Какую коммерческую недвижимость выгоднее покупать

Содержание

Компания «НДВ-Недвижимость» на днях заявила, что при сдаче помещения в аренду инвестиции в офисы окупаются в 3 раза быстрее, чем в квартиры. Эксперты рынка недвижимости, в целом согласились с тем, что офисы окупаются быстрее, но они заметили, что разница в окупаемости не столь высока, а также привели ряд подводных камней, существенно затрудняющих инвестирование в коммерческую недвижимость. СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО

СКАЗАНО

Компания «НДВ-Недвижимость»:

• при сдаче помещения в аренду инвестиции в офисы окупаются в 3 раза быстрее, чем в квартиры;

• Зарабатывать на сдаче жилья в аренду выгодно тем, кто получил квартиру в наследство или в подарок, но если речь идет об инвестиционной покупке, то о жилой недвижимости лучше забыть. Вложения в квартиру будут окупаться долгие годы. Другое дело – офисные помещения.

Стоит ли в 2022 году покупать коммерческую недвижимость?

Для наглядности эксперты компании привели следующие расчеты:

Стандартная стоимость обычной «однушки» в спальном районе (на рынке вторичной недвижимости) составляет 5,5 — 6 млн рублей, а адекватная арендная ставка составляет примерно 27 тыс. рублей. Таким образом, срок окупаемости квартиры может растянуться на 19 лет.

Руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Евгения Борзова привела несколько наглядных примеров с офисными помещениями. К примеру, офис в бизнес-парке «Дорохoff» площадью 65 кв. м и стоимостью 7,35 млн рублей с учетом индексации арендной ставки полностью окупится через 6,5 лет (нынешняя арендная ставка: 13,5 тыс. руб. кв.м / год). А если купить офис в бизнес-парке «Атмосфера» (ст.м. Менделеевская) площадью 119,8 кв.м за 285,5 млн рублей, то «отбить» вложения можно будет через 7,5 лет (при арендной ставке 24 тыс. руб. кв.м / год, с учетом индексации). Столько же – 7,5 лет – окупается и более дорогая недвижимость: например, торговое помещение за 50 млн рублей и площадью 80 кв. м, расположенное недалеко от метро Новокосино.

Судя по приведенным выше подсчетам, получается, что покупать коммерческую недвижимость в 3 раза выгоднее для арендного бизнеса, чем жилую. Посмотрим, что об этом говорят другие участники рынка.

ПРОВЕРЕНО

Офисы действительно окупаются быстрее квартир, но разница все же составляет не 3 раза, а 1,5 — 2 раза.

Управляющий партнер компании DNA Realty Антон Белых и руководитель отдела аренды компании Delta Estate Станислав Титоренко полагают, что инвестиции в офис окупаются все же н в 3 раза, а в 1,5 — 2 раза быстрее.

«Дело в том, что с квартирами срок окупаемости можно существенно сократить, продав купленную на ранней стадии строительства новостройку сразу после сдачи дома госкомиссии (как правило, это 2 — 3 года с доходностью 20 — 30% в год), – пояснил Антон Белых. – С коммерческими площадями дело обстоит сложнее, так как спрос на них ограничен, поэтому продажа может занять больше времени, если, конечно, речь не идет про особо ликвидные места и площади. Но это если рассматривать инвестиционный цикл строительства. Что же касается арендного бизнеса, то здесь сроки окупаемости торговых и офисных помещений однозначно выше».

Как выбрать ВЫГОДНУЮ коммерческую недвижимость в новостройках для инвестиций?

Выгоднее офисов торговые объекты

«К примеру, срок окупаемости двухкомнатной квартиры составляет примерно 14-16 лет, а торгового помещения в хорошем месте – 6-7 лет, а офисного – 8-9 лет», — уточнил Антон Белых. С этим согласна и директор по развитию «Миэль-Коммерческая недвижимость» Елена Мишина, добавляя, что из торговой недвижимости нужно ориентироваться на стрит-ритейл. «Если рентная квартира приносит в среднем 4 – 5 % годовых и окупается за 18 лет, то ликвидные объекты стрит-ритейла дают 10 % годовых со сроком окупаемости 9-11 лет».

