Я хочу продать свою квартиру так, чтобы не платить налог на полученный доход. Какой минимальный срок владения недвижимостью должен быть при ее продаже для освобождения от уплаты налога НДФЛ? И с какого момента этот срок владения исчисляется?
Ответ:
Да, действительно, закон (п. 17.1 ст. 217 НК РФ) позволяет продать квартиру, применив к ней один из видов имущественного налогового вычета – «в размере полной стоимости жилья» – без уплаты налога на полученный доход.
Условие применения этого вида вычета – квартира должна быть в собственности не менее определенного срока. Этот срок так и называется официально – «минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества». Если владелец выдерживает этот срок, то при продаже жилья он освобождается от уплаты НДФЛ.
Как оценить квартиру для продажи? Факторы оценки и метод расчета цены.
Какие минимальные сроки владения квартирой указаны в законе?
В какой срок освобождают проданную квартиру?
Налоговый кодекс (п. 3, ст. 217.1 НК РФ) говорит о том, что собственник может продать свою квартиру без налога, если она находилась в его собственности более 3 (трех) лет или более 5 (пяти) лет. Как так?
Это зависит от того, каким образом квартира попала в собственность человека, и от того, является ли она его единственным жильем или нет. Если недвижимость была приватизирована, унаследована или подарена ему близким родственником, то минимальный срок владения для продажи без налога = 3 года. Если же квартира (в т.ч. кооперативная) была им куплена, то этот срок увеличивается до 5 лет (за исключением единственного жилья).
Тот же 5-летний срок применяется и к квартире, которая была подарена посторонним человеком (т.е. не близким родственником), или дар был оформлен от юрлица.
Подробнее о минимальном сроке владения жильем для продажи его без налога (как и к каким объектам применяется это правило) – рассказано в отдельной заметке по ссылке.
При этом, субъектам РФ дано право уменьшать этот срок нахождения квартиры в собственности вплоть до нуля (см. п.6 той же статьи 217.1). Правда, до сих пор никто из регионалов в этом замечен не был, но все может быть… Вдруг местные власти захотят сделать приятное своим избирателям?!
Пример. Если квартира была получена по наследству от родного деда в 2018 году, то минимальный срок владения считается 3 года. И начиная с 2021 года, наследник уже может продавать ее без налога НДФЛ.
А если квартира была в том же 2018 году куплена (на первичном или на вторичном рынке), и она не является единственным жильем Покупателя, то для освобождения от налога при ее продаже собственнику придется ждать уже 5 лет – то есть ждать 2023 года.
Как правильно оформить задаток при покупке-продаже квартиры – условия, срок и сумма. См. в заметке по ссылке.
Продал квартиру и купил новую. Нужно ли платить налог?
Вроде бы все понятно? Не совсем!
Как, например, быть, если квартира перешла в собственность по частям в разное время (т.е. по долям в разные годы)?
Или если человек купил новостройку по Договору долевого участия (ДДУ) в одном году, построенную квартиру принял по Передаточному акту в другом году, а собственность на нее оформил в третьем?
Или если квартира была получена по наследству в одном году, а в Росреестре зарегистрировали собственность спустя пару лет?
С какого момента тогда правильно исчислять срок владения квартирой?
Закон исходит из того принципа, что срок владения начинается с той даты, когда человек впервые получает объект недвижимости или его часть (например, долю в квартире) в свою собственность, или с даты, когда человек выплатил всю положенную по договору сумму за приобретенное жилье. При этом, дата регистрации права собственности, подтверждающей законное право гражданина, имеет здесь второстепенное значение.
А разве может быть собственность без регистрации? Может. Например, в случае приобретения кооперативной квартиры, собственность на нее возникает у пайщика после полной выплаты пая (а зарегистрировать свою собственность он может хоть через 10 лет).
То же касается и случая, когда квартира получена в наследство. Собственность у наследника возникает в момент открытия наследства (п.4, ст.1152, ГК РФ), а регистрацию своего права он может произвести когда захочет.
