Можно ли заработать на перепродаже квартир

Можно ли сегодня заработать на перепродаже новостроек?

Как мы помним, еще 5-10 и особенно 15-20 лет назад вкладываться в московскую новостройку было сверхприбыльным делом. Купить на котловане и продать после ввода в эксплуатацию или после получения собственности – такая операция могла давать все 30-40%, а то и более 60% в отдельных случаях. Банковские вклады в сравнении с этим были ничто!

Новострой уже не торт

«Сейчас рынок очень поменялся. Риск недостроя уменьшился, супердешевых цен на старте продаж уже не сыщешь днем с огнем, а последнее изменение в Законе о долевом строительстве почти сводят все выгоды на нет. Скоро новостройки будут стоить одинаково как не старте продаж, так и на финише. Сегодня доходность спекуляций на новостройках составляет 5%, в лучшем случае 10-15%», – говорит гендиректор федерального портала «МИР КВАРТИР» Павел Луценко.

Но есть и другие факторы, которые снижают выгоду инвестиций в новое строительство. В первую очередь, конкуренция с соседними стройками. Сегодня практически во всех московских районах, за исключением самого центра, продается сразу несколько новостроек.

Перепродажа квартир как бизнес. Ремонт квартиры. Флиппинг

И если инвестор вкладывается в одну из них, то спустя время, со стартом продаж в соседнем ЖК или в том же проекте, но в новом корпусе, весь рост цены на его квартиру обнуляется. Так как конкурировать с более дешевой недвижимостью, расположенной рядом или неподалеку, очень трудно.

Тем более что частный инвестор, конкурируя с застройщиком, должен дать покупателю скидку на свою квартиру, продаваемую по уступке.

Руслан Сухий, профессиональный инвестор в недвижимость, руководитель проекта «Рентавед», подтверждает: «Чем больше строится рядом других домов, тем меньше шансов заработать на перепродаже квартиры. Прибыльными могут быть лишь объекты точечной застройки в районах с невысокой плотностью строительства и действующей инфраструктурой. Да и в самом ЖК должно быть немного квартир – если речь идет о Москве, то не более 500 на дом».

Сейчас никакого дефицита новостроек не наблюдается – скорее наоборот, затоваривание рынка, отмечает Павел Луценко. У покупателя широкий выбор, так что выигрывают только или самые дешевые проекты, или ЖК с очень сильными конкурентными преимуществами – интересным расположением, уникальной концепцией, высоким качеством.

Если выбирать, то что?

Высокие стартовые цены также препятствуют удачным спекуляциям. По данным Mirkvartir.ru, за прошлый год квадратный метр московских новостроек подорожал на 10%, за первое полугодие этого – еще на 4%. Застройщики подняли цены, в том числе и «котлованные», в расчете на льготную ипотеку, с помощью которой государство пытается поддержать спрос.

Тем не менее, некоторые проекты по-прежнему могут давать до 20-30% годовых на вложенные средства, считает Руслан Сухий.

«Для инвестирования хорошо подходят одно- или двухкомнатные квартиры с хорошей планировкой в доме комфорт-плюс или бизнес-класса, – советует эксперт. – Ваша квартира должна выгодно отличаться от остальной массы предложения. Успешной перепродаже способствуют красивые виды из окна – на зеленый массив или реку с высокого этажа, качественная отделка и близость к станции метро или МЦК».

ПЕРЕПРОДАЖА КВАРТИР КАК БИЗНЕС. СКОЛЬКО МОЖНО ЗАРАБОТАТЬ? ФЛИППИНГ ПО-РУССКИ.

• Новострой уже не торт
• Если выбирать, то что?

Источник: www.mirkvartir.ru

Можно ли заработать на перепродаже квартир

Артём Васильев

За последний год квартиры в России подорожали почти на 20%, что полностью нивелировало эффект от льготной ипотеки. Сейчас покупать жилье дорого, но скорее всего, цены уже не снизятся. А что делать тем, кто планирует купить жилье как инвестицию – под дальнейшую перепродажу? Как выбрать самый ликвидный вариант квартиры и не переплатить за него? Об этом мы расспросили наших экспертов.

Рынок: цены на максимуме

Нынешний год рискует стать одним из самых сложных для тех, кто решит купить жилье: цены остаются стабильно высокими с прошлого года, а все более-менее интересные предложения уже давно разобрали. Повышение цен коснулось и первичного, и вторичного рынков – как и всегда, готовое жилье догоняет по ценам строящееся.

Как известно, жилье подорожало по одной причине – это льготная ипотека, которую ввело правительство в апреле прошлого года. Решение было неожиданным (казалось бы, где пандемия, а где ипотека?), но программа буквально вычистила все предложение жилья на первичном рынке.

К тому же повлияло снижение доходности по вкладам с одновременной девальвацией рубля – фактически реальная доходность по вкладам стала едва ли не отрицательной. В этой связи покупка жилья становится более надежным (и в перспективе доходным) вложением. За счет сниженной ставки по ипотеке (6,5% годовых, а по факту есть и 5,75%) россияне скупили почти все, что предложили застройщики в готовых и почти готовых проектах, и практически все квартиры в строящихся домах. По факту подорожание жилья оценивают примерно в 15-20% – то есть, оно нивелировало весь эффект от льготной ипотеки. Которую, кстати, всерьез собираются продлевать и после 1 июля (правда, только в некоторых регионах). Но еще льготная госпрограмма резко снизила выбор более-менее интересных вариантов жилья:

• в новостройках россияне в первую очередь разобрали все бюджетные квартиры, и квартиры с оптимальным соотношением цены и качества. Под программу попали практически все квартиры в новостройках (кроме самого элитного жилья), но уже к концу 2020 года в большинстве проектов остались только наименее ликвидные предложения;
• на вторичном рынке цены начали расти вслед за новостройками. А учитывая, что ипотечные ставки снизились и на вторичном рынке, адекватных вариантов (по соотношению цены и качества) и там осталось мало.