Офисы в спальных районах окупаются не быстрее жилья в этих же районах

Руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Артем Ржавский также подтвердил, что срок окупаемости инвестиций в коммерческую недвижимость, расположенную в центральной части Москвы, будет меньше, чем в жилую недвижимость. Однако отметил и некоторые исключения. «Для спальных районов на окраине Москвы это не характерно, – пояснил специалист. – Здесь период окупаемости примерно одинаковый».

В спальном районе Митино коммерческое помещение площадью порядка 38 кв. м, расположенное на 1 этаже жилого дома будет стоить порядка 9,5 млн руб., аренда принесет порядка 492 тыс. руб. в год. При этом стоимость квартиры аналогичной площади в этом же районе составит около 6,8 млн руб., а арендная плата – 360 тыс. руб. в год. «Таким образом, срок окупаемости инвестиций в коммерческое помещение или квартиру в спальном районе Москвы будет почти одинаковым – около 19 лет», – пояснил специалист, отметив, что утверждение «НДВ» справедливо только по объектам в центральных районах столицы.

Офисная аренда – высокорисковый бизнес, тогда как с жильем все более стабильно. Поэтому доходность того и другого соизмеримы

В рамках опроса прозвучало и несколько иное мнение. Первый заместитель генерального директора ГК «Пионер» Александр Погодин считает, что доходность жилого помещения и офиса соизмерима, так как при более высоких арендных ставках на офисные помещения срок окупаемости жилья в меньшей степени зависит от общеэкономической ситуации. «Арендные ставки на офисы в большей степени подвержены снижению в период экономических спадов и падения уровня заполняемости офисных помещений, – пояснил эксперт. – В то же время стоимость арены жилья если и снижается, то в меньшей степени, а уровень спроса даже в кризисные годы остается высоким, помимо этого рынок аренды квартир более понятен для частных инвесторов».

Расходы на налоги по коммерческой выше

Руководитель отдела маркетинга компании SEZAR Group Елена Карпова также напомнила, что нельзя не учитывать тот факт, что затраты на ремонт жилых и нежилых помещений несопоставимы. Во втором случае они на порядок ниже, что позволяет значительно сэкономить. Но при этом, сдавая в аренду квартиру, владельцы имеют реальную возможность уйти от налогов. «Можно указать в договоре меньшую сумму, – пояснила эксперт. – Но с офисами такой трюк не пройдет, и арендодателям все равно придется платить подоходный налог».

В жилье доходней всего экономкласс

Хотя, первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова особо обратила внимание на тот факт, что чем выше сумма вложенных в жилье средств, тем ниже будет его доходность от аренды.

«Несмотря на длительный срок окупаемости и низкую доходность, инвестиции в жилую недвижимость считаются наиболее надежным видом вложения средств, – отмечает Мария Жукова. – Аренда жилья в столице будет актуальна и в будущем. Кроме того, экономкласс является наиболее востребованным сегментом, в котором арендаторы ведут поиск сдающейся квартиры. Это говорит о том, что спрос на подобную жилплощадь будет всегда, и собственник всегда будет получать с нее доход при установлении соответствующей рынку арендной платы».

ВЫВОДЫ

И тут мы подходим к самому главному вопросу: выгодно ли при таких условиях частным инвесторам покупать коммерческое жилье с целью сдавать его в аренду?

Да, выгодно, но для этого нужно гораздо больше средств и знаний рынка, нежели для покупки большинства квартир. То есть по сути, это разные классы инвесторов – те, кто может себе позволить вложиться в коммерческую недвижимость, да еще и грамотно, и те, у кого хватает средств на еще одно жилье, а знаний и опыта на рынке может вообще не быть.

По словам вице-президента по коммерческой недвижимости GVA Sawyer Елены Шевчук, минимальная сумма возможных инвестиций в покупку нежилого помещения в Москве колеблется в районе 1 млн долларов. Есть и вероятность найти помещение за 300 — 500 тыс. долларов, но для этого потребуется достаточно много времени и усилий, а также отличное знание рынка.

При таких цифрах, неудивительно, что основной поток частных инвесторов в Москве все-таки рассматривает инвестиции в жилье, так как минимальный объем вложений здесь очевидно ниже, чем в коммерческом сегменте. В принципе можно купить приличную квартиру за 200-250 тыс. долларов, а на ранней стадии строительства – еще дешевле. Хотя эксперт полагает, что окупаемость квартир в определенных районах может быть выше, чем коммерческих площадей, но тогда и стоимость такого жилья будет изначально более высокой.

