Заемщик и созаемщик в ипотеке кто

Ипотека — способ обеспечения обязательств, передача в залог недвижимого имущества. Когда супруги покупают квартиру, недвижимость становится их общей собственностью, а выплата кредита — совместной обязанностью. По закону они выступают созаемщиками. Даже если ипотечный договор оформлен на кого-то одного.

При взыскании задолженности через приставов и при банкротстве заемщика банк потребует долг с созаемщика. О том, какие последствия влечет банкротство созаемщика по ипотеке, можно ли сохранить заложенную квартиру, и как продают ипотечной квартиры, читайте в нашем материале.

Ваш созаемщик собирается банкротиться? Юрист поможет
сохранить жилье!

Последствия оформления ипотеки для заемщика, созаемщика и поручителя

Подписывая ипотечный договор, заемщики принимают обязательства по ежемесячному погашению кредита, по соблюдению порядка пользования и распоряжения заложенной недвижимость.

Определим статус разных участников ипотеки:

• основной заемщик — это физическое лицо, которое подает заявку в банк и заключает договор ипотеки, приобретает права на квартиру, несет обязанности по выплате кредита;
• созаемщик — это лицо, которое несет те же обязанности, что и основной заемщик. Ответственность созаемщика такая же, как у заемщика;
• поручитель — это физическое или юридическое лицо, у которого нет прав на ипотечную недвижимость, оно он берет обязательство погашать долг, если заемщик не сможет расплатиться.

Статус указан в договоре. Поручительство всегда является добровольным решением физического или юридического лица. Заставить быть поручителем или вписать кого-то поручителем без его согласия нельзя. Но когда человек подписал договор поручительства, он не может в одностороннем порядке снять с себя обязательства. Это допускается только с согласия банка (например, при переводе обязательств на другого поручителя).

Созаемщик по ипотеке – зачем он нужен и какие у него права

В отношении созаемщиков ситуация иная. Если ипотеку оформляет семья, то супруги будут указаны в договоре как основной заемщик и созаемщик. У супругов возникает право общей совместной собственности на имущество, приобретенное в браке.

Созаемщик будет иметь почти такие же права и обязанности, что и основной созаемщик. Разве что заменить основного заемщика в договоре сложнее, чем созаемщика. Но это решает банк.

Иногда созаемщиком выступает родственник или посторонний человек. Например, платежеспособный родитель так помог сыну получить ипотеку на выгодных условиях. Важно понимать, что у созаемщика возникнут права на квартиру.

Права и обязанности у созаемщиков и поручителя

Правила реализации ипотечной квартиры при взыскании через приставов или при банкротстве зависят от статуса собственника. В таблице представлены права, обязанности и основания для привлечения к ответственности участников договора.

Имеет ли право на квартиру созаемщик по ипотеке

Заемщик и созаемщик Поручитель

Право собственности на квартиру	Есть	Нет
Право распоряжаться квартирой	С согласия банка	Нет
Обязанности по договору ипотеки	Оплачивать ипотеку по графику	Не обязан платить, пока заемщик не нарушает обязательства
Ответственность	При нарушении графика платежей	Если заемщик не платит
Что будет при банкротстве	Ипотечная квартира будет реализована на торгах	У поручителя нет прав на ипотечное жилье → при его банкротстве продается только его имущество

Из указанных в таблице правил могут быть исключения. Например, банкротство заемщика по ипотеке может завершиться тем, что ему оставят квартиру после списания долгов. Если залоговый кредитор не подаст свои требования в реестр, у единственной квартиры должника будет защита от реализации.

Права созаемщика по ипотеке

Права и обязанности заемщика и созаемщика совпадают, если иное не указано в договоре. Заемщик и созаемщик владеют квартирой в равных долях, что создает сложности, если они захотят разделить имущество или перевести оплату долга на кого-то одного.

Вывести созаемщика из договора можно только с согласия банка. Например, после развода супругов, которые в браке купили квартиру в ипотеке. Для банка потеря созаемщика означает увеличение операционных рисков. Часто банки отказывают в изменении договора ипотеки и выводе созаемщиков или смене основного заемщика (титульного — того, кто указан в договоре).

Если созаемщик по ипотеке умер, его права и обязательства по договору могут перейти к наследникам. Если наследников нет, либо все отказались от вступления в наследство, права и обязательства по договору остаются за основным заемщиком.

Что такое залог по кредиту

Залог — это обеспечение по кредиту. Суть в том, что при не оплате долга банк сможет продать квартиру, и выручка пойдет только банку (не другим кредиторам). В отношении недвижимости залог обязательно регистрируется через Росреестр, что будет отражено в выписке ЕГРН. Снимают залог после полного погашения обязательств.

Наличие залога позволяет банку обратить взыскание на имущество в рамках исполнительного производства или при банкротстве. Даже единственное жилое помещение, обремененное ипотечным залогом, может быть реализовано на торгах.

