Чтобы быть признанным ценной бумагой, документ должен отвечать ряду требований. К их числу относится, в частности, литеральность, обусловливающая необходимость наличия строго определенных реквизитов. При отсутствии хотя бы одного из них документ теряет свойство ценной бумаги.
Как гласит ст.144 ГК РФ, обязательные реквизиты ценных бумаг, требования к форме ценной бумаги и другие необходимые требования определяются законом или в установленном им порядке. Отсутствие обязательных реквизитов или несоответствие ценной бумаги установленной для нее форме влечет ее ничтожность.
Что касается закладной, то перечень ее обязательных формальных реквизитов дан в п.1 ст.14 Закона об ипотеке. Таким образом, документ имеет силу закладной только в том случае, если в нем содержится полный набор установленных в законе реквизитов.
При этом в закладную могут быть также включены иные данные и условия, которые Законом об ипотеке прямо не предусмотрены, но по которым достигнуто соглашение между залогодателем и залогодержателем (п.2 ст.14 Закона об ипотеке). А.В. Черняк, например, полагает, что (в содержании закладной могут быть обусловлены санкции к ссудополучателю или предусматриваться определенные дополнительные возможности сохранения заложенного имущества».
Стоит обратить внимание на тот факт, что если залогодатель является третьим лицом (п.1 ст.335 ГК РФ), т. е. не должником по обеспеченному ипотекой обязательству, то вопрос о включении в закладную «иных данных и условий», выходит, решается без участия должника.
Закон об ипотеке определяет закладную как именную ценную бумагу (п.2 ст.13). Принадлежность закладной к той категории ценных бумаг, которые называются именными, объясняется многочисленными формальностями, сопровождающими оборот недвижимого имущества, и необходимостью строгой идентификации обладателя прав в отношении данного объекта и определения существующих у него обременений. Однако это не должно помешать установлению правил, облегчающих сам процесс передачи закладных и соответственно прав по ним.
По мнению Н.О. Нерсесова, «теоретически не должно быть препятствия к облегчению передачи залогового права от первого кредитора (залогопринимателя) к другим лицам», что должно найти свое отражение в придании закладной характера ценной бумаги на предъявителя. В той же работе ученый приводил пример из истории французского права, когда собственнику могли быть выданы особые документы, которые он мог пустить в оборот. Таким образом, всякий владелец такой бумаги становился залогодержателем определенной части имущества, указанной в документе. Передача этих документов совершалась посредством индоссамента.
Проблема индоссамента в закладной. Несмотря на квалификацию закладной как именной ценной бумаги, к ней, согласно ст.48 Закона об ипотеке, применяются правила об ордерных ценных бумагах. Соответственно владелец закладной легитимируется непрерывным рядом передаточных надписей.
Указание на необходимость совершения индоссамента для передачи прав по закладной противоречит необходимости использования правил об уступке прав в отношении именных ценных бумаг в силу императивного предписания п.2 ст.146 ГК РФ.
Индоссамент как способ легитимации держателя ценной бумаги предусмотрен Гражданским кодексом РФ только для владельцев ордерных бумаг (подп.3 п.1 ст.145). Именно это, видимо, дало основания Е. Павлодскому утверждать, что закладная является ордерной ценной бумагой.
С другой стороны, на взгляд И. Белявского, «передаточная надпись на закладной является формой уступки прав кредитора, предусмотренной ст.382 ГК РФ, то есть цессией, а не индоссаментом, а сама закладная является именной ценной бумагой в силу прямого указания п.2 ст.13 Закона об ипотеке и по существу».
Менее определенно эту же мысль высказывал и М.М. Агарков, отошедший от догматического увязывания именной и ордерной ценных бумаг с присущими им способами передачи прав (первой — с цессией, второй — с индоссаментом). По мнению М.М. Агаркова, «индоссамент не является способом передачи одних только ордерных бумаг.
В тех случаях, когда передаточная надпись учиняется на документе, который не является ордерной бумагой, то такая передаточная надпись должна рассматриваться как оформление передачи соответствующего права, подлежащее обсуждению на основании правил гражданского права. Последняя оговорка не исключает необходимости обращения к правилам об уступке права.
По сути, предлагается сочетать свойства именной и ордерной ценных бумаг в одном документе — в данном случае закладной. Несмотря на то что в современной юридической литературе в качестве форм уступки прав установлены цессия и суброгация, а индоссамент упоминается лишь применительно к ордерным ценным бумагам, заключение М.М. Агаркова представляется чрезвычайно актуальным в рассматриваемой ситуации. Рассмотрим примеры, указывающие на рациональность такого подхода.
В соответствии с п.2 ст.146 ГК РФ лицо, передающее право по именной ценной бумаге по правилам цессии, несет ответственность за недействительность соответствующего требования, но не за его неисполнение. Преимущество индоссамента и одновременно с этим его отличие от обычной уступки прав состоит в том, что совершившее его лицо (индоссант) остается ответственным перед законным владельцем бумаги за осуществление выраженного в ней права и несет перед ним солидарную ответственность со всеми другими надписателями и лицом, первоначально выдавшим закладную.
Если последовательно придерживаться позиции о том, что закладная является именной ценной бумагой и передача прав по ней осуществляется по правилам уступки прав (цессии), то в силу предписаний ст.389 ГК РФ следует признать, что передача прав по закладной требует нотариальной формы и государственной регистрации.
Такое положение дел указывает на излишнее усложнение обращения закладных. Очевидно, что определение отношений между залогодателем и залогодержателем как строго личных (а именно так можно квалифицировать указание на использование цессии при переходе прав по закладной) существенно затрудняет передачу прав.
На мой взгляд, компромиссную позицию занимает О. Ломидзе: по мнению автора, «применительно к передаче закладной законодатель установил специальное правило, отличное от правил ст.146 ГК РФ» о передаче прав по ценной бумаге.