Мария Лукина

Источник: www.realestate.ru

Что такое коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость от других видов недвижимой собственности отличается тем, что она изначально предназначается для извлечения дохода. Попробуем максимально полно разобраться, что же это на самом деле такое — коммерческая недвижимость, и чем она может быть более привлекательна по сравнению с покупкой, например, квартиры или дома.

Определение коммерческой недвижимости

Итак, коммерческая недвижимость — это здания, сооружения, земельные участки, предназначенные для той или иной коммерческой деятельности, то есть для извлечения дохода. Коммерческая недвижимость принципиально отличается от жилой недвижимости, которая предназначена в первую очередь для проживания, а, для сравнения, производственная деятельность в жилых помещениях по закону запрещена.

И тем не менее, граница между коммерческой и жилой недвижимостью в некоторых случаях может оказаться весьма условной. Например, к какой категории правильнее отнести апартаменты, изначально построенные для сдачи в аренду посуточно? А если часть из них используется для постоянного проживания, а другая — под офисы?

Там, где купля-продажа недр разрешена по закону, к коммерческой недвижимости относятся также участки месторождений. А еще, просто для справки, по принятым в ряде стран нормам, к коммерческой недвижимости, как это ни удивительно, могут относиться самолеты коммерческих авиалиний и морские суда, предназначенные для бизнеса, например, перевозки грузов, пассажиров, организации круизов. Но такими объектами, разумеется, занимаются специалисты других категорий, так как требуются иные навыки, чем для работы со зданиями, сооружениями и земельными участками.

Виды коммерческой недвижимости

Рассмотрим виды традиционных объектов, относящихся к коммерческой недвижимости, более конкретно. Как правило, профессионалы рынка выделяют следующие категории.

Офисная недвижимость — это офисы, офисные здания, деловые центры и комплексы. Сюда же можно отнести набирающие популярность «бизнес инкубаторы» и прочие площадки, если компании физически собираются под одной крышей или в ряде связанных между собой строений, как, например, в Сколково.
Торговая недвижимость — помещения под магазины и целые торгово-развлекательные комплексы, рынки.
Индустриальная недвижимость — производственные помещения, цеха и целые заводы. К этой же категории принято относить склады, логистические центры.
Социальные объекты — от медицинских центров до стадионов и аэропортов. Не все из них могут свободно покупаться и продаваться, но в некоторых случаях сделки с ними тоже возможны.
Помещения свободного назначения — как правило, это кафе, рестораны, клубы, гостиницы и прочее. Сфера применения этих объектов может достаточно свободно меняться.
Апартаменты — помещения, находящиеся, как уже понятно, где-то на стыке категорий жилой и коммерческой недвижимости. И все же, так как они в первую очередь предназначены для извлечения доходов от аренды, апартаменты принято относить к коммерческим объектам.

Что объединяет все эти виды недвижимости? То, что все они предназначены для ведения разного рода бизнеса, то есть для зарабатывания денег.

Основные участники рынка коммерческой недвижимости

Рынок коммерческой недвижимости — это как живой организм, в котором есть важные составные части, органы, каждый из которых выполняет свою важную для всей системы функцию. А деньги играют роль своего рода кровеносной системы.

Начнем с самого начала и разберемся, кто есть кто на рынке коммерческой недвижимости.

Девелоперы — это те, кто являются инициатором проекта, рассчитывают его будущую эффективность, находят инвесторов, приобретают земельные участки, нанимают архитекторов, застройщиков, а в дальнейшем доводят объект до передачи в эксплуатацию собственникам.
Застройщики — те, кто занимаются реализацией проекта. Конечно, выделение застройщиков отдельно от девелоперов — в некотором роде условность. На Западе это, как правило, одно и то же лицо. Однако, например, на российском рынке принято делать именно так. Застройщик — это своего рода генеральный подрядчик, который сводит воедино — сбор и подготовку документации на строительство и наем конечных исполнителей.
Строители — это единственная категория, которая что-то делает своими руками среди всех. Они возводят объект по поручению и под контролем застройщика.
Инвесторы — частные лица и организации, которые вкладывают деньги в проект на разных стадиях его реализации. Инвесторы могу участвовать в деле на этапе строительства или, наоборот, приобрести долю в готовом здании. Среди инвесторов особую роль играют инвестиционные фонды, вкладывающие больше всего денег в крупные проекты.
Собственники — предприятия и частные лица, которым принадлежит объект коммерческой недвижимости. В ряде стран для того, чтобы состоялось оформление прав собственности, здание должно быть достроено и официально введено в эксплуатацию. А до этого момента будущий собственник вынужден довольствоваться предварительным документом в той или иной форме, дающим ему право стать владельцем объекта в будущем.
Арендаторы — организации и частные лица, которые платят за временное использование объекта коммерческой недвижимости.
Агенты, консультанты, посредники — те, кто, скажем так, качает кровь всей этой системы: находит инвесторов и подбирает участки земли для девелоперов, ищет арендаторов для собственников и так далее. Можно скромно сказать, что агенты — само сердце.