Возврат аванса (задатка) за квартиру. Возможно ли это? Ответ в заметке по ссылке.
Как считать срок владения квартирой для продажи ее без налога?
Для лучшего понимания, с какого момента начинает исчисляться срок владения квартирой при ее продаже без уплаты налога – перечислим по порядку разные случаи:
- Если квартира была куплена на первичном рынке по Договору долевого участия (ДДУ) или по Договору уступки прав требования – срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости договора (п.2, ст.217.1, НК РФ);
- Если квартира была куплена через кооператив (ЖСК) – срок владения считается с момента полной выплаты пая по договору паенакопления (см. тот же п.2, ст.217.1, НК РФ – см. выше ссылку);
- Если квартира была куплена на вторичном рынке – срок владения считается с даты регистрации права собственности на Покупателя;
- Если квартира была приватизирована – с даты регистрации права собственности;
Примечание: если приватизация была до января 1998 года (тогда реестра прав еще не существовало), а собственность зарегистрирована только недавно, то срок владения исчисляется с момента заключения договора передачи квартиры (договора приватизации). - Если квартира была подарена – срок владения считается с даты регистрации Договора дарения и перехода права собственности к одаряемому;
- Если квартира была получена по наследству – срок владения отсчитывается со дня смерти наследодателя, даже если право собственности наследника было зарегистрировано позже (см. разъяснения Минфина, и письмо Минфина от 19 июня 2018 г. N 03-04-05/41648).
- Если квартира была оформлена в собственность по решению суда – срок владения исчисляется с даты вступления в законную силу решения суда (п.1, ст. 209, ГПК РФ), а не с даты государственной регистрации права собственности.
А что, если квартира перешла в собственность владельца частями (т.е. разные доли квартиры были приобретены в разное время)?
Например, человек в 2016 году получил по приватизации 1/3 долю квартиры, затем в 2017 году он получил еще 1/3 долю в этой квартире по наследству, а затем в 2018 году он выкупил на себя оставшуюся 1/3 долю. С какой даты он должен отсчитывать минимальный срок владения недвижимостью для продажи ее без налога НДФЛ?
В данном случае срок владения будет считаться с момента получения самой первой собственности (первой доли) в квартире, то есть с 2016 года.
…Таким образом, при определении в целях налогообложения срока владения объектом недвижимого имущества, по мнению Департамента, моментом возникновения права собственности на образованные в результате раздела квартиры (без изменения внешних границ исходной квартиры) следует считать дату первоначальной государственной регистрации права собственности на исходную квартиру, которая до момента отчуждения не выбывает из владения, пользования и распоряжения налогоплательщика.
При этом, нужно понимать, что если доли НЕ объединялись в единый объект (т.е. каждая доля зарегистрирована как отдельный объект недвижимости), то при продаже такой квартиры «долями», по каждой доле будет исчисляться свой срок владения.
Сделка купли-продажи квартиры. Перечень документов для регистрации в Росреестре – смотри в Глоссарии по ссылке.
Ну а что происходит с теми, кто продает свою квартиру раньше установленного минимального срока (т.е. менее 3 или 5 лет в собственности)? Такие продавцы должны будут уплатить налог НДФЛ = 13% от полученного по сделке дохода.
Правда, для них тоже предусмотрены налоговые льготы в виде других типов имущественных вычетов. Подробнее обо всех типах налогов и налоговых вычетов в недвижимости – см. по ссылке в Глоссарии.
Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Консультации профильного юриста по недвижимости — ЗДЕСЬ.
Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Источник: kvartira-bez-agenta.ru
Продажа подаренной квартиры
Нередко после безвозмездной передачи недвижимости одаряемый решает продать подаренную квартиру в 2023 году. Рассказываем, в каких случаях допустима продажа квартиры после дарственной, а также какие налоги придется уплатить.