Что может быть предметом залога

Залог — это не только ипотека. В других кредитах тоже может использоваться такой вид обеспечения. Предметом залога может быть:

• жилая и нежилая недвижимость — гараж, земельный участок, дом,торговое помещение;
• транспортные средства — например, человек покупает машину в автокредит или получает кредит или микрозайм под залог автомобиля;
• драгоценные металлы, ценные бумаги, доли в ООО;
• иное имущество — товар, оборудование ИП.

В кредитовании физических лиц обычно оформляется залог на недвижимость и автотранспорт. Как правило, стоимость предмета и объекта в залоге превышает сумму кредита.

Что будет с ипотечной квартирой при задолженности

Квартиру могут забрать при возникновении просрочек по ипотеке. Если банк перестанет получать платежи, на четвертый месяц он вправе подать иск. Заложенную квартиру не забирают при незначительных нарушениях:

• если сумма долга менее 5% от стоимости недвижимости;
• если период просрочки менее 3 месяцев.

Сначала банк направляет требования и претензии. Тут можно договориться о реструктуризации платежей или взять каникулы. Если заемщик скрывается, не поясняет причины, юристы подадут иск в районный или городской суд по месту нахождения недвижимости.

После суда банк получит исполнительный лист и направит его в ФССП. Пристав продаст квартиру через торги, деньги пойдут банку.

Обращение взыскания на заложенную квартиру может осуществляться во внесудебном порядке, когда это прямо предусмотрено в договоре. Но если ипотечная квартира является единственным жильем, то обратить на нее взыскание можно только через суд.

Кому предъявят требования

При просрочке по ипотеке банк вправе предъявить требования и иски всем участникам договора. Возможны следующие варианты:

• взыскание задолженности с основного заемщика и созаемщика, либо одновременно с обоих;
• взыскание с поручителя, если основной заемщик и созаемщик не погасили долг;
• расторжение ипотечного договора и обращение взыскания на квартиру.

Обычно банки не стесняются, сочетают все три варианта — указывают ответчиками заемщиков и поручителей и сразу просят суд обратить взыскание на предмет залога (то есть ипотечную недвижимость).

Так проходит взыскание задолженности без банкротства. О последствиях, которые влечет банкротство созаемщика, основного заемщик и поручителя, читайте ниже.

Могут ли приставы продать вашу квартиру?
Консультация юриста

Что будет с квартирой в ипотеке при банкротстве

Если заемщик по ипотеке банкрот, то ему, скорее всего, придется расстаться с квартирой. В отдельных случаях жилье могут оставить после завершения банкротства, но это исключение из общих правил.

Несмотря на это, можно использовать ряд вариантов защиты, чтобы как можно дольше оставаться в квартире или добиться выгодной цены на торгах.

При банкротстве заемщика

При банкротстве заемщика по ипотеке банк будет залоговым кредитором. Это значит, что для погашения его требования продается предмет залога, и деньги идут банку, а не распределятся между всеми кредиторами. Чтобы участвовать в распределении конкурсной массы, банк должен заявить свои требования в реестр в течение 2-х месяцев. Если залоговый кредитор заявил требования в банкротстве, квартира с ипотекой пойдет на торги.

Но судебная практика допускает и следующие варианты:

• если залоговый кредитор пропустил срок на подачу требований в реестр, то единственное жилье получает иммунитет от реализации (это следует из Постановления Пленума ВС № 48);
• если банк вовремя заявил требования, но забыл указать на обеспечение требования залоговым обязательством, то единственная квартира тоже имеет иммунитет и не продается.

Ошибки встречаются редко, обычно банк быстро узнаёт о возбуждении банкротства и заявляет свои требования.

Если заемщик банкротится, то проблемы возникнут и у других участников договору. Последствия для созаемщика при банкротстве основного заемщика такие:

• банк может потребовать расторжения договора, возврата всей суммы остатка по ипотеке;
• в рамках исполнительного производства на имущество могут наложить арест;
• в ходе банкротства заемщика общую квартиру продадут на торгах.

Если созаемщик проживает в ипотечной квартире, после реализации его ждет выселение. Можно отсрочить этот момент, особенно если в квартире проживают и прописаны дети. Смысл в том, что пока идет банкротство, должник не платит по кредитам и ипотеке. Соотвественно, можно немного подкопить, чтобы после банкротсва купить новую недвижимость.

При банкротстве заемщика-юридического лица сохранение заложенной недвижимости невозможно — имущество продается, и фирма ликвидируется. Иммунитет на реализацию есть только у жилых помещений граждан.

Получите индивидуальный план подготовки к банкротству

При банкротстве созаемщика по ипотеке

Банкротство созаемщика по кредитному договору влечет проблемы для второго заемщика. Даже когда долги не связаны с ипотекой. Например, банкротство созаемщика мужа по ипотеке вызвано долгами от предпринимательской деятельности, а платежи за квартиру семья вносит вовремя. Квартира все равно идет на торги, если только семья не закроет долг по ипотеке.

