Опубликовано Постановление Правительства РФ от 03.02.2022 № 92 о внесении изменений по вопросам предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Перед обзором нововведений напомним читателям причины изменений. Для этого достаточно процитировать пояснительную записку:
— отсутствие у управляющих компаний (ТСЖ, жилищных кооперативов) достаточных средств на оплату всего объема КР СОИ (в части сверхнормативного потребления КР СОИ);
— неконтролируемый рост убытков у гарантирующих поставщиков, теплоснабжающих организаций и водоканалов;
— отсутствие у собственников помещений стимулов к проведению мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в доме…»
Принятые изменения в большей части направлены на устранение этих проблем – путем оплаты сверхнормативного потребления самими потребителями.
Изменения внесены:
В Правила содержания общего имущества (Постановление № 491).
В Правила предоставления коммунальных услуг (Постановление № 354).
Содержание общего имущества в многоквартирном доме
В Правила, обязательные при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами (Постановление № 124).
Что изменится в Правилах содержания общего имущества № 491
Правила «догнали» требования Жилищного кодекса РФ относительно коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании и использовании общего имущества, и их оплаты.
И вот Правительство предусмотрело, что возможность считается предусмотренной конструктивными особенностями дома при наличии в таком МКД внутридомовых инженерных систем, обеспечивающих предоставление с использованием соответствующего коммунального ресурса коммунальной услуги по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, электроснабжению, а также отведению сточных вод.
3. Появятся новые пункты 29(1) – 29(5), которые учитывают и детализируют порядок оплаты коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общедомового имущества, отсылают к формулам из Правил предоставления коммунальных услуг №354, а также предусматривают порядок перерасчета платы.
Предусмотрен порядок определения размера расходов на коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества:
— при отсутствии ОДПУ, а также по истечении 3 расчетных периодов (календарных месяцев) со дня выхода из строя или утраты ранее введенного в эксплуатацию ОДПУ либо истечения срока его эксплуатации или истечения межповерочного интервала поверки ОДПУ;
— в случае оснащения МКД автоматизированной информационно-измерительной системой учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг при условии обеспечения этой системой учета возможности одномоментного снятия показаний;
— в случае принятия общим собранием решения об определении размера расходов на оплату исходя из объема потребления по показаниям ОДПУ;
— в случае принятия общим собранием решения об определении размера расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества, из расчета их среднемесячного объема потребления;
Общедомовые нужды (ОДН / КР СОИ) — что входит как начисляют?
— при наличии ОДПУ и отсутствии решений общего собрания собственников о начислениях по фактическому или среднемесячному потреблению.
В последних 3 случаях из списка: если объем ресурса составит отрицательную величину, то размер платы в соответствующем расчетном периоде принимается равным нулю, а в следующем расчетном периоде уменьшается на такую величину.
В последних 2 случаях из списка предусмотрен перерасчет платы:
Что изменится в Правилах предоставления коммунальных услуг № 354
1. Предусматривается, что для определения объемов отведенных из многоквартирного дома сточных вод используются ОДПУ сточных вод, а при его отсутствии – коллективные (общедомовые) приборы учета холодной воды и горячей воды в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг № 354.
2. В п. 37 Правил было прописано, что расчетный период для оплаты коммунальных услуг устанавливается равным календарному месяцу.
Теперь это правило дополняется: «Объем коммунального ресурса, определенный по показаниям приборов учета, снятым в установленные сроки, в том числе за дни календарного месяца, предшествующего расчетному периоду, считается потребленным в соответствующем расчетом периоде независимо от наличия возможности снятия такими приборами учета посуточных показаний».
Пункт 38, предусматривающий, что размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам для потребителей, установленным ресурсоснабжающей организации в порядке, определенном законодательством РФ о государственном регулировании цен (тарифов), дополняется абзацем:
«Тариф (цена) на коммунальный ресурс, действующий в соответствующем расчетном периоде, применяется ко всему объему потребления коммунального ресурса в этом расчетном периоде, в том числе к объему потребления коммунального ресурса в дни предыдущего календарного месяца, учтенному в соответствии с пунктом 37 настоящих Правил».
3. Измученный правками пункт 40 излагается в более лаконичной редакции: «Потребитель в МКД вносит плату за коммунальные услуги по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению, предоставленные потребителю в жилом и нежилом помещении, в случае непосредственного управления МКД и случаях, если способ управления не выбран либо не реализован, потребитель отдельно вносит плату:
— за коммунальные услуги по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению, предоставленные потребителю в жилом или нежилом помещении,
— и плату за коммунальные услуги, потребленные при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды)».
