Добрый день, уважаемые читатели! Меня зовут Жилев Александр и я руковожу компанией «Смарт Вэй». Мы занимаемся кадастровыми работами и проектированием в смежных областях.
1727 просмотров
Наша история войны с Росреестром началась в 2013 году, когда только появился кадастровый учет ОКС (объектов капитального строительства). Именно в 2013 году из БТИ были переданы все документы и данные в Кадастровую палату и Росреестр для организации Единого государственного реестра недвижимости.
Сколько всего произошло с того времени и до текущего момента в кадастровой отрасли знают только опытные специалисты: новые законы, смена руководителей Росреестра, сокращение штата кадастровых палат, сотни и тысячи разъяснений своих законов от МинЭкономРазвития.
И все это время наши инженеры пытаются понять, что же от нас хочет увидеть регистратор Росреестра в подготовленных технических планах? На сегодняшний день мы обработали почти 7000 приостановок Росреестра и сделали свои, возможно субъективные, но построенные на реальном опыте выводы о том, как работает система кадастрового учета и регистрации недвижимости в нашей стране.
Росреестр полностью переходит на безбумажный документооборот с МФЦ при регистрации недвижимости
Далее подробнее расскажу, что такое приостановки, почему Росреестр их выдает и про правило «Росреестр 3%», а также — как мы научились работать с приостановками.
Рассказ будет основан только на опыте работы с коммерческими зданиями и помещениями — именно на них специализируется наша компания.
Что такое приостановка кадастрового учета и регистрации в Росреестре?
Что такое приостановка простыми словами у органов регистрации недвижимости — законный инструмент не выполнять свою работу, придраться к ошибкам (существующим или надуманным), вечный источник возможности применения альтернативного консенсуса с заинтересованным лицом.
Есть замечательная 26 статья ФЗ №218 — основания и сроки приостановок. Сейчас там много пунктов, но если коротко — в случае, когда документы на регистрацию или кадастровый учет подготовлены неправильно, это является основанием для приостановки.
Приостановка выдается на три месяца. Ее можно обжаловать в Апелляционной комиссии и суде. Комиссия — спорный момент, так как за все время ее сущестWowания в Москве не было ни одного решения в пользу заявителя.
Как думаете, имеет ли значение для Росреестра, что написано в этой статье? Пфф — конечно нет! Росреестр плевать хотел на какие-то там пункты закона или приказов, а тем более — на здравый смысл. Сейчас расскажу об этом подробнее.
Почему Росреестр выдает приостановки?
В реальности, все приказы и законы, которые существуют, Росреестр использует только в свою сторону, а точнее — не в пользу заявителя. Конечно, очень часто кадастровые инженеры ошибаются, даже самые лучшие могут прикрепить не тот файл. Но в реальности ошибок инженеров, которые могут препятстWowать регистрации, очень мало.
Правило «Росреестр 3%»
Я периодически провожу собеседования на должности кадастровых инженеров или помощников кадастровых инженеров, и определенный процент соискателей — бывшие сотрудники Росреестра. Претензий лично к ним у меня нет, потому что они работали в системе, при этом с маленьким окладом для Москвы (25000 р), и с кучей работы до часа ночи (большинство приостановок по онлайн заявлениям приходят в 1-2 часа ночи, а это значит, что регистратор над ними в это время трудился). Но все говорят про «необходимый процент» положительных решений, который кем-то и когда-то был установлен в Москве. Обычно это 3%, поэтому между собой мы называем это правилом «3%». Именно столько заявлений от общего числа проводится без приостановок.
Росреестр подготовил два пренеприятнейших сюрприза, которые осложнят жизнь продавцам и покупателям.
Коррупционная и антикоррупционная составляющая
К сожалению, очень часто крупные частные коммерческие объекты, документы по которым попадают в Росреестр, ставятся на «Контроль». Любые действия по ним не пройдут регистрацию. Комментировать не буду, но кто хоть раз работал с Росреестром знает, что в Москве нет более коррумпированного государственного органа.