Поэтому покупать жилье в 2021 году, ориентируясь на ликвидность, будет крайне сложно, вариантов за адекватные деньги осталось мало, особенно в бюджетном сегменте рынка. Но все же мы решили упростить задачу – и опросили наших экспертов о том, как правильно подобрать квартиру, которую при необходимости можно будет относительно выгодно продать.

Ещё очень важным моментом является наличие налога при продаже квартир, срок владения которых составляет 5 и менее лет. Мы очень подробно писали по этой теме в прошлой статьей: «Налог с продажи квартиры сроком владения менее 5 лет можно не платить. В каких случаях?»

Мнения экспертов рынка недвижимости

Мнения наших экспертов по теме выгодной перепродажи квартир приведены ниже.

генеральный директор ГК Атлант

Если покупать квартиру с целью дальнейшей перепродажи, то необходимо учитывать 2 момента: ликвидность и выгоду, которую можно получить от разницы в цене на момент покупки и момент продажи.

С точки зрения стоимости, максимальная разница будет, конечно же, если приобрести новостройку на начальном этапе строительства. С одной стороны, цена будет расти по мере реализации проекта, с другой – по причине общерыночного роста цен. Ведь, несмотря на кризисы и периоды стагнации, в целом цены на рынке недвижимости неуклонно растут. Таким образом, выгода инвестора может составить 20-30% и более.

Однако, не нужно забывать, что вложение на начальном этапе строительства с целью продажи после ввода дома в эксплуатацию, несет с собой и максимальные риски.

За то время, пока дом будет строиться, может поменяться спрос на рынке в целом, ситуация в данной конкретной локации (например, под окнами построят логистический центр или именно в этом месте появится много жилых проектов и – как следствие – много квартир в продаже). При этом сейчас дольщик надежно защищен от риска недостроя: деньги хранятся в банке на специальном эскроу-счете и, если застройщик не сможет реализовать проект, то банк вернет всю сумму. Однако, в этом случае, вы получите ровно столько, сколько вложили, без учета инфляции и изменений покупательской способности.

Если вкладывать деньги в готовое или почти готовое жилье, то стоит рассчитывать на долгий срок инвестиций. Иногда, цены на жилье, действительно растут очень бурно (например, рост за несколько месяцев прошлого года составил до 10-15% по разным объектам), но спрогнозировать такой период сложно. Поэтому, если ориентироваться на общерыночный рост цен, то надо учитывать, что ощутимой разница в стоимости станет не скоро.

Еще один вариант – покупка новостройки на завершающем этапе строительства. В момент ввода в эксплуатацию и получения жилья в собственность, стоимость скачкообразно растет, поскольку жилье переходит с первичного на вторичный рынок. Конечно, выгода будет не столь большой, как при покупке на начальном этапе строительства. Однако, и риски минимальны.

С точки зрения ликвидности стоит выбирать квартиру, которая потенциально может быть пользоваться спросом у максимального количества покупателей. Во-первых, обратить внимание на локацию. Транспортная доступность, близость метро и перспективные планы строительства метро, какая инфраструктура есть рядом, развитие района (например, есть ли там пятиэтажки, которые будут сносить) и так далее. Во-вторых, сама квартира должна быть с характеристиками, которые подойдут практически любому. Средний этаж, окна во двор, стандартная планировка, и т. д. При этом 1-2 комнатные квартиры быстрее найдут своего покупателя, поскольку их стоимость относительно не высока.

старший руководитель проектов, направление «Оценка и финансовый консалтинг» Группы компаний SRG

На ликвидность квартир оказывают влияние основные факторы: район расположения, ближайшее окружение, транспортная доступность и наличие социальной инфраструктуры. Помимо перечисленных факторов, на ликвидность квартир оказывают влияние репутация застройщика, этаж расположения, планировка, площадь и видовые характеристики. С точки зрения инвестирования в жилую недвижимость наибольшей ликвидностью обладают однокомнатные и двухкомнатные квартиры. В Московском регионе при покупке жилья на начальном этапе строительства рост цен может достигать до 20-30%. В остальных регионах данный рост более умеренный и достигает до 10-15%.

генеральный директор холдинга РСТИ в Москве

Покупая квартиру для последующей перепродажи, необходимо обратить внимание на несколько факторов:

1. Застройщик. Выбирая проект, нужно проверить застройщика, посмотреть его прошлые проекты, почитать отзывы: были ли задержки в сдаче дома, соответствует ли итоговый результат обещанным рендерам.
2. Стадия строительства. Очевидно, что чем ранее вы совершите покупку, тем больше выгоды получите. В среднем, разница в цене между начальным этапом строительства и высокой степенью готовности, составляет не менее 30%. Есть мнение, что с введением эскроу-счетов этот показатель меняется в меньшую сторону, однако оно очень спорное. Динамика стоимости квартир зависит и от других факторов. Если спрос на проект высокий и проект популярен у покупателей, он интенсивно растет в цене.
3. Локация. Здесь все зависит от бюджета и класса выбираемого жилья. В комфорт-классе нужно смотреть на потенциал территорий Новой Москвы, а также районов, включенных в проект реновации. На сайте Института Генплана Москвы стоит изучить проекты транспортных развязок, планы по развитию территорий и метрополитена, выбирать локации, где в течение одного-двух лет будет построена станция метро/МЦД. Для более высоких классов жилья стоит выбирать локации со сложившейся застройкой и социальной инфраструктурой. Для бизнес-класса это объекты в пределах ТТК, для премиального и элитного жилья беспроигрышный вариант – ЦАО: районы Красной Пресни, Хамовники, Дорогомилово, Якиманка.
4. Площадь. Самыми ликвидными считаются 1-2 комнатные квартиры. В 2020 году именно такие квартиры в дизайнерском доме ELEVEN пользовались наибольшей популярностью. Интерес постепенно смещается в сторону квартир с бОльшей площадью – самоизоляция поставила ребром вопрос о личном пространстве внутри квартиры.
5. Инфраструктура ЖК и самого района. Наличие зеленых зон вокруг – безусловный плюс. Стоит обратить внимание на соотношение школ и детских садов и жилых домов. Если социальных объектов будет недостаточно, это оттолкнет семейных покупателей, которые составляют большинство во всех классах жилья. Чем больше в себя будет включать инфраструктура самого ЖК (кафе, фитнес-клуб, магазины, детские центры), тем дороже можно будет продать квартиру в дальнейшем.
6. Этаж. Исторически сложилось, что первые и последние этажи пользуются меньшим спросом, хотя в наши дни для этого практически не осталось оснований. Технологии строительства обеспечивают одинаковый комфорт проживания на всех этажах здания. Более высокие этажи обеспечивают лучшие видовые характеристики.