Если созаемщик по ипотеке банкротится, что будет:

• банк потребует досрочного расторжения ипотечного договора, так как несостоятельность созаемщика влечет увеличение рисков;
• если банк включится в реестр при банкротстве одного из созаемщиков, на реализацию выставят ипотечную квартиру. Даже если второй платежеспособен и исправно вносил платежи.

Если у созаемщика проблемы с финансами, то до подачи заявления на банкротство нужно вывести его из договора ипотеки. Самостоятельно или с юристом обратитесь в банк с заявлением. Чтобы повысить шансы, можно предложить банку кандидатуру другого созаемщика или поручителя.

При банкротстве созаемщика-супруга по ипотеке квартиру продадут. Важно, что выручку от продажи забирает банк в погашение долга по ипотеке. Если останутся деньги после закрытия долга, то их выплатят супругу-небанкроту (в пределах его доли 50%). О там, как делятся кредиты при банкротстве, мы рассказали в этой статье.

Выгодно ли разводиться перед банкротством? Обсудите перспективы
с юристом

Можно ли обанкротить созаемщика по ипотеке, но сохранить ипотечное жилье?

Да, если закрыть долг или вывести банкрота из договора. Тогда единственное жилье не продадут.

• До банкротства закрыть ипотеку, чтобы снять залог. Например, супруг банкрота или третье лицо погасят долг по ипотеке. Сам банкрот платить не должен, иначе кредиторы в суде будут оспаривать внесение денег по ипотеке в ущерб другим долгам. Нужно доказать, что на погашение ипотеки направлялись личные средства, а не семейные доходы: деньги супруге подарили родители, и она погасила остаток ипотеки.
• Рефинансировать ипотеку в другом банке, чтобы вывести должника из договора. Это хороший вариант, если второй супруг платежеспособен. Например, новый договор заключен с женой, а муж уходит в банкротство. Новый банк не участвует в банкротстве супруга, и квартира не продается.

Если у вас сложная финансовая ситуация, но вы не хотите лишиться жилья, продумайте с юристом стратегию банкротсва заранее. Мы помогаем списать долги с учетом интересов клиента, а грамотная подготовка позволит гарантировать результат.

Позвонить юристу
по банкротству

При банкротстве поручителя

Банкротство поручителей приводит к неожиданным проблемам — банк вправе требовать расторжения ипотечного договора и возврата денег.

Поручитель мог забыть про обязательства по чужому договору. Или его уволили, и платить свои кредиты нечем.

Для банка риски увеличиваются, так как к поручителю-банкроту будет невозможно предъявить требования. В итоге заемщик получит требование или иск от банка о расторжении договора, хотя всегда соблюдал график платежей.

Ипотечную квартиру по долгам поручителя не заберут, так как залогодателем по ипотеке являются основной заемщик и созаемщик. Чтобы избежать разборок с банком, лучше заранее убрать поручителя-банкрота из ипотечного договора. Например, заменить поручителя на другое лицо. Банкам это выгоднее, поэтому ВТБ, Сбер идут навстречу добросовестным заемщикам.

Варианты снятия залога или перевода его на основного заемщика

Что делать поручителю, созаемщику и основному заемщику по ипотеке, если им предстоит банкротство? Обратиться к юристу. Важно оценить перспективы для человека, подающего на банкротство, и для других лиц, связанных с ипотекой.

Как законно оставить себе квартиру при банкротстве

Это возможно только в исключительных случаях. В ст. 446 ГПК РФ прямо указано, что ипотечную квартиру можно продать, даже если она является единственным жильем должника и его семьи. Чтобы оставить квартиру себе после банкротства, можно попытаться использовать следующие варианты:

• заранее, до начала банкротного дела, вывести должника из состава участников договора ипотеки;
• погасить ипотеку, чтобы снять требования залогового кредитора, получить иммунитет на реализацию единственного жилья;
• заранее договориться с банком, что он не будет участвовать в банкротстве — тогда исключить квартиру из конкурсной массы, если залогодержатель-кредитор не заявил о своих требованиях в реестр;
• выкупить квартиру на торгах через других лиц (важно, чтобы кредиторы не доказали, что деньги на выкуп давал сам должник).

В каждом из этих случаев сложно дать гарантию, что суд согласится с вашей позицией.Все действия нужно предпринимать при поддержке юриста.

Какие еще варианты защиты может использовать должник

Даже если шансов на сохранение ипотечной квартиры нет, можно провести списание долгов в своих интересах — сэкономить и подкопить денег на новое жилье, получить часть выручки от продажи квартиры.

Варианты для созаемщика, если ожидается или уже началось банкротство заемщика и поручителя:

• при поддержке юристов максимально затянуть процедуру банкротства и выселения из квартиры (должник с семьей будут проживать в квартире до выселения, от 7 месяцев до года — в это время платить кредиты не нужно);
• добиться максимальной стоимости реализации, так как после расчетов с залоговым кредитором должник и его супруга получат остаток выручки от единственной квартиры;
• если нет долгов перед банком-залогодержателем, можно получить согласие на продажу квартиры до банкротства (деньги от покупателя пойдут на погашение ипотеки, но остаток сохранит должник).

