Управляющая компания сколько зарабатывает

Как открыть управляющую компанию

Решение создать управляющую компанию сложно назвать особо популярным среди отечественного бизнеса. Вместе с тем этот вид деятельности при условии серьезного отношения заслуженно считается одним из самых интересных и привлекательных, так как приносит стабильный доход. Рассмотрим подробнее, как открыть управляющую компанию с учетом актуальных требований законодательства, а также насколько перспективным является этот бизнес в сегодняшних условиях.

Открытие управляющей компании – особенности
Что потребуется и как открыть УК
Как получить дома в управление
Плюсы и минусы бизнеса
Ошибки новичков и как их решают

На какие еще виды бизнеса стоит обратить внимание
Часто задаваемые вопросы
Подведем итоги

Открытие управляющей компании – особенности

Управляющая компания – это юридическое лицо или ИП, которое занимается обслуживанием многоквартирных жилых домов. Можно выделить несколько характерных особенностей этого бизнеса, включая:

• необходимость получения лицензии;
• жесткое регулирование деятельности УК со стороны контролирующих органов;
• сравнительно невысокий уровень конкуренции на рынке;
• возможность прямых договоренностей с жильцами и их объединениями;
• стабильное получение дохода;
• хорошие перспективы для расширения бизнеса, в том числе – за счет участия в открытых конкурсах по выбору управляющих компаний, которые проводят местные администрации.

Экономика – расходы и сколько можно заработать

Немаловажной особенностью бизнеса УК выступает относительно небольшой объем начальных инвестиций. Его величина стартует на уровне 1 млн. руб. Обойтись меньшей суммой удается в достаточно редких случаях.

10 вопросов директору управляющей компании // почему растут тарифы? можно не платить на коммуналку?

Норму прибыли в подобной деятельности сложно назвать высокой. В большинстве случаев она находится в диапазоне 7-15%. В то же время после заключения договора с собственниками жилья управляющая компания получает источник стабильного дохода, который к тому же поступает в ежемесячном режиме.

Уровень неплатежей в коммунальной сфере находится на относительно низком уровне. А потому проблем с получением оплаты за предоставляемые УК услуги обычно не возникает. Результатом становится сравнительно небольшой срок окупаемости вложенных средств, редко превышающий 2-2,5 года.

Что потребуется и как открыть УК

Чтобы стать управляющей компанией многоквартирного дома, необходимо произвести ряд предварительных мероприятий. Наиболее значимые из них описываются далее.

Что говорит закон

Но сначала требуется перечислить самые важные законодательные акты, регламентирующие деятельность управляющих компаний. Их перечень достаточно велик и включает:

• Жилищный и Гражданский кодексы;
• несколько Федеральных законов (базовые по рассматриваемой теме — №185-ФЗ от 21.07.2007 и №210-ФЗ от 30.12.2004);
• Постановление №170, выпущенное Госстроем 27.09.2003;
• ПП №1110 от 28.10.2014 (в актуальной редакции от 05.02.2022) и т.д.

В соответствии с положениями перечисленных нормативно-правовых документов, деятельность управляющей компании является лицензируемой. Важным дополнением становится возможность исполнения функций УК как юридическим лицом, так и ИП. Но второй формат ведения бизнеса практически не используется, так как не вызывает доверия со стороны жильцов. Далее перечислены основные шаги, которые требуется сделать для создания управляющей компании в сфере ЖКХ.

Как зарабатывают управляющие компании / Зачем нужна УК/ Краткий курс в работу УК/ #жкх #ук #тсж

Шаг №1. Регистрация юрлица

Как было отмечено выше, подавляющее большинство УК являются юридическими лицами, преимущественно ООО. Процедура регистрации состоит из нескольких этапов:

1. Сначала выбирается название компании.
2. Затем требуется определить юридический адрес, для получения которого приобретается или арендуется офис. Каких-либо особых требований к нему не предъявляется.
3. После этого подбираются коды деятельности (по ОКВЭД-2) из нескольких возможных. Для УК лучше всего подходят три: 68.32.1, 68.32.2 и 68.32.3, соответственно управление жилым и нежилым фондами, а также их техническая инвентаризация.
4. Далее производится разработка учредительной документации, включая Устав и решение об учреждении ООО.
5. Потом необходимо выбрать систему налогообложения из двух доступных – ОСНО или упрощенка.
6. После этого оформляется заявление на регистрацию, для чего применяется форма Р11001.

На завершающем этапе регистрации заявление вместе с учредительной документацией подаются в ФНС. Используются несколько способов сделать это – от личного визита или отправки Почтой России до направления документов в электронном формате посредством портала Госуслуги или непосредственно на сайте ФНС. Во втором случае удается избежать необходимости платить госпошлину в размере 4 тыс. руб.

Самым удоным и быстрым способом регистрации бизнеса является подача заявления у нас на сайте. В этом случае Вам не понадобится никуда идти и платить госпошлину в размере 4000 рублей. Чтобы посмотреть условия компаний, можно перейти по данной кнопке:

Шаг №2. Квалификационный экзамен и получение лицензии

Обязательным требованием к руководителю УК и последующему лицензированию выступает получение квалифицированного аттестата. Форма документа доступна для скачивания на портале Госуслуги. Услуга предоставляется бесплатно.

Для сдачи экзамена, проходящего офлайн, требуется подать заявление. Порядок его проведения регламентируется Минстроем. Полная экзаменационная программа включает 200 вопросов. Руководителю УК необходимо правильно ответить на заданные ему. При необходимости происходит повторная сдача, количество попыток не ограничено.

После получения квалифицированного аттестата можно обращаться в Жилищную инспекцию за лицензией на ведение деятельности УК – или лично, или через портал Госуслуги. Необходимо для этого заявления можно скачать там же. К нему прикладывают три сопроводительных документа:

• о подтверждении полномочий руководителя;
• квалификационный аттестат;
• об уплате государственной пошлины в размере 30 тыс. руб.

Срок действия лицензии – 5 лет. Повторное получение разрешительного документа обойдется в 5 тыс. руб. Длительность рассмотрения документов – не более 45 рабочих дней. Основные причины для отказа – судимость у руководителя или отзыв ранее полученной лицензии.

Шаг №3. Приобретение оборудования

Следующий этап открытия УК – комплектование организации необходимым оборудованием. Оно делится на две категории – офисное, которое используется для оснащения рабочих мест персонала, и рабочее, непосредственно занятое обслуживание многоквартирных жилых домов.

В первую категорию входят:

• столы;
• стулья;
• компьютеры;
• оргтехника и т.д.

Ко второй, намного более дорогой и актуальной для выполнения прямых функциональных обязанностей УК, относятся:

• различные приборы учета, требования к которым устанавливаются действующими нормативно-правовыми актами;
• инструменты для работы сантехников и слесарей;
• разнообразная специальная техника для выполнения ремонтных работ (строительный кран), для уборки территории (машина или трактор со щеткой) или вывоза мусора мусороуборочный автомобиль).

