Реклама в метро, билборды и Интернет агитируют за покупку квартиры в Москве еще на стадии котлована. Обещают привлекательную даже по меркам 2023 года цену. Но за объявлениями кроется целый спектр вопросов о покупке такой недвижимости. Какие существуют подводные камни, сколько длится процесс и как не стать обманутым дольщиком? Вместе с экспертом по недвижимости «Комсомолка» подготовила пошаговую инструкцию о покупке квартиры на стадии котлована в Москве в 2023 году.
Недвижимость Москвы
Актуальные рейтинги, аналитика и мнения экспертов по рынку недвижимости Москвы. Советы для тех, кто собирает купить квартиру в Москве. Лучшие районы и цены на жилье разного класса.
Пошаговая инструкция по покупке квартиры на стадии котлована
1. Выбор объекта
Изучите актуальный рынок ЖК в Москве на 2023 год. Сейчас большинство проектов застраиваются сразу кварталами. Редко встретишь среди предложений одиноко стоящий дом. Чаще всего отдельные высотки возводят в рамках бизнес и премиум-класса недвижимости.
КАК ЗАРАБОТАТЬ НА НЕДВИЖИМОСТИ БЕЗ ВЛОЖЕНИЙ | КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ БЕЗ ДЕНЕГ?!
При выборе объекта обращайте внимание на следующие аспекты:
- парковка (временная наземная или постоянная, подземные паркинги);
- схема двора (есть ли детские и спортивные площадки);
- социальная инфраструктура (садики, школы, поликлиники);
- транспортная доступность (метро, МЦК, МЦД, остановки наземного транспорта);
- инфраструктура для повседневных нужд (супермаркеты, тренажерные залы и проч.).
Всю информацию об объектах близ строящегося квартала застройщики обычно представляют в эскизе и рекламе проекта. К сожалению, столичные девелоперы нередко обманывают ожидания покупателей квартир на стадии котлована. В рекламных брошюрах рисуют цветущий квартал с парком, набережной и зонами отдыха. Однако планы не всегда идут дальше бумаги. Поэтому внимание нужно уделить и следующему пункту нашей инструкции.
2. Анализ застройщика
Прежде всего на предмет добросовестности. Поинтересуйтесь портфолио компании. Где и когда фирма еще возводила жилую недвижимость? Информацию можно легко найти в интернете или поинтересоваться у менеджеров фирмы. Затем поищите отзывы жильцов уже готовых объектов. Для этого найдите в соцсетях группы или чаты этих домов.
Обычно все проблемы дома в таких группах как на ладони.
Также не лишнем будет поинтересоваться материальным положением компании на рынке. Не зависло ли у них строительство других проектов? Нет ли риска банкротства? Ответственные застройщики выкладывают финансовую отчетность на сайте проекта.
— Обратите внимание на аккредитацию крупных банков на ипотеку: при выдаче кредитов финансовые учреждения внимательно следят за деятельностью застройщиков и ходом строительства объектов. Запросите у компании срок разрешения на строительство. Если он истекает, это может привести к задержке финансирования и строительства в целом. Информацию о возможном банкротстве застройщика можно найти в картотеке арбитражных дел и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве, — объясняет адвокат Геннадий Нефедовский.
3. Выезд на место
Несмотря на то, что вы хотите приобрести квартиру на стадии котлована и смотреть по большому счету пока нечего, не поленитесь съездить на место. Во-первых, увидите, идут ли работы, есть ли люди и техника. Во-вторых, оцените транспортную доступность района, познакомитесь с окрестностями.
4. Визит в офис продаж
Следующий пункт плана — общение с менеджерами застройщика. В офисе вам подробнее расскажут о понравившемся проекте, озвучат цены и имеющиеся варианты квартир. Поинтересуйтесь планировкой, вариантами отделки и удобством будущего подъезда.
