От экспертов рынка недвижимости нередко можно услышать такой совет, что жилье надо покупать сразу, как только появляется такая возможность. Действительно, чаще всего промедление в этом деле пользы не приносит, однако и сезонный фактор никто еще не отменял. Есть и другие особенности, которые стоит учитывать, чтобы не прогадать с моментом покупки. О том, когда же лучше покупать квартиру в новостройке, рассказывает руководитель департамента новостроек ГК «МИЦ» Александр Энгель.
От экспертов рынка недвижимости нередко можно услышать такой совет, что жилье надо покупать сразу, как только появляется такая возможность. Действительно, чаще всего промедление в этом деле пользы не приносит, однако и сезонный фактор никто еще не отменял. Есть и другие особенности, которые стоит учитывать, чтобы не прогадать с моментом покупки. О том, когда же лучше покупать квартиру в новостройке, рассказывает руководитель департамента новостроек ГК «МИЦ» Александр Энгель.
По словам специалиста, одной из лучших возможностей выгодно приобрести квартиру в новостройке является покупка ее в период проведения специальных акций и скидок. Так, большинство девелоперских компаний предоставляют предпраздничные скидки в декабре-январе, что позволяет существенно сэкономить на покупке жилья. Нередко поводом для скидок становятся и другие праздники – 8 марта, 23 февраля, майские каникулы, но самые большие скидки и выгодные условия все же наблюдаются именно под Новый год.
«Праздничные скидки – это действительно выгодно, но нужно учитывать и тот факт, что по мере готовности дома цены на квартиры в нем постоянно растут, а следовательно, если праздники далеко, то даже несколько недель ожидания могут снизить вашу выгоду, – предупреждает Александр Энгель. – Поэтому покупателю, желающему приобрести квартиру по максимально выгодной цене, интереснее не ждать акций и спецпредложений, а искать для себя объект на самой ранней стадии строительства. При этом, безусловно, нужно тщательно проверить застройщика, иначе возможен риск недостроя или же риск двойных продаж. Вообще, время в ситуации стабильно развивающегося рынка, как показывает практика, играет против покупателя недвижимости, поэтому ждать, когда же появятся выгодные предложения, не стоит – зачастую только после напрасного ожидания потребитель понимает, насколько ошибочной была такая тактика».
Тем не менее, стоит всегда помнить о том, что, несмотря на выгодную цену, у квартиры на раннем этапе строительства есть определенные недостатки (не говоря уже о больших рисках, которым подвергается покупатель). Так, покупатель «первички» сможет заехать в приобретенную квартиру не сразу и, если у него нет иного жилья, он должен будет в течение нескольких месяцев, а то и лет снимать жилье. Это заметно увеличивает стоимость квартиры в новостройке. Если же покупка осуществляется с помощью заемных средств, то ежемесячные выплаты по ипотеке и по аренде становятся тяжелым бременем для заемщика.
Источник: re-port.ru
На каком этапе строительства выгодно покупать жилье
Выбрать квартиру с готовым ремонтом или в самом начале возведения новостройки – что лучше? Такой вопрос возникает у всех, кто хочет приобрести жилье по «вкусной» цене. Но отразится ли это на качестве строительства и не приведет ли к еще большим потерям? Мы решили кратко рассмотреть четыре этапа строительства новостроек и сделать выводы о пользе каждого из них.
До начала продаж – минимальная цена
- В самом начале застройщик выставляет минимальную информацию о жилищном комплексе.
Эти данные могут измениться по ходу стройки, а предложения о квартирах будут появляться «порциями». Это делается специально, чтобы регулировать темп продаж и не выставить жилье по минимальным стартовым ценам.
- Не всегда оправдывается уверенность покупателя в том, что в начале строительства у него получится выбрать самую удачную планировку, вид из окна, этаж.
До начала продаж и вообще по ходу строительства проект новостройки может сильно измениться – от вариантов отделки до количества этажей. Не исключено то, что стройку вообще могут отложить или отменить, либо наиболее выгодные квартиры захотят продать подороже уже на этапе 70-100% готовности дома.
- По закону застройщик должен начать продажу недвижимости только после получения разрешения на строительство, но на деле это происходит намного раньше.
После покупки участка компания заключает с дольщиком договор, обещает ему хорошую скидку. Вариант заманчивый, но рискованный. Почему? Да потому что такие сделки не подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Отсюда никаких гарантий для покупателя и раздолье для мошеннических операций застройщиков. Компания может подписать договор с двумя, тремя и более клиентами.
В итоге они рискуют остаться ни с чем и не смогут доказать свое право на квартиру.