4. Уточняются и дополняются нормы про оплату водоотведения. Это изменения в абзаце 7 пункта 42 Правил предоставления коммунальных услуг:
Было
Станет
Размер платы за коммунальную услугу по водоотведению, предоставленную за расчетный период в жилом помещении, не оборудованном ИПУ сточных вод, рассчитывается исходя из суммы объемов холодной и горячей воды, предоставленных в таком жилом помещении и определенных по показаниям ИПУ холодной и (или) горячей воды за расчетный период, а при отсутствии ИПУ холодной и (или) горячей воды – в соответствии с формулой 4 приложения № 2 к Правилам исходя из норматива водоотведения.
Размер платы за коммунальную услугу по водоотведению, предоставленную за расчетный период в жилом помещении, не оборудованном ИПУ сточных вод и оборудованном ИПУ холодной и (или) горячей воды, рассчитывается исходя из суммы объемов холодной и горячей воды, предоставленных в таком жилом помещении за расчетный период, определенных по показаниям приборов учета холодной и горячей воды, а при отсутствии одного из таких приборов учета – исходя из норматива потребления коммунальной услуги соответственно по холодному или горячему водоснабжению.
При отсутствии ИПУ сточных вод, а также ИПУ холодной и горячей воды размер платы определяется в соответствии с формулой 4 приложения № 2 к Правилам исходя из норматива потребления коммунальной услуги по водоотведению.
6. Вносятся изменения в Приложение 2 относительно расчета размера платы. Появляются новые пункты:
- — п. 11(2) – для определения приходящегося на помещение объема сточных вод, отведенных в целях содержания общего имущества, в случае производства горячей воды с использованием оборудования, входящего в состав общего имущества.
- — п. 13(1) – для определения приходящегося на помещение объема сточных вод, отведенных в целях содержания общего имущества, в МКД, в котором холодное водоснабжение и горячее водоснабжение осуществляются с использованием централизованных сетей холодного и горячего водоснабжения, оборудованном ОДПУ сточных вод или ОДПУ холодной воды и (или) горячей воды.
Что изменится в Правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами (Постановление № 124)
1. Предусматривается, что объем коммунального ресурса, используемого для подогрева холодной воды при производстве с использованием оборудования, входящего в состав общего имущества, и горячей воды, определяется за расчетный период (расчетный месяц) в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг (в случае отсутствия централизованного горячего водоснабжения), в том числе при оборудовании дома прибором учета соответствующего вида коммунального ресурса
2. Как и в Правилах предоставления коммунальных услуг, прописывается аналогичная возможность вычета объема воды, потраченной на залив ледяных горок, катков, полив зеленых насаждений, из объема сточных вод.
3. Прописывается формула для определения объема сточных вод, подлежащий оплате исполнителем по договору ресурсоснабжения в отношении МКД, не оборудованного ОДПУ сточных вод (или выхода из строя, утраты ранее введенного в эксплуатацию ОДПУ сточных вод, истечения срока его эксплуатации).
4. Правила про учет «отрицательного ОДН» дополнены нормой: «Объем коммунального ресурса, подлежащий оплате исполнителем по договору ресурсоснабжения в отношении МКД в следующем расчетном периоде (следующих расчетных периодах), определяемый в соответствии с настоящим подпунктом или подпунктом «б» настоящего пункта, уменьшается на величину, на которую Vпотр превышает Vодпу в текущем периоде».
5. Пункт 22 (про установление в договоре ресурсоснабжения порядка определения стоимости поставленного коммунального ресурса) дополняется такими правилами
- — в случае установления двухкомпонентных тарифов на горячую воду стоимость горячей воды определяется по каждому из компонентов, при этом стоимость горячей воды по компоненту «тепловая энергия» определяется из расчета объема тепловой энергии, потребляемой в целях горячего водоснабжения, определяемого в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг;
- — плата за коммунальный ресурс, объем которого в расчетных периодах (расчетных месяцах) определяется в соответствии с подпунктами «а» и «б» пункта 21(1) Правил №124, подлежит корректировке по истечении календарного года или при прекращении договора ресурсоснабжения исходя из совокупного объема коммунального ресурса, подлежащего оплате исполнителем за период корректировки. Объем определяется как разница между совокупным объемом коммунального ресурса, определенным исходя из показаний ОДПУ или среднемесячного объема потребления коммунального ресурса за период корректировки, и совокупным объемом коммунальной услуги и коммунального ресурса, потребленного в нежилых помещениях в МКД, подлежащим оплате потребителями за период корректировки. Корректировка производится в течение I квартала года, следующего за календарным годом, за который производится корректировка, а при прекращении (расторжения) договора ресурсоснабжения – в течение одного месяца с даты прекращения (расторжения) такого договора.
