Стоимость недвижимости снижается и, скорее всего, продолжит падать, но ставка по программе льготной ипотеки на новостройки выросла с 7 до 8%. Мы спросили у экспертов, стоит ли в такой ситуации ждать дальнейшего снижения цен или лучше купить квартиру сейчас, несмотря на возросшую стоимость кредитов.
Поделиться
Что сейчас происходит на рынке недвижимости
С мая по ноябрь 2022 года стоимость квадратного метра на вторичном рынке в Москве упала почти на 7%, подсчитали аналитики. В новостройках тоже наблюдается снижение. Так, согласно исследованию ЦИАН, в октябре «квадрат» в Москве подешевел на 1,7%. При этом цены реальных сделок просели существеннее. Например, скидки на вторичном рынке достигают 10–20%, на первичном — от 10 до 30%.
Похожая ситуация складывается и в Подмосковье. Основные причины — рост предложения, снижение спроса и падение реальных доходов населения.
«Первичный и вторичный рынки крайне разбалансированы из-за отличий в возможностях использования ипотечных программ, как государственных, так и собственных от застройщиков. Спрос и предложение тоже не могут найти равновесие в связи с крайне непредсказуемой внешней средой, ипотека — вопрос 7–10 лет, а ситуация меняется раз в два-три месяца, что не способствует потребительской уверенности. При этом объемы строительства соответствуют больше рекордному 2021 году», — объясняет независимый финансовый аналитик Сергей Скатов.
ПОЖАЛУЙСТА, НЕ БЕРИТЕ ИПОТЕКУ В 2023 ГОДУ!
Несмотря на это, по словам эксперта, дальнейшее снижение цен маловероятно: «Важно понимать, что сейчас в ценах мы, в том числе, видим стоимость ипотечных программ от застройщиков (околонулевой ипотеки, когда заемщик получает кредит под 0,1%, но стоимость квартиры для него возрастает — прим. ред.). Если застройщики и банки все-таки откажутся от этих программ под давлением ЦБ (пока мы этого тоже не видим), то номинально можно будет увидеть снижение цен. Но это не приведет к росту доступности жилья».
Аналитики IRN.RU склоняются к другому сценарию. Так, по их прогнозам, в течение одного-двух лет цены на недвижимость вернутся к допандемийным уровням, опустившись на 30%. Правда, около половины этого падения рынок уже ощутил.
Что сейчас происходит со ставками по ипотеке и что будет дальше
Согласно обзору рынка ипотечного кредитования за третий квартал 2022 года, который подготовил ДОМ.РФ, средняя ставка по ипотеке на новостройки снизилась до 3,6% (за счет роста выдачи той самой ипотеки с субсидией от застройщика). На вторичном рынке кредиты выдавались в среднем под 9,3%. Правда, в конце сентября — начале октября банки повысили рыночные ставки до 10,6–11% (но это повышение отразится на ставках выдачи за четвертый квартал 2022-го).
Треть всех выданных в третьем квартале кредитов на жилье приходится на льготные программы (34% от общего количества выдач). При этом более половины из них — на льготную ипотеку под 7%. С первого января ставка увеличилась на один процентный пункт — до 8%.
По мнению руководителя комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Михаила Хорькова, в начале 2023 года продажи новостроек упадут. Отсутствие до недавнего времени внятной информации по продлению льготной ипотеки заставило торопиться тех, кто находится в поиске вариантов изменения жилищных условий. «Продление “льготной ипотеки” на 2023-й не приведет к увеличению числа покупателей. Сложившийся инструментарий сейчас может лишь ограничить снижение продаж, но не нарастить их», — считает он.
ИПОТЕКА не нужна! Что нужно знать, прежде чем брать КРЕДИТ? | Рыбаков разоблачение
Эксперты также напоминают, что в 2023 году продолжат работать семейная ипотека, программа для IT-специалистов, дальневосточная, сельская и военная ипотека. «Ставки от застройщика, вероятно, не будут близкими к нулю, но останутся на низком уровне. В нашем агентстве большинство сделок закрывается с помощью субсидии от застройщика. Получается выгоднее, чем госпрограмма», — подчеркивает эксперт по ипотечному кредитованию и основатель агентства недвижимости «РОЙАЛ-недвижимость» Камила Мавлутхонова.
