Когда платится первый платеж по ипотеке

Те, кто берут ипотечный займ впервые, знают по собственному опыту, как тяжело отдавать первоначальный взнос по ипотеке — и финансово, и морально. Зачастую суммы по первому взносу превышают 300 тысяч рублей, и заемщикам, конечно, хочется, чтобы все прошло «гладко», чтобы сумма в полном объеме была учтена банком.

Но вопросы все равно возникают: как правильно вносить средства, кому отдаются деньги, платятся ли они до заключения договора или после, куда идет взнос при взятии ипотечного кредита, можно ли вернуть его в случае чего? В настоящей статье мы постараемся дать на них исчерпывающие ответы.

Когда вносится?

Передача первоначального взноса — предпоследний этап в процедуре выдачи ипотечного займа. Она осуществляется после:

• изучения банком документов заемщика, выяснения его платежеспособности;
• выдачи предварительного одобрения кредита;
• изучения бумаг выбранной недвижимости — кадастрового паспорта, отчета о проведенной оценке и так далее;
• подписания предварительного соглашения между банком и заемщиком.

На этом этапе заемщик должен перевести денежные средства банку, после чего принимается окончательное решение об условиях ипотеки. Передача первого взноса до подписания договора нужна банку потому, что, если переданная сумма окажется меньше регламентированной, у банка будет время и возможность пересмотреть свое отношение к заемщику, к его платежеспособности и так далее.

Именно поэтому окончательный договор об ипотеке подписывается после передачи взноса.

Куда, как и кому платить средства?

Порядок и сроки передачи первоначального взноса в обязательном порядке указаны в предварительном соглашении между банком и заемщиком. Там должно быть указано, каким именно способом передается взнос; также в предварительном соглашении должно быть указано, переводятся ли деньги банку или же продавцу напрямую.

Перед передачей денег соглашение необходимо очень внимательно прочесть — от этого зависит, насколько успешно пройдет процедура перевода денежных средств.

Как только с банковским руководством появилась договоренность о том, кому оплатить средства — продавцу напрямую или банку, — необходимо выбрать наиболее подходящий вариант передачи средств. Их существует несколько:

1. Перевод денег на банковский счет. Счет, на который совершается перевод, всегда открыт в том банке, где заемщик берет ипотеку; реквизиты для перевода выдает или банк, или продавец, в зависимости от договоренности.
2. Передача денег наличными. Обычно так поступают в том случае, если по соглашению деньги должны быть переданы напрямую продавцу. Тогда между ним и покупателем (заемщиком) заключается договор, где прописана сумма и цель передачи средств, а после передачи денежных средств составляется расписка на получение, подтверждающая факт передачи. Чаще всего данную операцию проводят через банковскую ячейку, т. к. за достаточно скромную плату участники сделки получают полную безопасность перевода, а также исключают форс-мажорные обстоятельства.
3. Через аккредитивный счет. Стоимость способа передачи довольно большая (от 10 000 до 40 000 рублей), однако, он обеспечивает наивысшую степень защищенности для всех сторон сделки. Данный вид счета открывается в удобном для покупателя и продавца банке, после чего покупателем вносятся средства, а продавец фиксирует факт передачи денег. Аккредитивный счет лучше всего открывать в банке, который уже выдал заемщику предварительное одобрение ипотечного займа.

После передачи денег участники сделки составляют расписку. Она необходима обеим сторонам для исключения возможных в будущем претензий друг к другу — без расписки, в случае судебных тяжб, одна из сторон может безосновательно получить преимущество в судебном процессе, т. к. подтвердить чьи-либо слова документально не будет возможности ни у одной из сторон.

Впрочем, участники сделки могут и не заполнять данный документ, т. к. в качестве подтверждения факта сделки может выступать приходной чек или платежное поручение.

Расписку о получении первого взноса по ипотеке составляет продавец, при этом необходимо как минимум два экземпляра — для продавца и покупателя; иногда требуют дополнительный третий экземпляр для банка. В документе должны быть указаны:

• паспортные данные (реквизиты) участников сделки;
• полная сумма первоначального взноса, передаваемого продавцу или банку;
• технические характеристики жилплощади с опорой на официальные документы (кадастровый паспорт, отчет о проведенной оценке и т. п.);
• точная дата, когда будет произведен окончательный расчет, а также фиксация даты проведения сделки.