5. Общение с банками
Купить квартиру в Москве на стадии котлована можно в ипотеку. Как правило, объект аккредитован в нескольких банках. Подайте заявку на сайте финансового учреждения или посетите офис. Первоначальный взнос в 2023 году в среднем составляет от 15 до 20%. Для зарплатных клиентов банка условия лучше.
6. Бронирование квартиры
В офисе компании происходит подписание агентского договора. Иногда за бронирование могут брать предоплату.
7. Получение одобрения на выдачу кредита банком
Пункт для тех, кто покупает квартиру в ипотеку. В среднем процесс одобрения занимает 5-10 рабочих дней. Понадобится ваш паспорт, справка о доходах (2НДФЛ), документы на недвижимость.
8. Согласование с застройщиком и банком договора долевого участия
Еще одна формальная процедура при получении займа на покупку квартиры. Помните, что пока вы не рассчитаетесь за ипотеку, квартира будет находиться в собственности у банка.
9. Подписание договора долевого участия
Его заключают с застройщиком. В 2023 году квартиры на стадии котлована продают через эскроу-счета. Все ради защиты прав дольщиков. Деньги вы перечисляете не компании, а кладете в банк на счет. Застройщик получит их после сдачи объекта.
Чтобы обойти эскроу-счета, застройщики иногда используют схему жилищно-строительного кооператива (ЖСК). По документам все выглядит так, будто группа людей решила построить себе дом и наняла подрядчика. Такие объекты дешевле, однако деньги участников ЖСК никак не защищены.
Договор долевого участия после подписания регистрируется в Росреестре или его представительстве в МФЦ. Процедура в среднем занимает 10 дней.
Стоит ли покупать квартиру в Москве
Вместе с экспертами разбираемся, стоит ли покупать квартиру в Москве. Рассказываем, что предпочтительнее: новостройки или вторичное жилье, а также стоит ли копить наличку или можно сразу брать в ипотеку.
Популярные вопросы и ответы
1. Какие есть риски при покупке квартиры на стадии котлована?
1) Перенос сроков сдачи объекта, задержка введения в эксплуатацию от нескольких месяцев до нескольких лет в связи с заморозкой проекта. 2) Несоответствие жилого комплекса проектной документации.
Например, изменения в части планировки придомовой территории или отказ застройщика от строительства отдельных объектов инфраструктуры (школа, садик, спортклуб и проч.), на которые вы рассчитывали при выборе жилья. 3) Неполучение квартиры в связи с банкротством застройщика. Несмотря на переход на новую систему эскроу-счетов, риск потери покупателем квартиры денег сохраняется.
В случае банкротства застройщика, вам вернут внесенную сумму, но без учета процентов и спустя длительное время. А ведь накопления могут обесцениться. Особенно с учетом роста цен на недвижимость.
2. Сколько можно сэкономить, приобретая квартиру в Москве на стадии котлована?
Разница в стоимости квартиры в Москве на начальном этапе строительства и готового жилья составляет от 10 до 30%. После введения эскроу-счетов рост уже не такой большой. Застройщики перестали делать серьезный дисконт, ведь деньги они получат только после окончания работ. Рост цены во время строительства зависит от расположения объекта, аппетитов застройщика и ситуации на рынке недвижимости. Например, программа льготной ипотеки толкает цены вверх.
3. Выгодно ли покупать квартиру в Москве на ранних этапах строительства в ипотеку?
Покупка квартиры в Москве на стадии котлована выгодна лишь в случае использования собственных средств. Учитывая размер ежемесячных платежей по ипотечному договору, обязательное страхование жизни и здоровья заемщика, а также длительный срок строительства и сдачи объекта — обязательные платежи по договору ипотеки могут превысить сумму выгоды, даже с учетом повышения рыночной стоимости объекта, — говорит адвокат Геннадий Нефедовский.
4. Как много домов в Москве не достраивают по причине банкротства застройщиков?
