Очень часто авторов и редакторов «РБК-Недвижимости» спрашивают: «Я хочу купить доступную однушку в новостройке для инвестиций. Как выбрать ЖК комфорт-класса?» Чтобы не отвечать всем по отдельности, мы решили написать на эту тему обзор. Вместе с экспертами рассказываем, как правильно вложиться в новостройку, чтобы перепродать ее выгодно или получать стабильный доход, сдавая квартиру в аренду. Предупреждаем: это очень подробный текст, рассчитанный на людей, реально интересующихся инвестициями в новостройки.
Начнем с азов. Размышляя о покупке квартиры в новостройке с инвестиционной целью, необходимо четко понимать, зачем вы это делаете. Заработать на покупке квартиры можно двумя способами. Первый — купить недвижимость в новостройке и перепродать с ростом ее стоимости. Второй — сдавать недвижимость в аренду.
Это очевидные вещи, про них написано много статей.
Из неочевидного по этой теме отметим предпродажи. В некоторых случаях вложить деньги в новостройку можно на стадии закрытых продаж — еще далеко до старта широкой рекламной кампании. Это само выгодное. «Обратитесь в агентство недвижимости как инвестор, чтобы заблаговременно получать информацию о стартах продаж. В этом случае можно попасть в листы ожидания, чтобы иметь возможность вложиться в проекты на самых выгодных условиях», — советует председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ. МОЙ ЛИЧНЫЙ ОПЫТ ИНВЕСТИЦИИ В НОВОСТРОЙКИ | #ХочуКвартиру
Что такое доступная однушка в Москве?
Но вернемся к главной теме статьи — покупке небольшой инвестиционной квартиры в новостройке. В Москве самая доступная новая однушка — это студия, бюджет которой начинается от 2,5 млн руб. «Если рассматривать полноценную однокомнатную квартиру, то в этом случае стартовая стоимость находится на уровне 5,8–6 млн руб. (внутри МКАД. — Прим. ред.). Чаще всего такие лоты можно найти в юго-восточных районах города», — уточняет директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
«Чтобы снизить риски, стоит выбирать объект от надежного застройщика с большим портфелем проектов, а для снижения бюджета покупки лучше поступиться площадью (тем более что квартира предназначена для перепродажи или сдачи в аренду), чем транспортной доступностью. Все-таки ликвидность квартиры во многом зависит именно от удобства местоположения», — дает свой совет Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя».
Как выбрать локацию для покупки новостройки?
Этот вопрос важен для всех квартирных инвесторов, ориентированных и на сдачу в аренду, и на перепродажу. В действительности, практически у любого проекта ЖК есть своя аудитория, которая состоит в том числе из жителей того или иного района, которым интересно остаться в этой локации. Поэтому, с одной стороны, покупать можно везде.
Но есть одно но! Транспортная доступность — всегда приоритет, как ни крути. Если новостройка масштабная и состоит из нескольких очередей (то есть в нем постоянно будет конкуренция со стороны застройщика и других инвесторов), а «сбросить» квартиру нужно будет непременно до ввода в эксплуатацию, лучше выбирать объект с максимально удобной дорогой до станции метро либо с перспективой открытия станции метро, МЦК в пешей доступности от жилого комплекса.
Как и сколько зарабатывают на перепродаже новостроек?
Инвестиционная квартира может быть любая, главное — локация и близость к метро (Фото: Yuliya Loginova/shutterstock)
Сколько реально можно заработать на перепродаже новостройки?
Перепродажа недвижимости (по уступке или после ввода дома по ДКП) приносит мгновенную прибыль в отличие от рентного дохода. Рассмотрим несколько примеров.
«Предположим, вы вложили 4,5 млн руб., а через два года вышли из проекта, получив доходность хотя бы 10% в год, то есть за два года прирастили 20% к первоначальным вложениям, или 900 тыс. руб. Заплатив НДФЛ, получили чистую прибыль 783 тыс. руб., которую можно вложить в другие объекты, купив уже более дорогую квартиру (за 5,28 млн руб.) или две студии в области по 2,64 млн руб.», — приводит первый пример расчетов Ирина Доброхотова.
Однако показатель роста стоимости квартиры достаточно сильно варьируется от проекта к проекту. В среднем по рынку рост цены за весь период строительства (два-три года) может составлять 20–40%, причем в комфорт- и бизнес-классе разница в цене будет больше, чем в стандарте (так теперь называется экономкласс). Если квартира приобретается в перспективном районе, в котором, например, через пару лет откроется станция метро или МЦД, то недвижимость еще вырастет в цене за счет этого фактора после того, как дом будет введен в эксплуатацию.
Какие проекты выбрать
Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК:
— В наших проектах квартиры в ЖК комфорт-класса уже на 80% распроданы к моменту ввода объекта в эксплуатацию. Люди стараются приобрести квартиру в новостройке по привлекательной стоимости, пока она далека от максимума. К примеру, в жилом районе «Южная Битца», который мы застраиваем в ближайшем Подмосковье, на старте продаж минимальная стоимость составляла 3,2 млн руб.
Сегодня приобрести квартиру в этом проекте возможно от 4,4 млн руб., причем цены еще будут расти. Аналогичным примером может служить наш подмосковный проект ЖК «Датский квартал». На старте продаж в этом комплексе можно было купить квартиру за 2,6 млн руб., сейчас ее минимальная стоимость 4,4 млн руб.