После этого с банком подписывается окончательный договор об ипотеке и начинается процесс переоформления собственности в Росреестре.

Входит ли в общую сумму ипотечного кредита?

Для ответа на этот вопрос нужно понимать сам механизм сделки. Дело в том, что по правилам банка, если приобретаемое жилье оформляется в качестве залога, ипотечный займ не может быть выдан на сумму, превышающей 80% от стоимости жилья. Это значит, что при стоимости квартиры в 5 млн рублей, максимальная выданная в рамках ипотеки сумма не может превышать 4 млн рублей.

Соответственно, первоначальный взнос — это оставшиеся 20% от стоимости жилья. На рассмотренном выше примере это означает, что минимальный первоначальный взнос равняется 1 млн рублей.

Первый взнос не вносится в общую сумму кредита. Куда же уходят средства? Взнос идет на оплату самого жилья, а не займа, это нужно банку для того, чтобы гарантировать возврат средств и возмещение убытков в случае неблагонадежности клиента.

Если клиент перестанет вносить платежи по ипотеке, банк начнет получать убытки; тогда единственным вариантом для него является продажа недвижимости (именно поэтому она и оформляется в залог), а чтобы продать быстро, необходимо дополнительно стимулировать спрос — например, снизить цену на 10% от среднерыночной. В таком случае банк сможет быстро продать собственность и вернуть затраченные средства, тем самым компенсировав убытки, причиненные неблагонадежным заемщиком.

При этом необходимо отметить, что в некоторых ситуациях первоначальный взнос идет на погашение именно суммы кредита, а не на оплату самого жилья. Так, например, если приобретаемая недвижимость не оформляется в залог, некоторые банки все равно потребует первоначальный взнос, но уже по другим причинам: сумма нужна банку не для возможной компенсации в случае вынужденной быстрой продажи недвижимости, а для подтверждения платежеспособности и серьезных намерений клиента.

Именно поэтому, если на недвижимость не составляются залоговые документы, минимальный размер первоначального взноса по ипотечным программам резко возрастает — от 30%, а в некоторых банках от 40%.

О том, нужен ли первоначальный взнос по ипотеке и каким он может быть, мы писали тут, а здесь рассказано о том, какой размер взноса выгоднее -5, 10, 10 или 50%.

Как вернуть, если принято решение отменить приобретение недвижимости, а деньги уже уплачены?

Да, это возможно. Процедура возврата средств значительно упрощается и ускоряется, если окончательный договор с банком еще не был подписан — тогда заемщику необходимо лишь отдать банковским сотрудникам письменное заявление об отказе от ипотечного займа. Тогда банковское руководство рассмотрит заявление, а затем переведет средства обратно заемщику: в подписанных предварительных соглашениях между банком и заемщиком обязательно должен быть указан пункт о возврате средств в определенных ситуациях.

Ситуации, дающие повод для возврата средств, тоже должны быть прописаны в предварительных соглашениях.

Если же окончательный договор уже был подписан, и, что самое главное, недвижимость уже переоформлена на заемщика в Росреестре, процедура возврата денежных средств значительно усложняется. Клиенту нужно обратиться в банк, предварительно изучив ипотечный договор — в нем нужно отыскать пункт «об одностороннем расторжении соглашения»; в этом же пункте указаны сроки, в течение которых одностороннее расторжение возможно.

Если заемщик успевает расторгнуть договор в рамках указанных сроков, его действия будут легитимны, и банк попросту присвоит жилье себе на основании оформленных еще до подписания договора залоговых документов. Деньги по первоначальному взносу будут возвращены заемщику.

О том, в каком порядке с точки зрения законодательства производится расторжение ипотечного договора и какие имеются обязательства у сторон, можно почитать в «Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №35» от 06 июня 2014 г.

Таким образом, необходимость внесения первоначального взноса — это нужное банку и продавцу, но достаточно неприятное для покупателя обязательство. Однако, если разобраться, зачем нужно передавать деньги и, самое главное, как их передавать, процедура уже не покажется сложной и тем более отпугивающей.

