Стрит-ритейл – формат, в который попадают самые разнообразные помещения. Единой системы классификации, по аналогии с классификацией торговых центров, на этом рынке нет. Нужна ли она? Сделает ли работу на этом рынке удобнее? Какой она должна быть?
Уличная торговля – исторически самый первый формат ведения торгового бизнеса. Но сам формат стрит-ритейла (что в переводе и значит «уличная торговля») возник относительно недавно. «Необходимость выделения стрит-ритейла в специфический формат, отличный от формата ТЦ и супермаркетов, возникла примерно в середине 2000-х, – рассказывает Елена Мишина, директор по развитию «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость». – Классический стрит-ритейл – это все-таки торговые коридоры внутри Садового кольца (Тверские, Петровка, Арбат, Остоженка, Маросейка, Большая Дмитровка, Мясницкая и др.) и вдоль крупных магистралей: Кутузовский, Ленинградский, Комсомольский, Ленинский проспекты». Со временем к стрит-ритейлу стали относиться и главные торговые коридоры спальных районов.
ЧТО ТАКОЕ STREET RETAIL? Коммерческая недвижимость Японии. Оскар Хартманн.
Собственной классификации для объектов стрит-ритейла на сегодняшний день не существует, хотя, разумеется, в своей работе участники рынка разграничивают помещения по ряду параметров. «Прежде всего, объекты стрит-ритейла можно разделить на три уровня по ценовой категории: торговые марки класса «люкс» (известные, дорогие, мировые бренды), «премиум» (также известные и популярные марки, но по стоимости несколько ниже), и марки среднего и выше среднего уровня (наиболее доступные широкому кругу покупателей). Вторым критерием классификации торговых операторов стрит-ритейла является категория товара», – комментирует Александра Яковенко, руководитель отдела продажи торговой недвижимости Delta estate. По данным эксперта, распределение товарных групп по степени присутствия на рынке торговой недвижимости в процентах выглядит так:
– рестораны и фуд-корты – 25%
– детские товары (за прошедший год интенсивно развиваются такие сети: «Академия», «Дети», «Кораблик» и «Детский мир») – 10%
– товары для дома, мебель, предметы интерьеры, стройматериалы, техника и электроника, канцтовары, книги – 10%
– спортивные клубы (активно развивается сеть фитнес-центров «Зебра») – 5%
– автомобили (количество автосалонов резко возросло) – 5%
– связь и банки – 5%
– косметика («Л’Этуаль», «Иль де Ботэ», «Рив Гош» и т.д.) – 5%
– одежда и обувь и галантерея – 5%
– ювелирные украшения, предметы роскоши, антиквариат, подарки и т.д. – 2%
– сфера развлечений (обязательная составляющая торговых центров) – 2%
– зоотовары (их появляется все больше) – 1%
«Что касается сферы услуг (парикмахерские и салоны красоты, медицина и spa-салоны и т.д.), то они тоже имеют свою долю рынка, которая уверенно растет на фоне популяризации здорового образа жизни и красоты. Правда, в этой нише не замечено ярких, крупных сетевых операторов, в основном это небольшие компании-одиночки», – продолжает Александра Яковенко.
Категория стрит-ритейла массово расширилась за счет перевода жилых помещений в нежилые, с оборудованием отдельного входа, поясняет Елена Мишина: «Новое жилищное строительство – будь то точечная застройка в спальных районах Москвы, или крупные ЖК за МКАД – предполагает нежилые помещения на первых этажах, которые так же пополняют сегмент «стрит-ритейл» коммерческой недвижимости».
Перспективы инвестиции в стрит ритейл | Георгий Ураган
Сегмент быстро развивается, оставаясь без собственной внятной классификации. Впрочем, далеко не все участники рынка считают, что эта классификация нужна в принципе. «В такой классификации необходимости нет – если для ТЦ есть целый набор специфических характеристик, определяющих его профиль, то для стрит-ритейла, помимо проходимости, наиболее важными являются индивидуальные технические параметры самого помещения, а именно: площадь, возможное использование, коммуникации, этажность помещения, витрины (наличие и размер)», – считает Анна Данченок, заместитель директора департамента консалтинга NAI Becar.