При банкротстве созаемщика по ипотеке по личным кредитам возникнут проблемы у основного заемщика. Чтобы не лишиться жилья, имеет смысл помочь должнику рассчитаться по другим обязательствам. Можно попробовать пройти реструктуризацию или рефинансирование кредитов, найти другие источники для погашения задолженности.

Как сохранить ваше жилье? Бесплатная консультация юриста

Банкротство при залоге на нежилую недвижимость и транспортное средство

Если предметом залога выступает не квартира, а другое имущество (например, автомобиль), его продадут и в исполнительном производстве, и при банкротстве. Машины всегда продают при банкротстве, у них нет никакого иммунитета. Основной совет здесь — закрыть долг и продать машину до банкротства по согласованию с банком.

Из свежей судебной практики выделим дело, где возник спор о продаже автомобиля банкрота. На автомобиль был введен залог по кредиту, однако банк не заявлял о своих требованиях в реестр.

Верховный суд РФ указал , что в таком случае залогодержатель лишается права залога, когда с банкрота спишут обязательства. Машину продали, долги списали, а банк ничего не получил. Суд освободит должника от обязательств, даже если они не были заявлены в реестр.

Если у вас остались вопросы, связанные с банкротством созаемщика и других лиц с обязательствами по ипотеке, обращайтесь к нашим юристам. Мы поможем избавиться от долгов и сохранить самое ценное.

Источник: 2lex.ru

Имеет ли право на квартиру созаемщик по ипотеке?

Сторонами кредитного договора не обязательно являются только кредитор и заемщик, к подписанию такого договора могут привлекаться и третьи лица: поручители и созаемщики. В некоторых случаях, закон предусматривает участие третьего лица – созаемщика, который привлекается для обеспечения возврата средств по ипотечному соглашению.

• Созаемщик – кто это?
• В чем отличие созаемщика и поручителя
• Какие требования предъявляются к созаемщику?
• Какие права имеет созаемщик?
• Может ли созаемщик претендовать на долю в квартире?
• Процедура подписания ипотечного договора с созаемщиком
• Может ли созаемщик отказаться от своих обязательств?

Созаемщик – кто это?

Созаемщиком становится то лицо, которое указано в ипотечном соглашении, помимо кредитора и заемщика. Титульным заемщиком считается физическое лицо, подписывающее кредитный договор. Если финансовые возможности титульного заемщика не позволяют ему рассчитывать на одобрение желаемого кредита, то в этом случае привлекается созаемщик. Такая схема чаще всего практикуется, когда речь идет об одобрении крупных сумм кредита при оформлении ипотеки.

Совокупный доход заемщика и созаемщика будет основанием для одобрения кредита – вот в чем суть. Допустим, суммы заработной платы заемщика не хватает на получение требуемой суммы кредита, банк не одобряет выдачу, в этом случае банк может решить эту проблему путем привлечения созаемщика, несущего равную (солидарную) ответственность с титульным заемщиком.

Что под собой подразумевает «общая ответственность» – исполнение обязательств по договору созаемщиком наравне с заемщиком.

По факту, созаемщик является лицом, которое может быть привлечено заемщиком, если у последнего недостаточно дохода для получения ипотеки. Процедура осуществляется по следующей схеме:

• Например, для приобретения квартиры гражданин С. обращается за ипотечным кредитом, ежемесячный платеж по которому составляет 42 тыс. руб. Такая кредитная нагрузка для заемщика С. является неподъемной.
• Гражданин С. привлекает в качестве созаемщика гражданина К., который в случае образования задолженности также будет нести обязанность по выплате ипотеки.
• Банк после оценки платежеспособности принимает решение по заявлению клиента.

Созаемщик – не второстепенное лицо в договоре, а полноценный, равноправный субъект, доходы которого были учтены банком при одобрении выдачи кредита. В то же время, созаемщик может не принимать участие в выплатах долга, потому что плательщиком по договору является заемщик. Такие способы получения одобрения банка довольно часто применяют на практике.

В чем отличие созаемщика и поручителя

Поручитель – третье лицо, участвующее в договоре между заемщиком и кредитной организацией. С целью снижения типовых рисков, банками практикуется поручительство, как дополнительный вид обеспечения погашения ипотечных договоров. Гарантом своевременного исполнения заемщиком своих обязательств по договору, является поручитель, но в отличие от созаемщика, поручитель не равноправный участник договора и банком не рассматриваются и не учитываются доходы поручителя, так как он не участвует в погашении кредита вместе с титульным заемщиком.

Заемщиком может быть только физическое лицо, в то время как поручителем и юридическое. Для поручителя предусматривается два вида ответственности: солидарная и субсолидарная. Какая будет в каждом конкретном случае, определяется условиями договора поручительства.

Если подвести итоги, то получается, что созаемщик исполняет обязательства по договору наравне с заемщиком, параллельно с ним, а поручитель, только в случае, если заемщик оказывается неплатежеспособным.

Какие требования предъявляются к созаемщику?

