Покупка первичного жилья не такое уж и простое занятие. Прежде чем приобретать новую квартиру либо дом важно разобраться с самим понятием о первичном жилье. В сохранившемся сознании большей части покупателей, именно новостройка, новый либо недавно сданный в эксплуатацию дом, а вот вторичное сырье — квартира в старом жилом фонде. На самом деле те критерии, которые позволяют различать вторичное и первичное жилье, не определяются готовностью дома, его возрастом, а считаются записью о регистрации права получения собственности на определенный объект, сделанная в едином государственном реестре регистрации права собственности граждан.
Первичный рынок жилья это квартиры, еще не существует на которых права собственности. По сути своей первичный рынок жилья продажа квартир, существующих лишь просто на бумаге, то есть не имеющих никаких собственников. Купить первичное жилье означает приобрести такую квартиру, которая еще не была зарегистрирована в государственном реестре.
Первичное жилье. Преимущества и недостатки
Регламентируется продажа всех первичных квартир в любых новых строящихся домах специальным законом 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве. Этот закон обязует застройщиков построить сам многоквартирный дом, затем уже после его непосредственного ввода в эксплуатацию передать покупателю новостройки объект долевого строительства, который был определен договором непосредственно самого долевого участия.
После полного ввода в эксплуатацию нового дома, а также подписания акта о приеме и передаче этого объекта долевого строительства, сам покупатель квартиры проводит регистрацию своего возникшего права собственности на купленную квартиру в этом новом доме.
Квартира с момента получения официального свидетельства о регистрации права собственности свой юридический статус меняет, превращается во вторичную недвижимость.
Источник: novincom.ru
Новостройка или вторичка: какое жилье выбрать и почему
Новостройка или вторичка – основной вопрос каждого покупателя квартиры. Какие факторы учесть, чтобы не прогадать, и каковы плюсы и минусы первичного и вторичного жилья – в этом материале.
Новостройка или вторичка – основной вопрос каждого покупателя квартиры. Какие факторы учесть, чтобы не прогадать, и каковы плюсы и минусы первичного и вторичного жилья – в этом материале.
Новостройка vs вторички
- Цены на жилье в 2022-ом
- Ликвидность недвижимости: что выгоднее потом продавать
- Заселение в квартиру: где быстрее
- Где удобнее планировки квартиры?
- Инженерные коммуникации
- Транспортная доступность и парковка
- Объекты инфраструктуры
- Придомовая территория
- Риски при покупке новостройки
- Риски при покупке квартиры на вторичном рынке
- Сводная таблица с основными плюсами и минусами первичной и вторичной недвижимости
Цены на жилье в 2022-ом
Исторически новостройки привлекали покупателей более выгодной ценой в сравнении с вторичным рынком. Вспомним хотя бы валютных ипотечников, взваливших на себя не самые выгодные кредиты из-за стремлений жить в новых квартирах. Однако время шло, и рынок серьезно менялся. Регулярные удорожания строительных материалов и сокращение земельного фонда под застройку не могли не привести к росту цен на новостройки.
К перечисленным факторам с лета 2019-го добавилось проектное финансирование с эскроу-счетами, из-за которого застройщикам пришлось реализовывать проекты не на средства дольщиков, а через банковские кредиты (подробно об эскроу-счетах мы писали в материале «Эскроу-счет: что за схема и для чего она нужна»).
Последние же пару лет ситуация еще больше усугубилась: сначала из-за пандемии, а после и обострения международной обстановки. Последнее вынудило бизнесменов прибегать к импортозамещающим материалам и технологиям в различных отраслях, включая строительство, или же искать новые логистические цепочки, которые, увы, чаще всего дороже прежних.
Резюмируя, на сегодня не факт, что при приобретении новостройки удастся сэкономить. Более того, в целом ряде регионов вторичка в новых реалиях обойдется дешевле. Так, по данным Росстата за I квартал этого года, средняя цена за «квадрат» на вторичном рынке Москвы – 282 202 руб., а на первичном – 340 447 руб. Для Петербурга эти значения равны 166 444 руб. и 208 102 руб. соответственно.
