Купил квартиру в залоге что делать

Недвижимость, приобретенная в ипотеку, может стать полноправной собственностью только после того, как все обязательства по оформленному кредиту заемщиком были погашены. Нередко возникают ситуации, когда по тем или иным причинам гражданин отказывается от выполнения договорных обязательств и имущество реализуется с целью прервать отношения досрочно.

Реализация квартир, находящихся в ипотеке, производится по особым правилам.

Ипотечная недвижимость считается заманчивым предложением для тех, кто желает купить квартиру в кредит или за наличный расчет. Зачастую кредитные организации реализуют такие объекты дешевле рыночной стоимости, что, несомненно, привлекает многих. Но некоторые аспекты пугают гипотетических покупателей, например, не всем понятно как оформить такую сделку и есть ли в ней риски. Чтобы избавиться от лишних сомнений, рекомендуем заранее всесторонне изучить ситуацию, выявив в ней все плюсы и минусы.

Квартира в залоге

Банковские учреждения развиваются благодаря реализации двух направлений своей деятельности:

Как купить квартиру, которая находится в залоге у банка

1. Привлечению заемных средств от вкладчиков.
2. Выдаче кредитов заемщикам.

Кредиты предоставляются гражданам на различных условиях и для разных нужд. Некоторые суммы можно получить просто по паспорту, но когда речь идет о крупном займе, не обойтись без обеспечения. Им может выступать имеющееся у получателя имущество, которое переходит в залог кредитору до полного погашения взятого займа. Банки предпочитают брать в залог исключительно ликвидную недвижимость, которую легко можно реализовать при необходимости. Сумма кредита определяется в соответствии со стоимостью залогового имущества.

Наиболее распространенным видом залога является недвижимость, покупаемая в ипотеку. Гражданин обращается в кредитную организацию, с просьбой профинансировать ему покупку квартиры. Банк рассматривает кандидата на благонадежность и платежеспособность. Дополнительной гарантией возврата взятых денежных средств выступает сама приобретаемая квартира. На нее накладывается обременение, которое не позволяет распоряжаться имуществом до того, как банк не получит полностью всю сумму денежных средств, оговоренную в кредитном договоре.

Причины продажи

Реализация ипотечной программы позволила миллионам граждан приобрести собственную недвижимость. С ее помощью на отдельные квартиры стали рассчитывать широкие слои населения, которые в силу ряда причин не имели возможности приобрести себе жилплощадь иным путем. При всех очевидных плюсах ипотека имеет и существенные минусы.

В частности, выплачивать взятую сумму необходимо долгие годы. Ипотечный заём выдается на срок до 30 лет. Весь этот период заемщик должен ежемесячно оплачивать обязательные взносы.

Срок погашения ипотеки крайне велик, а между тем жизнь идет и вносит свои коррективы. Поэтому многие заемщики отказываются от дальнейшего сотрудничества с банком, тем самым теряя права на квартиру, а кредит остается непогашенным. Причины продажи ипотечной собственности могут иметь свои особенности, но чаще всего они входят в следующий перечень:

1. Заемщик не может более выполнять взятые на себя обязательства по выплате кредита. Экономический спад последних лет серьезно ударил по многим гражданам нашей страны. Кто-то потерял работу, другим понизили зарплату, следует учитывать и общее повышение стоимости жизни. Любой из этих факторов способен нарушить хрупкое финансовое равновесие человека и привести к невозможности дальнейших выплат.
2. Была приобретена жилплощадь другим путем. Некоторые граждане получают наследство или в дар, другие покупают помещения иными путями. Главным объединяющим фактором во всех ситуациях является то, что потребность в ипотечной квартире отпадает.

Не всегда плательщик способен правильно и своевременно оценить ситуацию самостоятельно. Если ежемесячные платежи не поступают в банк на протяжении нескольких месяцев, кредитор имеет право подать иск в суд. На основании судебного решения недвижимость продается в принудительном порядке.

Условия совершения сделки

Продажа и покупка ипотечной квартиры в залоге у банка требует соблюдения несколько важных условий. Первое и самое важное – кредитное учреждение должно возместить свои средства. Речь идет не только о деньгах, которые были потрачены на покупку квартиры, но и о процентах, набежавших за истекший период за пользование выданной суммой. Штрафы за преждевременную выплату взимать запрещено, а вот пени за просроченные взносы обязательно будут начислены и удержаны, в случае их наличия. Если процедура проводится через суд, то на заемщика могут быть возложены еще и издержки за рассмотрение иска.