К поручителю, как гаранту исполнения заемщиком обязательств, банком не предъявляются требования аналогичные требованиям к созаемщику. Финансовое состояние поручителя банк не интересует, чего не скажешь о состоянии созаемщика, который наравне с титульным заемщиком равноправный участник договора и требования к нему соответствующее.

Применительно к договору ипотечного кредитования созаемщики должны отвечать следующим критериям:

• Достижение определенного возраста (конкретным банком устанавливаются минимум и максимум по возрасту созаемщика).
• Наличие официального дохода, который требуется документально подтвердить.
• Наличие положительной кредитной истории.

Чтобы созаемщик мог представить, что от него потребуется, можно просто открыть любой типовой ипотечный договор и прочитать раздел «Обязанности сторон», там будет идти речь о заемщике, но эти же требования можно распространить и на созаемщика.

Важно помнить, что есть обстоятельства, при которых созаемщик становится таковым, без учета его финансовых возможностей и даже, возможно, желания. Такое может случиться при оформлении ипотеки заемщиком, находящимся в браке, в этом случае, второй супруг автоматически становится созаемщиком и его финансовое положение и возможности не имеют значения. Только в одном случае может быть исключение из этого правила – если между супругами заключен брачный контракт.

Какие права имеет созаемщик?

У созаемщик, после подписания договора ипотеки, возникают как обязательства по выплате жилищной ссуды, так и определенные права. Среди прав созаемщика можно отметить:

• право получить долю в собственности на кредитуемый объект недвижимости, при этом он не получает собственность по общему правилу. Если в договоре установлено, что собственность получает только основной заемщик, то созаемщик не становится собственником, но несет обязанности по уплате платежей по кредиту.
• право на получение информации о состоянии кредитного счета, наличии просрочек и др.
• созаемщик имеет право на досрочное погашение ипотеки.
• право на обращение за рефинансированием кредита.
• созаемщик вправе обратиться в за налоговым вычетом (в случае оформления доли на квартиру в собственность созаемщика).

Может ли созаемщик претендовать на долю в квартире?

У созаемщика имеется право на долю в недвижимости, приобретаемой в ипотеку, по договору, стороной которого он является. Это право прописано в ипотечном договоре, а кроме этого, пункты брачного контракта могут регламентировать право каждого из супругов на долю в недвижимости.

В ипотеке созаемщик – лицо, которое несет ту же самую ответственность перед кредитором, что и титульный заемщик. Он может быть собственником недвижимости, а может и не быть, это не имеет значения, солидарный заемщик в той же мере ответственен перед банком. Банк единолично определяет необходимое возможное число дополнительных заемщиков.

Процедура подписания ипотечного договора с созаемщиком

Договор с привлечением третьих лиц и процедура его подписания – стандартный процесс. Отличие только в том, что в соглашении прописывается заемщик и все созаемщики, являющиеся равноправными участниками сделки.

Сделка заключается в несколько этапов:

1. Гражданин обращается в кредитную организацию за выдачей ипотеки.
2. Сотрудник банка рассматривает заявку и заявляет клиенту о том, что необходимо привлечь созаемщика (супруги в браке являются созаемщиками в силу закона).
3. Сотрудник банка производит оценку платежеспособности созаемщика.
4. В случае одобрения фигуры созаемщика, банк готовит договор ипотечного кредитования.

Во время подписания договора присутствуют все его стороны. В первую очередь указываются данные титульного заемщика, он наделяется правом собственности, далее, если в договоре один или несколько созаемщиков, указывается информация по каждому из них. Каждый из участников договора лично ставит свою подпись и получает свою копию документа.

Может ли созаемщик отказаться от своих обязательств?

Единолично, по своему усмотрению выйти из договора – невозможно. В этом случае, кредитная нагрузка на титульного заемщика существенно вырастет, так как он окажется единственным плательщиком по договору. И, как следствие, может образоваться просроченная задолженность, в чем банк, естественно, не заинтересован.

Клиент может обратиться в банк с соответствующим заявлением, чтобы банк привлек другого созаемщика, который будет соответствовать его требованиям. Только с одобрения банка может быть произведена такая замена.

Мнение эксперта

Автор статьи: эксперт по жилищному праву и ипотеке.
Задать вопрос

Единственный вариант отказаться от участия в договоре без одобрения на это банка – через суд. При этом, причины такого шага должны быть весьма весомыми, иначе суд, скорее всего, станет на сторону банка.

К таким причинам могут относиться:

• Потеря трудоспособности (например, в результате болезни или несчастного случая).
• Переезд за границу на постоянное место жительства.
• Резкое снижение дохода.

Видео: Какие права у созаемщика по ипотеке, имеет ли право на квартиру:

Источник: ipoteka-nedvizhimost.ru

Банкротство созаемщика по ипотеке: основания и последствия

Отличительная особенность ипотечного договора: банк получает дополнительные гарантии возврата кредита. Это связано с регистрацией залога на квартиру, приобретенную с помощью средств ипотеки. При образовании просрочки кредитная организация сможет взыскать долг за счет заложенной недвижимости. Впрочем, из этого правила есть ряд исключений.