Именно последний пункт списка требует наиболее серьезных инвестиций. Тем более с учетом того, что значительная часть качественной и долговечной спецтехники производится за рубежом.

Шаг №4. Набор персонала

Штатное расписание управляющей компании определяется с учетом масштабов и специфики бизнеса. Помимо руководителя, среди персонала в обязательном порядке присутствуют:

• главный инженер;
• другие ИТР (инженерно-технические работники), например, технолог, сметчик и т.д.;
• водители спецтехники и автотранспорта;
• рабочие – сантехники, слесари, отделочники, кровельщики и другие (могут работать не в штате, а по договорам подряда);
• дворники и другой технический персонал.

Как получить дома в управление

Успешная деятельность управляющей компании в значительной степени зависит от количества многоквартирных домов, которые она обслуживает. Поиск клиентов ведется по двум основным направлениям:

• На вторичном рынке жилья – проведением переговоров непосредственно с жильцами, которые являются собственниками МКД. Убедить их далеко не просто и требует серьезных затрат – не столько финансовых, сколько временных. Но такой вариант действия справедливо считается самым эффективным.
• На первичном (новостройки) – участием в конкурсах, проведением которых занимается местная администрация. Срок реализации мероприятия – 60 суток после ввода дома в действие. Альтернативная причина проведения конкурса – отказ прежней УК обслуживать жилье. Принцип определения победителя прост и понятен – предложение минимальной цены на обслуживание МКД.

Нередко применяют еще два способа получения дома в управление. Первый предусматривает договоренность с застройщиком. В этом случае УК обслуживает дом до объявления конкурса.

Второй предполагает назначение УК непосредственно муниципалитетом. Такой вариант возможен, если конкурс не состоялся или жители не смогли сами выбрать УК.

Плюсы и минусы бизнеса

Бизнес управляющих компаний, как и любой другой, имеет как плюсы, так и минусы. В качестве наиболее важных преимуществ выделяются такие:

Наиболее значимыми недостатками деятельности управляющих компаний выступают:

• невысокая норма прибыли, редко доходящая до 12-15%;
• высокий уровень бюрократизации;
• жесткий контроль со стороны государственных органов, включая частые проверки и серьезную ответственность за выявленные нарушения;
• необходимость получения руководителем – квалификационного аттестата, а всей УК – лицензии.

Ошибки новичков и как их решают

Первой и самой частой ошибкой новичков становится непонимание сложности и специфики бизнеса УК. Заниматься этим видом деятельности далеко не просто. Тем более – с учетом необходимости получения лицензии и несения достаточно серьезных расходов в виде инвестиций. Решение проблемы – внимательное изучение нюансов законодательства и четкое следование приведенным в статье рекомендациям.

На какие еще виды бизнеса стоит обратить внимание

Сегодня перед отечественным бизнесом открыты самые разные направления деятельности. В числе самых популярных выделяются: IT-отрасль во всех ее многочисленных проявлениях, сфера общепита, онлайн-образование, бьюти-индустрия, цветочные магазины, пекарни и многое другое.

Часто задаваемые вопросы

Чем занимаются управляющие компании и в чем их специфика?

Управляющие компании занимаются обслуживанием многоквартирных домов. Они выступают посредниками между жильцами/собственниками жилья и коммунальными компаниями. Характерными особенностями бизнеса выступает необходимость лицензирования и жесткий контроль со стороны государственных органов власти.

Насколько перспективным является бизнес УК в сфере ЖКХ?

При грамотной организации дела управляющая компания становится источником стабильного и достаточно существенного дохода. Причем поступающего на ежемесячной основе.

Какой размер инвестиций потребуется для создания УК?

Открытие управляющей компанией обойдется в сумму в районе 1 млн. руб. Если поставить цель обслуживать несколько крупных по размерам многоквартирных домов, потребуется еще больше – полтора-два миллиона.

В течение какого срока созданный бизнес окупится?

Практика показывает, что при должном отношении к открытию УК и ведению бизнеса вложенные средства окупаются в течение 2-2,5 лет. Дальнейшая деятельность управляющей компании приносит чистую прибыль.

Подведем итоги

1. Управляющие компании в сфере ЖКХ – перспективный вид бизнеса.
2. Его главными достоинствами становится относительно невысокая конкуренция и вполне разумный уровень начальных инвестиций, которые дополняются стабильно поступающим доходом.
3. Потенциальными рисками становятся: сложность поиска клиентов, сильная бюрократизация этого вида деятельности, невысокая норма прибыли и серьезная ответственность.
4. Открытие управляющей компании требует финансовых вложений в размере от 1 млн. руб.
5. Срок окупаемости составляет около двух-двух с половиной лет.

Источник: www.sravni.ru

Доходы управляющих компаний России

Тарифы на ЖКХ растут

Объем финансирования отрасли в стране ежегодно составляет порядка 230 миллиардов рублей. Согласно официальной статистике с 2000 г.тарифы на услуги ЖКХ в среднем по России возросли в 13,6 раза. Уровень оплат коммунальных услуг в среднем составлял по России 75,5%, в некоторых регионах (Москва, Тверская и Воронежская области, Карелия, Приморский и Ставропольский край) – 90%. Сегодня стоит задача довести этот уровень до 100% к 2014 г.

Только в Москве, к примеру, за период 2001-11 г.г. тарифы на газ выросли в 7,2 раза, отопление – 7,9 раза, горячая вода – 65,8 раза, квартплата выросла в 9,8 раза. Рост тарифов существенно бьет по бюджету российских граждан. К примеру, если в начале 2000-х годов москвичи тратили на оплату услуг ЖКХ примерно 15% своего месячного дохода, то в нынешнее время – 25%.

Откуда деньжата в кармане у них

Управляющие компании ЖКХ зарабатывают большие деньги. Чтобы это увидеть достаточно, рассмотреть конкретный пример и провести несложный расчет. Такие расчеты убедительно показывают, что доход с одного многоквартирного дома в месяц может составлять в пределах 1 000 000 рублей.

Сначала определяется общая сумма за потребляемые коммунальные услуги. Самый простой способ: из квитанции коммунальных платежей берется статья – общее домовое потребление по отдельному виду услуг. Этот показатель умножается на тариф каждого вида услуг (электроэнергия, вода – горячая, холодная, водоотведение общего объема холодной и горячей воды). Из собранной суммы примерно 60-70%, по мнению специалистов, управляющая компания обязана перечислить поставщикам услуг, чего она не всегда своевременно выполняет, ратуя на неоплату платежей населением.

Расчет средств на зарплату определяется путем умножения заработной платы одного специалиста на число работающих, и деления этой суммы произведения на общее количество домов, обслуживающихся этой компанией.

Незначительная сумма примерно 5 000 рублей в месяц идет на замену лампочек, краску, инструменты, посадку и уход за кустами, деревьями и т.д. Обслуживание лифтов зависит от типа лифта, этажности дома и стоит по-разному. Обычно, по мнению специалистов самих управляющих компаний, это может стоить в пределах 35-50 тысяч рублей в месяц. По остальным расходам, указанным в квитанции, расчет проводится умножением тарифа на число квартир или по учету квадратных метров жилья в доме.

