Можно ли заработать на сдаче квартиры в аренду

Посчитаем сколько можно заработать сдавая квартиру в аренду в 2023 году и насколько это выгодно. Какая доходность у таких инвестиций. Сравним разные варианты. Разберемся какие есть нюансы, риски.

В статье размещен мини-калькулятор, можно подставить свои цифры и посмотреть результат.

По ссылке размещен калькулятор с помощью которого можно поиграться с цифрами и посмотреть как будет меняться доходность инвестиций в недвижимость под сдачу в зависимости от тех или иных расходов.

Калькулятор доходности квартиры с долгосрочной арендой.

Какая доходность инвестиций в посуточную аренду.

Рассмотрим несколько вариантов покупки квартиры:

1. Полностью за свои деньги.
2. С привлечением заемных средств — ипотека.
3. Квартира досталась по наследству.

Так как квартира одна, то рассматриваем долгосрочную аренду как наименее трудозатратный вариант.

Кому сдавать квартиру

Чтобы решить какую квартиру покупать, нужно определиться кому ее будем сдавать.

Можно ли жить на доходы с аренды квартиры?

1. Молодежь — достаточно мобильна, поэтому квартира может чаще простаивать. Если это студенты, то желательно чтобы квартира располагалась ближе к университетам. С большой долей вероятности все разнесут или будут доставлять проблемы (пьянки-гулянки).
2. Семейные пары с детьми — в плане гулянок проблем меньше, менее мобильны. Если с маленькими детьми, то большая вероятность порчи ремонта (обои, мебель). Так или иначе будут стремиться к своему жилью.
3. Холостые, среднего возраста — мобильны, но с более стабильным заработком. Меньше проблем в плане шума и порчи имущества.
4. Гастарбайтеры — высокая вероятность что в квартире будет жить больше людей чем по договору. Порча имущества. Проблемы с соседями.

Любая категория жильцов может доставить проблемы. Вопрос в уровне допустимого ущерба. Опять же, нет гарантий что та или иная категория арендаторов будет долго снимать, Wowремя платить и т.п. Поэтому не разумно отсеивать семьи с маленькими детьми, студентов, тех кто с животными и т.п.

Изначально стоит закладывать в расходы:

1. Простои минимум 3 месяца в году.
2. Ремонт хотя бы раз в год — переклейка обоев, бытовая техника, мебель.

Кому однозначно не стоит сдавать жилье.

1. Курящим.
2. У кого нет стабильной работы, сезонная работа.

Какую квартиру покупать для сдачи в аренду

Исходя из перечисленных категорий квартиросъемщиков можно сделать вывод, что наиболее ликвидной в плане сдачи в аренду будет однокомнатная квартира. И студентам подойдет, и семье с одним ребенком.

В 2-ке если у квартиросъемщика пойдут плохо дела, он всегда может переехать в 1-ку, а вот из однушки съезжать уже особо некуда. Малогабаритные и гостинки скорее всего будут по арендным платежам где-то рядом.

1. Отдельно нужно обратить внимание на инфраструктуру района где расположен дом. Магазины, школы, садики, больницы, университеты, общественный транспорт — желательно чтобы все это было в шаговой доступности.
2. Этаж — в идеале второй или третий. Это удобнее для квартиросъемщиков и дешевле при ремонте.
3. Нужно учесть какой контингент живет в округе, в каком состоянии дом и какие соседи. Если при входе в подъезд видны дыры в лестничных пролетах, стены исписаны, валяется мусор, то сам собой напрашивается вывод о местных жителях.

Перечисленные моменты непосредственно влияют на размер арендной платы. Квартиру с маргинальными соседями, в убитом доме, на окраине города вряд ли удастся сдать за более менее приличные деньги. Следствием этого будет частенько пустующая квартира и куча проблем.

Аренда квартир. Как заработать, а не потерять, сдавая квартиру в аренду. Инвестиции в недвижимость.

Общее состояние квартиры и ремонт:

1. Планировка квартиры скорее всего будет типовой. Лучше всего отдельная кухня, комната, санузел (желательно раздельный). Кухня хотя бы 8 кв. метров. Однокомнатные квартиры с кухней студией, подойдут для студентов, но неудобны для семейных пар с детьми.
2. Не стоит ввязываться в перепланировки квартиры без острой на то необходимости. Это лишняя трата денег и времени.
3. С ремонтом два варианта. Взять максимально дешево и все переделать, или купить квартиру в более менее нормальном состоянии и ограничится исправлением основных проблемных мест.

