Предварительный договор купли продажи зачем нужен

Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП) – это генеральная репетиция перед выходом на сделку, поэтому ему стоит уделить внимание с обеих сторон, как со стороны собственника недвижимости, так и со стороны того, кто хочет купить квартиру на вторичном рынке.

Предварительный договор купли-продажи квартиры + задаток = гарантия

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП)? Картина, достойная кисти художника — продавец и покупатель недвижимости нашли друг друга, и наконец пришли к обоюдному согласию. Сегодня устной договорённости, честному слову, и даже клятвам никто в наше время уже не верит. Поэтому, нередко, обе стороны заключают предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП). Он не подлежит регистрации, в это время у покупателя может не быть на руках нужной суммы, а продавец ещё собирает нужный пакет документов, но переговоры уже позади и их результат фиксируется на бумаге.

Каждая из сторон, как может, подтверждает серьёзность своих намерений. При этом покупатель обычно вносит задаток, а с продавца берётся расписка в получении денег.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости. Для чего он нужен? Особенности.

В гражданском кодексе фигурирует именно задаток, хотя данную сумму можно назвать и авансом, и предоплатой, сама суть от этого не меняется. Но если расчёт производится между физическими лицами, то правильнее будет оформить его как задаток. Применительно к задатку в ГК РФ есть статьи 380-381, а вот про аванс и предоплату там ничего не сказано.

Если сделка будет сорвана по вине покупателя, то он теряет свои деньги, внесённые в качестве задатка, в ПДКП это прописывается отдельной строкой. Если на сделку не выходит продавец, то он обязан вернуть задаток в двойном размере (деньги покупателя + свои собственные). Если разобраться, продавец и покупатель рискуют одной и той же суммой – суммой задатка, кто виноват — тот и платит. Если виноваты оба (сделка расторгается по обоюдному согласию), то каждый остаётся при своих – покупатель получает назад только свои деньги.

Риэлторы чаще оперируют словом «аванс», смысл которого заключается в том, что если продавец отказывается от сделки, то аванс (предоплата) возвращается в однократном размере. Дело в том, что в риэлторской практике при покупке-продаже недвижимости, часто бывает задействовано несколько объектов, — так называемая альтернативная цепочка.

Продавая однокомнатную квартиру собственник «замахивается» на 2-хкомнатную, владелец двушки хочет купить загородный дом, хозяину дома нужна жилплощадь в другом районе и т.д. Скованные одной цепью, уже не могут отвечать сами за себя, не оглядываясь на других.

Альтернативные сделки по обмену жилой недвижимости длятся дольше, а значит, хватает времени, чтобы клиенты могли передумать, найти более подходящий вариант, потратить задаток за квартиру, взять кредит под залог недвижимости и т.д. Поэтому альтернативщикам лучше оформлять не задаток, а аванс за квартиру или предоплату. Закон для аванса не писан, так что про удвоенную сумму не может быть и речи.

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи квартиры?

Без ПДКП с продавца взятки гладки

Как показывает статистика, чаще всего на сделку не выходят владельцы собственности. Если в цивилизованных странах законодательством предусмотрена ответственность хозяина недвижимости, который дал согласие на продажу квартиры (конкретно указывается кому, когда и за сколько), то у нас этот момент ещё не продуман. Чувствуя безнаказанность, нечестные продавцы пробуют поменять правила игры в свою пользу, срывая сделку, и может даже не одну.

Хорошим инструментом в этом деле является предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП), с указанием стоимости квартиры, обязанностей сторон сделки и со сроками их исполнения. Это полноценный правовой документ, который является гарантией того, что сделка состоится в любую погоду. Обычно, те условия, которые прописаны в ПДКП, переносятся в основной договор практически без изменений.