В регионах новостройки тоже часто проигрывают в цене. К примеру, в Омской области вторичка стоит 69 863 руб. за «квадрат», а первичка – 75 552 руб. Другой пример – Свердловская область, где 1 кв. м вторичного жилья обойдется в 88 304 руб., а первичного – в 99 844 руб.
Конечно, еще остались регионы, где новостройки сохранили более привлекательные цены в сравнении с вторичным жильем: например, Бурятия с 78 006 руб. на первичке против 80 971 руб. в старом фонде или Томская область с 82 214 руб. и 83 744 руб. соответственно. Узнать о средних ценах в своем регионе можно по ссылке.
Ликвидность недвижимости: что выгоднее потом продавать
При росте цен на жилье инвесторы вкладывают деньги и в новостройки, и в старый фонд. Между тем в среднесрочной перспективе в 5-7 лет наиболее высокую ликвидность покажет именно первичный рынок, квартиры на котором дорожают как за счет роста строительной готовности, так и формирования вокруг домов новых районов для жизни с необходимыми инфраструктурными объектами.
Вторичка тоже может подорожать в случае инфраструктурных обновлений – к примеру, открытия рядом новой станции метро или запланированных на территории важных изменений. Так, из-за реновации цены на хрущевки, по оценкам специалистов, взлетели в полтора и более раз.
Заселение в квартиру: где быстрее
Если скорость переезда – решающий фактор, ваша дорога сразу на вторичку, где на оформление сделки уходит в среднем около месяца. Новостройка же может возводиться пару лет и больше, плюс придется пройти приемку, заказать оценку квартиры и подать в МФЦ документы для регистрации в Росреестре.
В случае с вторичным жильем не придется и думать о ремонте, хотя бы первое время. Не исключено и то, что прежний хозяин оставит вам какую-либо мебель. Квартиры же на первичном рынке могут сдаваться как с отделкой «под ключ» (заезжай, расставляй мебель и живи), так и без отделки вовсе либо с предчистовым ремонтом, требующим финишных работ с поверхностями (укладки напольного покрытия, оклейки обоями или покраски стен и пр.).
Где удобнее планировки квартиры?
В этом пункте однозначно выигрывают новостройки, даже несмотря на строительство большинства из них по типовым проектам. Согласитесь, просторная кухня-гостиная в 18-20 кв. м, дающая возможность зонирования пространств, куда привлекательнее и комфортнее для жизни своего предка в 5-6 кв. м из хрущевки.
Не редки на вторичке и длинные узкие коридоры, в которых «квадратов» много, а функциональности мало. Гораздо удобнее взять жилье с отдельной гардеробной либо специальной нишей под шкаф в коридоре или спальне.
Балкон в роли кладовки – тоже сомнительное удовольствие. Лучше присмотреть вариант с кладовой в квартире или же приобрести дополнительно метры для хранения за пределами своего жилья на цокольном этаже, а балкон или лоджию использовать как место для отдыха.
А что уж говорить про такие фишки от современных застройщиков, как гостевой санузел, собственная сауна в квартире или панорамное остекление в пол, из которого открываются виды на центр города, парк или воду.
Инженерные коммуникации
Если не хотите столкнуться с неудобствами от ремонта таких инженерных коммуникаций как электричество, отопление, вентиляция, канализация, горячее или холодное водоснабжение, выбирайте новостройку. Перед вводом в эксплуатацию нового ЖК госкомиссия проверяет соответствие инженерных сетей строгим нормативам, и столкновение жильцов с проблемами из этой сферы в первые несколько лет маловероятно (хотя современные застройщики могут удивить, используя дешевые стройматериалы в погоне за экономией и закрывая глаза на брак со стороны подрядчиков и халтуру собственных рабочих).
Тем не менее вероятность, что какая-либо инженерная система выйдет из строя, в старом доме всё равно больше.
