До конца 2023 года рынок будет смещаться в сторону вторичного сегмента, считают аналитики Банки.ру. Происходит это из-за сильно переоцененного первичного рынка и исчерпания лимитов на льготную ипотеку. Вместе с экспертами разобрались, стоит ли продавать квартиру летом 2023 года или лучше подождать.
Что происходит с ценами
За год средняя цена квадратного метра новостроек в России выросла на 16,5% и составила 127,3 тыс. рублей. Среднеквартальная цена за «квадрат» на вторичке за год практически не изменилась (прирост составил 1,1%) и зафиксирована Росстатом на уровне 90,9 тыс. рублей, говорят аналитики Банки.ру.
Сильнее всего за год средний чек квартир на первичном рынке вырос в Северо-Кавказском и Центральном федеральных округах, а на вторичном — в Приволжском и Южном ФО. Снижение цен на новостройки наблюдалось в Северо-Западном ФО, а на вторичное жилье — в Центральном и Северо-Западном ФО.
Квартиры в «старой» Москве в I квартале 2023 года прибавили в цене 1,2%, говорят аналитики IRN.ru. По итогам полугодия вторичный метр в среднем стоит 254 350 рублей.
Не торопитесь продавать квартиру, если решили уехать — сдайте ее в аренду❗️Рассказываю что и как.
«Во второй половине прошлого года застройщики пытались поднимать цены, предлагая покупателям околонулевую ипотеку. В результате на рынке недвижимости сложилась сюрреалистичная ситуация: готовое жилье на вторичном рынке может стоить дешевле строящегося в той же локации и сравнимого качества, — говорят аналитики. — Поэтому значительная часть спроса ушла с первичного на вторичный рынок, несмотря на отсутствие льготных ипотечных программ на вторичке — покупатели предпочитают адекватные цены низким ставкам по кредитам».
По данным IRN.ru, опережающими темпами дорожают небольшие квартиры в старых пятиэтажках или современных, но панельных домах, расположенных в недорогих округах. При этом цены на большие квартиры в дорогих сталинках в престижных округах либо стагнируют, либо уходят в минус:
«Спрос сосредоточен в самых бюджетных сегментах: если рынок в среднем за полгода прибавил чуть более процента, то 20% самых дешевых квартир подорожали на 3%».
По мнению управляющего директора компании «Метриум» Руслана Сырцова, вторичный рынок находится в состоянии стагнации. Но возможен кратковременный всплеск потребительской активности перед ближайшим заседанием ЦБ (21 июля), так как клиенты опасаются повышения ключевой ставки и удорожания ипотеки.
Что делать: продавать квартиру или ждать
Стоит продавать квартиру, если вы уже нашли подходящий вариант для покупки на первичном рынке, считает Сырцов.
«Конвертация старой квартиры в первичное жилье — это всегда выгодное вложение. Ликвидность новостроек неизменно выше. Кроме того, на первичном рынке, помимо льготных ипотечных программ, сейчас широко распространены скидки, спецпредложения, беспроцентные рассрочки, программы трейд-ин с фиксацией стоимости до 90 дней. Если вы готовы временно снимать жилье либо жить у родственников, можно купить новостройку на этапе котлована. К моменту ввода дома в эксплуатацию приобретенная квартира может подорожать на 25–30%».
Продавать ли квартиру сейчас или подождать
Если вы собираетесь купить другую недвижимость или переехать в другой город в ближайшее время, продажа квартиры может быть разумным решением, говорит финансовый аналитик и директор КБ «Готовые Решения» Кристина Лоткова. Но если нет причин для продажи и вы хотите лишь воспользоваться текущей ситуацией на рынке (ростом спроса на вторичку), стоит тщательно взвесить все «за» и «против».
«Ситуация может измениться — рынок недвижимости в 2023 году колеблется, и цены могут падать так же быстро, как и расти», — говорит Лоткова.
Основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик тоже считает: торопиться с продажей не стоит.
«Летом всегда затишье на рынке, и самый активный спрос на готовую недвижимость будет в начале осени», — говорит эксперт.
Лучше всего продаются готовые квартиры с отделкой, говорит Виктор Зубик. Новостройки на этапе строительства и готовые квартиры без ремонта могут продаваться дольше.
«Если вы все же собираетесь продавать квартиру, учтите: средний срок от размещения объявления до получения денег — около 3 месяцев. Нужно сделать оценку стоимости недвижимости, провести хоумстейджинг (предпродажная подготовка — прим. ред.) и заранее подумать, во что вложить вырученные деньги», — советует эксперт.
Источник: www.sberometer.ru
«Составлять завещание на операционном столе бессмысленно»: стоит ли сейчас покупать или продавать квартиру?
Покупка и продажа недвижимости – это сам по себе довольно сложный и запутанный процесс. Но в текущей ситуации, когда очень сильно выросла ключевая ставка ЦБ, а со стороны давят санкции, сделать правильный выбор стало еще сложнее. Стоит ли сейчас покупать или продавать недвижимость? Какие варианты можно назвать беспроигрышными? И за какими трендами сейчас стоит последить?
На эти и другие актуальные вопросы отвечают эксперты.
Как известно, ЦБ поднял ключевую ставку, соответственно, тут же возросли ставки и по ипотеке, отмечает генеральный директор риелторской компании «Полезные люди» Юрий Паршиков. «В данный момент программа банков не имеет устоявшейся формулы: от определения заемщика до просчетов рисков. Если же у вас уже имеется одобренная ипотека, следует воспользоваться моментом, так как ввиду неопределенности банки вполне могут отозвать положительный результат, даже вопреки своей репутации. Если же ипотека одобрена по ставке, скажем, 10%, – это, можно сказать, подарок», – говорит эксперт.
Исходя из статистических данных, в Москве 25-30 тысяч одобренных ипотек по прежним ставкам. Есть 2 сегмента: те, кто хочет быстрее реализовать сделку, не рискуя отменой одобренной ипотеки, и те, кто хочет скорее продать недвижимость и запастись наличными деньгами, – вдруг она подешевеет.
«Составлять завещание на операционном столе бессмысленно – вне зависимости от грядущего исхода операции. Так я бы в одном предложении охарактеризовал любые бездумные манипуляции с недвижимостью как минимум до осени текущего года», – рассуждает эксперт.
Рынок недвижимости замер:
«Конечно, есть исключения: если вы уже продали старое жилье, то вам надо постараться вложить куда-то деньги. Дело не только в курсе рубля – деньги всегда будут иметь меньшую ценность, чем активы», – говорит управляющий партнер «Живой Комплекс LES» Олег Дедков.
Но если вы сидите на мешке с «деревянными» деньгами и лихорадочно выбираете новостройку – задумайтесь о том, когда и в каком виде вы получите квартиру или апартамент. Если у жилого комплекса срок сдачи в этом году – у вас есть хорошие шансы получить продукт «доспецоперационного» качества. А если объект на котловане или на уровне монолитной коробки – возможны сюрпризы.
По словам Юрия Паршикова, большим спросом будут пользоваться однокомнатные квартиры с удобным расположением «у метро», так как сработает уверенность, что это как «золотой слиток» – никогда не потеряет в цене. Это будет как в столице, так и в регионах.
«Ипотечная суета не будет слишком долгой – два-три месяца, после чего много шансов, что стоимость на недвижимое имущество будет падать. На фоне вышесказанного хочу добавить, что сейчас отличное время выставлять свою недвижимость на продажу», – говорит Юрий Паршиков.