Преимущества ПДКП:

1. Определяется срок, когда будет заключён действительный договор купли-продажи недвижимости. Если срок чётко не указан, то сделка должна быть совершена в течение 1 года после подписания ПДКП (п.4 ст.429 ГК РФ).
2. Здесь обязательно фиксируются условия основного договора: стоимость квартиры, сроки освобождения квартиры, обязанности сторон, форс-мажорные обстоятельства, штрафные санкции и т.д.
3. Если какая-либо из сторон сделки уклоняется от заключения основного договора, то другая сторона вправе требовать принудительного совершения сделки через судебный спор (п.5 ст. 429 + п.4 ст. 445 ГК РФ).

Договор предварительной купли-продажи квартиры (ПДКП) составляется в двойном экземпляре, один будет находиться у покупателя, второй – у продавца. Нотариального заверения ПДКП обычно не требует, но если надо, его можно заверить.

Кто поможет с предварительным договором купли-продажи (ПДКП)?

При всём желании собственника продать квартиру без посредников, риэлторов и агентств недвижимости, когда речь заходит об оформлении договора купли-продажи, продавцы предпочитают не рисковать. Грамотно составить договор и учесть все нюансы с соблюдением правовых норм, под силу только квалифицированному специалисту.

Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП) – это черновик основного договора, и составлять его нужно не менее грамотно. Если Вы продаёте или покупаете квартиру в Москве, то рекомендуем Вам обратиться для оформления ПДКП к специалистам. В «Капитал-Недвижимость» Вам всегда готовы дать бесплатную консультацию по любому жилищному вопросу и рады оказать любые юридические услуги по недвижимости.

Правильный выбор – залог успеха.

Ирина Алай
Агентство недвижимости «Капитал-Недвижимость»

Ответим на любые вопросы о сделках с недвижимостью!

Заполните форму ниже, и мы свяжемся с вами
и ответим на любые ваши вопросы

Источник: capitalan.ru

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры

Расторжение предварительного договора купли продажи квартиры оформляется, когда продавец или покупатель решают отказаться от сделки по приобретению жилого помещения. Если участники такое соглашение, отказаться от обязательств без негативных последствий получается не всегда. Несогласная сторона может потребовать выплаты предоплаты или убытков.

Разберем, зачем подписывают предварительный контракт на покупку квартиры, что может послужить причиной отказа от сделки, какие существуют основания для прекращения обязательств по предварительному соглашению, как расторгнуть предварительный договор.

Зачем подписывают предварительный договор купли-продажи квартиры

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы , обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Предварительное соглашение на приобретение жилья заполняется для того, чтобы второй участник сделки не отказались в дальнейшем от приобретения или продажи. А в случае отказа – чтобы у пострадавшей стороны была возможность понудить второго участника к исполнению своих обязательств или взыскать штраф за немотивированный отказ.

В соответствии со статьей 429 ГК РФ в предварительном соглашении обе стороны заявляют о своем намерении в будущем подписать основной контракт на заранее согласованных условиях.

В предварительном соглашении должны быть обозначены:

• предмет контракта, который будет подписан позже (индивидуальные характеристики жилой недвижимости);
• цена жилья;
• условие о перечислении продавцу предоплаты;
• дата, до наступления которой должен быть подписан главный контракт.

Стороны составляют соглашение в письменном виде. Государственная регистрация в Росреестре потребуется только после совершения основной сделки. Участники вправе по своему усмотрению удостоверить сделку у нотариуса.

Следует знать! Закон не обязывает продавца и покупателя подписывать предварительное соглашение по сделкам с жилой недвижимостью. Если стороны готовы сразу приступить к передаче прав собственности на жилье и оплате, можно подписать основной контракт.

Когда стороны приходят к решению прекратить обязательства по предварительному договору

Несмотря на то, что предварительное соглашение по сделке с жилой недвижимостью обязывает продавца и покупателя в будущем подписать основной договор, на практике такие соглашения также расторгаются по различным причинам.

Любая сторона вправе отказаться от обязательств по следующим причинам:

• один из участников своевременно не выполнил действия, необходимые для заключения основной сделки (например, покупателю не одобрили ипотеку, продавец не зарегистрировал право собственности на имущество);
• покупатель выявил у имущества существенные дефекты (например, трещины в стенах, грибок);
• продавец попытался обмануть покупателя (например, не сообщил о том, что на квартиру в скором времени будет наложен арест);
• покупатель или продавец решили отказаться от сделки (например, ради более выгодного предложения цены);
• возникли не зависящие от воли участников сделки обстоятельства (например, в квартире произошел пожар или затопление).

