Пдкп что это в новостройке

Какие существуют риски при покупке квартиры в новостройке по предварительному договору. Основные моменты и то, в чём стоит разобраться, расскажем в этой статье.

Какие стороны могут быть в предварительном договоре при покупке новостройки

Это заказчик, застройщик и генеральный подрядчик. Заказчик – это владелец земли. Заказчик и застройщик часто бывают одно и то же лицо. Грубо говоря, заказчик владеет землёй, застройщик строит и продаёт, а генеральный подрядчик помогает строить.

Как правило, при инвестировании в новое строительство, застройщик использует различные схемы привлечения денежных средств. Инвестор не может предложить свою схему финансирования, он вынужден подписывать тот договор, который предлагает застройщик.

Предварительный договор купли-продажи – один из договоров, который может использоваться при финансировании строительства нового объекта. И у каждого застройщика свой вид предварительного договора, поэтому они тоже немного отличаются между собой.

Типы договоров на покупку новостройки: ДДУ, переуступка, предварительный ДКП, ДКП

Кто такой заказчик строительства

Это физическое или юридическое лицо, которое имеет в собственности или в пользовании земельный участок и подало в установленном законодательством порядке заявку на его застройку для осуществления строительства.

Таким образом, заказчик строительства – это физическое или юридическое лицо, которое имеет право собственности или аренды на земельный участок. Кроме того, у него должно быть:

• Разрешение на проведение строительных работ – для строительства объектов 4-5 категории сложности;
• Декларация о начале строительных работ – для объектов 1-3 категории сложности.

В некоторых случаях заказчик передаёт часть своих полномочий, непосредственно касающихся строительного процесса, другому физическому или юридическому лицу – застройщику. В этом случае стороны заключают между собой договор.

Застройщик

Застройщик — лицо, которое организовывает сооружение недвижимости для собственных нужд или для передачи ее в собственность другим лицам. Или лицо, собственностью которого станет эта недвижимость после завершения ее строительства.

Таким образом, застройщик – это физическое или юридическое лицо, которое получило право на застройку у собственника или арендатора земельного участка и взяло на себя часть функций заказчика. В эти функции могут входить:

• Разработка проекта будущего строительства;
• Получение разрешений;
• Организация строительного процесса;
• Разработка схемы финансирования;
• Привлечение генерального подрядчика.

Генеральный подрядчик

Генеральный подрядчик – это компания, которая непосредственно занимается проведением строительных работ. При строительстве объектов 4-5 категории сложности у этой компании должна быть лицензия на право осуществления таких работ.

Она отвечает перед заказчиком за сроки и качество строительства и имеет право привлекать сторонние организации – субподрядчиков – для выполнения отдельных сегментов или видов работ.

Как купить квартиру в новостройке? ДДУ, ДКП, ПДКП, ДУПТ — что это? | Тонкости первичного рынка

Заказчик – основной участник строительного процесса

Деятельность заказчика напрямую затрагивает интересы покупателя квартиры. Именно заказчик отвечает перед инвестором за:

• Качество строительства;
• Соблюдение сроков окончания строительных работ;
• Соответствие будущей квартиры всем заявленным параметрам.

Что такое предварительный договор

Предварительный договор — это договор, стороны которого связываются обязательством в течение определенного срока заключить ещё один договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором.

Другими словами, предварительный договор – это обещание заказчика заключить основной договор в будущем.

Почему нельзя сразу заключить основной договор

При заключении основного договора купли-продажи продавец должен предоставить правоустанавливающий документ на отчуждаемую недвижимость.

А поскольку инвестирование происходит на этапе начала строительства, то фактически ещё не построен дом, в котором должна находиться продаваемая квартира.

Документов на право собственности в этом случае быть не может, поэтому основной договор купли-продажи заключить невозможно.

Другими словами, нельзя продать то, чего ещё нет. Поэтому на первоначальном этапе подписывают предварительный договор, в котором прописываются все условия и срок заключения основного договора.

Почему не все застройщики пользуются предварительным договором купли-продажи

Если одна из сторон договора – юридическое лицо, предварительный договор не может заключаться на срок свыше 1 года. Этого срока недостаточно, чтобы построить дом.

