Многие покупатели новостроек делают выбор в пользу апартаментов – нежилых помещений, внешне похожих на квартиры. Они могут быть как премиум и бизнес класса, так и бюджетным жильем. В последнем случае, покупатель стремится сэкономить, ведь цена на эконом-апартаменты зачастую существенно ниже аналогичных квартир.
Особенно это заметно в Москве и Санкт-Петербурге, где стоимость новостроек особенно высока. Однако неприятный сюрприз может прийти от налоговых органов. Исчисление и уплата налогов на апартаменты физическими лицами имеют свои особенности. Рассмотрим подробнее, какие налоги на апартаменты придется заплатить их владельцам в 2019 и 2020 годах.
Когда нужно платить
Вопрос о налогах, как правило, возникает в трех случаях: при покупке или продаже, при сдаче в аренду, и ежегодно, когда до декабря все физические лица — граждане Российской Федерации обязаны уплатить налог на принадлежащее им недвижимое имущество.
Рассмотрим эти случаи подробнее.
Налог на имущество физических лиц
Поскольку понятие «апартаменты» законодательно не определено, для целей налога на имущество они приравниваются к другим нежилым помещениям. Поэтому сумма налога на имущество на апартаменты будет зависеть от:
- региона – поскольку налогообложение в этой части устанавливается именно на региональном уровне;
- в каком здании они расположены, каков тип и его вид разрешенного использования;
- какая кадастровая или инвентаризационная стоимость установлена.
Ставка налога на апартаменты может определяться на основе:
- кадастровой стоимости по состоянию на 1 января соответствующего года (1 января 2020, если налог уплачивается за 2020 год). Кадастровая стоимость применяется, если местные власти успели ее определить и внести в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) согласно статье 406 Налогового кодекса РФ; либо
- инвентаризационной стоимости, если определить кадастровую стоимость не успели (статьи 402 и 403 Налогового кодекса РФ), умноженный на установленный коэффициент.
Инвентаризационная стоимость, как правило, оказывается меньше вновь определенной кадастровой. Поэтому местные органы власти заинтересованы использовать для расчета именно кадастровую стоимость.
Узнать кадастровую стоимость апартаментов можно, зайдя на сайт Росреестра (Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии), либо получив выписку на апартаменты из Единого государственного реестра недвижимости. Данные ЕГРН включают в себя всю информацию по объектам недвижимости, в том числе их кадастровую стоимость. Налог начисляется после регистрации права собственности на апартаменты.
Московская льгота по налогу на имущество
Владельцам некоторых апартаментов в Москве повезло получить льготу по налогу на имущество. Изменениями в закон г. Москвы от 19 ноября 2014 года № 51 было установлено, что на некоторые апартаменты сумма налога исчисляется по особой формуле.
Условием применения льготного режима является:
- включение апартаментов или здания, в котором они находятся, в специальный перечень;
- площадь апартаментов менее 300 кв.м. На апартаменты площадью менее 150 кв. м. ставка налога снижена сильнее;
- неиспользование помещения под офис организации или для предпринимательской деятельности;
- кадастровая стоимость одного квадратного метра не менее 100 000 рублей.
При соблюдении этих условий налог на имущество в отношении апартаментов начисляется по льготной ставке. Получить льготу можно только на одно помещение.
Реестр апартаментов с понижающими ставками налога утвержден Постановлением Правительства Москвы от 26 октября 2020 года № 706-ПП. На данный момент в перечне упомянуты 19 зданий в разных районах города.
Налог при покупке или продаже
Покупка апартаментов не облагается никакими налогами. Предполагается, что они уже уплачены с доходов покупателя.
При продаже апартаментов физическим лицом, размер налога будет зависеть от срока владения апартаментами:
- 5 лет и более – продажа не облагается налогом;
- менее 5 лет – налог взыскивается в размере 13 % от разницы между ценой покупки и ценой продажи объекта. Этот срок сокращается до 3 лет, если объект получен путем наследования или дарения;
- продавцу доступен налоговый вычет при продаже «иного имущества» в соответствии с Налоговым кодексом. Из налоговой базы вычитается 250 тысяч рублей (т.е. сэкономить удастся 250 000 Х 13% — 32 500 рублей).
Указанная ставка НДФЛ 13 процентов применима, если продавец является налоговым резидентом России (прожил в стране более 183 дней за календарный год). Если же апартаменты продает иностранец – налоговый нерезидент, ставка НДФЛ составит 30%.
Если апартаменты продает индивидуальный предприниматель с упрощенной системой налогообложения (УСНО), он вправе заплатить всего 6% (что подтверждается письмом Министерства финансов от 28.03.2014 № 03-11-11/13850).