Для всех наших читателей, которые хотят получить ипотеку или задумываются над этим вопросом, мы подготовили полезные статьи:

• Каковы требования и предложения банков по первому взносу и где взять на него деньги?
• Ипотечный кредит без первоначального платежа.

Нужно лишь выбрать наиболее приемлемый для всех сторон сделки вариант, тщательно вычитывать и проверять составляемые документы, относиться серьезно к процедуре и самому займу. Тогда все три стороны сделки — банк, продавец и покупатель — будут полностью удовлетворены как началом, так и характером их общего сотрудничества.

Источник: urexpert.online

Когда должен быть получен первый платеж по ипотеке?

Возможно, вы слышали, что вам не придется вносить ипотечный платеж в течение значительного времени после того, как вы закроете свой новый дом, но вам неудобно рассчитывать на это, потому что вы так много работали, чтобы создать хороший кредит. Вы не хотите рисковать все испортить. Так как же узнать, когда наступит срок первого платежа по ипотеке?

Это легче понять, чем вы думаете, если вы поймете два простых правила. Амортизация — это ключ к тому, как работает ипотека и когда должен быть произведен первый платеж.

Правило № 1: проценты по ипотеке выплачиваются в просрочку

Ваш первый платеж по ипотеке обычно должен быть произведен в конце первого полного месяца после закрытия. Оставшиеся платежи подлежат оплате каждый месяц, а проценты начисляются на ваш основной баланс.

Выплата процентов по ипотеке после это накопилось, не раньше. Ваш платеж от 1 июня будет включать проценты за весь май или за всю часть мая, в которой вы владели домом, если это был месяц, в котором вы закрылись.

Правило № 2. Основная сумма выплачивается заранее

Выплата по ипотеке состоит из двух частей: процентов и основной суммы. Основная часть вашего платежа по ипотеке выплачивается в будущем, и это уменьшает основную сумму вашей задолженности на дату ее выплаты и выплаты. В следующем месяце вы будете платить проценты за меньший остаток.

Собираем все вместе

Агент по закрытию будет взимать с вас проценты за 30 дней до первого полного месяца, когда вы покупаете дом и получаете ипотеку. Эта процентная ставка будет указана в вашем заключительном отчете, и она начисляется как стоимость закрытия.

С 15 марта по 31 марта с вас будут взиматься пропорциональные ежедневные проценты, если ваша дата закрытия — 15 марта. Проценты, собранные при закрытии, будут покрывать проценты, причитающиеся по вашей ипотеке за последние 16 дней марта. Тогда ваш первый платеж по ипотеке будет произведен 1 мая, и этот платеж будет включать в себя проценты за апрель.

Давай займемся математикой

Допустим, вы занимаетесь 200 000 долларов под 5% годовых. Ваш ежемесячный платеж составит 1073,64 доллара и будет выплачиваться равными ежемесячными платежами в течение 30 лет.

Вы можете рассчитать свои ежедневные проценты за период до 30 дней до расчета первого платежа, умножив процентную ставку в размере 5% на 200 000 долларов. Теперь разделите это число на 12 месяцев и снова разделите результат на 30 дней.

Ваша дневная процентная ставка составляет 27,78 доллара. Вы должны будете выплатить проценты за март за 16 дней, или 444,48 доллара, которые вы заплатите при закрытии, если вы закроетесь 15 марта.

Вы внесете ипотечный платеж в размере 1 073,64 доллара США 1 мая. Этот платеж будет выплачивать проценты за апрель: 1 073,64 доллара минус 833,33 доллара — проценты за весь месяц за апрель — равняется 240,31 доллару, что соответствует уменьшению основной суммы долга. Ваш невыплаченный остаток по основной закладной на 1 мая составляет 199 759,69 доллара, вычитая 240,31 доллара из 200 000 долларов.

Нижняя линия

Вы можете избежать выплаты всех этих пропорциональных процентов из своего кармана при закрытии, если закроетесь как можно ближе к концу месяца.