Далее из набранной суммы дохода вычесть сумму расхода управляющей компании. Итогом будет примерная прибыль, которая составляет более 50% суммы от содержания дома. И если таких домов у компании десять, то легко представить, как живут такие компании, в основном его руководство.

Многое зависит от активности собственников жилья при грамотной постановке взаимоотношения можно найти взаимовыгодную позицию. Примерный расчет за месяц (тарифы могут быть другие) показывает, что за свои услуги средняя управляющая компания от дома в 220 квартир получает 584 823,07 рублей. Если дом 330 квартирный, то – 888 881,69 рублей.

Основные доходы управляющих компаний:

«Левые» доходы

Многие муниципальные власти в стране, имея некоторую свободу в сборах средств за ЖКХ услуги, проявляют чудеса в разработке всевозможных схем своего личного обогащения. Целые цепочки фирм-однодневок участвуют в этом процессе. Способов обмана существует не мало.

К примеру, в Москве самым распространенным считают схему расчета тарифа на воду. Жильцам квартир выставляют расчет за повышенную норму расходования, а с Мосводоканалом расчеты производятся по усредненному тарифу. Разница в этих суммах обычно составляет в пределах 3-5 раз.

Следующую возможность заработать левые деньги коммунальной мафии предоставляют услуги за отопление. Расчет здесь прост: квартирная площадь умножается вначале на норматив потом на тариф за тепло. Главная заковырка в значение норматива, который вычисляется по непонятной формуле.

И совсем странно, что его величина в разных областных центрах и районах столицы, но находящихся в одинаковом климатическом поясе, отличается. К примеру, в Жуковском норматив равен 0,03, Алабино – 0,009, Щелкове – 0,015. По таким расчетам порой москвичи платят за тепло, как и жители Урала.

Некоторые ЖКХ воруют по счетам за электроэнергию. Коммунальщики снимают данные счетчика и выставляют счет, который житель оплачивает. После нескольких месяцев жильцы получают извещение о перерасчете тарифа и просьбе оплатить по сути уже оплаченную энергию. К примеру, москвичи получают такие извещения в начале года, в итоге они переплачивают ежегодно 50-80% за электроэнергию.

Часты случаи, когда в статью за оплату пользованием придомовой территорией вписывают не существующие расходы как, например, – вывоз мусора, таких «мелочей» набирается целый воз. Достаточно много набегает денег и по таким переплатам по «мелочам».

В среднем столичная семья из трех человек, проживающая в обычной квартире из двух комнат ежегодно переплачивает дополнительно за два месяца. То, что все выплаты населения в систему ЖКХ не доходят до своего назначения говорят официальные цифры: износ жилья составляет примерно 20%, инженерные сети – 42,5%. В тоже время эксперты утверждают, что фонды в России изношены от 70 и выше процентов. В некоторых регионах эта цифра составляет 90 и выше процентов. Причина столь ужасного состояния коммуникаций результат воровства и коррупции в этой отрасли.

Источник: rosinvest.com

Управляющая компания в сфере ЖКХ — прибыльный бизнес или вечные долги и проблемы?

Жильцы многоквартирных домов прекрасно знают, как важно выбрать надежную управляющую компанию, ведь они платят немалые деньги, чтобы за их домом шёл постоянный контроль и производился своевременный необходимый ремонт. Но, к сожалению, чаще всего люди остаются недовольны, они не понимают, куда уходят их деньги, и кто за это будет отвечать. Поэтому сегодня многие дома вообще отказываются от услуг управляющих компаний и образовывают, так называемые, ТСЖ. Но и здесь не все так гладко, ведь чаще всего люди готовы только возмущаться, а на деле никто ничего не хочет делать сам. Найти активистов в каждом многоквартирном доме очень сложно, поэтому все-таки существование управляющих компаний продолжается.

Сегодня у нас в гостях Людмила Владимировна из Воронежа. Журнал Reconomica попросил ее рассказать, как устроена работа управляющей компании, ведь она, как никто другой, знает все нюансы этого дела. Людмила Васильевна в далеком 2005 году смогла открыть свою компанию по управлению жилыми домами и очень грамотно вела дела, пока ей всё же не пришлось закрыть свой бизнес. А все подробности ее истории читайте ниже.

Создание Управляющей компании

Меня зовут Меркулова Людмила Владимировна. Проживаю я в г. Воронеж. На момент начала деятельности по управлению жилыми домами в сентябре 2005 года мне было 56 лет. Управляющая компания (УК), созданная мной, проработала до конца 2015 года.

Передача домов в управление

В начале 2000-х годов я работала в отделе капитального строительства одного из воронежских заводов. Мы строили многоэтажные жилые дома. Половину квартир в них продавали по льготной стоимости очередникам завода, остальные покупали все желающие по коммерческой цене.

На предприятии дело семимильными шагами двигалось к банкротству и прекращению жилищного строительства. Нужно было подыскивать новое место работы. На балансе у многих предприятий оставались построенные ими жилые дома, от которых они старались избавиться. Передавали в ведение вновь образованных УК.

В 2005 году мною было учреждено ООО, в Уставе которого был предусмотрен один вид деятельности — управление недвижимостью. С руководством предприятия была достигнута договоренность о передаче в УК двух жилых домов общей площадью 13 862 кв.м.

Один из домов, который обслуживала наша УК.

Начального капитала у меня не было. В качестве финансовой «подушки безопасности» заводское начальство согласилось первые три месяца становления моей компании продолжать обслуживать переданные дома своими силами. Денежные перечисления населения за эти месяцы должны были поступить на мой счет.

Организационные моменты

За этот льготный период я обязалась:

1. укомплектовать штат,
2. обустроить офис компании,
3. заключить договоры с поставщиками и банком, вычислительным центром и аварийно-спасательной службой.

Требовалось провести собрания собственников жилья, на которых выбрать созданную мной компанию для управления домами и закрепить выбор Протоколом собрания. Подготовка договоров и их заключение – моя стихия.

Я быстро составила проект договора с владельцами квартир. В нем оговаривались все условия управления и обслуживания, расписывались тарифы на коммунальные услуги. У хозяев жилья был вариант обслуживаться собственными силами, но желающих работать в ТСЖ не нашлось.

Требовалось провести собрания собственников жилья, на которых выбрать созданную мной компанию для управления домами и закрепить выбор Протоколом собрания.

На собраниях жителей трудно обеспечить требуемый кворум. Спасала заочная форма проведения голосования. Собственникам раздавались бюллетени, в которых они должны были поставить галочки – за, против, воздержался. В итоге за выбор моей компании проголосовало более 50% владельцев квартир, и я приступила к работе в качестве директора УК, а по совместительству ещё и бухгалтера.

По договору с собственниками жилья офис моей компании размещался в нежилом помещении одного из домов, за аренду УК не платила, только за коммунальные услуги. Сейчас при выдаче лицензии от УК требуют свидетельство о праве собственности на помещение или договор аренды.