Дополнительные расходы

Разовые расходы:

1. Если делать ремонт полностью, нужно закладывать минимум 300 тысяч рублей.
2. Если делать косметический ремонт, то можно уложиться в 100 тысяч рублей.
3. Обустройство квартиры — минимальным набором мебели и бытовой техники. В данном случае можно сэкономить и купить все б/у на том же Авито. Ориентировочные траты 100 тысяч рублей, меньше только при условии что какая-то мебель, бытовая техника остались от предыдущих владельцев квартиры.
4. Ключевой момент — скорость подготовки квартиры к сдаче и дальнейшие переделки.
5. Сам ремонт должен быть универсальным. Пример, как не нужно делать — брать хрущевку, делать в ней ремонт на несколько миллионов и пытаться ее сдать, продать за космические деньги. Такое никогда не окупится.

В итоге, для варианта однокомнатной квартиры доп. вложения в квартиру составят 200-400 тысяч рублей. Сам ремонт 100 — 300 тысяч рублей + 100 тысяч обустройство.

Постоянные расходы:

1. Коммуналка — так или иначе данные платежи влияют на стоимость сдачи квартиры и итоговый доход.
2. Страховка квартиры — обязательна, как минимум страхование ответственности перед третьими лицами (соседями).
3. Имущественный налог — без вариантов, платить придется.
4. Налог на доходы — если одна квартира, то сдавать проще как физ. лицо и платить 13%, либо зарегистрироваться как самозанятый и платить 4% (есть нюансы).
5. Категорически не рекомендуется укрываться от уплаты налогов — сейчас все поступления легко отслеживаются. наличка не панацея — это всего лишь вопрос времени когда ее уберут. Опять же, платя налоги, можно не бояться шантажа со стороны квартиросъемщика, соседей. Спокойный сон в данном случае обойдется всего в 4-13% — это не так дорого, по сравнению с теми последствиями, которые могут быть если за вас возьмется налоговая.
6. Периодический ремонт — стоит закладывать деньги на ремонт мебели, бытовой техники, отделки. При смене квартиросъемщиков это неизбежно. Хотя бы 10-30 тысяч рублей в год.
7. Простой квартиры — также стоит включить в расходы, т.к. люди будут съезжать и в такие моменты доходов не будет.

В итоге, если просуммировать постоянные расходы, то в год выходит сумма порядка от 50 до 100 тысяч рублей. Где-то данные расходы можно уменьшить, оптимизировать, но полностью исключить не получится.

Какие риски и нюансы нужно учитывать при сдаче квартиры в аренду

Ниже основные моменты над которыми стоит подумать прежде чем сдавать квартиру, а лучше прописать в договоре.

1. Простой квартиры.
2. Задержка платежей по аренде.
3. Бегство квартиросъемщиков.
4. Повреждение, уничтожение имущества.
5. Конфликты с соседями.
6. Мошенничество квартиросъемщиков.
7. Использование квартиры не по назначению.
8. Выселение квартирантов. Что делать если откажутся съезжать.

Многие моменты можно предвидеть и постараться выяснить у потенциального съемщика на этапе общения по телефону.

Какая доходность инвестиций от сдачи квартиры в долгосрочную аренду

Оптимальный вариант — это купить однокомнатную квартиру и сделать недорогой ремонт.

• Цена квартиры составляет 2 млн. рублей.
• На ремонт и обустройство уйдет 200-400 тысяч рублей.
• Ежегодные траты 50-100 тысяч рублей.
• Арендные платежи в районе 15 тыс. рублей или 180 тыс. рублей в год.
• Итоговые вложения 2,2-2,4 млн. рублей.
• Чистый доход составит 80-130 тысяч рублей.

Доходность составит от 3,3% до 5,4% годовых.

Не самые интересные цифры, учитывая что ставки по вкладам в банках или дивиденды по акциям ряда компаний дают на 2-3% больше с куда меньшими телодвижениями, рисками и т.п.

В данных расчетах не учтены следующие моменты, которые в итоге могут повлиять на доходность:

1. Квартира досталась в наследство, тогда доходность куда интереснее.
2. Квартира покупалась на заемные средства (ипотека), доходность уменьшается.
3. Стоимость квартиры со временем может вырасти как это случилось в 2020 году.