Другая сторона вопроса — если заявление в Росреестре не «сопровождают», то часто при личном общении говорят: «Как я вам проведу заявление с первого раза? Могут подумать что это коррупция».
Общая загруженность специалистов
Примерно 30-50% приостановок приходят полностью скопированными из прошлого текста приостановки по этому объекту, либо вообще из другого дела. Как я уже говорил, специалисты Росреестра перегружены, при этом руководство постоянно уменьшает их количество (посмотрите статьи о сокращении штата в Москве).
Низкая квалификация сотрудников Росреестра и кадастровых инженеров
На текущий момент в Росреестре Москвы прекращена деятельность Кадастровой палаты и всей обработкой документов занимаются сотрудники Росреестра, а бывшие специалисты Кадастровой палаты частично перешли на другие должности, где иногда проверяют заявления.
Ситуация обычно выглядит так: Кадастровый инженер 45 лет, работающий с 2011 года, подает технический план для кадастрового учета изменений помещения 100 кв.м., а сотрудник Росреестра, 24 года, работающий в Росреестре 3 месяца, выдает приостановку о том, что графическая часть не соответствует нормам Градостроительного кодекса. Часто и кадастровые инженеры ошибаются, но таких ошибок становится все меньше, ведь сейчас ужесточили правила аттестации специалистов в кадастре: наличие высшего профильного образования, реальная стажировка 2 года (и за этим очень жесткий контроль, подделать не получится) на должности помощника кадастрового инженера (даже геодезисты с 20-летним опытом нанимаются работать помощниками ради стажа).
Как определить незаконность приостановки?
1. В приостановке несколько пунктов — чем больше замечаний указано в приостановке, тем она выглядит убедительнее и сложнее оспаривается в суде;
2. Размытые формулировки в приостановках. Опять же, сложно оспорить то, о чем непонятно написано.
3. Использование пункта об «Условных обозначениях». Если видите этот пункт в приостановке, можете не сомневаться, регистратор уже передал ваш объект на «контроль». Суть пункта «Условные обозначения» в том, что в Приказе №953 указано определенное точное количество условных обозначений и Росреестр считает, что может сам решать, какие из них нужно было добавить в технический план, а какие — нет. В суде этот пункт может быть истрактован как угодно — юрист Росреестра приведет регистратора, который ткнет пальцем в план этажа и скажет, что вот здесь условные обозначения указаны неверно. Все, судья уйдет думать, и скорее всего сделает вывод, что Росреестру виднее — он же госорган (хотя самим судьям уже надоели эти суды и наглость органа регистрации).
4. Нерешаемые пункты приостановки. К примеру, поменяли Вы размер окна в своем нежилом здании. Росреестр пишет — «не предоставлен согласованный в Архитектуре проект». И суть в том, что с ноября 2018 года наша уважаемая Москомархитектура не согласовывает такие проекты, в связи с отсутствием полномочий (долгая история, но если кратко, то на них писали жалобы в прокуратору, о том, что этот орган не имеет права согласовывать изменение фасадов нежилых зданий, в итоге они прекратили эту деятельность). Полномочия уже три года никак не могут передать (проект постановления правительства Москвы завис два года назад и никаких подвижек по нему нет) и все это время измененные фасады нежилых зданий согласованию не подлежат ни при каких условиях.
Как бороться с приостановкой?
Наша организация прошла все этапы, от гнева до смирения, а затем — до суда, а потом — до создания своего алгоритма борьбы с приостановками:
1. Выполняйте технические планы без ошибок. Самое главное правило, от которого зависит успех всего процесса. Как это реализовано у нас: есть чек-лист из более чем 50 требований, которые обязательно должны быть соблюдены инженером в техническом плане. Мы этот чек-лист взяли не только из своего опыта, но и судебной практики, которая показала, как положительно выигрывать дела, не давая шанса Росреестру. За контроль качества отвечает кадастровый инженер, который сам не изготавливал конкретный технический план.