На начальном этапе строительства забронировать квартиру вы можете, оформляя договор с предоплатой – от 10 до 50 тыс. руб. Обезопасить себя от рисков возможно только путем проверки договора бронирования с юридической точки зрения. В нем должен быть указан пункт, по которому в случае несостоятельности сделки, недобросовестности застройщика, он возвращает вам всю сумму залога.
- большой выбор планировок, этажей;
- минимальные риски при правильном составлении договора;
- не нужно сразу оплачивать полную стоимость жилья;
- низкая цена (иногда по себестоимости квартиры).
- банкротство или ликвидация застройщика;
- возможное отсутствие гарантий при оформлении документов;
- низкий контроль капитала;
- сложно получить одобрение банка на ипотеку.
На этапе котлована – скидка 20-30%
Нулевая стадия строительства или котлован – подготовка фундамента новостройки после старта продаж. Разница в цене по сравнению с готовыми вариантами составляет от 10 до 50%.
Самое важное для дольщика – это выбор надежного застройщика с хорошей репутацией, который вовремя сдает проекты, не допускает погрешностей в отделочных, монтажных работах, дает гарантии клиентам. Другой вариант – доверить этот вопрос агентству недвижимости. Сотрудники предоставят вам достоверную информацию о строительной компании и обеспечат поддержку до конца сделки.
Купить квартиру на этапе котлована вы можете тремя способами:
- взять жилищный сертификат;
- воспользоваться услугой по переуступке, когда право требования строящейся недвижимости переходит от собственника к другому лицу;
- заключить ДДУ – самый надежный, предполагает регистрацию объекта недвижимости в Росреестре;
- стать участником жилищно-строительного кооператива.
Оплата при этом производится через эскроу-счет, на котором хранятся деньги дольщика до выполнения всех строительных работ. Если дом не будет сдан, покупатель расторгает ДДУ и забирает деньги.
- большой выбор площади, планировок;
- право взять рассрочку;
- рост цены по мере строительства и за счет рыночной конъюнктуры;
- экономия.
- банкротство либо ликвидация застройщика;
- возможные изменения в проекте;
- двойные расходы – за ипотеку, рассрочку, аренду квартиры;
- долгое ожидание (заморозка стройки, перенос сроков и пр.);
- не все девелоперы полностью используют эскроу-счета;
- удорожание недвижимости.
Наиболее выгодной покупка квартиры на этапе строительства котлована будет для тех, у кого уже есть жилье. Иначе придется потратить большую сумму на аренду квартиры, в которой нужно будет жить неопределенный срок.
Предварительно требуется лично проверить участок строящегося дома, оценить состояние объекта, а также внимательно подписывать договор долевого участия.
На этапе готовности 50% – скидка 10-15%
Ценник на квартиры в середине строительства растет, но шансы покупателя стать обманутым дольщиком становятся крайне малы.
Квартиры начинают активно раскупать, поэтому приобрести жилье можно только по договору переуступки. При этом чем ближе срок сдачи объекта, тем больше предложений поступает от частных соинвесторов.
Важно: Эксперты советуют именно на этом этапе строительства заключать ДДУ на квартиру, так как появляется возможность объективно оценить динамику строительства, коммерческую и социальную инфраструктуру. В новостройке, которой не хватает ровно 50% до полного завершения проекта, еще сохраняется достаточное количество квартир. Среди них можно спокойно выбрать хороший вариант.
- значительно меньше шансов попасть в долгострой (Каким образом в Санкт-Петербурге борются с долгостроями или Как не стать обманутым дольщиком читайте в материалах раздела «Путеводитель по рынку недвижимости»);
- минимальный срок ожидания квартиры;
- можно проверить соответствие хода стройки по проекту и изначально заявленным срокам;
- цена меньше, чем на квартиру в готовом доме.
- возможны задержка или перенос сроков сдачи объекта, но риск заморозки проекта практически сведен к минимуму;
- удачные варианты уже могут быть раскуплены.
В сданном доме – полная стоимость
Безопасно, но дорого – такой лаконичной фразой можно охарактеризовать покупку квартиры в готовой новостройке. Здесь есть только один способ попробовать получить скидку не более 5% – если вы попадете под акции или специальные предложения застройщика.
Одним из весомых преимуществ также считается возможность взять квартиру в сданном доме с отделкой «white box» или «под ключ». Тогда хозяину вообще не придется тратить время на капитальный ремонт, а во втором случае даже будут готовы мебель и бытовая техника. Останется только въехать и перевезти вещи.
Дом, сданный в эксплуатацию – это вариант покупки жилья, при котором вы будете уверены, что не попадете в долгострой и не потеряете деньги. Единственная проблема, с которой может столкнуться покупатель – это некачественные работы подрядчиков, если ненадежный застройщик решил сэкономить на материалах.
- безопасность и гарантии;
- возможность сразу увидеть соответствие жилищного комплекса заявленному проекту и оценить качество работы застройщика: отделку, благоустройство территории и другие важные параметры;
- моментальное заселение;
- такие дома обычно попадают под льготную государственную ипотеку.