Жизнь в пригороде
Через несколько месяцев в унисон с ажиотажем спадет как количество ипотек, так и сделок, считает эксперт. «Дедолларизация также скажется на рынке недвижимости. Несмотря на попытки девелоперов привязать американскую валюту к цене, затем повышать ее, спустя немного времени они адекватно оценят ситуацию, и пойдут скидки, скажем, 15 – 25%. Клиент с наличными средствами будет в почете», – отмечает Паршиков.
«Меня как профессионального участника рынка больше беспокоит вопрос компенсации санкционных товарных позиций, импортозамещения и качества недвижимости, так как это технически сложный продукт. К сожалению, западным лифтам, системам остекления, отопления, вентиляции и кондиционирования пока нет адекватной замены. В общей массе стройматериалов и оборудования за последние 15 лет доля импорта стала более распределенной (то есть это не всегда готовые изделия, а скорее их компоненты), но позиции с полным отсутствием санкционной составляющей – огромная редкость в стройиндустрии. Кроме того, подавляющая масса станков и оборудования – импортные, а к ним еще запчасти нужны. В этой связи приобретение новостройки в стадии строительства «коробка и ниже» в ближайший год представляется мне поездкой на птичий рынок за породистым щенком: вам может повезти, но скорее финальный вид вашего питомца во взрослом состоянии окажется сюрпризом – вероятнее всего, не самым приятным», – считает Олег Дедков.
Недвижимость – товар долгосрочного использования, поэтому принимать скоропалительные решения по его приобретению точно не стоит, опять же, если на данный момент у вас нет большой суммы в рублях.
«Под 20% годовых, я думаю, мало найдется желающих приобрести квартиру. Чтобы избежать дисбаланса в рамках «спрос и предложение», нужны будут новые ипотечные формулы, более универсальные, для обширной клиентуры. Актуализируется старый добрый механизм «трейд-ин» (обмен поддержанного жилья на новое с доплатой), – для этого достаточно будет незначительных кредитных сумм. Если вы планируете купить квартиру не в ипотеку, то я бы рекомендовал немного подождать, месяцев 4-6, после чего обратиться к услугам профессионального риелтора, который будет опираться на динамику развития ситуации на рынке», – рекомендует Юрий Паршиков.
И помните – неопределенность не навсегда, через полгода будут видны магистральные тренды в отрасли, через год уверенно начнут действовать новые правила игры, и покупатели снова превратятся из нежданных посетителей казино в скучных завсегдатаев супермаркета.
Источник: mir24.tv
Когда стоит покупать и продавать жилье
Внимание, правильные ответы. Покупать с инвестиционными целями сегодня уже поздно, это надо было делать позавчера. Приобретение квартиры для себя, любимого, чтобы жить, не нужно откладывать. Продавать также стоит сейчас, потому что завтра будет труднее. Теперь обоснуем эти тезисы.
Почему продажу лучше не откладывать
В прошлом десятилетии, до осени 2008 года, цены на жилье в Петербурге только росли. Квартировладельцы радостно наблюдали, как безо всяких усилий с их стороны дорожают доставшиеся в наследство хрущевки и брежневки.
Далее – относительно быстрая кризисная корректировка в 2009 году, и снова рост, до начала 2015 года (см. динамику цен в разделе «Аналитика»). Начиная с 2015 года, когда аналитики «объявили» очередной кризис, катастрофы не случилось, но рынок впал в затяжную стагнацию.
В настоящее время средняя цена квадратного метра на вторичке продолжает немного расти (в основном в рамках инфляции). Многие потенциальные продавцы живут иллюзией, что через год-другой стагнация закончится, все вернется на круги своя.
Так вот: не вернется. За последнее пятилетие ситуация изменилась до неузнаваемости. В прошлом десятилетии – тотальный дефицит жилья, рост доходов населения, на каждое объявление о продаже квартиры «секонд-хенд» поступал шквал звонков от желающих посмотреть. Недвижимость дорожала, поэтому рано или поздно находился покупатель и на квартиру, выставленную по завышенной цене.