директор аналитического отдела Dominfo

Недвижимость можно рассматривать как удачный актив в том случае, если вы хотите не приумножить средства, а просто сохранить. В условиях, когда ставки по банковским депозитам минимальны, эта тема более чем актуальна. Однако есть одно глубокое отличие между вкладом и, например, квартирой. В первом случае вы сразу же получите деньги, как только они вам понадобятся.

Во втором – придется подождать. Вот это время ожидания и является, на мой взгляд, определением ликвидности. Вы можете обладать многоярусными апартаментами с уникальной планировкой, достойной обложки любого интерьерного журнала. Но быстро продать такую недвижимость по рыночной стоимости – не самая простая задача, ведь круг потенциальных покупателей довольно узок.

Ликвидная квартира – это всегда что-то посередине. Не самая дорогая, но и не пылящаяся на дне рынка; не поражающая своим размахом (условно, это явно не однушка площадью 60 кв. метров), но и не слишком тесная. И даже этаж стоит выбирать где-то посередине: многие по-прежнему избегают как самых высоких, так и начальных этажей.

Внимательно подойдите к вопросу местоположения. Изучите инфраструктуру района, узнайте, какие объекты будут появляться рядом в ближайшее время (строительство парка вместо соседнего пустыря может приподнять цену квартиры, строительство крематория – снизить). Не вырастет где-то поблизости новый квартал? Тогда вам при продаже своего актива предстоит конкурировать с застройщиком.

Не стоит недооценивать фактор транспортной доступности. Квартира, до которой легко добраться из любой точки, всегда будет в цене даже при самой скучной планировке и самом скромном ремонте.

Кстати, о ремонте. Квартира без минимальной отделки – это некий полуфабрикат. При прочих удачных факторах ее, конечно, можно будет успешно продать. Но зачем сужать круг покупателей? Квартиру без минимального ремонта будут выбирать те, у кого есть другое жилье, а также есть деньги на этот самый ремонт.

Ну и ещё одна вроде бы мелочь, которая в конечном итоге может существенно повлиять на скорость будущей продажи – вид из окна. Для вас квартира – это вложение, вы там жить не собираетесь. Но покупатель, вполне возможно, огорчится, если перед ним откроется перспектива смотреть в ближайшие годы только на стену напротив. Поэтому тут можно выделить такой итог: ликвидная квартира – это та, в которой вы не отказались бы пожить и сами.

руководитель департамента недвижимости Инвестиционной группы «РВМ Капитал»

Кризисные ситуации, равно как и ситуации роста, оказывают неизменное влияние на экономическую ситуацию в стране. Изменение 214-ФЗ, пандемия, снижение объемов строительства, введение мер господдержки и льготной ипотеки, как следствие, рост спроса, – все эти факторы существенным образом изменили и рынок недвижимости, и подход к инвестированию в объекты недвижимости.

Если раньше застройщики были заинтересованы в том, чтобы реализовать квартиры на стадии котлована, даже с хорошим дисконтом, то сегодня, с введением эскроу-счетов, эта модель перестала работать. По крайней мере, рассчитывать на хорошую скидку от девелопера при приобретении квартиры на ранней стадии строительства не приходится.

Поэтому на первое место при выборе объекта недвижимости для инвестирования выходит сам проект. Уже недостаточно просто купить любую квартиру в Москве, чтобы потом выгодно ее перепродать. Важно выбирать точечные проекты, где возможен рост стоимости, где есть потенциал капитализации. Для этого нужно учитывать ряд ключевых факторов.

Локация. Именно территориальное расположение сегодня является определяющим при выборе инвестиционной квартиры. В Москве это жилье в СЗАО, ЗАО и ЮЗАО, бизнес-или комфорт класса, в пределах ТТК, вблизи парковых зон и водоемов. Проекты бизнес-класса в Москве сейчас активно развиваются, при этом стоимость квадратного метра в них сопоставима со стоимостью в классе комфорт. Получается, что, добавив к стоимости квадратного метра порядка 106 тысяч рублей, покупатель может приобрести квартиру бизнес-класса – в более качественной локации, с иным уровнем комфорта и сервиса.

Предпочтение при этом отдается двух- или трехкомнатным квартирам, так как однокомнатные обычно приобретают люди молодого возраста для себя. Но в любом случае площадь квартиры не должна быть меньше 60 квадратных метров. Важны и видовые характеристики жилья. Квартиру для последующей перепродажи лучше выбирать не ниже 10-го этажа, тем более что с каждым этажом цена квадратного метра растет.

Помимо локации, на инвестиционный потенциал квартиры влияет количество корпусов в жилом комплексе – чем их больше, тем сложнее будет реализовать объект, потому что возникает внутренняя конкуренция с квартирами из других очередей этого же ЖК. Идеальный вариант для инвестирования – жилой комплекса бизнес-класса, состоящий не более чем из 3-5 корпусов. В таком ЖК и стройка закончится быстрее, и предложение будет более ограниченным – как правило, в таких жилых комплексах застройщики распродают все квартиры еще до окончания строительства. Но на текущий момент в Москве проектов с небольшим количеством корпусов мало, преобладают проекты масштабной застройки.