По данным Минстроя России в Едином реестре проблемных объектов города Москвы на 2021 год числится 107 объектов. В отношении них зафиксировано нарушение сроков завершения строительства, открыто конкурсное производство или введена иная процедура банкротства в отношении застройщиков, — отвечает адвокат Геннадий Нефедовский. По меркам страны цифра большая.
Для сравнения: в крупной Свердловской области таких объектов 32, а в Санкт-Петербурге — 25. Хотя в не менее крупном Башкортостане их 125 единиц. Преимущество Москвы в том, что за недостроями столицы чиновники тщательно следят и стараются оперативно решать проблемы дольщиков.
5. Что будет с домом, если застройщик обанкротится в момент строительства?
Если в отношении застройщика введена процедура банкротства, покупателям квартир следует обратиться к конкурсному управляющему. Его назначает арбитражный суд. Нужно направить заявление о включении своих требований о передаче квартиры или возврате денежных средств в реестр требований кредиторов, — объясняет эксперт по недвижимости.
Заявление можно подать в течение двух месяцев со дня получения уведомления об открытии конкурсного производства. Независимо от того, закрыт к этому моменту реестр требований кредиторов или нет. Если требования заявлены после закрытия реестра, вернуть денежные средства будет затруднительно. Требования таких кредиторов удовлетворяются в последнюю очередь. Если жилой дом уже построен, но застройщик не успел оформить право собственности, возможна подача иска в арбитражный суд для признания права собственности, взыскания штрафа, неустойки и компенсации морального вреда.
6. Где выгоднее всего покупать квартиру на стадии котлована в Москве?
Самый динамично развивающийся район столицы — так называемая Новая Москва — Троицкий и Новомосковский округ. Помимо высотных многоквартирных жилых домов здесь представлено жилье малой и средней этажности, таунхаусы, коттеджные поселки, — отвечает эксперт. С точки зрения комфортности расположения, в тренде также жилые кварталы Москвы советского времени, где уже создана вся инфраструктура.
7. Все ли застройщики в 2023 году продают квартиры на стадии котлована?
Продажа девелоперами квартир на начальном этапе не ограничивается действующим законодательством. В зависимости от инвестиционной политики застройщика старт продаж может быть на этапе котлована или на любом другом этапе строительства, — рассказывает Геннадий Нефедовский.
8. Могут ли изменить проект дома во время строительства так, что в итоге человеку достанется квартира не в том корпусе, не на том этаже, меньшей площади?
Когда стороны подписывают и регистрируют договор долевого участия, в документе указывают временный (строительный) адрес, характеристики, стоимость объекта в целом и в расчете за квадратный метр. Проект дома утверждается заранее, однако возможны изменения этажности или отделки. — Что касается характеристик объекта: одно- или двухкомнатная квартира, этаж, расположение на этаже — такие изменения, застройщиком невозможны.
Исключение — изменение названия улицы и номера/корпуса дома. Это характерно при возведении новых микрорайонов. Может быть незначительное изменение площади как в большую, так и в меньшую сторону. Если договор предусматривает взаиморасчеты, то при подписании акта приема-передачи покупателю возвращается часть уплаченной стоимости квартиры. Либо производится соразмерная доплата в случае увеличения площади, — отвечает эксперт.
9. Можно ли заработать, покупая квартиру в Москве на этапе котлована? В какой момент ее выгоднее продать?
Покупка квартиры на начальном этапе строительства без привлечения ипотеки — отличное вложение. Особенно, если объект выбран удачно. Тогда рост стоимости готового жилья в районе не заставит себя ждать. — Однако в Москве стоимость квартир на этапе котлована минимальна только на старте продаж. К завершению строительства стоимость повышается незначительно.
В связи с переходом на эскроу-счета, застройщики получают доступ к деньгам дольщиков только по окончании строительства. Поэтому они не заинтересованы в значительном дисконте. Покупателям, которые инвестировали в недвижимость, во избежание уплаты налогов, следует продать объект до регистрации права собственности. Хотя, в условиях колебания цен на рынке недвижимости это может быть не всегда выгодно для продавца, — считает адвокат Геннадий Нефедовский.
