Около 75% покупателей на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга приобретают квартиру в ипотеку. И многие закрывают этот кредит досрочно. Что для этого нужно знать и как правильно действовать, рассказывает Новострой-СПб.
Чем раньше– тем лучше
Жилищные кредиты в РФ выдаются в среднем на 15 лет. При этом заемщики обычно полностью рассчитываются с банком гораздо быстрее – за 7-10 лет.
Данные показатели выбились из стандартных рамок лишь в 2020 году: тогда покупатели квартир в новостройках стали брать кредит на более длительный срок, в среднем на 18 лет. Однако стоит учитывать, что этот год в целом выдался совершенно непредсказуемым и тревожным. В нем было и обрушение рубля, и пандемия, и связанные с ней ограничения, и закрытые границы, и мировой кризис.
Люди боялись неизвестности и старались лишний раз перестраховаться. Им нужно было убедиться в том, что даже если их финансовое положение ухудшится, то они все равно смогут выполнять свои долговые обязательства. Поэтому предпочитали взять ипотеку на более длительный срок, но зато получить более низкий ежемесячный платеж.
День досрочного погашения | Когда выгоднее платить?
«Относительно недавно, еще в 2014 году, средний срок погашения ипотеки составлял 7 лет – это официальные банковские данные. Сегодня эта цифра выросла почти вдвое и составляет порядка 13-14 лет»
Дмитрий Рубин, президент Ассоциации риэлторов СПб и ЛО
Доля досрочного погашения в общей ипотечной задолженности составляет в среднем 5-6%, комментирует Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие». Снижение объема досрочного погашения отчетливо наблюдалось во II квартале 2020 года, в начале пандемии, когда ситуация была непонятна. Тогда заемщики «затаились» и не спешили тратить свои капиталы.
Но как только государство оказало поддержку строительному бизнесу и дало населению возможность приобретать строящееся жилье по льготным процентным ставкам, обстановка сразу же улучшилась. Увеличился объем выдаваемых кредитов. Клиенты также стали больше направлять сбережения на досрочное погашение ипотеки, в том числе и средства различных субсидий.
Кроме того, в конце года объем досрочного погашения, как правило, растет, так как россияне получают годовые бонусы и стараются по максимуму «гасить» свои кредиты. IV квартал 2020 года не стал исключением. Доля досрочного погашения в этот период составила более 7% в ипотечном портфеле. В первом полугодии 2021 года ситуация была стабильной, и досрочное погашение находилось на традиционном уровне.
Сейчас общая обстановка в стране способствует досрочному погашению даже больше, чем обычно, считает Алексей Бондарев, генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп». Ведь на фоне снижения процентных ставок по депозитам и нестабильности экономики люди стараются уменьшать непрофильные расходы и максимально закрывать долговую нагрузку «на всякий случай». Более того, в последний год наблюдается отличный тренд по ставкам рефинансирования и потребительского кредитования.
Ипотека и кредиты: стоит ли гасить досрочно в 2022?
Грамотные заемщики регулярно мониторят рынок, ищут более выгодные условия и экономят деньги.
Несмотря на некоторый рост процентной ставки за последние несколько месяцев, она все равно остается очень интересной для заемщиков 2018-2019 годов, ведь в тот период ипотека под 11-13% годовых считалась нормой.
Открыты все пути
Для заемщиков психологически очень важен сам факт возможности досрочного погашения жилищного кредита – как частичного, так и полного.
В «нулевых», когда ипотека только набирала обороты, далеко не все банки предоставляли своим клиентам такую услугу. А если и предоставляли, то со множеством оговорок. Например, накладывали мораторий на досрочное погашение кредита в течение первых 1-5 лет, устанавливали ограничение на сумму частичной досрочной выплаты и т.п. У отдельных кредитных организаций услуга была исключительно платной.
Все это очень «давило» на покупателей и отчасти даже тормозило развитие отрасли. Ведь ипотечный кредит по своей природе является длительным – 15-30 лет, в качестве залога выступает недвижимость, а жизненная ситуация может измениться в любой момент. Бывает, возникает необходимость срочно продать квартиру, которая находится в залоге у банка, и купить новую, переехать в другой город и т.д. Все это практически невозможно сделать без досрочного погашения кредита.