Кадры и заключение договоров с партнерами

Дворникам, уборщикам, слесарю, паспортистке не пришлось менять условия работы, они были переведены в штат из заводских ЖКО. Из-за небольшого объема обслуживаемых площадей некоторые из них работали на неполную ставку. Самой пришлось искать электрика.

На полученные за первые месяцы деньги была куплена офисная мебель и компьютерная техника. Был заключен договор с вычислительным центром на автоматизированный учет платежей, выпуск и доставку квитанций. Без помощи вычислительного центра я бы не справилась с бухгалтерией, а с ним не имело смысла держать в штате бухгалтера.

На УК возложено много важных задач, выполнить быстро которые иногда не допускается возможным.

Посредством заключения договоров были налажены контакты с поставщиками ресурсов: воды, отопления, электроснабжения и т.д. Вычислительным центром был определен порядок начисления и получения платежей населения.

Налоговая нагрузка

По выбранному мною виду деятельности действовало льготное налогообложение. По упрощенной системе налогообложения (УСН) предприятие освобождалось от ведения бухгалтерской отчетности, все финансовые операции фиксировались в книге доходов и расходов.

К сожалению, с 2013 года организации, работающие на УСН, снова обязали вести бухгалтерскую отчетность.

Финансовые расчеты

Перед созданием управляющей компании мною проводились финансовые расчеты.

Договор с собственниками жилья был подписан на условии согласованного распределения ежемесячно поступающих денежных средств:

• на заработную плату персонала – 50 %;
• на текущий ремонт жилого дома – 30%;
• накладные расходы – 10 %;
• прибыль – 10 %.

Также в договоре до сведения жильцов были доведены цены на другие коммунальные услуги: отопление, воду, освещение, вывоз бытовых отходов, лифт. Эти расценки устанавливались региональными энергетическими комиссиями и поставщиками.

Для предметного разговора с владельцами помещений в доме к договору прилагался перечень ремонтных работ на следующий год. Грамотное и честное общение с собственниками жилья обеспечило, в конечном итоге, их выбор в пользу моей компании, закрепленное Протоколом общего собрания.

С каждым собственником был заключен договор с УК.

За время правления

Моя компания управляла жилыми домами около 10 лет. Все это время ежемесячно от жителей домов поступали платежи на оплату коммунальных услуг и эксплуатацию жилья.

С самого начала работы я считала главной ошибкой законодательства – определение УК как исполнителей всех коммунальных услуг. УК выступали в роли покупателей ресурсов у поставщиков и отвечали перед ними по долгам населения.

Во-первых, это требовало большой бумажной волокиты:

• заключения договоров;
• ежемесячного составления актов на предоставленные услуги, сверки работ;
• передачи показаний счетчиков.

Во-вторых, способствовало банкротству УК из-за накапливания долгов.

Злостные неплательщики

Только в 2015 году правительство осознало пагубность этого решения для управляющих организаций. Была дана команда поставщикам водных и энергетических ресурсов переходить на прямые договоры с населением.

Сейчас УК занимаются только управлением и эксплуатацией жилья, что намного облегчило данный бизнес и сделало его более привлекательным.

В каждом доме обязательно присутствовали одна-две неблагополучные семьи, не платившие за услуги.

Недобросовестные жильцы

Какие ещё отрицательные моменты могут встать на пути управляющего жилым домом?

Кроме злостных неплательщиков, есть собственники, показывающие в платежных извещениях слишком маленькие объемы потребления воды или электричества.

Объясняют это они обычно своей экономностью. В результате таких манипуляций образуется разница между показаниями общедомового счетчика и суммарным объемом индивидуальных счетчиков. Это, так называемые, общедомовые расходы.

В период моего обслуживания они распределялись пропорционально между всеми собственниками квартир и часто достигали приличных объёмов, что вызывало справедливый гнев честных плательщиков. К сожалению, среди жителей встречаются люди, которых не смущает, что за них придётся платить соседям по дому.

Плоды правления

Человек, решивший заняться бизнесом, о котором идет речь в статье, на мой взгляд, обязательно должен иметь строительное образование и хорошо разбираться в устройстве инженерных сетей и конструкций дома. Или иметь в штате хорошего инженера.

Основная деятельность УК заключается в поддержании домового оборудования и конструкций в исправном состоянии, своевременной и регулярной подаче энергоресурсов.

За время работы моей компании были проведены следующие работы:

1. инженерные сети всех домов были приведены в технически исправное состояние;
2. заменены аварийные участки трубопроводов;
3. установлена новая современная арматура;
4. установлены тепло- и водосчётчики;
5. дважды проводился косметический ремонт всех подъездов;
6. были отремонтированы осыпавшиеся цоколи домов и разрушенные приямки.

За весь период обслуживания жалоб на компанию в жилищную инспекцию и Управу района не поступало.

Встретимся в суде!

Управляющему жилым домом нужно обладать юридическими знаниями или нанимать юриста со стороны. Придется с нерадивых собственников взыскивать задолженность в судебном порядке. Обычно разбирательство ведется в мировом суде. Иски с требованием удержать задолженность с собственника квартиры всегда решались в пользу УК.

Иногда приходилось обращаться в суд, чтобы получить долги.

Не всегда я получала денежную компенсацию. Было несколько случаев, когда должники умирали или находились за границей, где их было не достать, или нигде не работали, не получали пенсию.

Управляющему нужно уметь находить общий язык с любым посетителем. Терпеливо объяснять и отвечать на все вопросы, иногда делать письменные вычисления, чтобы снять все претензии к своей службе.

Работа с людьми требует психологической устойчивости. Приходилось выполнять работу, не входящую в сферу деятельности УК. В квартирах могут проживать психически нездоровые одинокие люди, которые в определенный момент начинают создавать угрозу соседям. Случалось вызывать полицию, психиатрическую помощь.

Надзор за УК

С каждым годом со стороны органов власти усиливался надзор за УК. Основная контролирующая инстанция – это Жилищная инспекция. На любую жалобу собственника ею составляется протокол нарушений, часто накладываются штрафы.

Лицензирование

C 2014 года УК обязали получать Лицензии на осуществление деятельности по управлению жилыми домами.

Директору УК придется для её получения сдавать экзамен. Процедура сдачи экзамена несложная. Выдается 200 вопросов, ответить надо на 100. Правильные ответы можно было найти и выучить заранее. Экзамены сдали даже товарищи, далекие от инженерных познаний.

Вопросы касались управленческой деятельности, чисто технических тестов не было.

Для получения лицензии необходимо завести сайт в интернете, на котором разместить информацию об организации, список обслуживаемых домов, расписание работы, состав руководства и т.д. Кроме своего сайта, информация об управляющей компании размещается на специально созданной правительством компьютерной платформе ГИС ЖКХ.

C 2014 года УК обязали получать Лицензии на осуществление деятельности по управлению жилыми домами.