Еще один фактор – это бренд застройщика, его репутация на рынке и разнообразие планировок, которые он готов предложить инвестору (покупателю). Ведущие девелоперы сегодня реализуют большое число современных планировочных решений в рамках одного жилого комплекса, поэтому выбрать наиболее подходящий для инвестиционных целей вариант несложно. Например, инвестор может приобрести однокомнатную и двухкомнатную квартиры, расположенные на одной площадке, с целью дальнейшей перепродажи тому, кто будет заинтересован в объединении квартир в одну большую трёхкомнатную или четырёхкомнатную.

Резюмирую. Сегодня для инвестиционных целей лучше приобретать квартиру бизнес-класса в небольшом жилом комплексе от зарекомендовавшего себя на рынке застройщика, расположенную в хорошей локации и отличающуюся выгодными видовыми характеристиками. При таком подходе годовой потенциал роста стоимости квадратного метра жилья, а, значит, и доходность инвестора, может составить порядка 20%.

директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»

Инвестируя средства в недвижимость, необходимо сразу определиться с целями. Если квартире суждено стать пассивным источником дохода посредством сдачи в аренду, то нужно покупать жилплощадь в районе с активной деловой жизнью и хорошей транспортной доступностью: возле станций метро и крупных магистралей. Но посуточная сдача жилья требует значительных затрат времени и сил, а критерии выбора квартиры для долгосрочной аренды схожи с критериями покупки недвижимости для жизни или последующей перепродажи.

Традиционно ликвидными считаются квартиры на средних этажах, так как первые этажи, по мнению покупателей, недостаточно безопасны, а до последних сложно добраться при поломке лифта. В современных жилых комплексах класса «комфорт» и выше с закрытыми дворами и несколькими бесшумными лифтами эти опасения давно напрасны, но потребители продолжают ориентироваться на стереотипы, сформированные годами.

Будущее рынка за умными планировками без лишних квадратных метров. Даже небольшая и доступная по цене квартира будет востребована, если там потолки до 3-х метров и комнаты эргономичной близкой к квадратной форме. Тренд на объединение планировок с жилой средой за окном предусматривает наличие широких окон и балконов или лоджий с панорамным остеклением.

Окна на уютный благоустроенный двор гарантируют, что панорама за стеклом сохранится на долгие годы. Многолетние парки, реки, каналы или Финский залив при современном экологичном курсе развития также имеют все шансы сберечь свой первоначальный вид. А вот пустырь рядом с жилым комплексом может превратиться в многолетнюю стройку, усложнив продажу квартиры. Также, не удастся выгодно продать жилплощадь рядом с кладбищем или шумной магистралью.

В целом локация для инвестиций в недвижимость является одним из важнейших критериев. На примере микрорайона «Балтийская жемчужина» можно рассмотреть, как пустырь, покрытый валунами и редколесьем, на недооцененном южном побережье Финского залива превратился в престижный микрорайон с развитой инфраструктурой.

Мы увидели преимущества территории – богатые природные ресурсы и не побоялись трудностей. Для опытных инвесторов совершение таких рискованных открытий и является залогом успеха. С начала реализации проекта престиж локации, а с ним и цены на квартиры значительно возросли. Когда здесь построят станцию метро, стоимость квартир увеличится ещё больше. Теперь это понимают даже начинающие инвесторы, поэтому ажиотажный спрос вымывает ликвидные лоты от на сегодня уже проверенного временем застройщика «Балтийская жемчужина».

С другой стороны, пандемия 2020 года также внесла свои коррективы в покупательские предпочтения. Спрос сместился в удалённые локации, многие потребители стали рассматривать для жизни частные дома. Но, к примеру, коттеджные посёлки не отвечают требованиям современного поколения к жилой среде, сказывается недостаток инфраструктуры и технологий для удалённой работы. Поэтому с рынка сметаются качественные новостройки или новая вторичка рядом с природными ресурсами. Инвесторы, которые успели приобрести такие лоты, в любом случае будут в выигрыше.

Сейчас предложение сокращается из-за перехода на счета-эскроу, пандемии, экономического кризиса, дефицита подготовленного под строительство земельного банка в черте города. В Санкт-Петербурге и Ленобласти, к примеру, за 2020 год объем предложения снизился на 30%, и это далеко не предел. Поэтому, к счастью инвесторов, спрос на ликвидную вторичную недвижимость пока сохранится даже на фоне падения реальных доходов населения.

управляющий партнёр ООО «Прагматик»

Как правило, приобретение квартиры для следующей перепродажи строится на 3 ключевых принципах.

Первое: если вы не умеете/не любите заниматься капитальным ремонтом, то стоит рассматривать варианты только под «лёгкую косметику». Квартиры с ощущением «тут никто не жил» продаются быстрее в среднем на 30% относительно иных предложений. Человек психологически склонен к комфорту и чистоте, поэтому вид пожелтевших обоев или треснувших стен вряд ли вдохновит.

Второе. Для перепродажи надо искать наиболее ликвидное сочетание: «площадь – социальная инфраструктура – транспортная доступность». У разных сегментов покупателей приоритеты расставлены в усиление каких-то двух элементов из трёх. Те, кто хочет жить ближе к центру, поступятся площадью и социальной инфраструктурой, семье же с детьми наоборот, важно, чтобы все было в пешей доступности вокруг большой квартиры, что можно реализовать в спальных районах ближе к окраине.

Третье. Наличие мебели и техники, которая идет «в комплекте» с квартирой. В последние 5 лет наметился тренд на увеличение спроса на готовое жильё «под ключ». В Москве набирает популярность вариант продажи жилья, где есть всё – от полотенца до сушильной машины.

Зачастую люди, перебирающиеся из съемного жилья в собственное, не хотят оказаться на матрасе в пустой квартире – денег на мебель нет, а квартира приобретена за счёт средств ипотечного кредита. Поэтому человек готов заплатить премию к рыночной стоимости (Рыночная стоимость – это всегда коридор цены ± 10% в зависимости от того, какие корректировки применил оценщик. В моей практике был случай, когда одну и ту же квартиру 2 разные оценочные компании оценили с разницей в 1,2 млн рублей, что составляло почти 15% от рыночной стоимости квадратного метра в районе), лишь бы получить готовое для проживания «гнёздышко».