Сколько можно заработать на сдаче квартиры-новостройки в аренду?
Аренда, скорее, подходит для сбережения средств, так как окупаемость превышает десять лет и здесь много сопутствующих расходов (ремонт, меблировка, налог на имущество, налог на доходы физических лиц, обслуживание ипотечного кредита, если он привлекался). Представим, что вы приобрели самую доступную квартиру за 4,5 млн руб., и даже без учета дополнительных трат, при ставке аренды 30 тыс. руб., первоначальные вложения окупятся только через 12,5 года. То есть только после этого квартира начнет приносить прибыль.
Инвестиционная привлекательность объекта недвижимости складывается из нескольких факторов. И самый главный — локация проекта и транспортная доступность: чем ближе к метро/центру, тем выше шанс сдать этот объект. Второй фактор — степень привлекательности самой квартиры, ремонта, интерьера. Более современные, с дизайнерским или продуманным интерьером квартиры будут стоить дороже, чем аналогичные варианты по локации и метражу, но со старой мебелью.
В то же время не стоит рассчитывать на то, что новый дорогой ремонт позволит вам установить ставку вдвое выше средней, поэтому нет смысла делать авторский дизайнерский ремонт, сложную перепланировку и покупать дорогую мебель, если вы занимаетесь арендой массового сегмента. Завышенная ставка приведет к тому, что квартира зависнет в экспозиции. Оптимальное решение для сдачи в аренду: квартира с типовой планировкой, ремонт в светлых тонах, мебель и обстановка из IKEA, вся необходимая бытовая техника среднего ценового сегмента.
Наиболее распространенные форматы квартир для сдачи в аренду — студии и однокомнатные. В последнее время набирает оборот не только в покупке, но и в аренде жилья популярность двухкомнатных семейных квартир. С ростом мобильности населения свою нишу занимают и многокомнатные квартиры с дорогим дизайнерским ремонтом. Такое жилье востребовано московскими семьями, которые уже имеют свое собственное, но решают арендовать квартиры в ЖК более высокого класса или ближе к работе / школам для детей. Но это не означает, что на рынке нет предложений по крупногабаритным квартирам (например, в премиальном сегменте нередко можно увидеть предложения о сдаче квартир площадью более 100 кв. м и количеством спален от двух и более).
Площадь и планировка квартир — не главное при выборе квадратуры для инвестирования с целью получения арендного дохода. Любая квартира в итоге найдет своего арендатора (Фото: Irena Maslova/shutterstock)
О каких налогах надо знать инвесторам в новостройки?
При возникновении дохода у физлица возникает обязанность уплаты НДФЛ — 13% от суммы полученного дохода. Это касается и договоров уступки права, и договоров купли-продажи. Так, если вы купили квартиру на старте продаж за 4 млн руб., а затем заключили договор уступки права, в котором стоимость объекта 5 млн руб., соответственно, нужно будет уплатить налог с 1 млн руб. — 130 тыс. руб.
Если вы продаете квартиру после ввода в эксплуатацию и оформления права собственности, а квартира за это время подорожала, например, на 2 млн руб. — нужно будет уплатить 13% с 2 млн руб., а также налог на имущество, даже если квартирой собственник владел одну неделю (в этом случае налог пропорционально уменьшится).
Если продавцом квартиры выступает ИП, то оплачивается УСН — 6% или 15% в зависимости от выбранной схемы налогообложения. Юридическое лицо будет платить налог на прибыль при покупке-продаже жилой недвижимости и налог на прибыль плюс НДС при сделках с коммерческой недвижимостью. В любом случае это незначительная сумма в сравнении с прибылью, которая останется на руках после продажи квартиры.
Кроме того, не стоит забывать и об имущественном налоговом вычете, который частично может компенсировать затраты на налог. Покупатель компенсирует налог полностью в случае, если доход от продажи составил не более 2 млн руб. То есть это достаточно широкая категория, позволяющая заработать на недвижимости.
Каждый квартирный инвестор должен учитывать уплату НДФЛ 13% (Фото: fizkes/shutterstock)
«Стоит также отметить, что, принимая квартиру у застройщика и оформляя собственность, инвестор получает и обязательства: ему нужно будет начинать оплачивать расходы на ЖКХ, а также застройщик зачастую требует оплатить вывоз строительного мусора единовременным платежом. Продать квартиру с долгами будет невозможно, так как для сделки требуется справка об отсутствии задолженностей», — уточнила Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя». Впрочем отметим, что покупатель также понесет затраты на комиссию риелторскому агентству, которое попросит плату за оказание своих слуг.
Особо стоит отметить, что при сдаче квартиры в аренду также возникает доход, который нужно отражать в налоговой декларации и уплатить все те же 13%. Уменьшить ставку налога до 6% можно, если заниматься арендой в качестве ИП на УСН или приобретая патент.
Имеет ли смысл инвестировать в новостройку, используя ипотечный кредит?