Стоит ли брать ипотеку именно сейчас
«Ипотека — это лишь инструмент для решения задач приобретения недвижимости. Оформлять ипотеку нужно тогда, когда люди все просчитали и пришли к выводу, что покупка недвижимости именно сейчас оправдана», — подчеркивает директор ипотечного центра ГК МИЭЛЬ Юлия Ибрагимова.
Большинство специалистов сходится во мнении, что универсального ответа нет, решение зависит от индивидуальной ситуации в семье:
- «Реальные потребности семьи и готовность нести кредитные обязательства должны быть основой такого решения. Если мы вспомним то, что было несколько лет назад, то условия по покупке квартиры сейчас кажутся более привлекательными, но в тот момент времени такого восприятия не было. Решение об ипотеке всегда непростое для большинства покупателей, поэтому лучше исходить из житейских приоритетов, а не предполагаемой финансовой выгоды», — говорит Михаил Хорьков.
- «Ипотеку стоит брать тем, кому необходимо жилье. На рынке всегда есть те, кому просто необходимо куда-то переехать, потому что невозможно жить тремя поколениями в двухкомнатной квартире. Таким людям нет смысла играть в экономическую рулетку, пытаясь дождаться более благоприятной ситуации, особенно в такой непредсказуемой среде. Риски недостроя сегодня минимальны благодаря проектному финансированию», — соглашается независимый финансовый аналитик Сергей Скатов.
Конечно, не стоит исключать и риски снижения доходов. «Тем не менее многие арендуют недвижимость и в состоянии оплачивать ее. При этом в случае сокращения дохода они вынуждены будут переезжать: в другой город, к родственникам и так далее. Ипотечное жилье находится в собственности. При ухудшении финансового положения его можно сдать в аренду и так же переехать в более дешевую квартиру в другом городе, сохранив в собственности актив», — считает Камила Мавлутхонова.
В любом случае при принятии решения об оформлении ипотеки стоит учесть ряд факторов. Для этого финансовый консультант Наталья Колбасина советует ответить на четыре вопроса:
- Насколько критично стоит решение жилищного вопроса?
- Насколько стабильны и надежны источники дохода семьи?
- Есть ли хотя бы минимальный финансовый резерв на три месяца жизни с учетом предстоящих платежей по кредиту?
- Каким будет кредитное давление на бюджет? «Нужно посчитать показатель долговой нагрузки (ПДН) — какая сумма от доходов семьи будет уходить на платежи по кредитам. Если ПДН > 35% — семья в зоне риска, так как высокий платеж по кредиту может повлиять на качество жизни», — объясняет финансовый консультант.
Есть ли сейчас смысл брать ипотеку в инвестиционных целях
Если говорить про ипотеку на первичном рынке,то это, вероятно, самая плохая инвестиционная идея в этом году, считает независимый финансовый аналитик Сергей Скатов: «В ценах новостроек зашиты субсидируемые ставки по ипотеке от застройщиков, которые нельзя будет применить к готовому жилью. В результате после ввода в эксплуатацию рыночная стоимость квартиры упадет примерно на 20%, а предпосылок для роста цен аналогично 2020–2021 гг. нет никаких. Однако некоторые застройщики не использовали такие программы, поэтому отдельные потенциально выгодные проекты найти можно». (В ценах новостроек зашиты субсидируемые ставки по ипотеке от застройщиков, которые нельзя будет применить к готовому жилью (та самая оконулевая ипотека — прим. ред.))
Эксперт по ипотечному кредитованию Камила Мавлутхонова тоже исходит из того, что покупать, чтобы продать и заработать на росте цен, сейчас не стоит. Как краткосрочный инструмент это не сработает.
Однако в отношении другой стратегии — купить и сдавать в аренду —эксперты придерживаются разных точек зрения. Так, Сергей Скатов уверен, что арендный доход никогда не был хорошей инвестицией: «Арендная доходность жилья почти всегда была ниже доходности по депозиту, за исключением аномального периода 2020–2021. В Москве она могла составлять 4–6%, но это без учета ипотечных платежей».
По мнению же Камилы Мавлутхоновой, недвижимость можно взять на самоокупаемость. «При ставке от застройщика в 0,1% ежемесячный платеж ниже, чем арендная плата. Покупатель берет квартиру в ипотеку, сдает ее в аренду, из полученных средств выплачивает деньги банку, а также получает дополнительный доход», — рассказывает она.