Варианты как увеличить доходность

• Посуточная аренда — ориентировочно доходность можно поднять раза в два, но это уже постоянная работа и имеет смысл при наличии хотя бы нескольких объектов под сдачу.
• Перепланировка квартиры в гостинки. Увеличение доходности процентов на 30-50%.
• Покупка коммерческой недвижимости или перевод жилой в коммерческую с последующей сдачей торговым сетям. При правильном выборе арендатора доход будет больше и стабильнее.

Ключевой момент в данном пункте — сравнить альтернативные варианты. Доходность от собственного бизнеса, инвестиции на фондовом рынке.

Источник: gogoinvest.ru

Метры и проценты. Выгодно ли сдавать квартиру в Москве по сравнению с депозитом

Получить доход от жилой недвижимости можно двумя способами — за счет выгодной продажи и сдавая жилье в аренду. При этом если в первом случае речь идет о разовом поступлении денежных средств, то во втором — владелец недвижимости может рассчитывать на долгосрочный пассивный доход, что роднит эту стратегию с размещением накоплений на банковском депозите.

Закончили чтение тут

Впрочем, россияне считают сдачу жилья в аренду более эффективным способом заработка, чем банковский вклад. По итогам опросов аналитического центра Национального агентства финансовых исследований, самым надежным вложением средств граждане назвали покупку недвижимости (49%). «Покупатели, выбирающие путь рантье, получают определенную сумму от месяца к месяцу, но при этом минусом являются сроки окупаемости длиной в 15-18 лет», — отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

По данным компании ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время только в старых границах Москвы в аренду сдаются 44 644 объекта жилой недвижимости, из них 88% приходятся на квартиры и 12% — на комнаты. За год общее предложение выросло на 27,5%. То есть число москвичей, сдающих жилье, за этот период увеличилось чуть более, чем на четверть.

«Рост предложения аренды — свидетельство социальной незащищенности значительной прослойки населения. Ведь для многих сдача жилья внаем становится основным источником дохода», — комментирует заместитель директора департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксана Полякова.

Как отмечают в компании «Миэль-Аренда», сегодня однокомнатные квартиры — самые востребованные на рынке аренды. Более 30% всех арендаторов ищут для себя именно такой формат жилья, хотя во время кризиса на рынке аренды росла и доля комнат.

Рантье с ипотекой

Основные причины популярности стратегии рантье — это волатильность валют и ипотека. В условиях ослабления рубля многие продавцы отказываются от продажи объекта в пользу сдачи его внаем. Причем большинство квартир, купленных для последующей сдачи, в последнее время было приобретено с использованием ипотечного кредита, говорит Оксана Полякова.

Для сдачи в аренду покупатели чаще всего рассматривают варианты в Москве с удобным месторасположением и близостью к метро, преимущество отдается готовым к отделке квартирам.

Тем не менее пыл инвесторов постепенно угасал по мере того как развивался рынок жилья в современной России. Сегодня, по словам Наталии Кузнецовой, доля инвестиционных сделок на первичном рынке составляет до 4-5%. Для сравнения: по данным ЦИАН, еще год назад доля инвестиционных сделок в новостройках составляла 9%, а в начале 2000-х она достигала 35%.

«Проблемой этой стратегии являются долгие сроки окупаемости. Доходность составляет до 7% годовых (для проектов комфорт-класса), что не покрывает реальный уровень инфляции», — считает Кузнецова.

В то же время, по ее словам, депозиты нельзя назвать более прибыльной альтернативой — их среднерыночная доходность вполне сопоставима с доходностью от сдачи жилья в аренду.

Депозит или квартира

В компании «БЕСТ-Новострой» сравнили доходность от сдачи в аренду с доходностью от размещения средств на депозите.

«С учетом колебаний ставок по рублевым вкладам и изменения средних бюджетов покупки объекта (для сравнения мы взяли 2-комнатную квартиру в новостройке), доходность от сдачи в аренду остается практически сопоставимой с доходностью от размещения на депозите», — прокомментировала председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Но не стоит забывать про детали. Наиболее высокие проценты вкладчик получает, если он их не снимает и не пополняет вклад до истечения срока, тогда как средства от сдачи в аренду можно тратить ежемесячно на собственные нужды, а можно и отправлять на пополняемый депозит. Таким образом, обладатель квартиры может получить двойную выгоду, отмечает Доброхотова.

Но у сдачи квартиры в аренду есть и свои минусы, отметила она. Это необходимость уплаты налога на доходы физлиц (его можно снизить с 13% до 6%, приобретая патент или действуя как ИП), необходимость уплаты налога на имущество, а также амортизационные расходы (текущий ремонт). Также среди минусов — риск потери дохода при досрочном расторжении договора с арендаторами. Могут возникнуть расходы на комиссию агента, если квартира сдается с помощью брокера.