Если обе стороны такого договора – физические лица, то ограничения нет. Срок действия договора может быть ограничен только самим договором.

Таким образом, обычно предварительный договор используют в случаях, когда заказчиком строительства выступает физическое лицо.

Какие пункты должны быть в предварительном договоре

У каждого застройщика свой вид предварительного договора. Есть основные моменты, на которые стоит обратить внимание и которые должны быть в нём указаны:

• Должен быть указан чёткий срок завершения строительства и подписания основного договора;
• Должна быть предусмотрена материальная ответственность сторон за нарушение условий договора, предусмотрены штрафные санкции;
• Порядок и основания расторжения договора;
• Необходимо прописать срок и порядок возврата денежных средств;
• Полная характеристика будущей квартиры – строительный адрес дома, номер секции, номер квартиры, этаж, площадь, количество комнат;
• Наполнение будущей квартиры;
• Порядок передачи квартиры покупателю;
• Условия, при которых могут быть внесены изменения в предварительный договор;
• Необходимо зафиксировать цену квартиры;
• Права и обязанности сторон.

Форма договора

Предварительный договор купли-продажи должен быть заключён в письменной форме и заверен нотариально.

Преимущество предварительного договора купли-продажи

Сравнительно простая схема привлечения средств – всего 1 договор;

Риски инвестора при заключении предварительного договора купли-продажи

Главный риск для инвестора – это не получить свою квартиру. Это может произойти из-за разных моментов. Главный из них –это отсутствие всей документации у застройщика. Из-за этого стройка может затянуться и дом не введут в эксплуатацию. Основные риски:

• Даже при полной оплате и построенном доме инвестор не становится собственником, если основной договор не будет подписан;
• Заказчик строительства может привлекать средства до получения полного пакета разрешительных документов;
• Государственная регистрация таких договоров не предусмотрена, поэтому не исключена возможность двойных продаж;
• Возможность нецелевого использования полученных средств;
• Отсутствие контроля за финансовыми потоками со стороны государства;
• Существуют дополнительные расходы при подписании предварительного и основного договоров в виде налогов, госпошлины, взноса в Пенсионный фонд, оплаты услуг нотариуса.

На что обратить внимание перед подписанием договора

Как обычно, всё складывается из проверки документов застройщика и оценки основных рисков. Нужно внимательно отнестись к следующим моментам:

• Проверить наличие полного пакета разрешительных документов;
• Проанализировать репутацию субъектов строительства;
• Проверить судебные или досудебные производства участников строительного процесса;
• Оценить предшествующий опыт строительства подобных объектов;
• Проверить наличие ограничений в пользовании земельным участком;
• Удостовериться в полномочиях лица, подписывающего договор.

Как минимизировать риски при покупке квартиры по предварительному договору

Вы можете обратиться к нашим юристам по недвижимости GetHom. Мы поможем оценить риски. Это в тысячу раз дешевле, чем купить проблемный объект и потерять деньги. Поэтому обращайтесь.

Предварительный договор купли-продажи: что это и зачем

В статье расскажем, что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости и для чего он нужен. А также подскажем, какие существенные условия необходимо указать в договоре и представим образец, доступный для скачивания. К тому же, расскажем о самых распространенных ошибках при заключении предварительного договора (ПДКП).

Многие покупатели и продавцы недвижимости заключают перед основным договором купли-продажи (ДКП) — предварительный договор. Данные договора очень схожи друг с другом, но выполняют совершенно разные функции. Предварительный договор купли-продажи — это, так называемое, резервирование объекта недвижимости, который покупатель планирует приобрести в будущем.

Заказать инструкцию:

«Как сделать сделку купли — продажи самостоятельно»

Цена 500 ₽

Заказать инструкцию:

«Как проверить недвижимость перед покупкой самостоятельно»

Цена 500 ₽

Заказать комплект:

В комплект входит две инструкции

+подарок

Цена 1000 ₽

Что такое предварительный договор купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи — это договор, заключаемый в письменной форме между продавцом и покупателем недвижимости. Данный договор выступает неким гарантом совершения в будущем сделки купли-продажи. Таким образом, стороны будущей сделки фиксируют свои намерения заключить основной договор купли-продажи. В случае подписания ПДКП, при уклонении одной стороны от сделки, другая сторона вправе потребовать заключения основного ДКП в судебном порядке.