Если получатель кредита банкротится, держатель залога сможет податься в реестр, чтобы требовать реализации жилья. Одним из последствий банкротства созаемщика по ипотеке почти всегда будет являться реализация заложенной недвижимости. Поговорим об этом поподробнее.

Отличия ответственности по обязательствам заемщика и созаемщика

Обязательными участниками ипотечного договора являются заемщик и банк. Первый приобретает квартиру за счет кредитных (подчас с добавлением собственных) средств, после чего регистрирует залог на жилплощадь в пользу банка. Регистрация залогового имущества является гарантией на случай возникновения просрочки и отказа вернуть кредит полностью. Еще одной обязанностью основного заемщика будет оформление страховки на квартиру.

Чтобы снизить операционные риски, к участию в договоре могут привлекаться иные лица на стороне получателя кредита — поручители и созаемщики.

Как правило, если получатель кредита находится в зарегистрированном браке, то его созаемщиком обязательно будет жена (или, соответственно, муж). В результате у них возникают одинаковые права на приобретенную квартиру.

Ответственность по ипотечным обязательствам есть у всех участников договора. Но порядок привлечения их к ответственности отличается:

1. На основного заемщика возлагается полная ответственность, в том числе по внесению платежей точно в срок. Как только начнётся неуплата, банк будет в первую очередь взыскивать деньги именно с основного заемщика. Что вполне логично.
2. По аналогичным правилам наступает ответственность созаемщика, т.е. требования ему могут предъявить одновременно с основным получателем кредита — при возникновении просрочки судебное и внесудебное взыскание зачастую начинается с обоих сразу либо с каждого из них отдельно.
3. У поручителя возникает дополнительная ответственность — взыскание на него обратят только в случае, если основной заемщик откажется или не сможет погасить долг.

У поручителя не возникает никаких прав в отношении ипотечной квартиры. Но если дело дойдет до взыскания, то ему придется отвечать своим имуществом, в том числе личной недвижимостью. Активы поручителя могут реализовать приставы в рамках исполнительного производства.

Посоветоваться с юристом по банкротству с ипотекой

Особенности банкротства при действующей ипотеке

Ключевым основанием для возбуждения банкротного дела является невозможность исполнять свои обязательства, в том числе по кредитам.

Эта ситуация может возникнуть у любого участника ипотечного договора. При этом банкротство заемщика или иных лиц может быть никак не связано с ипотечной задолженностью. Банкротиться можно (а иногда и нужно) при больших долгах по потребительским кредитам, даже если ипотечные обязательства исполняются должником точно в срок.

Кто может банкротиться

Правила банкротства описаны в законе № 127-ФЗ. Подать заявление в суд или в МФЦ могут и физлица, и индивидуальные предприниматели. Организации имеют право проходить банкротство в арбитражном суде. При этом статус должника повлияет и на порядок проведения банкротства, и на перечень обязательных этапов процедуры, и на характер последствий.

Что касается участников ипотеки, то каждый из них может банкротиться по собственной инициативе или по требованию кредиторов.

Банкротство созаемщика и основного заемщика допускается по любым видам обязательств, от ипотеки до налоговой задолженности:

• по кредитам;
• по микрозаймам МФО;
• по долгам ЖКХ;
• по дорожным штрафам;
• при невозврате долга частным лицам.

Поручитель аналогично может банкротиться по любым видам долгов, в том числе для освобождения от своих обязательств по ипотеке другого лица.

Основанием для возбуждения банкротного дела может быть определенная сумма задолженности. Например, через арбитраж необходимо банкротиться при сумме долга от 500 тысяч рублей. При меньшей величине просрочки поводом для обращения в суд за банкротством может быть один или несколько признаков неплатежеспособности — чаще это невозможность равноценно погашать все платежи при текущем уровне зарплаты.

Кредиторы могут и сами подать на банкротство своего должника — но здесь закон ограничивает их право на взыскание через признание несостоятельности долгом от полумиллиона рублей и трехмесячной просрочкой. Цель инициации банкротства со стороны кредиторов — получение денег за счет реализации активов должника.

Если у должника изначально нет никаких ценностей (квартиры, загородного дома, авто, редкой коллекции полотен Матисса и т.п.), кредиторы вряд ли станут его банкротить — процедура в таком случае попросту потеряет весь свой смысл, ведь в выигрыше от неё будет лишь сам неплательщик.

Иное дело — когда возникают просрочки по ипотеке. В такой ситуации спасти от реализации жилплощадь с обременением на 99,99% не получится, а значит, на торгах залоговый кредитор может получить все шансы закрыть свои требования.

Узнайте, есть ли шанс сохранить
ваше имущество при банкротстве
физлиц

Последствия для созаемщика при банкротстве основного заемщика

Если посмотреть на залоговую жилплощадь сквозь призму банкнотного дела, ключевая особенность ипотеки — возможность взыскания долга за счет квартиры, в противовес долгам, не имеющим материальной «подушки». Недвижимость под ипотечным залогом не подпадает под исполнительский иммунитет и может продаваться по требованию залогодержателя. В деле о банкротстве заложенную квартиру обязательно реализуют через аукцион, а у залогодержателя будет абсолютный приоритет при распределении вырученных за нее средств.

