Последние два года на рынок вернулся инвестиционный спрос. Активный рост цен на жилье на фоне низких ставок по вкладам привел на рынок инвесторов, которые решили сохранить деньги в квадратных метрах. Но с весны 2021 года Центробанк начал постепенно повышать ключевую ставку, что вновь повышает привлекательность депозитов и облигаций. Эксперты рассказали, остаются ли выгодными вложения в жилье, в ходе онлайн-конференции «Инвестиции в недвижимость: во что вкладывать деньги, чтобы сохранить и заработать?».
Цены на новостройки в Москве, Новой Москве, Подмосковье
| Одинбург | Одинцовский район, г. Одинцово | 3 кв. 2025 г. | от 7 066 490 руб. |
| Район Новые Ватутинки | Новая Москва, Новомосковский округ, м. Ольховая, п. Ватутинки | 1 кв. 2025 г. | от 5 300 000 руб. |
| Прокшино | Новая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино | 2 кв. 2024 г. | от 7 100 000 руб. |
| Десятка | Раменский район, г. Раменское | 2 кв. 2024 г. | от 4 306 318 руб. |
| ЗИЛАРТ | Москва, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦК | 4 кв. 2022 г. | от 13 396 882 руб. |
| Дзен-кварталы | Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, пос. Сосенское | 4 кв. 2024 г. | от 6 770 306 руб. |
| AFI Park Воронцовский | Москва, Юго-Западный округ, район Обручевский, м. Калужская | 3 кв. 2023 г. | от 12 892 390 руб. |
| Жилой квартал Shagal | Москва, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦК | 1 кв. 2025 г. | от 12 768 814 руб. |
| Лучи | Москва, Западный округ, район Солнцево, м. Солнцево | 4 кв. 2021 г. | от 5 756 711 руб. |
| Жилой остров Nagatino i–Land | Москва, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк | 3 кв. 2025 г. | от 13 482 556 руб. |
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все
Гордон раскрывает секреты заработка на недвижимости
Почему недвижимость стала выгодной для инвестиций?
В России принято считать недвижимость надежным активом и «тихой гаванью» во время экономических кризисов. Вера в метр сработала и во время нынешнего «коронакризиса». «Люди активно вкладывали свои средства в недвижимость, во многом даже не с целью обогащения, а для сохранения имеющегося, поскольку экономический кризис привел к обесцениванию рубля и росту безработицы, — говорит аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева. — В 2020 году в недвижимость в России было вложено 257,8 млрд рублей. Отметим, что в 2019 году общая сумма была больше на 8%, но для «коронакризисного» года такое снижение можно считать хорошим результатом. Для сравнения: в 2014 году, когда в стране наблюдался предыдущий кризис инвестиций, рублевые вложения в российскую недвижимость рухнули на 46%».
Другая причина роста интереса к недвижимости – в монетарной политике властей. «Ключевую ставку держали на рекордно низком уровне, доходность депозитов и облигаций снизилась. Поэтому квадратные метры заинтересовали консервативных инвесторов, желающих сохранить накопления в надежном материальном активе, — рассказывает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. — Осенью 2020 года даже на вторичном рынке 10-15% сделок были инвестиционными (см. «Инвестиции в недвижимость: стоит ли овчинка выделки?»). Это не всегда квартира специально под сдачу или для перепродажи, иногда это смешанные покупки. Например, на будущее как жилье для подрастающего ребенка, которое пока можно сдавать. Или просто квартира «про запас», которую можно будет сдать на пенсии».
ТОП-5 стратегий заработка на недвижимости
К концу 2020 года индекс доходности жилья от IRN.RU достиг рекордного показателя с 2008 года – 6,1. Это означает, что вложения в недвижимость с учетом рентного дохода и роста цен на сам актив оказались в 6 раз более доходными, чем банковские депозиты. Поэтому высокий инвестиционный спрос на квартиры неудивителен. В начале 2021 года инвесторы сохранили интерес к недвижимости. По словам Наталии Пырьевой, объем инвестиций в недвижимость в России в первом полугодии 2021 года увеличился на 40% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года, составив 176 млрд рублей.
Стоит ли инвестировать в недвижимость сейчас?
Весной 2021 года ситуация начала меняться. С марта по июнь Центробанк трижды повысил ключевую ставку в общей сложности на 1,25 процентных пункта. После последнего повышения она составила 5,5%. И этот тренд сохранится.
По словам председателя ЦБ РФ Эльвиры Набиуллиной, на ближайшем заседании Центробанка 23 июля ключевую ставку, скорее всего, еще раз увеличат, причем повышение может составить от 0,25 до 1 процентного пункта. Это повлечет рост ставок по депозитам и облигациям, которые являются альтернативой жилью для консервативных инвесторов.
К тому же цены на жилье сильно перегрелись. Согласно индексу IRN.RU, за последний год цены на недвижимость в Москве выросли на 24%, квартиры в Новой Москве подорожали на 24,5%, рост цен на жилье в Подмосковье составил 29,5%. И это данные по вторичному рынку, цены на новостройки выросли еще сильнее. «В 2020 году был зафиксирован самый высокий уровень цен на новостройки за всю историю рынка и самый быстрый рост цен за 12 месяцев с 2013 года», — отмечает Наталия Пырьева.
Олег Репченко считает, что после такого бурного роста очень высока вероятность стагнации (см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2021 год от IRN.RU»). Наталия Пырьева согласна с тем, что рынок сейчас «уперся в потолок»: «Ажиотажный спрос на недвижимость спал, увеличилось количество предложения, что привело к стабилизации на рынке. Тем не менее, если говорить о недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге, то во втором полугодии 2021 года мы скорее будем наблюдать коррекцию цен, чем снижение, и в среднесрочной перспективе тенденция роста вернется, поскольку упомянутые регионы являются традиционно очень ликвидными и практически никогда не теряют в цене».