Обязательно ли заключение предварительного договора купли-продажи

Заключение предварительного договора не является обязательным, стороны сделки купли-продажи заключают его по своему усмотрению. Поскольку ПДКП дает некую уверенность участникам сделки, что в будущем от нее никто не откажется, и она состоится. К тому же с помощью предварительного договора фиксируется факт передачи денежных средств за приобретаемый объект — аванс или задаток.

Таким образом, намерения сторон приобретают некую серьезность и хоть какую-то уверенность в совершении сделки. Поскольку после внесения денежных средств, при отказе одной стороны от заключения основного ДКП, она может понести материальные потери. Естественно, что никто не хочет терять свои деньги, поэтому заключение ПДКП с внесением задатка является сильным сдерживающим фактором.

Когда может потребоваться заключение ПДКП

• Внесение аванса или задатка. При внесении денежных средств в качестве аванса либо задатка участники сделки заключают ПДКП. При этом необходимо подтвердить передачу денежных средств, получив расписку о получении от продавца;

• В сделках с несовершеннолетними продавцами, поскольку продажа недвижимости происходит с разрешения органов опеки и попечительства. Таким образом, получается, что прежде, чем продать недвижимость, необходимо получить письменное разрешение органов опеки. Данное разрешение опека предоставит после того, как продавцы представят документы на недвижимость, которую купят взамен продаваемой. Сделка займет длительный срок и потребует оформление ПДКП;

• При ипотечной сделке купли-продажи. При покупке квартиры в ипотеку некоторые банки могут потребовать представить предварительный договор.

Нужно ли регистрировать предварительный договор в Росреестре

Регистрировать предварительный договор купли-продажи не нужно, обязательной регистрации в Росреестре подлежит только основной ДКП. Поскольку именно основной договор и будет являться основанием для перехода права собственности на объект недвижимости. А предварительный договор служит лишь соглашением сторон о заключении основного, поэтому ПДКП не подлежит регистрации.

Требуется ли заверение ПДКП у нотариуса

Законом не предусмотрено обязательное заверение предварительного договора у нотариуса, точно так же, как и основного. Оба договора оформляются в обычной письменной форме и не подлежат обязательному нотариальному заверению. Однако, есть несколько случаев, при которых придется заверить ПДКП нотариально:

• Предварительный договор должен быть заверен нотариально, если основной договор требует того же по закону. Есть случаи, когда основной договор купли-продажи подлежит обязательному нотариальному заверению. Например, сделки с несовершеннолетними или недееспособными лицами. Также, купля-продажа долевой собственности. Согласно законодательству, в случаях, когда основной договор заверяется нотариально, то также заверяется и предварительный;

• Участники сделки приняли решение о нотариальном заверении основного договора купли-продажи. Здесь точно такая же ситуация. Если основной ДКП заверен нотариально, то, соответственно, и предварительный ДКП подлежит такому заверению;

Как оформить предварительный договор купли-продажи недвижимости

Согласно ст. 429 ГК РФ, предварительный договор обязывает сторон в будущем заключить основной ДКП на условиях, отраженных в предварительном договоре.

Основные условия для заключения ПДКП состоят в следующем:

• Предварительный договор должен быть заключен в форме основного договора. Несоблюдение формы документа может повлечь ничтожность договора;
• Договор заключается в письменной форме;
• Предварительный договор должен отражать предмет основного договора, а также его условия, которые должны быть достигнуты путем совершения заключения ПДКП;
• В ПДКП нужно указать срок, в течение которого должен быть заключен основной договор. Если срок не указан, то по действующему законодательству срок составит 1 год.

