Нежилое подвальное помещение с транзитными трубопроводами
Как правило, в нежилых помещениях в МКД есть отопительные приборы, соответственно, для их собственников плата за отопление исчисляется в общем порядке. Особую категорию составляют подвальные нежилые помещения, в которых нет радиаторов отопления, однако проходят трубопроводы отопительной системы.
Суды часто ссылаются на не действующую в настоящее время Методику определения количества тепловой энергии и теплоносителя в водяных системах коммунального теплоснабжения, утвержденную Приказом Госстроя РФ от 06.05.2000 № 105. Согласно примечанию к п. 1 приложения 1 «Отопление» к данному документу отапливаемым подвалом следует считать подвальное помещение, в котором для поддержания проектного значения температуры воздуха предусмотрено проектом и осуществлено отопление при помощи отопительных приборов (радиаторов, конвекторов, регистров из гладких или ребристых труб) и (или) неизолированных трубопроводов системы отопления или тепловой сети.
Расчёт платы за отопление по-новому: от чего зависит выбор формулы
В свою очередь, если отопление подвала проектом не было предусмотрено, упомянутые выше трубопроводы должны быть покрыты тепловой изоляцией. Соответственно, если по результатам осмотра помещения установлено, что в нем проходят неизолированные трубопроводы системы отопления (обычно подающий и обратный) или горячего водоснабжения, и температура в помещении соответствует нормативным показателям в отсутствие дополнительных нагревающих приборов (например, электрообогревателей), значит, услуга отопления в данном помещении предоставляется и собственник обязан оплатить ее.
Иное означало бы возложение обязанности по оплате тепловой энергии, израсходованной на отопление помещения ответчика и не относящейся к нормативным потерям ввиду отсутствия тепловой изоляции труб, на иных собственников помещений многоквартирного жилого дома (постановления АС ВВО от 07.08.2015 по делу № А79-6883/2014, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2015 по делу № А60-16073/2015). Одновременно, если в помещении проложен изолированный трубопровод и температура воздуха поддерживается электронагревателем, нет оснований для взыскания с собственника платы за отопление. Иное означало бы, что исполнитель намерен взыскать с собственника помещения расход тепловой энергии на технологические потери при ее транспортировке, которые учитываются при утверждении тарифа (в отношении потерь по внешним сетям) и норматива потребления (в отношении внутридомовых потерь), а при наличии ОПУ оплачиваются собственниками отапливаемых помещений (постановления АС УО от 11.02.2015 № Ф09-10034/14, Ф09-9985/14, АС ВСО от 15.10.2014 по делу № А10-2458/2013, АС ЗСО от 20.02.2015 № Ф04-15650/2015, АС СЗО от 27.10.2015 по делу № А42-9616/2014). Суд встанет на сторону собственника помещения и откажет УК в иске, если последняя не докажет, что фактическое потребление тепловой энергии, принятой посредством тепловыделения от изолированных трубопроводов отопления и горячего водоснабжения дома, проходящих через помещение ответчика, позволяет поддерживать в данном помещении необходимую температуру воздуха без установки дополнительного оборудования (Постановление АС ПО от 11.06.2015 № Ф06-23212/2015).
Кто отвечает за отопление в домах?
Отсутствие или наличие теплоизоляции на общедомовых магистральных трубопроводах системы отопления стало основным фактором для решения вопроса о взыскании с собственника одного и того же помещения платы за отопление. Так, в рамках одного дела было установлено, что трубопроводы не были изолированы, следовательно, помещение отапливалось, поэтому оплачивать услугу необходимо (Решение Арбитражного суда Челябинской области от 15.12.2011 по делу № А76-1160/2011).
Впоследствии трубопроводы были заизолированы и суд отказал исполнителю во взыскании с собственника нежилого помещения платы за отопление в связи с отсутствием теплопринимающих устройств (Постановление ФАС УО от 16.10.2013 по делу № А76-21947/2012, в передаче которого на пересмотр отказано Определением ВАС РФ от 19.12.2013 № ВАС-17562/13). Вместе с тем, как было отмечено выше, в настоящее время указанная методика признана утратившей силу в связи с изданием Приказа Минстроя РФ от 17.03.2014 № 99/пр «Об утверждении методики осуществления коммерческого учета тепловой энергии, теплоносителя» (см.