Инвесторы не исчезнут с рынка. «Многим спокойнее с квартирой на руках, чем с деньгами на депозите или в облигациях. В принципе, жилье остается низкодоходным защитным активом и в этом качестве продолжает быть интересным, — говорит Олег Репченко. – Но нужно понимать, что после перегрева возможен некоторый откат назад. И в ближайшем будущем уже не будет расти в цене любая недвижимость, поэтому стоит быть избирательными при подборе объекта для инвестиций».
Москва или Подмосковье: куда выгоднее инвестировать?
В «старой» Москве в последнее время отмечался более спокойный рост цен, чем в Новой Москве и Подмосковье (см. все индексы цен на недвижимость московского региона на сравнительном графике). «Внутри МКАД рынок достаточно сбалансирован, поэтому рост был менее резким. В долгосрочной перспективе квартиру в «старой» Москве можно назвать наиболее надежной инвестицией. Здесь сконцентрирована деловая активность, место для нового строительства сильно ограничено, а жилье востребовано. Поэтому в Москве внутри МКАД всегда будет высокий спрос на квартиры», — говорит Олег Репченко.
А вот Новая Москва очень сильно подорожала за последние годы. Сначала квартиры в ТиНАО дорожали обгоняющими темпами из-за грядущего открытия метро. В 2020 году Новая Москва стала основным бенефициаром программы льготной ипотеки – здесь почти все новостройки подходили под ее условия. В результате цены на недвижимость на присоединенных территориях оказались перегреты еще осенью прошлого года (см. «Новая Москва впереди всех по росту цен. Это нормально?»).
Московская область в последнее время стала обгонять и «старую», и Новую Москву по темпам роста цен. В первом полугодии 2021 года цены на квартиры в Подмосковье выросли в среднем на 13,2%, в старой Москве – на 9,6%, в Новой Москве – на 9,1% (см. «Обзор рынка недвижимости Новой Москвы и Подмосковья по итогам 1-го полугодия 2021 года»). «По сути, Подмосковье сейчас наверстывает упущенное – долгие годы рынок недвижимости в Московской области стагнировал. Кроме того, прошлогодний ажиотаж в большей степени затронул Москву («старую» и Новую) — там почти исчезли бюджетные предложения, и спрос стал уходить в Подмосковье, — объясняет Олег Репченко. — Скорее всего, этот тренд в ближайшее время сохранится, поскольку цены в области не так перегреты, им есть куда расти. К тому же, в отличие от Москвы, новые условия льготной ипотеки актуальны для существенной части первичного рынка Подмосковья, что дополнительно поддержит спрос».
Таким образом, в моменте выгоднее покупать квартиры в Подмосковье. Но в Москве недвижимость более стабильна и надежна в долгосрочной перспективе.
Для сдачи в аренду: купить квартиру или апартаменты?
Жилая недвижимость считается консервативным инвестиционным инструментом. То есть это скорее инструмент сохранения средств, чем активного заработка. Консервативные инвесторы покупают жилье для дальнейшей сдачи в аренду – это неплохая «пенсионная» инвестиция.
При этом необязательно покупать квартиру, на рынке есть еще апартаменты. Они продаются по заметно более низким ценам, чем квартиры с официальным жилым статусом. А сдавать их можно по такой же цене, как квартиры, поскольку для арендатора статус недвижимости неважен. «Если широко посмотреть на вопрос, не вдаваясь глубоко в детали, то выгоднее для последующей сдачи в аренду апартаменты, — считает Наталия Пырьева. — Прежде всего, апартаменты на 15-20% стоят дешевле, чем обычная квартира в том же районе. При этом апартаменты часто строят в престижных районах города, где нет обычных жилых комплексов».
Но апартаменты дороже в обслуживании. «Так как апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, то для расчета стоимости коммунальных услуг (электроэнергию и водоснабжение) используются тарифы для нежилых помещений, — рассказывает Антон Агапов, директор по развитию сети апарт-отелей YES. — Кроме того, часто в апарт-комплексах места общего пользования (лобби, холлы и прочее) занимают значительную площадь (1000-1500 кв.м.), затраты на их обслуживание тоже учитываются в стоимости коммунальных услуг. Таким образом, в ряде объектов разница стоимости коммунальных услуг может достигать до 50% в сравнении с жилыми помещениями».
Стандартных показателей здесь нет, поэтому конкретную выгоду надо просчитывать в каждом случае. Это осложняется тем, что обычно на стадии строительства еще неизвестно, какими будут коммунальные платежи в готовых апартаментах, а порой до сдачи в эксплуатацию даже не определен статус жилья (гостиничное, офисное и т.п.), от чего зависит будущий налог на недвижимость.
В целом при оценке инвестиционной привлекательности конкретного проекта апартаментов Олег Репченко рекомендует обращать внимание на следующие факторы:
- Цена. Дисконт по отношению к аналогичному жилью в той же локации должен составлять не менее 15-20%.
- Расположение. Востребованы будут те апартаменты, которые расположены в районах с дефицитом современного жилья. В первую очередь это касается ЦАО и районов рядом с центром.
- Качество предложения. Чтобы компенсировать нежилой статус, девелоперы часто закладывают в проекты с апартаментами дополнительные сервисы и качественные характеристики – общие зоны с инфраструктурой и полезным функционалом, гостиничный сервис и т.п. Такие апартаменты могут быть интересны, особенно для сдачи в аренду.
«Если резюмировать, апартаменты должны быть лучше и дешевле квартир, чтобы выдерживать с ними конкуренцию», — говорит эксперт.
Кроме того, на рынке предлагается готовый инвестиционный продукт – сервисные апартаменты. В этом случае управляющая компания берет на себя все работы по обустройству, сдаче и обслуживанию апартаментов. «В 2020 году на рынок апартаментов пришла волна новых инвесторов: волатильность валют, общая нестабильность экономической ситуации, падение ставок по депозитам замотивировали потребителей вложить накопления в доходную недвижимость. Сервисные апартаменты стали оптимальным решением для тех, кто искал инструмент именно пассивного дохода», — отмечает Антон Агапов.