2.2 Место закладной в системе ценных бумаг
Наличие в закладной названных двух прав (и, соответственно, двух возможных должников по ней) определяет правило, что эмитируется (составляется) закладная залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству; соответственно эти лица (а если в роли залогодателя выступает сам должник — то одно лицо) становятся обязанными по закладной (п. 5 ст.
13 Закона). Поскольку закладная названа именной ценной бумагой (п. 2 ст. 13 Закона), это отчасти соответствует правилу п. 2 ст. 146 ГК РФ о том, что лицо, передающее право по ценной бумаге, несет ответственность за недействительность соответствующего требования, но не за его неисполнение.
Вместе с тем в п. 2 ст. 146 ГК РФ предусмотрено, что права, удостоверенные именной ценной бумагой, передаются в порядке, установленном для цессии. Передача же прав по закладной в соответствии с п. 1 ст. 48 Закона осуществляется путем совершения не цессии, а индоссамента в пользу другого лица. Пункт 3 ст.
146 ГК закрепляет правило о передаче прав по индоссаменту лишь по ордерным ценным бумагам и ответственности индоссанта не только за существование права, но и за его осуществление. На первый взгляд, возникает логическое противоречие, а именно — способ передачи права (индоссамент) по закладной противоречит виду ценной бумаги (именная). Для того, чтобы определиться, не произошла ли при определении вида закладной как именной ценной бумаги соответствующая ошибка, обратимся вновь к анализу имущественного права, закрепляемого закладной.
Бесспорно, по сравнению с именными ценными бумагами в ордерных ценных бумагах наиболее сильно так называемое ассигнационное начало, поскольку в случае неисполнения эмитентом взятой на себя по ценной бумаге обязанности она может быть возложена и на лиц, передающих права по ней, — индоссантов. Выполнение обязанности по выплате денежной суммы владельцу закладной обеспечено значительно надежней, нежели по любой ордерной ценной бумаге. Право залога недвижимости выступает по закладной своеобразным способом обеспечения взятого эмитентом на себя обязательства, в связи с чем отсутствует необходимость закрепления ответственности индоссантов за неисполнение по этой ценной бумаге. Если праву на получение денежной суммы по закладной корреспондирует обязанность должника по обеспечиваемому ипотекой обязательству, то праву на залог недвижимости — обязанность залогодателя (если только должник и кредитор не одно и то же лицо).
Почему передача прав по закладной осуществляется путем совершения индоссамента, а не цессии, в принципе понятно, так как иное просто противоречило бы самой цели эмиссии закладных. Не касаясь всех аспектов значения эмиссии закладных, следует отметить, что юридический аспект их выпуска важен лишь для целей более упрощенного способа передачи прав по ним, т.е. путем совершения передаточной надписи. В противном случае возможна была бы передача прав залогодержателя по цессии в порядке, установленном ст. 47 Закона.
Если по векселю индоссаментом может быть простая подпись управомоченного лица на обратной стороне векселя, в отношении индоссамента на закладной установлены следующие дополнительные требования:
— должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому передаются права по закладной;
— индоссамент выполняется не только управомоченным владельцем (залогодержателем), но и предыдущим ее владельцем, если таковой есть;
— надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, а также бланковый индоссамент считаются ничтожными.
Таким образом, в отличие от вексельного индоссамента индоссамент каждого владельца на закладной должен быть не только именным, но и сопровождаться подписью предыдущего.
Как любая ценная бумага, закладная может иметь свойство ценной бумаги лишь при условии соблюдения установленной формы и обязательных реквизитов. Если в документе, названном «закладная», отсутствуют указанные в ст. 14 Закона реквизиты, он не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю.
Представляется, что порядок и условия осуществления прав по закладной, предусмотренные в ней, возможны лишь при условии действительности договора об ипотеке и обеспечиваемого ипотекой обязательства, так как закладная удостоверяет права залогодержателя по договору ипотеки и в случае недействительности договора (например, объект недвижимости сгорел до государственной регистрации договора ипотеки) или обеспечиваемого ипотекой обязательства (отсутствовала задолженность должника по данным бухгалтерского учета — ст. 2 Закона) залогодержатель не может осуществить свои права в порядке, установленном Законом.
Но какие юридические последствия при этом наступают в иных случаях несоблюдения требований Закона, не всегда понятно. Например, п. 6 ст. 9 Закона об ипотеке предусматривает обязательное указание о закладной в договоре об ипотеке, но при этом в Законе об ипотеке ничего не говорится о последствиях несоблюдения такого требования.
В том случае, если закладная выдана вопреки требованиям Закона об ипотеке и предметом ипотеки являются предприятия, земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, леса, право аренды имущества или ипотекой обеспечивается денежное обязательство, по которому невозможно установить размер денежной суммы в надлежащий момент, Закон предусматривает недействительность не закладной, а условий о закладной в договоре об ипотеке (п. 4 ст. 5).
Будет ли недействительна сама закладная в случае недействительности записи о ней в договоре или в случае отсутствия в договоре ипотеки записи о закладной, в Законе не сказано.
Выдача и появление в обращении закладных вопреки требованиям п. 4 ст. 5 (по договорам ипотеки на предприятие, леса и т.д.) маловероятны уже в силу того, что названные ограничения обязательны прежде всего для нотариусов, удостоверяющих договоры об ипотеке и проставляющих соответствующие отметки на закладных, и для органов государственной регистрации, производящих регистрацию как договоров об ипотеке, так и владельцев закладных в качестве залогодержателей. Вместе с тем ни нотариальная отметка, ни государственная регистрация не могут сами по себе придать закладной, выданной вопреки требованиям Закона, статус законной, так как ничтожной в силу ст. 168 ГК РФ будет являться сделка по выпуску закладной и во всяком случае залогодатель не может оставаться должником по закладной.
