Многие собственники стремятся сделать в своем доме ТСЖ, полагая, что такой способ управления самый правильный. Рынок ТСЖ в России небольшой (около 8% домов управляются ТСЖ) и имеет постепенную тенденцию к сжатию. Поговорим о том, стоит ли заниматься ТСЖ в нынешних условиях.
Когда стоит делать ТСЖ
Государство реализует планомерную политику по выдавливанию ТСЖ с рынка. Особенно это заметно в отдельных крупных регионах. Вот основные причины этого:
— плохая управляемость ТСЖ (УК легче приструнить и встроить в «вертикаль власти»);
— низкая встраиваемость ТСЖ в информационные системы региона (тот же «Добродел» в Мособласти – это внеправовая конструкция и УК вынуждены с ним работать, потому что «велено», а не потому что так положено по закону);
— низкая квалификация правления ТСЖ и председателя, которые своими действиями могут привести дом в «тупик».
Поэтому если речь идет про создание в доме ТСЖ, то нужно учитывать:
— особенности региона (в отдельных регионах такие инициативы стоит начинать, если есть достаточно сил и времени на то, чтобы бороться не только с УК, но и ГЖИ, которая не будет допускать ТСЖ к управлению, несмотря на волеизъявление жителей);
Председатель ТСЖ. Функции, обязанности и проблемы.
— особенности дома (его площадь должна быть достаточна для того, чтобы ТСЖ как юридическое лицо было финансово состоятельным);
— особенности жителей (самые успешные ТСЖ, когда жители дружные и сплоченные, но эту поддержку можно легко и быстро потерять).
Вот еще два фактора создания ТСЖ.
1. ТСЖ создаются в домах, когда нужно решить вопросы строительного брака по дому, но застройщик отказывается выполнять эти работы, а УК (чаще всего от застройщика) не имеет возможности на него надавить, т.к. у нее возникает конфликт интересов. ТСЖ не будет связано никем, кроме интереса жителей и способно спросить с застройщика как положено.
2. Жители не могут позвать в свой дом никакую новую УК, поскольку внутри города есть негласная договоренность по цеху не лезть друг к другу на дома. Такая олигополия и клановость мешает конкуренции, а в итоге падает качество управления домом.
Поэтому у правления и будущего председателя должно быть четкое понимание, что создание ТСЖ – это не легкая прогулка, а действие, которое требует серьезного подхода и ответственности, грамотного финансового планирования, эффективной структуры управления с осознанием, что ТСЖ это ноша, которую нужно будет вести и о которой нужно будет заботиться.
Какие риски создания ТСЖ стоит учесть
Так вышло, что я запустил работу многих ТСЖ по всей стране. Чаще всего это были удаленные консультации. Почти все мои ТСЖ (а среди них есть и двудомные) успешно работают на рынке ЖКХ-услуг, а жители в массе своей довольны итоговым результатом. Однако это не означает, что в самих домах все гладко и не бывает проблем. Вопрос лишь в подходе их решения.
Несмотря на то, что отдельные ТСЖ, которые я знаю, не смогли справиться со своей работой и ответственностью перед людьми (а сами дома перешли в управление к УК, либо полностью, либо через «ленивое ТСЖ»), я полагаю выделить следующие риски создания ТСЖ.
За что отвечает председатель ТСЖ?
1. Личный фактор председателя. ТСЖ глубоко личная структура, чаще всего завязанная на личность председателя. И это несмотря на то, что управление домом осуществляет правление. Хорошо, когда оно активное и внутри него есть харизматичные лидеры, которые заинтересованы в том, чтобы заниматься своим домом. Но так происходит не всегда.
Поэтому смена председателя часто становиться большой проблемой для ТСЖ и самого дома (часто бывает так, что смена председателя приводит к переходу в УК). Поэтому принимая решение уйти в ТСЖ нужно учитывать, личность председателя, его возможности объединить жителей темой благоустройства и повести за собой.
2. Отсюда возникает вторая составляющая – квалификационная. В России не учат быть председателями ТСЖ. Этому ремеслу они учатся самостоятельно, причем успешно. По стране огромное число толковых председателей, которые являются ценным кадровым управленческим резервом, занимаются своим домом и благоустраивают его.
Государство указывает на важность получения председателями квалификационных аттестатов и с этим сложно спорить. На мой взгляд, каждый председатель должен его иметь и лучше всего это сделать до начала работы председателем. Чтобы лучше «въехать» в тему, чтобы понимать, чем предстоит тебе заниматься.