Вторым пунктом идет возмещение понесенных плательщиком затрат на оплату ежемесячных платежей. Рассчитывать на сколько-нибудь значимые суммы можно только в том случае, если был внесен хороший первоначальный взнос, а сама ипотека регулярно погашалась в течение нескольких лет. Если реализацией недвижимости занимается кредитор, то он не слишком заботится о реализации второго условия, для него первостепенно вернуть свои вложения и как можно быстрее. Разность между полученной ценой и суммой выплат по займу, отдается клиенту.

Продать ипотечную недвижимость можно несколькими путями:

1. Внеся весь остаток кредита самостоятельно, а затем сняв обременение и реализовав квартиру иному лицу.
2. Продав помещение с долгом за наличный расчет через банк.
3. Передав ипотечный заём другому человеку, который будет выполнять взятые обязательства по погашению кредита.

Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы, но ни один из них нельзя произвести без согласия кредитной организации.

Получение согласия банка

Выдавая ипотечный заём, банк берет приобретаемую недвижимость в залог.

Он становится третьей стороной сделки по купле-продаже, если речь идет о покупке вторичной недвижимости, либо получает право требования при участии в долевом строительстве. Как бы там ни было, кредитор является полноправным участником проведенной сделки.

При оформлении ипотеки право на недвижимость регистрируется на заемщика. Но оно имеет серьезные ограничения. В частности, без согласия кредитного учреждения, покупатель не может:

1. Продать помещение.
2. Подарить жилплощадь.
3. Прописать в нее посторонних лиц.
4. Сдавать квартиру в длительную аренду.

При возникновении необходимости по продаже залоговой недвижимости нужно обратиться в банк с указанием причин, побудивших к такому поступку. Банк вправе отказать в просьбе, но чаще всего вопросы удовлетворяются, так как в интересах кредитора не нести убытки, а получать рассчитанную прибыль в виде возврата основного долга и набежавших процентов.

Получать согласие от банка не потребуется только в том случае, если заемщик имеет возможность полностью погасить остаток задолженности. При таком раскладе гражданин сначала снимает обременение с квартиры, а уж затем распоряжается ею как хочет. Но выполнить это условие может далеко не каждый ввиду затратности его осуществления.

Кредитное учреждение соглашается на продажу имущества или передачу его иному заемщику после тщательного изучения всех обстоятельств и просчитывания собственных рисков.

Алгоритм сделки

Алгоритм проведения сделки напрямую зависит от выбранной схемы продажи. Рассмотрим каждую из них в отдельности:

• Продажа квартиры владельцем без вмешательства банка:

1. Заемщик уточняет сумму остатка кредита и погашает ее.
2. Через отведенный промежуток времени (чаще всего он равняется месяцу) подаются документы в Росреестр на снятие обременения с помещения.
3. Заключается договор купли-продажи и продавцу передаются средства за жилплощадь.
4. Покупатель регистрирует свои права собственности.

• Недвижимость реализуется кредитором за полную стоимость:

1. Банк, ориентируясь на свои затраты и рыночную стоимость жилплощади, устанавливает цену на квартиру.
2. Помещение выставляется на торги, где находится покупатель.
3. Будущий владелец вносит сумму стоимости имущества на два депозита – один для кредитной организации, второй – для заемщика.
4. Оформляется сделка с передачей прав иному собственнику.
5. С заемщика снимаются обязательства по ипотечному кредиту.
6. Продавцы получают доступ к депозитам со средствами.

Самым сложным вариантом считается передача недвижимости от одного заемщика к другому. Поэтапно эта процедура будет рассмотрена немного позже.

Все сделки объединяют общие вехи, в соответствии с которыми сначала заключается договор с новым участником, и только после этого вносятся оговоренные денежные суммы и регистрируются права собственности.

Заключение договора

При продаже ипотечной жилплощади заключается договор. С одной стороны, в нем выступает продавец, который имеет сразу двух представителей – кредитное учреждение и нынешнего владельца. С другой стороны, выступает покупатель.

Договор может быть заключен в разных формах, в зависимости от выбранной схемы продажи. Это может быть документ о купле-продаже, подразумевающий выплату полной суммы средств. При переоформлении ипотеки с одного лица на другое оформляется новый кредитный договор.

