Оспорить кадастровую оценку можно сразу в суде, минуя комиссию. Потребуется составить иск, уплатить госпошлину в размере 300 Р и опять же представить отчет независимого оценщика, а еще справку о кадастровой стоимости квартиры. Стоимость в справке должна быть указана та, что оспаривается.
- Оспорить кадастровую оценку можно через суд и без комиссии
- Для этого нужно составить иск и предоставить отчет независимого оценщика и справку о кадастровой стоимости
- Оценку имущества можно обжаловать в суде или через вышестоящий орган исполнительного производства
- Оценку, произведенную непосредственно приставом, можно оспорить жалобой вышестоящему приставу
- Любая сторона в ходе судебного разбирательства может оспорить произведенную оценку и представить свои доказательства
- Отчет об оценке можно оспорить путем предоставления иного отчета или запроса на проведение экспертизы
- Результаты оценки можно оспорить в суде или комиссии по рассмотрению споров
- Если не согласен с оценкой, можно направить оценщику замечания и урегулировать спорные моменты или обратиться в суд
- На результат оценки не может повлиять заемщик или банк, оценка проводится компанией
- Оценку педагога можно оспорить в порядке ст. 45 Федерального закона «Об образовании в Российской Федерации»
- Стоимость объекта оценки может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня извещения о произведенной оценке.
- Можно ли оспорить оценку имущества
- Кто может оспорить отчет об оценке
- Как оспорить отчет об оценке
- Как оспорить независимую оценку недвижимости
- Что делать если не согласен с оценкой имущества
- Как повлиять на оценку квартиры
- Можно ли оспорить оценки
- Каким образом может быть оспорена стоимость объекта оценки
- Сколько действует отчет об оценке квартиры
- Сколько действует отчет об оценки
- Что такое корректировка в оценке недвижимости
- Какой раздел является обязательным в отчёте об оценке
- Что делать если не согласен с результатами экспертизы
- Можно ли не делать оценку квартиры
- Сколько оценщик оценивает квартиру
- Кто платит за оценку имущества при наследовании
- Сколько времени действует оценка имущества
- Когда оценщик не может проводить оценку объекта
- Сколько действует отчет об оценке рыночной стоимости
- Что является результатом экспертизы отчета об оценке
- Что входит в отчет об оценке
- Что должен делать оценщик
- Какое имущество подлежит обязательной оценке
- Сколько хранится отчет об оценке
- Как можно признать экспертизу не действительной
- Кто платит за оценку недвижимости
- Как повысить оценку квартиры
- Можно ли оспорить оценку
Можно ли оспорить оценку имущества
Независимая оценка: срок действия и возможность сэкономить
Если организация для определения рыночной стоимости объекта основных средств, предназначенного для продажи, привлекает независимого оценщика, то как долго можно ссылаться на данное им заключение и можно ли учесть затраты на оценку при налогообложении прибыли, если оцененный объект так и не продан? Объясняют эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Павел Ерин и Елена Мельникова.
Зачем нужен отчёт об оценке/Ипотека/Банки/Перепланировка
Выйти из полноэкранного режима
Развернуть на весь экран
Для определения рыночной стоимости планируемых к реализации основных средств организация привлекает независимого оценщика, но реализовать оцененное основное средство не всегда получается. Каков срок действия отчета оценщика, в течение какого времени можно ссылаться на него при определении рыночной стоимости? Можно ли учесть в расходах по налогу на прибыль понесенные затраты на оценку основного средства, не реализованного в течение налогового периода?
Статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон N 135-ФЗ) предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное.
В отчете оценщика указывается дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки (часть четвертая ст. 11 Закона N 135-ФЗ, п.п. 5, 8 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256, далее — ФСО N 1).