У вас будет длительный перерыв до того, как наступит срок платежа, если вы закроетесь в начале месяца, но вам придется внести довольно значительную выплату процентов за этот месяц при закрытии.

Скорее всего, вам понравится некоторая передышка между закрытием и датой выплаты первого платежа по ипотеке, учитывая большую сумму денег, которую вы заплатите при закрытии. Но на самом деле вы не пропускаете никаких платежей. Технически, хотя это могло бы кажется как будто вы получаете месяц бесплатного жилищного платежа, на самом деле это не так.

Источник: ru.yourchildsprogress.com

Как выгодно погашать ипотеку?

Ипотека прочно заняла «место в сердце» покупателей жилья. А как иначе, если накопить внушительную сумму на покупку квартиры просто невозможно? Но несмотря на то, что у каждого есть хоть один знакомый с ипотекой, далеко не все разбираются в тонкостях и терминологии банков. Попробуем сравнить понятия аннуитентного и дифференцированного платежей, чтобы видеть, кто и в чем выигрывает.

Аннуитетные платежи

Аннуитентный платеж — ежемесячный платеж по кредиту равными суммами. При аннуитентном платеже заемщик выплачивает каждый месяц одну и ту же сумму.

• Ежемесячный платеж складывается из двух частей — основного долга и процентов, которые начисляются банком;
• Основная часть аннуитетного платежа — проценты, остальное — долг;
• В начале ежемесячный взнос практически полностью уходит на уплату процентов, тогда как основной долг не уменьшается. Постепенно это соотношение выравнивается: если первое время вы гасите в основном проценты, то потом средства идут в счет задолженности.

Для наглядности, приведем пример: Заемщик оформил ипотечный кредит и каждый месяц возвращает 30 тыс. руб. Вначале 1 тысяча платежа погашает основной долг, а 29 тысяч — проценты по кредиту. В последние месяцы 29 тысяч пойдут на погашение долга, а 1 тысяча — на погашение процентов.

Почему сначала выплачиваются проценты?

Когда основную часть долга составляют проценты, банк себя подстраховывает. При такой схеме банк получает проценты авансом и почти ничего не теряет, даже если ипотека выплачивается раньше срока.

Преимущества и недостатки

— Простота. Аннуитет более удобен в бытовом смысле — заемщик точно знает, какую сумму нужно вносить каждый месяц, и может заранее планировать бюджет. Аннуитет также подходит тем, кто хочет уменьшить размер ежемесячного взноса, растянув платежи по кредиту на более продолжительный период. Но при увеличении срока кредита растет и сумма переплаты.

— Доступность. Ипотеку с такой схемой погашения можно оформить в любом банке, а требования к заемщику будут мягче, чем при выборе дифференцированного платежа. Поскольку ежемесячный взнос по аннуитету всегда меньше первого взноса по дифференцированной системе, можно брать более крупные суммы. Дело в том, что в первую очередь банки обращают внимание на соотношение платежа с доходами потенциального заемщика. Аннуитет повышает доступность кредитных продуктов, особенно если речь о крупном долгосрочном займе.

Из-за переплаты по процентам кредит с аннуитетной схемой всегда дороже, и с этой точки зрения заемщику выгоднее дифференцированные платежи. Если же вы не готовы платить больше на начальном этапе, вам подойдет аннуитет.

Дифференцированные платежи

Дифференцированный платеж — ежемесячный платеж по кредиту с разными суммами. Заемщик ежемесячно вносит разные суммы, размер которых с кажой выплатой уменьшается.

• Ежемесячный платеж также включает в себя сумму начисленных по кредиту процентов и сумму погашения основного долга.
• Если аннуитетный платеж остается неизменным на протяжении всего срока кредита, но при дифференцированном платеже с каждым месяцем сумма будет уменьшаться за счёт того, что долг будет гаситься равными долями, а проценты будут начисляться ежемесячно на остаток долга.
• Вся сумма основного долга делится на количество месяцев кредита. Ежемесячный платеж = ежемесячная сумма к погашению основного долга + сумма начисленных процентов.