— судом принят к рассмотрению иск о признании недействительной уступки прав по данной закладной либо о применении последствий недействительности этой сделки;
— предъявленная закладная недействительна в связи с ее утратой законным владельцем и выдачей дубликата закладной либо в связи с нарушением порядка выдачи закладной или ее дубликата, за которое обязанные по ним лица не отвечают. Кроме того, должник не вправе приводить против требований законного владельца закладной об осуществлении прав по ней никаких возражений, не основанных на закладной.
В соответствии с п. 2 ст. 17 Закона об ипотеке залогодержатель обязан передать закладную должнику лишь при исполнении обеспеченного ипотекой обязательства полностью; при производстве же промежуточных платежей предоставление закладной не требуется, если должник получает от владельца закладной письменное уведомление о регистрации последнего в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество с надлежаще заверенной выпиской из этого реестра. Такая обязанность должника прекращается при получении письменного уведомления от этого или другого законного владельца закладной об уступке прав по закладной (п. 2 ст. 16 Закона об ипотеке).
Исключается предоставление закладной также в случае передачи закладной в депозит нотариуса при залоге закладной, когда должник по обеспеченному ипотекой обязательству исполняет свое обязательство внесением долга в депозит нотариуса (п. 5 ст. 17 Закона об ипотеке).
Вместе с тем владелец закладной, как зарегистрированный, так и незарегистрированный в органах государственной регистрации, имеет право индоссировать закладную, и правомерность владения закладной в Законе не связана с обязательностью регистрации. Поэтому не исключается возможность производства промежуточных платежей ненадлежащему кредитору, так как при получении уведомления о регистрации владельца должник не вправе требовать всякий раз предъявления ему закладной. Угроза ненадлежащего исполнения исключается лишь при условии, если должник будет в соответствии с п. 2 ст. 17 Закона требовать при исполнении обязательства по частям от кредитора предоставления закладной для отметки об исполнении соответствующей части обязательства.
Закон, устанавливая правила выполнения передаточной надписи, не закрепляет при этом для совершения на закладной последующего индоссамента обязательную регистрацию владельца. В соответствии со ст. 16 Закона владелец закладной вправе лишь потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя с указанием его имени и места жительства, а если владельцем закладной является юридическое лицо — его наименования и места нахождения.
Регистрация владельцев закладной производится на основании не только документов, подтверждающих переход прав по закладной к другим лицам в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования и решения суда о признании прав по закладной за заявителем, но и на основании передаточной надписи на имя заявителя.
На основании изложенного можно сделать вывод: несмотря на то, что обращение закладной (переход от одного владельца к другому) осуществляется по правилам, установленным ст. 146 ГК РФ для ордерных ценных бумаг, т.е. путем совершения на закладной индоссамента, обязанными по ней в силу Закона названы эмитенты (или эмитент, если залогодатель является одновременно и должником по обеспечиваемому обязательству), что характерно для именных ценных бумаг.
Представляется, что такое расхождение не случайно, поскольку в случае недействительности договора об ипотеке или (и) обеспечиваемого ипотекой обязательства закладная не становится недействительной. В соответствии с п. 2 ст.
147 ГК РФ отказ от исполнения обязательства, удостоверенного ценной бумагой, со ссылкой на отсутствие основания обязательства либо на его недействительность не допускается. В случае недействительности договора об ипотеке или (и) обеспечиваемого ипотекой обязательства солидарно ответственными на основании п. 1 ст. 147 ГК РФ становятся лица, совершившие на закладной передаточные надписи, т.е. индоссанты. Статья 144 ГК РФ закрепляет приоритет специального законодательства (к которым и относится Закон) в отношении прав, удостоверяемых ценными бумагами, обязательных реквизитов и формы ценных бумаг, но в том случае, когда осуществление прав по ценной бумаге невозможно в порядке, установленном специальным законодательством, должны применяться соответствующие правила ГК РФ.
Закладной присвоен статус ценной бумаги, при этом она должна быть именной (п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке). Закладная, как и сам договор об ипотеке, призвана удовлетворять права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке.
Перспективность развития данного правового явления несомненна, тем более в свете утверждения Правительством РФ Концепции развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Практическое значение закладной состоит в том, что она не только упрощает, но и ускоряет оборот недвижимости. Это вытекает из ст. 13 Закона об ипотеке, в которой сформулированы следующие основные положения о закладной.
1. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено Законом об ипотеке.
2. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:
право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства;
право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Кроме того, необходимо отметить, что согласно Методическим рекомендациям по применению профессиональными участниками рынка ценных бумаг Закона об ипотеке, утвержденным распоряжением Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 26 февраля 1999 г. N 195-Р, закладная не является эмиссионной ценной бумагой, поэтому ее выпуск, в каком бы количестве он ни осуществлялся, не требует регистрации. Закладная должна иметь внешнее выражение в виде бумаги с набором соответствующих реквизитов.
Итак, я исследовал закладную как правовое явление. Несмотря на отдельные недоработки в построении некоторых правовых конструкций в закладной, этот «подинститут» ипотеки, а следовательно, и гражданского права имеет большое будущее. И смысл закладной не только в том, что она представляет собой абсолютную новеллу в современном гражданском законодательстве, а сколько в ее практической направленности.
Во-первых, закладная значительно облегчает гражданский оборот в ипотечных правоотношениях. Так, например, хотя закладная и составляется в обоснование договора об ипотеке, тем не менее ее самостоятельное значение очевидно. В силу ст. 49 Закона об ипотеке закладную можно заложить, продать и «перезаложить» при определенных условиях и распорядиться иным образом, в т.ч. и путем учинения специальной залоговой передаточной надписи на ней, согласно Закону об ипотеке (ст. 49).
Во-вторых, закладывая или продавая закладную (залогодатель, залогодержатель, третье лицо либо другой правообладатель), можно не изменять договор об ипотеке.
В-третьих, при определенных условиях приоритет в ипотечных отношениях отдается не договору об ипотеке, а закладной (п. 4 ст. 14 Закона об ипотеке).