Перечень сведений, которые должна разместить в Государственной информационной системе управляющая компания, значительно расширился. Для ведения этой части работы, вероятно, потребуется дополнительный сотрудник.

Основным документом, которым руководствуются УК, является Жилищный кодекс РФ. Кроме этого, в своей работе эксплуатирующая жилые дома организация следует Правилам предоставления коммунальных услуг.

Выгодно ли?

Результаты финансовой деятельности моей компании можно изучить на примере итогов 2014 года, так как в 2015 году я уже постепенно передавала обслуживаемые дома в другие компании.

Всего в 2014 году было получено доходов на сумму 1 630 000 руб. Расходы составили — 1 645 000 руб. Убыток составил 15 000 руб.

Из общей суммы было израсходовано:

• на заработную плату персонала – 909 тыс. руб. (55,3 %);
• ремонтные работы по договорам подряда – 117 тыс. руб. (7,1 %);
• налоги и страховые взносы – 223 тыс. руб. (13,4 %);
• материалы, инструмент – 102 тыс. руб. (6,3 %);
• аварийная служба – 153 тыс. руб. (9,3%);
• вывоз крупногабаритного мусора – 95 тыс. руб. (5,8 %);
• прочие расходы – 2,8 %.

Из анализа доходов и расходов видно, что бизнес по управлению жилыми домами является убыточным. По большому счету, я работала за одну не очень большую заработную плату.

Обязанности УК

В настоящее время, с одной стороны, работать в сфере эксплуатации жилья стало легче – отпала необходимость заключения договоров с поставщиками энергоресурсов. С другой стороны, усилился контроль, увеличилась отчетность, объем раскрываемой информации, даже введены административная ответственность и лишение лицензии за некачественное предоставление услуг.

На управляющего возложена ответственность за:

• пожарную безопасность домов,
• исправность газового оборудования,
• вентиляционных каналов,
• безопасность лифтов.

При отсутствии прибыли руководство управляющих компаний несет большую ответственность за безопасность людей, проживающих в домах. Не каждый захочет рисковать своим благополучием ради таких скромных доходов. О реформировании системы ЖКХ говорят давно, но все движется только в сторону ужесточения требований к УК.

Старые здания нуждаются в капитальном ремонте.

Выгодно обслуживать новые дома, на строительстве которых не экономили, и первые 10 лет они требуют минимум ремонта. Старые здания, строившиеся в период всеобщего дефицита и развала предприятий, нуждаются не только в косметическом, но и капитальном ремонтах. Протекающие крыши, лифты, выработавшие свой ресурс, устаревшие оконные и дверные блоки, стояки инженерных сетей уже сейчас требуют замены, а нужно ждать, когда подойдет очередь в фонде капремонта.

Закрытие УК

Сегодня моя компания не ведет деятельности по управлению домами. В определенный момент наступила психологическая и физическая усталость. Искренне хочешь предоставить качественные услуги, содержать дома в отличном состоянии, но это зависит не только от тебя, но и от политики правительства, позиции собственников.

У компании не хватает средств на новую кровлю, замену устаревшей проводки, европейский ремонт подъездов, а владельцы домов не стремятся вкладывать денежки в общую недвижимость.

В 2015 году, в том числе из-за пенсионного возраста, я приняла решение уйти из этой сферы деятельности.

Кто побогаче, переезжают в коттеджи и более престижные дома, у оставшихся зачастую нет средств. Лучше уйти и не обманывать себя и жителей. В 2015 году, в том числе из-за пенсионного возраста, я приняла решение уйти из этой сферы деятельности.

Договорилась с достойными, с моей точки зрения, компаниями о приемке ими моих домов, провела собрания жильцов, на которых объявила о своем решении, и предложила им перейти на обслуживание в найденные мною организации.

Далее собрания по выбору новых компаний проводили уже сами жильцы с новыми управляющими. Процесс передачи прошёл быстро и мирно.

Источник: reconomica.ru

Переквалифицироваться в управдомы: как бизнесу зарабатывать на ЖКХ

Сектор жилищно-коммунального хозяйства в ближайшее время ожидает консолидация рынка управляющих компаний. Почему инвесторам стоит присмотреться к этому рынку и какие подводные камни могут ждать их в процессе покупки управляющих компаний, рассказывает основатель компании «А-Капитал» Александр Рахлевский

С деятельностью управляющих компаний в сфере ЖКХ (далее — УК) знаком практически каждый, кто живет в многоквартирном доме. Многие ассоциируют их с «ГБУ Жилищник», то есть государственным или муниципальным бюджетным предприятием, продолжающим еще традиции советских ЖЭКов, с сервисом соответствующего качества. Однако в стране созрел рынок частных управляющих компаний. На нем есть все предпосылки для консолидации.

Закончили чтение тут

Рынок созрел

Самым ярким примером прихода крупных частных инвесторов в сферу управляющих компаний является «ПИК-Комфорт», входящая в группу «ПИК»» Сергея Гордеева. Появившись в 2006 году и начав активно расти в 2016-м, сейчас она является крупнейшей частной УК в стране (и крупнейшей УК вообще), имея под управлением более 50 млн м2. И в последние годы все больше частных инвесторов начинают следовать ее примеру.

Рынок УК сейчас похож на рынок продуктового ретейла 10-15 лет назад. Первое сходство в том, что этот бизнес достаточно легко масштабируется «в ширину». Сегодня рынок не консолидирован, на нем нет ограничений для экстенсивного роста, в том числе за счет покупки других игроков.

Продолжая аналогию с ретейлом, давайте вспомним типичный ландшафт спального района 20 лет назад: почти в каждом дворе был небольшой продуктовый магазин, принадлежащий местному предпринимателю. Теперь почти все эти магазины исчезли, а их место заняли «Пятерочки», «Магниты» или «Дикси». В 2004 году в сети «Пятерочка» было 100 магазинов, сейчас их 15 350 — сеть увеличилась в 150 раз.

То же самое вот-вот произойдет и с рынком УК. В Москве и Московской области почти 900 УК, при этом 90% игроков мелкие и управляют жилым фондом менее 600 000 м2 каждый. Однако в совокупности на такие маленькие компании приходится более 55% всего жилого фонда региона. Сегодня на рынке есть только один действительно крупный частный игрок — группа компаний «ПИК». Ближайшие конкуренты отстают от нее по площади домов под управлением минимум на порядок.

Будущей консолидации, пусть и в неявном виде, способствует государство. Формально государственное регулирование в этой сфере не очень значительное: каждой УК выдают лицензию и могут аннулировать ее при наличии значительных нарушений в деятельности.

На практике же ЖХК — очень чувствительная в политическом отношении сфера. Поэтому местные власти часто и активно вмешиваются в работу УК. Мэры, губернаторы и их замы по ЖКХ проводят регулярные встречи с собственниками УК для обсуждения насущных вопросов. Естественно, им будет проще обсуждать повестку с 5-10 крупными игроками, чем с сотней мелких.

