Сколько можно зарабатывать в офисе

Содержание

Бизнес: сдача в аренду офисов бизнесу. Сколько на этом можно заработать и каковы риски?

Никита Корниенко

Бизнес: сдача в аренду офисов бизнесу. Сколько на этом можно заработать и каковы риски?

Как с меньшими трудозатратами и рисками зарабатывать больше владельцев квартир и апартаментов, сдающих жилье в аренду? Рассказывает Никита Корниенко, основатель и генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate.

Для профессиональных и институциональных инвесторов офисный сегмент всегда был очень привлекательным и самым крупным с точки зрения объема инвестиций. И за время пандемии мнение инвесторов не сильно изменилось.

Согласно данным международной консалтинговой компании JLL, за 2020 год объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России составил $4,16 млрд, что на 1,8% выше результата 2019 года ($4,09 млрд). Первое место по объемам инвестиций по итогам 2020 года осталось за жилой недвижимостью – более $1,5 млрд. На втором месте офисы – на них пришлось около $1,1 млрд. Как видно из статистики, желающие стать владельцами офисных площадей по-прежнему считают такие вложения выгодной и низкорискованной инвестицией.

Сколько можно заработать на Яндекс толока в 2022 году ? Заработок в интернете без вложений

Выгодно ли быть владельцем офисов?

До пандемии в Москве наблюдался острый дефицит качественных офисных пространств, и эксперты рынка ожидали роста арендных ставок уже в 2020-м. Но с введением коронавирусных ограничений ситуация изменилась. Всё больше людей работает на «удалёнке», и роста цен на аренду не наблюдается. Но и падения ставок не произошло, они сохранились на уровне 2019 года благодаря сбалансированному состоянию рынка до пандемии и эффекту низкой базы.

Ситуация на офисном рынке в целом далека от критической. Кроме того, пандемия идёт на спад, и компании возвращают сотрудников в офисы. Согласно последнему опросу SuperJob, вернуть всех сотрудников с «удалёнки» собираются 25% компаний, еще 34% хотят вернуть сотрудников в офисы частично, 32% работодателей планируют оставить работников трудиться дистанционно.

Популярным у работодателей становится и «гибридный формат», когда персонал часть рабочих дней проводит в офисе, а остальное время работает дома. При таком подходе компании сохраняют за собой офисные площади. В итоге, уровень вакансии в офисном сегменте составляет сейчас около 12%, то есть 88% площадей заняты, и арендаторы продолжают вносить за них арендную плату.

Текущая доходность офисов или ставка капитализации (то есть отношение чистого арендного дохода к стоимости объекта), на начало 2021 года составляет 9-11% годовых. Примерно такая же доходность на этом рынке была и три года назад, что говорит о стабильности сегмента. Кроме того, инвестор может рассчитывать на рост стоимости объекта примерно на 4-5% в год за счет индексации арендной ставки, если тот имеет хорошую локацию, поддерживается в хорошем состоянии и пользуется спросом среди арендаторов. В итоге, общая доходность офисной недвижимости может составлять около 15% годовых (а с использованием кредитного плеча может достигать и 20% на собственный капитал). Для сравнения: положив средства на банковский депозит или купив квартиру в Москве для сдачи в аренду, инвестор может заработать сегодня не более 4-5% годовых.

GTA Online 16. ОБЗОР ОФИСА И ЗАДАНИЯ ШЕФА. СКОЛЬКО МОЖНО ЗАРАБОТАТЬ?

Кто становится владельцами офисных пространств?

Исторически сложилось, что владельцами офисной недвижимости являются институциональные или просто очень крупные инвесторы, те, кто готов вложить в приобретение офисного комплекса несколько миллиардов рублей, так как чаще всего качественные бизнес центры класса А или В+ продаются только целиком. Однако на рынке присутствует возможность покупки и отдельных помещений: можно купить этаж, пол-этажа или даже отдельный офисный блок площадью, к примеру, 50 кв. метров.

Купить подобный офис можно «пустым», а можно уже «с арендатором». Для частных инвесторов минимальный порог входа на этот рынок составляет около 15 млн рублей, то есть бюджет сопоставим с покупкой квартиры в Москве. Но есть возможность и снизить эту планку: для этого можно воспользоваться инструментами коллективных инвестиций в недвижимость. К примеру, в декабре 2019 года инвестиционная платформа коммерческой недвижимости SimpleEstate приобрела для своих инвесторов три офисных помещения в бизнес-центре класса В+ NEO GEO девелопера Stone Hedge, общая площадь помещений составила 400 кв. м, а сумма сделки – 75 млн рублей. Минимальный размер вложений для частного инвестора в таком случае составил всего 100 000 рублей.

Каковы трудозатраты владельца офисного помещения?