Продажа квартиры по дарственной: правовая база
Гражданский кодекс РФ – это базовый нормативно-правовой акт, регулирующий порядок передачи недвижимости в подарок. В главе 32 ГК РФ отражены главные нюансы оформления договора дарения, существующие в связи с этим ограничения, перечислены права и обязанности дарителя и одариваемого и пр. На реализацию подаренной квартиры, помимо всего прочего, распространяется действие раздела 7 гл. 30 ГК РФ. Там указаны основные требования, которым обязан отвечать договор купли-продажи недвижимого имущества, порядок регистрации в Росреестре перехода права собственности и т.д.
Когда квартира подарена можно ли ее продать?
Согласно российскому законодательству, нет каких-либо ограничений, которые касаются дальнейшего распоряжения квартиры, полученной по договору дарения. В процессе дарения недвижимости одаряемый становится ее новым собственником. А согласно п. 1 ст. 30 ЖК РФ, ст.
209 ГК РФ владелец недвижимого имущества, в том числе жилого помещения, вправе владеть, пользоваться и распоряжаться собственным жильем по своему усмотрению. Таким образом, закон позволяет продавать квартиру после дарения. Стоит обратить внимание на тот факт, что собственник, безвозмездно передавший квартиру другому лицу, имеет право в любой момент отменить принятое решение.
В соответствии п. 5 ст. 578 ГК РФ, за отменой дарения следует возврат имущества, переданного на безвозмездной основе. Поэтому будьте осторожны, приобретая жилье, ставшее собственностью владельца по договору дарения.
Работаем
по всей РФ
0 + активных клиентов ЕЮС
0 лет на рынке
Получить консультацию
+ 250 юристов готовы помочь в решении вашей ситуации
Как продать квартиру после дарственной раньше минимального срока без уплаты налога
Предлагаю разобраться, можно ли продать дарственную квартиру без налога. Обязанность уплатить НДФЛ возникает у физлиц лишь в том случае, если квартиру выставили на продажу в 2021 году, и вплоть до истечения пяти лет со дня регистрации гражданина как собственника. Дату регистрации указывают в свидетельстве о праве собственности либо в выписке из ЕГРН.
Если жилье подарили близкие родственники, ждать нужно меньше – три года. Кроме того, если недвижимость выступает в качестве единственного жилья для владельца, то для избавления от необходимости уплаты налога тоже надо подождать три года вместо пяти. После этого владелец освобождается от уплаты налога при продаже жилья.
Продажа квартиры после дарения: как снизить налог
- величине расходов, которые понес даритель в момент приобретения данного жилья, если прежде он не пытался вернуть подоходный налог за его покупку;
- налоговому платежу, внесенному в ФНС при получении жилья в дар (когда даритель и одаряемый не являются близкими родственниками);
- налоговому вычету на подаренную недвижимость для тех, кто продает недвижимость.
Учтите, что в таком случае допускается использовать только один из перечисленных вариантов. Также рассчитывать на льготы можно в ситуации, когда имущество к моменту совершения сделки было единственным жильем.
Если же вы не можете применить указанные исключения, имущественный вычет можно применить исключительно в отношении жилья, право собственности на которое возникло не менее, чем пять лет назад.
Если срок владения жилой собственностью ниже обозначенного срока, то продавец имеет право обратиться за налоговым вычетом, равным одному миллиону рублей.
Тесть подарил квартиру зятю в 2019 году. В Росреестре кадастровая стоимость данного жилья составила три миллиона рублей. В 2020 году зять подал декларацию 3-НДФЛ и уплатил налог, равный 390 тыс. рублей (13% х 3 млн руб.).
В 2020 году зять продал вышеупомянутую квартиру за три миллиона рублей. В 2021 году он должен заплатить налог с дохода от продажи. Продавец в данном случае вправе либо применить вычет в один миллион рублей, либо учесть в расходах сумму, с которой физлицо уже заплатило налог, получая в дар квартиру. Таким образом, расчет налога такой: 13% х (3 млн — 3 млн) = 0. В данном случае платить государству ничего не пришлось.