Конечно — да! ЖК из топ-5 самых продаваемых проектов в Старой и Новой Москве во втором квартале 2020 года показали доходность от 1,18% до 2% в месяц, если проанализировать рост цен за весь период реализации каждого проекта. «В среднем рост цен [в этих проектах] составил 1,9% в месяц, или 23,2% годовых. Соответственно, если вы берете ипотеку даже под 7% годовых, то выигрываете 16%. Но это работает, если вложения осуществить на самом старте продаж. Чем позднее вкладываться — тем больше съест ипотечный кредит, тем меньше будет доход инвестора», — приводят пример в «Бест-Новострое».
Самый оптимальный вариант покупки недвижимости — в ипотеку с досрочным погашением в течение трех лет и суммой кредита не более 30% от стоимости квартиры. Но даже при ипотечном взносе 50–70% от стоимости квартиры есть выгода.
Материал заимстWowан из архива статей РБК Недвижимость
Источник: dzen.ru
Как выбрать ЖК для инвестиций: советы от экспертов
Сейчас многие жители России предпочитают увеличивать доход с помощью вложений в квартиры. В новой статье мы вместе с экспертами в сфере недвижимости разбираем, как правильно выбрать новостройку для инвестиций, а также сколько можно заработать на перепродаже квартиры в 2021 году.
Первое и самое важное – перед покупкой необходимо внимательно изучить рынок, а также следить за стартом продаж. Помимо информации о застройщиках, нужно учесть несколько основных факторов.
Рассмотрим ряд параметров, на которые нужно опираться при выборе жилья:
– Транспортная доступность. Это важнейший параметр при выборе недвижимости для инвестиций в 2021 году.
«Если раньше, основным видом транспорта для Москвы был метрополитен, то сейчас работает МЦК и развивается МЦД, а значит география поиска для покупки инвестиционной квартиры расширяется. Оптимальное расстояние до транспортного узла – до 1 километра, при этом если вы инвестируете в студию или однокомнатную квартиру старайтесь сократить эту дистанцию до минимума, квартиру скорее всего будет снимать один человек или пара им в этом случае пару сотен метров до метро или МЦК/МЦД – отличный вариант», – поясняет Александр Козлов, коммерческий директор Концерн «РУСИЧ».
Семейным парам с ребенком профессионал рекомендует рассмотреть ЖК ближе к парковым зонам.
«И это не только преимущество с точки зрения экологии, но и дополнительная возможность организовать досуг для всей семьи. В период пандемии, когда были закрыты все спортивные залы и досуговые центры, для многих городские зеленые зоны стали местом для спорта и отдыха», – уточняет специалист.
– Кроме того, важным фактором будет и разнообразие инфраструктуры.
«Дополнительным преимуществом локации могут стать небольшая плотность населения, запоминающаяся архитектура и наличие точек притяжения – достопримечательностей, общественных пространств и городских парков», – отмечает Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис».
– Востребованность жилья в данном районе.
«При этом стоит смотреть на 2-3 года вперед: если в локации строится много жилых комплексов, скорее всего к моменту их ввода, рынок аренды будет перенасыщен предложением, и собственникам», – добавляет Никита Пальянов.
Сколько можно заработать на перепродаже квартиры в новостройке?
Как поясняют эксперты, цена зависит от того, на какой стадии готовности приобретается квартира.
«Разница между нулевым этапом строительства (на стадии котлована) и до момента ввода дома в эксплуатацию может составлять 25-30%, чем ближе срок сдачи дома в эксплуатацию, тем выше цена и она уже приближена к вторичному рынку, а значит разница между покупкой и продажей будет минимальной», – объясняет Александр Козлов.
Эксперт также советует входить в проект на начальных стадиях строительства, если квартира покупается с целью дальнейшей перепродажи.
Но стоит не забывать и о том, что стартовая цена на квартиры сейчас значительно возросла.
«После перехода рынка недвижимости на работу по эскроу-счетам, порог входа для инвесторов заметно вырос: квартиры в новостройках выходят в продажу сразу с более высокой стартовой ценой. Но это своего рода страховка от рисков: инвестор может быть уверен, что его вложения защищены», – уверен Никита Пальянов.
Специалисты уверены, что в 2021 году максимальная маржа, которую можно будет получить, покупая квартиру на ранних этапах строительства с целью дальнейшей перепродажи, составит не более 30%.
А также читайте:
Источник: pronovostroy.ru
Инвестирование в новостройки
Продолжаю искать новые инструменты, куда вложить деньги в 2017 году. Совсем недавно открыл для себя еще одно направление — инвестирование в новостройки. Я уже писал общую статью про инвестирование в недвижимость, в которой немного затронул данную тему. С тех пор, я получил много вопросов, очевидно, что этот способ инвестирования пользуется популярностью среди инвесторов.
Сейчас в интернете проводится большое количество платных курсов по теме инвестиций в новостройки, честно говоря, я даже купил один из них. В этой статье я решил поделиться знаниями, которые уже подкрепил реальным опытом инвестирования в новостройки для дальнейшей перепродажи.
Если вы сейчас выбираете объект и не знаете в какую компанию обратиться, напишите мне по форме обратной связи. Поделюсь контактами опытных агентов, которые бесплатно помогают с выбором объектов.
Надеюсь, что после прочтения данной статьи, читатели ленивого блога расширят свой инвестиционный кругозор.
Для порядка перечислю основные тезисы статьи:
- Минимальные суммы для инвестирования в строящуюся недвижимость;
- Риски при инвестировании в новостройки;
- Как выбрать застройщика, что нужно знать;
- Как выбрать объект для инвестиций в новостройки;
- Сколько можно заработать и как продавать квартиру не заплатив налоги.