2. Выписывайте все пункты приостановок и готовьтесь к ним заранее. Вот первая часть нашей таблицы — таблица гугл. Всего в ней около 50 пунктов — пригодится многим начинающим инженерам или заказчикам. Если пост наберет 1000 лайков, выложим свои наработки по остальным пунктам приостановок, а также — чек-лист и алгоритм контроля качества.
Внедряйте контроль качества, проверяйте свои техпланы на предмет будущих приостановок Росрестра.
3. Пишите жалобы в сервис «Ваш Контроль». На момент написания статьи это — единственная жалоба, которая поможет сдвинуть мертвое заявление с места. Как минимум, этот механизм позволит узнать рабочий телефон исполнителя в Росреестре (с 2020 года попасть в Росреестр сложно, из-за антиковидных ограничений, а если вы ведете учет всех регистраторов и их телефонов, как мы, и знаете, что регистраторы постоянно меняются/увольняются, чуть ли не каждые три месяца, найти возможность связаться для разъяснения ситуации будет проще).
4. Обращайтесь в суды, но не просто так, а с определенным алгоритмом работы. Вот обязательный минимум для борьбы с Росреестром:
4.1 Подать на регистрацию идеально выверенный технический план, желательно онлайн с ЭЦП (так им сложнее манипулировать сроками). Это один из самых важных пунктов. Лучше переподать заявление, если в нем есть реальные ошибки, и еще подождать три месяца до обращения в суд, чем зря потратить год из-за запятой (будьте уверены, ваш технический план «пропылесосит» весь отдел Росреестра);
4.2 Подождите 3 месяца, а потом — пройдите Апелляционную комиссию Росреестра. Если кто думает, что там решают проблемы, то нет — это один из барьеров, придуманный Росреестром для уменьшения количества судебных дел. Как выглядит классическая комиссия: сидят 5 человек, из Управления Росреестра, СРО Кадастровых инженеров и БТИ.
Вы приходите, говорите: «Почему мне написали, что у меня неправильно называется «подвал», если он четко прописан — «подвал»?» Вам отвечают любую, граничащую с бредом, информацию: «Подвал» это не «подвал», а «подвал-0». Вот и все — дальше ждете отказа. Некоторые заказчики приходят туда ругаться, но мы стараемся отговорить их от этого, так как вся процедура является чисто формальной.
4.3 Подавайте заявление в суд. Кадастровый инженер может подавать от своего имени, если приостановка выдана на заявление по его техническому плану. Мы периодически судимся от своего имени с Росреестром, хотя судов становится значительно меньше, чем это было 2 года назад. Вот пример одного из положительных решений в нашу пользу — кад арбитр.
К 2021 году мы поимели большую положительную судебную практику в Москве, любой пункт приостановки сейчас обжалован нами и можно использовать это по аналогии применяя наш опыт. Является ли суд стопроцентным вариантом? Нет, к сожалению многое зависит от судьи.
Бывают случаи, когда придет регистратор по заявлению на заседание, ткнет пальцем в документ и скажет: «Здесь условные обозначения нарушены — толщина стен 0,5 мм, а так как это несущая стена, должны быть 0,7 мм». И лояльная Росреестру судья ответит на это: «Ясно, в иске отказать!».
И никого не волнует, что технически и логически была высказана и поддержана судом абсолютно недоказуемая и необоснованная ложь. У нас был случай: получили приостановку на том основании, что «с улицы в окне помещения видна перегородка, значит это — изменение фасада, а согласования в Москомархитектуре на нее не получено». И мы проиграли первую инстанцию, но апелляция и кассация встала на нашу сторону и признали решение суда первой инстанции полностью незаконным (хотя мы его считаем просто абсурдным). Вот решение суда по этому делу — кад арбитр.
После того, как будет выигран суд в первой инстанции, юрист Росреестра в последний для подачи жалобы день отправит ее в апелляцию. После проигрыша апелляции будет и кассационная инстанция — это стандартный регламент юристов Росреестра.