Классификация нужна рынку, считает Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG. «Дело в том, что формат стрит-ритейл довольно разнообразен. И – что еще важнее – в данном сегменте наличие или отсутствие какой-либо незначительной на первый взгляд характеристики может увеличить или уменьшить цену буквально в разы. Например, помещение с высотой потолков в 6 м и с такими же витринами существенно (на 20-70%, в зависимости от уровня улицы) дороже, чем помещение с потолками 3,5 м. Да и структура по этажам и планировке серьезно влияют на цену. К тому же нередко возникают ситуации, когда игроки под термином «стрит-ритейл» понимают разные вещи».
Классификация будет способствовать и лучшему взаимопониманию, и более четкому ценообразованию, считает эксперт: «В RRG по критерию локации и уровню магистрали мы пока грубо классифицируем на «топовый» на ряд торговых коридоров внутри Садового кольца, «магистральный» расположенный на крупных радиальных магистралях и «спальный», расположенный в спальных районах в районе станций метро или в сформировавшихся коридорах. «Во главу угла» при разработке классификация я бы отчасти поставил локацию. Однако, в данном сегменте при описании локации следует учитывать не только и не столько удаленность от центра, а расположение помещений на основных торговых улицах и, зачастую, у крупных узлов общественного транспорта. В данный момент мы занимаемся разработкой классификации и планируем привлечь к этому игроков рынка в рамках секции по street retail, которую мы будем вести в рамках РСТЦ».
Компания «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» дифференцирует объекты стрит-ритейл по месторасположению и выделяет три группы объектов по типу строения:
1. Помещения с определенной технологией – исключительно торговые помещения с витринами.
2. Помещения свободного назначения (ПСН), находящиеся на первой линии домов с возможностью оборудования под торговлю или услуги.
3. Встроено-пристроенные помещения без определенной технологии.
«На мой взгляд, профессиональным участникам рынка, для того чтобы сориентироваться в назначении помещения и возможностях использования, достаточно знать адрес местонахождения. Фактор location в таких случаях чрезвычайно актуален, – рассуждает Елена Мишина. – Можно выделить две большие группы потребителей. Первая группа потребителей ориентирована на объекты с максимальным пешеходным трафиком. Поэтому владельцы такого вида бизнеса, как правило, выбирают самые хорошие, людные места и платят наиболее высокие арендные ставки. Вторая может позволить себе, экономя на арендных ставках, выбрать менее людные места, привлекая посетителей не витриной, а другими рекламными инструментами».
Источник: ruretail.ru
Street-retail или Торговый центр?
При всем нынешнем разнообразии предложений коммерческой торговой недвижимости на рынке владелец каждой сети задумывается, каким образом выстроить стратегию развития, чтобы не прогадать. Принять оптимальное решение, увеличить узнаваемость своей марки или бренда сети, быть доступным к розничным клиентам и при этом зарабатывать сверх нормы. Реально ли это? О реалиях выбора места под магазин пойдет речь в этой статье…
Представим, что речь идет о сети магазинов, чье количество в данном конкретном регионе достигло 10. Сеть уже заработала первые деньги, окупив вложения и взяв кредит (привлекла инвестиции) на дальнейшее развитие, но с условием четко определить на рынке свое развитие и следовать разработанной концепции. То есть получается, что развиваться следует либо по торговым коридорам города (street retail) либо в торговых центрах. Но как выбрать, что эффективнее?
Иностранные одежные компании, как правило, первые магазины открывают в раскрученных торговых центрах, что позволяет с наименьшими рисками оценить востребованность марки в данном городе (Сеть ТРЦ Мега, ТРЦ Парк Хаус, проекты профессиональных девелоперов). Торговый центр ежедневно обеспечивает посещаемость, качественное управление недвижимостью и профессиональное взаимодействие с арендатором, а арендатор в течение 3-6 месяцев, будучи открытым магазином, оценивает эффективность принятого им решения на результатах продаж.
Дело в том, что компании, выходя в новый город, фактически выходят на новый рынок, даже после подробного маркетингового исследования ни одна компания не застрахована от ошибок, но зато можно минимизировать риски, арендуя помещение в торговом центре, в котором ожидаемая посещаемость из-за популярности и посещаемости самого торгового центра. Так же можно заранее понять, кто будет соседями, четко прописать в договоре аренды все условия. Например, в договоре на аренду ТЦ Атриум (Москва) есть подробная инструкция на 200 листов о правилах ведения отделочных работ. Вряд ли собственник помещения на улице будет увлечен такими подробностями.