УК занимается всеми вопросами, связанными с обеспечением жизнедеятельности бизнес-центра: обслуживает общие пространства офиса, инженерные сети, парковку, занимается мелким ремонтом, уборкой, обеспечением арендаторов всем необходимым. Её услуги, как правило, оплачивают собственник офиса или арендатор. Не должен собственник офиса заботиться и о ремонте и покупке мебели для офисных пространств – всё это, как правило, берёт на себя арендатор. Однако для частного инвестора, покупающего совсем небольшой офис скорее всего придется как минимум сделать чистовую отделку. Но все зависит от договоренностей с арендатором.

Подводные камни. Или что нужно учесть, если вы хотите стать владельцем офисного помещения?

На рынке офисной недвижимости, конечно, есть много тонкостей, о которых пока не знают начинающие инвесторы. Владелец качественного московского бизнес-центра площадью в несколько десятков тысяч квадратных метров в хорошей локации имеет диверсифицированный набор арендаторов и поэтому в любом случае будет получать какой-то доход.

В случае потери одного или нескольких арендаторов часть площадей в любом случае будет приносить доход, а пустующие помещения рано или поздно заполнятся. Стандартная заполняемость качественных бизнес центров обычно составляет 90-95%, но даже у не самых удачных БЦ заполняемость не может упасть до 0%.

В то же время у владельца небольшого офисного блока риски нулевой доходности значительно выше. Чаще всего такой блок сдается единственному арендатору, который в любой момент может съехать. По аналогии с квартирой, отдельный офисный блок может иметь только 2 состояния – с арендатором или без.

Из-за временного простоя помещения годовая доходность инвестора составит уже не 10%, а скажем, 5% или 7% годовых. Таким образом, собственник помещения в любом случае будет неминуемо терять доходность из-за неизбежного простоя. Данный момент нужно всегда учитывать в своих расчетах при покупке недвижимости.

В целом, частному инвестору при покупке офисных площадей стоит ориентироваться на качественные бизнес-центры класса А или В+ с хорошей транспортной доступностью. Подобные объекты недвижимости имеют высокую надежность и долгосрочный потенциал. Как и в любых инвестициях, нужно обязательно провести детальный анализ и разобраться в приобретаемом активе. А лучше всего, обратиться к профессионалам за подробной консультацией. При правильном подходе, офисные помещения способны принести инвестору доходность примерно в два раза выше, чем жилая недвижимость.

Источник: bankstoday.net

Сколько приходится платить за наёмного сотрудника и как сократить эти расходы

На каждого штатного сотрудника уходит почти в два раза больше денег, чем та сумма, которую он получает на руки.

Фото автора Наталия Алекса

Давайте разберёмся, во сколько на самом деле обойдётся вашей компании штатный маркетолог Иванова И. И. и как законным способом уменьшить эти затраты.

Вам придётся позаботиться не только о заработной плате, премиях, отпускных и больничных, но и ещё о ряде прямых и косвенных расходов на персонал.

Прямые расходы

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13%

Название налога может ввести в заблуждение: кажется, что ответственность по его уплате лежит на физическом лице, то есть на работнике. Вот только не всё так просто, потому что в России существует такое понятие, как налоговый агент — это когда работодатель сам является тем самым субъектом, который должен перечислять налог в бюджет. Делается это для того, чтобы максимально сократить контакты государства с многочисленными гражданами.

Что это значит для работодателя? Несмотря на то, что формально этот налог платит работник, он не воспринимает эти деньги как те, которые действительно зарабатывает. Именно с этим связан такой частый вопрос на собеседованиях, как «Эта сумма на руки или нет?».

Итак, если маркетолог Иванова И. И. получает на руки 60 000 рублей, то в её зарплатный фонд вам надо заложить на 13% больше.

К начислению — 60 000 / 0,87 = 68 965,52 рубля.
НДФЛ — 8 965,52 рубля.
На руки — 60 000 рублей.

Страховые взносы за работников

Каждый работодатель также обязан выплачивать за сотрудников, оформленных по трудовому или гражданско-праWowому договору, страховые взносы. И если НДФЛ как бы платит работник, то все страховые взносы ложатся на плечи работодателя: то есть работник даже не догадывается об этой части ваших на него затрат.

На обязательное пенсионное страхование — 22%. Уменьшается до 10%, если общая сумма выплат сотруднику в течение года превысит лимит. В 2019 году эта сумма составляет 1 150 000 рублей.
На обязательное медстрахование (ФОМС) — 5,1%. Начисляется в течение всего года.
В Фонд социального страхования (ФСС) — 2,9% (без учёта взносов от несчастных случаев). Как только выплаты переваливают за 865 000 рублей в текущем году, взносы в ФСС делать не надо.
Страховые взносы «на травматизм» в ФСС — от 0,2% до 8,5%. Выплачиваются только за сотрудников, оформленных по трудовому договору. Размер выплаты зависит от класса профессионального риска.