Законодательство об оценочной деятельности не устанавливает срока действия отчета об оценке как такового. Вместе с тем п. 26 ФСО N 1 предусматривает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев. Отметим, что судебная практика не во всех случаях рассматривает истечение указанного шестимесячного срока как однозначное свидетельство недостоверности сведений о рыночной стоимости объекта, содержащихся в отчете об оценке (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 07.11.2011 N Ф01-4554/11). При возникновении спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, спор может быть рассмотрен в судебном порядке (ст. 13 Закона N 135-ФЗ, решение Арбитражного суда Свердловской области от 01.06.2012 N А60-12493/2011).
Необходимо заметить, что перечень случаев, когда проведение независимой оценки объекта является обязательным, ограничен законодательством (ст. 8 Закона N 135-ФЗ). По общему правилу объекты основных средств, принадлежащие на праве собственности коммерческой организации, в связи с их отчуждением, обязательной оценке не подлежат.
Для целей налогообложения применение в сделке цены, признаваемой рыночной, может иметь значение при совершении сделок между взаимозависимыми лицами (п.п. 1, 3 ст. 105.3 НК РФ), однако и в этом случае налоговое законодательство не обязывает налогоплательщика подтверждать цену сделки отчетом оценщика.
Общие критерии учета расходов при налогообложении прибыли предусмотрены п. 1 ст. 252 НК РФ. В соответствии с этой нормой в целях налогообложения прибыли налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в ст. 270 НК РФ). При этом расходами признаются выраженные в денежной форме экономически оправданные и документально подтвержденные затраты, которые произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.
Расходы, в зависимости от их характера, а также условий осуществления и направлений деятельности налогоплательщика, подразделяются на расходы, связанные с производством и реализацией, и внереализационные расходы (п. 2 ст. 252 НК РФ).
Подпункт 40 п. 1 ст. 264 НК РФ относит к прочим расходам, связанным с производством и (или) реализацией, на которые могут быть уменьшены доходы, полученные налогоплательщиком, платежи за регистрацию прав на недвижимое имущество и землю, сделок с указанными объектами, платежи за предоставление информации о зарегистрированных правах, оплата услуг уполномоченных органов и специализированных организаций по оценке имущества, изготовлению документов кадастрового и технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости.
Кроме того, пп. 15 п. 1 ст. 264 НК РФ позволяет учесть при налогообложении прибыли расходы на консультационные и иные аналогичные услуги.
Отметим, что налоговое законодательство не конкретизирует виды сделок или объекты имущества, являющиеся предметом сделок, при совершении которых расходы на независимую оценку объектов могут быть учтены при налогообложении прибыли. Нормы НК РФ не исключают возможности уменьшить налогооблагаемую прибыль на расходы, связанные с проведением оценки объекта имущества, и в тех случаях, когда такая оценка в соответствии с законодательством не является обязательной.
Имеющиеся разъяснения специалистов Минфина России и налоговых органов свидетельствуют о том, что они занимают позицию, согласно которой расходы, связанные с экспертной оценкой имущества, учитываются при формировании налоговой базы по налогу на прибыль в качестве прочих расходов при условии их соответствия положениям п. 1 ст. 252 НК РФ (письма Минфина России от 07.10.2010 N 03-03-06/2/173, от 06.10.2009 N 03-03-06/1/649, Управления ФНС по г. Москве от 20.12.2004 N 26-12/83208).
Следовательно, возможность учесть для целей налогообложения прибыли расходы на оценку объектов основных средств в рассматриваемом случае зависит, в частности, от того, могут ли они быть признаны экономически оправданными и произведенными для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. При этом необходимо иметь в виду, что эти критерии по существу являются оценочными и определяются в зависимости от многих обстоятельств, имеющих значение в конкретной ситуации.
Отметим, что относительно экономической обоснованности затрат Конституционный суд РФ в определениях от 04.06.2007 N 366-О-П и от 04.06.2007 N 320-О-П указал, что обоснованность расходов, учитываемых при расчете налоговой базы, должна оцениваться с учетом обстоятельств, свидетельствующих о намерениях налогоплательщика получить экономический эффект в результате реальной предпринимательской или иной экономической деятельности. Налоговое законодательство не использует понятие экономической целесообразности и не регулирует порядок и условия ведения финансово-хозяйственной деятельности, а потому обоснованность расходов, уменьшающих в целях налогообложения полученные доходы, не может оцениваться с точки зрения их целесообразности, рациональности, эффективности или полученного результата.