3. Морально-психологическая. Есть большой риск, что председателя затравят собственные жители и он сорвется. Разумные доводы правления, желание сделать жизнь в доме лучше – тяжело воспринимаются агрессивной толпой со злыми языками. Будущий председатель должен выработать в себе эту эмоциональную устойчивость и научиться доступно объяснять жителям собственные действия.
С одной стороны, волевые решение, а с другой стороны – отсутствие боязни в непопулярных решениях. В том числе, реагирование на агрессию отдельных жителей, и дача сдачи законными методами, чтобы другим было неповадно такое поведение.
4. Отсутствие плана действий после создания ТСЖ. Многие считают, что ТСЖ красиво звучит и достаточно его создать, чтобы в доме наступило радость и счастье. Это полностью ошибочный подход. ТСЖ всего лишь фантик, а то, что будет положено внутрь него целиком и полностью зависит от самих жителей. Создание ТСЖ – не самоцель, как не самоцель – смена УК.
При создании ТСЖ нужно иметь четкое представление о том, как и кем дом будет управляться. Именно поэтому мы делаем до создания ТСЖ калькуляцию тарифа, смету доходов и расходов, собираем коммерческие предложения от потенциальных подрядных организаций. Нужно сразу понимать и решать множество иных сугубо коммунальных вопросов:
— как наладить коммерческий учет, чтобы не было бардака и небалансов по коммунальным ресурсам;
— переходить на прямые договоры с ресурсниками или нет, если переходить, то по каким ресурсам и в какие сроки
— как обеспечить плавный переход от одного способа управления к другому.
Все эти и многие другие вопросы правление должно хорошо понимать и учитывать в своей работе.
5. Мимолетность (временность) поддержки ТСЖ жителями. Безусловно, чтобы ТСЖ состоялось, нужно чтобы жители его поддержали и не только голосом в бюллетене, но и добрым словом в чате дома, обращением в надзорный орган, участием в субботнике, проводимого по инициативе ТСЖ. Но правлению ТСЖ и активистам дома нужно учитывать, что эта поддержка не может быть бесконечной.
Это ценный актив, его нужно беречь и взращивать. Но жители в массе своей хотят получать элементарные услуги и работы по благоустройству. А коммунальная борьба (которая часто неизбежна при создании ТСЖ и противодействии УК, не желающей уходить) их не всегда интересует. А потому протяженность поддержки жителями инициатив ТСЖ ограничена, особенно если жители не будут видеть прямых успехов от смены способа управления домом, не будут видеть решения тех проблем, ради которых ТСЖ создавалось.
Я бы хотел, чтобы описанные риски стали своего рода антирекламой для создания ТСЖ, но не для того, чтобы ТСЖ не создавались, а жители испугались этого. Важно, чтобы было понимание того, что вас ждет, если вы решили пойти по пути ТСЖ. Поэтому лучше вам испугаться в начале, чем после того, как вы бросите начатое дело на полпути и подведете остальных. Если вы не готовы ко всему, что описано выше, то не занимайтесь ТСЖ. Лучше уйти в УК.
Я полностью поддерживаю стремление государства профессионализовать сферу ТСЖ и полагаю, что каждый председатель и управляющий обязаны иметь квалификационный аттестат и постоянно повышать свой уровень квалификации и компетенций. Но я категорически против попыток государства окончательно выдавить ТСЖ с рынка жилищно-коммунальных услуг. Решение об управлении своим имуществом должны принимать только собственники. И они же должны нести ответственность за ошибки своего выбора.
Источник: www.gkh365.ru
Что такое ТСЖ: задачи, преимущества и процедура создания
Ответ на вопрос «Что такое ТСЖ?» сегодня могут дать многие. И действительно, товарищества собственников жилья с момента своего появления стали весьма популярной формой управления многоквартирным домом. Но все же, несмотря на рост популярности, не все четко понимают, что значит ТСЖ, а также не всегда могут правильно оценить плюсы и минусы таких сообществ.
ТСЖ — что это такое?
ТСЖ, то есть товарищество собственников жилья — это добровольное некоммерческое объединение граждан, которое создается и действует в рамках, определённых законодательством РФ.