Фактически, при приобретении квартиры для последующей перепродажи, отдавайте себе отчёт, что квартиру в хорошем состоянии вы будете продавать от 3 до 6 месяцев, если квартира имеет прекрасный ремонт «как с картинки журнала», то срок экспозиции может сократить до 1-2 месяцев. В квартире не должно быть незаконных перепланировок и вы также не будете их делать (в Москве очень много критических нарушений в старом фонде, когда владельцы жилья объединяли кухни с газовой плитой с гостиными, историй про объемные взрывы газа достаточно в нашей стране), ну и качество дома, добрые соседи, а также ощущения радости жизни, а не серой безысходности должно веять от всего, что связано с «жильём для перепродажи». Вряд ли получится сделать выгодную сделку, когда у потенциального покупателя не возникнет ощущения, что именно тут, в вашей квартире, он хочет прожить много – много лет.

Выводы

Рекомендаций вышло много, но практически все эксперты призывают обратить внимание на локацию. И действительно, месторасположение квартиры – то немногое, что нельзя будет изменить после покупки. В данном случае стоит рассматривать локацию вместе со всей остальной внешней средой:

• транспортная доступность . Конечно, в некоторые районы могут провести метро, трамвай или троллейбус, но это вопрос очень отдаленного будущего. И к моменту продажи квартиры транспортное сообщение, скорее всего, лучше не станет;
• инфраструктура ЖК и района . Если покупать жилье на этапе строительства, застройщик может пообещать «золотые горы», но нужно сразу смотреть в проектную декларацию. Если там нет ни поликлиники, ни школы, ни детского сада – после окончания строительства они тоже не появятся;
• общее впечатление от района . Это и экология, и состояние городской среды, и уровень преступности, и уровень «ухоженности» территории.

Нужно помнить, что будущий покупатель, выбирая квартиру, будет видеть примерно то же, что и вы сейчас – поэтому лучше всего смотреть на квартиру, дом, ЖК и район критически.

Дальше, если речь идет о новостройке – важно выбрать надежного застройщика. От этого зависит и скорость достройки и сдачи дома в эксплуатацию, и качество строительства дома и окружающей его инфраструктуры. Правда, в 2021 году стоит понимать – чтобы продать максимум квадратных метров по госпрограмме, застройщики начали большое количество новых проектов.

А основная часть рабочей силы – иностранные трудовые мигранты – из-за пандемии не могут попасть в Россию. Поэтому даже самый надежный застройщик может задержать окончание строительства. Возможно, в таких условиях более удобным вариантом будет жилье с вторичного рынка.

И только потом идут параметры самого жилья. Этаж и площадь поменять точно не получится, поэтому к их выбору стоит подойти максимально ответственно. Планировку тоже изменить затруднительно (хотя в теории возможно) – но в идеале брать квартиру с более удобной и востребованной планировкой. Устаревшая планировка (касается вторичного рынка) позволить купить квартиру дешевле, но продать ее потом будет намного сложнее.

Ремонт, мебель и бытовая техника – это уже вопрос денег: если цена за квартиру с ремонтом и меблировкой ненамного выше, чем за «пустую», возможно есть смысл взять вариант со всем необходимым для жизни. И наоборот, если ремонту уже несколько лет, а мебель относительно дешевая, платить больше за это не стоит.

Итак, выбор ликвидной квартиры в итоге сводится к нескольким пунктам. Это должен быть дом в хорошем районе, который строит надежный застройщик (или он уже построен), квартира подходящей площади и с удобной планировкой, и стоит она ровно столько, сколько за нее готов заплатить покупатель. Таких вариантов, увы, осталось уже немного – но они есть. Главное – найти свою идеальную квартиру среди всего разнообразия.

Источник: bankstoday.net

Как зарабатывать на перепродаже квартир

Многие занимаются перепродажей квартир и получают на этом хороший доход. Идея проста — выбираем квартиру, покупаем, делаем дешевый косметический ремонт и выставляем на продажу. Можно ли заработать на жизнь таким образом? Конечно! Можно ли заработать миллионы? Тут вам придется потрудится.

Дело в том, что не каждую квартиру можно легко продать после ремонта и получить внушительный доход на перепродаже. Для начало нужно уметь правильно выбрать квартиру, учесть деньги, которые вы собираетесь потратить на ремонт, и, самое главное, нужно иметь начальный капитал. Я знаю людей, которые зарабатывают на жизнь, и неплохо зарабатывают, именно занимаясь перепродажей квартир.

Они внимательно изучают квартиры в каких районах пользуются повышенным спросом, хорошо знают цены, и никогда не переплачивают при покупке квартир. А также у них четкий бюджет на ремонт квартир. Они делают только легкий косметический ремонт, чтобы покупателю понравился, когда он первый раз зайдет в дом. Ведь первое впечатление очень важно. Покупатель скорее всего из двух предложенных квартир выберет ту, которая более опрятно выглядит, даже если он собирается после покупки там делать ремонт.

Перепродажа квартир как бизнес: ошибки начинающих

Редко, но из-за недостатка опыта люди попадают в затруднительное положение, когда решают заработать таким способом. Как правило, такое связано с неопытностью. Они неправильно выбирают квартиру и даже после ремонта — продать его с выгодой не удается.

Иногда по неопытности они покупают квартиру по слишком высокой цене — и перепродажа не только не приносит доход, но и оставляет им в убытке. Мой совет, если решили зарабатывать перепродажей квартир, обзавелись для этой цели начальник капиталом, начали рассматривать квартиры для покупки, не гонитесь за большим доходом с самого начала. Даже мизерный доход лучше, чем никакой доход. Несколько перепроданных квартир, и вы уже будете более уверены в себе, у вас появится опыт, и вы сможете более правильно выбирать квартиры, которые по вашему мнению можно будет после перепродать с выгодой.