В-четвертых, Закон об ипотеке предоставляет права участникам договора об ипотеке изменить предмет ипотеки (уменьшить и (или) увеличить его) либо изменить размер обеспечения путем составления соглашения (дополнения), но при этом можно не «переделывать» сам ипотечный договор.
В-пятых, Закон об ипотеке допускает возможность изменения содержания закладной либо аннулирование закладной с получением новой закладной.
В-шестых, допускается приложение к закладной, минуя включение каких-либо изменений (дополнений) в ипотечный договор.
И, наконец, в-седьмых, если закладная утрачена, правомочное лицо вправе получить ее дубликат.
Таков далеко не полный перечень «достоинств» закладной. Но на сегодня, конечно, как говорится, сразу предприниматели не могут ощутить на себе ценность и универсальный характер закладной в правоотношениях по залогу недвижимости. Однако пройдет не так много времени, пока приведутся в соответствие правовые акты, касающиеся ипотеки, и жизнь с неизбежностью докажет несомненные достоинства закладной в договоре об ипотеке. Тем более что в условиях все еще разбалансированной рыночной экономики России пока еще нет другой альтернативы, могущей с такой очевидностью изменить существо залога недвижимости, как это делает ипотека и закладная.
I. Нормативные акты:
1. Конституция Российской Федерации // Рос. газ. – 1993. – 25 дек.
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) : федер. Закон РФ от 21 окт. 1994 г. № 51-ФЗ // Рос. газ. – 1994. – 8 дек.
3. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть вторая) : федер. Закон РФ от 26 янв. 1996 г. № 14-ФЗ // Рос. газ. – 1996. – февр. (№№ 23, 24, 25).
4. О рынке ценных бумаг : федер. закон РФ от от 22 апреля 1996 г. N 39-ФЗ // Собр. Зак-ва РФ. — 1996 г. – апрель (№ 17). — Ст. 1918.
5. О переводном и простом векселе : федер. закон РФ от 11 марта 1997 г. № 48-ФЗ // Собр. Зак-ва РФ. – 1997. – март (№ 11). – Ст. 1238.
6. Об ипотеке (залоге недвижимости) : федер. закон РФ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (ред. от 30.12.2004) // Собр. Зак-ва РФ. – 1998. – июль (№ 29). — Ст. 3400.
7. Об ипотечных ценных бумагах : федер. закон РФ от 11 ноя. 2003 г. № 152-ФЗ // Парлам. газ. – 2003. – ноя. (№ 215-216).
8. О залоге : закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 (с изм. от 26 июля 2006 г.) // Рос. газ. – 1992. – 6 июня.
9. О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации : постановление Правительства РФ от 11 янв. 2000 г. № 28 // Собр. Зак-ва РФ. – 2000. – № 3. – Ст. 278.
10. Об утверждении методических рекомендаций по применению профессиональными участниками рынка ценных бумаг Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: распоряжение Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 26 февр. 1999 г. N 195-р // Рос. газ. – 2000. – № 8.
II. Специальная литература:
11. Агарков М.М. Основы банковского права. Учение о ценных бумагах. — М.: БЕК, 1994. – 345 с.
12. Белов В.А. Ценные бумаги в российском гражданском праве / Под ред. Е.А. Суханова. — М.: 1996. — 448 с.
13. Гражданское право: Учебник. Том 1 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М.: Проспект, 2006. — 773 с.
14. Гражданское право: Учебник. Том I / Под ред. О.Н. Садикова. – М.: Юристъ, 2001. — 779 с.
15. Гражданское право: Учебник: В 2 т. / Под ред. Е.А. Суханова. 2-е изд., перераб. и доп. — М., 2005. Т.II. Полутом 1. — 517 с.
16. Гражданское право. Общая часть: Курс лекций. / Лихачев Г.Д. – М.: ЗАО Юстицинформ: Равновесие, 2005. — 255 с.
17. Завидов Б.Д. Закладная как новелла и как основной элемент договора об ипотеке (залоге недвижимости) / Б.Д. Завидов // Нотариус. — 1999. — №1. — С.61-68.
18. Клык Н. Закладная — новый вид ценной бумаги / Н. Клык // Законность. — 1999. — N 5. — С. 32-36.
19. Кудрявцев В. А., Кудрявцева Е. В. Основы организации ипотечного кредитования. — М.: Высш. школа, 1998. — 64 с.
20. Ломидзе О. Закладная: последствия составления и выдачи / О. Ломидзе // Хозяйство и право. — 2000. — N 11. — С.40-46.
21. Нерсесов Н.О. Избранные труды по представительству и ценным бумагам в гражданском праве. М., 1998. – 213 с.
22. Павлодский Е. Правовое регулирование закладной / Е. Павлодский // Хозяйство и право. — 2000. — № 6. — С.23-29.
23. Плешанова О. Закладная – новый вид ценной бумаги / О. Плешанова // Российская юстиция. — 1998. — № 5. – С.19-21.
24. Плешанова О.П. Права ипотечного кредитора: юридическая природа и основные положения // Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. М.И. Брагинского — М., 2000. — Вып. 2. — С.76.
25. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. В.С. Ема. — М.: Статус, 1999. – 252с.
26. Прокофьев С.В. Юридическая характеристика закладной как ценной бумаги / С.В. Прокофьев // Журн. росс. права. — 2000. — N 4. — С. 117-126.
27. Тарасов И.Т. Учение об акционерных компаниях. — М.: Статус, 2000. — 666с.
28. Черняк А.В., Черняк В.З. Экономика недвижимости: Учебное пособие: 2-е изд. — М., 2000. – 328с.
29. Шершеневич Г.Ф. Курс торгового права. Т. II. — СПб., 1908. – 335с.
III. Судебная практика:
30. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Cуда РФ от 27 февраля 2007 г. N 12118/06.
31. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июля 2006 г. N 4020/06 // Вестник ВАС РФ. — 2006 г. — № 10.