Для наглядности, приведем пример: Заемщик взял на 1 год в банке кредит на 100 тыс. рублей под 17% годовых. При дифференцированном платеже, в первый месяц нужно внести на счёт банка 9 750 рублей, во второй — 9 631,94 рубля, в третий — 9 513,89 рубля. Последний его платеж будет равняться 8 451,43 рубля. В общей сложности он переплатит банку 9 208,34 рубля.

Почему с каждым платежом сумма кредита меняется?

Проценты всегда начисляются на сумму основного долга. Соответственно, чем меньше основной долг, тем меньше платить проценты.

Преимущества и недостатки

— Уменьшение процента. При дифференцированном платеже процент уменьшается, потому что напрямую зависит от основного долга

— Минимальная переплата по кредиту. В случае долгосрочного погашения разница будет очевидна.

— Быстрая выплата кредитного долга. В отличие от аннуитетного платежа, равномерно с процентами по кредиту выплачивается и сам долг.

В минусы можно отнести большие выплаты на первых месяцах ипотеки. Кроме того, каждый месяц придется уточнять — сколько денег осталось вернуть, так как график будет постоянно меняться.

Один из важных пунктов заключается в следующем: нужно доказать в банке свою платежеспособность. Без данного условия заемщику могут отказать в оформлении кредита на желаемую сумму. При данной схеме платежей отталкиваться в финансовой организации будут именно от первых месяцев, когда платить придется много.

Если банк выдал положительное решение только с аннуитентным платежом, стоит ли расстраиваться? Однозначно, не стоит.

Во-первых, инфляция будет ежегодно «съедать» проценты и платить ипотеку будет легче.

Во-вторых, уровень жизни тоже растет, так что, весьма вероятно, что со временем можно понемногу гасить кредит досрочно, либо уменьшая ежемесячный платеж, либо сокращая оставшийся срок кредита (о том, что лучше, читайте в нашем материале «Как выгоднее гасить ипотеку досрочно»).

В-третьих, недвижимость неминуемо дорожает, поэтому очень может быть, что к концу срока кредита квартира будет стоить дороже первоначальной стоимости с учетом всех «ипотечных» переплат.

Какой платеж выбрать?

Это в первую очередь зависит от того, в каком банке хочется взять ипотеку. Не каждый банк «подпишет» дифференцированный платеж. Если выбранный банк дает право выбора, то предпочтительнее дифференцированная система, при условии, что платежи первых лет будут подъемными.

Поделиться

Ипотека прочно заняла «место в сердце» покупателей жилья. А как иначе, если накопить внушительную сумму на покупку квартиры просто невозможно? Но несмотря на то, что у каждого есть хоть один знакомый с ипотекой, далеко не все разбираются в тонкостях и терминологии банков. Попробуем сравнить понятия аннуитентного и дифференцированного платежей, чтобы видеть, кто и в чем выигрывает.

Аннуитетные платежи

Аннуитентный платеж — ежемесячный платеж по кредиту равными суммами. При аннуитентном платеже заемщик выплачивает каждый месяц одну и ту же сумму.

• Ежемесячный платеж складывается из двух частей — основного долга и процентов, которые начисляются банком;
• Основная часть аннуитетного платежа — проценты, остальное — долг;
• В начале ежемесячный взнос практически полностью уходит на уплату процентов, тогда как основной долг не уменьшается. Постепенно это соотношение выравнивается: если первое время вы гасите в основном проценты, то потом средства идут в счет задолженности.

Для наглядности, приведем пример: Заемщик оформил ипотечный кредит и каждый месяц возвращает 30 тыс. руб. Вначале 1 тысяча платежа погашает основной долг, а 29 тысяч — проценты по кредиту. В последние месяцы 29 тысяч пойдут на погашение долга, а 1 тысяча — на погашение процентов.

Почему сначала выплачиваются проценты?

Когда основную часть долга составляют проценты, банк себя подстраховывает. При такой схеме банк получает проценты авансом и почти ничего не теряет, даже если ипотека выплачивается раньше срока.

Преимущества и недостатки

— Простота. Аннуитет более удобен в бытовом смысле — заемщик точно знает, какую сумму нужно вносить каждый месяц, и может заранее планировать бюджет. Аннуитет также подходит тем, кто хочет уменьшить размер ежемесячного взноса, растянув платежи по кредиту на более продолжительный период. Но при увеличении срока кредита растет и сумма переплаты.