4.4 Когда Вы получите исполнительный лист и подумаете, что уже на «финишной прямой» регистрации, подадите его в Росреестр — он снова выдаст приостановку. Вы удивитесь, но Росреестр не может зарегистрировать сведения просто по исполнительному листу — ему нужен технический план, в который нужно вставить исполнительный лист (хотя это и идет вразрез логики и нашей праWowой системы).
Цель Росреестра — максимально затягивать сроки, устраивая препятствия для этого на каждом шагу
Кадастровый инженер всегда плохой, а Росреестр — хороший
Получая приостановку, каждый заказчик делает для себя только один вывод:
«В техническом плане обнаружены ошибки, нужно предъявить это кадастровому инженеру, который выполнил технический план».
При этом редко кто вообще вчитывается в текст приостановки и разбирает ее пункты. Крайним остается кадастровый инженер несмотря ни на что и вопреки всему.
Что в других регионах?
Наша организация работает в 4 регионах России: Москва и МО, Санкт-Петербург и ЛО. В областях примерно все одинаково — с приостановками можно работать без суда, главное — взаимодействие с регистратором и его требованиями.
Отдельно хочу отметить Санкт-Петербург. Сейчас здесь первичной обработкой заявлений занимается все та же Кадастровая палата, а уже потом Росреестр делает свою проверку. Это лучшая Кадастровая палата в России, она единственная сохранила правило — связываться с инженерами и обсуждать выявленные нарушения. От меня и от всех кадастровых инженеров нашей организации большая благодарность за их подход к работе!
Приостановки от Росрестра сейчас такая же обычная практика, как и сам кадастровый учет и регистрация прав. Если у вас коммерческое помещение, будьте уверены, что так просто и быстро реализовать свои планы не получится.
А всем, кто столкнулся с приостановками — можете заполнить заявку на новый технический план с проработкой приостановки — здесь (просьба учитывать, что мы работаем только с ОКС коммерческого типа — зданиями и помещениями, и не берем в работу частные дома, квартиры, земельные участки).
Остальным читателям мы желаем как можно реже иметь необходимостей взаимодейстWowать с Управлением Росреестра по Москве — нервы будут крепче.
Источник: vc.ru
Глава Росреестра заявил, что сервисы ведомства во время пандемии работали без сбоев
МОСКВА, 21 сентября. /ТАСС/. Сервисы Росреестра работали стабильно и без сбоев во время ограничительных мер из-за пандемии коронавируса. Об этом сообщил руководитель Росреестра Олег Скуфинский на встрече с президентом РФ Владимиром Путиным.
«В этот период, Владимир Владимирович, нет. Мы провели инженерную настройку системы, и она отработала абсолютно стабильно», — сказал Скуфинский, отвечая на вопрос о наличии сбоев в работе сервисов Росреестра во время ограничительных мер из-за пандемии.
По его словам, Росреестр и Федеральная кадастровая палата провели технические работы и сбалансировали нагрузку на системы ведомства.
Скуфинский отметил, что доля услуг, предоставляемых Росреестром в электронном виде, с начала года выросла с 20% в 1,5 раза. «Определенную роль в этом сыграли карантинные меры, когда многие многофункциональные центры перешли на режим работы, так называемый по предварительной записи, и, по сути, единственной возможностью у граждан зарегистрировать права был наш портал», — добавил он.
Сегодня ведомство продолжает работу по переносу информации на Федеральную государственную информационную систему ведения Единого государственного реестра недвижимости (ФГИС ЕГРН), сказал Скуфинский. До конца года система должна заработать во всех регионах России.
ФГИС ЕГРН упрощает оказание госуслуг и сокращает их сроки. На сегодня инфосистема действует в 72 субъектах. В частности, Росреестр Подмосковья внедрил ФГИС ЕГРН в июне, а Москве — в июле 2020 года. Смысл перехода — в объединении баз кадастра (ГРН) и реестра прав (ЕГРП) на федеральном уровне, а также предоставлении гражданам возможности получать выписки из ЕГРН онлайн с помощью аккаунта на портале госуслуг.