Но это если получить кредит по такой низкой ставке и дождаться ввода дома в эксплуатацию. В целом же по стране ипотека чаще всего обходится дороже аренды. По данным ЦИАН, стоимость аренды однокомнатной квартиры в крупном российском городе в среднем составляет 19 500 рублей в месяц, а средний ипотечный платеж равен 30 700 рублям.
Если же смотреть на покупку квартиры с точки зрения сбережения накоплений,то Сергей Скатов считает недвижимость надежным инструментом. Камила Мавлутхонова также уверена, что с этой целью лучше вложиться в квадратные метры. «Рост цен цикличен: подъем — спад — подъем. Цена на объект в любом случае вырастет», — заключает она.
Источник: finuslugi.ru
Опасности ипотеки
Ипотека может сделать собственную жизнь лучше и комфортнее, а может привести к личному банкротству. Ипотека: кабала или благо для заемщика?
Ипотека — штука опасная
Ответы «на засыпку».
Ниже я приведу несколько вопросов. Ответьте на них, пожалуйста, сами себе. Чтобы проверить себя: правильно ли Вы понимаете опасности ипотеки и меру ответственности по обязательствам — в тексте содержатся ссылки на другие страницы. На этих страницах — выдержки из Гражданского Кодекса и Закона об ипотеке.
Ну что ж, начнем?
- Что произойдет, если в течение 12 месяцев Вы более трех раз, даже незначительно просрочите платеж?
Вы знаете, что это может быть Основанием для обращения взыскания на заложенное имущество? - Вам предлагают быть поручителем по кредиту?
Тот, за кого Вы должны поручится — говорит, что это — пустая формальность, и что отвечать по его долгам не придется. Так ли это?
А Вы знаете, что поручители несут солидарную ответственность с заемщиком по кредиту?
Почему люди обращаются в банк за кредитом?
Потому что хочется иметь своюквартиру (дом, участок земли, много денег под залог) (Нужное — подчеркнуть). Это все как-раз понятно.
Вопрос не об этом. А о том, что служит основной мотивацией для того, чтобы обратиться в банк, и получить кредит?
- Собственный расчет?
- Пример и совет коллеги по работе (соседа Васи, школьного приятеля, дальнего родственника)?
- Броская реклама?
К сожалению, в большинстве случаев, не собственный расчет, а пример «соседа Васи», покупающего в кредит уже третью квартиру, или броская реклама — играют решающую роль при обращению к ипотеке. И именно поэтому, ипотека, вместо источника блага, грозит стать источником неприятностей.
Ипотека: кабала или благо?
Представьте, что Вам понадобились деньги: они нужны Вам достаточно срочно, и при этом Вам нужна «приличная» сумма. (Для полноты ощущений подставлю-ка я цифры: нужно 100 000 долларов)
Где их можно взять?
То есть, получается, что банк — может поступить так, как поступают лишь лучшие друзья.
То есть, ипотека — может быть благом.
Но ипотека — может быть и кабалой. Действительно, если по кредиту приходится платить 9/10 своих доходов, то о благе как-то не думается.
Если нет возможности платить по кредиту, а потому, суд накладывает взыскание не только на заложенное банку имущество, а еще и на то, которое есть и было, и на приобретение которого кредитные средства не тратились, то какое ж это благо?
Небольшой вывод:
Вывод из сказанного выше, достаточно простой: Ипотека — это инструмент.
Умелое использование этого инструмента — может сделать жизнь краше, лучше, удобнее.
Неумелое использование — может привести к серьезным потерям.
Ни сосед Вася, рассказывающий, как здорово жить в своей квартире, ни банк, по чьему заказу сделана красивая реклама — не будут платить по Вашим долгам.
Это — Ваш выбор, и Ваш риск!
Чтобы ипотека была бы благом — думать нужно самостоятельно.
Источник: www.ipotek.ru
7 мифов об ипотеке, о которых все молчат
Скидки до 500 000 рублей на квартиры в новостройках Санкт-Петербурга и Ленинградской области! Стоимость услуг 0 рублей. Самые ВЫГОДНЫЕ предложения по покупке квартир в новостройках: описание, планировки, цены, скидки, акции и специальные предложения на квартиры в новостройках.