Источник: www.kp.ru
60% дохода: ищем самые лучшие квартиры для инвестиций
Почти четверть квартир в новостройках сегодня приобретается с целью «перепродать и заработать». Сберегать и приумножать доход россияне предпочитают вкладывая деньги в недвижимость. Novostroy.su поговорил с экспертами о том, какую квартиру можно выгодно и безопасно перепродать, и какую прибыль способна обеспечить такая инвестиция.
Почти четверть квартир в новостройках сегодня приобретается с целью «перепродать и заработать». Сберегать и приумножать доход россияне предпочитают вкладывая деньги в недвижимость. Novostroy.su поговорил с экспертами о том, какую квартиру можно выгодно и безопасно перепродать, и какую прибыль способна обеспечить такая инвестиция.
Жилой комплекс «Приморский квартал»
Novostroy.su: Насколько востребованы у россиян квартиры «на котловане» для их последующей перепродажи? Почему?
Упомянутые объекты
Жилой комплекс
Мегалит-Охта Групп
Упомянутые организации
Рейтинг A- / 20 объектов
Рейтинг B+ / 1 объект
Андрей Кириллов, представитель застройщика «Мегалит – Охта Групп» (девелопер «Приморского квартала»), директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит»: Доля инвестиционных сделок на рынке первичной недвижимости сегодня занимает порядка 20% от общего количества продаж. За последние полгода тенденция совершения таких покупок на рынке увеличилась.
К примеру, в нашем проекте комфорт-класса «Приморский квартал» их доля выросла почти на 10%. Стоит отметить, что в скором времени возможен еще больший прирост числа инвесторов.
Такой сценарий может реализоваться благодаря принятию нового закона об НДФЛ, в силу которого минимальный срок владения для налогообложения начинают отсчитывать от оплаты ДДУ, а не с момента регистрации права собственности. Это позволит инвесторам продавать квартиры быстрее без дополнительных затрат.
Руслан Сырцов, коммерческий директор компании Glorax Development: Инвестиционный спрос на новостройки в этом году подогрела ипотека с субсидированной ставкой. Сокращение объема новых проектов привело к росту цен, что позволило вернуть часть инвесторов на рынок. Разница между ценой покупки и ценой продажи за период строительства дома в среднем варьируется в диапазоне 25-30%.
В качественных проектах этот показатель может быть выше. Помимо строительной готовности, на стоимость квадратного метра влияют локация новостройки, транспортная доступность, квартирография проекта, наличие отделки и прочие факторы. К примеру, квартиры в проектах Glorax Development от стадии котлована до ввода в эксплуатацию прибавляют в цене от 20% до 60%, в зависимости от локации.
Упомянутые организации
Рейтинг A / 20 объектов
Рейтинг B- / 8 объектов
Яна Кадомцева, директор по продажам ГК «Полис Групп»: Для российского рынка покупка квартиры на котловане с дальнейшей перепродажей — один из оптимальных и безопасных видов инвестиции. Около 30% клиентов на старте продаж в нашей компании планируют купить квартиру с целью дальнейшей перепродажи и заработка.
Процент дохода от «покупки-продажи» недвижимости выше, чем многие инвестиционные инструменты. Анастасия Новгородская, директор по продажам и маркетингу СК «Инвестторг»: На рынке традиционно присутствует определенная доля инвесторов, которые приобретают квартиры на этапе котлована для их последующей перепродажи.
В зависимости от проекта их доля варьируется от 5% до 50%. Максимальная доля инвесторов наблюдается в точечных проектах около станций метро. Именно такие объекты можно выгодно и быстро продать на любом этапе строительства. В целом, такой инструмент инвестирования по-прежнему актуален для части россиян.
