди ее не рассматривают из-за огромных вложений и множества юридических проблем. Банально придется тратить кучу времени на поиск покупателя, да и самую недвижимость. Так как заработать на перепродаже квартир? Какие нюансы стоит учитывать? Нужно выяснить прямо сейчас.

Как правильно выбрать квартиру для перепродажи?

Говоря о том, как организовать заработок на перепродаже квартир, нужно правильно ее подобрать. С этим возникают больше всего проблем. На что стоит обратить внимание при покупке:

• Инфраструктура. Первое, что нужно учитывать при покупке квартиры, так это инфраструктура, которая ее окружает. То есть, в идеале, нужно выбрать такую недвижимость, где все будет максимально близко: школы, детские сады, магазины, транспорт. На такое жилье будут смотреть другие покупатели, поэтому оно имеет высокую ликвидность.
• Экология. Это еще один достаточно важный фактор, который по непонятным причинам, многие не учитывает. Важно, чтобы недвижимость находилась в районе, где все хорошо с экологией. Никаких заводов поблизости и отсутствие их строительства в будущем — гарантия хорошей экологии, которую несомненно оценят покупатели.
• Планировка. Чаще всего, популярностью пользуются однокомнатные квартиры и студии. Они имеют достаточно низкую стоимость и всегда рассматриваются молодыми семьями для временного переезда, пока не найдут варианта получше.
• Ремонт. Безусловно, прошли те времена, когда недвижимость с плохим ремонтом пользовалась спросом. Сейчас покупатели хотят все и сразу. Это и нужно им предоставить. В квартире должен быть европейский ремонт или хотя бы намек на него.
• Этаж. Идеальной квартирой считается та, которая находится в самой середине. То есть, это не первый этаж или пятый, а третий. Разумеется, важно отталкиваться от количества этажей в выбранном доме. Золотая середина — самый прибыльный вариант из тех, что есть. Такая недвижимость будет буквально улетучиваться в руки других покупателей.

Важно отметить, что заработок на продаже квартир подходит далеко не каждому человеку. Важно научиться определить ликвидность имеющейся недвижимости и учитывать много других особенностей этой деятельности. Более того, нужно научиться быстро продавать квартиры, а это может стать проблемой для неопытных пользователей.

Советы по перепродаже квартир

Если же пользователь заинтересовался тем, заработок на продаже квартир и планирует заниматься этим в будущем, стоит учитывать следующие советы, которые безусловно помогут в этой сфере деятельности:

• Сдача квартиры. Когда квартира будет куплена, продать ее сразу, а уж с тем более с наценкой, совсем не просто. Пока она остается без движений, ее рекомендуется сдавать в аренду. Это дополнительный, но весьма существенный доход.
• Выбор другой недвижимости. Помимо квартир на рынке есть и другие варианты. Например, речь идет о коммерческой недвижимости и частных домах. Они лучше всего подойдут для перепродажи.
• Торги. Проводятся специальные торги, где распродают имущество должников. Если использовать их в своих целях, то даже ликвидное жилье может достаться за буквальные копейки. Поэтому особенно важно следить за такими ресурсами.
• Интернет. Перепродавать недвижимость прямо сейчас очень легко, если обратиться к интернету. Тут есть всевозможные доски объявлений, специализированные ресурсы и даже реклама, которая может быть использована для дальнейшей реализации.

Все эти советы помогут неопытным продавцам сэкономить личное время, получив большую прибыль в конечном итоге.

Источник: intellectis.ru