Наконец, активы на этом рынке можно покупать достаточно дешево, а иногда даже «забирать бесплатно». Одна из ключевых проблем многих УК — хронические неплатежи жителей. Ситуация еще более усугубляется, если компания выступает «транзитным звеном» по оплате коммунальных платежей между жильцами и ресурсоснабжающими организациями (РСО). В таком случае за оплату услуг РСО отвечает сама УК, а ей нечем платить, если она не может получить деньги от жильцов. Здесь требуется эффективная работа с должниками, что не всегда доступно мелким игрокам.

Неиспользованный потенциал

Но это не единственный фактор инвестиционной привлекательности бизнеса УК. Помимо роста «в ширину», этот бизнес масштабируется еще и «в глубину».

УК — это «последняя миля» между жильцами и внешним миром по всем вопросам ЖКХ: минимум 2 раза в месяц они заходят на сайт или в мобильное приложение, чтобы совершить там ряд обязательных действий: оплатить услуги УК, подать показания счетчиков и т. п.

В результате УК знает о своих жильцах все: их количество, пол, возраст, доход и т.п. Это те самые «большие данные» (big data), на которых основано множество услуг «новой экономики». В частности, применительно к бизнесу УК на базе этих данных можно таргетированно продавать дополнительные услуги (клининг, химчистка, помощь на дому, доставка продуктов и т. п.) и получать комиссию от поставщиков этих услуг. Более того, все эти услуги можно добавить в то же мобильное приложение самой УК, чтобы жителям было максимально удобно.

Наконец, за счет использования ИТ-решений можно существенно улучшить экономику самой УК. Например, вместо содержания в штате всего обслуживающего персонала (который большую часть времени будет недозагружен) можно нанимать на различные виды услуг сторонние компании через B2B-платформу, работающую по принципу сервиса YouDo.

Плюсы, минусы, подводные камни

О чем следует помнить инвестору, решившему вложить свои деньги в покупку управляющих компаний?

Покупка УК — это в первую очередь сделка, которая предполагает ряд стандартных процедур: поиск подходящих целей, проведение предынвестиционной проверки (due diligence), переговоры с продавцом, подготовка и подписание юридически обязывающих документов. Но есть и ряд особенностей, характерных именно для УК в связи со спецификой их бизнеса.

Во-первых, первоочередной этап due diligence — не проверка прав собственности текущих акционеров и не поиск налоговых рисков, а технический аудит жилого фонда под управлением. Здесь может быть несколько опасностей:

Если инвестор профильный (одна УК покупает другую), то такую проверку могут провести сотрудники его собственной службы эксплуатации. Если же опыта на этом рынке еще нет, то можно нанять специализированных технических консультантов. В любом случае, если такой аудит выявил риск значительных будущих расходов на ремонт фонда (которые иногда могут быть сопоставимы с ценой сделки), от покупки лучше отказаться.

Во-вторых, компании-цели могут быть не готовы даже к стандартной финансово-налоговой проверке. Как правило, это небольшие компании, часто на упрощенной системе налогообложения. В результате управленческого учета нет. Нередко невозможно добиться даже простых расшифровок к бухгалтерской отчетности. Хотя иногда это вопрос реального намерения продавцов: если сделка им действительно нужна, то проблема решаема.

Во время финансовой проверки стоит обратить особое внимание на «фактор РСО»: как организована оплата коммунальных услуг и есть ли у УК задолженность перед ресурсоснабжающими организациями (РСО). УК может осуществлять транзит коммунальных платежей от жителей к РСО, либо жильцы могут перейти на прямые договоры с РСО и платить непосредственно им. Каждый из вариантов имеет свои плюсы и минусы для УК.

Основной плюс прямых договоров — у УК отсутствует «головная боль» в виде долга перед РСО из-за неплатежей жителей. Есть и косвенное преимущество. При просрочке коммунальных платежей более чем на 2 месяца УК теряет право участвовать в муниципальных конкурсах на управление новыми домами. А если нет платежей за коммуналку, то нет и такой проблемы.

Наконец, подходящие цели бывает не так просто найти. Мы начали с того, что рассматриваем только частные УК, однако на этом рынке велика доля государственного сектора (вопрос возможной приватизации муниципальных УК оставим пока в стороне).

С частными компаниями свои проблемы: дробление бизнеса затрудняет поиск более крупных целей, а акционеры-номиналы — контакт с реальными собственниками. Иногда может помочь участие в мероприятиях, проводимых отраслевыми ассоциациями, где можно познакомиться с реальными участниками рынка.

Как можно видеть, процесс покупки УК не очень прост, как и любая другая сделка, да еще и отягощен отраслевой спецификой. Тем не менее опыт крупных частных инвесторов, нацелившихся на этот сегмент рынка, свидетельствует о его перспективах.

Источник: www.forbes.ru

Управляющая компания: 11 шагов к открытию

свыше 1 млн. руб.

Автор Тамри На чтение 12 мин Просмотров 1к. Опубликовано 19.07.2020

При выборе способа управления у собственников многоквартирных домов (МКД) есть выбор: управляющая компания (УК) или товарищество собственников жилья (ТСЖ). На сегодняшний день УК считается наиболее востребованной организационно-правовой формой управления многоквартирными домами. Такая компания выступает в качестве посредника между собственниками и поставщиками коммунальных услуг. В России уже действует более 35 000 управляющих компаний: это “вечный” бизнес. который не подвержен кризисам. Разберем, как открыть свою УК.

Содержание

1. Что такое УК и чем она занимается в сфере ЖКХ
2. Права и обязанности управляющей компании
3. Как открыть управляющую компанию с нуля: пошаговый план
4. Получение лицензии для ведения деятельности в сфере ЖКХ
5. Регистрация бизнеса
6. Выбор помещения и оборудования
7. Подбор персонала для УК
8. Как создать управляющую компанию для управления многоквартирным домом: принятие многоквартирного дома в управление
9. Сколько нужно денег для создания управляющей компании
10. Ежемесячные расходы УК
11. Сколько можно заработать на управлении многоквартирным домом
12. Возможные риски бизнеса
13. Вывод

Что такое УК и чем она занимается в сфере ЖКХ

Управляющая компания – это юридическое лицо, которое оказывает услуги по содержанию многоквартирного дома. Предприятие должно гарантировать должное техническое и санитарное состояние многоэтажного дома. УК оказывает коммунальные услуги, осуществляет ремонт и текущее обслуживание помещений, отвечает за состояние дома.

В новостройках УК выбирает застройщик, но после заселения дома жильцы МКД имеют право выбора: при ненадлежащем выполнении своих обязанностей они вправе расторгнуть соглашение с фирмой и найти более подходящую управляющую компанию.

УК получает деньги от жильцов за коммунальные услуги, которые затем перечисляет поставщикам этих услуг (Водоканал, Теплосеть и т.п.). Тарифы на услуги не устанавливаются управляющей компанией и никак от нее не зависят. Обычно главной проблемой ЖКХ является задолженность дома поставщикам, поскольку не все жильцы своевременно оплачивают счета.