Источник: tass.ru
Росреестр дал сбой
После того как в 2016 году были отменены бумажные свидетельства о праве собственности, уже каждый третий гражданин России успел пострадать от «электронного документооборота» в той или иной степени.
За три года электронная база Росреестра зависала на длительные сроки уже четыре раза.
Крайний раз (язык не поворачивается сказать последний) сбой системы произошел в 20-х числах августа. Восстановить работу Росреестр обещал к концу прошлого месяца, однако в начале сентября срок продлили еще на две недели. На момент подписания номера (23 сентября) работу ЕГРН смог восстановить лишь частично.
За прошедший месяц завис почти миллион заявлений в Росреестр от физических и юридических лиц.
«Я собиралась прописать к себе взрослого сына, — рассказывает жительница Подмосковья Екатерина Н. — Сын продал однушку и собирался купить «двушку». Из своей квартиры он выписался, а потом выяснилось, что я не могу прописать его — я должна подтвердить, что являюсь собственником моей квартиры. Бумажное свидетельство о собственности сейчас недействительно, а свежая выписка из базы ЕГРН действительна всего три месяца. У меня же такая выписка есть только за 2016 год».
Екатерина заплатила в МФЦ пошлину 400 рублей, еще 50 рублей пришлось отдать в качестве комиссии банкомату, который стоит в здании МФЦ.
Женщина возмущается, почему она каждый раз должна платить по 450 рублей и при этом еще месяцами сидеть без свидетельства собственности, обрывать каждый день с утра телефоны Росреестра, чтобы узнать, когда же они там починят свою поломку?
«Из-за этого сбоя мы упустили хорошую квартиру, — жалуется Екатерина. — Она стоила 6 миллионов, и за нее надо было внести залог, а остальную сумму — в течение двух недель. Мы не стали рисковать, ведь не знали, когда получим документы на руки. И оказались правы, а то бы потеряли сумму залога. Квартира, конечно, ушла. А такие же «квадраты» в нашем городе продаются на 600 тысяч дороже».
«Для чего все это делается? — спрашивает Екатерина и сама же отвечает: — Чтобы пополнять казну».
«Больше всего возмущает, что люди должны нести дополнительные расходы. Люди целыми днями сидят в этом перегруженном МФЦ и ждут свои документы. А им уже месяц говорят, что не могут устранить сбой. Как мы теперь уязвимы! Какой-то сбой произошел — и все!
Почему выписки из ЕГРН не могут нести бессрочный характер, как наши старые свидетельства о собственности на квартиру, почему должны обновляться каждые три месяца?» — возмущается Екатерина.
Тем временем Росреестр рассылает официальные ответы: оказывается, он не может восстановить работу ЕГРН полностью, «поскольку потери информации возникли значительные» и на восстановление программ требуется время.
Предыдущий глобальный сбой в работе онлайн-сервисов Росреестра произошел в конце мая этого года. Тогда на решение проблемы ушло больше недели. До этого крупная авария на серверах Росреестра случилась летом прошлого года, а потом, в ноябре 2018-го, серверы якобы отключили специально сами сотрудники Росреестра «из-за DDoS-атак».
Также сбой в информационной системе Росреестра возникал ранее «по причине установки нового программного обеспечения».
В Росреестре признают: многие граждане понесли ощутимые финансовые потери. Однако до сих пор никто из пострадавших не добился компенсации в суде.
Оказалось, что Росреестр не несет за сбои никакой ответственности, так как причиной неполадок стали технические неполадки в системе, не зависящие от человеческого фактора.
«Бывали случаи, что до сбоя у человека была собственность, а после сбоя ее не стало, — комментирует глава Ассоциации адвокатов России за права человека Мария Баст. — Причем сам владелец квартиры этого не знает до тех пор, пока не приходят приставы и его не выселяют. Чаще всего подобные сбои происходят из-за хакерских атак. Скорее всего, мошенники производят их с какой-то целью».