Источник: kazedu.com
Закладная как ценная бумага и коллизии в ее правовой природе
Ротко С.В., кандидат юридических наук, доцент кафедры финансового и административного права Ростовского государственного экономического университета, председатель третейского суда при МОО «ВП ЮФО».
Тимошенко Д.А., ответственный секретарь третейского суда при МОО «ВП ЮФО».
Кардинальные изменения, происшедшие в экономическом и социальном укладе России за годы реформ, вызвали потребность в использовании таких гражданско-правовых институтов, которые могли бы содействовать удовлетворению первостепенных интересов широкого круга людей, прежде всего малоимущего населения. Особого внимания заслуживает залог недвижимости (ипотека), способный служить средством привлечения кредитов для различных социальных проектов, особенно в жилищной сфере. Для реализации таких целей необходим целый комплекс мероприятий, воплощающих эффективную экономическую политику государства. В то же время даже самая продуманная политика не станет действенной, если в процессе ее применения не используются надежные правовые инструменты . Именно одним из таких инструментов должна стать закладная.
См.: Марочкина Ю.Н. Современные проблемы ипотечного кредитования // СПС «КонсультантПлюс», 2006.
В отношении появления закладной В.А. Белов абсолютно точно заметил: «Нынешняя российская закладная — вещь и вправду весьма «новаторская», причем новаторство это довольно сомнительного свойства» .
Белов В.А. Указ. соч. С. 375 — 376.
Согласно Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) закладной является именная ценная бумага, удостоверяющая право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства или залога на имущество, обремененное ипотекой.
Следует отметить, что «дореволюционные Законы гражданские. содержали комплекс постановлений о закладных крепостях — документах, которые, подобно современным закладным, были формою заключения договора об ипотеке, но все же не могли быть признаны ценными бумагами из-за отсутствия у них свойства оборотоспособности. Проект же Гражданского уложения. называл закладной акт о закладе морского судна, т.е. лишь один из видов закладных в современном понимании. . Дореволюционная практика знала. 1) институт закладной крепости, 2) институт закладной в смысле акта о залоге морского судна, 3) понятие закладных листов, т.е. банковских облигаций с ипотечным покрытием, 4) акты о закладе, которые могли иметь своими объектами только движимые вещи, 5) закладное свидетельство. 6) залоговое свидетельство — справку старшего нотариуса соответствующего Окружного суда обо всех установленных на определенное, в данном округе находящееся, имение, залогах и наложенных запрещениях. 7) залоговые акты — родовое понятие, обнимавшее собою любые документы, свидетельствующие об установлении залоговых правоотношений» .
Белов В.А. Указ. соч. С. 340.
Таким образом, становится очевидным, что до принятия Закона об ипотеке российскому законодательству и правоприменительной практике не было известно ни одного документа, являющегося ценной бумагой, который представлялся бы аналогом особого вида ценных бумаг — закладной .
Кстати, и в зарубежных нормативных правовых актах не упоминается ни об одной ценной бумаге, которая могла бы быть признана аналогом российской закладной.
Но почему «. надежда на то, что закладная станет инструментом, способствующим развитию ипотечного кредитования, не оправдалась»?
Карабанова К.И. Закладная: некоторые проблемы правового регулирования // Законодательство и экономика. 2005. N 12.
В очередной раз можно констатировать факт противопоставления общепринятой теории ценных бумаг, вырабатывающейся уже десятилетиями цивилистами, и предложений, стремительно выносящихся здравой логикой мышления законодателя как вердикты российской гражданско-правовой науке, поставленной в тупик другими аналогичными новациями.
Дело в том, что правовая природа закладной не совсем отвечает общим требованиям, предъявляемым к документам, которые и образуют такой пресловутый объект гражданских прав, как ценные бумаги.
В ст. 143 ГК РФ прямо перечисляется ряд бумаг, признаваемых ценными, а также говорится о возможности отнесения к ценным бумагам законами о ценных бумагах или в установленном ими порядке других финансовых инструментов. Закладная не определена как ценная бумага в ГК РФ, но в то же время она названа ценной Законом об ипотеке. Вроде бы все ясно: закладная — это ценная бумага, но насколько справедливо данное утверждение, покажет дальнейшее исследование природы ценных бумаг вообще и закладной в частности.
Закладная удостоверяет залоговое право, которое по своей природе является вещным. Но разве вещное право может быть удостоверено ценной бумагой? Существуют ли случаи, когда документ, удостоверяющий вещное право, возможно признать в качестве ценной бумаги?
Согласимся с суждением В.А. Белова о том, что правовая природа закладной как бумаги, удостоверяющей залоговое право, противоречит общепризнанным устоям теории ценных бумаг. Автор отмечает: «Ценными бумагами можно удостоверять лишь относительные правоотношения, сопровождающие право залога, в частности — право требования уплаты денежной суммы в размере выручки, полученной от продажи заложенной недвижимой вещи (предмета ипотеки), в порядке, установленном гражданским законодательством для реализации заложенного имущества (ст. 350 ГК РФ), но не более суммы долга по основному обязательству, обеспеченному согласно содержанию закладной ипотекой представленной ей недвижимой вещи» .
Белов В.А. Указ. соч. С. 341 — 342.
Видимо, только тем, что закладная удостоверяет вышеуказанные денежные требования, можно оправдать законодателя, придавшего данному документу значение ценной бумаги, поскольку, если бы такие денежные требования отсутствовали, закладная как ценная бумага неминуемо представляла бы собой не что иное, как правовую несуразицу.
См.: Агарков М.М. Основы банковского права. Учение о ценных бумагах. М., 1994. С. 175. В литературе можно встретить мнение, согласно которому закладная представляет собой вещно-правовую ректа-бумагу (см., например: Чуваков В.Б.
Правовая природа ректа-бумаг // Законы России: опыт, анализ, практика. 2006. N 7).