Минимальные суммы для выгодных инвестиций в новостройки
Важно! Я веду этот блог уже почти 10 лет. Все это время я регулярно публикую отчеты о результатах публичных инвестиций. Сейчас мой публичный инвестпортфель — более 5 000 000 рублей.
Со временем этот сайт стал больше базой знаний для читателей, а все актуальные события в портфеле и не только я публикую в открытом телеграм-канале. Подписывайтесь, если хотите быть в курсе того, куда я инвестирую.
Прежде всего, поговорим о минимальной сумме, которой должна быть у инвестора для начала инвестирования. Безусловно, в каждом городе свой рынок недвижимости. Как и на любом рынке, помимо себестоимости, цена квадратного метра в основном зависит от показателей спроса и предложения. Соответственно, наиболее дорогие квадратные метры в городах миллионниках. В этой статье, говоря о новостройках, я буду подразумевать объекты (жилой недвижимости) в Санкт-Петербурге, потому как этот рынок я достаточно подробно изучил.
Итак, минимальные суммы для инвестирования в новостройки Санкт-Петербурга начинаются от 1,5 млн. рублей. За эти деньги можно купить совсем небольшую студию в новостройке, не самого крутого застройщика, без отделки, где-нибудь рядом с КАДом на этапе котлована. В Москве минималка начинается от 2,5-3 млн. рублей.
Что касается ипотеки или рассрочки, то по моим наблюдениям их использование существенно съедает доходность, а в большинстве случаев делает инвестирование просто не выгодным. Ипотека подходит больше для вторичного рынка, где можно купив квартиру сразу сдавать её, параллельно погашая кредит.
Риски при инвестировании в новостройки
Говоря об инвестировании миллионов рублей, я бы не стал гнаться за самыми дешевыми объектами, хотя зачастую именно на них можно заработать больше всего. При инвестировании больших сумм, приоритетом должна быть не плановая доходность, а максимальное уменьшение рисков. Перечислю основные риски в данном инвестиционном инструменте:
- Банкротство застройщика;
- Неприемлемое для жизни качество постройки;
- Мошенничество со стороны застройщика;
- Существенный срыв сроков строительства;
- Форс-мажор (война, экономический кризис и т.д.)
Рекомендую прочитать также:
Инвестирование в DeFi проекты: как это работает
Максимально снизить риски можно за счет грамотного выбора застройщика и заключения договора ДДУ (об этом чуть позже). Поговорим о застройщика подробнее.
Как выбрать надежного застройщика — что необходимо знать?
Как сказали на одной из лекций «Петербургской ярмарки недвижимости» — При инвестировании нужно выбирать не объект строительства, а застройщика.
И действительно, когда речь идет о миллионах рублей, лучше переплатить 100-200 тысяч за хорошую историю компании, чем потом 2 года переживать за правильность выбора.
Да, кстати, покупать квартиру наиболее выгодно на самом раннем этапе строительства, сразу при старте продаж, в этом момент обычно самые вкусные цены. Средний срок строительства новостроек около 2 лет, собственно этот срок и считается так называемым горизонтом инвестирования.
- Строительная история компании;
Чем больше домов застройщик успешно построил и ввел в эксплуатацию, тем больше вероятность успешного инвестирования. Так же важно учитывать строительные особенности построенных объектов, лучше, если они не будут сильно отличаться от выбранного объекта для инвестиций. Например, застройщик построил много панельных домов во Владивостоке, и вдруг решил построить кирпичный дом в Санкт-Петербурге — я бы задумался.
- Рекомендации знакомых и отзывы в интернете;
Если компания стоит не первый дом, то в интернете можно найти достаточно много отзыWow реальных покупателей и жильцов. Как вариант, можно попробовать опросить жильцов последних построенных домов застройщика, они могут многое рассказать о качестве постройки дома.
- Активность на строительной площадке;
Перед покупкой квартиры в любом случае стоит посетить место строительства. Если срок сдачи запланирован через год, а на стройплащадке только-только начинают лениво забивать сваи, то с большой вероятностью сроки сдачи будут сорваны.
- Форма оформления договора на право требования;
Согласно федеральному закону № 214 РФ новостройки могут продаваться только по договору долевого участия (ДДУ), договору жилищно-строительного кооператива или посредством жилищных сертификатов. Все остальные виды ( предварительный договор долевого участия (купли продажи), договоры займа или инвестирования, и т.д.) являются незаконными!
Рекомендую прочитать также:
Инвестирование в DeFi проекты: как это работает
Если почитать 214 федеральный закон, становится ясно, что наименее рискованным видом договоров является ДДУ. Если компания не заключает при продаже квартиры договор ДДУ, то это должно наводить на размышления о необходимости дополнительной проверки застройщика. Тем не менее, сейчас в СПб несколько крупных застройщиков работают только по ЖСК, причем за счет этого, цены могут быть ниже рыночных на 5-10%. С ними тоже можно работать, но для первого опыта инвестирования я бы их рассматривать не стал, т.к. в этом случае слишком высок риск срыва сроков сдачи дома и необходимости дополнительных платежей.
Как выбрать новостройку для выгодного инвестирования?