Какими бы ни были исходные условия заключения сделки, соглашение должно содержать исчерпывающие сведения о проводимой операции. В документе прописывается:

1. Продавец. В этом случае и кредитор и заемщик. Информация указывается по всем правилам составления юридических бумаг.
2. Покупатель – ФИО и паспортные данные.
3. Сведения об объекте недвижимости. Прописывается адрес помещения, квадратура, этажность расположения, иные существенные моменты.
4. Условия передачи имущества, по полной предоплате или в кредит.
5. Общая сумма стоимости квартиры. Кроме этого, расписывается доля каждого продавца.
6. Способ передачи денег.
7. Срок совершения сделки.
8. Иные условия.

Соглашение считается заключенным только после того, как все три стороны подпишут его. Каждому участнику выдается свой экземпляр документа. После подписания договора можно приступать к проведению самой процедуры передачи жилплощади от одного владельца к другому собственнику.

Погашение кредита

Для кредитора не имеет значения, кто именно погасит ипотечные обязательства. Главное, чтобы заём был выплачен в оговоренном объеме. В случае с продажей квартиры, которая находится в ипотеке, погашать остаток кредита может как продавец, так и покупатель.

Банковское учреждение после того, как будет поставлено в известность о необходимости проведения сделки, подсчитывает размер оставшейся суммы займа. Если заемщик готов погасить ее самостоятельно без проволочек, то она подсчитывается на данный момент с учетом остатка суммы долга по самому кредиту и размеру набежавших процентов за пользование им.

Зачастую банки выдают ипотеку с условием погашения аннуитетом. При таком способе сначала в большем объеме погашаются проценты за пользование кредитом, а в меньшей степени основной долг. Недостаток такого расчета в том, что первые годы выплачиваются преимущественно процентные взносы. Если по истечении нескольких лет заемщик захочет продать жилье, он будет неприятно удивлен тем фактом, что основной долг практически не уменьшился.

При погашении долга покупателем его размер подсчитывается на момент фактического внесения средств.

После того как остаток ипотеки рассчитан его требуется внести в кассу банка. Если нынешний владелец делает взнос самостоятельно, ему придется подождать несколько дней или даже месяц, до следующей даты платежа, чтобы по системе было видно отсутствие задолженности. Это даст повод банку подписать согласие на снятие обременения с квартиры. При продаже напрямую покупателю процедура сокращается и занимает всего несколько дней.

Регистрация права собственности

Покупая квартиру в ипотеку, заемщик получает возможность зарегистрировать право собственности сразу после того, как будет заключена сделка по купле-продаже, а стоимость недвижимости полностью передана продавцу. Все время пока гражданин выплачивает ипотечные обязательства, он является фактическим владельцем квартиры. Регистрация прав собственности – это обязательное условие при оформлении ипотеки, оно должно быть произведено в сжатые сроки сразу после покупки. В Росреестре данные о новом владельце вносятся в базу, там же ставится отметка о наличии обременения на данной жилплощади.

Одобрив продажу ипотечного имущества, кредитное учреждение является гарантом передачи прав собственности от бывшего заемщика к новому владельцу. Реализуя жилье за полную его стоимость, банк не отслеживает дальнейшие действия покупателя, после того как он внесет всю оговоренную сумму. По закону для регистрации прав собственности не установлено каких-то строгих сроков. А вот при переоформлении ипотеки с одного лица на другое, кредитное учреждение строго следит за тем, чтобы документы на госрегистрацию были поданы в кратчайшие сроки. При этом новый заемщик получает также обременение на недвижимость, пока не выплатит взятый заём.

Основные риски покупателя

Приобретение квартиры или дома всегда связано с повышенными финансовыми рисками.

Следует отметить, что покупка ипотечной недвижимости в этом случае представляет дополнительные гарантии в виде кредитного учреждения, в интересах которого провести сделку чисто. При покупке обремененной квартиры следует обратить внимание на следующие факторы:

1. Наличие зарегистрированных жильцов в помещении. Этот пункт важен во всех случаях купли-продажи, но в данном случае нельзя допустить, чтобы на территории жилплощади был зарегистрирован хоть один человек, особенно дети или нетрудоспособные лица.
2. Отсутствие обналичивания материнского капитала для погашения части стоимости жилья. Если сертификат использовался продавцом, то продать такую квартиру нельзя, так как сделка будет признана незаконной, в силу ущемления прав несовершеннолетних.