Альтернативой может быть переход к самостоятельному управлению домом со стороны жильцов. Но жилищный кодекс допускает это только в том случае если в доме не более 30 квартир. Иначе приходится либо мириться с низкой эффективностью управляющей компании, либо создавать собственное управляющее объединение.
Задачи, которые решает ТСЖ
- Организация эффективного управления недвижимостью, находящейся в собственности членов ТСЖ.
- Повышение качества жизни и уровня безопасности всех жильцов.
- Минимизация расходов на поддержание имущества и прилегающих территорий в надлежащем состоянии.
Последний пункт очень важен: ТСЖ создается не для получения прибыли, а для уменьшения расходов. Именно в этом и заключается преимущество этой формы по сравнению с управляющими компаниями. Члены товарищества прямо заинтересованы в минимизации издержек при получении услуг максимального качества — потому эффективно работающая организация выгодна всем ее участникам.
Где создаются ТСЖ
Чаще всего ТСЖ создают в пределах одного многоквартирного дома (МКД). Но возможны и другие варианты:
- Объединение нескольких многоквартирных домов в одно товарищество.
- Объединение нескольких частных домов, находящихся в индивидуальной собственности.
В обоих случаях ключевыми критериями, определяющими целесообразность создания ТСЖ, будут:
- Близкое расположение (наличие общих границ).
- Объединение элементов инфраструктуры и/или инженерных сетей.
Плюсы и минусы ТСЖ
Ответить на вопрос о том, нужно ли создавать ТСЖ в вашем случае, можно после анализа преимуществ и недостатков этой формы управления. А есть у таких товариществ, как сильные, так и слабые стороны.
Преимущества такой формы управления как ТСЖ
О главных плюсах ТСЖ мы сказали выше, здесь же конкретизируем их. Основные достоинства:
- Работа в интересах собственников жилья.
- Управление на основании прозрачных процедур — все члены товарищества могут участвовать в выработке и принятии решений.
- Прозрачность финансовой деятельности — с документацией имеет право знакомиться любой участник ТСЖ.
- Возможность на полностью законных основаниях вести коммерческую деятельность (сдавать помещения в аренду) для получения доходов, которые будут направлены на нужды ТСЖ.
Кроме того, стоит учесть, что государство сегодня стимулирует создание таких товариществ. Это значительно упрощает бюрократические процедуры и другие взаимодействия с государственными органами.
А вы знали что мы предоставляем услуги по созданию ТСЖ ?
Возможные недостатки
Минусы ТСЖ не настолько значительны, чтобы нивелировать плюсы, но и их нужно учесть:
- Сложность определения границ ответственности при объединении нескольких МКД в одно товарищество.
- Отсутствие предусмотренных законов отдельных помещений для работы председателя и управляющих органов (чаще всего прием ведется в квартире).
- Обширные возможности для злоупотреблений при принятии управленческих решений, связанные с тем, что закон допускает заочное голосование.
Именно последний недостаток наиболее актуален. Поэтому для эффективной работы необходима высокая степень ответственности всех собственников жилья или хотя бы их большинства.
Создать ТСЖ — это просто: основные этапы
Прежде чем создавать товарищество собственников жилья, стоит узнать все о ТСЖ (основной источник информации — Жилищный кодекс РФ и другие нормативные акты). Кроме того, желательно оценить текущие расходы на управление недвижимостью и рассчитать, насколько получится их уменьшить при отказе от услуг управляющей компании. Здесь важна не только финансовая составляющая: при одинаковых расходах ТСЖ обеспечивает значительно более качественное исполнение услуг.
Дальнейшие этапы будут такими:
- Подготовка устава ТСЖ
- Проведение общего собрания собственников многоквартирного дома
- Подача документов на государственную регистрацию.
Созданное объединение начинает работу, заключая договоры на поставку ресурсов и предоставление услуг по управлению недвижимостью со сторонними организациями.
Сам процесс создания ТСЖ может потребовать времени и усилий. Но практика показывает, что эффективность этой формы управления весьма высока. Особенно — при заинтересованности большей части жильцов в снижении расходов и росте качества предоставляемых услуг.
- Поделиться статьей
Нужна консультация?
РБ Интеллект поможет решить ваши юридические проблемы
О КОМПАНИИ О РБ Интеллект Сферы деятельности Миссия Карта сайта
Россия, 115419 , г. Москва ,
ул. Шаболовка, 34
+7 (965) 270-20-00
+7 (499) 745-02-20
Источник: rbintellekt.ru