Также вам может быть интересно прочитать: Заработок в 2020 году: на чем можно заработать

Прибыль с перепродажи квартир

Сейчас очень многие занимаются квартирным бизнесом, из-за этого не так легко заработать на этом поприще, как раньше. Вы должны рассчитывать минимум на 10% доход от перепродажи имущества, из него потом вычтете стоимость за ремонт. Только в таком случае на получений доход можно будет жить не работая больше нигде.

Учтите, вы не сможете каждый месяц перепродать десятки квартир, если конечно у вас не имеется огромный капитал. Одна квартира за 90 дней — это уже хороший показатель, очень хороший — но, только если вы получили выгоду при перепродаже. В этом бизнесе есть хорошая сторона — очень редко вы останетесь в убытках и в долгах. Даже если вы неправильно выбрали квартиру и не получили после продажи рассчитанный доход, скорее всего вам удастся потом продать недвижимость так, что в убытке вы не останетесь. В самом неудачном случае — вам придется из своего кармана оплачивать деньги, которые вы потратили на косметический ремонт.

Где взять начальный капитал на покупку квартиры?

Один из вариантов — это обратится в банк за кредитом. Но я настоятельно не рекомендую такое новичкам. Может случится так, что вам не удастся продать дом долгое время, если вы неправильно выбрали квартиру, или питаетесь продавать его с большой выгодой для себя.

В таком случае проценты банка значительно уменьшат ваш доход, и есть вероятность, что вы в результате получите ни такую сумму после перепродажи, на которую рассчитывали, когда покупали квартиру. К тому же, не легко получить большой кредит в банке, если у вас отсутствует хорошая работа. А на покупку такой недвижимости нужна большая сумма.
Если у вас есть собственная квартира, вы можете продать его и использовать полученную сумму для начала вашего бизнеса. Но прежде чем продать — внимательно изучите рынок квартир, цены, спрос. Выберите квартиру, которую вы хотите покупать, и которая, по вашему мнению, имеет хороший шанс уйти на рынке по повышенной цене после ремонта. И не прогадайте в цене, когда продаете собственную квартиру. В конце концов, если вы останетесь без выгоды после завершения сделки, тогда совершенно не имеет смысла заниматься подобным делом.
Когда выбираете квартиру — самое главное конечно цена, от этого зависит, сумеете ли вы изначально покупать недвижимость. Может у вас на руках таких денег нет, тогда придется искать более дешевый вариант. Но не менее важен район, где собираетесь покупать недвижимость. Если вы купите за очень низкую цену квартиру, который потом никто у вас не купит из-за района, где находится квартира, то вы проиграете. Некоторые квартиры можно покупать по понижение ценам на аукционах, но, как правило, профессионалы, которые уже давно занимаются этим делом, тоже будут на аукционе, и вам придется потрудится, чтобы перехватить такую квартиру.

Также вам может быть интересно прочитать: Как найти работу через linkedin?

Еще несколько советов. Выбирайте квартиру рядом с инфраструктурой

Когда выбираете квартиру — учтите, насколько далеко от него расположены магазины, супермаркеты, школа, детский сад. Как далеко он от остановки, есть ли парковка для машин. Как правило — покупатели задают такие вопросы. Они вряд ли купят квартиру, если что-то из этого не будет удовлетворять их требования.
Когда выберете квартиру — учтите, вы не собираетесь там делать серьезный ремонт. Внимательно осмотрите дом, так как вы намереваетесь делать в нем только косметический ремонт. Если крыша течет, труби нужно менять, пол в ужасном состоянии — то такую квартиру покупать совершенно не выгодно. Серьезный ремонт обойдется вам очень дорого — вам не удастся с выгодой перепродать потом данную квартиру. Ремонт проглотит львиную долю дохода.
Никогда не покупайте квартиру, если вы не видели его своими глазами. Даже если вам предложат хорошую цену и фотографии, покупайте только после личного осмотра. Вы никогда не знаете, что вы там найдете — может рядом свалка мусора, может подъезд в ужасном состоянии, может крыша течет, или трубы нуждаются в замене. Даже если в фотографии дом выглядит великолепно — обязательно внимательно осмотрите дом своими глазами.
Когда покупаете дом, лучше покупать самый плохой дом в хорошем районе, чем самый хороший дом в плохом районе. Конечно, учитывая все вышесказанное — не забываете, дом должен быть готов к продаже после легкого косметического ремонта. Серьезный ремонт вам вылетит в копеечку — вам точно не удастся заработать после продажи такого дома.

Сколько стоит ремонт квартиры для перепродажи

Прежде чем приобрести квартиру, вы должны точно знать, на сколько вам обойдется ремонт. Ведь вы должны выделить на ремонт определенную сумму, которую надо будет платить наперед и эта сумма вернется к вам только после продажи квартиры через несколько месяцев. Так что лучше узнать все расценки заранее.

Если вы можете привести специалиста, который осмотрит все и скажет за сколько он сделает весь ремонт в квартире, это наилучший вариант. Тогда вы точно будете знать, сколько в конечном итоге обойдется вам данная недвижимость. И за сколько стоит эту недвижимость покупать.

Хорошие агенты в этом бизнесе обычно покупают за 70% от окончательной цены, за которую потом рассчитывают продать недвижимость. В эти 30% процентов разницу должен войти не только ваш доход, но и все утраты за ремонт и прочие расходы, проценты банку если вы взяли кредит, оплата агентству если у вас нет времени потом показывать каждому покупателю квартиру. Если вы работаете — вам придется обратится к агентству при продаже дома.