При этом инвестор, в зависимости от условий, может получать как гарантированный доход, так и плавающий. «В своей практике работы с собственниками апартаментов YES мы столкнулись с тем, что они стали чаще выбирать не консервативные программы, с гарантированным небольшим доходом, а программы, подразумевающие посуточную аренду с более зависимым от сезонности доходом. Такие программы в конечном итоге приносят больший доход, и инвесторы готовы идти на обоснованный риск, — рассказывает эксперт. — По состоянию на второй квартал 2021 года показатели доходности в наших проектах составляют стабильно от 6% до 10% годовых, в зависимости от того, на каком этапе был приобретен апартамент. Вознаграждение управляющей компании в проектах составляет 15% от дохода, полученного от сдачи апартамента в аренду».
В ближайшей и среднесрочной перспективе рынок недвижимости перестанет приносить безумную прибыль, как было последний год. Но он продолжает быть интересным для тех, кто хочет владеть стабильным и надежным материальным активом. Тем более сейчас существуют инструменты для разных типов инвесторов.
Актуальные скидки на апартаменты в Москве, Новой Москве, Подмосковье
| SLAVA | Москва, Северный округ, район Беговой, м. Белорусская | Ипотека от 4,7%. |
| Level Стрешнево | Москва, Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Тушинская | Скидка 30% |
Источник: www.irn.ru
Можно ли заработать 50% годовых на недвижимости? – Рассказываю!
Например, сдавая квартиру, в лучшем случае можно рассчитывать на 4-6% годовых, да и то придется повозиться. Ведь нужно размещать объявления, искать и отсеивать потенциальных арендаторов, следить, чтобы квартира не превратилась в притон. По ночам просыпаешься в холодном поту, опасаясь, что соседи нажалуются на шум или арендаторы Wowремя не заплатят и придется их выгонять, а потом искать следующих.
Вариант с покупкой квартиры и дальнейшей перепродажей едва ли лучше. Согласно большинству индексов, недвижимость за последние 10-12 лет в номинальных ценах практически не подорожала, а инфляцию (обесценение денег) никто не отменял.
Вперед в прошлое
Зачем такие сложности? Смотрите, все просто: покупаете на «всю котлету» акции компании «ПИК» (одного из крупнейших застройщиков России) в 2013 году за 60 руб. штука. В 2019 году продаете за 400 руб. Сколько там прибыли в процентах получается, можете сами посчитать. Ни в какое сравнение не идет с арендной доходностью квартир и к тому же не требует никаких трудозатрат.
Ну а риски… Какие тут могут быть риски! Ведь всякому известно: недвижимость всегда в цене и вложения в нее – самое безопасное, что только может быть.
Надеюсь, читатели догадались, что сказанное выше – не более чем шутка (а то еще примут всерьез).
Акции «ПИК», конечно, никакая не недвижимость, а если кому-то даже удалось заработать на росте котировок, то любому ясно, что заработал он не на недвижимости, а на вложениях в финансовые активы. Инвестор в квартире не жил, стены не трогал, дверями и унитазом не пользовался, может даже и не видел ни разу пиковских коробок, что, однако, совершенно не помешало ему получить сумасшедшую доходность (конечно, чисто теоретически). Совершенно очевидно, что нельзя приравнивать вложения в недвижимость и вложения в финансовые инструменты, которые имеют отношение к недвижимости.
Тогда почему все на полном серьезе рассматривают покупку ДДУ (или иные варианты инвестирования в новостройки) как вложения в недвижимость? Знаю огромное количество людей, которые хвастались, как удачно купили «квартиры» на этапе котлованов и после сдачи их в эксплуатацию смогли перепродать существенно дороже.
Их почему-то не смутил тот факт, что они не могли владеть недвижимостью по той простой причине, что этой недвижимости еще в природе не сущестWowало. Не смутил их и сам факт удорожания их актива. Почему их актив со временем стал дороже – над этим они, по всей видимости, не очень думали, по привычке приписав сие чудесное свойство недвижимости.
И, наконец, не смутили их повышенные риски инвестирования. Если недвижимость – настолько безопасно, как принято считать, откуда вновь и вновь берутся толпы обманутых дольщиков? Что-то тут не сходится, не правда ли?
Сказка о золотой рыбке частных инвестиций Драгметаллы, облигации, депозиты, недвижимость. Разбираемся, куда лучше всего вложить >> Не буду вас томить данными загадками. На самом деле никакого парадокса тут нет, и ответ довольно простой. Все дело в том, что «новостройки» (точнее, то, что ими называют) – тоже никакая не недвижимость (как и акции «ПИК»); приобретение ДДУ – инвестирование в финансовый инструмент, а люди, которые вложились в новостройки, заработали не на недвижимости, а на финансовых операциях.
Да-да – именно на финансовых операциях! Покупая «новостройку» – дольщик фактически кредитует застройщика под его обещание передать ему квартиру по окончании строительства. Частный инвестор предоставляет застройщику деньги, на эти деньги тот ведет строительство и взамен платит дольщику проценты.
«Какие еще проценты?» – спросит внимательный читатель. Вроде бы в договоре долевого участия ничего не сказано про проценты?
Назад в будущее
А вы никогда не задумывались, почему самые низкие цены на новостройки на этапе котлована, затем постепенно цены растут и наконец достигают максимума в момент сдачи в эксплуатацию? Зачем застройщику вообще предоставлять скидки покупателям на этапе котлована? Иначе ему было бы выгоднее построить квартиры и продать их покупателям по максимальной цене. А деньги на строительство взять, допустим, в банке. Но банку пришлось бы платить проценты по кредиту… А дольщикам можно не платить проценты за предоставленные деньги, но взамен предложить скидки на квартиры (иначе никто из них не согласится).