Судебная практика подчеркивает, что по смыслу ст. 252 НК РФ экономическая обоснованность понесенных налогоплательщиком затрат определяется не фактически полученными доходами налогоплательщика в конкретном налоговом периоде, а направленностью таких расходов на получение доходов, а также спецификой деятельности налогоплательщика (постановление ФАС Центрального округа от 16.02.2009 N А54-1345/2008-С8).
В письме от 06.07.2007 N 01-02-03/03-311 Минфин России также подтвердил, что вопрос оценки эффективности и целесообразности затрат находится в ведении налогоплательщика как субъекта предпринимательской деятельности. При этом, по мнению Минфина России, критерий экономической оправданности расходов следует рассматривать во взаимосвязи с положением четвертого абзаца п. 1 ст. 252 НК РФ, в соответствии с которым расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. Именно наличие связи произведенных расходов с предпринимательской деятельностью налогоплательщика является главным фактором для признания произведенных затрат экономически оправданными расходами.
То есть, если организация может доказать объективную направленность расходов на получение дохода, она вправе учесть такие расходы при налогообложении прибыли.
На наш взгляд, в рассматриваемом случае учет налогоплательщиком расходов на проведение оценки объектов основных средств небезоснователен. В соответствии со ст. 6 Закона N 135-ФЗ юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных этим федеральным законом.
Рыночная цена объекта устанавливается для целей его продажи, иными словами, для определения объективных критериев формирования договорной цены, что, по нашему мнению, позволяет отнести проведение оценки к деятельности, направленной на получение дохода. Однако при этом должно учитываться реальное намерение организации совершить сделку с объектом. В связи с этим, как мы полагаем, проведение подготовительных мероприятий к сделке, включая привлечение независимого оценщика, организации целесообразно подтвердить документально с обоснованием их связи с планируемым экономическим эффектом.
Разумеется, возникновение разногласий с налоговым органом по вопросу о правомерности учета таких расходов в этой ситуации не исключено. Отметим, что в правоприменительной практике есть примеры поддержки судами позиции налогоплательщика, в том числе в случаях, когда неправомерность учета расходов на оценку объектов налоговый орган обосновывал тем, что такие объекты впоследствии не были реализованы (смотрите постановления ФАС Московского округа от 17.03.2009 N КА-А40/1737-09, ФАС Поволжского округа от 01.08.2007 N А12-20527/06, решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского АО от 11.03.2008 N А75-18/2008).
С текстами документов, упомянутых в ответе экспертов, можно ознакомиться в справочной правовой системе ГАРАНТ.
Источник: www.kommersant.ru
Что должен содержать отчет об оценке
В данной статье рассмотрим основные требования к отчету об оценке, по которым Вы сможете проверить корректность состава отчета, т.к. если хотя бы одно условие федерального законодательства или федеральных стандартов оценки не выполняется, то отчет может быть признан недостоверным и банк его не примет.
Содержание статьи показать
Какие разделы включает в себя отчет об оценке недвижимости?
Основные разделы отчета прописаны в нормативных документах действующего законодательства:
- Федеральный закон №135-ФЗ от 29.07.1998 г. “Об оценочной деятельности в РФ”
- ФСО №1 “Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки”
- ФСО №2 “Цели оценки и виды стоимости”
- ФСО №3 “Требования к отчету об оценке”
- ФСО №7 “Оценка недвижимости”
- ФСО №9 “Оценка для целей залога”
Вышеперечисленные стандарты и правила оценочной деятельности используются в наших отчетах.
Отчет об оценке рыночной стоимости квартиры или дома для ипотеки обязательно включает следующие разделы:
Задание на оценку
Задание на оценку заполняется по требованиям ФСО №1 с дополнениями ФСО №7 и ФСО №9. Аналогичное задание на оценку прикладывается к договору с клиентом.