Есть и исключение из правил: такие компании как Zara и Terranova сначала арендуют магазины на улицах, а уже потом идут в торговые центры, но при этом выбирают центральные торговые коридоры (например, Terranova сперва открылась на Тверской в Москве, и лишь затем арендовала помещение в ТЦ Охотный Ряд, перенеся магазин с Тверской на Никольскую). В этом случае, компании больше рискуют, но с таким бюджетом закрытие одного — двух магазинов не заметны. И как показывает практика, магазины закрываются только в случае принципиального не согласия, например, продажа арендного бизнеса другому собственнику, который не смог найти общий язык с арендатором, резкого скачка ставки аренды после переподписания договора аренды, и т.д..
При открытии магазина на улице необходимо учитывать следующее:
Район открытия. Магазины аксессуаров, украшений и одежды целесообразно открывать в центральных частях города, в местах большого скопления целевой аудитории и на главных торговых коридорах, где активный и постоянный машинопоток. Товары импульсного спроса – в местах высокой проходимости (свыше 1500 человек в час в светлое время суток).
Адекватность собственника. Те самые случаи, когда частному лицу попадает власть в руки, и некоторые принятые им решения, в том числе относительно его же арендного бизнеса, идут во вред и ему и арендатору. Адекватность владельцев торговых помещений понятна уже на стадии переговоров, в некоторых случаях проявляется на стадии обсуждения договора аренды.
Затраты на открытие магазина. Перед принятием решения об аренде помещениям не будет лишним выезд специалистов по оценке ремонта, по налаживаю связи, по вопросам документного сопровождениями, так как иногда существуют скрытые затраты, которые до плотной работы с помещением не видны.
Цена вопроса на открытие магазина разная, зависит от состояния помещения и его готовности, но если взять как пример помещение в состоянии «под отделку», получается следующее:
Источник: shopandmall.ru
Бизнес-центр или street retail?
Потенциальный арендатор офисной недвижимости стоит перед выбором: помещение в бизнес-центре или с отдельным входом с улицы – стрит-ритейл. У обоих вариантов есть как плюсы, так и минусы.
Жить на первых этажах хотят далеко не все, а вот снять или купить помещение под офис многие. Главное преимущество офисных помещений, расположенных в жилых домах, – их большая доступность для клиентов, что способствует повышению доходности бизнеса (www.uspen.ru).
Классификация
Первые этажи жилых домов традиционно считаются отдельным сегментом рынка недвижимости. Однако в отличие от торговых центров такие помещения до сих пор не классифицированы, хотя попытки дать четкое определение и задать критерии предпринимаются. Так, под эгидой компании RRG и Российского совета торговых центров прошло первое заседание секции street retail.
Эксперты рынка – консультанты и инвесторы – обсудили особенности формата и то, как его можно классифицировать. Оказалось, самые ожесточенные споры вызывает само понятие street retail. «Помещение формата street retail – помещение торгового назначения (сферы услуг), представляющее собой часть здания (или здание), имеющее вход с первой линии улицы (т.е. обращенное к проезжей и пешеходной части улицы с прямым видом на нее).
Вход должен быть отделен от других помещений здания и являться основным для посетителей. К этому формату также относятся при выполнении прочих требований помещения свободного назначения», – говорилось в перечне определений, заранее подготовленном организаторами. Но по мнению экспертов слишком узкое определение позволит собственникам «отметать» неподходящие помещения.
Ключевые критерии street retail: во-первых, это наличие отдельного или совмещенного (с «тамбуром») входа с улицы (необязательно с первой линии), во-вторых, видимость помещения (наличие витрины или вывески). Еще одним критерием должно быть расположение на первом этаже или в подвале здания (иногда «на антресоли» или втором этаже), а также такой технический параметр, как высота потолков (не менее 2,5 м).
Причем от функционального использования помещения его классификация как объекта стрит-ритейла не меняется: даже если в помещении располагается офис, но потенциально оно подходит для стрит-ритейла (то есть соответствует всем критериям), то его и стоит относить к этому формату. Что касается классификации street retail, то предложено разграничивать помещения по трем параметрам – от широкого к узкому.