Вот и ответ: скидки на «квартиры в новостройке» к цене готовой квартиры и есть аналог процентных затрат девелопера, и эта же скидка – не что иное, как процентный доход частного инвестора. Частный инвестор ссужает девелоперу деньги, тот строит для него квартиру и расплачивается скидкой к цене готовой квартиры. Чем больше срок пользования деньгами, тем выше общие процентные затраты. Именно поэтому самые вкусные цены обычно на этапе котлована. Чем ближе дата ввода в эксплуатацию, тем меньше дисконт.
Как видите, ларчик открывается просто. Главное не повторять за другими ерунду, что покупка ДДУ – это покупка недвижимости, а понимать, что это приобретение финансового инструмента со своими рисками и с более высокой доходностью. Кстати, процентная ставка по кредитам почти всегда превышает депозитную ставку. Поэтому доходность по бумагам ДДУ обычно больше, чем если бы вкладчик просто положил деньги в банк.
Давайте подведем черту. Высокая доходность недвижимости – не более чем миф, связанный с тем, что большинство людей не понимают, на чем они в действительности зарабатывают. Заключение ДДУ – это не покупка недвижимости, а квазифинансовая операция, при которой дольщик зарабатывает на том, что кредитует застройщика. При переходе рынка на эскроу ДДУ как работали, так и будут работать, просто часть маржи теперь заберут себе банки.
Ну а если вы хотите получать доход именно от недвижимости (а не от рискованных финансовых операций), вам придется смириться с низкой доходностью. И по старинке размещать объявления, заниматься администрированием, искать арендаторов и не спать ночами.
P. S. Провал по акциям «ПИК» в последнюю неделю прозрачно намекает, чем обычно заканчиваются поиски высокой доходности для инвесторов. Вложения в ДДУ – не исключение.
Источник: www.bn.ru
Как заработать на недвижимости, имея немного денег?
Можно ли зарабатывать на недвижимости обычному человеку, не имеющему в кармане семизначной суммы и в родственниках Абрамовича? Да! Просто не верьте 7 мифам о покупке недвижимости частными лицами в России.
Можно ли зарабатывать на недвижимости обычному человеку, не имеющему в кармане семизначной суммы и в родственниках Абрамовича?
Для начала о типовых заблуждениях.
7 мифов о покупке недвижимости частными лицами в России
1.Недвижимость всегда растет, поэтому ее надо брать — будет расти всегда
2.Недвижимость легко продать.
3.Для того что бы зарабатывать на недвижимости нужны большие деньги, а у меня их нету.
4.Можно купить недвижимость в ипотеку, потом сдавать ее в аренду и через 10-15-20 лет, она сама себя окупит.
5.Недвижимость — это сложно, а у меня нету соответствующего образования, я не смогу сам все просчитать и разобраться.
6.На недвижимости можно быстро заработать.
7.На это нужно очень много времени, которого у меня нету
Что же конкретно делать, чтобы заработать?
Миф №1.»Недвижимость растет всегда»
Для начала определимся с терминами. Рост цены недвижимости – это любое изменение в стоимости — хоть полпроцента, хоть на на 100 %. Если рост — это любое изменение, то рост на длинных промежутках времени будет почти всегда. Почему почти — потому что стоимость недвижимости во всем мире и у нас привязана к спросу: если спрос снижается то стоимость недвижимости снижается.
Соответственно, недвижимость растет только там где есть спрос. В той же Америке, есть города где недвижимость не растет или падает на протяжении большого отрезка времени, по причине, например, закрытия или сокращения деятельности крупных, как у нас принято говорить, «градообразующих» предприятий. Так что даже на длинном промежутке времени, несмотря на инфляцию, недвижимость растет в цене только там, где есть спрос.
Так как эта статья для тех, кто хочет заработать, то ростом мы будем называть только такую ситуацию, когда положительное изменение цены на недвижимость больше чем процент по кредиту. Соответственно, если вы собираетесь заработать только на росте цены и, допустим, ипотека у вас под 12 % годовых, то доходность в год должна быть больше этой цифры.
Кроме того, часто нету денег и на первоначальный взнос, поэтому возможно, что часть денег или все вам придется брать в виде кредита на неотложные нужды, то ставка по нему будет выше. Плюс прибавим сюда неизбежные расходы на оформление и прочие мелкие расходы — отсюда выходит что, как минимум, в первый год недвижимость должна принести не менее 16 % годовых — это что бы вы вышли в ноль.
Но ради нуля нету смысла все это затевать. Сколько вам надо? Давайте подсчитаем. Допустим, квартира стоит 3000000, 1 % от стоимости 30000 рублей, затевать такую операцию ради того, чтобы заработать всего 1 %, лично я не буду — надо как минимум 3 %. Т.е. допустим, что за год квартира должна прибавить в цене минимум на 16+3=19 %. И это при условии, что вы взяли кредиты на тех условиях, что я написал. Замечу, что это довольно привлекательные цифры — большинство возьмет под большие проценты, соответственно, изменяться расчетные цифры в большую сторону.
По поводу прогноза цен в различных изданиях и людской молвы про вечный рост. Прогнозы цен, во-первых, противоречивые, а во вторых, очень много публикаций исходит от лиц, заинтересованных в росте. В-третьих, есть главное ограничение на рост- спрос.
Про людскую молву. Большинство «расчетов» строится на том, что было раньше, т.е. если за последние 3-4 года недвижимость выросла в 3-4 раза, то уж в этом году может быть чуть скромнее, но никак не меньше, чем на 50 %. Это все равно как если бы расчеты вашего личного роста строились на том, как вы выросли в прошлом (допустим, в 15 лет выросли на 5 сантиметров за год, то к 30 будете великаном) — но мы знаем, что это не так, достаточно посмотреть в зеркало
Моя методика проста. Если квартиры стоят таких денег, значит их кто-то покупает, соответственно это либо спекулянты, либо конечные потребители, т.е. те которые будут жить в этих квартирах. Но спекулянты в конце концов продают их реальным собственникам, т.е. нам с вами (в этой статье я не рассматриваю дома и квартиры для крутых, я имею ввиду обычное жилье).