Можно ожидать, что доля таких инвесторов несколько снизится из-за перехода на эскроу-счета и повышения начальной цены продаж, однако данная категория покупателей останется на рынке. Novostroy.su: Какие лоты в связи с этим — лакомый кусок для инвесторов? А какие — неликвид?
А.К.: Наиболее удачные варианты для инвестиций – объекты, расположенные в популярных районах города, вблизи станций метро, с развитой инфраструктурой и благоприятной экологической обстановкой. Транспортный фактор может добавлять до 20% к стоимости жилья на вторичном рынке.
Для инвесторов, приобретающих жилье с целью сдачи его в аренду, оптимальны небольшие лоты: студии и однокомнатные квартиры рядом с метро, так как по статистике они пользуются наибольшим спросом у петербургских арендаторов. Варианты для переуступки – квартиры в жилых комплексах, где предусмотрены развитые транспортная сеть и внутриквартальная инфраструктура, необходимые коммерческие и социальные объекты.
Р.С.: Наиболее высокодоходными объектами традиционно являются студии и однокомнатные квартиры, метражом до 40 кв. м. Они пользуются спросом как для сдачи в аренду, так и для последующей перепродажи. Цены на такие лоты за период строительства вырастают больше, чем на другие квартиры.
Я.К.: Для инвестиции предпочтительно выбирать ликвидную локацию и надежного застройщика. Лучше всего квартиру бронировать в первый день старта продаж, когда цена еще минимальная. Чаще всего инвесторов интересуют квартиры небольших метражей на средних этажах с красивым видом. При этом наличие отделки будет преимуществом.
А.Н.: Для инвестирования максимально востребованы небольшие однокомнатные квартиры площадью от 31 до 38 кв. м. Такие объекты можно быстрее всего реализовать перед вводом дома в эксплуатацию. Сложнее найти покупателя на объекты большой площади – просторные одно- и двухкомнатные квартиры ввиду высокой цены такого предложения. Novostroy.su: Укажите ТОП-5 локаций Петербурга, где можно выгодно купить недвижимость для перепродажи? От покупки в каких локациях стоит, напротив, отказаться?
Упомянутые локации
130 объектов
59 объектов
118 объектов
170 объектов
35 объектов
А.К.: В этом отношении перспективными будут Приморский, Красногвардейский и Выборгский районы. Р.С.: Стабильно высоким спросом пользуются квартиры в новостройках, расположенных в пешей доступности от метро.
Подтвержденные планы властей по запуску новых станций в перспективе 2-3 лет могут повысить стоимость недвижимости примерно на 5-10% и дополнительно стимулировать покупательскую активность». Я.К.: Выгодно купить квартиру можно в районах с неплотной застройкой или на новых осваиваемых территориях.
Сегодня популярностью пользуются: центральная часть города, Московский и Приморский районы. Но если купить квартиру в первый день открытия продаж, то под инвестицию подойдет практически любой район. А.Н.: При выборе объекта для инвестирования стоит учитывать, в первую очередь, его локацию.
Быстрее всего реализуются квартиры в районах с развитой транспортной инфраструктурой – около станций метро, рядом с крупными транспортными узлами и т.д. В частности, высокой популярностью пользуются квартиры в Кудрово и развивающихся районах вблизи центра города, таких как окрестности ст. м «Обводный канал», ст. м «Лесная», ст. м «Елизаровская», где сейчас реализуются проекты редевелопмента.
Novostroy.su: Насколько велик шанс обогатиться на «переуступках»? Как извлечь наибольшую выгоду при совершении сделки? А.К.: Инвестиции в недвижимость в строящемся проекте комфорт-класса в популярной локации могут приносить до 10% годовых.
К примеру, квартиры, приобретенные в первой очереди жилого комплекса «Приморский квартал» на начальной стадии строительства за 3,7 млн рублей, на завершающем этапе продаются по цене 4,5 – 5 млн рублей. Таким образом, доходность инвестиций в эти квартиры в разы превышает отдачу, например, от более рискованных вложений в ценные бумаги или валюту.