Теперь все по-другому, нежели 20 лет назад: иные условия выдачи кредитов, относительно низкие процентные ставки, множество различных ипотечных программ. Поэтому даже в непростые «коронакризисные» времена люди имели возможность не откладывать покупку квартиры на потом, если она была им действительно необходима.
Кому это выгодно?
Даже при частичном досрочном погашении возникает существенная выгода, разъясняет Татьяна Хоботова. До старта ипотеки (то есть более 20 лет назад) по розничным кредитам погашение было дифференцированным: сумма кредита делилась на количество месяцев, а проценты начислялись на остаток задолженности. Поэтому первые платежи были большими, а затем, ближе к окончанию срока кредита, заметно сокращались. Аннуитетные платежи позволили сделать ежемесячную нагрузку равномерной – одинаковой на протяжении всего ипотечного периода.
Люди, как правило, берут ипотеку по двум причинам: хотят купить собственное жилье или собираются приобрести недвижимость для дальнейшей перепродажи. В первом случае досрочное погашение часто является разумным действием, считает Алексей Бондарев. Но здесь нужно подходить к вопросу весьма обдуманно. Вынимая деньги из своих оборотных средств для погашения ипотеки, следует убедиться, что это не нанесет урон всей финансовой стратегии. К примеру, если вложение 100 тыс. руб. в бизнес принесет «сверху» еще столько же через месяц или полгода, то надо крепко подумать, а стоит ли вообще сверхурочно погашать ипотеку, взятую под 7% годовых.
Что касается второго случая, то чем меньше личных средств будет вложено в недвижимость, тем большей доходностью обернется цикл перепродажи. Инвестиционные квартиры следует брать с меньшим первоначальным взносом и не делать досрочное погашение. В этом нет никакого смысла. Свободный ресурс лучше вложить в дополнительные инвестиции, не обязательно касающиеся рынка недвижимости.
«Закрывать ипотеку особенно выгодно в первые 3-3,5 года, так как в этот период заемщик выплачивает по ней максимум процентов и закрывает самый минимум основного долга. При досрочном погашении можно или сократить срок, на который выдана ипотека, или уменьшить платеж. Что предпочтительней, каждый решает сам для себя»
Георгий Патанин, руководитель агентства недвижимости Георгия Патанина
Учитываем нюансы и важные детали
При досрочном частичном погашении заемщик должен четко понимать, чего он хочет, предупреждает Татьяна Хоботова. Если нагрузка на семейный бюджет велика и платить ежемесячно тяжело, то надо сокращать размер платежа. Если же платеж комфортный, то лучше «скостить» срок кредита – это в том числе уменьшит общую переплату по ипотеке. Возможен еще и комбинированный вариант, когда клиент вначале сокращает платеж до оптимального, а потом уменьшает срок, или наоборот.
Пример: взят жилищный кредит на 3 млн руб. сроком на 20 лет по ставке 8,0%. Ежемесячный платеж по нему составляет 25 тыс. руб.
200 тыс. руб. – это досрочное погашение через 12 месяцев. Платеж сократится на 1,7 тыс. руб.
Через 12 месяцев – еще одно досрочное погашение в размере 100 тыс. руб. с сокращением платежа на 0,9 тыс. руб.
Еще через 12 мес. – досрочное погашение 100 тыс. руб. с сокращением срока на 17 месяцев. В итоге через 3 года платеж снизился до 22,4 тыс. руб., а изначальный срок кредита сократился до 18,5 лет.
И так можно варьировать при каждом досрочном погашении.
«При получении кредита клиенты редко подробно уточняют возможности досрочного погашения, ведь они и без того получают много информации. И в результате они акцентируют внимание только на процентах. Но в ипотеке очень важен и вопрос дальнейшего обслуживания. Нужно уточнять саму возможность досрочного погашения, в какие сроки ее можно осуществить, что можно сократить (платеж и срок или только платеж), можно ли чередовать и т.д.», – отмечает Татьяна Хоботова.
«Сейчас в плане досрочного погашения все очень гуманно. Единственный подводный камень– сроки закрытия обременений. Где-то это делается за пару недель, а где-то – месяц-полтора. Все зависит от гибкости бюрократической машины. Как правило, чем крупней банк — тем медленнее он «двигается».