Приказ Минстроя РФ от 31.07.2014 № 414/пр). Однако суды продолжают опираться на сделанные в ней выводы, хоть и не приводят ссылок на сам недействующий документ. Кроме того, по-прежнему действуют СНиП 2.04.05-91* «Отопление, вентиляция и кондиционирование», утвержденные Госстроем СССР 28.11.1991, согласно п. 3.23* которых тепловую изоляцию следует предусматривать для трубопроводов систем отопления, прокладываемых в неотапливаемых помещениях. Поэтому общий вывод таков: наличие изолированных транзитных трубопроводов указывает на то, что помещение не отапливается.
Помещение с демонтированными радиаторами отопления
- самовольно демонтировать или отключать обогревающие элементы, предусмотренные проектной и (или) технической документацией на многоквартирный или жилой дом, самовольно увеличивать поверхности нагрева приборов отопления, установленных в жилом помещении, свыше параметров, предусмотренных проектной и (или) технической документацией;
- осуществлять регулирование внутриквартирного оборудования, используемого для потребления коммунальной услуги отопления, и совершать иные действия, в результате которых в помещении в МКД будет поддерживаться температура воздуха ниже 12 °С;
- несанкционированно вносить изменения во внутридомовые инженерные системы.
В свою очередь, согласно п. 1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушениям в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.
В подавляющем большинстве случаев демонтаж радиаторов отопления рассматривается как переустройство помещения, проведение которого требует проекта и завершается актом приемочной комиссии (см. ст. 26, 28 ЖК РФ).
Соответственно, нарушение установленного порядка демонтажа батарей не может порождать правовые последствия в виде освобождения собственника помещения, допустившего такие самовольные действия, от обязанности по оплате услуги теплоснабжения. Кроме того, такие действия применительно к конкретным обстоятельствам могут рассматриваться как злоупотребление лица, их совершившего, правом в отношении части общедомовой системы отопления, находящейся в помещении, принадлежащем данному лицу, а злоупотребление правом запрещено законом (ст. 10 ГК РФ). Такие выводы были сделаны в постановлениях АС ДВО от 22.07.2015 № Ф03-2697/2015, от 26.08.2015 № Ф03-3356/2015. Итак, обстоятельством, которое можно рассматривать как основание для взыскания с собственника помещения платы за тепловую энергию в отсутствие радиаторов отопления, является самовольный демонтаж таковых (Постановление АС ЗСО от 20.07.2015 № Ф04-20195/2015).
Если же переустройство было проведено в законном порядке, отсутствие радиаторов отопления указывает на то, что коммунальная услуга по отоплению не предоставляется, тепловые потери от стояков не могут рассматриваться как подлежащая оплате услуга. К примеру, такие выводы были сделаны в Постановлении АС СЗО от 23.04.2015 № Ф07-700/2015 в отношении помещения, переведенного из жилого в нежилое с одновременным демонтажом системы отопления и установкой электрообогревателей с терморегулятором, тепловой завесы, теплого пола.
Вместе с тем встречаются ситуации, когда суды принимают во внимание только фактическое отсутствие энергопринимающих устройств, а факт самовольного переустройства центральной системы отопления расценивают как не имеющий правового значения (Постановление ФАС ВВО от 15.04.2014 по делу № А82-5198/2013, в передаче которого на пересмотр в порядке надзора отказано Определением ВАС РФ от 28.07.2014 № ВАС-9767/14).
Обратим внимание: если собственник претендует на освобождение от оплаты отопления, в ходе осмотра не должна быть выявлена возможность подключения радиаторов отопления (она существует при наличии врезки подводок к отопительным приборам, кронштейнов для подвески батарей, отсечных шаровых кранов). Если такая возможность есть, суд вряд ли откажет исполнителю коммунальных услуг во взыскании задолженности с собственника помещения (Постановление АС ВСО от 28.08.2015 № Ф02-4259/2015).
Если в помещении никогда не было радиаторов отопления, следует определить, считается ли оно отапливаемым (признак отапливаемого помещения – отсутствие теплоизоляции на магистральных трубопроводах). Если трубопроводы заизолированы, УК следует доказать, что тепловыделения от них достаточно для поддержания в помещении нормальной температуры без использования дополнительного оборудования.
Если в помещении раньше были радиаторы отопления, собственник не обязан оплачивать соответствующую услугу в случае их демонтажа в установленном порядке. Самовольный демонтаж не освобождает его от оплаты отопления. Впрочем, изредка встречаются примеры, когда для принятия решения в пользу потребителя достаточно подтверждения факта отсутствия в помещении радиаторов.
Источник: www.audit-it.ru
Что делать, если соседи перекрывают отопление?