Я.К.: Большинство инвесторов как раз перепродают квартиры по переуступке перед вводом дома в эксплуатацию. В этот момент цена квартиры самая оптимальная для того, чтобы ее продать. А тем, кто хочет купить готовое жилье, выгоднее купить уступку, так как квартира уже готова и скоро сдастся, но цена на нее пока как на строящуюся недвижимость.
Также можно продавать квартиру через полгода после старта продаж. Тогда разница «сумма вложений» и «сумма продажи» будет оптимальная, при этом на рынке не успеет появиться множество аналогичных вариантов, которые составят конкуренцию. Novostroy.su: Любые «спекулятивные» сделки на рынке недвижимости не особо приветствуются в РФ, исходя из налогового законодательства.
Насколько проблематично сегодня не успеть продать квартиру до оформления ее в собственность? Я.К.: Все зависит от стоимости, за которую клиент хочет продать квартиру. Если поставить адекватную рыночную цену или даже сделать ее немного ниже, покупатель найдется быстро.
А.Н.: У покупателя есть достаточно времени, чтобы успеть реализовать квартиру до подписания акта приема-передачи жилья с застройщиком. При грамотном планировании у инвестора есть от полугода до года для поиска покупателя на свой объект. Novostroy.su: Как не остаться в долгах, совершая подобные сделки? Известны ли Вам такие случаи?
Я.К.: Сложно остаться в долгах, покупая квартиру для инвестиции. Выбирайте надежных застройщиков и ликвидные объекты, тогда никакой сложности не возникнет с перепродажей квартиры по переуступке.
Статья по данной теме 30 ноября 2020
Ипотека сделала новостройки доступнее, позволила россиянам за небольшой первоначальный взнос приобрести собственную недвижимость. Достаточно лишь накопить порядка 300 тысяч и можно стать квартировладельцем.
Тележка
с новостройками
Рассказываем о том, что происходит на рынке недвижимости в нашем телеграм-канале , Дзене и ВК
Похожие статьи по данной теме
2 декабря 2022 7026
Падающий рынок полон сюрпризов. Novostroy решил разобраться, что именно он в себе таит. Какие факторы могут спровоцировать рецессию? Как она отражается на рынке недвижимости? Стоит ли покупать жилье в этот период или лучше подождать?
Эти и другие вопросы мы задали экспертам.
27 августа 2022 3463
Как «расшифровать» данные проектной декларации? Каковы признаки будущего долгостроя? Стоит ли покупать квартиру, если застройщик ранее срывал сроки сдачи? Опасно ли наличие судов у компании? Верить ли отзывам в Интернете?
В этом материале публикуем вторую часть подсказок и советов от юристов и представителей застройщиков.
26 августа 2022 4006
Что и как проверить, чтобы не попасть на мошенников или будущего застройщика-банкрота? Какие существуют бесплатные сервисы проверки строительных компаний и как ими пользоваться? В этом материале публикуем первую часть подсказок и советов от юристов и представителей застройщиков.
Источник: www.novostroy.su
Как заработать, вкладывая деньги в недвижимость
Недвижимость издавна считается самым надежным способом сохранения собственных средств. Ни деньги, ни бриллианты, ни золото, не дают такой гарантии сохранности:
- Деньги уничтожаются инфляциями и денежными реформами.
- Золото и другие драгоценности движимы, и их можно легко потерять.
Однако недвижимость может также стать способом вложения денег для получения прибыли, то есть реальным бизнесом.
Инвестиция в недвижимость может осуществляться разными способами и в разных масштабах:
- покупкой и перепродажей квартир жилого фонда;
- сдачей помещения в аренду;
- открытием посреднического бизнеса (частное риэлторство или риэлторское агентство);
- покупкой или арендой коммерческой недвижимости.
Не все они доступны:
Для покупки жилой недвижимости или аренды коммерческой требуются большие начальные средства. Такие инвестиции производятся в основном коммерческими организациями, которые под свой бизнес-проект могут получить кредит в банке.