Уже давно нет штрафов за досрочное погашение и негативной оценки банка в БКИ, если заемщик не реализовал весь срок ипотеки. Но если вы решили взять ипотеку, то пользуйтесь ей хотя бы полгода. Раньше погашать ее не стоит, банки это не любят»
Алексей Бондарев, генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп»
Памятка по досрочному погашению
При досрочном погашении лучше всего прийти в банк, который выдал ипотеку, и задать вопрос менеджеру, что именно нужно сделать, рекомендует Дмитрий Рубин. Если идти никуда не хочется, то можно проконсультироваться со специалистом через приложение банка в мобильном телефоне.
«Сейчас становится все проще и проще закрывать ипотеку. Банки дают легкий сервис, который, в большинстве случаев, доступен онлайн. Как правило, ипотеку можно погасить в три клика. Главное, чтоб были средства на счету. Все, что нужно – положить деньги на счет, перевести их с расчетного счета на ипотечный и нажать «закрыть досрочно».
Ну и дождаться смс с сообщением о снятии обременения. Вся процедура занимает в среднем около месяца. Но сейчас проходит согласование закона о рефинансировании, который сократит этот срок до двух недель», – говорит Алексей Бондарев, генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп»
В целом алгоритм действий заемщика при досрочном погашении выглядит так:
1. Обращение в банк.
Необходимо уведомить банк о своем намерении, будь то полное или частичное погашение кредита, чтобы со счета клиента была списана определенная сумма. Сделать это можно дистанционно (онлайн) или лично, подав заявку в отделении банка.
2. Расчет полной суммы задолженности.
Не рекомендуется пытаться самостоятельно определить размер предстоящей выплаты. При полном досрочном погашении менеджер банка точно рассчитает задолженность вместе с суммой процентов, которые следует погасить на определенную дату.
3. Внесение платежа.
Необходимо обеспечить на своем счете наличие суммы досрочного погашения и суммы аннуитетного платежа при частичном досрочном погашении, и полной суммы остатка ссудной задолженности с процентами, начисленными до дня погашения кредита.
Полное досрочное погашение можно осуществлять в любой день. Частичное досрочное погашение кредита осуществляется, как правило, в платежную дату (период). В некоторых банках есть возможность частичного погашения в любую дату.
«После завершения процедуры не забудьте прийти в банк и получить справку о том, что вы полностью закрыли кредит»
Георгий Патанин, руководитель агентства недвижимости Георгия Патанина
Источник: www.novostroy-spb.ru
Как погасить ипотеку досрочно (как выгоднее для заемщика)?
При оформлении ипотеки всегда возникает много разных вопросов. Как выгоднее взять, как быстрее отдать и можно ли погасить ипотеку досрочно? Последний вопрос зачастую играет существенную роль, когда возникает возможность избавится от долговой кабалы и сэкономить на оплате процентов. Поэтому, его нужно тщательно изучать еще в момент подписания договора.
Все важные условия ипотеки всегда прописаны в договоре
Договор нужно читать и изучать очень внимательно. Ведь в нем содержаться все основные условия, права и обязанности сторон. К сожалению, некоторые банки стараются включить в ипотечный договор заведомо невыгодные условия для заемщика. Например, штрафы за досрочное погашениеипотеки. С некоторых пор они являются незаконными.
Поэтому, если такое условие есть в договоре, его можно опротестовать.
Обычно ипотечный договор содержит требование уведомить банк о желании погасить ипотеку досрочно минимум за 30 дней до внесения окончательного платежа. Иногда допускается оплата больше, чем предусмотрено графиком погашения. Но в этом случае работники банка обязаны составить новый график. Поэтому если Вы планируете вносить больше положенной суммы на регулярной основе, лучше сразу поставить банк об этом в известность.
Если погасить ипотеку досрочно — меньше сумма или меньше срок?
Если предполагается частичное досрочное погашение кредита, путем внесения некоторой суммы, недостаточной для полного закрытия кредита, то банк предлагает клиенту на выбор два варианта нового графика — сделать больше сумму ежемесячных выплат или сократить общий срок кредита. Оба этих варианта имеют как плюсы, так и минусы. Поэтому определяться с ними нужно строго индивидуально.