При продаже ипотечных квартир банковские учреждения предъявляют повышенные требования к покупателям, что может существенно увеличить время оформления процедуры. Но это неудобство с лихвой компенсируется минимальными рисками, а также пониженной ценой. Зачастую стоимость обремененных помещений на 10-15% ниже рыночной.

Оформляя обремененное имущество в ипотеку, следует быть готовым к повышенным требованиям к новому заемщику. А это увеличивает риск отказа в кредитовании.

Покупка залоговой квартиры в ипотеку

Сниженная стоимость на ипотечные квартиры привлекает многих покупателей, но далеко не все из них располагают достаточным количеством собственных средств для приобретения недвижимости за полную стоимость. Но не стоит отчаиваться, кредитные учреждения с удовольствием приобретают новых клиентов, которые принимают участие в ипотечных программах. Банки заинтересованы в заключении кредитных договоров, так как это влечет прибыль для организации.

Приобрести обремененную жилплощадь можно, если она:

1. Оформлена в ипотеку в другом банке.
2. Числится в залоге в данном кредитном учреждении.

Наиболее часто практикуемым вариантом является второй. При возникновении сложностей у заемщика кредитор крайне заинтересован в получении нового платежеспособного клиента, который будет своевременно и в полном объеме выполнять взятые обязательства.

Процедура оформления ипотечного займа для новоиспеченного заемщика упрощена ввиду того, что ему не требуется искать жилье, заказывать его оценку у специалиста, согласовывать объект с банком. Покупатель должен лишь представить документы, подтверждающие его благонадежность и платежеспособность. Претендент должен соответствовать выставленным требованиям.

Условия

Стать заемщиком при покупке жилья уже находящегося в ипотеке можно при соблюдении ряда условий. Прежде всего, гражданин должен соответствовать таким критериям:

1. Иметь гражданство РФ или вид на жительство.
2. Находится в допустимом возрастном диапазоне. Зачастую банки рассматривают клиентов от 21 года до 55-60 лет.
3. Наличие официального трудоустройства не менее полугода по последнему месту работы и двух лет в общей сложности.
4. Заработная плата позволяет гражданину содержать себя и своих несовершеннолетних детей, да к тому же еще погашать ежемесячные взносы по кредиту.

В некоторых случаях могут потребоваться поручители. Кроме этого, будущий владелец имущества должен иметь средства для внесения первоначального взноса за жилплощадь. А сама недвижимость обязательно передается в залог банку.

Покупатель обязан представить документы, которые подтвердят его соответствие требованиям банка. Немаловажным фактором является наличие пятен на кредитной истории. При обнаружении серьезных негативных моментов в прошлом плательщика ему могут отказать как неблагонадежному гражданину.

Процедура

Алгоритм процедуры продажи залоговой недвижимости в ипотеку состоит из следующих шагов:

1. Будущий заемщик собирает необходимый пакет документов. Надо отметить, что при такой передаче к претенденту предъявляются повышенные требования по всем пунктам. Ему придется иметь не только обязательные средства на первоначальный взнос, но и хороший доход, чтобы исключить риск повторной реализации ипотечного имущества.
2. После одобрения кандидата с ним заключается договор ипотечного кредитования.
3. Он вносит оговоренную сумму первоначальных средств, которая может быть распределена между бывшим заемщиком и банком.
4. С текущего владельца снимаются все обязательства перед кредитной организацией.
5. Новый владелец регистрирует права собственности на жилплощадь.

При содействии кредитного учреждения весь процесс производится слаженно и в сжатые сроки.

Источник: pravo.estate

Как не купить квартиру в залоге?

Любая покупка это ответственный момент для покупателя, а покупка жилого помещения увеличивает ответственность в несколько раз. Если при покупке не принять во внимание мелкие детали, то это может увеличить ответственность в денежном эквиваленте. С древних времен известно, что увидев большие деньги люди, известные нам как порядочные, куда-то эту порядочность теряют. В таких случаях от мошенничества можно застраховаться, только зная нюансы этого рода деятельности.

Собрать информацию при покупке квартиры

Покупка любой недвижимости предполагает оформление договора купли-продажи. И здесь необходимо акцентировать внимание на пункте о предоставлении покупателю полной информации продавцом по объекту покупки. Эта информация должна содержать все подробности как технические, юридические, так и документальные. Такой пункт в договоре может послужить страховкой в случае какого-либо обмана со стороны продавца и гарантирует аннулирование сделки.
Незнание либо невнимательная прочитка документов при оформлении сделки может привести к тому, что осуществится покупка квартиры под залогом, а это сразу изменит ваш статус владельца. Информация о том, что жилое помещение находится под залогом, обычно отображается в договорах мелким, трудно читаемым, шрифтом как незначительная либо как примечание.