Ассоциация адвокатов России за права человека уже два года добивается возвращения бумажных свидетельств о собственности на квартиру. Увы, их инициатива до сих пор так и лежит в Госдуме!
«Депутат Павел Крашенинников сказал, что это все наши страхи, не имеющие под собой никакой реальной основы, — продолжает Мария Баст. — Но в итоге получилось все так, как мы и предсказывали».
Адвокат напоминает: в Европе тоже хотели перейти на электронный реестр, но от этой идеи в итоге отказались, сейчас право собственности оформляется на бланке, заверенном нотариусом.
Одним словом, хотели как лучше, а получилось как всегда.
Аделаида Сигида.
Фото: Агентство «Москва».
Источник: mirnov.ru
Росреестр начал замораживать сделки с недвижимостью: когда долги помешают регистрации собственности
С недавнего времени во многих городах Росреестр стал проверять наличие исполнительных производств у продавцов недвижимости и при выявлении таковых производить приостановку перехода прав по сделкам купли-продажи до решения вопроса с задолженностью. Когда происходят такие ситуации и что делать, если они возникли, разбирался Лайф.
В России большинство сделок по купле-продаже недвижимости проходят достаточно просто: договор купли-продажи подписывается покупателем и продавцом и вместе с прочими документами — заявлением на регистрацию, копиями паспортов участников сделки и т.д. — передаётся в многофункциональный центр «Мои документы» либо напрямую в Росреестр. Согласно нормативам, переход права собственности должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). При подаче документов напрямую в Росреестр — в течение семи рабочих дней, а если через МФЦ — в течение девяти дней. После этого новый собственник получает документы о том, что он стал счастливым обладателем недвижимости, а продавец — деньги.
Испорченный отдых: как вернуть деньги за сгоревшие путёвки — инструкция
Однако теперь довольно часто Росреестр выдаёт уведомление о том, что сделка по регистрации перехода права собственности приостановлена и у сторон есть 90 дней, чтобы исправить свои ошибки и повторно подать документы в Росреестр. Такие полномочия у регистрирующего органа есть в силу статьи 26 закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В предыдущие годы приостановка если и случалась, то в основном по причинам технического характера, например, если одна из сторон сделки в каком-то документе не поставила свою подпись или в переданных на регистрацию документах выявлены критические опечатки. Теперь же приостановка может происходить в связи с наличием данных об исполнительном производстве в отношении продавца либо покупателя.
— Как правило, если исключить технические моменты, то раньше у моих клиентов приостановок не бывало, — рассказала риелтор Галина Смирнова. — Дело в том, что обычно перед сделкой всегда запрашивается выписка из ЕГРН, в которой указываются не только данные объекта, но и запреты на регистрационные действия с ним. Однако теперь всё изменилось. После того как заработала Федеральная государственная информационная система «Единый государственный реестр недвижимости», Росреестр стал видеть данные по исполнительным производствам, которыми оперирует Федеральная служба судебных пристаWow. И теперь при наличии данных о процедуре по взысканию штрафов или задолженности по алиментам приостановка вполне вероятна.
С Галиной Смирновой согласен заведующий Западной коллегией адвокатов Москвы Александр Инютин.
— Росреестр и раньше приостанавливал регистрацию в связи с данными ФССП, но это делалось по запросу, а теперь — по факту исполнительного производства. И проблема в том, что, бывает, разбирательство между должником и взыскателем с учётом взаимных требований тянется годами. И, значит, всё это время есть угроза, что провести сделку с недвижимостью тем, кто ведёт такую тяжбу, будет проблематично, — отметил он.
— Теперь у банков появился ещё один рычаг по воздействию на должников, — соглашается адвокат Межрегиональной коллегии адвокатов Москвы Дмитрий Шагин. — Очень часто теперь такие проблемы возникают в отношении должников, если суд вынес судебный приказ по упрощённой процедуре. Как правило, таким порядком пользуются банки по взысканию небольших потребительских займов или задолженностей по кредитным картам.
Что делать, если регистрация приостановлена
Источник: life.ru