В экономическом смысле график, сокращающий срок ипотеки гораздо выгоднее, ведь тем самым сокращается срок использования банковских денег, а значит и процентов. Но есть люди, для которых меньшая ежемесячная оплата покажется привлекательнее, за счет возможности сократить текущие расходы. Это может оказаться актуальным, например, при рождении ребенка.
Кода уровень доходов семьи немного падает, а расходы возрастают. В этом случае многие заемщики используют возможность досрочного погашения ипотеки, данную государством — они оплачивают часть кредита средствами материнского капитала. А иногда этих средств может хватить и на полное досрочное погашение ипотечного кредита.
Можно ли погасить ипотеку досрочно полностью?
Как уже было сказано выше, закон, а значит и договора с банками, допускают полное досрочное погашение ипотеки. В этом случае главное соблюсти установленную договором процедуру: уведомить банк и страховую компаниюо своем желании погасить ипотеку досрочно, не менее чем за 30 дней до даты планируемого платежа. Банк должен сообщить точную сумму остатка долга и процентов, для того, чтобы клиент мог оплатить все под расчет.
Погасить ипотеку досрочно обычно особенно выгодно в первые несколько лет, особенно если тип платежей — аннуитетный. Это значит, что банк составил график погашения кредита таким образом, что в первый год уменьшение суммы долга весьма не значительно, а вся сумма погашения состоит большей частью из процентов. Поэтому приходится платить дольше и больше. Именно такую ипотеку выгодно погасить досрочно даже частично, когда возможно переписать график платежей.
Всегда ли есть смысл погасить ипотеку досрочно?
Если ипотека была взята под выгодные проценты или вообще на льготных условиях, то не всегда выгодно осуществлять ее досрочное погашение. Если проценты по депозитам, на которые можно разместить свободные деньги, превышают проценты по кредиту хотя бы на 3-5%, то гасить ипотеку досрочно не имеет экономического смысла. Ведь размещенная на депозите свободная сумма денег не только перекроет проценты за использование ипотечных средств, но и принесет прибыль. Таким образом ипотека не только окажется для заемщика полностью бесплатной, но и даже немного прибыльной. Поэтому прежде чем решать погасить ипотеку досрочно необходимо тщательно сравнить экономическую выгоду от этого мероприятия или варианта с депозитом.
Важно: Финансовые вопросы, связанные с крупными суммами денег требуют определенных знаний. Поэтому для осуществления операции досрочного погашения ипотеки лучше пригласить опытного специалиста. Он сможет проконтролировать процедуру и проследить за соблюдением всех формальностей. Иначе существует реальный риск, что из-за неправильного оформления документов, банальной невнимательности заемщика или недоплаты нескольких рублей могут возникнуть серьезные проблемы и даже судебные тяжбы.
ЕЩЕ СТАТЬИ ПО ТЕМЕ:
Друзья! Если статья оказалась полезной, ПОЖАЛУЙСТА, поделитесь ею с друзьями в любой социальной сети, ведь чем больше людей будет знать о своих правах (и доказывать их), тем ответственнее станут службы.
Идея сайта возникла на основе многочисленных жалоб в сфере коммунальных услуг и отсутствия нужной информации в одном источнике! Это единственныйв своем роде жилищный сайт, объединяющий действительно важные и актуальные материалы.
Источник: jilishnik.ru
Как правильно погасить ипотеку досрочно?
Таким вопросом задается немалое количество людей, связавшихся с долгосрочным кредитом на жилье. Уровень дохода у большинства со временем растет, иногда случаются единовременные получения большой суммы: наследство, материнский капитал или – чем черт не шутит – выигрыш в лотерею.
Тогда человек задумывается, можно ли погасить ипотеку досрочно?
На этот вопрос вам ответят ипотечные брокеры агентства недвижимости «Владис». Рассмотрим, когда стоит делать перерасчет, чтобы он был действительно выгоден, а когда с ним лучше повременить. Поясним различия дифференцированных и аннуитетных платежей и дадим пошаговую инструкцию, как быстро погасить ипотеку.
Способы досрочного погашения
В настоящее время расправиться с кредитом раньше срока может абсолютно каждый заемщик.
Банкам законодательно запретили препятствовать этому или вписывать в договор пункты о штрафах и пенях, хотя для кредитных организаций освобождение заемщика от выплат раньше положенного невыгодно. Тем не менее, он имеет на это право.