Также она берет с жильцов плату за выполнение своих обязанностей. Дополнительно УК может зарабатывать на сдача в аренду нежилых площадей и площадей под рекламу, на ремонте в квартирах и других услугах (консьерж, стоянка для авто) и другими способами.

Права и обязанности управляющей компании

Основная цель УК – это предоставление жильцам подходящих условий для проживания и следование законом ЖКХ.

Перечень обязательных услуг по содержанию жилья:

УК организует капитальные и текущие ремонтные работы и контролирует их выполнение. Деятельность предприятия должна проходить в рамках средств, которые поступают на ремонтные работы.

Обязанности УК по ремонту многоквартирных домов:

• ремонтные работы кровельного покрытия при протекании;
• реконструкция общих участков системы отопления, водоснабжения, газоснабжения и электросетей;
• герметизация стыков и стен здания;
• покраска и отделочные работы по фасаду МКД;
• замена стекол в подъезде и ремонт рам;
• проведение малярно-штукатурных работ в подъездных помещениях.

Помимо ремонтно-эксплуатационных работ, управляющая компания должна оказывать организационные услуги. В их состав входит:

• сбор средств за коммунальные услуги и расчет с поставщиками;
• учет проживающих;
• работа с неплательщиками;
• взыскание долгов через суд, начисление пени;
• взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями;
• хранение технической и другой документации на МКД;
• выявление лиц, которые незаконно пользуются электроэнергией;
• проведение собраний с владельцами;
• сообщение жителям дома об изменениях в тарификации;
• оформление регистрации.

Права управляющей компании:

• предоставление сведений контролирующим органам о незаконной перепланировке;
• информирование уполномоченных органов о применении общедомового имущества не по назначению;
• отключение коммунальных услуг при неуплате;
• использование резервных фондов на погашение долга организациям, занимающихся поставкой ресурсов или на ремонтные работы;
• периодическая проверка достоверности сведений приборов учета, и внесение изменений в платежи, при получении иных сведений.

В случае, если УК плохо исполняет свои обязанности, и из-за этого в доме произошла авария (например, прорвало трубу), она обязана произвести ремонт из собственных средств. Если УК отказывается это делать, жильцы вправе подать в суд.

Как открыть управляющую компанию с нуля: пошаговый план

Разберем, как открыть управляющую компанию. Вот пошаговый план действий:

1. Составить детальный бизнес-план самостоятельно или с помощью специализированной компании.
2. Создать фирму в статусе юридического лица.
3. Пройти аттестацию на знание ЖК РФ и других вопросов в области ЖКХ.
4. Получить лицензию на работу управляющей компании.
5. Найти и оборудовать помещение.
6. Нанять персонал, и закупить оборудование.
7. Создать официальный сайт компании, внести сведения в ГИС ЖКХ.
8. Принять в управление МКД.
9. Подписать договора с собственниками жилья.
10. Заключить договора с компаниями, осуществляющими продажу коммунальных ресурсов.
11. Приступить к выполнению обязанностей.

Получение лицензии для ведения деятельности в сфере ЖКХ

До начала рабочего процесса УК потребуется получить лицензию. Заявку на выдачу лицензии принимает территориальное отделение Госжилнадзора. Затем заявку обрабатывает и выносит решение жилищная комиссия.

Перед подачей документов руководитель должен пройти экзамен. Аттестация проходит в форме электронного тестирования. Из 200 возможных вопросов, программа выбирает 100. Для прохождения теста нужно правильно ответить не менее чем на 86 вопросов. Результаты сдачи оглашаются через пять дней.

В случае неудачного прохождения экзамена возможно пересдача, при этом количество попыток не ограничено. При успешной сдаче выдается аттестат, который считается действительным в течение 5 лет.

Жилищная комиссия предъявляет к УК следующие правила:

• Регистрация на территории РФ.
• Соискатель должен быть зарегистрирован как юридическое лицо или как ИП.
• Иностранные фирмы не допускаются к управлению.
• У фирмы должно быть уникальное название.
• Отсутствие у претендента судимости за экономические преступления;
• Лицензия не выдается компаниям, которые уже были дисквалифицированы комиссией.
• До получения разрешения нужно заключить договора с несколькими домами.
• Требуется оплатить госпошлину в размере 30 тыс. руб.

Отнести документы в Госжилнадзор можно отнести самостоятельно или отправить электронно. Пакет документов должен включать:

• справку о регистрации в качестве юридического лица;
• справку об отсутствии судимостей;
• справку о наличии/отсутствии лицензий;
• приказ о назначении претендента руководителем;
• копию аттестата о прохождении аттестации;
• список МКД, находящихся в ведомстве УК;
• квитанцию об оплате госпошлины;
• перечень сайтов или СМИ, где помещена информация об УК.

Предварительный период рассмотрения документов составляет 3 дня. В течение этого периода проверяют пакет документов. Если понадобится добавить справку или переписать заявление, то потребуется доплатить 5 тыс. руб.

Срок ожидания принятия решения – до 45 дней. В этот период жилищная инспекция проводит тщательную проверку согласно всем требованиям и делает выводы. На основании этого заключения лицензионная комиссия принимает решение.

Если обнаружится, что поданные документы содержат ложные сведения, в выдаче лицензии будет отказано. В случае удовлетворительного решения документы передаются в Госжилнадзор. Именно там выдают лицензии УК.

Регистрация бизнеса

Предприятие в сфере ЖКХ обычно регистрируют как юридическое лицо. Грамотный выбор формы организации будет ключевым моментом в формировании и управлении УК. Выбор форм довольно обширный: ООО, АО, МУП, ФОП и другие. Большая часть компаний отдает предпочтение ООО.

Для регистрации в налоговую службу предоставляется следующий пакет документов:

• заявление формы № Р11001 ;
• уставная документация;
• договор аренды;
• квитанция об уплате госпошлины.

В заявлении следует прописать коды ОКВЭД, на основании которых будет работать управляющая компания:

• 68.32: Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе.
• 69.10: Деятельность в области права .
• 81. 10: Деятельность по комплексному обслуживанию помещений .
• 81.21: Деятельность по общей уборке зданий.
• 82. 11: Деятельность административно-хозяйственная комплексная по обеспечению работы организации.

При открытии управляющей компании важным фактором является выбор системы налогообложения: ОСН, УСН или ЕНВД..

Для постановки на учет следует подать документы в Пенсионный фонд, в фонд социального страхования и орган статистики. Также потребуется открыть в банке накопительный и расчетный счет. На накопительный счет должна быть внесена сумма, составляющую не менее 50% от уставного капитала.

Оформление бумаг займет от двух недель до одного месяца.

Выбор помещения и оборудования

Для организации работы управляющей компании потребуется помещение. Подбирать помещение под аренду лучше рядом с объектом обслуживания. Идеальным вариантом будет размещение в доме, который обслуживает УК. Размер помещения должен составлять около 70-80 м2. Часть площади пойдет под офис, а другая – под подсобные помещения.