Следующим вопросом, требующим рассмотрения, является определение места закладной в классификации ценных бумаг, поскольку в юридической литературе можно встретить противоположные взгляды. Так, некоторыми авторами определяется, что закладная представляет собой товарораспорядительную ценную бумагу . Другие же указывают обратное: закладная не является товарораспорядительной ценной бумагой .
См.: Белов В.А. Указ. соч.; Гражданское право: В 2 т. Т. I: Учебник. 2-е изд., перераб. и доп. / Под ред. Е.А. Суханова. М., 2004; Койчуев А.А. Ценные бумаги в системе объектов гражданского права. Карачаевск, 2005; Лялин Д.Ю. Право собственности государственных корпораций / Под ред. Е.В.
Блинковой. М., 2005; Шевченко Г.Н. Эмиссионные ценные бумаги: Понятие, эмиссия, обращение. М., 2006 и др.
См.: Неверов О.Г. Товарораспорядительные документы. М., 2002; Дудкин С.Н. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. В.С. Ема.
М., 1999 и др.
На наш взгляд, следует полностью согласиться с В.А. Беловым, справедливо подвергшим критике позицию О.Г. Неверова и С.Н. Дудкина по поводу отказа в признании закладной в качестве товарораспорядительного документа .
См.: Белов В.А. Указ. соч. С. 342 — 350.
В.А. Белов указывает, что аргументы позиции указанных авторов сводятся к следующему: 1) недвижимость (предмет закладной) вряд ли может быть названа товаром в собственном смысле слова; 2) товарораспорядительный документ является единственным способом опосредованной передачи вещи (права на вещь), а закладная такого значения не имеет; 3) товарораспорядительный документ удостоверяет право на получение товара, коего в закладной не обнаруживается; 4) судьба права, удостоверенного распорядительным документом, следует судьбе документа .
См.: Там же. С. 342 — 343.
В отношении каждого из пунктов исследователь провел критический анализ и сделал соответствующие выводы:
- недвижимость соотносится с понятием товара как объекта права, удостоверенного товарораспорядительным документом;
- товарораспорядительные документы удостоверяют требования, объектами которых являются индивидуально-определенные вещи (коей и является недвижимость), что и позволяет им выполнять в отношении этих вещей распорядительные функции;
- распорядительная функция закладной проявляется в сфере залога, являющегося вещным правом, как и право собственности;
- судьбе документа следует не относительное право, им удостоверенное, а абсолютное право, в отношении коего документ выполняет распорядительные функции (закладная выполняет распорядительные функции в сфере установления, изменения и прекращения залоговых прав на предмет ипотеки) .
Несмотря на все аргументы, выдвинутые В.А. Беловым в защиту определения закладной как товарораспорядительной ценной бумаги, автор все же приходит к выводу о том, что «. в закладной такого вида, который закреплен в действующем законодательстве, не может быть последовательно воплощена распорядительная природа, поскольку этому препятствует свойство акцессорности удостоверяемого закладной права требования выплаты стоимости представленной ею недвижимой вещи» .
Там же. С. 351.
Таким образом, перед нами возник еще один важный вопрос: является ли закладная согласно п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке именной ценной бумагой?
По логике законодателя, как следует из п. 3 ст. 48 Закона об ипотеке, гласящего, что «владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной и последней отметке на закладной, произведенной предыдущим владельцем», закладная представляет собой ректа-бумагу . Следует признать некоторую ущербность такого определения.
Такой же позиции придерживается и В.Б. Чуваков (Указ. ст.).
По данному поводу В.А. Белов указывает: «Буквальное толкование первого предложения п. 3 ст. 48 Закона об ипотеке. наводит на мысль о ректа-бумаге, ибо в числе легитимирующих факторов присутствуют общегражданская сделка и отметка о личности нового приобретателя на закладной; пункты 1 и 2 ст. 48. упоминают о необходимости цессии прав, удостоверенных закладной, что тоже вполне ложится в данную классификацию» .
Белов В.А. Указ. соч. С. 354.
Далее автором замечено: ранее высказанное предположение о классификации закладной в качестве ректа-бумаги несколько не согласуется со вторым предложением п. 3 ст. 48 Закона об ипотеке, суть которого сводится к тому, что владелец закладной «не считается законным владельцем закладной, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, в результате хищения или иным образом помимо воли этого лица, о чем владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать». В.А. Белов указывает в качестве источника данной нормы ст. 16 Положения о переводном и простом векселе (утв. Постановлением ЦИК СССР и СНК СССР от 07.08.1937 N 104/1341), которая определяет правовое положение держателя ордерной ценной бумаги .
См.: Там же. С. 354 — 355.
Проведя небольшой экскурс в историю «правового совершенствования» Закона об ипотеке, мы видим, что в редакции 1998 года первое предложение п. 1 ст. 48 выглядело таким образом: «Передача прав по закладной осуществляется путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица (владельца закладной) и передачи закладной этому лицу».
Тем самым Законом об ипотеке изначально определялась передача прав по закладной посредством индоссамента, являющегося способом легитимации владельца ордерной ценной бумаги.
После принятия Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в Закон об ипотеке введен другой способ передачи прав по закладной — цессия (двигателем логики законодателя выступила ст. 146 ГК РФ, указывающая: «Права, удостоверенные именной ценной бумагой, передаются в порядке, установленном для уступки требований (цессии)»), который существует и в настоящее время.
Таким образом, законодатель ушел от применения индоссамента как формы передачи прав по закладной, указав общехарактерный способ передачи для именных ценных бумаг — цессию. Все вроде бы хорошо — индоссамент устранен, но полностью ли?
В.А. Белов совершенно справедливо указывает, что если обратиться к распоряжению ФКЦБ России от 26.02.1999 N 195-р «Об утверждении Методических рекомендаций по применению профессиональными участниками рынка ценных бумаг Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а именно к абзацу первому п. 6 Методических рекомендаций, гласящему, что «отчуждение имущественных прав, удостоверяемых закладной, осуществляется путем составления на самой закладной передаточной надписи и фактического вручения закладной ее продавцом покупателю (приобретателю прав)», то увидим подтверждение существования состава, характерного для легитимации держателей ордерных ценных бумаг .
