Складской комплекс класса а что это

Содержание

В.А. Вольнова
сертифицированный РОО оценщик недвижимости, сертифицированный оценщик недвижимости
согласно требованиям Европейских стандартов,
оценщик I категории ООО «Сибирский оценщик» (город Новосибирск),
победитель конкурса «Золотое пеРОО» в номинации «Лучший оценщик недвижимости в РОО-2007»

В настоящее время необходимость классификации, упорядочения или разделения недвижимости на отдельные группы ощущается очень остро как аналитиками рынка недвижимости, так и риэлторами и оценщиками.

Оценщики каждый день сталкиваются с необходимостью доказывать одной из заинтересованных сторон, между которыми он находится, — а это заказчик оценки и потребитель отчета, — что ожидания по стоимости объекта одного из них завышены или слишком оптимистичны, а у другого несколько пессимистичны. Порой при оценке офисного помещения класса С заказчик оценки приводит в качестве аналогичных объектов недавно проданные помещения по соседству, расположенные в бизнес центре класса В, и искренне удивляется, почему же его объект недооценен. И только в ходе беседы, когда оценщик приводит ряд характеристик объекта, влияющих на увеличение или снижение рыночной стоимости отдельного объекта, наступает понимание между сторонами.

Сегодня потребители наших услуг также приходят к некому пониманию, что помещения одного назначения, могут значительно различаться по стоимости, так как относятся к различным «весовым категориям», то есть, к разным классам.
При этом все участники рынка недвижимости, будь то продавцы, покупатели, консультанты, оперируют одними и теми же понятиями, возможно, называя их по-разному, но подразумевая классность объекта недвижимости, что свидетельствует о том, что вопрос назрел и является крайне актуальным.
На сегодняшний день в России существует несколько попыток разработки классификации объектов недвижимости различных секторов рынка недвижимости. Среди самых известных классификаций офисной недвижимости можно назвать следующие:

Среди имеющихся классификаций торговой недвижимости можно выделить:

Типология торговой недвижимости главного аналитика Российской Гильдии риэлторов Г.М. Стерника (http://realtymarket.ru/metodi-eskie-materiali/Sternik-G.M.-TIPOLOGIYA-TORGOVOI-NEDVIJIMOSTI.html)
Классификация, разработанная Urban Land Institute (США) (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)
Классификация международного совета торговых центров International Council of Shopping Centres (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)
Классификация торговых центров, разработанная Российским Советом Торговых Центров (РСТЦ) (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)

Варианты единой классификации объектов складской недвижимости предлогают рынку его наиболее активные игроки – риэлторско-консалтинговые компании. Среди имеющихся классификаций складов можно назвать:

Классификация, разработанная Международной консалтинговой компанией Knight Frank (http://www.stroi-baza.ru/articles/one.php?id=667)
Классификация, разработанная консалтинговой компанией Swiss Realty Group (http://www.berezhnoff.ru/service/skladandoffice/rent/SwissRealtyGroup/)

В настоящее время аналитики рынка не пришли к единому мнению, какая классификация наиболее приемлема и удобна. Имеющиеся классификации зачастую повторяют друг друга и имеют тенденции к расширению признаков и факторов, по которым следует относить объект недвижимости к тому или иному классу. При этом, рассмотрев рынок недвижимости даже крупных городов России, можно отметить, что ряд факторов, которые необходимо учитывать в рамках имеющихся классификаций, либо отсутствует, либо участвует в формировании рыночной стоимости объекта незначительно.

Таким образом, в профессиональном сообществе, как логистов, так и девелоперов, аналитиков, оценщиков, постепенно появляется понимание того, что все предлагаемые классификации обладают рядом недостатков, главные из которых – избыточность и громозкость, которые и обусловлены отсутствием приоритетов перечисляемых параметров.

При небольшом количестве факторов, значительно влияющих на рыночную стоимость объекта, в имеющихся классификациях рассматривается большое количество второстепенных характеристик, дающих незначительное изменение стоимости, что является очевидным для оценщика-профессионала.

В то же время рядовой продавец или покупатель недвижимости может утонуть в количестве факторов и их понимании, или просто махнуть рукой и не тратить время и силы на то, чтобы просто разобраться в приведенных факторах, не являясь профессиональным архитектором или строителем.

Специалисты компании «Сибирский оценщик» поставили перед собой цель разработки краткой, емкой, понятной оценщикам, риэлторам, аналитикам и потребителям наших услуг, классификации, которая включала бы в себя только те характеристики объектов, которые существенно влияют на стоимость недвижимости. Ведь именно принцип существенности неоднократно повторяется в новых Федеральных стандартах оценки.