Поэтому простой расчет, если квартира стоит 3000000 ( 1 комнатная в моем городе, в новом доме из кирпича в нормальном районе, но не центр) соответственно, при первом взносе 10 %, кредит составляет 2700000 (если вы счастливчик и взяли ипотеку под 12 % годовых, т.е 1 % в месяц), то только проценты составят 27000 каждый месяц. Кроме этого надо еще основной долг платить.
Допустим, вы взяли ипотеку на 15 лет, 2700000/(15*12)=15000 – т.е. всего вам надо платить 27000+15000=42000 рублей. При расчете, что человеку надо есть пить, одеваться – следовательно, заработок в месяц должен быть 65000-70000 минимум. Если вы один или на семью, где двое работающих. При средней зарплате примерно в 16000 получается, что все кто ниже и выше средней даже в два раза, купить такую квартиру по ипотеке не способны. Конечно, люди выкручиваются, но всему есть предел.
Миф 2.Недвижимость легко продать.
Для начала решим, что такое легко. Легко — это быстро найти покупателя и получить деньги. Этот процесс необходимо разделить на два этапа: поиск покупателя и оформление сделки.
Когда покупатель находится быстро? Рассмотрим два главных фактора.
1. Цена
а) когда цена быстро растет, на 5-10 % в месяц — из-за этого возникает ажиотаж
б) когда ваша цена привлекательна, т.е. вы продаете дешевле рынка, т.е. если у все за 1000000, а вы за 800000
2. У вас действительно «хорошая» недвижимость
Хорошая — значит идеально подходящая под какого то конкретного клиента, а точнее у вашей недвижимости есть то, что для клиента важнее цены — это может быть расположение дома, вид из окон, выгодное соседство, детские площадки, транспортная доступность.
Пример: Есть такой в Москве бизнесмен Арас Агаларов, он владелец выставочных и торговых комплексов «Крокус». Одним из первых его проектов был элитный дом, квартиры в котором продавались только по рекомендациям, т.е. не каждый мог, даже имея нужную сумму, приобрести квартиру в этом доме, а цены там были высокие даже для Москвы. Агаларов приводил пример, что один человек два раза пытался приобрести квартиру в этом доме, но ему каждый раз отказывали — так как тот имел какой то «непонятный» бизнес.
Безусловно, главным фактором является цена. Но по мере роста доходов, покупатели все больше обращают внимание и на факторы, перечисленные в п.2. Для того, чтобы скорость была максимальной, у вас должна быть привлекательной и цена, и недвижимость должна иметь важные для клиента качественные черты.
Теперь рассмотрим, как это все происходит в реальности. Первое – определите, растет ли рынок недвижимости в вашем городе. Для этого посмотрите на то, как изменились цены за последние несколько месяцев (обычно публикуется в газетах или на специализированных сайтах). Нас интересует, насколько изменились. Напомню наш пример — для того, чтобы заработать, надо чтобы цены менялись не менее чем на 19 % годовых – вычислить, скока за месяц, думаю, сможете без меня.
Часто пишут, что цены растут. Те, кто это делает, в большинстве случаев ориентируются на те цены, которые указаны в объявлениях частных лиц и застройщиков, но есть одно большое НО. Часто бывает что большинство квартир не продается, но в надежде на рост и для того что бы отбивать проценты по кредитам застройщики и продавцы ( а среди них немало спекулянтов-инвесторов, которые тоже деньги где то заняли) просто повышают цены.
Как это проверить: берете газету по недвижимости за пару месяцев и смотрите, сколько объявлений повторяются в текущем выпуске. Вы будете удивлены, узнав, что есть достаточно большое количество продавцов, которые продают свои объекты больше 2-3 месяцев — и при этом все время повышают цены.
Т.е. в большинстве городов взрывной рост стоимости недвижимости прекратился, и спекуляция по принципу «чего бы не купил, все вырастет» уже не проходит.
Личный пример: В данный момент я выставил на продажу квартиру, купленную с целью заработать. Цена выросла достаточно, в течение нескольких месяцев не меняется ( ни в частных объявлениях ни у застройщика) — и теперь каждый месяц я плачу проценты за кредиты которые не поднимают стоимость квартиры. Сначала я дал объявление с минимальной ценой, как у моих конкурентов.
За две недели был один звонок от агентства недвижимости, которые навяливали мне свои услуги. Потом я решил поставить эксперимент — и сделал цену на 150 тысяч дешевле, чем у моих конкурентов. Звонков стало больше — 2 в неделю. Хочу отметить что продаваемая мною недвижимость находиться в хорошем доме, хорошем районе.
Только после того как я снизил цену, я стал встречаться с покупателями, которых можно разделить на две части: посредники и те, кто покупает для себя. Как работают посредники – представители очень крутого местного агентства, узнав все мои условия, сказали многозначительно, что «подыскивают объекты для инвестиций для своих клиентов». Два раза в неделю они приводили клиентов и перед показом просили меня не называть цену, а сами называли цену на 150-200 тысяч больше чем просил я. Вот и все инвестиции. А самое смешное, что они с этих людей просили еще 6 % за свои услуги, типа за поиск. По секрету мне рассказали ,что в последние 3 месяца вообще «ничего не продается», по многим объектам даже никто не звонит — мой еще ничего.
Несмотря на то, что я нашел двух покупателей, обе сделки сорвались по причинам, о которых я упомяну ниже.
Итак: в большинстве городов взрывной рост прекратился, как проверить это написано выше. Еще один способ проверки – прикиньте, сколько должен зарабатывать человек, что бы купить такую квартиру (смотрите статью про первый миф) и зарабатывать на стратегии «все равно вырастет» не получится, а поиск покупателя может занять несколько месяцев.