Если банкротится получатель кредита по ипотеке, для созаемщика могут наступить следующие последствия:

• так как на жилье под залогом не распространяются положения ст. 446 ГПК РФ, его оценят и выставят на реализацию через торги;
• банк-кредитор вправе продолжить взыскание с созаемщика после того, как обязательства основного плательщика ипотеки спишет суд, но полученных денег все равно не хватит для удовлетворения требований залогодателя;
• при возникновении долгов кредитная организация может требовать расторжения ипотечного договора и возврата остатка задолженности.

Если заемщик по ипотеке банкрот, реализовать могут не только заложенную квартиру, но и иные активы. В отношении созаемщика эти правила не действуют — если только он сам не подал на банкротство. Но имущество созаемщика могут продать при банкротстве его супруга, если таковое является общей собственностью.

Роман Чулков
руководитель практики по банкротству крупнейших должников

Теоретически созаемщик может и не лишиться прав на недвижимость, если заемщик банкротится по иным просроченным кредитам. В этом случае банк-залогодержатель вправе не заявляться со своими требованиями в реестр. Тогда в отношении квартиры под залогом сохранится запрет на реализацию, поскольку продать такую квартиру на торгах без залогового кредитора недопустимо. Увы, но, справедливости ради, банк, выдавший ипотеку, редко упускает возможность вернуть своё досрочно.

При банкротстве заемщика — юридического лица не действует исполнительский иммунитет на любые виды имущества. Если организация ранее брала кредит для покупки коммерческой недвижимости и регистрировала на нее залог, реализация будет осуществляться по общим правилам.

Что ждет основного заемщика, если созаемщик по ипотеке банкротится

Банкротство созаемщика при ипотеке возможно в статусе физлица и ИП, а основаниями для подачи заявления в арбитраж или МФЦ могут быть как ипотечный долг, так и просрочки по иным обязательствам.

Вот какие последствия могут наступать для основного получателя кредита, если созаемщик решил банкротиться:

• если в состав реестровых требований входит ипотечный долг, то заложенную недвижимость продадут на аукционе;
• при банкротстве созаемщика по ипотеке и по другим кредитам недвижимость продадут, если банк подаст заявление в реестр;
• банкротство созаемщика по кредитному договору, не связанному с ипотекой, также может повлечь за собой реализацию заложенной квартиры.

Даже если созаемщик банкротится при долгах по иным обязательствам, а платежи по ипотеке вносятся исправно, банк может потребовать расторжения ипотеки.

Почему так происходит? Участие в договоре созаемщика служит дополнительным обеспечением возврата ипотеки, в то время как разорение одной из сторон становится причиной увеличения рисков для кредитной организации. Отсюда ее желание требовать, чтобы плательщики досрочно погасили обязательства — и залоговый кредитор имеет на это полное право.

Такие же последствия наступят при банкротстве одного из созаемщиков, если их было несколько. Все зависит от действий банка-кредитора. При отсутствии ипотечной просрочки у залогодержателя теоретически нет прямых причин заявлять требования в банкротном деле. Однако политика кредитной организации имеет основополагающее значение — и в абсолютном большинстве случаев кредитор пользуется своим правом принять участие в банкротстве должника.

У получателя кредита не так много вариантов защиты своих интересов, если банкротится созаемщик. Переживать за квартиру придется, даже если у банкрота возникли долги по иным кредитам и обязательствам. Но если задолженность напрямую связана с ипотекой, то шансы спасти жилье призрачны.

Задумайтесь о том, чтобы до подачи созаемщиком заявления на банкротство вывести его из ипотеки. Консультацию по этому вопросу вы можете получить у наших юристов .

Самый очевидный способ сохранить квартиру — полностью закрыть ипотечный долг. В этом случае банк-залогодержатель не станет заявлять о своих требованиях в банкротстве — на момент подачи заявления они будут уже удовлетворены.

Но здесь есть оговорка: если ипотека была погашена в ущерб остальным кредиторам, вероятность оспаривания этих платежей в процедуре серьезно вырастет.

Можно ли вывести созаемщика из ипотеки?

Одновременное банкротство созаемщика и заемщика

Следует понимать, что ипотечный долг возникает параллельно у основного заемщика и созаемщика , так как у них равная степень ответственности. Следовательно, вполне возможно, к примеру, одновременное банкротство созаемщика-супруга по ипотеке и основного получателя кредита — его жены. Так как при ипотеке права и обязательства указанных лиц одинаковы, они не смогут препятствовать реализации заложенной квартиры.

Можно ли обанкротить созаемщика по ипотеке, но оставить квартиру за основным заемщиком?

Сделать это крайне сложно. Единственным реальным вариантом является полное погашение ипотеки за счет личных средств основного заемщика. И даже в этом случае нужно готовиться к судебному разбирательству и заручиться юридической помощью, так как остальные кредиторы все равно будут требовать включения недвижимости в конкурсную массу.