Для обустройства офиса УК потребуется купить технику и мебель, подключить телефон. При обслуживании МКД понадобится также техника и расходный материал.

Оборудование и техника УК:

• компьютеры и оргтехника;
• средства связи;
• офисная мебель;
• автомобильная техника: уборочные машины, кран, трактор и др.;
• специальный инвентарь для выполнения работ: тачки, лопаты, грабли, шланги и прочее;
• сантехнический и строительный инструмент;
• спецодежда;
• расходные материалы: канцтовары, моющие средства, крепеж и скобяные изделия, реагенты.

Сумма, требуемая для создания условий работы персонала, и оказания услуг МКД, составляет 10– 20 млн. руб. Точная сумма зависит от количества обслуживаемых объектов.

Лучше не экономить на покупке оборудования и техники – несмотря на то, что разница в цене б/у и нового оборудования доходит порой до 50%. У такого оборудования отсутствует гарантия, потерян товарный вид, высокая вероятность внутренних повреждений.

Важно периодически проверять рабочий инвентарь, который со временем требует обновления. Также нужно своевременно дополнять запасы расходных материалов.

Подбор персонала для УК

Организационная структура УК может изменяться, в зависимости от размеров предприятия и количества обслуживаемых объектов. Однако есть отделы и должности, без которых не обойтись ни одной управляющей компании. Количество сотрудников зависит от количества МКД и общего количества квартир.

Должность	Количество	Заработная плата в месяц (руб.)	Общая сумма (руб.)
Директор	1	50.000	50.000
Юрист	1	25.000	25.000
Главный бухгалтер	1	30.000	30.000
Делопроизводитель	1	20.000	20.000
Экономист	1	20.000	20.000
Ведущий инженер	1	30.000	30.000
Диспетчер	2	20.000	40.000
Электрик	2	20.000	40.000
Слесарь-сантехник	2	20.000	40.000
Уборщица	10	15.000	150.000
Дворник	8	15.000	120.000
Разнорабочий	5	18.000	90.000
Итого	35	655.000

При подборе персонала в управляющую компанию обращайте внимание на уровень квалификации и исполнительность сотрудников.

Как создать управляющую компанию для управления многоквартирным домом: принятие многоквартирного дома в управление

Еще до начала работы УК важно гарантировать поддержку жильцов МКД. Чтобы получить в обслуживание дом, придётся за него побороться. Для начала стоит найти предприимчивых жильцов дома и узнать у них, как обстоят дела с управлением в их доме. Жильцов нужно убедить, что они могут полностью положиться на новую управляющую компанию и объяснить им, каким образом УК решит их проблемы. Важно не обманывать жильцов и верно оценить свои возможности.

Решение о выборе УК принимается общим собранием жильцов МКД. При удачном исходе большинство собственников квартир проголосуют за вашу управляющую компанию.

Управляющая компания принимает МКД в управление на основании публичного договора. В этом соглашении оговариваются права и обязанности предприятия, а также ответственность жильцов.

Сколько нужно денег для создания управляющей компании

Создание управляющей компании – это дорогостоящий процесс. Основная часть начального капитала пойдет на закупку техники и оборудования.

Статья расходов	Сумма (руб.)
Регистрация	10.000
Лицензирование	30.000
Ремонт	100.000
Компьютеры и оргтехника	150.000
Мебель	90.000
Техника	15.000.000
Инвентарь	80.000
Спецодежда	70.000
Расходные материалы	250.000
Реклама	60.000
Создание сайта	50.000
Итого	15.890.000

Как видно, основная статья расходов – закупка техники. Можно значительно сократить эту статью, но в таком случае УК придется часто прибегать к помощи подрядчиков и платить им. Читайте про заработок на аренде спецтехники.

Ежемесячные расходы УК

Большую часть ежемесячных расходов управляющей компании будет составлять заработная плата сотрудников.

Текущие расходы	Сумма (руб.)
Аренда помещения	80.000
Заработная плата	655.000
Расходные материалы	150.000
Реклама	30.000
Налоги	105.000
Прочие расходы	50.000
Итого	1.070.000

Сколько можно заработать на управлении многоквартирным домом

Вопреки распространенному мнению, уровень рентабельности управляющей компании достаточно низкий и находится на уровне 10 – 15%.

Поэтому для увеличения прибыли управляющей компании стоит предоставлять дополнительные виды услуг:

• сдача в аренду нежилого фонда;
• проведение ремонта у жильцов;
• сдача общедомовых площадей под рекламу;
• создание во дворе платной стоянки с охранником;
• выполнение части обязательных работ собственными силами;
• оказание дополнительных услуг жильцам;
• применение энергосберегающих технологий.

Согласно аналитическим данным, чтобы получать реальную прибыль управляющая компания должна обслуживать не менее 5 – 7 МКД. Важно увеличивать количество домов со временем. Добросовестное отношение к работе и положительные отзывы жильцов будут способствовать желанию у других многоэтажек заключить договор с УК.

Возможные риски бизнеса

Риски жилищно-коммунальных предприятий:

• Несвоевременные платежи. Согласно статистическим данным, размер задолженности по коммунальным платежам УК от жильцов составляет 20 – 35%. Иногда эти долги приходится взыскивать через суд.
• В тарифах часто бывают расхождения. Не у всех установлены счетчики – в таком случае люди платят по фиксированным тарифам, но поставщик услуг требует оплаты в соответствии с общедомовым счетчиком. Бывает так, что оплаты по тарифам не хватает, тогда у УК начинает копиться долг.
• Низкая рентабельность. Тарифы на коммунальные услуги устанавливаются государством. УК на этом ничего не зарабатывает. Зато она может заработать на текущем ремонте и содержании – эти тарифы устанавливаются на местном уровне.
• Высокая аварийность коммуникаций. Если раньше ремонт проводился некачественно, то новой УК придётся приложить немало усилий, чтобы вернуть хозяйство в работоспособное состояние. Деньги за капитальный ремонт УК не получает на свой счет.
• Низкий показатель дисциплины труда. Для соблюдения порядка в коллективе должна поддерживаться строгая дисциплина.
• Риск жалоб жителей в Государственную жилищную инспекцию и наложения штрафов, а также риск, что жильцы проведут собрание и выберут другую УК.
• Высокая конкуренция. Во многих регионах все дома негласно поделены, и получить МКД в управление новой компании крайне сложно.
• Нехватка техники. В случае отсутствии нужного оборудования УК будет вынуждена приглашать на работу подрядчиков. Это значительно сократит уровень доходов.

Вывод

Для организации УК потребуются большие вложения, но при грамотном руководстве затраты окупятся через 2-3 года.

Для оказания услуг по обслуживанию МКД управляющая компания должна получить лицензию. Для этого глава компании должен сначала сдать экзамен. Каждые пять лет следует подтверждать квалификацию.

В этом бизнесе важно верно выбрать количество обслуживаемых объектов, внимательно вести документацию и тщательно подходить к подбору персонала.

Источник: abcbiznes.ru