Чтобы не платить комиссию брокеру, некоторые наймодатели ищут квартирантов, размещая объявления на интернет-площадках, оповещая друзей и знакомых и т.д. Но это становится все менее популярным: арендодатели узнают, что могут обслуживаться бесплатно в агентствах недвижимости с собственной базой объектов.

Так, по данным ИНКОМ-Недвижимость, за три года доля самостоятельных наймодателей снизилась на 25 процентных пунктов до 20%. Осенью 2015 года она составляла 45%, год спустя — 32%, а в 2017-м — только 27% владельцев жилья пытались дейстWowать своими силами.

Не стоит забывать и о минусах от размещения средств на депозите. При отзыве лицензии или банкротстве банка остается риск невозврата вклада при размещении суммы свыше 1,4 млн рублей. Еще одним существенным недостатком является невозможность снятия или потеря процентов при досрочном изъятии средств с депозита.

Пока эксперты спорят и сравнивают доходности депозита в банке и сдачи квартиры в аренду, рынок арендного жилья начал постепенное восстановление после кризиса — в августе он показал рост цен. «Средняя стоимость найма 1-комнатных квартир экономкласса в августе 2018 года составила 31 670 рублей, что на 5,96% выше средней стоимости аналогичных квартир в августе 2017 года», — прокомментировала директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова.

Источник: www.forbes.ru

Как правильно сдать квартиру в 2022 году?

Сдача жилья в аренду — один из способов увеличить доход с помощью недвижимости. Подойдите к вопросу ответственно: это позволит в будущем избежать трудностей, связанных с оплатой или порчей имущества. Расскажем в статье, какие нюансы стоит учесть и какие документы нужно подготовить.

Подготовьте квартиру к сдаче

Оцените внешний вид квартиры. Почините сантехнику, сделайте, если требуется, косметический ремонт и уборку перед показом недвижимости будущим квартиросъемщикам. Квартира может быть как с мебелью, так и без. Желательно приобрести минимум необходимой на первое время проживания меблировки и оборудования.

Если квартира будет полностью готова к заселению, вы сможете сдать ее быстрее. Состояние и укомплектованность недвижимости также играют важную роль при ценообразовании.

Определите ежемесячный платеж за квартиру

За какую сумму сдать помещение? Установленная вами цена — это дорого или дешево? Вы сможете ответить на эти вопросы, изучив рынок аренды недвижимости. В этом помогут профильные сайты: «Циан», «Авито» и другие. Обратите внимание на стоимость арендного жилья, аналогичного вашему, оцените его состояние и наличие мебели, вид из окна, доступность инфраструктуры.

Все эти факторы влияют на арендную ставку. Например, аренда однокомнатной квартиры с видом из окна на парк может стоить на 10-15% дороже, чем аренда такой же квартиры с видом на парковку или стройку. Анализ рынка позволит вам оценить приблизительный ежемесячный платеж.

Подготовьте необходимые документы

Владельцу недвижимости следует подготовить:

2 документы, подтверждающие право собственности (выписка из ЕГРН, свидетельство о государственной регистрации права);

3 документы-основания возникновения права собственности (например, договор купли-продажи);
4 договор аренды или найма.

Часто понятия «наем» и «аренда» воспринимаются как синонимы, но это не так. Понятие «наем» жилья обозначает сдачу недвижимости частному лицу для проживания, а «аренда» используется для обозначения сдачи помещения юридическому лицу.

5 Дополнительные документы (при необходимости):

Если квартира принадлежит нескольким владельцам, собственники могут совместно подписать договор. Еще один вариант — получить от каждого из них письменное согласие на сдачу жилья.

Если совладелец несовершеннолетний, нужно получить письменное разрешение органов опеки. В случае, когда несовершеннолетний зарегистрирован в помещении, но не является собственником, такое разрешение не нужно.

Если жилье находится в социальном найме, то сдать его можно только по договору поднайма. В этом случае требуется согласие уполномоченного органа, действующего от имени собственника жилого помещения (государственного или муниципального жилищного фонда), а также проживающих совместно с нанимателем членов семьи.

Если жилье находится в ипотеке, для оформления договора потребуется письменное согласие банка.