Это рассчитано на то, что большинство людей не читают информацию подобного типа, наивно полагая ее несущественной. После заключительной подписи на договоре вы не сможете опротестовать сделку и признать ее недействительной. Ваша подпись удостоверяет, что вы ознакомлены со всеми условиями договора и владеете всей полнотой информации на время сделки; суд в таком случае принимает решение в пользу продавца. Выход один прочитывать каждый пункт договора, вникать во все детали сделки, задавать любые вопросы в случае малейшего непонимания.

Как избежать покупки заложенной квартиры?

Чтобы избежать вышеописанных неприятностей, необходимо внимательно изучить документы подтверждающие право собственности на покупаемую жилплощадь. Наличие или отсутствие залога на квартиру указывают документ и содержащаяся в нем запись.
Дело в том, что при уплате полной суммы залога собственник помещения получает документ, который несколько отличается от других подобных свидетельств. В данном свидетельстве в графе «Основания выдачи» делается запись определяющая степень владения данной недвижимостью – является владельцем вследствие выплаты залога либо есть договор об ипотеке с банком. Оформление залога на квартиру предполагает регистрацию данного помещения в специальной службе.
Выписку с указанием статуса данного помещения из «Единого государственного реестра» может получить любой гражданин страны.

Чем грозит невнимательность при покупке квартиры?

Если по злому умыслу продавца, получилось так, что вам пришлось купить квартиру в залоге, то при обнаружении этого факта вы должны принять меры и оспорить законность сделки. Отсрочка чревата отчуждением имущества в пользу кредитора и дает основания считать ее законной. В большинстве случаев должник – прежний владелец, который вместе с квартирой продал вам свой долг, в уверенности, что выплачивать его предстоит вам.
Серьезность этой ситуации говорит о том, что попытаться оспорить договор о купле-продаже есть возможность, если только продавец утаил факт залога, а именно не указал таковой в договоре. Все остальные случаи дают основания суду принимать решение в пользу кредитора, то есть проведет отчуждение квартиры в пользу банка либо предпишет возвращать долг. Из всего вышесказанного следует уяснить – предельно внимательно отнеситесь к проверке и прочтению документов.

Ответим на любые вопросы о сделках с недвижимостью!

Заполните форму ниже, и мы свяжемся с вами
и ответим на любые ваши вопросы

Источник: capitalan.ru

Как продать квартиру в залоге у банка

Просмотров 584

Выплата ипотечного кредита в среднем занимает 10-20 лет, за это время жизненные обстоятельства могут кардинально измениться. Что делать, если появилась необходимость сменить место жительства или низкий уровень доходов больше не позволяет своевременно вносить платежи и погашать свой долг? Единственным выходом в таких ситуациях становится продажа имущества, находящегося в залоге у банка. Можно ли это сделать и как относятся к отчуждению залогового имущества кредиторы?

✅ Стоимость залогового имущества

Залоговое имущество не пользуется большим спросом – рынок недвижимости полон интересных, не обремененных ничем предложений. Покупатели рассматривают такой вариант только по причине более низкой цены, в сравнении с аналогичными по характеристикам объектами.

Какую скидку может установить продавец? Однозначного ответа на этот вопрос не существует. В зависимости от обстоятельств, это может быть как 3, так и 30%. Многое зависит от того, сумеет ли собственник заинтересовать потенциальных покупателей – аргументами в пользу более высокой цены становятся:

• хорошая инфраструктура;
• расположение квартиры в престижном районе;
• дорогой ремонт;
• наличие бытовой техники, входящей в общую стоимость.

Но в любом случае объект, находящийся в залоге, стоит дешевле аналогичной по характеристикам недвижимости, а при повышенной срочности он автоматически перемещается в самый низ списка цен. Но даже в этом случае не приходится рассчитывать на быструю продажу – ускорить процесс позволит опытный риэлтор, что повлечет дополнительные расходы (до 5% от стоимости жилья).