Доступен ли налоговый вычет?
Апартаменты не относятся к жилым помещениям, для которых Налоговый кодекс предусматривает налоговые вычеты. Никакие льготы для них также не существуют.
В частности, к апартаментам не применим налоговый вычет в виде уменьшения налоговой базы на величину кадастровой стоимости объекта. Возможность вычесть из нее 20 или 10 кв. метров общей площади квартиры по одному любому объекту установлена статьей 403 Налогового кодекса РФ, но только для жилых квартир. Получить налоговый вычет со стоимости апартаментов невозможно. Вместо этого, будет применена повышенная налоговая ставка для нежилых объектов.
Это положение пытались оспорить в Конституционном Суде РФ, который мог бы скорректировать применение нормы закона. Но суд остался непреклонен. Повышенные ставки с нежилых помещений (хотя и используемых для проживания) остались в силе. По мнению суда, законодатель был вправе предусмотреть различные налоговые ставки для нежилых помещений и квартир, никакого ущемления прав граждан не произошло (Определение Конституционного суда от 17 июля 2020 г. № 1719-О).
Перемены в налогообложении могут произойти, если будет принят федеральный закон, приравнивающий апартаменты к жилью во всех отношениях. Такой закон означал бы снижение налогов до уровня, установленного для жилых помещений. Однако пока нет оснований предполагать, что налогообложение изменится столь радикально.
И все же некоторые налоговые вычеты доступны для владельцев апартаментов. Читайте об этом подробнее в отдельной статье нашего сайта.
НДФЛ при сдаче в аренду
Перед каждым, кто сдает в аренду апартаменты, стоит выбор – «выйти из тени», заплатив налоги, или нет (а в случае вопросов налоговой доказывать, что апартаменты приобретены для личного пользования). Законопослушный гражданин, скорее всего, решит заплатить налоги. Обычный НДФЛ в России составляет 13 %. Его нужно задекларировать (за прошедший год) в налоговой декларации до 1 мая следующего года, и уплатить до 15 июля.
Если сдача в аренду апартаментов является постоянным источником дохода, для уменьшения выплат можно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) — особенно если сервисные апартаменты стали постоянным бизнесом. Важно сразу же при регистрации подать заявление о переходе на упрощенную систему налогообложения. Это позволит выбрать ставку 6% с полученных доходов и получить освобождение от уплаты НДС.
Если такое заявление не будет подано, при общей системе налогообложения ставка налога на прибыль составит 20%. Также в этом случае аренда апартаментов не обойдется без НДС. При сдаче в аренду без УСН налоговый орган может потребовать перечислить в бюджет НДС (в размере 20% — начиная с 2020 года, в 2020 и ранее — 18%). Вопрос об НДС может возникнуть и при продаже апартаментов (читайте об этом подробнее в другой нашей статье).
Формирование квартплаты в апартаментах
Квартплата в стандартном жилом комплексе в преимущественном большинстве случаев составляет примерно на 35% меньше по сравнению с аналогичной суммой, которую приходится оплачивать владельцам апартаментов. В связи с этим выгоду от приобретения апартаментов стоит рассматривать и в долгосрочной перспективе.
Если говорить об оплате коммунальных услуг, то в данном случае показательными будут данные, предоставленные тарифным комитетом, действующим на территории Санкт-Петербурга.
Таким образом, жилые помещения должны оплачивать воду на территории этого города по сумме 21.03 рубля за каждый потребленный кубометр, в то время как владельцам нежилых помещений, к категории которых и относятся рассматриваемые апартаменты, нужно платить по 21.84 рубля за аналогичное потребление.
Ситуация с электроэнергией в данном случае обстоит несколько сложнее, потому что в соответствии с действующим законодательством государство не регулирует размер таких выплат. Стоимость каждого киловатта изначально должна быть прописана в составляемом между управляющей компанией и владельцем недвижимости договоре.
Срок давности по квартплате составляет три года. Но уже в течение первых 6 месяцев задолженности компания подаст на должника в суд. Какие есть скидки пенсионерам за квартплату — читайте в нашей статье.
Пример расчета налога на апартаменты
Для примера рассчитаем ежегодный налог на имущество в отношении апартаментов в Москве, применимый в 2020 году.
В Москве в соответствии с Законом Москвы от 19 ноября 2014 года № 51 «О налоге на имущество физических лиц» налоговая ставка составляет 0.5% кадастровой стоимости.
Предположим, что кадастровая стоимость апартаментов составляет 6 миллионов рублей, они принадлежат двум супругам в равных долях. Назначение здания не предусматривает размещение торговых объектов, офисов, общественного питания и т.п.