Система отопления многоэтажек представляет собой общий стояк от которого на каждую квартиру подается теплоноситель.
Но что делать, если стояк в доме работает, а в квартире холодно, потому что его перекрыли соседи? Стояки отопления определены Жилищным кодексом Российской Федерации как общедомовая собственность в многоквартирном доме.
Законодательная база
Это означает, что любые коммуникации теплопередачи, начиная от границы придомовой территории и до начала приватной собственности (до начала квартиры), относятся к общему имуществу многоквартирного дома.
Границей приватного имущества в данном случае считаются крайние стены квартиры, включая пороги входных дверей. До стен и порогов любая коммуникация будет считаться общей и ни один сосед не имеет права распоряжаться ею по своему усмотрению.
Согласно положениям Жилищного кодекса об управлении собственностью многоквартирного дома, вариантов распоряжения общедомовой собственностью может быть несколько: с ТСЖ и с ЖЭКом.
Если в доме организовано ТСЖ, есть управляющий и/или председатель, то решение об управлении общедомовой собственностью должно быть предложено к обсуждению членами совета дома. Затем председатель должен организовать общее собрание собственников помещений в доме и вынести на обсуждение вопрос о распоряжениях в работе стояка.
Только после того, как все владельцы единогласно решат вопрос о перекрытии общим собранием, стояки можно перекрывать.
В идеале, председателем должен быть составлен акт собрания с подписями членов совета дома о том, что решение о перекрытии было принято единогласно и никто не имеет возражений.
Если в доме не организовано ТСЖ, для распоряжения об отключении стояка необходимо обратиться в ЖЭК или управляющую компанию.
Для того, чтобы иметь законные основания для перекрытия, также рекомендуется собрать подписи владельцев квартир. Поскольку стояки отопления относятся к общему имуществу, перекрывать их по требованию только одного владельца жилья в многоквартирном доме незаконно.
Закономерное перекрытие стояка отопления:
- Проведено работниками ЖКХ или сантехниками дома;
- Проводится по согласию (желательно письменному) всех владельцев жилья в доме после общего собрания ТСЖ или обращения в ЖЭК;
- Подтверждается письменно при возникновении претензий.
Незакономерное перекрытие стояка отопления:
- Проводится без согласия владельцев квартир в доме;
- Выполняется владельцем одной из квартир по своему усмотрению.
Действия жителей при незакономерном перекрытии
Законодательная база о предоставлении коммунальных услуг, поставке теплоснабжения и распоряжении общедомовым имуществом подтверждает тот факт, что ни один из жильцов не имеет права препятствовать подаче теплоносителя на общий стояк отопления.
Если у вас значительно снизилась температура в комнатах, первое, что необходимо делать − проверить исправность системы подачи тепла. Если всё исправно, следует выяснение, какой именно сосед перекрывает стояк отопления.
Сначала рекомендуется решить вопрос без вмешательства дополнительных структур. В некоторых случаях, обращение к жильцам срабатывает, соседи признают, что перекрыли, и запускают стояк. Но чаще всего откликаются те соседи, чья система отопления в квартире нуждалась в ремонте и после окончания работ стояк сразу запускается.
Работа со структурами
Если обращение не помогло, выяснять, кто перекрыл стояк, следует с представителями ЖЭКа. Для этого необходимо обратиться в ЖЭК, структура выделит рабочую бригаду из нескольких человек – делать обход самостоятельно нельзя.
Реакция ЖЭКа должна быть проявлена в течение одной рабочей смены, если обращение было сделано в рабочий день. В течение смены работники обойдут квартиры дома с проверкой подачи теплоносителя в сети отопления.
Если все соседи допустили работников к проверке, выявить нарушителя не составит труда. Сперва достаточно попросить возобновить подачу и запустить стояк в присутствии работников ЖЭКа.
Если просьбы не помогли или кто-либо из владельцев не допускает работников, выяснение виновника продолжается по данным возможных свидетелей и территории, на которой перекрыта подача.
При продолжительном нарушении, на виновника подается заявление в суд о том, что он нарушает правила использования и права жильцов на общедомовую собственность. Перед подачей заявления желательно вызвать работников ЖЭКа или управляющей компании для полной проверки отопительной системы в доме и письменном заключении о ее исправности.
Другими словами, на руках у истца должны быть все документы подтверждающие, что подача тепла прекратилась именно по причине незаконного перекрытия.