✅ Способы решения проблемы

Если возникли сложности с обслуживанием долга, то можно обратиться в банк с просьбой о его реструктуризации или заняться продажей объекта недвижимости. Первый вариант позволит лишь немного снизить финансовую нагрузку, а второй – даст возможность полностью избавиться от обязательств. Отчуждение залогового имущества не запрещено законом, но проводиться оно может только после согласования всех вопросов с кредитором – квартира находится под обременением, что усложняет ситуацию и снижает шансы выгодно ее продать.

Досрочное погашение ипотечного кредита

Этот способ позволит получить за квартиру рыночную стоимость. Он заключается в досрочном погашении кредита – после снятия обременения никаких препятствий для продажи не возникнет. Главная сложность заключается в том, что должнику придется найти деньги. Если осталось внести относительно небольшую сумму, то можно занять ее у друзей и родственников или оформить потребительский кредит – погасить долг удастся сразу после того, как покупатель заплатит за квартиру (во многих случаях банк допускает досрочное погашение потребительских кредитов без штрафных санкций). Если осталось заплатить несколько миллионов, то найти источник вливания средств вряд ли удастся.

Продажа жилья с одновременным погашением ипотеки наличными

Этот способ более удобен для людей, “не справившихся” с ипотекой, поэтому именно он используется чаще всего. Должнику не нужно выпрашивать денег у родственников или обращаться в банк за оформлением дополнительного кредита. Квартира сразу выставляется на продажу по цене ниже рыночной. Потенциальные покупатели ставятся в известность, что внесенная за жилье сумма в первую очередь будет направлена на погашение ипотеки. Предлагается 3 способа передачи денег банку.

• Через банковскую ячейку. К одной из ячеек, в которой находится долг по ипотеке, получает доступ представитель кредитной организации, а к другой (с остатком суммы) – продавец.
• Безналичный перевод денег займодателю. Денежная сумма, необходимая для закрытия кредита, перечисляется на счет банка. Остаток обычно закладывается в ячейку.
• Расчет через депозит нотариуса. С 2014 г. у продавцов недвижимости появилась возможность оплачивать покупку через публичный депозитный счет (ФЗ-457). За услугу придется заплатить 0.5% от суммы. Вначале средства перечисляются покупателем на указанный счет. Нотариус удостоверяет ДКП и отправляет необходимую для погашения сумму кредитору. После предоставления документов о закрытии кредита он пересылает заявление на регистрацию прав собственности, а когда процедура завершена – перечисляет остаток денег продавцу.

Из всех предложенных способов наиболее безопасным для покупателя считается нотариальный депозит.

В случае использования ячеек возникают некоторые сложности. Снять обременение банк согласится только после того, как получит деньги. Это значит, что значительную часть суммы покупатель должен будет передать еще до того, как получит права собственности на объект. Это очень рискованно, ведь после погашения кредита продавец вполне может изменить условия сделки или вообще отказаться от нее.

Передача кредитных обязательств

По согласованию с банком продавец может продать залоговую недвижимость и передать новому собственнику свои кредитные обязательства – это актуально в случае, если покупатель не располагает средствами для покупки, поэтому сам планирует оформить кредит. С момента перехода прав собственности уже новый владелец будет платить по счетам.

Мнение эксперта
Дмитрий Носиков
Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Практика показывает, что кредиторы часто идут на такой компромисс – если заемщик не справляется с обслуживанием долга, а претендент на его место имеет стабильно высокий заработок и хорошую кредитную историю, то такая замена вполне себя оправдывает (но взять ипотеку потенциальный покупатель в стороннем банке не может, такая заявка рассматриваться не будет). Чтобы убедиться в добропорядочности и платежеспособности нового заемщика, банк будет тщательно его проверять – в случае появления сомнений кандидатура не получит одобрения и прежнему должнику придется продолжить выплату кредита.

Такая схема не противоречит букве закона – в соответствии со ст.37 Закона об ипотеке, объект залога может быть продан, если это одобрено залогодателем.

Продажа залогового имущества с торгов

Если клиент банка больше не имеет возможности обслуживать свой долг, он может дать “зеленый свет” продаже объекта с торгов, не дожидаясь момента, когда кредитор добьется такого права через суд. Реализацию залогового имущества в этом случае берет на себя банк, должник в процессе не участвует.

Главный минус такого способа – кредитор защищает только свои интересы. Он не заинтересован в долгих торгах, поэтому изначально устанавливает невысокую цену. Она ни в коем случае не будет ниже суммы долга, а вот останется ли что-нибудь должнику представителей банка не интересует.