После того, как мы определились с застройщиком, возникает следующий вопрос — как же выбрать объект для инвестирования в новостройку? Перед тем, как начинать инвестировать, всегда следует задуматься о том, как вы будете фиксировать прибыль. Поэтому при выборе объекта основная задача инвестора выбрать наиболее ликвидный объект, т.е. обьект, квартиру в котором будет проще всего продать по выгодной для инвестора цене.
Наиболее востребованными на рынке Санкт-Петербурга являются квартиры студии и однокомнатные квартиры. Если у вас есть возможность купить квартиру, скажем, с двумя комнатами и более, то лучше задуматься о покупке нескольких студий.
Итак, на что же нужно обратить внимание при выборе объекта инвестирования:
При выборе объекта очень важно лично посетить место строительства, изучить текущую ситуацию в микрорайоне. Обратить внимание нужно на удаленность от метро, наличие социальных объектов (школа, детский сад, поликлиника и пр.).
- Познакомиться с планом развития района;
При желании в интернете можно найти план городского комитета по развитию района, в котором можно посмотреть, что будет представлять район через несколько лет. Возможно, рядом со строительным объектам планируется строительство какого-нибудь шумного завода с вредным производством, квартиру в таком объекте будет продать тяжелее.
- Средняя стоимость квадратного метра;
Для того чтобы хоть как-то ориентироваться в ценах на новостройки Санкт-Петербурга я составлял таблицу со средними ценами 1 квадратного метра различных объектов и квартир. Для полноты картины в таблицу стоит внести наличие отделки, этаж и этажность, наличие балкона или лоджии, видовые характеристики, вид санузла (раздельный или совмещенный), транспортную доступность объекта и др. важные характеристики.
Рекомендую прочитать также:
Инвестирование в DeFi проекты: как это работает
Сколько можно заработать и как правильно продавать квартиру в новостройке
Существует два способа определения потенциальной доходности инвестиций в новостройки:
- Поинтересоваться у менеджеров застройщика о порядке роста цен по мере строительства дома. Допустим, мы покупаем студию на самом старте продаж за 2 млн. рублей. Менеджер застройщика говорит, что в аналогичном уже построенном неподалеку доме цена на аналогичную квартиру составляет 3 млн. рублей. Таким образом, максимальная прибыль (без учета возможного демпинга, налогов и сопутствующих расходов) условно 1 млн. рублей. Если мы будем продавать квартиру по переуступке потенциальная доходность может достигать 1 млн. руб2 млн.рублей2 года = 25% годовых
- Изучить объявления инвесторов о продаже квартир в недавно построенных домах с аналогичными характеристиками. Несмотря на то, что разброс цен будет достаточно большой, так можно определить минимальную возможную доходность (расчет см. п.1).
Продавать квартиру в новостройке выгоднее всего по так называемой переуступке, до подписания акта приемки. В этом случае, если инвестор договорится с покупателем о том, что в договоре будет прописана номинальная стоимость квартиры (цена по которой покупал инвестор), то инвестор освобождается от необходимости уплаты налога на доход (13%), т.к. документально никакого дохода не было.
В качестве страховки инвестор может написать расписку, в которой обязуется компенсировать издержки в случае возникновения различных проблем. В среднем регистрация договора переуступки у застройщиков стоит около 30 тысяч рублей.
P.S.
Совсем забыл упомянуть о том, что агентства недвижимости на первичном рынке работают с потенциальными покупателями на безвозмездной основе. Они получают агентское вознаграждение (как у форекс брокеров) за продажу квартиры непосредственно от компании застройщика. Поэтому при выборе объекта для инвестиций эффективнее всего пользоваться услугами нескольких агентов и получать информацию от нескольких источников.
В этой статье, я галопом пробежался по достаточно объёмной теме. Для того чтобы разобрать все подводные камни инвестирования в строящуюся недвижимость нужно писать книгу, возможно, когда-нибудь я даже этим займусь.
Если у вас есть вопросы по выбору объекта для инвестиций и сопутствующим вопросам, то готов ответить на них в формате консультаций по инвестированию, также буду рад обсудить в комментариях с опытными инвесторами рабочие моменты и подводные течения при работе с недвижимостью.
(2 оценок, среднее: 4,50 из 5)
10.05.2014
Рекомендую прочитать отчеты по моим инвестициям
Исторический 2022 год
Никогда не было и вот опять
Кровавая баня посреди зимы
Итоги моих инвестиций в 2021 году
Нулевая температура в декабре
Зима пришла по расписанию
Черная пятница для Ленивых инвесторов
Портфель аномально зеленеет осенью
Откат портфеля в сентябре 2021 года
Подписывайся на мои соцсети
Хочешь быть в курсе ленивых новостей блога?
Рекомендованные статьи
Комментарии и отзывы читателей
10.05.2014 в 06:30
Я бы выделил главные риски по инвестированию в недвижимость: 1. Цена м2 в России явно перегрета относительно мировой. Небольшой тест. Сколько должна стоить квартира? 100 месячных арендных плат. Это средневзвешенная цена для недвиги. Все что выше неинтересно. 2. Резкое «включение мозгов» у населения.
Т.е. переезд из города, за город. Например я в этом году продал 1 комнатную 32.8м2 где жил, и построил на эти деньги за полгода дом на 83м2 где действительно начал ЖИТЬ потратив 2/3 суммы квартиры! Такой тренд в ближайшие годы будет массовым. Посмотрите на Европу и США. бОльшая часть населения живет в домах.