Изменения вступают в силу с 1 сентября 2022 года.
Источник: comanda2030.ru
Стратегия развития ЖКХ до 2020 года
Данным постановлением утверждена стратегия развития ЖКХ до 2020 года и рекомендовано основываться на ней при разработке региональных целевых программ и иных документов, в том числе правовых актов, в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
Проект законодательного акта
О внесении изменений
в Федеральный закон № 115-ФЗ
Федеральный Закон № 115-ФЗ регламентирует область концессионный соглашений. Вы можете ознакомиться с новейшей версией проекта изменений закона от 17 ноября 2020
Образовательная программа — 2020
4 апреля 11:00
В Е Б И Н А Р
«Правовые, экономические и практические вопросы проведения концессионных конкурсов и заключения концессионных соглашений в коммунальном хозяйстве»
Концессии и ГЧП — что это?
Узнайте об основополагающих принципах государственно-частного партнерства в сфере ЖКХ и о регламентирующих эту область нормативно-правовых актах, а также о важных законопроектах.
Подготовка конкурса
Ознакомьтесь с правилами и шагами
по подготовке конкурса на право заключения концессионного соглашения в рамках государственно-частного партнерства
Типовая документация
Загрузите разработанные типовые документы: техническую, имущественную, финансовую и конкурсную документацию, а также проекты концессионных соглашений.
Образовательная программа
Узнайте все о проведении обучающих тематических семинаров
Ближайший семинар
04 апреля 11:00 — 13:30
Правовые, экономические и практические вопросы проведения концессионных конкурсов и заключения концессионных соглашений в коммунальном хозяйстве
Онлайн-мероприятие
Окончание регистрации:
03 апреля 16:00 МСК
Все семинары
Статистика
С сентября 2020 года мы провели
13 семинаров
во время которых было сделано
74 доклада
В семинарах приняли участие
и прошли подготовку
391 слушатель
Отзывы слушателей
Козырев Андрей Борисович
ООО «ПИ-ЭМ-ЭЙ»
Насыщенно и насущно. Отличные темы для дискуссии на сегодня и на ближайшее будущее.
Киевская Ирина Александровна
ООО «Спецавтохозяйство»
Вопросов много, не хватает времени для обсуждения. Хотелось бы участвовать в повторных семинарах.
Шевелева Ольга Васильевна
Журнал «Твердые бытовые отходы»
Семинары, проведенные «ЖКХ Развитие», являются постоянным источником свежей, объективной, актуальной и практически ценной информации.
Выступающие — специалисты, непосредственно создающие новые правила игры, их лекции информативны и проходят в режиме живого диалога со слушателями.
Семинары — лучший источник информации по отрасли.
Источник: investcomtech.ru
Что является общедомовой собственностью
Общее имущество в многоквартирном доме функционально связано с жилыми помещениями и обслуживает их, поэтому не может рассматриваться как самостоятельный объект права, а принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности ( п. 1 ст. 30 ЖК РФ ). Так конкретный лестничный пролёт или другая часть ОИ не может принадлежать, например, собственнику квартиры на первом этаже, но все собственники вместе могут решить красить его или нет.
Кто распоряжается ОИ
Собственники помещений содержат ОИ МКД за счёт своих средств, но, с другой стороны, они могут распоряжаться этим имуществом ( ч. 2 ст. 36 ЖК РФ ). В частности, получать прибыль от передачи общего имущества в пользование третьим лицам, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц ( ч. 4 ст. 36 ЖК РФ ). Например, можно сдать фасад дома под размещение рекламной конструкции.
Решения по вопросам управления, содержания и использования средств от аренды ОИ принимаются общим собранием собственников. Исключением являются вопросы, которые касаются использования общего имущества для обеспечения доступа инвалидов к помещениям в МКД. Установка необходимого для этого оборудования допускается без решения ОСС, но и без привлечения денежных средств собственников помещений в доме ( ч. 4.1 ст. 36 ЖК РФ ).
При голосовании количество голосов каждого собственника зависит от размера его доли в праве на общее имущество в МКД. Такая доля пропорциональна размеру общей площади помещения в доме, принадлежащего тому или иному собственнику. Чем больше площади находится в собственности, тем больше влияния собственник имеет в решении вопроса, поставленного на голосование ( п. 1 ст. 37 ЖК РФ ).
Что входит в состав ОИ
Перечень общего имущества в МКД, на которое возникает право собственности у собственников помещений в доме определён в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и п.п. 2-9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме .
- помещения в доме, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в МКД:
- межквартирные лестничные площадки
- лестницы
- лифты и лифтовые шахты
- коридоры
- технические этажи
- чердаки
- подвалы и технические подвалы
- элементы озеленения и благоустройства
- иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома.
- внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения;.
- внутридомовая инженерная система водоотведения;
- внутридомовая система отопления;
- внутридомовая система электроснабжения.
Определение состава ОИ
Без информации о составе общего имущества собственников в МКД и его состоянии невозможно принять решение о ремонте в доме или проконтролировать работу управляющей организации. Поэтому на одном из первых общих собраний необходимо утвердить состав ОИ.
Необходимость определения состава общего имущества собственников помещений в МКД
Общее имущество собственников МКД является важной составляющей договора управления, которую нельзя игнорировать. Ведь по сути все это общее имущество жильцов многоквартирного дома и выступает предметом заключения договора, без которого управление МКД является невозможным. О важности определения состава этого имущества и поговорим.
Основания
- помещения в доме, которые не являются частью квартир и используются для обслуживания жильцов, включая лестничные пролеты и площадки, лестницы, лифты, лифтовые и прочие шахты, коридоры, технические этажи, подвалы и чердаки с инженерными коммуникациями
- другие помещения в МКД, которые не принадлежат жильцам и используются для удовлетворения социально-бытовых потребностей и организации досуга собственников помещений, включая зоны отдыха, спортивные площадки, места для культурного времяпровождения и детского развития
- крыши, несущие и не несущие ограждения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и прочее оборудование в доме за пределами и внутри общего имущества МКД
- земельный участок, на котором построен дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также остальные объекты, используемые для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД и расположенные на придомовой территории
Однако многие управляющие компании делают грубую ошибку и не фиксируют состав общего имущества МКД при заключении договора управления, полагая, что список составлен подробно и достаточно всего лишь придерживаться его. В заблуждение многих вводит также п.п.2-9 Правил содержания общего имущества в МКД, закрепленных в Постановлении Правительства РФ №491 от 13.08.2006 года, где исчерпывающе обрисованы границы внутренних сетей инженерно-технического обеспечения, по которым можно установить их принадлежность к составу общего имущества собственников в МКД.
Поэтому многие управляющие компании не считают нужным составлять отдельный список объектов общего имущества для каждого МКД, поскольку законодательство подробно описывает весь состав.
Таким образом, состав общего имущества собственников в МКД выступает одним из ключевых условий договора управления согласно ч.3 ст.162 ЖК РФ. Если в отношении МКД не определен состав общего имущества его собственников, то нет и самого объекта управления.
Последствия
Если в первом случае придется разбираться с жильцами и выяснять, кто должен обслуживать и исправлять поломки, то во втором случае речь уже идет о штрафных санкциях. За неисполнение или неполное исполнение предписания ГЖИ по ч.24 ст.19.5 КоАП РФ грозит штраф от 50 до 300 тысяч рублей и дисквалификация на 3 года.
И вот здесь и возникают судебные споры. Одной из самых частых судебных практик являются разбирательства между собственниками помещений в МКД и управляющими компаниями по вопросам отнесения того или иного помещения к общему имуществу. Чтобы было легче доказать свою правоту, необходимо указать в договоре управления состав общего имущества жильцов МКД. Если он определен и письменно зафиксирован, то можно оспорить решение контролирующего органа.
Например, если выдано предписание ГЖИ привести в порядок придомовую территорию, то его можно оспорить, если этот земельный участок не включен в состав общего имущества данного дома. Поскольку в подавляющем большинстве случаев в придомовую территорию входит не более 1 метра от стен дома. Следовательно, все, что находится дальше, уже не относится к придомовой территории, а потому управляющая компания не должна следить за состоянием этого земельного участка.
Поэтому для управляющих компаний особенно важно определить при заключении договора управления состав общего имущества собственников помещений в МКД для защиты собственных интересов при возникновении спорных ситуаций с жильцами или контролирующими органами. Утвержденный состав общего имущества жильцов дома должен быть обязательно включен в условия договора управления МКД.
Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ , сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ ). Мы всегда рады вам помочь!
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 72 761 подписчику
Статьи по теме
Очно-заочная форма общего собрания собственников помещений в МКД
Теперь общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме можно проводить в очно-заочной форме согласно ФЗ №176 от 29.06.2015 года. По сути и раньше собрания жильцов зачастую проводились им…
Судебная практика: Как оспорить административные штрафы УК
Не всегда ГЖИ правильно выносит свои решения о взыскании административных штрафов с управляющих компаний после проведённых проверок. Такие дела можно оспорить в суде. Существует положительная судебная…