- 49 Военная ипотека
- 41 Обзор жилых комплексов СПб и ЛО
- 181 Новостройки
- 144 Вторичный рынок
- 19 Аренда
- 96 Юридические аспекты
- 65 Ипотека
- 7 Налоги
- 1 Материнский капитал
- 3 Дарение
- 6 Разное
- 2 Ремонт
- 4 Покупка недвижимости
04.2018 17:28
Приняв решение приобрести жилье, мы сталкиваемся с абсолютно новой сферой деятельности, начиная от рынка недвижимости в городе и заканчивая ипотекой в банке. Где и как купить — вроде бы выбор есть. А вот с деньгами сложнее. Все вокруг твердят, что рассрочка и ипотека — это зло! Финансовая система банков завтра рухнет, и мы останемся без денег и без квартиры.
Наши страхи возникают от незнания и недостатка информации. Чтобы развеять сомнения нормального человека при покупке жилья в рассрочку и в ипотеку, ниже рассказываю самые свежие новости о безопасном приобретении недвижимости в рассрочку и ипотеку.
Квартиры в рассрочку от застройщика — в чем подвох?
Рассрочка дороже, чем ипотека. Не бывает беспроцентной рассрочки. Как правило цена квартиры под проценты рассрочки намного больше, чем цена по ипотеке.
Какие акции по рассрочке от застройщика имеет смысл использовать?
50 / 50— половину стоимости жилья платим сейчас, половину — после окончания строительства. Это удобно, если, например, вы сейчас живете в съемном жилье. В случае рассрочки 50 / 50 вам не нужно платить ипотеку за строящееся жилье, а можно взять ипотеку уже после окончания строительства для выплаты второй половины стоимости квартиры, когда вы заедете в свое жилье.
Бывает крайне редко, чтобы цена при рассрочке совпадает с начальной ценой недвижимости. Такое бывает редко и в рамках какой-то супер-акции, если вам удалось ее поймать. Если горе-инвесторы говорят, что такой способ рассрочки 50 / 50 чуть ли не стратегия инвестирования, то не верьте. Это не может быть стратегией, потому что это скорее исключение из правил, чем норма. Но шанс, конечно, есть.
Ипотека без проблем: как оформить и почему не одобряют
Каких только небылиц не ходит про старушку-ипотеку! Сколько страхов и мифов вокруг нее. А ведь вообще-то это хороший шанс делать постепенные шаги к жилью своей мечты, а не убиваться с накоплениями всю жизнь.
Сначала разберу мифы про ипотеку, а затем приведу список документов для полного пакета при подачи на ипотеку. Сразу скажу, что единственный случай, когда невозможно взять ипотеку — это испорченная кредитная история.Во всех других случаях ипотеку взять можно.
Основные мифы ипотеки
Миф 1 — Я переплачу 3 цены, или все равно придется платить процент, даже погашаешь ипотеку досрочно
Это неправда, потому что при досрочном погашении проценты каждый раз пересчитываются. Когда вы оформляете ипотеку и вам называют сумму процентов за 15-20 лет, то сумма достигает 1,5 — 2 квартиры. Это нас пугает и устрашает. Но вы не будете платить ипотеку 20 лет! Как показывает опыт и изучение нашего русского менталитета, как только у человека появляется постоянные ежемесячные платежи, он старается избавиться от них как можно скорее.
Поэтому вы будете гасить свою ипотеку досрочно в любом случае. Сейчас важно понять, что проценты по ипотеке будут пересчитываться каждый раз, когда вы положили больше денег, чем ваш платеж. Поэтому после окончания выплаты сумму по процентам будет намного меньше, чем вам изначально посчитали в банке.
Миф 2 — Мне не одобрят ипотеку, потому что у меня серая зарплата
Если бы так делали, то 90 процентов людей не могли бы взять ипотеку и все застройщики уже разорились бы давно.
Конечно, с серой зарплатой можно брать ипотеку. Отличие серой заплаты от белой при получении ипотеки — это справка. Если у вас белая зарплата — берем справку 2-НДФЛ и подаемся на ипотеку. Если у вас серая зарплата — оформляем справку по форме банка. Сбербанк тоже принимает Справку по форме банка. Эта справка — филькина грамота, она нигде не проверяется.
Процентная ставка и для белой, и для серой зарплаты — одинакова и не зависит от «белизны» вашей з/п.