В задании прописываются:
- объект оценки
- права на объект
- ограничения, обременения
- цель оценки
- предполагаемое использование результатов
- вид стоимости
- дата оценки
- допущения и ограничения
- особенности проведения осмотра
- порядок и сроки предоставления заказчиком материалов и информации
- необходимость привлечения дополнительных специалистов
- состав объекта оценки
- характеристика объекта и его частей
Применяемые стандарты оценки
В данном разделе прописываются основные нормативно-правовые акты, на основании которых сделан отчет.
Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения
Описываются основные допущения и ограничения, которые выявил оценщик. Например, что расчет выполнен на основе копий документов, предоставленных заказчиком.
Сведения о заказчике оценки и об оценщиках
Указывается ФИО и паспортные данные заказчика и сведения об оценщиках, участвовавших в составлении отчета. Для оценщиков обязательно прописывается:
- информация о членстве в СРО
- документ, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности
- сведения о страховании ответственности оценщика
- стаж работы
В этом же разделе указывается характеристика оценочной организации и сведения о независимости оценщиков.
Информация о привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценки сторонних организациях и специалистах
Указывается информация о специалистах, которые непосредственно привлекались к проведению оценки и подготовке отчета, а также сторонние организации и эксперты.
Основные факты и выводы
Сводится основная информация по объекту оценки, а также результаты оценки, полученные при применении различных подходов, и итоговая величина рыночной стоимости.
Описание объекта оценки
Один из основных разделов отчета. Правильное описание объекта оценки влияет на дальнейшие расчеты.
В разделе указываются:
- перечень документов, полученных от заказчика (паспорт, выписка из ЕГРН, поэтажный план и экспликация)
- подробное описание объекта оценки
В наших отчетах для банка мы очень подробно расписываем местоположение объекта, транспортную доступность, инфраструктуру, определяем ликвидность объекта. Также описываем жилой дом, в котором находится квартира: год постройки, износ, материал стен, состояние подъезда, дефекты фасада дома и прочие характеристики.
Квартиру характеризуем по следующим показателям:
- этаж расположения
- тип планировки
- количество комнат
- площадь
- жилая площадь
- площадь кухни
- подсобная площадь
- наличие балкона/лоджии
- количество и тип санузлов
- вид из окна
- высота потолков
- видимые дефекты
- отопительные приборы
Также в данном разделе указывается инженерное оборудование дома (отопление, ГВС, газоснабжение) и описание внутренней отделки квартиры для каждого помещения, юридический статус, описание планировки.
Анализ наиболее эффективного использования
Для квартиры анализ приводится в упрощенной форме.
Анализ рынка объекта оценки
В разделе описываются показатели, относящиеся к рынку объекта оценки:
- анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и в регионе расположения объекта оценки
- анализ сегмента рынка объекта оценки
- анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект
- анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости
- основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта
Описание процесса оценки
В данном разделе осуществляется расчет рыночной стоимости квартиры или дома. Согласно действующему законодательству расчет стоимости проводится тремя подходами: затратным, доходным и сравнительным.
Для оценки дома или квартиры для ипотеки чаще всего применяется сравнительный подход и используется метод сравнения продаж.
В наших отчетах мы подбираем минимум 5 объектов-аналогов, схожих с объектом оценки, по основным параметрам (например, местоположение в Ленинском районе, тип дома: кирпичный 5ти этажный, площадь квартиры от 45 кв.м до 50 кв.м).
Далее вносятся корректировки на:
- местоположение
- условия финансирования
- время продажи
- инфраструктуру
- площадь
- этаж
- внутреннюю отделку
- тип дома
- вид из окна
- и прочие характеристики
На основании введенных корректировок проводится расчет стоимости за 1 кв.м и выводится рыночная стоимость объекта.
Как выглядит отчет об оценке квартиры
Источник: www.companyexpert.ru