Что же происходит с затратами на маркетолога Иванову И. И.? На руки она получает 60 000 рублей, но выплачивать страховые взносы надо с официальной зарплаты, которая составляет 68 965,52 рублей. А значит, нам надо забюджетировать ещё взносы:

в Пенсионный фонд 22% от 68 965,52 рубля — 15 172,41 рубля;
в Фонд медицинского страхования 5,1% от 68 965,52 рубля — 3 517,24 рубля;
в Фонд социального страхования 2,9% от 68 965,52 рубля — 2 000 рублей;
в ФСС «на травматизм» (если маркетолог работает в торговле) 0,2% от 68 965,52 рубля — 137,93 рубля.

Итого на взносы закладываем ещё 20 827,59 рубля.
Иванова И. И. получает 60 000 рублей, а мы уже на этапе прямых расходов потратили на неё 89 794,10 рубля.

Косвенные расходы

На этом этапе каждый работодатель вкладывается по-разному, поэтому подсчитать косвенные затраты хотя бы примерно будет сложно. Но мы напомним о том, какими эти затраты могут быть.

Рабочее место

Да, мало нанять маркетолога Иванову И. И. и выплачивать ей зарплату со всеми налогами и взносами, надо её ещё куда-то посадить и обеспечить рабочими инструментами. Поэтому сюда смело закладываем суммы на аренду офиса, покупку компьютера и программного обеспечения для него. Конечно же, не забываем добавить плату за электроэнергию и интернет. Ах да, ещё замена картриджей в принтере и покупка канцелярии. И так, пока не кончится ваша фантазия или бюджет.

Обслуживающий персонал

Это те люди, которые напрямую не приносят прибыль вашей компании, но которых вам всё равно придётся нанять. Как правило, минимальный состав таких сотрудников — бухгалтер и уборщица.

Печеньки и плюшки

Сюда мы относим то, без чего можно условно обойтись, но что так или иначе есть в каждой компании. Включаем сюда всё: от воды в офисном кулере и электрического чайника до ДМС и оплачиваемого фитнеса.

Программное обеспечение — 5 000 рублей.
Канцелярские принадлежности — 1 000 рублей.
Аренда офиса и коммуналка (делим расходы на всех сотрудников) — 5 000 рублей.
Обслуживающий персонал (делим расходы на всех сотрудников) — 2 000 рублей.
Вода и чай — 300 рублей.

Итого добавляем еще 19% на затраты, или 13 300 рублей. То есть пока Иванова И. И. получает свои 60 000 рублей, мы закладываем в бюджет уже 103 094,10 рубля.

Как не разориться

Давайте постараемся вместе найти способы законного уменьшения затрат на персонал.

Если можете не нанимать сотрудников, не нанимайте

Всех непрофильных сотрудников берите «взаймы». Пусть бухгалтер будет на аутсорсе, а тот самый маркетолог — из агентства. Таких сотрудников не надо усаживать в офис, а это уже приличная экономия.

Передаём маркетинговую функцию агентству, платим ему 60 000 рублей (столько же, сколько на руки получала Иванова И. И.) и экономим 517 129,20 рубля ежегодно.

Используйте упрощённую систему налогообложения

УСН «Доходы» позволит уменьшить свой налог на сумму выплат в фонды. Поскольку это является вашим правом, а не обязанностью, то в налоговой вам про такую возможность не расскажут. Уведомление о переходе на УСН можно подать в налоговой при регистрации компании или в течение 30 дней после. Уже зарегистрированные компании переходят на УСН только с начала следующего года, так что придётся ждать 2020-го. Предприниматель без сотрудников при удачном стечении обстоятельств может не платить налог вообще, а ИП, у которого есть штатные сотрудники и ООО, — списать до 50% налога.

Допустим, вы применяете упрощённую систему налогообложения. За прошедший квартал вы должны налоговой 200 000 рублей. За этот же квартал ваша компания выплатила 110 000 рублей страховых взносов с зарплат сотрудников. Вот эту сумму и можно использовать для уменьшения основного налога, вместо 200 000 рублей заплатив половину — 100 000.

Заранее снижайте расходы, открывая новый бизнес

Выбирайте «льготный» вид деятельности

С 2019 года пониженные тарифы страховых взносов ИП на упрощённой системе налогообложения отменены, но их всё ещё можно применять следующим категориям:

российским организациям, действующим в сфере информационных технологий (взносы в ПФР — 8%, в ФОМС — 4%, в ФСС — 2%);
некоммерческим предприятиям на УСН с деятельностью в области соцобслуживания, научных исследований, образования, здравоохранения, любительского спорта, библиотекам, музеям, театрам и архивам, а также благотворительным организациям (взносы в ПФР — 20%, остальные не выплачиваются).

Открывайте своё дело в правильном месте

Можно стать резидентом:

проекта «Сколково» (выплачиваются только взносы в ПФР — 14%);
свободной экономической зоны или территорий опережающего социально-экономического развития (взносы в ПФР — 6%, в ФОМС — 0,1%, в ФСС — 1,5%).