Расчет налога на имущество производится следующим образом:
Налоговая база = Кадастровая стоимость Х Доля в собственности.
Сумма к уплате = Налоговая база Х Ставка
Таким образом, налоговая база для каждого из супругов равна:
6 000 000 Х ½ = 3 000 000 рублей.
Сумма к уплате равна:
3 000 000 Х 0.5% = 15 000 рублей.
Разница в налогах на квартиру и апартаменты может составить не одну тысячу рублей (отличие может быть даже в 8 – 10 раз).
Рассмотрим еще один пример — в Санкт-Петербурге налог на апартаменты рассчитывается в соответствии с Законом Санкт-Петербурга № 643-109 от 26 ноября 2014 года «О налоге на имущество физических лиц в Санкт-Петербурге». Ставка налога для рядовых апартаментов составляет 0.1% кадастровой стоимости. Таким образом, сумма к уплате в отношении апартаментов с кадастровой стоимостью 6 000 000 рублей составит 6000 рублей.
Если же апартаменты находятся в офисном здании, то такая собственность окажется более обременительной с точки зрения налогов. Итоговая сумма зависит от стоимости всего здания или единого комплекса недвижимости и его характеристик. Например, согласно указанному закону Санкт-Петербурга, при наличии хотя бы одного жилого дома в комплексе и кадастровой стоимости всего комплекса от 250 до 300 миллионов рублей ставка налога составит 0.3%. При превышении порога в 300 млн. рублей ставка поднимется до 2% кадастровой стоимости.
В Москве ставка налога в аналогичных случаях также может составить 2% от кадастровой стоимости, если офисное или административное здание, в котором находятся апартаменты, стоит более 300 млн. рублей. Если этот порог не превышен, налог на апартаменты в Москве составит 1.5% от кадастровой стоимости.
Узнать или проверить налоговую ставку на апартаменты можно на сайте Федеральной налоговой службы в разделе «Справочная информация«.
В чем отличия от квартиры
Ключевым отличием, как говорилось выше, является то, что в соответствии с действующим законодательством апартаменты не относятся к категории жилой недвижимости, в связи с чем человек, проживающий на территории такого помещения, просто не имеет возможности для оформления в ней постоянной регистрации.
Также не стоит забывать об уровне развития социальной инфраструктуры. В частности, речь идет о том, что рядом с апарт-отелями, а также специализированными комплексами на сегодняшний день возводятся всевозможные социальные объекты, которые позволяют добиться комфортного и полноценного проживания их жильцов.
Это касается всевозможных образовательных учреждений, медицинских заведений и еще целого ряда других полезных объектов. При этом компании, которые занимаются ведением данного бизнеса, не должны обеспечивать владельцев апартаментов какой-либо социальной инфраструктурой.
Самым же важным для многих граждан является то, что покупка квартиры является более выгодной с точки зрения оплаты коммунальных услуг, потому что стоимость их в апартаментах существенно выше, и в частности, это происходит из-за того, что соответствующие ресурсы поставляются в такие помещения с учетом налога на добавленную стоимость.
В преимущественном большинстве случаев стандартная разница в данном случае будет составлять около 18%.
Помимо всего прочего, не стоит забывать о том, что собственники апартаментов не имеют права на то, чтобы оформлять государственную поддержку в виде льгот или субсидий при оплате коммунальных услуг, так как по закону в их собственности не находятся никакие жилые помещения.
Источник: roscomland.ru
Налог на апартаменты
Можно ли продать апартаменты если не оплачен налог. Большой долг по ИП. И как оплатить налог за апартаменты? Если сейчас в личном кабинете они все налоги пишут одной строкой.
Ответы на вопрос (1):
вчера, 18:34,
Уплата налогов не влияет на продажу.
Нужно ли пенсионеру платить имущественный налог за апартаменты?
Строительство апартаментов: плата НДС при реализации и особенности налогообложения для ООО
Планируется строительство апартаментов нужно платить НДС при реализации так как с жилого помещения не платится ндс а апартаменты предназначены для временного проживания и не является жилым. Компания ООО с общей системой налогообложения.
Как уменьшить процент налога на апартаменты, если они используются для проживания семьи. Начислено 1,2 вместо 0,5
Вопрос о зачтении платежей на транспортный налог, налог на землю и налог на имущество
Заплатила 24.11.16 г. транспортный налог, налог на землю и налог на имущество за свою дочь со своей карты через сбербанк онлайн, зачтут ли ей эти платежи?
Налог при продаже апартаментов: расчет и особенности
В 2016 году я заключил договор долевого участия со строительной компанией и произвёл его оплату.
В 2017 году дом был построен.