Зарабатывать на сделках покупка-продажа жилых помещений может и любое физическое лицо с необходимым для этого начальным капиталом. Но любой бизнес с недвижимостью рискован: быстрого заработка здесь нет, и можно вместо заработка получить убыток.
Инвестиция в недвижимость: покупка квартиры под продажу
Сегодня из-за падения цен на жилье количество инвесторов в сделках покупки составляет около 15 %:
- для сравнения – в пиковом 2008 г. таких бизнес-сделок осуществлялось около 66 %.
Такой инвесторский порыв объяснялся бумом на жилье, возникшем в результате непрерывного роста цен в конце 80 –х – начале 2000 г.
Если купить жилье в начальной фазе роста, то заработок может быть многократным:
- у тех, кому повезло купить недвижимость в 1992г, в 2008 прибыль получилась десятикратной и выше.
Однако рассчитывать на подобное теперь не стоит:
- Период бурного роста цен вряд ли повторится в ближайшее время.
- Пока отечественный рынок в целом находится в понижательной фазе.
Но в области цен уже наметилась дивергенция:
- Цены на дорогое жилье в новостройках Московского региона выросли в феврале на 10 %.
- Доступное жилье подорожало на 2 %.
- В то же время недвижимость в крупных столичных центрах, в том числе и в Москве, пока продолжает дешеветь, очевидно, по причине того, что оно слишком дорого.
Новостройка – самое дешевое жилье для инвестиций
Покупать жилье в инвестиционных целях лучше в новостройке, желательно на стадии «котлована»:
В самом начале строительства цена дешевле примерно на 30 % – именно на такую прибыль (при стабильном рынке) может рассчитывать инвестор.
Однако нужно учитывать все риски долевого строительства: на ранних строительных этапах они максимальны. Чтобы снизить риски, нужно покупать недвижимость у солидного опытного девелопера.
Признаки хорошего девелопера:
- большое количество сданных в прошлом объектов;
- продажи осуществляет в поле действия закона Ф3-214 “О долевом участии”;
- кредитуется в государственном банке, тщательно фильтрующем партнеров.
Требования к инвестиционной квартире
При покупке под продажу желательно покупать квартиру в монолитном доме, так как ее можно будет продать дороже.
На цену квартиры влияет:
- благоустроенность прилегающей территории;
- развитость инфраструктуры, включающей важные социальные объекты (больница, школа, детсад, маркет, аптека);
- близость остановки метро и транспортной центральной артерии;
- рейтинг района.
Покупку квартиру желательно привязать к планам строительства метро.
Интерес сегодня представляет недвижимость за пределами МКАД, так как она растет в цене, когда к району подводится ветка метро:
- Так, подведение метро в Мытищах предположительно повысит цены там на 30 %.
- Ожидается повышение цен примерно на 15 % и в Королеве, расположенном в 8 км от Мытищ.
Самое дешевое жилье в Московском регионе
Квартира для инвестиции Wowсе не обязательно должна быть в Москве, тем более если цены растут в Подмосковье.
Самые недорогие новостройки в Зеленограде, но город удален от МКАДА. Инфраструктура ничем не уступает обычным спальным районам внутри МКАД. В данный момент там возводится жилой комплекс комфорт-класса:
- самая дешевая квартира-студия площадью около 20 м 2 стоит порядка 1.7 млн. руб.
Следующие места в списке самых дешевых районов занимают:
- Солнцево (в 2017 г. там планируется открытие линии метро);
- Северный;
- Некрасовка;
- Дмитровский;
- Южное Бутово.
Полный список районов с ССЖ и общей строительной площадью – в конце статьи.
Инвестиция в недвижимость путем сдачи ее в наем
При таком способе заработать можно при любых ценах на недвижимость, ведь аренда всегда востребована:
Дороговизна жилья и недоступность кредитов вынуждают людей искать съемное жилье.