- в ближайшие годы вы и ваши соседи будете делать ремонт, поэтому придется терпеть шум и грязь;
- высокая цена;
- инфраструктура нередко плохо развита или отсутствует совсем;
- ипотечные ставки выше, чем у первичного жилья;
- нераспроданными остаются квартиры большого метража, нестандартной конфигурации, а также наименее ликвидные лоты.
Заключение
Вывод, который мы можем сделать, исходя из анализа вариантов квартир среди 4 этапов строительства, один – чем ближе сдача дома, тем больше гарантий для покупателя. Если на первом месте стоит экономия и вы готовы к рискам, то стоит рассмотреть жилищные комплексы с нуля – до старта продаж или на этапе котлована.
Главное условие на любом этапе сделки – это внимательное чтение и подпись ДДУ. Защитить свое будущее можно только на юридическом уровне.
И в заключение дадим еще несколько полезных советов:
- В договоре должны быть указаны все существенные условия (включая цену и способ расчётов) и предусмотрена ответственность за неисполнение обязательств каждой из сторон.
- Всегда внимательно читайте договор бронирования/ДДУ.
- Если у вас нет «запасной» квартиры, то придется снимать жилье в аренду, а это точно не поможет вам сэкономить.
- Имеет смысл брать жилье только у застройщика с прозрачной репутацией. Отсутствие проблем с банками, необходимое для завершения стройки финансирование и вовремя сданные в эксплуатацию проекты – основные требования к строительной компании. По каждому застройщику Санкт-Петербурга и Ленинградской области вы можете прочитать краткую информацию об объектах его строительства, аккредитации, связи с банками и пр.
- Лучше выбирать те объекты, которые находятся в высокой степени готовности. Они будут дороже, но вероятность того, что их достроят и сдадут в ближайшие несколько месяцев, выше. Это действительно стоит потраченных денег.
- Покупать квартиру на этапе строительства можно только через сделку с использованием эскроу-счетов, все остальные «схемы» грозят риском потери денег и квартиры.
Рассмотрите все доступные новостройки Санкт-Петербурга от застройщиков на сайте SPbHomes.ru. и воспользуйтесь удобной функцией «Сравнение новостроек».
У каждого способа есть свои преимущества и недостатки. Просто нужно научиться выбирать тот, который принесет вам больше плюсов и меньше рисков.
Источник: spbhomes.ru
Что выбрать: новостройку или вторичку?
Покупка квартиры — ответственный шаг, к которому необходимо подойти со всей серьезностью. Один из главных вопросов, встающих перед будущим владельцем квартиры, что выбрать: новостройку или вторичку? Однозначного ответа нет. Принимая решение, стоит учитывать преимущества и недостатки обоих вариантов. Предлагаем их рассмотреть.
Что выбрать: новостройку или вторичку?
Покупка квартиры — ответственный шаг, к которому необходимо подойти со всей серьезностью. Один из главных вопросов, встающих перед будущим владельцем квартиры, что выбрать: новостройку или вторичку? Однозначного ответа нет. Принимая решение, стоит учитывать преимущества и недостатки обоих вариантов. Предлагаем их рассмотреть.
Время чтения ~ минут
В чем преимущество покупки первичной недвижимости?
Стоимость
Как правило, квартиры в новостройке на ранних этапах строительства дешевле. Это позволяет сэкономить около 20% от стоимости, а порой и до 50% на этапе «котлована». Чтобы привлечь покупателей, застройщики могут предоставить различные бонусы: рассрочку без процентов до сдачи квартиры, скидку на ряд объектов или сертификаты на ремонт и покупку мебели. Стоит отметить, что ипотечные ставки на покупку квартиры в новостройке ниже, также существуют специальные льготные программы кредитования.
Возможность выбора
Квартира на вторичном рынке — штучный продукт. Нельзя выбрать «точно такую же, но пятью этажами выше». Приобретение недвижимости в новостройке открывает возможность выбора варианта, устраивающего вас полностью: этаж, планировка, вид из окна и многое другое. Такое разнообразие на рынке недвижимости вторичного жилья встретить практически невозможно: подходящая по планировке квартира может не устраивать по другим параметрам или вовсе отсутствовать в рассматриваемых районах города.
Инфраструктура и парковки
Многие застройщики продумывают инфраструктуру района до мелочей: обустраивают прогулочные зоны, лавочки, детские площадки, строят парковки, на которых количество машиномест рассчитано исходя из количества квартир в комплексе.