Миф 3 — Мне не одобрят ипотеку, потому что я работаю неофициально
Все проблемы решает первый взнос. Если у вас есть 30% первого взноса, то ипотеку вам могут одобрить по двум документам: паспорт и СНИЛС. Важно, чтобы у вас была хорошая кредитная история и отсутствовала плохая. Также здесь, конечно, важен специалист по ипотеке, кто вам помогает.
Имеет смысл найти такого человека, кто как раз занимается нестандартными ситуациями и имеет выстроенные отношения с банками. Если податься самому по паспорту и СНИЛС, конечно же, вас никто не одобрит.
Миф 4 — Мне не одобрят, потому что я из другой страны / приехал из другого города
Ипотеку не гражданам России одобрить можно, но нужно, чтобы вы отработали официально по трудовой минимум 1 год на территории России. Больше никаких схем нет: если вы приехали из Белоруссии, Казахстана, Узбекистана, из Европы — отработайте 1 год по трудовой и смело подавайтесь на ипотеку.
Миф 5 — Ипотеку можно взять только 1 раз
Можно брать 2-3 ипотеки, если это позволяет ваш реальный доход.
Миф 6 — Пенсионерам не одобряют ипотеку
Ипотеку можно брать до 75 лет.
Миф 7 — Если у меня нет кредитной истории, то мне не одобрят ипотеку
Отсутствие кредитной истории равнохорошей кредитной истории. Если это ваша первая ипотека, то, с точки зрения банка, у вас по умолчанию хорошая кредитная история.
Нюансы возникают в следующем. Муж и жена друг у друга всегда созаёмщики. Если, например, у жены — нет кредитной истории или есть хорошая кредитная история, а у мужа — испорчена , то в ипотеке сейчас могут отказать. Что делать?
Вариант 1.Супруг дает согласие на ипотеку.
Вариант 2.Сделать брачный договор между супругами по покупку этой квартиры, чтобы мужа не рассматривали как участника этой сделки. Это дороже.
Если общую квартиру напополам хотят купить супруги в неофициальном браке (молодые влюбленные люди) — это может обернуться трудностями, если люди разойдутся и не сумеют договориться. Часто молодые влюбленные люди приходят покупать квартиру напополам и, как правило, только у одного из них есть первый взнос. Но квартиру хотят купить в доле. В случае, если супруги-сожители разойдутся и будет раздел квартиры, первый взнос разделить не получится. То есть тот, кто его заплатил, его, считает, потеряет.
Миф 8 — Нельзя продать квартиру, если она куплена в ипотеку
Бытует мнение, что ипотека — это кабала: один ввязался — и теперь 20 лет тяни. Почему так происходит. Здесь сильно срабатывает мышление и неумение жить сейчас. Сейчас вы одиноки, но думаете о большой семье и трех детях. Сейчас у вас обычная работа и средний заработок, но вы мечтаете о больших деньгах.
Сейчас вам с головой хватит студии в 15 минутах от метро, но вы берете трешку в ипотеку — на будущее. Так и получается кабала. Мы создаем себе эту кабалу. Почему нельзя сейчас купить студию — и пожить в ней? Почему мы сразу замахиваемся на трешку?
Потому что уверены, что квартиру с ипотекой нельзя продать. Неправда. МОЖНО! Квартиру, купленную в ипотеку продать можно!Не обременяйте себя неподъемной ношей сразу, живите по силам берите жилье по силам. И платить будет комфортно, и будет место для других вещей в жизни. Того и гляди, и правда, появится большая семья и дети.
Вот тогда и подумаете о смене жилья, продав свою студию с невыплаченной ипотекой. Берегите свои силы, живите в своих новеньких квартирах, а не просто платите за них. Кайфуйте.
Если вы берете квартиру в ипотеку для последующей перепродажи, то внимательно выбирайте банк. Далеко не все банки дают такие ипотеки, которые потом можно переуступить.
И напоследок, неизменный пакет документов на ипотеку.
Документы для ипотеки
1)Паспорт— копии всех страниц, включая пустые
2)Свидетельство о браке, рождении детей
3) Если вы не женаты / не замужем,справка от нотариуса, что вы не состоите в официальном браке
4)СНИЛС
5)ИНН
6)Трудовая, копия трудовой, заверенная печатями
7)Справка с места работы(2-НДФЛ или по форме банка)
Источник: xn--80aafwdjexybbmi4c.xn--p1ai