Также вам может быть интересно прочитать: Как создать стартап

Подведем итоги

Если после прочтения данной статьи вы решили заниматься перепродажей квартир.
1. Изучите рынок. В каких районах более дорогие квартиры? В каких более дешевые? Где люди более охотно покупают квартиры?
2. Не покупайте сразу по цене, по которой продается квартира. Тут уместно торговаться, чем больше вам удастся снизить цену, тем больше у вас потом будет доход.
2. Учитывайте свои финансовые возможности. Как вы собираетесь расплатиться? У вас есть капитал или вы собираетесь взять кредит в банке под проценты?
3. Рассчитывайте, сколько вы можете себе позволить потерять при перепродаже квартиры. На какой доход вы рассчитываете при удачно сделке.
4. Рассчитайте цену ремонта, который необходимо провести в квартире. Для каждой квартир рассчитывать придется индивидуально. Тут хороший специалист по ремонте очень вам пригодится. Лучше всего найти такого человека заранее и договориться, что он возьмет ремонт квартиры на себя. Заодно вы узнаете, сколько вам обойдется косметический ремонт.
5. Если у вас есть знакомый, который занимается продажей квартир, обращайтесь к нему за советами. Если он согласится помочь хотя бы в первое время, вам это значительно облегчит жизнь и убережет от многих ошибок и проблем.
Желаю вам удачи. Многие люди уже давно зарабатывают на перепродаже недвижимости, большинство из этих людей живет только на деньги, полученные от перепродажи квартир. И у вас есть очень хороший шанс стабильно зарабатывать большие деньги, если подойдете к делу с умом. Если вы добьетесь успеха на данном поприще, это станет вашей основной работой. Доход в данной сфере довольно большой, а риск минимальный.

Источник: blog-investora.ru

«Из рук в руки»: о перепродаже квартир в новостройках

В народе «гуляет» мнение, что на перепродаже квартир можно очень прилично зарабатывать. Если вы задумываетесь, куда инвестировать деньги – то вариант заработать на недвижимости очень неплохой. Перепродажа квартиры это тоже своего рода бизнес, но только требует меньше всего времени и вовлеченности в сам процесс.

Однако как и в любом деле, в котором замешаны большие деньги, в этом тоже присутствуют свои нюансы. Разбираемся, легко ли перепродать квартиру в новостройке и как обезопасить свои деньги, покупая её.

Начнём с того, что идея заняться перепродажей квартир требует крупных стартовых вложений.

Вариант набрать кредитов, скупить несколько квартир на стадии котлована и ждать, что рентабельность ваших покупок подскочит на 50% — слишком рисковый и даже неоправданный.

Поэтому перепродажей будет проще заниматься, если у вас есть свободные средства, а также если вы хотя бы немного разбираетесь в юридических и риэлторских нюансах таких сделок.

Пункт 1: Во что вкладывать

Недвижимость на стадии котлована стоит дешевле, чем на финальной стадии. Поэтому покупка на стадии котлована и её дальнейшая перепродажа — наиболее рентабельный вариант.

Однако помимо очевидного плюса «дешевизны» квартиры в начале пути и «дороговизны» в конце, у такой покупки есть свои «подводные камни».

Квартира вроде бы есть, а вроде бы нет

Когда вы покупаете квартиру в сданном ЖК — это покупка «здесь и сейчас». То есть, вы видите то, что вы покупаете.

Когда вы приобретаете квартиру на стадии котлована — тут немного другая история.

Если говорить совсем утрированно, то на стадии котлована вы покупаете «воздух». Да, вы платите определеную сумму за квадратный метр, за этаж, за отделку, вы знаете расположение дома и вашей будущей квартиры, но все это вы видите только в плане по строительству в технической документации.

Вы не можете приехать, посмотреть, «потрогать», — одним словом, увидеть вживую то, во что вы собираетесь вложить деньги.

Плюс ко всему, покупая готовую квартиру, вы уж точно знаете, что она готова в прямом смысле, а покупая на стадии котлована, вы знаете лишь сроки сдачи в эксплуатацию, но эти сроки вполне могут быть не сильно, но нарушены, а иногда даже и строительство может быть полностью заморожено из-за недобросовестности застройщика.

Поэтому покупка квартиры на стадии котлована вызывает вполне оправданные опасения. Рассказываем, как по максимуму избежать таких рисков.

Пункт 2: Выбрать надёжного застройщика

Главный критерий для начала подбора квартиры — это вовсе не район и даже не стоимость за «квадрат».

Самое важное — определиться с застройщиком.

В открытом доступе сейчас можно найти практически любую информацию о застройщике и его проектах.

На какие моменты стоит обратить внимание:

1. 1. Репутация. Необходимо заострять внимание на том, сколько застройщик присутствует на рынке, а также сколько за это время он успел построить. При этом, если застройщик существует лет 10, но за это время построил только 3 дома — это тревожный звоночек.
2. 2. Не поленитесь найти информацию о прошлых проектах, не было ли задержек сроков сдачи в эксплуатацию. Идеальный вариант — либо все сдавалось в срок, либо с максимальной задержкой в полгода, не больше.
3. 3. Если застройщик взял на себя ответственность достраивать объекты других обанкротившихся застройщиков, — это, конечно, хорошо, возможно даже благородно, но все-таки это накладывает дополнительные обязательства и риски для его собственных домов.
4. 4. Обращайте внимание на то, сколько на данном этапе у застройщика строительных объектов. Если он начинает строить 2 ЖК, но при этом 5 до сих пор не завершены — такой вариант лучше отмести.
5. 5. Проверьте финансовое положение застройщика. Наличие долгов можно проверить в графе проектной декларации девелопера. Если хотите удостовериться, что у него нет особо крупных долгов, то пробивайте компанию застройщика на сайте Федеральной службы судебных приставов.
6. 6. Фидбэк покупателей. Ознакомьтесь с опытом других людей, которые ранее уже приобретали квартиры у выбранного вами застройщика. Отзывы помогут сориентироваться и понять, есть ли, возможно, какие-то «косяки», которые повторяются из раза в раз, замечания, недовольства, а может наоборот — нет никаких претензий, а только однозначный «лайк» застройщику.

Что касается рисков, связанных с возможными «недостроями», то на современном рынке строительства эта проблема медленно исчезает.

Дело в том, что уже почти год на рынке недвижимости действуют новые правила. Поэтому теперь, чтобы купить квартиру, вы подписываете трёхсторонний договор с застройщиком и банком, и несгораемая сумма сделки до 10 млн рублей сохраняется в банке ровно до того момента, пока застройщик не сдаст построенный им ЖК в эксплуатацию.