Современные планировки
Планировка квартиры — важная деталь при выборе недвижимости. Покупатели чаще отдают предпочтения новостройкам благодаря их изначально хорошим планировкам. Как правило, в новых квартирах удобные санузлы, более просторные кухни, функциональные прихожие и вместительные гардеробные. Во вторичной недвижимости планировку не всегда можно изменить, а подобный ремонт потребует дополнительных согласований и вложений.
Простота ремонта
Остановимся на ремонте подробнее. Новая квартира — чистый лист, на котором вы можете реализовать свои идеи и дизайнерские решения. Нет необходимости в исправлении ошибок прошлого ремонта или в демонтаже старых отделочных материалов, смене окон, труб или проводки. Грязные работы тоже можно доверить застройщику. Обычно предчистовая отделка уже включает выравнивание стен, монтаж оконных и дверных проемов, электропроводки, коммуникаций и стяжку пола.
Юридическая чистота
Приобретая жилую недвижимость в новостройке, вы можете быть уверены, что являетесь единственным собственником квартиры и в ней никто ранее не был прописан. Проверка банка при покупке квартиры в ипотеку тоже не нужна, так как в новой квартире точно не было незаконных перепланировок.
Какие недостатки у покупки квартиры в новостройке?
Месторасположение и инфраструктура
Большие жилые комплексы часто строятся в отдаленных от центра районах, где для них достаточно места. Возведение корпусов и инфраструктуры ЖК может проходить в несколько этапов. Стоит заранее ознакомиться с планами застройщика, чтобы понимать, какие объекты и когда будут построены.
Ожидание сдачи и риски
Пользуясь возможностью купить жилье дешевле, будущие жильцы приобретают квартиры на ранней стадии строительства. Это несет определенные риски, так как сроки сдачи объектов в эксплуатацию могут сдвигаться, а в некоторых случая дом и вовсе может быть не достроен. Появление проектного финансирования и использование эскроу-счетов снижают риски и защищают права дольщиков. Также стоит обратить внимание на репутацию застройщика — это не поможет оградить себя от рисков полностью, однако существенно их снизит.
Ремонт
Приобретение вторичной недвижимости дает возможность не делать ремонт, если он вас устраивает, или делать его постепенно, проживая в квартире. Большая часть новостроек сдается без отделки, поэтому нуждается в ремонте.
Шум
Ремонт закончен? Радоваться рано: новые дома, как правило, заселяются неравномерно. Приготовьтесь, что ваши соседи могут шуметь еще очень долго.
Преимущества приобретения жилья на вторичном рынке
Можно въехать прямо сейчас
Если покупать квартиру, которой не нужен срочный капитальный ремонт. Отсутствие принципиальных претензий позволяет въехать в новое жилье сразу, а ремонт отложить на какое-то время. Некоторые продавцы при продаже квартиры оставляют в ней мебель, что позволяет ускорить переезд и исключить большие затраты в первое время. А если хотите сразу сделать хороший ремонт, то ждать тоже не придется. Скорее всего, дом уже дал усадку и «не поплывет».
Регистрация
В отличие от первичного жилья, где перед регистрацией нужно дождаться постановки дома на кадастровый учет и оформления права собственности, прописаться во вторичке можно практически сразу.
Выбор нужного района
Если район проживания окончательно выбран, а строительство новых объектов недвижимости там не предвидится, обратите внимание на вторичку. Это позволит жить в любимом районе с максимально удачной для вас локацией: близко к родственникам, школе или работе. Главное — рассчитать бюджет.
Отсутствие неопределенности
Уже на этапе выбора квартиры можно оценить существующую инфраструктуру, состояние дома и подъезда, узнать величину коммунальных платежей и другую важную информацию.
Какие недостатки есть у вторички?
Стоимость
Необходима тщательная проверка на юридическую чистоту
Договор купли-продажи квартиры может быть расторгнут, если будет признано, что он нарушает законные права и интересы продавца квартиры или его родственников, например, наследников, не вступивших в свое время в права наследования. Следует также обратить сколько собственников указано в договоре и есть ли среди них несовершеннолетние.
В спорной ситуации покупатель рискует потратить много времени в разбирательствах или вовсе остаться без квартиры и денег. Не стоит поддаваться на сомнительные уговоры. Продавцы на вторичном рынке нередко просят покупателей не обращать внимание на незаконную перепланировку или занизить стоимость квартиры в договоре из-за желания заплатить меньший налог. На что обратить внимание при покупке квартиры, мы подробно рассказали здесь.
Нежелательные соседи
Покупка вторичного жилья в доме, где квартиры выдавались государством, может повлечь за собой соседство с неблагополучными соседями. В новостройке вашими соседями будут люди со схожим социальным положением и достатком.
Износ общедомового имущества
Обращайте внимание не только на состояние самой квартиры, но и на общедомовое имущество. Добиться от управляющей компании или ТСЖ его ремонта бывает сложно.
Источник: domrfbank.ru