Через сколько времени после дарения можно продать квартиру
Как юрист я могу рассказать, через какое время можно приступить к продаже жилья после того, как оно перешло в дар. Новый собственник квартиры, полученной в дар, может продать квартиру по дарственной сразу после того, как официально вступит в свои права (зарегистрирует переход права собственности).
Итак, когда именно можно начать такую процедуру, как квартиры после дарственной? Продавать полученную в дар квартиру разрешается после внесения Росреестром данных о сделке в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости. После того, как сведения в ЕГРН были поданы, информация в реестре обновится в течение трех – двенадцати дней.
Если новому владельцу недвижимости нужна продажа после дарения как можно скорее, не теряя времени после оформления дарственной, ему надо будет заплатить налог, составляющий 13% от стоимости жилья.
По завершении формальных процедур даритель способен отменить будущие сделки с недвижимостью лишь через суд. Для этого может понадобиться грамотная юридическая поддержка.
Работаем
по всей РФ
0 + активных клиентов ЕЮС
0 лет на рынке
Получить
консультацию
+ 250 юристов готовы помочь в вашей ситуации
Не хочу делиться с супругом: продажа дареной квартиры во время брака
Следует отметить одну особенность, характерную для квартир, полученных по договору дарения. Если такой подарок был получен одним из супругов в браке, это жилье не является совместно нажитым имуществом. То есть владелец такого жилого имущества будет распоряжаться им единолично.
Важно! Поскольку квартира, полученная в дар, не включается в совместную собственность спругов, на ее продажу не требуется согласие другого супруга.
Можно ли передарить подаренное жилье
С момента получения выписки из ЕГРН, подтверждающей переход права собственности, новый владелец жилья имеет право распоряжаться им любым законным способом, в том числе передаривать подаренное ему жилье. Также собственник может вернуть подарок обратно. В процессе заключения последующих сделок неважно, жив или нет первоначальный даритель. Кроме того, полученное в дар жилое имущество можно передарить и при жизни дарителя.
Образец договора
Образец договора дарения в 2023 году
Продажа дарственной квартиры: риски
Основным риском в данном случае является отмена дарения. Это может привести к срыву сделки по продаже. Отмена дарения происходит в случаях:
- если новый владелец покушался на жизнь дарителя или на его близкого или родственника;
- если человек, получивший жилье в дар, пользуется им так, что это неизбежно приведет к разрушению и уничтожению жилища.
Срок давности по подобным делам – три года с момента государственной регистрации дарения в Росреестре.
Совет эксперта: чаще всего отмена дарения происходит с помощью суда. Причина кроется в том, что по заявлению дарителя одаряемый, как правило, не возвращает подаренное имущество добровольно. В такой ситуации сложно разрешить спор без помощи профессионалов.
Судебная практика
Орехова В.С обратилась в суд с иском к Кондратьевой Л.С. и Родину В.А. о признании недействительными договора дарения квартиры, который был заключен 17 марта 2014 года между Ореховой В.С. и Кондратьевой Л.С, и договора купли-продажи указанной недвижимости, заключенного 6 мая 2014 г. между Кондратьевой Л.С. и Родиным В.А., а также об истребовании данного жилья из чужого незаконного владения Родина В.А. и о признании за Ореховой В.С. права собственности на данное жилье.
Причиной обращения заявителя стал тот факт, что с 2011 года Орехова В.С. не раз находилась на лечении из-за психического заболевания, обусловленного преклонным возрастом и наличием цереброваскулярной болезни, в связи с чем гражданка Орехова В.С. была не в состоянии понимать значение своих действий и уж тем более руководить ими. Женщина сообщила, что вышеупомянутое жилое помещение принадлежало ей на праве собственности. А воля на отчуждение жилых квадратных метров у Ореховой В.С. отсутствовала, поскольку психическое заболевание не позволяло ей правильно формулировать правовые цели.
Истица утверждала, что воля на отчуждение жилых квадратных метров у нее отсутствовала, поскольку психическое заболевание не позволяло ей правильно формулировать правовые цели.