3. Строить коммерческую недвижимость (или 1 этаж в многоэтажке под офисы) тоже считаю необоснованным в связи с переходом всех офисов в онлайн, а торговли в Интернет магазины. Тренд уже явно виден. Мой прогноз по недвижимости: снижения стоимости бетонометров до средневзвешенной цены около 100 арендных плат. Таким образом рынок вообще не интересен.
Риски огромные, а деньги для рынка нужны большие. Единственное куда бы смотрел, это строительство загородных домов. Реально строить дома по 20 тыс. руб за м2, НО под конкретного заказчика!
10.05.2014 в 12:09
1. Непонятно откуда взята цифра 100 месячных арендных плат, но давайте посчитаем: средняя аренда однокомнатной квартиры в СПБ 20-25 тыс. р. в мес. умножаем на 100 получаем 2-2,5 млн. Получается, что цена по вашей логике не так уж и перегрета) 2. С утверждением о том, что в ближайшие годы люди будут массово уезжать из городов я бы поспорил, да нет смысла, достаточно просто посмотреть на статистические данные. 3. Коммерческая недвижимость это вообще отдельная тема, эта статья была исключительно по жилую первичку.
10.05.2014 в 17:52
Про «100 арендных плат» принцип ДЕЙСТWowАЛ РАНЕЕ (2002 до 2009) и сейчас перестал работать как при жилой, так и при коммерческой недвижке. Так что, уважаемый Семен несколько запылился в расчетах. Квартира которую МОЖНО реально сдать за 25000 в месяц стоит на вторичике 3.5-4-4,5 и даже выше.
Причем, арендные ставки довольно «плоские», и меньше зависят от параметров, чем от «сколько МОГУТ платить». Чаще разница СЕЙЧАС 140-160 раз к ставке. То есть, СОВЕРШЕННО ВЕРНО рассмотрен только вариант вложений «пока строится», все последующее, совершенно другие доходы, сроки вложения и риски.
10.05.2014 в 20:01
100 месячных арендных план — это общепринятая мировая норма. Получается что перегрета, в Питере есть однушки с отделкой готовые для житья за 2-2.5 миллиона? Вот и ответ. Например , если исходить из этой логики в Калуге цена перегрета минимум на 30%
11.05.2014 в 20:48
МИРОВАЯ. Не российская. У Москве и Петербурге квартира одних параметров стоит 200000-300000 долл., в Хельсинки 160000, а в Болгарии 75000. При аренде выше. Вот и считать «мировые 100 аренд».
Мир это то, что за границами загадочной России.
11.05.2014 в 21:51
я ж не спорю. Я просто написал откуда берутся 100 аренд и почему наш рынок считается перегретым
03.12.2014 в 00:43
Александ я сам живу в Калуге и считаю что у нас очень дорогое жилье,и то что цена завышена я не сомневаюсь. Еще с тем учетом, что московская область расширяется,Калуга получается к Москве ближе,от этого цены на месте стоять не будут.
10.05.2014 в 09:27
Хорошая статья. Только не затронут вопрос инвестирование для последующей сдачи внаем.
10.05.2014 в 12:00
Инвестирование в новостройки на этапе котлована не подходит для последующей сдачи в наем, это другая тема с другой стратегией, поэтому её в статье и нет.
10.05.2014 в 12:55
Не соглашусь. Выбирая объект инвестирования для вложения денег прямо сейчас, я бы преследовал 2 цели: — возможно перепродать после окончания строительства — а возможно и сдать внаем через пару лет, к окончанию строительства будет видно, что выгоднее (а вдруг кризис затянется и рынок первичек встанет колом, а вот аренда имхо будет востребована всегда, пусть даже с меньшей рентабельностью).
10.05.2014 в 13:10
Для того, чтобы сдавать квартиру нужно дождаться постройки дома, принять ее в собственность, дождаться пока все инфраструктура нормально заработает, сделать при необходимости ремонт и обустроить квартиру мебелью, дополнительным гемором может стать транспортная проблема, если район только только застраивается (например девяткино). Потом еще найти нормального клиента, который не разнесет новенькую квартиру за пару месяцев. Да, пожалуй это действительно вариант, только запасной)
10.05.2014 в 14:24
Я это и имел ввиду, что при выборе квартиры для инвестирования, стоит учитывать сразу запасной вариант (сдача внаем). Именно поэтому выбираю Девяткино, а не Кудрово или Шушары. И выбираю в шаговой доступности от метро (проще будет потом сдать внаем).
10.05.2014 в 22:13
Я думаю, если покупаемая недвижимость первая у инвестора, то сдача в аренду — не такой уж и невыгодный вариант. По-крайней мере снижает неторговые риски — в крайнем случае квартиру можно начать использовать по назначению =)
10.05.2014 в 15:57
Антон, спасибо за очередной пост ) каждый раз читаю
10.05.2014 в 16:24
Ольга (mescher410) :
10.05.2014 в 19:04
ДДУ (ФЗ 214) не защищает в должной мере. А по поводу выбора застройщика есть хорошая рекомендация — посмотреть на сроки, в которые он укладывался на прежних проектах.