Так что при условиях, что застройщик надёжный и работает по схеме эскроу, риск остаться без квартиры и без денег приближается к нулю.

Пункт 3: Параметры квартиры

При продаже квартиры огромную роль играет транспортная доступность ЖК. Квартира, которая расположена рядом с метро — идеальный вариант. Если метро нет, и его строительство не «маячит» на горизонте в ближайшем будущем, то стоит поискать те варианты, которые сопряжены с наличием любого транспортного сообщения.

Следующий девиз, который хорошо применим и рентабелен в таких делах — чем меньше, тем лучше. Самые ходовые квартиры это однушки или студии. В разы проще и быстрее продать однушку в 50 кв. м, чем ждать покупателя, готового приобрести 3-х комнатную квартиру.

А так, на цену квартир в новостройках также влияет их класс, район, «имя» застройщика, этажность, наличие парковки и наличие имеющейся или будущей инфраструктуры.

Пункт 4: Быстрая продажа

Самым идеальным вариантом будет продать квартиру до вашего оформления её в собственность. То есть, ориентируясь на сроки сдачи в договоре и на реальный ход строительства, примерно за пару месяцев до ввода дома в эксплуатацию, стоит начать искать покупателя, чтобы продать ему по переуступке. Его чуть заключается в том, что вы переуступаете не саму квартиру, а права на неё.

Что для этого нужно?

Существует 3 «ответа» застройщика на переуступку:

1. 1. Он вправе запретить продавать квартиры в своём ЖК именно по переуступке. Это прописывается в ДДУ и сделать с этим ничего не получится.
2. 2. Застройщик может взимать комиссию за оформление согласия на переуступку. Такой момент также обязательно прописан в ДДУ, поэтому выполнить его придётся.
3. 3. Самый адекватный вариант — в договоре нет ни слова о запрете на переуступку, а это значит, что вам необходимо будет лишь уведомить застройщика о новом дольщике, приложив к письму копию зарегистрированного договора.

Как выглядит эта сделка?

• — Вы и покупатель должны заключить договор уступки прав требования. Для этого вам необходимо подтвердить факт полной оплаты продаваемой вами квартиры;
• — Далее, застройщик должен передать вашему покупателю документы об оплате;
• — Затем составляется передаточный акт, который заверяется обеими сторонами по договору об уступке прав требования;
• — Документы должны поступить в МФЦ для регистрации договора уступки в Росреестре;
• — Далее осуществляется оплата покупки;
• — После получения уже зарегистрированных документов покупатель приобретает законное право требования на квартиру.

Важно иметь ввиду:

• — Потенциальные покупатели в большинстве случаев выбирают обращаться за приобретением недвижимости напрямую к застройщику. Объясняется это, скорее, опасениями о том, что его запросто могут «кинуть». И это тоже вполне оправданно;
• — Для того, чтобы внушить доверие к вашим объявлениям, наилучшим способом будет размещать реальные фотографии дома. А в идеале — постепенно прикладывать фото хода строительства;
• — Если вы приобрели квартиру не в ипотеку — опять-таки, у вас больше шансов её быстрее продать;
• — Если застройщик разрешает проводить на строительную площадку посторонних лиц (по закону он имеет право не пускать), то ваши шансы также увеличиваются, ведь на финальных этапах строительства вы сможете провести потенциального покупателя на «смотрины» квартиры.

Источник: pronovostroy.ru

Как купить «однушку» для инвестиций и заработать на этом

Если работать с риелтором, иногда возникает возможность вложить деньги в новостройку ещё на стадии закрытых продаж. Это выгоднее всего. Тем более, что некоторые застройщики формируют «листы ожидания» для потенциальных покупателей.

Что такое доступная «однушка» в Новосибирске?

В Новосибирске самая доступная новая однушка — это студия, бюджет которой начинается от 1,8 млн руб. Такие варианты есть в ЖК «Новые матрешки» («ВираСтрой») и ЖК «Радуга Сибири» («ПСК Сибирь»). Если подбирать полноценную однокомнатную квартиру, то их стартовая стоимость находится на уровне 2,2 млн. руб.

Эксперты Центрального агентства недвижимости говорят, что максимальный прирост цены, за время строительства, показывают именно студии и однокомнатные квартиры.

Где выбрать новостройку для инвестиций?

У каждого ЖК есть своя аудитория, которая состоит в том числе из жителей того или иного района, которым интересно остаться в этой локации. Поэтому покупать можно везде. Есть один нюанс. Транспортная доступность — всегда в приоритете. Лучше выбирать объект возле станции метро.

Сколько реально можно заработать на перепродаже новостройки?

Перепродажа недвижимости приносит немедленную прибыль в отличие от аренды. Например, вы вложили 4 500 000 рублей, а через два года продали долю, получив хотя бы 10% в год к стоимости. Иначе говоря, вы заработали 900 000 рублей. 13% от суммы дохода нужно будет заплатить государству и при переступке и при продаже. Даже с уплатой НДФЛ, это 783 000 прибыли.

Можно ли заработать на сдаче квартиры-новостройки в аренду?

Аренда больше годится, чтобы сберечь средства, чем заработать. Вот представьте: вы купили квартиру за 3 500 000 млн рублей, сделали в ней ремонт и взяли ипотеку. Допустим, ваши расходы увеличились до 4 500 000 рублей. Если сдавать квартиру по 25 000 рублей в месяц, за год вы заработает 300 000 рублей. Таким образом, квартира окупится за 15 лет.

Лишь после этого вы получите прибыль.

Имеет ли смысл инвестировать в новостройку, используя ипотечный кредит?

В Центральном считают, что однозначно — да! ЖК из топ-5 самых продаваемых проектов в Новосибирске во втором квартале 2020 года показали доходность от 1,18% до 2% в месяц. Инвестировать сейчас удобно, потому что доступна льготная ипотека.

Источник: centralnoe.ru