Конечно, для того чтобы заняться арендным бизнесом, необходимо либо лишнее свободное жилье, либо начальный капитал:
- как минимум – для субаренды недвижимости с целью ее последующей сдачи в наем;
- как максимум – на покупку квартиры.
Окупаемость вложений
Покупая недвижимость целенаправленно с мыслью заработать на аренде, нужно быть готовым к тому, что окупится она нескоро:
- для средней однокомнатной московской квартиры – срок окупаемости составляет до 15 лет;
- для двушки – 16 – 17 лет;
- для трехкомнатной квартиры – до 24 лет.
Самая ужасная окупаемость у ипотечной квартиры:
- Во-первых, она сама требует длительных выплат по кредиту и процентам на протяжении 10 – 20 и больше лет
- Стоимость квартиры в итоге возрастает в два-три раза.
О какой окупаемости может идти речь? Ипотека – это вечная кабала, непригодная для инвестиции при столь высоких процентах.
Требования к инвестиционной квартире под аренду
- Под аренду лучше покупать однокомнатную квартиру, так как они наиболее востребованы.
- Для сдачи в наем подойдет и панельный дом.
- В целом для квартиры, предназначенной для аренды, требования менее высоки, так как она сдается на время, однако не исключено, что в будущем инвестор захочет ее продать или поселиться сам. Поэтому все же лучше покупать недвижимость одинакового качества как для продажи, так и для аренды.
Жилье редко покупается с единичной целью заработать на нем. Если в семье подрастает ребенок, то купив однушку и сдав ее в аренду, инвестор к моменту совершеннолетия своего чада подготовит ему великолепный подарок – дорогую квартиру, которая окупит себя за годы, пока растет ребенок. Таким образом подарок получится для дарителя бесплатным.
Инвестиции в недвижимость без начального капитала
Не верьте в фантастические истории о том, что можно заработать, не вложив при этом ни копейки. Это сказки для мечтателей и лентяев:
- Даже если вы сдаете в аренду свое личное жилье, его нужно привести в порядок, а значит потратиться на ремонт.
- Поиски вариантов, даже и без посредников, тоже потребуют затрат, в виде, например, объявлений.
- Придется проводить текущий ремонт и оплачивать часть коммунальных услуг, согласно договору.
Поэтому какие-то начальные деньги все же нужны.
Как заработать, имея квартиру в Москве
Столица, где стоимость жилья свыше 2000 $ – настоящая «золотая жила» для коренных москвичей, желающих заработать на инвестиции в недвижимость:
- Можно продать свое жилье в столице, купив дешевле в Подмосковье, а вырученные деньги вложить в субаренду: арендовать помещение под коммерческий наем.
- Еще один вариант –снять квартиру в Московском регионе, где самое дешевое жилье, а свою квартиру тоже сдать в наем. Прибыль пустить на дальнейшее развитие бизнеса: например, переоборудовать столичную квартиру под хостел и сдавать ее посуточно.
- На худой конец, если проживаете в двухкомнатной квартире, вторую комнату можно сдать в наем.
Самый дешевый способ инвестиции
Самый малозатратный способ инвестиции в недвижимость – частное риэлторство.
Посредничество в сделках не требует наличия начального капитала, так как заработок строится на комиссионных, получаемых от клиента. Однако этот бизнес очень непрост:
- придется изучать много информации, много говорить и ходить;
- искать клиентов частному риэлтору гораздо сложнее, чем профессиональному агентству;
- нужно обладать хорошими коммуникативными качествами.
Работа может начать приносить плоды примерно через год, когда появятся навыки, но на что-то до этого времени нужно ведь жить. Поэтому частное риэлторство можно рассматривать как дополнительный приработок и как первую ступень в построении своего бизнеса, путем открытия собственного риэлторского агентства.
Видео: Инвестиция в недвижимость.
Самые дешевые районы Московского региона
Скачать список цен на недвижимость
Источник: moezhile.ru