Составьте договор аренды или найма

Грамотно составленный и понятный договор — половина дела! Он позволит учесть интересы обеих сторон, а также оградить собственника жилья от негативных последствий. Важно сделать договор подробным и четким. Включите в договор следующие данные:

адрес и основные характеристики помещения (этаж, площадь; количество комнат);
предмет договора аренды или найма;
паспортные данные арендодателя и арендатора;
реквизиты правоустанавливающих документов;
размер депозита и условия его возврата;
размер ежемесячного платежа, сроки уплаты, условия пересмотра суммы;

срок аренды или найма (максимальный срок договора найма — 5 лет (ст. 683 ГК РФ), срок договора аренды не ограничен (ст. 610 ГК РФ));

частота и условия визитов собственника;
основания для расторжения;
приложения, например, акт приема-передачи жилья;
реквизиты сторон, место для подписи.

После заключения договора собственнику необходимо зарегистрировать квартиросъемщиков по месту пребывания. Исключение — граждане, прописанные в том же регионе, где находится арендованная квартира. Договор аренды, заключенный на срок не менее года, должен быть зарегистрирован в Росреестре в течение месяца. За несоблюдение срока подачи оштрафуют на 5 000 рублей. Уклонение от заключения договора будет грозить штрафом от 1 500 до 2 000 рублей.

Найдите арендаторов

Найти жильцов для долгосрочной аренды можно, разместив объявления на профильных сайтах или в социальных сетях. Если вы не хотите заниматься процессом поиска, предоставьте подбор риелтору. Перед сдачей жилья соберите информацию о потенциальных жильцах. Поищите информацию в интернете, запросите справку о доходах — это позволит оградить себя от неплатежеспособных и недобросовестных арендаторов.

Частые ошибки сдающих квартиру в аренду

Собственники допускают следующие ошибки:
1 Не составляют акт приема-передачи жилья к договору.

Этот документ обезопасит владельца от недобросовестных арендаторов. В случае расторжения договора по акту легче будет определить, все ли вещи и оборудование на месте.

2 Не уточняют в условиях договора, какие коммунальные платежи включены.

Уточнение этой важной детали поможет избежать путаницы и споров. Владелец может включить оплату всей квитанции или, например, только воду и электроэнергию.

3 Не включают депозит.

Депозит — это своеобразная «страховка» арендодателя в случае порчи имущества или нарушения условий съема со стороны квартиросъемщиков. Как правило, сумма депозита равняется размеру ежемесячного платежа за проживание. При расторжении договора он должен быть возвращен, если все расчеты были проведены, квартира находится в удовлетворительном состоянии, а мебель и оборудование на месте.

4 Не прописывают условия проживания.

Важно прописать, могут ли в квартире проживать семьи с маленькими детьми, животными или третьими лицами.

5 Не указывают в условиях договора запрет на заключение договора поднайма.

Недобросовестный квартиросъемщик в таком случае может использовать помещение, например, для посуточной аренды жилья. Это повлияет на внешний вид помещения, может привести к конфликту с соседями и к другим нежелательным последствиям.

6 Не проводят проверки.

Навещать арендаторов без предупреждения нельзя, но можно указать в договоре условия и периодичность таких проверок. Это позволит избежать неприятных сюрпризов, Wowремя обнаружить нарушения договора. Также стоит проверять, оплачиваются ли коммунальные счета.

Оплачивайте налоги

Сдача квартиры в аренду или в наем — доход, который облагается налогами. Существует несколько способов сдать жилье законно, заранее решите, какой из них вы будете использовать:

Регистрация ИП, работающего по упрощенной системе налогообложения. В этом случает налоговая ставка составит 6%.

Регистрация ИП и приобретение патента на сдачу недвижимости.

Патент — это система налогообложения для ИП. Государство устанавливает примерный годовой доход предпринимателя. Стоимость патента составит 6% от этой суммы. ИП будет освобожден от других налогов, например, от налога на недвижимость.

Получение статуса самозанятого.

Самозанятый должен оплачивать налог на профессиональный доход — 4% (сдача физическому лицу) или 6% (сдача юридическому лицу или ИП).

Уплата налогов на доходы физического лица (НДФЛ).

Собственник должен ежегодно сдавать налоговую декларацию, сумма налога составит 13% от дохода. Если вы являетесь нанимателем жилья по договору социального найма, то сдать недвижимость можно только как физическое лицо.

А если не платить налоги?