При успешном исходе судебного процесса и невыполнении виновником всех требований судебного решения, сосед может быть привлечен к уголовной ответственности согласно статье 315 Уголовного кодекса Российской Федерации «О неисполнении приговора суда, решения суда или иного судебного акта».
Оформление заявления
Обращение в суд оформляют в зависимости от того, каким образом проводится управление в многоквартирном доме.
Что делать при наличии ТСЖ:
- Председатель после проведенного собрания составляет акт, в котором подписываются все соседи, состоящие в совете;
- Председатель составляет заявление, с указанием полного ФИО нарушителя, его адресом проживания/прописки (если они не совпадают указывают два адреса) и родом нарушения;
- Председатель дополняет пакет документов актом об осмотре системы теплоснабжения работниками ЖКХ;
- Для засвидетельствования положения крана стояка можно наложить пломбу и составить об этом дополнительный акт.
Что делать при отсутствии ТСЖ:
- Подается просьба о представительстве в суде работникам ЖЭКа, который обслуживает данный дом;
- ЖЭК составляет заявление в суд и прилагает все имеющиеся по делу документы.
Если инициативного представителя в доме не нашлось, есть возможность обратиться к участковому. Он обязан оповестить исполнительные органы о нарушениях, затем исполнительные органы, жилищная инспекция или органы муниципального жилищного контроля составят заявление в суд.
Ведение судебного процесса
Мальчик греется у масляного обогревателя.
Интересы жильцов в суде представляет председатель совета дома или сотрудник со стороны ЖКХ. Для составления заявления, если соседи не знают полное ФИО виновника, необходимо обратиться в Единый Государственный Реестр (зная адрес и уплатив пошлину в размере 200 рублей). Для ведения дела нанимается адвокат, услуги которого оплачивает заявитель.
Чтобы собрать доказательственную базу понадобится измерение температуры в помещении, владельцы которого жалуются на остановку подачи тепла.
Если температура в квартире соответствует нормам, установленным законом, доказать отключение будет сложнее.
В соответствии с нормами, температура воздуха:
- В жилом помещении в районе с температурой наиболее холодной пятидневки: +20оС, в угловой комнате +22оС;
- В других районах не ниже +18оС, в угловой комнате +20оС;
- Допустимое превышение – до 4оС;
- Допустимое снижение в период от полуночи до 5 утра – до 3оС;
- Снижение в период от 5 утра до полуночи нормами не допускается.
Вывод: ночью температура должна быть выше 15 градусов по Цельсию.
Если отопление отключено только в одной комнате, обычно достаточно закрыть межкомнатные двери, чтобы отопление из других комнат не поступало в помещение и было возможным измерение температуры.
Важно! Если ЖЭК или председатель ТСЖ не отреагировал на просьбы жильцов, они подают заявление в суд на бездействие структуры ЖКХ в данном вопросе и несоблюдение прав жильцов на общедомовую собственность. Заявителю, при успешном исходе процесса, компенсируются затраты на услуги адвоката.
Запуск работы стояка
В судебном решении будет указан срок, в течение которого отопление должно быть возобновлено. Если на суде представительство дома велось председателем ТСЖ, нанимаются рабочие в управляющей компании или ЖЭКе, которые запустят стояк без возникновения аварийной ситуации.
В случае, когда представительство велось самим ЖЭКом, он самостоятельно подбирает рабочих для запуска и выполняет его в указанный судебным решением срок.
Если по каким-то причинам председатель ТСЖ или работники ЖЭКа не выполняют требования судебного решения, целесообразно подать иск в суд по статье невыполнения судебного приговора, акта или иного решения.
Собрав на совет владельцев квартир и постановив, что согласно решению суда система должна быть запущена разрешается запуск системы сантехниками дома или нанятой бригадой рабочих. Делать запуск самостоятельно не рекомендуется.
В системах верхнего разлива можно просто открыть задвижки на стояке (закрыв сбросы) и выпустить воздух из воздушника на расширительных баках (для этого нужно будет подняться на чердак).
Запуск в системах нижнего разлива имеет более сложный алгоритм, выполнять который должны квалифицированные специалисты.
Во всех случаях, когда соседи перекрывают поступление теплоносителя по стояку без ведома других жильцов дома, относящихся к этому стояку, действия соседей считаются незаконными.
Исправить ситуацию можно просьбой вернуть задвижку стояка на прежнее положение. Если просьбы бессильны, обращаются в ЖЭК или ТСЖ для осмотра системы отопления, заключения акта и обращения в суд.