Существует два способапогашения ипотеки:
- уменьшение срока платежей – в этом случае заемщик вносит в банк определенную сумму, при этом размер ежемесячных выплат не уменьшается, но получается выигрыш во времени на несколько месяцев или даже лет;
- уменьшение размера платежей – заемщик также вносит определенную сумму, а затем получает возможность каждый месяц вносить меньшую сумму по кредиту.
Выбор того или иного варианта, как гасить ипотеку досрочно, зависит от мотивов заемщика, а также от того, собирается ли он погасить кредит полностью или частично.
Финансовые мотивы в большинстве случаев играют важную роль, но не всегда решающую.
Например, заемщику нужно выиграть время, чтобы продать или подарить залоговую недвижимость. Тогда ему важнее уменьшить срок, а не размер выплат.
Если же заемщик просто хочет снять с себя часть материального груза, он выберет уменьшение размера выплат.
Также важно учитывать, улучшилась ли финансовая ситуация в долгосрочной перспективе или единовременно: получил заемщик наследство от заокеанской бабушки или его бизнес резко начал приносить отличные дивиденды.
В зависимости от этого также будет происходить выбор в пользу той или иной финансовой модели поведения.
Когда и как выгоднее гасить ипотеку досрочно?
Досрочное погашение ипотеки для заемщика выгоднее всего в первой половине срока.
В этот период он выплачивает не тело кредита, а проценты, поэтому закрыв хотя бы часть ссуды сейчас, он сэкономит гораздо больше, чем если быстренько выплатит остаток долга.
Однако здесь также стоит учитывать, первостепенны для заемщика финансы или временной фактор.
Эксперты в один голос утверждают, что невыгодным досрочное погашение ипотечного долга может быть только в одном случае: если заемщик ущемляет себя в мелких радостях и даже необходимом, чтобы каждую освободившуюся копейку отнести в банк.
Это чревато не только потерей радости жизни, но и эмоциональным выгоранием, неврозами и более серьезными соматическими заболеваниями.
Лучше обратиться к специалистам и рассчитать досрочное погашение ипотеки в комфортном режиме.
Специфика при аннуитетных и дифференцированных платежах
Аннуитетный платеж – это когда выплаты по кредиту одинаковые на протяжении всего срока. При этом сначала выплачиваются проценты, а затем тело кредита.
Это удобный вариант, поскольку не требует дополнительных расчетов, график выплат изначально ясен и не меняется.
Дифференцированная схема сложнее – она подразумевает, что в начале срока ежемесячные выплаты будут больше, чем в конце. Здесь схема применяется к телу, а проценты начисляются на остаток долга.
Такой способ выгоднее за счет меньшей суммы переплаты, но в начале выплат заемщику придется серьезно поднапрячься финансово. Кроме того, ему придется регулярно сверяться с изменениями в графике платежей.
Обычно способ выплат выбирается заранее и прописывается в договоре на получение ипотеки, и это стоит учитывать, если в перспективе вы рассчитываете на досрочное погашение.
При дифференцированной схеме досрочное погашение ипотеки в начале срока получается выгоднее.
Процедура досрочного погашения ипотеки: пошаговая инструкция
Самым простым вариантом будет сделать звонок в банк и выяснить, при каких условиях списывается ипотечный кредит, как сделать перерасчет и прочие нюансы. Можно также воспользоваться калькулятором досрочного погашения ипотеки.
Затем нужно подать заявку. Заявление может подаваться как через онлайн-форму (сейчас этот вариант допускают многие банки), так и лично при посещении удобного по расположению филиала.
Поскольку на рассмотрение заявления отводится 30 дней, вам понадобится внести еще как минимум один платеж по старой схеме. Он будет учитываться при досрочном гашении.
Затем нужно обеспечить, чтобы на счете в условленный день была нужная сумма для досрочного гашения. Если вы выбрали частичное досрочное гашение, затем вы будете производить платежи по новой схеме, изменив либо сумму, либо срок.
Если вы закрыли кредит полностью, то через пару дней можете получить в банке справку о том, что ипотека выплачена и вы с кредитной организацией в расчете.
Специалисты АН «Владис» могут помочь вам с консультациями по тому, как погасить ипотеку досрочно, что будет выгоднее в вашем случае, а также как снять обременение с залоговой квартиры.