Дополнительные условия предварительного ДКП

Помимо обязательных условий в ПДКП также указывают и дополнительные, не менее важные, условия:

• Цена объекта недвижимости. Указывается стоимость, за которую покупатель приобретает недвижимость;

• Передача аванса/задатка. Если передается аванс либо задаток, то этот факт необходимо зафиксировать в предварительном договоре;

• Также в договоре можно указать сроки, в которые все зарегистрированные лица на данной жилплощади снимутся с регистрационного учета. Можно прописать, что данные лица, например, выпишутся из квартиры до заключения основного договора;

• Ответственность сторон. Здесь можно указать условия возврата аванса в случае не заключения основного договора. Также условия, при которых стороны сделки вправе расторгнуть ПДКП. К тому же стоит предусмотреть наличие штрафных санкций при уклонении одной из сторон от подписания ДКП;

• Предмет договора. В данном пункте, помимо точного адреса объекта, нужно указать и его кадастровый номер. Его можно посмотреть, например, в правоустанавливающих документах, в выписке из ЕГРН. Кадастровый номер можно бесплатно узнать с помощью сервиса Росреестра, представленного ниже:

Чем больше нужных условий указать в предварительном договоре, тем более комфортно и защищенно будут себя чувствовать его стороны.

Образец предварительного договора

Какие ошибки допускаются при оформлении ПДКП

Сейчас рассмотрим самые распространенные ошибки, которые допускаются при оформлении предварительного договора:

• Недостаточно ясно указан предмет договора. Объект недвижимости должен быть прописан таким образом, чтобы было предельно понятно, о каком конкретно объекте идет речь. Не должно возникать никаких сомнений, поэтому рекомендуем обязательно прописывать кадастровый номер;

• Не указано, каким образом были внесены денежные средства. При внесении денежных средств, в предварительном договоре необходимо указывать, что это именно задаток или аванс;

• Не заверен нотариально. Как уже говорилось выше, если основной ДКП заверяется нотариально, то и ПДКП также должен быть заверен. В противном случае — он недействителен;

• Оформление в неправильной форме. ПДКП должен быть оформлен в той же форме, что и основной договор. К тому же, документ обязательно оформляется в письменной форме;

• Внесение слишком большой суммы денежных средств в качестве аванса/задатка. Согласно законодательству, при внесении большей части стоимости недвижимости, предварительный договор может быть признан основным.

Предварительный договор: порядок оформления

Прежде чем оформлять предварительный договор и передавать аванс или задаток за недвижимость, покупателю необходимо подготовиться:

• Проверить документы на приобретаемый объект:

1. Правоустанавливающие документы;
2. Правоподтверждающие документы;

• Проверить юридическую чистотуобъекта недвижимости:

1. Узнать, нет ли обременений. Например, залоги, аресты, ограничения, прав, правопритязания третьих лиц, запрет на регистрационные действия, ипотека и так далее;
2. Проверить доверенность. Если сделка по доверенности, то необходимо ее проверить;
3. Продавец. Продавца также необходимо проверять, первым делом, это паспорт, банкротство и задолженности по исполнительным производствам.

После того, как подготовка завершена и все проверено, можно переходить к оформлению документа и передачи задатка/аванса.

Источник: rk-solovev.ru

Предварительный договор купли-продажи при строительстве жилья

После введения с 01 января 2014 года требования о страховании ответственности застройщиков при заключении договоров долевого участия в строительстве, головная боль строительных компаний связана с поиском способа обойти эти требования. И если при возведении многоквартирных домов возможностей не так уж много — организация жилищно-строительных или жилищно-накопительных кооперативов либо выпуск уж совсем диковинных жилищных сертификатов (своего рода ценные бумаги), то при строительстве индивидуальных жилых домов (коттеджей, таунхаусов) могут быть использованы альтернативные конструкции — договор инвестирования, предварительный договор купли-продажи (ПДКП), договор совместной деятельности (простого товарищества) и др.

Такая возможность вытекает из самого закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве. », который вполне однозначно относит закрытый перечень способов привлечения денежных средств граждан (договор долевого участия, ЖСК и ЖНК, жилищные сертификаты) только к строительству многоквартирных домов, не введенных в эксплуатацию (п.2 ст.1). В связи с этим при строительстве иных объектов недвижимости возможны иные варианты.

Привлечение денежных средств при строительстве многоквартирных домов в нарушение установленных требований влечет ответственность по ч.1 ст. 14.28 КоАП РФ в виде наложения административного штрафа в размере от пятисот тысяч до одного миллиона рублей — в отношении каждого случая неправомерного привлечения денежных средств гражданина в отдельности.