Отсутствие договора аренды или найма не снимает с владельца ответственности за неуплату налогов. ИФНС в случае обнаружения нарушения имеет право:

1 Требовать оплату налогов за последние 3 года.
2 Наложить штрафы:

за просрочку сдачи налоговой декларации — 5% от неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки, но не более 30% от суммы налогов и не менее 1 тысячи рублей.

за неуплату налога в размере 20% (неумышленное уклонение) или 40% (умышленное уклонение). Умысел доказывают сотрудники инспекции.

3 Начислить пени на неуплаченную сумму в размере 1/300 от ключевой ставки Центрального Банка за каждый день просрочки.

4 Завести уголовное дело (согласно ст. 198 УК РФ).

Например, налоговая служба доказала, что собственник умышленно не уплачивал налоги как физическое лицо. Если ежемесячный платеж по квартире составляет 40 000 рублей, размер выплаты будет такой:
• Оплата налога: 40 000*36*0,13=187 200 рублей.
• Просрочка сдачи декларации: 40 000*36*0,05 = 72 000 рублей, так как сумма превышает 30% от суммы неоплаченного налога, то штраф составит 56 160 рублей.
• Штраф за уклонение от налогов: 187 200*0,4=74 880 рублей. Общая выплата составит: 318 240 рублей, т.е. доход от 8 месяцев сдачи квартиры, без учета пени, судебных и других дополнительных расходов. Другими словами, сдача квартиры неофициально будет стоить собственнику гораздо дороже своевременной уплаты налога.

Можно ли расторгнуть договор досрочно

Согласно статье 619 ГК РФ договор аренды возможно расторгнуть досрочно по инициативе арендодателя, если арендатор:

нарушает условия договора;
существенно ухудшает имущество;
не вносит арендную плату в установленные договором сроки более двух раз подряд;

не производит капитального ремонта имущества, при условии, что такая обязанность и сроки выполнения прописаны в договоре.

Собственник имеет право требовать расторгнуть договор досрочно только после письменного предупреждения.

Что ждет в будущем рынок арендного жилья?

Минстрой разрабатывает проект по созданию государственной системы учета договоров аренды или найма. Платформа предоставит участникам варианты договоров, порекомендует размер арендной платы на основании аналитических данных. Особенно интересно, что благодаря новому проекту можно будет провести проверку недвижимости, собственника или арендатора. Система позволит сделать процесс найма и аренды жилья прозрачнее, надежнее для всех участников сделки.

Подойдите к сдаче квартиры ответственно. Пропишите все требования и условия найма или аренды в договоре, учтите нюансы, заранее выберите способ уплаты налогов. Это позволит свести риски и возможные потери к минимуму.

Источник: domrfbank.ru

Самозанятые и сдача квартиры в аренду: нюансы

Уже более 500 тысяч самозанятых встали на учет в ФНС. Многие из них занимаются сдачей квартир в аренду. По популярности этот вид деятельности занимает второе место (на первом месте — такси). Уточню, что доходы от сдачи нежилой недвижимости в аренду не могут облагаться в рамках НПД. Однако если речь идет о жилой недвижимости — то здесь совсем другой расклад.

Сдача жилья в аренду — это то, чем плательщики НПД вполне успешно занимаются. В этом посте приведу разъяснения фискалов, касающиеся данного вида деятельности самозанятых.

Имущество супругов

Сдача имущества третьим лицом

ФНС на своем сайте разъясняет, что налогоплательщик вправе применять НПД, если его имущество сдает в аренду чужой человек. Этот человек (третье лицо) действует по доверенности на управление имуществом. Если речь идет о жилом помещении, то самозанятый вправе отражать полученный доход от сдачи в аренду такого имущества, даже если данное имущество сдаётся третьим лицом.

Субаренда

А что если жилье сдавать в субаренду? В этом случае тоже можно применять НПД, поясняет ФНС, ссылаясь на ст. 615 части II ГК РФ. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными праWowыми актами.

Поэтому физлицо в отношении дохода от сдачи в субаренду жилого помещения вправе применять специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход». Такие разъяснения также даны в письме Минфина от 09.12.2019 № 03-11-11/95717.

Расходы на коммуналку

Сдача жилья и работа по трудовому договору

Источник: www.klerk.ru

Можно ли зарабатывать на сдаче квартиры, и какие могут быть риски?

Многие считают, что сдача в аренду квартиры или еще лучше нескольких — великолепный вариант получения пассивного дохода, и можно не работать, а жить легко и весело, когда каждый месяц квартиросъемщики несут деньги. Попробуем разобраться в тонкостях такого бизнеса, и особенно — как безопасно сдать квартиру, то есть быть в прибытке и не переживать об убытке.