12.05.2014 в 12:28
ДДУ на сегодняшний момент наименее рискованный способ купить квартиру, никто не говорил, что он страхует все риски.
10.05.2014 в 22:10
Спасибо за статью, Антон! Полезненько! А почему ЖСК и сертификаты являются более рискованными?
12.05.2014 в 12:31
Сертификаты вообще мало кто использует. В договоре ЖСК у застройщика нет обязательств тратить деньги покупателя непосредственно на строительство объекта, не прописывается штраф за срыв сроков, также застройщик может увеличивать стоимость квартиры как ему захочется.
10.05.2014 в 22:26
Спасибо, интересно!
10.05.2014 в 22:50
А что с сайтом Index TOP 20 ? Второй день нет доступа.
10.05.2014 в 23:33
Все прекрасно работает.
11.05.2014 в 12:26
У меня почему-то один браузер этот сайт не открывает. Другой открывает.
11.05.2014 в 09:33
Спасибо большое! Очень интересная статья. Принял во внимание. Уточните пожалуйста какие платные курсы вы приобрели? Было бы очень интересно.
12.05.2014 в 12:34
Курсы мало чего дали, рекламировать не буду.
13.11.2018 в 23:13
Я бы у вас с удовольствием поучилась. Это возможно?
16.11.2018 в 06:08
Рекомендую пройти Курс Ленивого инвестора. Как минимум, первую бесплатную неделю.
11.05.2014 в 12:33
11.05.2014 в 13:49
Хорошая статья. Сам 2 недели назад вложил 1,45 млн.руб. в 1 комн. квартиру у себя в городе. Знакомый риэлтор также говорит, что перепродадим её еще до сдачи дома с ожидаемым профитом 350-400 тыс.руб. Ждем) Правильно покупать наиболее ликвидные квартиры, обычной площади. Т.е. если это 1 комн.квартира, то 30-35 кв.м. будет проще продать, чем «большую» однушку в 40+ кв.м.
Так как у кого есть деньги на большую однушку он уже будет смотреть в сторону небольшой, но 2-комн.квартиры.
12.05.2014 в 12:33
Согласен, правда застройщики как правило уже знают статистику по рынку и строят соответствующие спросу квартиры.
12.05.2014 в 12:41
Статья нравиться. Внесу свой маленький отзыв. Во первых найти покупателя на студию довольно сложно, это как правило одинокие студенты, так как молодая семья будет брать ипотеку и покупать однушку. Продать студию в районах где идет активная застройка за большие деньги не получиться, люди покупают квартиры с готовой инфраструктурой, а не где постоянно идет застройка.
Во вторых квартира без собственности, а по уступки вызывает всегда не доверия и тоже не пользуеться популярностю, никто не хочет отдавать денег и не зная что потом будет. По поводу однушки большой, все давно уже перешли на евро однушки, где норм кухня и комната, а не старые панельки или дома эконом класса, так что однушки больше 40 очень пользуються спросом. Еще предлагаю для инвестирования расматривать квартиры которые например в залоге или тому подобное, но это только для очень грамотных людей в этом вопросе, на готовой квартире можно не плохо заработать.
13.09.2014 в 15:12
Не очень согласен с вами. Я работал в инвестиционной компании в Москве (ООО «Альянс»), продавали в начальной стадии квартиры в Мытищах в Подмосковье. Студии 25 мкв разлетались как пирожки, были реальные очереди. Цены подымали каждый месяц. Когда квартиры закончились, клиенты предлагали взятки, на случай появления отказов или расторжений.
При этом главный критерий было наличие жд станции, близость к Москве и конечно же цена. Инфраструктура была в проекте и этого достаточно. Основные клиенты это родители покупают для детей, богатые провинциалы и, на удивление, большой поток богатых людей покупающих для своих любовниц. Что касается переуступок, то тут так же нет никаких проблем в продаже.
Всегда найдется клиент, который готов взять и переуступку (халтура риэлторов), договор инвест. вклада (до закона 214) и даже через продажу векселя (схема была у ДСК 1 в Москве). Мой друг купил элитную квартиру с 7-ю переуступками. Конечно риск большой, но юристы не оспаривают такую схему. Ну и насчет большой однушки.
Я 1,5 года не мог продать свою однушку 55 мкв, т.к. лучше взять двушку той же площадью. Что касается залоговых квартир или арестованных, то тут цены не изменчивы от «чистых» квартир, т.к. тут нет сложностей по выводу квартир и после аванса и предварительного договора, квартира выводится из залога в течении 1-й недели. После происходит сделка. Что касается статьи Антона. все точно, и я так же делаю как описано, вплоть до разговоров с бывшими клиентами застройщика на улице. Считаю что покупать недвижимость в нуле очень выгодно и лучше купить 2-е студии, чем одну двушку.
12.05.2014 в 13:27
Для МСК цифра 2.5-3млн нереальна на мой взгляд, это скорее ближнее Подмосковье. В МСК стартует от 5млн. В Подмосковье строят много, не уверен что после удасться легко и быстро продать.
14.05.2014 в 21:46
Тут интересный вопрос возник — Антон, а Вы не рассматривали зарубежный рынок недвижимости? Например азиатский, тот же Тайланд?
14.05.2014 в 22:45
Рассматривал, но в большинстве стран существуют юридические ньансы, которые делают инвестирование геморойным.