— Доступность. Ипотеку с такой схемой погашения можно оформить в любом банке, а требования к заемщику будут мягче, чем при выборе дифференцированного платежа. Поскольку ежемесячный взнос по аннуитету всегда меньше первого взноса по дифференцированной системе, можно брать более крупные суммы. Дело в том, что в первую очередь банки обращают внимание на соотношение платежа с доходами потенциального заемщика. Аннуитет повышает доступность кредитных продуктов, особенно если речь о крупном долгосрочном займе.

Из-за переплаты по процентам кредит с аннуитетной схемой всегда дороже, и с этой точки зрения заемщику выгоднее дифференцированные платежи. Если же вы не готовы платить больше на начальном этапе, вам подойдет аннуитет.

Дифференцированные платежи

Дифференцированный платеж — ежемесячный платеж по кредиту с разными суммами. Заемщик ежемесячно вносит разные суммы, размер которых с кажой выплатой уменьшается.

• Ежемесячный платеж также включает в себя сумму начисленных по кредиту процентов и сумму погашения основного долга.
• Если аннуитетный платеж остается неизменным на протяжении всего срока кредита, но при дифференцированном платеже с каждым месяцем сумма будет уменьшаться за счёт того, что долг будет гаситься равными долями, а проценты будут начисляться ежемесячно на остаток долга.
• Вся сумма основного долга делится на количество месяцев кредита. Ежемесячный платеж = ежемесячная сумма к погашению основного долга + сумма начисленных процентов.

Для наглядности, приведем пример: Заемщик взял на 1 год в банке кредит на 100 тыс. рублей под 17% годовых. При дифференцированном платеже, в первый месяц нужно внести на счёт банка 9 750 рублей, во второй — 9 631,94 рубля, в третий — 9 513,89 рубля. Последний его платеж будет равняться 8 451,43 рубля. В общей сложности он переплатит банку 9 208,34 рубля.

Почему с каждым платежом сумма кредита меняется?

Проценты всегда начисляются на сумму основного долга. Соответственно, чем меньше основной долг, тем меньше платить проценты.

Преимущества и недостатки

— Уменьшение процента. При дифференцированном платеже процент уменьшается, потому что напрямую зависит от основного долга

— Минимальная переплата по кредиту. В случае долгосрочного погашения разница будет очевидна.

— Быстрая выплата кредитного долга. В отличие от аннуитетного платежа, равномерно с процентами по кредиту выплачивается и сам долг.

В минусы можно отнести большие выплаты на первых месяцах ипотеки. Кроме того, каждый месяц придется уточнять — сколько денег осталось вернуть, так как график будет постоянно меняться.

Один из важных пунктов заключается в следующем: нужно доказать в банке свою платежеспособность. Без данного условия заемщику могут отказать в оформлении кредита на желаемую сумму. При данной схеме платежей отталкиваться в финансовой организации будут именно от первых месяцев, когда платить придется много.

Если банк выдал положительное решение только с аннуитентным платежом, стоит ли расстраиваться? Однозначно, не стоит.

Во-первых, инфляция будет ежегодно «съедать» проценты и платить ипотеку будет легче.

Во-вторых, уровень жизни тоже растет, так что, весьма вероятно, что со временем можно понемногу гасить кредит досрочно, либо уменьшая ежемесячный платеж, либо сокращая оставшийся срок кредита (о том, что лучше, читайте в нашем материале «Как выгоднее гасить ипотеку досрочно»).

В-третьих, недвижимость неминуемо дорожает, поэтому очень может быть, что к концу срока кредита квартира будет стоить дороже первоначальной стоимости с учетом всех «ипотечных» переплат.

Какой платеж выбрать?

Это в первую очередь зависит от того, в каком банке хочется взять ипотеку. Не каждый банк «подпишет» дифференцированный платеж. Если выбранный банк дает право выбора, то предпочтительнее дифференцированная система, при условии, что платежи первых лет будут подъемными.

Источник: ingraficon.ru