Допустим, у вас есть одна квартира, которая досталась вам по наследству — то есть, нуль вложений в приобретение актива. Это самый простой и выгодный вариант. Но даже в этом случае вас ждут неизбежные волнения.

Куда деньги вложить, как сохранить и приумножить?

Как и всегда, а особенно в кризисные периоды, недвижимость является наиболее верным и понятным объектом для вложения и сохранения средств от обесценивания, а также активом для получения ежемесячного гарантированного дохода. К сожалению, золото и ценные бумаги в настоящее время не считаются надежным «банком» для сбережений. Поэтому в переносном смысле квартира сейчас не на вес золота, а тяжелее.

Специалисты вторичного рынка недвижимости сегодня говорят так: если у вас есть пять однокомнатных квартир для сдачи внаем, продайте несколько и сдавайте одну или две. Если у вас нет свободной квартиры под сдачу, приобретите одну однокомнатную экономкласса в удаленном районе, но рядом со станцией метро или МЦК (то есть, в пешей доступности от остановок «беспробочного» транспорта). Это ликвидное жилье всегда является подходящим для вложения и сбережения финансов, потому что на него легко найти как нанимателей, так и покупателей.

Почему рекомендуют избавиться от большого количества арендных квартир? Потому что сегодня на рынке найма в Москве переизбыток предложения на фоне спокойного спроса — в нынешних условиях нужно приготовиться к тому, что иметь арендный бизнес в качестве основного дохода может быть малорентабельным в связи с серьезной вероятностью простоя некоторых объектов.

Можно ли назвать сдачу жилплощади пассивным заработком?

Вряд ли. Конечно, если вы сдаете только одну жилплощадь, которая досталась вам по наследству и потребовала минимум вложений для подготовки к сдаче, можно сказать, что вы получаете деньги при минимальных экономических, временных и физических затратах.

Если вы решили купить объект как условно инвестиционный, то есть, под сдачу, следует учитывать, что период окупаемости жилья экономкласса составит примерно 18–20 лет. Допустим, вы приобретаете «однушку» за 10 миллионов рублей, вам удается ее сдать за 40 тысяч рублей в месяц — прибыль за год составляет 480 тысяч рублей. Но вы же понимаете, что это не чистый доход. , после выбора квартиры потребуется примерно месяц на оформление сделки и собственности на это жилье, , не факт, что ее удастся сдать сразу — то есть простоя она начнет приносить деньги не сразу. Далее плюсуем расходы на подготовку жилья к сдаче — ремонт, приобретение мебели, бытовой техники и сантехники.

После того как жильцы нашлись, подписан договор найма, вы регулярно получаете плату за проживание, но из этой суммы придется вычитать квартплату и стоимость услуг ЖКХ (помимо того, что оплачивает клиент — расход электроэнергии и воды), налог на недвижимость и налог с дохода от найма. Не забывайте о содержании квартиры и естественном износе имущества — будьте готовы оплачивать ремонт различных поломок. Если же вы купили сдаваемую жилплощадь с помощью ипотеки, ваша прибыль от найма уйдет на частичные выплаты по кредиту — обычно ставка найма не покрывает полностью ежемесячные взносы по ипотеке.

Представьте, что вы решили заняться этим бизнесом как предприниматель и покупаете для него сразу несколько квартир — придется умножить все расходы на количество объектов. Нельзя упускать из вида и то, что каждый собственник при передаче своего жилья внаем испытывает определенные опасения: их тоже придется увеличить в разы — по числу объектов. Если вы готовы, то вперед. Но сначала вооружимся знаниями: какие страхи обычно испытывают наймодатели, и как предотвратить риски, которые им могут грозить?

Риски сдачи квартиры в аренду

• Порча имущества.

В числе сдающих жилье внаем на долгий срок почти все беспокоятся о том, что их имущество будет испорчено. И при этом парадокс: невзирая на страх, многие собственники ленятся составить опись, максимум — перечень крупных вещей. А ведь мелочей в этом деле нет: практика показывает, что споры, склоки и разногласия между сторонами возникают зачастую по пустякам — пропажи тарелок, старых сковородок Возьмите себе за труд еще до просмотров и проведения сделки самостоятельно написать список всех важных для вас предметов с указанием их возраста и фото. Не забывайте о естественном износе.