В 2018 году я оформил право собственности на приобретённое нежилое помещение (апартаменты), которое по сути является квартирой.
Теперь я хочу его продать.
Индивидуальным предпринимателем я не являюсь.
Апартаменты никак не использовал, они стояли пустыми.
В договоре купли-продажи хочу указать реальную, незаниженную цену.
Как будет рассчитываться налог, который я должен буду заплатить в результате продажи?
Распространяется ли на апартаменты (нежилое помещение) возможность рассчитать НДФЛ, уменьшив налогооблагаемую базу на сумму расходов, связанных с его приобретением.
Налог при продаже апартаментов для физического лица и возможность применения вычета при сроке владения менее 1 года
Какой налог при продаже апартаментов (квартира, но статус апартаменты) для физ лица? И применяется ли вычет цены приобретения? Срок владения меньше 1 года.
Источник: www.9111.ru
Апартаменты обложили налогом
По прогнозам аналитиков, налог на добавленную стоимость (НДС) на строительство апартаментов сделает их покупку невыгодной. Но нераспроданных и находящихся в процессе постройки объектов такой недвижимости уже так много, что их пытаются продать любым способом. О сложностях, связанных с апартаментами, и способе выяснить, что именно вам предлагают, рассказала начальник управления по контролю и надзору в области долевого строительства Москомстройинвеста правительства Москвы Наталья Гонтаренко.
Госдума России приняла в третьем чтении закон, который возвращает налог на добавленную стоимость (НДС) на апартаменты. Об этом сообщает Система обеспечения законодательной деятельности. Теперь компаниям-застройщикам придется платить НДС в размере 20 процентов, как было до осени 2020 года. Налог распространяется на недвижимость, которая строится по договорам долевого участия (ДДУ).
При этом планируется освободить от НДС услуги застройщиков по передаче нежилых помещений в многоквартирных домах, строящихся по ДДУ. Речь идет в том числе о машино-местах и гаражах.
Участники рынка ожидают, что поправки приведут к снижению объемов строительства апартаментов. Закон вступит в силу после утверждения Советом Федерации и президентом.
Стоит сказать, что апартаменты и без этого являются проблемным видом недвижимости.
— Во-первых, правовой статус апартаментов до сих пор не урегулирован, то есть вы будете иметь там только временную регистрацию на период проживания, — объясняет Наталья Гонтаренко. — Во-вторых, услуги ЖКХ будут гораздо дороже, чем для квартиры. Третий фактор — наличие детского сада, школ, поликлиник, больниц, всего, что необходимо человеку для комфортного проживания.
Приобретая объект недвижимости со статусом «апартаменты», вы лишаетесь возможности получить этот комплекс услуг, потому что застройка не предполагает обязанности строить соответствующие социальные объекты. И, в-четвертых, это налоги, потому что разный статус определяет разный уровень налогообложения. У коммерческой недвижимости ставка налога будет совершенно другая. С финансовой точки зрения, если взвесить все эти обстоятельства, нужно еще подумать, что приобретать.
Защищать права гражданина, который приобрел для себя коммерческое помещение, также будет сложнее.
— Конечно, вне зависимости от того, какой объект вы приобретаете, вы всегда имеете возможность забрать денежные средства со счета эскроу, — рассуждает далее Наталья Гонтаренко. — Абсолютно другая ситуация, когда речь идет о банкротстве вашего застройщика. В рамках дела о банкротстве вы как покупатель апартаментов сможете претендовать только на возмещение денежных требований. То есть получить объект недвижимости в натуре, скажем так, вы не сможете, в отличие от людей, которые приобрели квартиры.
Застройщики и маркетологи неплохо осведомлены обо всех перечисленных выше минусах. Поэтому на современном московском рынке очень мало объектов недвижимости, которые прямо называются словом «апартаменты».
— Чтобы не обмануться, покупателю важно помнить: все новомодные названия — «клубный дом», «резиденция», «апартаменты квартирного типа» — это не что иное, как рекламный ход, — предостерегает Наталья Гонтаренко. — Назначение помещения вы всегда можете увидеть в единственном документе: он называется «Строительный план земельного участка». Это отличный документ, он размещается на сайте Единой информационной системы жилищного строительства и доступен для всех.
Документ публикуют в обязательном порядке. Открываете его и смотрите графу «Вид разрешенного использования земельного участка». Если вы находите фразу «для жилищного строительства» или «для жилой застройки», то можете быть уверены, что это жилой комплекс. Если в этом документе вы не видите подобной записи, то можете быть уверены на сто процентов, что вам предлагается не жилье. Можно называть его как угодно, но это уже коммерческая недвижимость.
Источник: vm.ru