Нужно сказать, что в пользу новостроек сегодня работают и системы умного дома, автоматически отправляющие показания со счетчиков и позволяющие следить за расходом ресурсов.
Транспортная доступность и парковка
От выбранной локации зависит, как долго и по каким дорогам будете добираться до работы, учебы или проведения досуга. И по этому пункту, конечно, нет равных вторичному жилью, где уже проложены дороги и можно оценить нагрузку в часы пик. К тому же в не новостроечных местах плотность и этажность застройки обычно меньше, а значит, будете проводить меньше времени в пробках и поисках парковочного места. Для сравнения, новые жилые многоэтажки возводятся по несколько штук рядом на тысячи жителей, которым ничего не остается, как пользоваться одной дорогой.
Что касается парковки, ситуация неоднозначна. С одной стороны, в проектах многих новостроек предусмотрены подземные или отдельно стоящие многоэтажные паркинги. С другой – не у каждого жильца есть на них средства, да и не каждая новостройка может похвастаться наличием этой опции. Чтобы припарковаться прямо у дома в случае с многоэтажками, нужно очень постараться. В старом же фонде нередки случаи, когда здание по своим территориальным, архитектурным характеристикам и стоимости тянет на бизнес-класс, при этом мест для парковки недостаточно даже при расчете «одна квартира – одна машина».
Резюмируя: однозначного победителя по этому критерию нет. Советуем сравнивать параметр у конкретных проектов.
Объекты инфраструктуры
Этот пункт также вытекает из локации, и старый фонд не может не привлекать развитостью своей инфраструктуры и наличием необходимых для жизни медучреждений, школ и детсадов, появления которых не надо ждать. Другими словами, количество подобных учреждений в сформировавшихся локациях обычно приведено к нормативу, поэтому в объектах социальной инфраструктуры нет дефицита.
Приобретение квартиры в новостройке потребует терпения. Придется подождать обещанных застройщиком опций в виде коммерческих, образовательных и медицинских учреждений. Также какое-то время нужно будет мириться с продолжающейся по соседству стройкой очередного дома из вашего ЖК или прочих запроектированных строений.
Между тем в плане инфраструктуры есть важный нюанс – во вторичке все первые этажи отданы под жилье, тогда как в новостройках, как правило, эти уровни продаются или сдаются для коммерческого пользования. Это значит, что, к примеру, аптека, булочная или магазин в новом ЖК будут в шаговой доступности. Тем, кто предпочел вторичку, до подобных инфраструктурных объектов наверняка придется преодолеть сравнительно большее расстояние.
Придомовая территория
Как и в случае с планировками, в благоустройстве придомовой территории однозначно лидируют новые районы. Дворы новостроек оборудуют детскими и спортивными площадками, пешеходными и велосипедными дорожками, зонами отдыха с лежаками и Wi-Fi, площадками для выгула питомцев и даже скейт- и веревочными парками. При этом застройщики в погоне за покупателями предусматривают такие фишки как эксплуатируемая кровля дома и специальные помещения для досуга жильцов, в которых можно провести детский праздник или собраться на мастер-класс.
Также придомовая территория многих современных ЖК свободна от авто и снабжена системами безопасности – от видеокамер по периметру до ключей индивидуального доступа во двор.
Во дворах же домов старого фонда не всегда удастся найти детскую или спортивную площадку, а транспортные средства паркуют прямо у подъездов.
Риски при покупке новостройки
Остаться и без денег, и без заветных метров можно как при приобретении квартиры в новостройке, так и на вторичном рынке. Основной риск покупки в новом ЖК – банкротство девелопера и превращение объекта строительства в долгострой. И хотя эскроу-счета дольщиков застрахованы до 10 млн руб., никто не компенсирует превышающие эту сумму средства, а также потери, связанные с инфляцией и ожиданием завершения стройки. Приобретение новостройки сулит и риски в плане некачественной отделки (от плохо покрашенных обоев до кривых стен и пола и отсутствия вентиляции) и изменившейся в ходе строительства планировки (особенно застройщики любят сдавать жилье меньшего метража, чем на бумаге).