Роли на рынке коммерческой недвижимости могут совмещаться. Например, как мы уже отметили, девелопером и застройщиком может быть одна компания. Или собственник сам эксплуатирует свое помещение, являясь одновременно и владельцем, и, условно говоря, арендатором.

Тем не менее, надо всегда разделять эти функции, потому что таким образом появляется более объективное понимание ситуации и возможность выбора. Например, есть помещение под магазин. Что с ним сделать, открыть торговую точку самому или сдать в аренду? А что и когда выгоднее на практике?

Как зарабатывать на коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость может приносить два вида дохода: текущий, от эксплуатации, и окончательный, как разница между ценой покупки и продажи объекта. Если сравнивать с рынком ценных бумаг, то коммерческую недвижимость проще всего сравнивать с облигациями: арендные платежи, текущие доходы — это купоны, а результат продажи похож на доходность к погашению. С одной лишь разницей — в действительности, окончательную стоимость объекта никто заранее не знает.

Будущая цена здания или сооружения, или участка земли, используемых для коммерческой деятельности, как раз и определяется теми текущими доходами, которые они могут генерировать прямо сейчас и в будущем. Эта прибыль должна быть выше, чем ставка по депозиту в банке. Иначе инвесторам не будет смысла вкладывать деньги в объекты.

Но на сколько выше? Прибыль должна оказаться достаточной, чтобы как минимум компенсировать расходы на оформление сделок, а также покрыть риски, связанные с конъюнктурой рынка недвижимости, с его ликвидностью, и так далее.

В наше время доходность определяется свободно в рамках рыночных отношений. И в результате вкладывать деньги в коммерческую недвижимость действительно выгоднее, чем просто держать их в банке. В особенности, при низких ставках в Европе.

Перейдем к конкретике. Есть два главных способа заработка на коммерческой недвижимости. Первый — приобретение объектов на этапе строительства. Тогда доход создается за счет приближения срока сдачи в эксплуатацию и начала извлечения текущих платежей.

Этот вариант может принести больше прибыли, но связан с определенными рисками. Такими, например, как задержки сроков и даже вообще банкротство девелоперов, застройщиков или получивших авансовые платежи подрядчиков-строителей.

Второй способ — приобретение готового объекта с последующей сдачей его в аренду. Вариант значительно менее рискованный, хотя и не сулящий такой большой прибыли. В таком бизнесе тоже есть свои нюансы. Зачастую инвестору проще и лучше, и даже выгоднее заплатить специалисту за сопровождение, текущую эксплуатацию и обслуживание.

Достоинства и недостатки рынка коммерческой недвижимости

Начнем с минусов. Всегда надо помнить, что в мире финансов бесплатного сыра не бывает, и каждой высокой прибыли противопоставляется соответствующий рыночный риск. Если рынок коммерческой недвижимости предлагает более высокие проценты, чем депозиты в банках, то за этим стоит ряд моментов.

Цены на коммерческую недвижимость могут как расти так и падать на определенных интервалах времени. Спрос арендаторов может увеличиваться или сокращаться. Да, возможно, если бы мы имели бесконечный запас времени, то в итоге объект бы подорожал. Но по закону подлости, это не обязательно произойдет именно тогда, когда нам в будущем могут понадобиться деньги.

Еще один важный момент, на который стоит обратить внимание — это ликвидность объекта. Зачастую недвижимость сложно или вообще невозможно продать быстро без существенного снижения стоимости.