Первый критерий – локация объекта. Второй, более узкий критерий, предполагает разделение по видимости объекта, его доступности (автомобильной, пешеходной) и целевой аудитории. Третий, самый специальный параметр – технические характеристики помещений. Это доля первого этажа в общей площади помещений (не менее 50 %), доля торгового зала в общей площади (не менее 70 %), количество торговых уровней (не более двух), высота потолков – от 2,5 до 4 м в зависимости от локации (все цифры приведены для «лучших» помещений). Однако четкой классификации так объектов так и не существует.
Пока же офисы в жилых домах по принятой классификации могут быть отнесены только к классу «Е». Тем не менее, площади под офисы на первых этажах жилых домов, выходящих на оживленные улицы и магистрали Новосибирска, стабильно пользуются популярностью у потенциальных покупателей и арендаторов.
К офисам класса «Е» относятся помещения в зданиях, которые изначально не были предназначены для подобных целей, например, реконструированные под офисы подвалы и первые этажи в жилых домах.
Кто выбирает street retail?
Офис на первых этажах жилого дома может стать альтернативой бизнес-центру, если деятельность компании не рассчитана на большое количество сотрудников. Основными потребителями офисов в жилых домах являются небольшие компании, преимущественно из сферы услуг: туристические агентства, авиа- и железнодорожные кассы, риелторские, юридические компании. В таких помещениях располагаются аптеки, салоны красоты, приемные пункты прачечных и химчисток, тренажерные залы, небольшие медицинские клиники.
В то же время многие банки, особенно ориентированные на работу с частными лицами, также выбирают для своих филиалов и отделений первые этажи жилых домов. Немаловажным преимуществом офисов, которые располагаются в выведенных из жилого фонда квартирах, является их небольшая площадь.
Средним и мелким компаниям с ограниченным штатом сотрудников, как правило, требуется помещение не более 80–100 м 2 , а зачастую достаточно бывает и 40–50. Лишние метры оборачиваются дополнительными, порой непосильными расходами. Бизнес-центры, как правило, предлагают арендаторам просторные помещения. В этом случае выходом и становится офис в доме.
Чаще всего это офисы в жилых домах советских времен, которые появились на рынке благодаря выкупу жилых помещений фирмами и переводу их в нежилой фонд. Такие офисы обычно расположены в местах с высокими пешеходными и автомобильными трафиками, яркий пример – проспект К. Маркса в левобережной части Новосибирска. Сегодня здесь уже практически не осталось ни одной квартиры на первом этаже, не занятой офисом или магазином.
Плюсы и минусы
В чем же преимущества таких офисов? В расположении офисов на первых этажах жилых домов есть много положительных сторон. В первую очередь, это большая доступность для потенциальных клиентов, которыми часто становятся жители верхних этажей и соседних домов.
Если офис расположен на первой линии оживленной улицы, то клиентами компании могут стать даже те, кто случайно увидел вывеску. Поэтому большое значение имеет отдельный вход, возможность размещения рекламной вывески и индивидуального оформления фасада. Кроме того, такой офис может работать в оптимальном для компании режиме, не будучи связан условиями, как в бизнес-центре. А офис в центре – это не только престижно, но и удобно: весь центр Новосибирска находится в пределах пешеходной доступности от станций метро. Это несомненный плюс для компаний, работающих большей частью не с организациями, а с людьми, чьим клиентам важно быстро добраться до офиса фирмы после рабочегодня.
Основным недостатком офиса, расположенного на первых этажах жилого дома, эксперты называют обеспечение безопасности, чаще всего в таких помещениях нет единой охраны, как в бизнес-центрах. Часто требуются дополнительные средства не только на организацию системы охраны, но и на подключение к телефонной связи и Интернету, установку кондиционеров, подвод более мощных коммуникаций, уборку внутренних помещений и прилегающей территории, обустройство парковки и т. д. Перед тем как купить или снять офис в жилом доме, профессионалы советуют оценить такой немаловажный момент, как отношение к возможности появления офиса жильцов дома. Недовольные соседи могут создать в будущем много проблем. Необходимо также предусмотреть возможность перепланировки, в частности сноса перегородок. Так, в панельных домах варианты перепланировок минимальны.
Источник: vseon.com