14.05.2014 в 23:06
Антон, ты так и не заехал к нам в Паттаю. Полгода снимали жилье в кондо. С нами жило 80% русских, многие не снимают, а просто покупают. Нюансы конечно есть, только 50% квартир в кондо — для продажи иностранцам.
14.05.2014 в 23:19
В Паттайю не заезжали, задержались на Ко Чанге. Слышал истории покупки однокомнатных апартаментов за 1,5 млн. руб.
14.05.2014 в 23:24
В нашем ценник от 1.7 млн.бат начинался (бат по курсу — почти рубль).
15.05.2014 в 00:00
Следующую зимовку опять туда поедешь?
15.09.2014 в 01:37
Да, сегодня купил билеты. Теперь поисследуем Пукет.
13.09.2014 в 15:43
Антон, я купил в июле 3-ку в Хургаде в стадии стройки. Сдача 2016г. 60% сразу, далее поквартально. Юридический вопрос конечно лучше не комментировать, исходил из рекомендаций и опыта застройщика. Самый прикол это то, что застройщик это 2 физ. лица)))). Вообщем сделка на доверии.
Но с другой стороны в Москве были довольно таки «чистые» банкроты «стройметресурс» и «Социальная инициатива» это компании с которыми я тесно работал. Они по началу работали честно но потом стали мошенниками.
Что я знаю. «Стройметресурс» работал на заемные деньги и при первом же эконом. спаде компания обанкротилось. «Соц. инициатива» работала не чисто, по принципу честная пирамида. Все документы в порядке, в наличие вся правоустановка, но была одна проблема дома строились принципиально медленно и люди сами расторгали договора и забирали деньги не дождавшись квартир и договор это предусматривал.
В конце концов был конфликт с правительством Москвы, все руководство посадили, фирму обанкротили. Покупал в Египте исходя из того, что цены рухнули после 2-х революций и войны. Потенциал Египта считаю большим. это Суэцкий канал, добыча нефти и газа, развитое сельское хозяйство, туризм. К власти пришли военные, отрицательно настроенные к США и сближение с России.
Цены в нуле не отличаются от готовых квартир, но ради привлечения клиентов застройщики дают существенную бесплатную рассрочку. Я взял 3-ку на 1-м этаже в самом живом районе. Особенности законодательства позволяют с минимальным согласованием делать отдельный вход, также полностью без согласования можно переводить в нежилой фонд и сдавать не только как квартиру, но и как офис.
Аренда примерно 11-13% годовых, что тоже радует. Хургада сильно застраивается и агентства обслуживают квартиры за 10-15% от прибыли от сдачи. Вообщем я рискнул и посмотрим чем это кончится)))). ща пытаюсь рассмотреть цены в Дамаске))). Что думаете по всему этому?
14.09.2014 в 12:40
Сколько метров и цена квартиры?
14.09.2014 в 12:49
. площадь примерно 75 мкв. при этом перерасчетов не будет после уточнения. Стоимость 45 000$. Первый взнос 25000$, дальше поквартально равными долями до лета 2016г. В случае расторжения возврат денег с удержанием штрафа 25%. Коммунальные платежи в конечном итоге 700$ в год.
Больше никаких затрат. На территории есть бассейн, сауна (зачем то), до моря 300м. onlinehurghada.com/catalog/745/?price=27500&type=prodaja
14.09.2014 в 20:23
Спасибо за информацию. Вы просчитывали политические и экономические риски связанные с нестабильной ситуацией в регионе? Правильно ли я понял, что вы покупаете для сдачи в аренду на длительный срок?
15.09.2014 в 15:20
Я надеюсь на аренду, но также думаю что цены должны подняться и можно будет дороже продать. В городе идет массовое строительство. Русские активно скупают квартиры, также немцы стали вкладываться в жилье. На сегодняшний день в Египте довольно таки спокойная политическая ситуация. Сами арабы довольно таки неплохо понимают откуда «ноги растут» всех революций и войн.
Я имею ввиду США. У них нет радикальных взглядов, национализма и т.д. Власть у военных, на улице много солдат с оружием, они берегут свои границы с Ливией, с Суданом, Палестиной. Немного похоже на Израильский расклад. Вообщем они на чеку. Пока ситуация стабильна. Активно сближаются с Россией. Но тем не менее я конечно же рискую, но это мои деньги, я не брал кредитов и ссуд.
Надеюсь на хорошее. При этом мне ещё надо выплатить 20 000$.
12.01.2015 в 19:16
Рынок недвижимости Германии вы рассматривали для инвестиций? Какие там плюсы и минусы? Благодарю.
13.01.2015 в 10:15
Пока не рассматривал. А почему именно Германия? Есть более популярные страны: Испания, Египет, Турция, Болгария. В Тайланде можно выгодно купить апартаменты до 1 млн. рублей, сейчас сам живу в таких.
13.01.2015 в 11:39
В первую очередь стабильная экономика. Высокий спрос на недвижимость, квартиры покупают еще на стадии фундамента, дешевые кредиты. Конечно все эти факторы не позволят говорить о какой то серьезной спекуляции, да в принципе Германия и не является спекулятивной, основной фактор — надежность вложений.
13.01.2015 в 11:51
Будет интересно услышать о вашем опыте, если все же решитесь. Напишите пару слов на почту, если это произойдет)
Источник: smfanton.ru