Невский районный суд города Санкт-Петербурга отказал истцу в удовлетворении иска 25 сентября 2015 года. После этого Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда апелляционным определением от 13 апреля 2016 года отменила решение суда первой инстанции, признав договор дарения недействительным, однако постановила оставить проданное жилье новому владельцу.
В кассационной жалобе представитель истца Сугоняко Л.А. попросил отменить решение суда первой инстанции полностью, а не частично, и признать договор купли-продажи недействительным, вернув истцу право собственности на жилое имущество. Так, определением судьи Верховного Суда РФ Романовского С.В. от 19 октября 2016 г. кассационная жалоба с делом была передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ проверила материалы дела, обсудила доводы кассационной жалобы и пришла к выводу, что жалоба нужно удовлетворить.
Руководствуясь статьями 387, 388, 390 ГПК РФ , Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 29 ноября 2016 г. определила отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 13 апреля 2016 г. в части оставления без изменения решения Невского районного суда г. Санкт-Петербурга от 25 сентября 2015 г. по требованиям Сугоняко Л.А., действующей в интересах недееспособной Ореховой В.С, к Кондратьевой Л.С и Родину В.А. о признании договора купли-продажи недействительным, истребовании имущества из чужого незаконного владения и признании права собственности на квартиру и в этой части направить данное дело на новое рассмотрение в суд.
Какие документы нужны для продажи подаренного жилья
Как продажа, так и покупка квартиры начинается с подготовки нужных документов. Рекомендуем собрать их заранее, поскольку это отнимает некоторое время.
При продаже подаренного жилья потребуются следующие документы:
Паспорта участников сделки
Источник: els24.com
Купил квартиру через сколько можно ее продать
В онлайн-интервью на БНК специалисты Налоговой службы Коми назвали минимальный срок владения имуществом и разъяснили, в каких случаях не потребуется декларировать доход от его продажи.
Фото Виктора Бобыря из архива БНК
Вопрос
Купил квартиру, через сколько лет можно ее продать, можно ли ее продать через три года.
Ответ УФНС по Коми
Налоговые органы не уполномочены накладывать ограничения на распоряжение имуществом.
Если в вопросе подразумевается минимальный период владения жильем, по истечении которого не надо декларировать доход от продажи и платить налог, то нужно учитывать обстоятельства конкретной сделки.
По общему правилу минимальный срок владения имуществом составляет пять лет.
Минимальный срок владения составляет три года, если имущество:
— получено в наследство или подарено близким родственником;
— получено в результате приватизации или по договору ренты,
— является единственным жильем (включая совместную собственность супругов).
Таким образом, если жилье было в собственности меньше минимального срока владения (5 или 3 года соответственно), то доход от продажи такого имущества надо декларировать. Если оно продано по той же или меньшей цене, чем было приобретено (цена продажи не должна быть ниже 70% от кадастровой стоимости), то налога не будет.
Независимо от срока нахождения имущества в собственности освобождаются от налога и представления декларации доходы в следующих случаях:
— продажа жилья семьями с двумя и более несовершеннолетними детьми при соблюдении ряда условий;
— стоимость проданного жилья меньше 1 миллиона рублей (цена продажи не должна быть ниже 70% от кадастровой стоимости);
— стоимость иного имущества (гараж, постройки, транспорта) не превышает 250 тысяч рублей.
Вопрос
Получил по наследству квартиру в 2018 году (прошло пять лет), точнее долю 3/4. Остальную долю 1/4 выкупил у родственников осенью 2022 года. Цена этой доли 650 тысяч рублей. Сколько мне придётся заплатить налог, если я продам эту квартиру в этом году?
Ответ УФНС по Коми
Налога к уплате в данном случае не возникнет, декларировать доход от продажи не придется.
Предельный срок нахождения собственности отчитывается с даты смерти наследодателя и не зависит от изменения размера доли в последующих годах по этому объекту.
3180 
Источник: www.bnkomi.ru