См.: Белов В.А. Указ. соч. С. 355.
Заметим, что в юридической литературе высказывается позиция, согласно которой передаточная надпись на закладной не является индоссаментом, а предстает только как письменное доказательство заключения договора цессии, фиксируемое на закладной .
См., например: Харин А.Н. Использование ценных бумаг в залоговых правоотношениях: Автореф. дис. . канд. юрид. наук. Ростов н/Д, 2004. С. 17.
Скорее всего, данная позиция основывается на положениях абзацев второго и третьего п. 6 тех же Методических рекомендаций, устанавливающих: «Передаточная надпись на закладной оформляет собой состоявшуюся уступку права требования по закладной с наступлением последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 146 Гражданского кодекса Российской Федерации. Передаточная надпись на закладной не является индоссаментом».
Таким образом, очевидно, что законодатель запутался при определении правовой природы института, введенного для улучшения и упрощения хозяйственного оборота.
Закладная (Mortgage) — это
Закладная — это именная ценная бумага, которая удостоверяет право её законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Закладная — это новое правовое явление для ипотечных правоотношений и для института обеспечения исполнения обязательств.
Общие положения закладной
Договор ипотеки может быть заключен в форме закладной, которая является именной ценной бумагой, удостоверяющей права её законного владельца. Практическое значение закладной заключается в том, что она позволяет значительно упростить и ускорить оборот недвижимости. Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.
1. Закладная доска Большого дома в Архангельском. 1784 г
Закладная получила широкое распространение среди банков, осуществляющих ипотечное жилищное кредитование, потому что она удобна в обращении, особенно при передаче прав по ней. На практике это выглядит так: банк, занимающийся ипотечным жилищным кредитованием, ставит обязательным условием перед выдачей кредита составление закладной.
После государственной регистрации права собственности и ипотеки банк становится законным владельцем закладной, при этом его права удостоверяются закладной. По истечении определенного периода банк накапливает так называемый «пул» закладных и продает их. Это позволяет банку привлекать дополнительные денежные средства на последующую выдачу кредитов. При этом происходит смена залогодержателя.
Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки.
В большинстве случаев закладная составляется банком, а подписывается уже должником — лицом, которому выдается кредит, в момент получения кредитных средств банка. Поэтому особенно важно проверять все условия, указанные в закладной, на соответствие кредитному договору. Как показывает практика, незначительная опечатка в одном из существенных условий закладной может повлечь приостановление государственной регистрации права собственности на приобретаемый объект недвижимости.
Владелец закладной приобретает права на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, залога на имущество, обремененное ипотекой.
Являясь ценной бумагой, к которой применяются общие правила о ценных бумагах, установленные главой 7 ГК РФ, закладная также может быть самостоятельным объектом гражданских правоотношений, предметом залога или других сделок. Как именная ценная бумага закладная удостоверяет права того лица, чье имя в ней названо.
Поскольку закладная является ценной бумагой, то особое значение имеют формальные признаки признания её таковой. Так, если в документе будет отсутствовать слово «закладная», либо одно из условий, предусмотренных законом в качестве обязательных для закладной, то такой документ не может быть признан закладной.
Брать в деньги в долг и предоставлять свое имущество в залог люди научились еще в древние времена.
2. Закладной лист
Древние греки обеспечивали ответственность должника перед кредитором своей землёй. На границе земельного участка заёмщика устанавливали столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг. Такой столб и назывался «ипотекой», в переводе с древнегреческого — «подпорка», «подстава».
В настоящий момент обозначение залога приобрело другие формы – регистрацию сведений об обременении (ипотеке) осуществляет регистрирующий орган, а «столб» больше не устанавливается. Вместо этого регистрирующий орган, совершив регистрацию права собственности, регистрирует обременение и может регистрировать закладную. Регистрация закладной не является обязательным условием при проведении ипотечной сделки, но если кредитная организация требует ее составления, получить кредит без составления закладной не получится.
Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:
v=право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;
v=право залога на имущество, обремененное ипотекой.
В соответствии с общим правом права залогодержателя могут быть удостоверены закладной как при ипотеке в силу закона, так и при передаче имущества в ипотеку по договору. Вместе с тем существуют случаи, когда составление закладной не допускается. Так, нельзя составить закладную, если предметом ипотеки является предприятие, земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, на который распространяется действие Закона об ипотеке, лес, право аренды названных видов имущества.
Если ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент. Если в названных случаях стороны все же решили удостоверить права залогодержателя закладной, то условия о закладной договора об ипотеке недействительны.
Составляется закладная залогодателем, а если он является третьим лицом, также должником по обеспеченному ипотекой обязательству.
Первоначальному залогодержателю закладная выдается органом, осуществляющим государственную регистрацию после государственной регистрации ипотеки.
На закладной впоследствии могут делаться отметки о новых владельцах, частичном исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, и иные записи (об этом чуть далее). Если на закладной недостаточно места для таких отметок и записей, то к закладной прикрепляется добавочный лист.
При этом требуется, чтобы надпись и отметки начинались на закладной и заканчивались на этом листе. По-видимому, таких добавочных листов может быть несколько.
3. Закон об ипотеке, сделка с закладной
Содержание и регистрация закладной
Содержание закладной определено законом (ст. 14 v 15 Закона об ипотеке). На момент ее выдачи первоначальному залогодержателю она должна содержать:
слово L закладная, включенное в название документа;
имя залогодателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель v юридическое лицо;
имя первоначального залогодержателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель v юридическое лицо;
название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;
имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места жительства должника либо его наименование и указание места нахождения, если должник v юридическое лицо;
указание суммы обязательства, обеспеченного ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;
указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченного ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям v сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);
название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;
денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека, а в случаях, если установление ипотеки является обязательным в силу закона, денежную оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика;
наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации;
указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;
подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;
сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона, а также полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована;
указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю.