Важно! Если участники сделки по истечение срока действия предварительного соглашения не заключили основной контракт, обязательства прекращаются автоматически.

Основания для прекращения обязательств по предварительному договору

Что это такое?

Предварительный договор купли-продажи — это официально оформленное обязательство сторон в будущем совершить сделку по передаче имущества на прежде обговорённых и закреплённых условиях (п. 1 ст. 429 ГК РФ). То есть, предварительный предшествует основному договору и свидетельствует лишь о намерениях сторон.

Особенности предварительного договора:

• имеет ту же форму, что и основной, включает в себя те же условия (п. 2,3 ст. 429 ГК РФ);
• не требует регистрации в Росреестре;
• заверяется у нотариуса, если планируется нотариальное заверение основного документа;
• не всегда обязательства по нему бывают выполнены (если в определённый срок стороны не предпринимают никаких шагов для выполнения условий указанных в договоре, правового вмешательства не последует);
• согласно желанию сторон, может быть прерван;
• в некоторых случаях может послужить основанием для обращения в суд, если одна из сторон уклоняется от исполнения обязательств;
• действителен год, если не указана дата заключения основной сделки (п. 4,6 ст. 429 ГК РФ).

Документ составляется письменно. Единого образца его не предусмотрено, но он имеет структуру будущего основного договора и содержит ту же информацию.

• название документа, дата и место его заключения;
• паспортные данные участников;
• подробное описание предмета договора;
• суть сделки, а именно совершение продажи — покупки;
• цена объекта.

Кроме перечисленного в договор могут быть включены дополнительные условия. Например:

• сроки и способы передачи денег в счёт оплаты;
• дата отчуждения квартиры;
• штрафные санкции при неисполнении обязательств сторонами;
• порядок разрешения спорных ситуаций;
• основания расторжения соглашения;
• дополнительные расходы, их распределение и т. д.

Когда заключается?

Чаще всего к его составлению прибегают, если:

• У Покупателя недостаточно денег для приобретения квартиры.
• Продавец не собрал ещё всех нужных документов.
• Одна из сторон не может присутствовать в момент заключения основной сделки.
• Объект не готов по тем или иным причинам к продаже.
• Квартира приобретается в ипотеку и банк обязывает стороны договориться о соглашении.
• Покупатель вносит задаток или аванс, указывая об этом в предварительном акте.

Зачем заключается?

Этот документ позволяет узаконить дальнейшие действия и избавить стороны от спорных ситуаций. В некотором роде он является гарантией осуществления сделки в будущем, так как:

1. невозможно внесение поправок в условия предварительного договора;
2. в случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного соглашения, другая в течение 6 месяцев может обратиться в суд с требованием обязать нарушителя осуществить сделку (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

• Особенности сделки купли-продажи квартиры с использованием аккредитива, образец договора
• Особенности договора купли-продажи квартиры и опись жилья. Образец ДКП
• Основания и особенности заключения договора купли-продажи квартиры с двумя собственниками и в других случаях
• Можно ли оспорить договор купли-продажи квартиры? Основания для аннулирования сделки и алгоритм действий
• Правила, особенности и нюансы оформления договора купли-продажи квартиры

Возможные варианты

Задача предварительного соглашения состоит в том, чтобы гарантировать в будущем выполнение всех договорённостей. Однако, если документ ничем не подкреплён, он мало что значит: каждый из участвующих в сделке может разорвать её в одностороннем порядке. Поэтому почти всегда Покупатель совершает предоплату в виде аванса или задатка.