Задача состояла в том, чтобы разработать вариант краткой и понятной классификации объектов трех секторов рынка: офисные, торговые и складские объекты с точки зрения стоимости недвижимости, классификации, предназначенной помочь оценщиков в выборе объектов сравнения при проведении расчетов рыночной стоимости.

В результате проведенной работы появилась концепция краткой классификации недвижимости, максимально компактной и удобной в применении, адаптированной для оценщиков. Факторы, влияющие на стоимость, расположены в классификации по мере убывания их влияния на стоимость объекта.

Для определения факторов, наиболее влияющих на стоимость объекта, применен экспертный метод, применение которого упоминается в новых Федеральных стандартах оценки, который включал:

интервью с сотрудниками агентств недвижимости и оценочных компаний города Новосибирска;
согласование результатов проведенного опроса;
выявление основных ценообразующих факторов, наиболее влияющих на стоимость объекта.

В качестве экспертов выступали специалисты, имеющие многолетний опыт работы (более 10 лет) в агентствах недвижимости и оценочных компаниях города Новосибирска. В ходе интервью каждому эксперту были заданы соответствующие вопросы, и в результате обработки ответов экспертов были получены по пять основных факторов, наиболее влияющих на рыночную стоимость объекта недвижимости.

Учитывая задачу, – получение краткой классификации, — каждый тип недвижимости был разделен на 4 класса: А, В, С, Д. Каждому классу присваивается определенный балл, исходя из пятибалльной системы, по мере снижения классности объекта: класс А – 5 баллов, класс Д – 2 балла.

При этом определены интервалы баллов для отнесения объекта к тому или иному классу. Суммируя баллы факторов, мы получаем некий общий балл объекта, который лежит в том или ином интервале, определяя класс объекта.

Ниже приводятся краткие классификации трех типов недвижимости: офисные, торговые и складские помещения.

Краткая классификация офисной недвижимости

Офисные помещения

№ п/п

Характеристика

Классы

Источник: www.ocenchik.ru

Классификация складских комплексов

Первое, с чем столкнулся складской рынок в начале своего развития, — это необходимость разработки общепринятой классификации складских объектов. Ведь охарактеризовать складской комплекс для аренды, купли либо продажи не просто. А грамотно разработанная классификация облегчает заключение сделок и исключает непонимание между обеими сторонами.

Некоторые компании ввели собственные внутренние методики оценки складов, что значительно облегчило работу консультантов при описании складского объекта в рамках сделки. Однако, многие игроки рынка все равно продолжали и продолжают объяснять тип объекта «на пальцах».

В конце 90-х годов концепцию классификации складских объектов разработала компания Knight Frank. Данная классификация была основана на опыте зарубежных компаний и адаптирована под реалии российского рынка.

Реакция на появление классификации была неоднозначна. Некоторые участники рынка и эксперты высказывались о несоответствии представленных документов реалиям рынка и отмечали их направленность только лишь на интересы разработчиков.

Также было высказано мнение о ненужности подобной классификации, поскольку арендаторов и конечных пользователей не интересует статус их складского комплекса.

В ходе обсуждения были озвучены и другие мнения, которые вели к онфликту между проектировщиками и девелоперами со строителями. Одни требовали выполнения высоких стандартов, соответствовать которым могут лишь единичные складские объекты России. Другие же настаивали на понижении требований, поскольку были заинтересованы в присвоении более высокого класса собственным объектам.

Помимо претензий к рейтингу со стороны игроков складского рынка, существовали и другие объективные проблемы. Наиболее серьезная из них возникала, когда пользователю требовался ряд специфических характеристик объекта. В соответствии с ними складской комплекс не может быть отнесен к какому-либо классу. Некоторая часть характеристик должна соответствовать одному классу, а другая, не менее важная, другому классу. И варианты, когда более приоритетные характеристики относятся к более низкому классу, невозможно исключить из практики складского рынка.

В итоге в 2004 году Knight Frank предоставила новый, дополненный и переработанный вариант классификации. И на ее примере еще несколько компаний предложили свои варианты классификации, например Swiss Realty Group и Penny Lane Realty, но их варианты практически никто так и не применил.

Стоит отметить, что на сегодняшний день Knight Frank контролирует около 80% рынка как агентских, так и консалтинговых услуг в сфере складской недвижимости.

Ниже мы приводим классификацию, разработанную Knight Frank, представив ее для удобства и простоты понимания в виде таблицы. Однако стоит обратить внимание на ее некоторую условность. Практически невозможно создать идеальную систему — каждый объект складской направленности уникален и требует создания собственного подкласса.

Универсальные, общие параметры применимы для ориентировочной оценки предложений рынка. С их помощью заказчикам будет проще арендовать нужный склад, просто выбрав и сравнив необходимые параметры. А владельцы смогут произвести адекватную оценку собственных объектов и предоставить реальную информацию о предлагаемых помещениях как для аренды, так для продажи.