Пример. Рыночная стоимость квартиры – 4 млн. руб. Банку осталось получить по кредиту ровно половину этой суммы. На торги объект выставляется по цене 3 млн. руб. Кредитор получает свои деньги и закрывает долг, клиенту достается всего 1 млн. руб.

✅ Порядок продажи залогового имущества

Первый этап посвящается проведению переговоров с кредитором – в их процессе стоит обсудить возможность продажи залогового имущества. Если одобрение получено (оформляется письменное разрешение, озвучивается сумма долга), можно приступать к поиску покупателя.

Непосредственно перед продажей клиенту нужно узнать окончательную сумму долга, попросить приостановить начисление процентов, обговорить процесс внесения денег (нал, безнал, кредит), сроки снятия обременения. Все достигнутые договоренности отображаются в договоре купли-продажи.

ДКП вначале оформляется на квартиру с обременением – она остается в залоге у кредитора. Затем регистрируется переход прав (процесс занимает 5 дней) – продавец при этом продолжает оставаться должником по ипотеке. После того как покупатель отдает деньги, осуществляется погашение кредита, банк выдает соответствующую справку. На ее основании регистрируется снятие обременения (квартира к этому моменту уже является собственностью покупателя, процесс занимает до 4 дней). После этого осуществляется окончательный расчет с продавцом – он получает остаток суммы.

Содержание ДКП

Договор имеет некоторые особенности. Одна из них – наличие в перечне сторон сделки банка, являющегося залогодержателем. Следующие пункты аналогичны стандартным договорам:

• приводятся паспортные данные продавца и покупателя;
• указываются сведения о реализуемом объекте недвижимости (адрес, площадь и прочие данные);
• прописывается стоимость цифрами и прописью.

В обязательном порядке оговаривается способ и порядок осуществления расчетов (через банковскую ячейку, депозит нотариуса). В условиях сделки описывается порядок получения денег банком (кредитор имеет приоритет) и продавцом (его черед наступает после регистрации прав). Обязательным является упоминание об обременении квартиры (залоге). Стороны могут внести в договор и другие необходимые пункты. В завершение они ставят подписи, закрепляя достигнутые договоренности.

Требуемые документы

Помимо паспортов сторон требуется также доверенность на имя лица, представляющего интересы банка. Покупателю предоставляются документы на квартиру – техпаспорт, справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, расширенная выписка из домовой книги, выписка из ЕГРН, правоустанавливающий документ.

В пакет документов обязательно входят договора залога/кредита. Если покупатель приобретает объект в кредит, то с его стороны тоже нужны кредитные документы (они подписываются одновременно с ДКП).

Требуется ли нотариальное заверение? Это зависит только от политики банка (обычно кредитор требует удостоверить договор у аккредитованного нотариуса, обращение к другим специалистам не допускается).

✅ Преимущества и недостатки приобретения залогового жилья

Одно из преимуществ – цена объектов с обременением ниже среднерыночной. Покупатель получает возможность выгодно купить хорошее жилье, которое при иных обстоятельствах обошлось бы на 10-30% дороже. Дополнительный плюс – залоговое имущество перед тем, как его примет банк, подвергается всесторонней проверке. Это значительно снижает риск получить в свое распоряжение “кота в мешке”.

Главный минус – рискованность сделки. Если покупатель слабо представляет правильный порядок действий, то вполне может погасить чужой кредит и остаться ни с чем. Решившись на такую сделку, стоит обеспечить себе грамотное юридическое сопровождение. Нужно также учесть, что оформление купли-продажи займет больше времени из-за необходимости согласовывать свои действия с банком и дожидаться снятия залога.

Если квартира будет приобретаться в кредит, то появляется дополнительный минус – на плечи нового владельца лягут регулярные платежи (потеря работы или снижение уровня дохода поставит плательщика в незавидное положение).

Можно ли продать квартиру в залоге и стоит ли заверять договор у нотариуса? Такая сделка достаточно рискованна, заключать ее стоит, только максимально себя обезопасив. Юристы сайта расскажут о том, на какие моменты стоит обратить особое внимание, возьмут на себя сопровождение процедуры купли-продажи.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
3. 8(800)101-47-29 — Все жители РФ
4. +7(499)938-59-17 — Москва и Область
5. +7(812)240-85-54 — Санкт-Петербург и область

Источник: law-divorce.org