С задатком

Смысл задатка определён в п. 1 ст. 380 ГК РФ. В ней говорится, что задаток — это некоторая денежная сумма, которую Покупатель перечисляет Продавцу в счёт причитающегося с него по договору платежа. Что является доказательством заключения соглашения и гарантирует его исполнение. К тому же, задаток — надёжная страховка для участников сделки купли-продажи квартиры:

• если Покупатель передумает совершать сделку, то задаток остаётся у Продавца;
• если передумает Продавец, то Покупателю вернётся двойная сумма задатка;
• если в расторжении соглашения не виновата ни одна из сторон, то размер вернувшегося задатка останется прежним (ст. 381 ГК РФ).

О размере предоплаты стороны договариваются. она не должна превышать десяти процентов стоимости сделки, но «по умолчанию» — минимальна: если договор будет расторгнут, с деньгами кому-то придётся расстаться.

При получении суммы, Продавец оставляет Покупателю расписку, которая оформляется от руки. Важно, чтобы предварялась расписка словом «задаток» — не «аванс».

• Скачать бланк предварительного договора купли-продажи недвижимости с задатком
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком

С авансом

Чёткой формулировки аванса в Гражданском законодательстве нет. Но упоминание присутствует: если стороны не указали в договоре купли-продажи квартиры, что внесённая часть суммы — задаток, то закон рассматривает эту сумму как аванс (п. 3 ст. 380 ГК РФ).

Случается, что даже если в предварительном документе вносимые суммы обозначены как задаток, суды признают эти пункты недействительными (предварительный — ещё не вступивший в действие, значит, не порождающий денежных обязательств акт). Выход — заключать два договора: отдельно предварительный и отдельно договор задатка.

• Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры с авансом
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры с авансом

В чем различие?

Задаток и аванс часто путают, так как и тот, и другой являются предоплатой. Однако между ними существуют различия, самое главное из которых — различие в неисполнении обязательств:

1. аванс не является гарантом исполнения обязательств по договору, любой из участников может отказаться от сделки;
2. аванс всегда будет возвращён Покупателю, независимо от того, кто является инициатором разрыва;
3. всегда возвращается в полном объёме;
4. в отличие от задатка, имеет лишь одно значение — платёжное (у задатка множество функций: платёжная, доказательная, обеспечительная, гарантирующая).

Вывод. Если у Продавца всё готово к продаже: нужные документы собраны, все прописанные в квартире будут вовремя оттуда выписаны и собственник точно знает, что не передумает — есть смысл взять задаток. Если есть опасения, что к нужному сроку все условия выполнить будет невозможно, в договоре лучше указать аванс. Захочет ли Покупатель терять время, ожидая квартиры?

Есть для Продавца ещё аргументы в пользу аванса. Его можно внести в договор вместе со штрафными санкциями.

• Когда Покупатель беспричинно откажется от сделки, аванс останется у Продавца в качестве штрафа.
• Если Продавец передумает передать квартиру, то он просто вернёт аванс Покупателю.

Кроме того, в случае альтернативных сделок (одновременная продажа одной квартиры и покупка другой) или цепочек (несколько альтернатив, увязанных в одну сделку), Продавцу предусмотрительней было бы принять аванс. Так как, здесь риск срыва сделки гораздо больше, чем при простой продаже.

Без задатка

Аванс и задаток не являются обязательным условием предварительного договора. Нужны ли дополнительные гарантии осуществления сделки, участники решают сами. Но, как уже было сказано раньше, договор купли-продажи квартиры без задатка ничем не защищён и может быть легко разорван одной из сторон. И Продавец, если договор без предоплаты будет заключён, окажется в крайне невыгодном положении: повлиять на Покупателя он может только не вернув предоплату, а её то здесь и нет.

Покупатель же, если в установленный срок сделка не состоится, через суд принудит Продавца на совершение продажи и взыщет с последнего судебные расходы.

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры без задатка
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры без задатка

Предварительный — не значит ориентировочный, то есть ненадёжный. Предварительный — просто отсроченный и при этом — обязательный к исполнению. К составлению этого документа следует подходить ответственно, так как предварительный договор купли продажи является одним из базовых документов, на основе которого будет строиться сделка.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас

+7 (499) 938-94-16 (Москва)
+7 (812) 467-39-65 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно !

Источник: zhivem.pro