После того, как вы нашли покупателя, еще стоит вопрос с оформлением — не буду вдаваться в юридические подробности, сроки и объем операций можно найти на любом сайте недвижимости. Нас интересует срок, на который оттягивается получение вами денег, реально это где-то от месяца до полутора (сюда входит и процедура проверки вас покупателем и сбор различных справок).
Конечно, можно все быстрее, но скорость часто приходится доплачивать. Еще один нюанс — про квартиры в новостройках, многие банки под разными предлогами не дают ипотечные кредиты на те дома которые находятся в фазе сдачи, т.е дом вот вот-вот сдадут, но свидетельства о собственности у вас еще нет, а только его получение занимает вместе со справкой из БТИ ( от 3 до 5 недель). Именно поэтому сорвалась моя сделка. Покупатель хотел взять по ипотеке, а его банк ему отказал без свидетельства о собственности.
Вывод: недвижимость не является высоколиквидным товаром, т.е. тем, который можно быстро продать. Минимальный срок без существенной потери в цене – месяц, а в большинстве случаев гораздо больше.
Миф № 3. Для того что бы зарабатывать на недвижимости нужны большие деньги — у меня их нету.
Бесплатно в нашем мире только сыр, да и тот в мышеловке. Конечно, для того что бы купить недвижимость нужны деньги, для большинства из нас это деньги большие.
Возьмем наш пример. Напомню, мы рассматриваем недвижимость в виде квартиры за 3000000.
Первый способ купить – это найти всю сумму сразу, лично у меня столько нет, поэтому мне этот способ не подходит.
Второй способ – взять в ипотеку. Хотя в рекламе некоторых банков еще в прошлом году попадались предложения о ипотеке без первоначального взноса, в данный момент практически никто эту услугу не оказывает — в лучшем случае вам попадется вариант при первом взносе в 10 %, т.е. имея 10 %, мы можем осуществить сделку с недвижимостью в 3000000.
Но вы можете сказать, что и тех 300000, что нужны на первый взнос, у вас нет — и вообще вы ограничены в средствах, вам едва хватает на жизнь.
Деньги на первый взнос можно взять в другом банке как кредит на неотложные нужды.
Конечно, многие из вас скажут, что банк им денег не даст, что работы у вас нет, либо платят там мало, либо неофициально, либо нету денег на ежемесячные платежи. Как решить эти проблемы, я расскажу попозже, а теперь представим, что вы нашли деньги на первый взнос, соответственно с выгодой для себя купили недвижимость на 3000000. Вы скажите что все – вы можете купить недвижимость всего на 3 млн. и ждать-переживать, как бы ее продать, но это не так. Ниже изложены два примера, как мои знакомые купили коммерческую недвижимость.
1.Офис для себя. Мои знакомые решили купить офис для себя — народу у них работает много, снимать надоело. После изучения местного рынка недвижимости, проведения правильных переговоров с продавцом, они купили двухэтажное здание. Для его покупки они использовали кредит банка — но в два этапа.
На первом этапе они взяли краткосрочный кредит под свои обороты на полгода, на эти деньги купили здание и оформили на себя, потом они разделили по документам здание на две части, т.е. вместо одного свидетельства о собственности у них стало 2, на каждый из этажей. Потом пригласили оценщика который сотрудничает с банком — и тот оценил каждый этаж за сумму всего здания.
Как такое могло быть? Во-первых, мои знакомые купили здание правильно, т.е. по хорошей цене, во-вторых, цена немного подросла, в-третьих, оценщики часто используют как один из методов сравнительную оценку — они ищут примерно такую же недвижимость, которая продается в примерно таком же районе, и узнают цену. Часто цена продавца намного выше реальных цен.
Таким образом, заложив банку только половину здания, вторая половина осталась полностью за мои знакомыми. Конечно, они за нее платят все платежи, но для данного примера главное сама схема сделки. Конечно, пример многим не подходит — нет у вас фирмы с оборотами и т.д. Следующий пример намного интереснее.
2. Как купить BMW-x5, с одной сделки. Другой мой знакомый рассказал об одной из своих сделок. Он в течение 6 месяцев изучал местный рынок — каждый день ездил на встречи и представлялся желающим купить недвижимость различной стоимости, встречался с нужными людьми (строителями, юристами, риэлторами), т.е. со всеми, кто мог бы помочь ему в осуществлении сделки.
В конечном итоге он нашел интересный объект, оценил его и решил покупать. Но, у него не было ни работающей фирмы, ни денег на первый взнос. Как он осуществил сделку. Он взял копии документов и пошел во все местные банки.
Спросил, сколько от стоимости недвижимости ему дадут взаймы – кто-то говорил 70 %, кто-то 80 %. В нескольких банках у него были знакомые или знакомые знакомых, но никто просто так денег не хотел давать. После того как ему дали твердый ответ в паре банков, он пошел искать деньги на первый взнос и ремонт помещения путем обзвона знакомых и знакомых своих знакомых.
Он нашел человека, кто захотел вложить в это дело деньги, т.е дать деньги на первый взнос. Конечно, он рассказал ему о договоренности с банком — о том, как они будут эту недвижимость покупать и как потом будет продавать, про возможные риски и что они с ним будут делать. Но факт остается фактом. Сколько он конкретно заработал, я не знаю, но поменял свою «десятку» на BMW-x5.
Источник: bishelp.ru
Замах на метр. Как заработать на залоговой недвижимости
Залоговая недвижимость — это имущество, которое переходит в собственность кредитора, например банка, если заемщик нарушает или не исполняет обязательства по договору займа, обеспеченного залогом. Другими словами, если клиент банка перестает выплачивать ипотеку, его квартира в конечном счете может достаться кредитной организации. Владеть такой недвижимостью заимодателю невыгодно, поэтому он старается продать ее поскорее — иногда даже с некоторым дисконтом.
В этой связи залоговая недвижимость нередко ассоциируется у обывателя с покупкой по бросовым ценам. Это не совсем так, хотя, по словам опрошенных участников рынка, в некоторых случая экономия действительно может составить 15-30% от рыночной стоимости.