Риски при покупке квартиры на вторичном рынке
В случае с вторичкой главный риск – нарваться на мошенника, не имеющего права собственности на жилье или собравшегося продать одну и ту же квартиру нескольким покупателям. Также недобросовестные продавцы не брезгуют затягивать сроки сделки и любят не говорить об обременениях, вроде наличия наследников или неузаконенной перепланировки.
Впрочем, все перечисленные риски можно минимизировать и даже устранить, если подходить внимательно к выбору недвижимости и ее продавца. На что обратить внимание перед приобретением – можно узнать в нашей статье «Как проверить квартиру на вторичке перед покупкой».
Также помните, что идеального жилья не бывает, поэтому определите для себя приоритеты, свои возможности, желания, потребности, исходя из которых и выбирайте оптимальный вариант.
Чтобы упростить процесс выбора, представим в заключение таблицу с основными плюсами и минусами первичной и вторичной недвижимости:
| Критерий | Первичка | Вторичка | Комментарии |
| Цена | — | + | Новостройки уже нередко дороже квартир из старого фонда из-за удорожания стройматериалов, сокращения земель под застройку и перехода застройщиков на проектное финансирование. |
| Ликвидность | + | — | В инвестиционных целях квартира в новом ЖК в перспективе выгоднее за счет роста строительной готовности дома и развития района вокруг. |
| Сроки заселения | — | + | Новостройку нужно ждать, и процесс этот может сопровождаться выплатой ипотеки за строящееся жилье с параллельным съемом «квадратов» для жизни здесь и сейчас. В квартиру с вторички можно сразу заселиться и прописаться. |
| Ремонт | + | — | Если даже новостройка сдается без отделки «под ключ», конечный ремонт, скорее всего, обойдется дешевле, чем в старом фонде, требующем не только косметики, но и замены коммуникаций. |
| Планировки | + | — | Вторичка не отличается эргономичными и функциональными планировками, необходимыми для современной жизни, чего не скажешь о привлекающих разнообразием квартирографии новостройках. |
| Инженерные коммуникации | + | — | Новое есть новое, плюс первичка уже нередко снабжена системами умного дома. |
| Транспортная доступность | — | + | Старый фонд сопровождается сложившейся дорожной сетью и возможностью до покупки рассчитать время на дорогу до работы и пр. |
| Соцобъекты и инфраструктура | — | + | В новостройках социальные блага нужно ждать, и не факт, что обещанное застройщиком на бумаге воплотится в жизнь. |
| Придомовая территория | + | — | Разнообразие функциональных зон и мест досуга в новостройках против припаркованных авто у подъездов старых домов и поисков детских и спортивных площадок в соседских дворах. |
| Юридическая чистота | + | — | Вы первый владелец квартиры в новостройке, а вторичка нуждается в тщательной проверке документов до завершения сделки. |
| Соседи | + | — | В новом ЖК соседи, вероятно, будут тех же статуса и достатка. Вторичка может сулить неприятное соседство – от алкоголиков и бабушек, прикармливающих у подъезда стаи собак и кошек, до живности в виде тараканов и муравьев, безвременно «прописавшихся» на ваших квадратах. |
Статья по данной теме 11 августа 2022
Счета эскроу появились в борьбе с недобросовестными застройщиками, чтобы покупатель квартиры в новостройке не играл в русскую рулетку и был уверен, что его дом достроят или хотя бы вернут вложенные деньги. Ниже рассмотрим особенности, этапы сделки с эскроу, а также плюсы и минусы этой схемы покупки квартиры.
Источник: www.novostroy.ru
Что такое новостройка: главные преимущества, правила оформления ипотеки на недвижимость
Покупка собственного жилья для большинства граждан является серьезным шагом в жизни. Чтобы накопить необходимую сумму, зачастую требуется много лет. По этой причине на сегодняшний день актуальным является жилищное кредитование. Есть два варианта приобретения недвижимости в кредит — долгосрочная ипотека на первичное жилье или покупка имущества на вторичном рынке.