Что изменилось? Судите сами. В начале нынешнего века жилищный фонд Санкт-Петербурга составлял около 100 млн кв. м. Начиная с 2006 года ежегодно вводится больше 2 млн кв. м, а с 2014 года – больше 3 млн. И это только в городе. Областные пригороды застраиваются сопоставимыми темпами и объемами.
Таким образом, с начала нулевых городской жилфонд увеличился по меньшей мере на треть.
Сегодня основные конкуренты продавцов видавшей виды вторички – застройщики и все те, кто продает квартиры в недавних новостройках. Недавно мы подсчитали и выяснили, что почти три четверти вторичных объектов, представленных в каталогах объявлений, – это квартиры в домах, сданных в эксплуатацию после 2008 года. А ведь еще несколько лет назад пропорция была обратной.
«Свежее» жилье по определению дороже старого. Вот и получается, что средние цены однушек, двушек и трешек, представленных на рынке, растут, а сами старые квартиры дешевеют – исключительно за счет замещения их в листингах новыми.
Что делать потенциальному продавцу
Привлекать активного, грамотного риэлтора и продавать сейчас, по обоснованной рыночной цене. Да, оживление возможно. Но пока вы его ждете, вы теряете: цены не растут (в лучшем случае), а вот инфляция увеличивается. За год могут набежать сотни тысяч рублей упущенной выгоды.
Чтобы выгодно и быстро продать квартиру, необходимо соблюсти три условия.
1. Правильно определить стоимость (как правило, на 10% ниже цен предложения представленных в продаже аналогичных квартир, – обычно это соответствует реальным ценам сделок). В качестве примера давайте посмотрим стоимость квартир у метро «Парк Победы» в сталинских домах.
3. Обеспечить рекламную кампанию, чтобы о вашем предложении узнало максимальное число агентов и возможных покупателей (самостоятельное размещение рекламных объявлений обойдется вам в 15-20 тыс. руб. в месяц, но лучше обратиться в риэлторскую компанию).
Как быть покупателю
На первый взгляд, спешить некуда – квартиры не дорожают. Можно копить деньги на первый взнос по ипотеке и присматриваться: а вдруг через год-другой жилье и вовсе будут отдавать за бесценок.
Увы, такие ожидания почти никогда не оправдываются.
Во-первых, как показывает практика, интересные объекты даже в кризисные периоды вымываются с рынка быстро. Остается то, что вам и даром не надо.
Во-вторых, ваши накопления съедает инфляция, а ставка 6% годовых по банковским депозитам не оправдывает риска.
В-третьих, если вы снимаете жилье, то уже сейчас тратите суммы, сопоставимые с ежемесячными платежами по ипотечному кредиту.
Поэтому, если у вас есть потребность в жилье и возможность его купить, откладывать не стоит. Но потребности и возможности – понятия растяжимые. Сегодня большинство операций на вторичном рынке жилья – это встречные покупки с привлечением ипотечных кредитов.
Ипотека существенно расширяет ваши возможности при обменных сделках. Чтобы приступить к поиску новой квартиры, вам не нужно дожидаться, когда продастся старая, а потом впопыхах подбирать встречный вариант. Например, если у вас есть деньги, достаточные для уплаты первого взноса, а банк одобрил покупку – оформляете сделку, начинаете платить по кредиту и не торопясь продаете старую квартиру, чтобы досрочно его погасить.
Первые шаги, которые должен сделать покупатель
2. Если вы планируете встречную покупку, оцените недвижимость, которую собираетесь продать.
3. Взвесьте свои возможности получить ипотечный кредит: воспользовавшись ипотечным калькулятором, определите комфортные для вас условия. На наш взгляд, минимальный размер первого взноса 30%, комфортный – от 50%, при этом ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать арендную ставку на аналогичное жилье (если не складывается – возвращайтесь к п. 1).
Ну а дальше – действовать!
Источник: www.bn.ru