Обязательно укажите в договоре при аренде ответственность жильцов за испорченные предметы и плюсуйте к первому арендному взносу сумму залога (или депозита) на этот случай. Помните, что только документы являются подтверждением вашей правоты в споре, а эмоциональные разборки ни к чему.

Одно из основных переживаний арендодателей: квартиру передадут другим квартирантам, а те могут устроить в ней ужасное — это опять же угроза износа помещений, а главное, подрыв репутации владельца жилплощади. По закону, поднайм жилья возможен только с документального позволения хозяина, притом отсутствие документа о запрете не делает субаренду легальной. Если такое произошло, вы вправе расторгнуть договор, всех выселить и получить материальную компенсацию через суд в случае урона, нанесенного квартире или предметам в ней.

Если же вы обнаружили, что в квартире живут не те, кто ее снимал, либо к официальному арендатору без вашего ведома присоединились другие жильцы, можно дейстWowать так же — расторгаете соглашение о найме и выселяете нарушителей. А в качестве превентивной меры — проверки квартиры ежемесячно, можно договориться с соседями уведомлять вас о том, в порядки ли все, и рассказывать, если чересчур часто появляются компании и посторонние люди.

Этот вопрос волнует каждого арендодателя. Вдруг квартирант окажется неплатежеспособным потери работы или его доходы снизятся? В нинешних условиях это действительно реальный риск.

Если наниматели всегда добросовестно выплачивали арендную ставку и услуги ЖКХ , а теперь просто попали в сложную ситуацию, если вы не хотите их потерять, стоит проявить лояльность и пойти им навстречу. Например, временно предоставить скидку или даже так называемые арендные каникулы. Так делали многие в период локдауна в начале коронакризиса — в 2020 г., пережили трудные времена и затем продолжили арендные взаимоотношения в прежнем режиме.

В случае, когда квартиранты нарушают порядок выплат без договоренности с вами, следует дейстWowать по правилам закона — штраф 0,1% от суммы арендной ставки ежедневно после даты, когда должен быть внесен платеж. При нарушении сроков более чем на десять дней, наймодатель может расторгнуть договор и выселить жильца. Нарушитель должен внести собственнику всю сумму за использование его жилплощади.

Чтобы избежать путаницы и разногласий между владельцем квартиры и съемщиком, не забывайте о расписках при передаче денег. Для предотвращения пропуска оплаты услуг ЖКХ (электроэнергия и вода), берите с квартирантов показатели счетчиков, деньги по квитанциям вносите сами (положенные суммы по тарифам жильцы должны выплачивать вам).

Какой документ может защитить?

Некоторые собственники с опасением или беспечностью относятся к оформлению договора найма при сделке: одни боятся указывать свои документы и данные, другие считают документ фикцией и ненужной бумажкой. Между тем, этот договор будет учитываться в суде и может послужить защитой в случае конфликтных ситуаций и исковых обращений.

Чтобы обезопасить себя, не оставляйте в чужих руках документы о праве владения сдаваемой квартирой — просто покажите на сделке, зафиксируйте в договоре и заберите. В соглашении об аренде помещения пропишите паспортные и контактные данные нанимателя тех, кто намерен с ним проживать. Если жилье снимают студенты, возьмите контакты родителей, желательно свяжитесь с ними, ведь платить за найм, скорее всего, будут именно они.

Пропишите в договоре частоту посещений квартиры (обычно раз в месяц) и не манкируйте визитами, проверяйте, кто проживает. В случае, если вы разрешаете субаренду, обязательно должен быть по всем правилам составлен договор поднайма жилого помещения.

Укажите срок выплаты арендной ставки — лучше вперед, для вашего спокойствия; ответственность квартиранта за поломки в квартире по его вине; залоговую сумму и условия ее возвращения.

Совет: поскольку тонкостей и рисков у сделки немало, крайне сложно учесть все мелочи самостоятельно, переложите эти заботы на плечи специалистов — это их работа, которую они хорошо знают. Только нужно правильно выбрать агентство недвижимости: смотрите на трудовой стаж компании, объем услуг, число офисов, наличие собственной базы объектов — всего этого должно быть много.

Ищите фирму, где специалисты сопровождают сделку не до подписания договора найма, а в течение всего периода аренды. И еще, в солидной компании с арендодателей денег не берут, так как эти квартиры пополняют каталог объектов фирмы и получается сотрудничество, выгодное обеим сторонам. То есть, все услуги собственнику жилплощади предоставляются абсолютно бесплатно. Подумайте, стоит ли рисковать и выходить на рынок жилья в одиночку.

Источник: www.incom.ru