Любой из указанных вариантов имеет свои плюсы и минусы, которые следует знать каждому заемщику для проведения тщательного анализа перед покупкой. Перед началом оформления договора нужно четко знать, какой объект недвижимости считается новостройкой для ипотеки.
Что такое новостройка
Многие люди полагают, что новостройка — это новый, недавно выстроенный многоквартирный дом. При этом б/у жилье представляет собой объекты в старом имущественном фонде. Прежде всего, указанное разделение выполняется по записи в ЕГРН. Там указано, на какого владельца оформлено право собственности в установленном порядке.
Под первичным фондом подразумевают все имущественные объекты, не имеющие прав собственности в отношении каких-либо субъектов. После официального введения дома в эксплуатацию покупатели выполняют регистрацию прав собственности на жилой объект. С того момента, как новый владелец получает свидетельство, квартирный статус изменяется на «вторичное жилье».
Значительное отличие ипотечного кредита на новостройку от приобретения б/у квартиры состоит в особенностях осуществления проводимых сделок.
Юридические лица, покупающие в кредит жилье на вторичном рынке недвижимости, обязаны однократно составить заявление и направить его совместно с пакетом документов на регистрацию в Федеральную регистрационную службу. Далее после обработки заявления на клиента будет зарегистрировано право собственности.
В случае, когда клиент банковской организации делает выбор в пользу ипотеки на первичном рынке, в ходе строительства в качестве залога по займу будет выступать обеспечение права требования. Это будет по условиям договора о принятии участия в долевом строительстве. Когда строительство окончится, и квартира будет передана в эксплуатацию, клиент может оформить ипотечный кредит.
Отличия вторичного жилья и новостройки
Многие заемщики не знают, что лучше — вторичка или новостройка. Гражданин, который хочет взять на себя долгосрочное обязательство, должен исходить из индивидуальной ситуации в жизни, а также своих желаний.
Недвижимость на вторичном рынке имеет такие преимущества:
- Квартиру можно использовать сразу после оформления ипотеки. Этот вариант указывает на то, что дом уже сдан в эксплуатацию и клиент не несёт рисков по задержке строительства на длительное время.
- Дополнительным плюсом считается большой выбор вариантов на вторичном рынке.
- Имущественный объект уже находится в районе с развитой инфраструктурой.
- После оформления ипотечного договора и перевода денежных средств продавцу, владелец имеет право направить документы на регистрацию в новом жилье.
Стоит заметить, что при оформлении такого вида жилья есть и некоторые минусы. Например, квартиру нужно проверить на наличие собственников, претендующих на её часть, а также на наличие задолженности. Стоит учесть, что б/у жилье может быть в неудовлетворительном состоянии, вследствие чего в нём требуется капитальный ремонт.
Квартиры в новостройках тоже имеет преимущества и недостатки. В первую очередь, они имеют меньшую стоимость, чем варианты вторичного жилья. Притом отличие в цене может достигать в некоторых случаях от 30% до 50%.
Покупая первичный имущественный объект, заемщик будет наверняка уверен, что он единственный собственник. Помимо этого, в недавно купленной квартире не понадобится делать ремонт заново, исправляя ошибки предыдущих собственников.
Дополнительным плюсом покупки нового жилья принято считать наличие схожей социальной инфраструктуры. Другими словами, соседи нового собственника будут иметь примерно одинаковый статус и уровень дохода.
Важно знать и минусы оформления ипотечного займа на новостройку. Стоит учесть, что такие виды домов находятся далеко от центральной части города, либо от удобных жилых районов. Важным моментом считается также долгое ожидание строительства многоквартирного дома. Потенциальные заемщики несут риск, связанный с оправданной платой за сниженную стоимость имущества.