Тем не менее россияне все чаще обращают внимание на залоговое имущество. «Риелторы наблюдают рост продаж залоговых ипотечных квартир. Если в 2014 году соотношение залоговых и «обычных» квартир, выставляемых на продажу, составляло 1 к 35, то сейчас каждая 10-я квартира из выставленных на продажу является залоговой», — комментирует аналитик рынка недвижимости Дмитрий Апряткин.
По словам брокера агентства недвижимости «CENTURY 21 Серебряный Век» Карины Дохикян, в среднем по рынку залоговые объекты составляют 10% от предложения. Несмотря на то что имущество становится залоговым после многочисленных случаев неуплаты по займу, на нем нет какой-то «черной метки», — риелторы работают с такой недвижимостью так же, как и с обычными квартирами. «Работать по сделкам с залоговым имуществом можно и нужно: зачастую продажа квартиры, находящейся в залоге, — единственный выход для человека, попавшего в трудную ситуацию», — отмечает Дохикян.
Существуют три варианта покупки квартиры «с историей»: напрямую у должника, в ходе аукциона и у самого заимодателя. Каждый способ имеет свои нюансы и сопряжен со специфическими рисками. Разберем их подробнее.
Сделка с должником
Кредитор и должник нередко пытаются решить проблему во внесудебном порядке. Это предполагает, что должник погасит кредит и образовавшуюся неустойку за счет самостоятельной продажи заложенного объекта.
Преимущество «добровольной» продажи в том, что покупатель может без труда изучить объект до заключения сделки. Правда, всесторонняя проверка чистоты сделки и того, насколько этот актив свободен от посягательств предыдущего собственника, всецело ложится на плечи покупателя.
«Риелтор может только потребовать у продавца предоставить документы — особых прав по получению информации о сторонах сделки у него нет. По этой причине риелторские организации зачастую стараются не выдавать письменных заключений о чистоте объекта недвижимости, чтобы в дальнейшем было затруднительно привлечь их к ответственности», — объясняет адвокат Сергей Головин.
Что касается выгоды от сделки — в зависимости от обстоятельств она может быть и «в рынке», и колебаться в ту или иную сторону.
«В случае продажи по соглашению, стороны обычно пытаются продать вещь на 10-15% дороже от первоначальной стоимости, чтобы погасить долг по процентам, а также остаться в некоторой выгоде», — предупреждает юрисконсульт компании Alta Via Леонид Титов.
По словам управляющего Санкт-Петербургским филиалом «Росгосстрах Банка» Елены Веревочкиной, в некоторых случаях на этапе добровольной реализации банки с согласия должников размещают информацию об объекте на своем сайте или обращаются к услугам специализированного агентства. За счет этого стоимость квартиры может сразу же повыситься на 10-15% относительно рыночной, но это нивелируется сниженными рисками — опять же за счет участия банка.
Руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры» Андрей Комиссаров, в свою очередь, утверждает, что цена при добровольной продаже имущества, скорее всего, будет равна рыночной либо на несколько процентов ниже.
Опрошенные эксперты сходятся во мнении, что главный риск подобной сделки — это недобросовестность продавца. Дело в том, что оформить договор купли-продажи можно только после полного погашения займа и снятия обременения с объекта недвижимости.
«Погашение долга и снятие обременения растянуты по времени. Перерегистрация объекта на нового собственника откладывается, и, как следствие, недобросовестный бывший должник может не исполнить своих обязательств», — поясняет глава комплаенс-службы Castle Family office в России и СНГ Анатолий Плосконос.
Таким образом, в худшем сценарии деньги до банка могут так и не дойти: обременение останется на заемщике, а покупатель окунется в череду судебных тяжб в попытках что-либо доказать. Еще один вариант: продавец может взять несколько задатков от заинтересованных покупателей и в итоге отменить сделку.
Мощной страховкой от приобретения жилья «с сюрпризом» может стать совершение сделки под контролем кредитной организации — к примеру, осуществление расчета через две банковские ячейки. Также можно подстраховаться, перечислив деньги напрямую в кредитную организацию в счет погашения долга предыдущего владельца.
Торги и аукционы
Если заемщику и банку не удалось решить вопрос мирным путем, то заложенный объект по решению суда выдвигается на публичные торги. Обычно кредитная организация запускает работу с просроченной задолженностью спустя три месяца полного отсутствия платежей по займу, обеспеченному залогом, однако весь процесс может растянуться на два года.
Торги проводятся либо на персональных интернет-площадках банков, либо на специализированных платформах, таких как zalog.lot-online.ru, bankrot.fedresurs.ru и пр. На каждой выбранной площадке потребуется аккредитация, а также сбор необходимых для подачи заявки документов.
Кроме того, операторы электронных площадок вправе устанавливать дополнительные комиссии за участие в торгах. «Тарифы для участников и организаторов торгов на каждой из площадок разнятся. В среднем эта сумма составляет 5-10 тыс. руб., причем для организаторов цены выше, чем для участников», — комментирует исполнительный директор НПО «Мостовик» Иван Киселев.
Партнер группы компаний SRG Максим Русаков отмечает, что для участия также необходимы усиленная квалифицированная подпись (электронно-цифровая) и обеспечительный залог, обычно в размере до 5% от стоимости имущества. «Залог учитывается в случае выигрыша на аукционе и возвращается, если объект вы не приобрели», — поясняет эксперт.
Торги считаются состоявшимися, если в них задейстWowаны не меньше двух участников. Имущество достается тому, кто предложил лучшую цену. Если торги не состоялись, то на повторных цена объекта снижается на 15%. «Это уже последние торги. Если и они не состоятся, то банк оставляет квартиру за собой, приобретая ее в собственность в зачет долга», — поясняет генеральный директор ЮК «ПраWowые ресурсы» Александр Бездворный.