Виновник может быть привлечен к административной ответственности, а при невыполнении постановления суда – к уголовной. Решения суда выполняются сотрудниками ЖЭКа, бригадой при ТСЖ или работниками проживающими в доме, которые могут подтвердить соответствующую квалификацию и провести работы по решению общего совета дома.
Можно ли перекрывать отопление в одной квартире МКД?
Не совсем понятно, что вы имеете в виду под перекрытием отопления в одной квартире. Вы хотите перекрыть радиаторы отопления или срезать полностью стояки отопления?
Радиаторы отопления в своей квартире вы можете перекрыть при условии, что до радиатора отопления установлено соединение, через которое теплоноситель будет обходить ваш радиатор и поступать в другие квартиры, расположенные по стояку. Другими словами, это перекрытие не будет мешать циркуляции теплоносителя по всему стояку отопления.
Срезать стояки отопления в вашей квартире вам никто не разрешит, поскольку в наших домах применяется вертикальная система стояков и снятие стояков в вашей квартире сделает невозможным отопление других квартир.
Что касается электрического конвектора — вам нужно уточнить у электриков, на какую мощность электропотребления рассчитана проводка в вашей квартире и на какую величину электрической мощности, присоединенной к вашей квартире. Если мощность будет ниже, чем ее суммарное потребление, это чревато пожаром в квартире.
Кроме того, перекрытие отопления в вашей квартире в настоящее время сомнительный способ экономить. Дело в том, что прибор учета потребляемого тепла устанавливается на весь дом и расчет потребления ведется по площади квартиры и приходящуюся на нее часть площадей общедомового имущества.
Пока не устанавливаются индивидуальные приборы учета тепловой энергии, смысла в замене не вижу. Много не сэкономите, а платежи за электроэнергию существенно возрастут, так что останетесь еще и в минусе.
Если система отопления спроектирована правильно, перекрытие отопления в одной отдельной квартире технически возможно. Но есть ли смысл? Обогрев электрическим радиатором будет стоить гораздо дороже, также выше пожароопасность.
Почему в квартире холодно?
Перекрывать отопление может только соответствующая обслуживающая организация, и услуга эта платная. Самостоятельно перекрывать стояк нельзя даже при согласии соседей. Проблем при автономном отоплении быть не должно, кроме того, что это гораздо дороже, чем централизованное водяное отопление. Высоки и тарифы, и потребление электроэнергии.
Если не вдаваться в нормативы и правила содержания жилых помещений, а подойти к этому вопросу только со стороны собственника жилья, следует отметить некоторые возможные проблемы.
Даже в МКД Центрального района России, не говоря уже об Урале, Сибири и севернее, в морозные дни в некоторых участках наружных ограждающих конструкций конкретной квартиры будут образовываться так называемые «мостики холода».
Это участки стен и пола, где температура будет опускаться до отметки +5 °C. А +5 °C — это отметка точки росы (выпадение конденсата).
У вас будут мокнуть, сыреть (с образованием в будущем грибка) участки стен, где проходят, например, межпанельные стыки, или вы обнаружите плесень в оконных проемах, а также во многих других «слабых» местах, присутствующих даже в качественном строительном сегменте жилья.
Возможна и утрата качества каких-либо элементов отделки интерьера по причине снижения температуры ниже рекомендованных значений для их эксплуатации на гарантийных условиях.
Например, гипсовая штукатурка на наружных стенах, скорее всего, будет вспучиваться, трескаться. Естественно, температура в квартире не опустится до критических значений.
Но в вышеописанных строительных узлах она упадет до отметки ниже +5 °C. И проблемы с конденсатом в этих местах будут!
Почему растут тарифы на обслуживание дома?
Представим, что жизненная ситуация вынудила собственника отключить централизованное отопление квартиры, но взамен включить электроотопительный прибор. Тут тоже возможны негативные прогнозы.
И самый худший из них — для альтернативного отопления квартиры будет использован не подходящий для этого электрообогреватель. Тот, который не может быть использован для постоянной эксплуатации без присмотра (масляный обогреватель, тепловентилятор).
Если система отопления оснащена запорной арматурой, запретить собственнику перекрыть отопление не представляется возможным.
При этом квартира будет обогреваться за счет квартир сверху, снизу, справа, слева, и в этих квартирах увеличится потребление тепловой энергии.
Использование для отопления жилья электрической энергии обходится недешево, в некоторых случаях запрещено; почти всегда для этого нет дополнительной мощности.
Источник: osheikino.ru