До банкротства созаемщика-мужа по ипотеке жена может полностью закрыть долг по договору. Это не запрещено. При этом из общих доходов семьи гасить ипотечный кредит не получится, так как эти средства войдут в конкурсную массу при личном банкротстве созаемщика. Основной заемщик может без риска оплатить ипотеку только деньгами, единолично ему принадлежащими:

• подаренными кем-то из родственников;
• оставшимися от продажи несовместного имущества — например, полученного по наследству;
• средствами, принадлежавшими заемщику до вступления в брак — они тоже годятся, поскольку не считаются общесемейной собственностью.

Впрочем, практика говорит об одном: не имеет значения, кто подаёт на банкротство — основной заемщик или созаемщик по ипотеке. Если за обремененные квадраты ещё платить и платить, даже без просрочек залоговый кредитор может заявиться в реестр и закрыть свои требования за счёт продажи ипотеки. При этом он имеет право на 80% выручки после торгов.

Что делать поручителю

Банкротство заемщика и поручителя идет по разным правилам. Так как у поручителя изначально нет прав на ипотечное жилье, он и не лишится его при несостоятельности заемщика (нечего лишаться). Но банк-залогодержатель сможет продолжить истребование с поручителя через суды и приставов. А уже в ходе взыскания могут реализовать личные активы поручившегося гражданина.

Если банкротится поручитель, это также меняет баланс сил, но за его долги на ипотечную квартиру в прямом смысле не могут обратить взыскание. При этом банк может все равно затребовать от стороны плательщиков досрочно выплатить ипотечные средства. Но почему?

Так как поручитель признается банкротом, то у банка-залогодержателя увеличиваются риски по договору.

Заемщику остается попробовать заменить поручителя на другое лицо, но на это должен дать согласие банк, как полноценный участник договора. Тем не менее, если платежи по ипотеке поступают вовремя, банк имеет право и не требовать досрочного расторжения договора. Опять-таки, все зависит от политики банка по этому вопросу.

Можно ли сохранить ипотечную квартиру при банкротстве и как?

Многие нюансы банкротства регулируются не только напрямую федеральным законом № 127-ФЗ, но и судебной практикой. Например, важные вопросы, связанные с реализацией заложенного имущества, можно найти в Постановлении Пленума ВС РФ № 48:

• если в ходе банкротного дела залоговый банк не успеет заявить требования, то реализация единственной ипотечной квартиры без него не состоится, и заемщики сохранят ее за собой (такие случаи были);
• если кредитная организация подала требования, однако не указала на наличие залоговых обязательств, реализация квартиры тоже будет невозможна из-за нарушения порядка.
• если банк подал заявление и указал о наличии залога, он сможет определять порядок реализации квартиры, поскольку имеет преимущественное право перед другими кредиторами.

Если на горизонте замаячило банкротство, заемщику или созаемщику стоит оценить свои шансы и попробовать полностью закрыть ипотечные долги. Это позволит избежать реализации квартиры, так как с нее снимут залог. Но, повторимся, другие кредиторы вправе оспорить исключение жилья из конкурсной массы, если должник нарушил их интересы, предпочтя гасить долг только по одному обязательству , в то время как прочие задолженности продолжали увеличиваться.

При каких условиях забирают квартиру за долги без банкротства

Как мы поняли из вышеизложенного, жилье в кредит — это всегда риск. Ипотечную квартиру могут забрать за просрочку и без банкротной процедуры. Например, банк может заявить требование об обращении взыскания на жилье под залогом, если размер задолженности превышает 5% от стоимости недвижимости, а период просрочки составляет от трех месяцев. В любом случае, эти вопросы решаются в судебном порядке, а реализацией будут заниматься приставы на основании исполнительного документа.

Если созаемщик по ипотеке умер, его долги могут перейти на правопреемников. Такие обязательства возникают у наследников при принятии имущества покойного. После чего вступивших в наследство могут привлекать к ответственности за ипотечную задолженность. Также наследники, принявшие долги умершего, могут сами банкротиться — у них есть такое право. Для нового основного заемщика по завещанию это повлечет те же последствия, что описаны выше.

Но имеет ли смысл наследникам банкротиться, если можно просто отказаться от наследства и не связываться с долгами? В случае с ипотечным жильем все довольно однозначно. Но если по наследству переходит дом или квартира, которая остается для человека единственным местом проживания, то долг можно списать, а полученную недвижимость (если она не в залоге) исключить на основании 446 ГПК РФ.

Если вам нужна помощь в прохождении банкротства или защите имущественных интересов, обращайтесь к нашим специалистам. Мы разъясним положения судебной практики и законов и поможем выбрать оптимальный вариант защиты прав при банкротстве созаемщика по ипотеке.

Заказать звонок юриста по банкротству физлиц

Поможем законно списать долги

Юрист перезвонит через 1 минуту и проконсультирует. Это бесплатно.

Источник: bankrotom.ru