Иван Киселев добавляет, что 15% — максимальный дисконт на повторных торгах. Все остальное за границами праWowого поля.
Цена на недвижимость, выставленную на публичные торги, определяется отчетом независимого оценщика, поэтому соответствие рыночной ситуаций будет максимальным. Если стоимость квартиры заметно занижена — это может стать сигналом к более тщательной проверке, подчеркивает ведущий юрист «КСК групп» Денис Ладыгин.
По мнению директора по развитию «1Капиталь» Дмитрия Соломникова , приобрести актив по действительно выгодной цене поможет регулярный мониторинг торгов. «Купить действительно интересный актив по бросовой цене человеку с улицы невозможно, это как играть начинающему трейдеру на фондовой бирже — опытный трейдер всегда в конечном итоге переиграет и будет в плюсе», — считает он.
В целом, участие банка в торгах — гарантия чистоты сделки и снижения рисков.
«При реализации имущества банки обеспечивают максимальную прозрачность, указывая все ограничения связанные с объектом. Можно быть уверенным, что сделка с банком прозрачнее типовых сделок на рынке вторичной недвижимости», — говорит Максим Русаков.
Директор Азиатско-Тихоокеанского банка по корпоративному кредитованию Инна Наумова соглашается, что, приобретая залоговое имущество с торгов, покупатель может быть уверен, что объект проверен на юридическую чистоту и залогодержателем, и организатором торгов.
Один из главных рисков, связанных с покупкой недвижимости на аукционе, — оспаривание самих торгов по причине тех или иных нарушений. Чтобы убедиться, что торги санкционированы и проходят под контролем судебных пристаWow, ведущий юрист Европейской юридической службы Александр Спиридонов рекомендует проверить, есть ли извещение о проведении аукциона на сайте www.torgi.gov.ru.
«Покупателю следует отказаться от участия в торгах, если извещение об их проведении было опубликовано не на официальном сайте, поскольку такие торги могут быть признаны несостоявшимися», — поясняет Спиридонов.
С момента публикации сообщения о торгах у потенциальных покупателей есть возможность в течение 25 дней ознакомится с лотами и правоустанавливающими документами, подтверждающими основания нахождения этого имущества в собственности должника, напоминает генеральный директор «Юридического бюро № 1» Юлия Комбарова.
Андрей Комиссаров рекомендует обратить внимание еще и на то, что в квартирах, выставленных на публичные торги, могут оставаться прошлые жильцы, не желающие освобождать помещение, поскольку судебное постановление об обращении не равно моментальному выселению. «Таким образом, после покупки около года может уйти на выселение и юридическую очистку жилого помещения», — поясняет Андрей Комиссаров.
Покупка у банка
Квартиры, не проданные на торгах и аукционах, остаются на балансе кредитора. В дальнейшем он будет вынужден продавать такую квартиру как собственник, чтобы погасить образовавшийся долг и, по возможности, покрыть убытки.
Пресс-служба Росимущества в своем комментарии уточняет, что залогодержатель вправе оставить квартиру за собой, если она не было продана на повторных торгах. Цена приобретения (выкупа) кредитной организацией, согласно законодательству, не может быть более чем на 25% ниже установленной изначально.
Управляющий Санкт-Петербургским филиалом «Росгосстрах Банка» Елена Веревочкина утверждает, что для кредитных организаций такой вариант не является предпочтительным: принимая имущество на баланс, банку приходится создавать под него резервы. Таким образом, он стремится продать объект поскорее.
«В большинстве случаев продажа залогового имущества после принятия его на баланс осуществляется по среднерыночной цене. Многие банки предоставляют кредиты на покупку залогового жилья с более выгодной процентной ставкой», — комментирует Веревочкина. По опыту управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, на этом этапе банк готов давать большие скидки на имущество в залоге — они могут достигать 30% от стоимости.
Риски при покупке залоговой недвижимости непосредственно у банка сохраняются те же, что и при участии в первичных или повторных торгах, — есть шанс получить квартиру вместе с жильцами.
Как снизить риски
Чтобы наверняка избежать проблем с залоговым имуществом, особенно в случае приобретения напрямую у собственника, эксперты рекомендуют не пренебрегать информацией из открытых источников.
- Начать следует с посещения сайта Росреестра (rosreestr.ru). «Есть кадастровые номера, по ним можно узнать наличие иных обременений, посмотреть состав собственников имущества. Можно направить запрос в полицию о тех, кто в ней прописан. Недобросовестные продавцы могут прописать детей или недееспособных лиц, которых будет невозможно выписать», – поясняет руководитель юридической службы компании «Стороженко и Партнеры» Александр Мазаев.
- Подтверждением слов, что продавец не использовал маткапитал при покупке квартиры и долями детей не наделял, может стать соответствующая справка из Пенсионного фонда и Росреестра, отмечает партнер праWowого бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры» Дмитрий Терентьев.
- Дополнительно проверить объект и всех предыдущих собственников можно в судебных базах: Консультант+, сайт arbitr.ru, а также на сайтах судов общей юрисдикции по месту нахождения объекта и месту жительства прошлых собственников.
- При покупке напрямую у должника следует внимательно проверить все документы, подтверждающие право собственности на квартиру. Имеет смысл попросить у собственника отчет об оценке при первичном оформлении залога, выписку из Домовой книги, расчетные документы по коммунальным платежам, чтобы убедиться в отсутствии задолженностей по ним.
- Также нужно проверить как последнего собственника, так и предыдущего на предмет введения в отношении них процедуры банкротства. «Подобная проверка осуществляется по картотеке арбитражных дел, которая доступна на сайте kad.arbitr.ru и в едином федеральном реестре сведений по банкротству – bankrot.fedresurs.ru. Как известно, сделки, совершенные в преддверии банкротства, кредиторы могут признать недействительными и вернуть имущество в конкурсную массу», – поясняет партнер юридической группы KDS Legal Елена Латынова.
Источник: www.forbes.ru