Нужно внимательностью относиться к выбору самого застройщика. Стоит помнить также о вероятности усадки недавно построенного дома. В основном, она заметна в период до 7 лет, независимо от того, как выполнено строительство — качественно или нет.
Процедура оформления договоров
Банк принимает решение в течение определенного периода времени, который затягивается до нескольких дней. В течение этого периода сведения, предоставленные клиентом, тщательно проверяются. Также банк оценивает благонадежность самого заемщика. Когда банк принимает положительное решение по заявке, с клиентом заключается кредитный договор.
Оформление данного документа происходит в определенные сроки. Зачастую потенциальному заемщику они оглашаются в момент одобрения кредита.
Получив одобрение от кредитора на оформление ипотеки, покупателю понадобится заключить два договора с такими учреждениями:
- застройщиком;
- коммерческим банком.
Указанный порядок связан с тем, что ипотечный займ на квартиру в новостройке может оформляться на основе документального подтверждения факта будущей покупки. Подписав официальный документ, клиент официально заключает кредитную сделку, после чего он уже не может её расторгнуть.
Договор с застройщиком
С данной инстанцией клиент заключает договор долевого участия. Подобная бумага включает в себя такую информацию:
- тип имущества, приобретаемый клиентом;
- площадь квартиры в квадратных метрах;
- цена недвижимости;
- период, в который дом будет сдан в эксплуатацию;
- порядок перехода жилого объекта в собственность заемщика;
- как будут переданы средства на объект строительства.
Важно! В договоре обязательно должно быть указано, какие гарантии дает застройщик покупателю.
Оформляя договорные отношения с застройщиком, необходимо обращать внимание на все условия, включая незначительные детали. Стоит заметить, что на основе данного документа будет составляться кредитный договор с банком на получение ипотеки.
Заключение договора с банком
Коммерческий банк должен понимать, на какую сумму будет оформлен кредит и в какие сроки построится многоквартирный дом. По этой причине необходимо обратиться к кредитору только после составления официального договора с компанией застройщиком.
Банк детально проанализирует оформленное соглашение, после чего один экземпляр сохранит у себя. В договоре с кредитором необходимо обратить внимание на основные условия:
- Размер кредитного лимита. Он может составлять сумму, равную цене недвижимости, либо быть меньше, если понадобится внести дополнительно вступительный взнос.
- Размер процентной ставки. Может различаться, исходя из того, какой период выплат установлен по договору.
- Период кредитования – срок, на который оформлен долгосрочный займ.
Вместе с кредитным договором, клиенту выдаётся график платежей, где четко указана дата внесения ежемесячного взноса и его точная сумма. Указанных сроков необходимо придерживаться в обязательном порядке.
Важно! При допущении просрочки по выплатам получателю начисляются штрафные санкции в размере, который указан в договоре.
Особенные характеристики ипотеки в новостройке
Ипотечный кредит на недвижимость в новостройках имеет схожие черты с привычной ипотекой. При детальном рассмотрении можно выявить некоторые различия. К примеру, жилье в новостройках еще не сдано в эксплуатацию, поэтому его владельцем по документам является застройщик.
Также есть другие отличия ипотеки в новостройке:
- Свидетельство о собственности нельзя получить до окончания постройки имущественного объекта и его ввода в эксплуатацию.
- На имущество, приобретенное в кредит, банковская организация оформляет право требования, а не обеспечение. Это обусловлено тем, что имущественный объект не имеет официального собственника до конца строительства.
- Приобрести новостройку в ипотеку разрешается вначале, на этапе строительства. За счет этого стоимость квартиры будет дешевле. Это и привлекает клиентов.
Размер процента на ипотеку также отличается. Если оформляется кредит на новостройку, то здесь процент будет выше, чем на вторичное жильё. Стоит заметить, что при завершении строительства процентная ставка снижается, квартира переходит в залог банковской организации. Объект находится под обеспечением до того момента, пока плательщик не рассчитается по кредиту.
Источник: ipotekyn.ru