Если документ назван L закладная, но в нем отсутствуют какие либо из названных сведений, то такой документ не считается закладной и не подлежит выдаче залогодержателю. Такой L документ есть юридический нуль.
Кроме того, к закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по закладной. В соответствующих случаях в закладной следует указать, какие документы к ней прилагаются, и назвать сведения, достаточные для их идентификации. Может быть предусмотрено, что такие документы являются неотъемлемой частью закладной.
Однако отсутствие таких указаний не влечет недействительности закладной или соглашения о приложениях к закладной. И в этом случае приложения обязательны для должника-залогодателя, а если залогодателем является третье лицо, то для этого лица.
4. Основные положения о закладной
Законный владелец закладной (том числе первоначальный залогодержатель) может требовать устранения несоответствия между закладной и договором об ипотеке. Осуществляется оно путем аннулирования закладной, не соответствующей договору, и одновременной выдачи новой закладной.
Это допускается при условии, если требование законного владельца закладной было заявлено немедленно после того, как ему стало известно о несоответствии закладной договору. Кроме того, составитель закладной должен возместить убытки, возникшие в связи с указанным несоответствием и его устранением.
Обязательным требование к закладной является ее государственная регистрация. Все листы закладной должны составлять единое целое. Они должны быть пронумерованы и скреплены печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. Отдельные листы закладной не могут быть предметом сделок. Закладная обычно составляется и подписывается в процессе проведения ипотечной сделки и в дальнейшем передается вместе с пакетом документов по ипотечной сделке на государственную регистрацию.
С государственной регистрации закладную имеет право забирать только представитель залогодержателя на основании доверенности. Поэтому, подав закладную на регистрацию, заемщик ее увидит в следующий раз только при снятии обременения или при внесении изменений в условия закладной.
Владелец закладной имеет право:
на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предъявления других доказательств существования этого обязательства;
право залога на имущество, обремененное ипотекой;
право на обращение в регистрирующий орган, о внесении его в качестве залогодержателя в Единый государственный реестр прав (ЕГРП).
Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодержатель. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, это обязательно должно быть указано в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.
Фактически закладная является базовым элементом, для реализации двухуровневой модели ипотечного кредитования, которую Российская Федерация избрала как модель жилищной политики. Сутью этой модели является продажа закладных другим залогодержателям, которые могут оставить закладные себе или выпустить на фондовый рынок ценные бумаги, обеспеченные закладными.
Таким образом обеспечивается привлечение денежных средств с рынка финансов для выдачи ипотечных кредитов обычным заемщикам. Продажа закладной для заемщика не меняет практически ничего. Заемщик письменно уведомляется о смене залогодержателя, т.е. одной организации (банка) на другую. Обычно в этом же уведомлении содержатся и новые реквизиты для осуществления ежемесячных платежей.
Так как закладная очень удобна в обращении, в особенности при передаче по ней всех прав, она стала очень распространенной и востребованной среди банков, которые осуществляют жилищное ипотечное кредитование. А все происходит следующим образом: перед выдачей кредита основным условием банка, специализирующегося на ипотечном жилищном кредитовании, является составление закладной.
После того, как выполняется государственная регистрация права собственности и ипотеки, законным обладателем закладной становится банк, и именно эта закладная все его права удостоверяет. После того, как проходит определенный период, и у банка накапливаются закладные, он их продает. Это дает возможность банку на последующую выдачу кредитов привлекать дополнительные денежные средства. Просто меняется залогодержатель.
Составляет закладную залогодержатель. А если он третьим лицом является, то кроме него еще должником по обязательству, обеспеченному ипотекой. Первоначальному залогодержателю закладная выдается органом, который после государственной регистрации ипотеки выполняет государственную регистрацию прав.
Чаще всего банком составляется закладная, а подписывает ее лицо, которому во время получения кредитных средств, в банке был выдан кредит. Именно поэтому очень важно тщательно проверить все указанные в закладной условия на соответствие кредитному договору. Иногда случается и такое, что если в одной из важных условий закладной будет допущена незначительная опечатка, есть вероятность, что будет приостановлена государственная регистрация права собственности на новый объект недвижимости.
Владелец закладной получает все права по данному обеспеченному ипотекой денежному обязательству, без обремененного ипотекой залога на имущество, и без предоставления иных доказательств существования этого обязательства.
Так как закладная – это ценная бумага, то значение имеют все формальные признаки, которые признают ее таковой. Например, если в документе слово «закладная» будет отсутствовать, или же какое-то важное условие, то такая закладная может быть не признана.
Все закладные – это единое целое, поэтому если лист не один, а несколько, то их обязательно нужно прошить, пронумеровать, и скрепить печатью того органа, который осуществлял регистрацию. Важно помнить, что не скреплённые листы предметом сделки не являются.
Классификация закладных пока только формируется. Однако если их классифицировать в зависимости от ситуации, в которой они используются, то можно выделить следующие виды:
общая закладная — это займ, который относится более чем к одной части недвижимости при финансировании его модернизации. Займ гарантируется оставшейся частью недвижимости;
комплексная закладная — это займ, гарантируется не только недвижимым имуществом, но и предметами личной собственности, а также оборудованием, являющимся частью недвижимости;
открытая закладная — это займ, долговое обязательство, выдаваемое кредитору. Процентная ставка на первоначальную сумму кредита фиксирована, но процент на последующие кредиты может равняться текущей процентной ставке. Открытые закладные часто используются для модернизации имущества. При открытой закладной заемщик может увеличить свой долг до его первоначальной величины после того, как долг был частично выплачен.
5. Покупка квартир по закладным
Источники
Википедия – Свободная энциклопедия, WikiPedia
bankir.ru – словарь банковский терминов
business.rin.ru – Бизнес от и до
moidengi.net – Мои деньги
Источник: economic-definition.com