Практика привлечения к ответственности по ст.14.28 КоАП РФ в арбитражных судах сложилась, а не так давно подобная ситуация была рассмотрена и в Президиуме ВАС РФ (1). (1) Постановление Президиума ВАС РФ 13.05.2014 № ВАС-19318/13 по делу № А40-6078/2013 Президиум поправил нижестоящие суды, пришедшие к выводу об отсутствии события административного правонарушения в действиях компании, продававшей квартиры в строящихся многоквартирных домах по предварительным договорам купли-продажи. При этом не имеет значения, привлекает ли деньги сам застройщик или другое юридическое лицо, обладающее правами требования на возводимое жилье (например, инвестор). Как мы уже определились, использование этих договоров возможно при индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС). При этом налоговый и бухгалтерский учет у застройщика будет отличаться от привычного учета целевых средств при работе по договорам долевого участия (ДДУ).

Учет поступивших денежных средств по ПДКП и расходов на строительство

Исходя из смысла, предварительный договор нужен сторонам, чтобы зафиксировать условия будущего основного договора. Применительно к жилой недвижимости — это, безусловно, сам предмет купли-продажи, цена, качество, сроки и пр.

Переход же права собственности к покупателю перейдет после А) ввода дома в эксплуатацию и Б) первоначальной регистрации права собственности застройщиком за собой, поскольку третьему лицу можно продать только собственный объект. Учитывая, что реализуется готовый объект недвижимости, а не право требования, данная сделка освобождается от НДС на основании подп.22 п.3 ст.149 НК РФ.

Соответственно и аванс, полученный застройщиком после заключения предварительного договора, также не включается в налоговую базу по НДС (абз.5 п.1 ст.154 НК РФ). В соответствии с п.2 ст.170 НК РФ НДС по приобретенным материалам и подрядным работам не принимается к вычету, а учитывается в стоимости возводимых индивидуальных домов или таунхаусов.

Интересный вопрос связан с налогообложением работ, выполненных застройщиком своими силами. В одной из прошлых рассылок мы обсуждали, что при возведении многоквартирных домов по договорам ДДУ, работы, выполненные застройщиком хозяйственным способом, образуют отдельный объект обложения НДС, то есть застройщик по отношению к самому себе встает в один ряд со сторонними подрядчиками.

При реализации готовых объектов недвижимости ситуация принципиально иная — отдельный объект налогообложения не возникает, а все затраты (материалы, техника, ФОТ) для выполнения работ хозяйственным способом учитывается в стоимости объекта строительства. Спор о том, являются ли в данном случае подрядные работы, выполненные хозяйственным способом, «строительством для собственных нужд» и, как следствие, объектом обложения НДС, даже дошел до Высшего Арбитражного Суда РФ, который объяснил: При строительстве объектов с целью их последующей продажи строительные работы не могут быть квалифицированы как выполняемые для собственного потребления, а объект обложения налогом на добавленную стоимость возникает при реализации построенного объекта.

Если указанная цель строительства доказана, то не имеет правового значения, осуществлялось ли в период строительства его финансирование третьими лицами и были ли заключены соответствующие договоры, предполагающие отчуждение построенных объектов. Постановление Президиума ВАС РФ от 23.11.2010 № 3309/10 Таким образом, при строительстве объекта, который будет передан покупателям после окончания строительства, выполнение работ полностью / частично собственными силами не образует объекта обложения НДС ни как выполнение подрядных работ, ни как выполнение СМР для собственного потребления.

Именно таким образом должен осуществляться учет в случае использования при строительстве многоквартирных домов только заемных или собственных средств и продажи квартир после ввода дома в эксплуатацию. Согласитесь, такое различие в порядке начисления ставит застройщиков, выполняющих строительные работы своими силами, перед нетривиальным выбором — заключать договоры ДДУ и начислять НДС с подрядных работ либо воспользоваться, например, заемными средствами, и избежать дополнительных налогов, реализовав уже готовые объекты. Решение примет каждый собственник. Ну и не стоит забывать, что налоги — это только следствие хозяйственной деятельности, а не ее причина.

• предварительный договор
• договор купли-продажи
• долевое строительство жилого дома

Источник: www.klerk.ru