А теперь к плюсам. Именно в этом, пожалуй, коммерческие объекты имеют явное преимущество перед жилой недвижимостью: их не покупают и не продают на эмоциях. Нет необходимости искать и ждать того покупателя, который оценит вариант исходя из своих личных предпочтений.

Коммерческая недвижимость всегда имеет определенную цену просто потому, что она способна генерировать доход. Ничего, как говорится, личного, это просто вложение денег ради получения прибыли. Выше прибыль — больше цена, меньше — стоимость снижается.

Самым главным плюсом инвестиций в коммерческую недвижимость является более высокий доход по сравнению с банковскими вкладами. А если сравнивать с вариантом покупки жилья для дальнейшей сдачи в аренду, то на коммерческих объектах обычно удается заработать в два, а то и в три раза больше прибыли.

Коммерческая недвижимость за рубежом на примере Испании

Покупка и аренда коммерческой недвижимости: Что выгоднее?

Любой малый бизнес начинается с аренды коммерческой недвижимости для офисных помещений, но рано или поздно владелец бизнеса начинает задумываться о том, что выгоднее — продолжать платить аренду помещения или приобрести коммерческую недвижимость в собственность?

А задуматься есть над чем, ведь рынок недвижимости не всегда стабильный, особенно в России, и прежде чем вкладывать немаленькие деньги в покупку здания или помещения, стоит всё тщательно обдумать и взвесить все плюсы и минусы такой сделки.

Свои плюсы и минусы есть как у аренды, так и у покупки собственного помещения.

Плюсы аренды коммерческой недвижимости:

Возможность выбрать помещение в нужной вам части города. Офисной недвижимости сдаётся всегда больше, чем продаётся;
Зачастую не нужно волноваться о ремонте, отделке, а часто и о комплектации помещения. Коммерческая недвижимость под офисы, сдающаяся в аренду бывает полностью подготовлена для скорейшего переезда. Вам нужно только перевести свои вещи и можно начинать работать. К тому же, если понадобится ремонт, протечёт сантехника или возникнут какие-то другие проблемы, решать их будет хозяин недвижимости, если, конечно, поломка произошла не по вашей вине;
В краткосрочной перспективе можно сэкономить некоторую сумму на аренде помещения;
Если ваш бизнес нестабильный, нет смысла приобретать недвижимость в собственность;
Нет необходимости инвестировать в недвижимость сразу крупные суммы.

Минусы аренды офисного помещения:

Постоянные переезды могут плохо сказаться на развитии бизнеса. У фирмы меняется адрес, меняются телефоны, а постоянные клиенты уже привыкли звонить по старым. В результате, часть клиентов теряется;
Аренда офисных помещений в центре города и в новых комфортабельных офисных зданиях стоит очень дорого и зачастую не оправдывает себя;
В долгосрочной перспективе аренда офисных помещений становится не всегда выгодна;
Стоимость аренды полностью зависит от хозяина недвижимости. Он может неожиданно поднять её, может найти более выгодных съёмщиков и вам придётся срочно искать другие варианты помещений;
Арендованные офисные помещения часто определённого размера, при расширении вашей фирмы и найму новых сотрудников, может оказаться недостаточно места;
Съёмную коммерческую недвижимость нельзя перестроить и модернизировать под нужды вашего бизнеса. Даже установку дополнительной гипсокартонной перегородки нужно будет согласовывать с хозяином помещения;
Могут быть ограничения по разрыву контракта с арендодателем, невозможность быстрой смены помещения и возврата денежных средств при срочном переезде;
Если помещение сдаётся нескольким фирмам, вы никогда не угадаете, кто снимает помещение рядом с вами, а соседи могут оказаться или слишком шумными, или вашими конкурентами.

Плюсы приобретения коммерческой недвижимости в собственность:

Собственная недвижимость значительно повышает рейтинг компании как в глазах клиентов, так и для банков. Покупка собственной недвижимости — своего рода, гарантия, что бизнес устойчивый, прибыльный и успешный. А банки гораздо легче дают кредиты фирме, имеющей свою недвижимость, под которую можно оформить залог;
Купив собственную недвижимость, предприниматель больше не будет зависеть от настроения арендодателя, не будет переживать о поднятии арендной платы и изменениях условий аренды;
Хоть цена на недвижимость на сегодняшний день достаточно высока, но выплаты процентов по кредиту не на много выше ежемесячной арендной платы, поэтому выгодней всё-таки немного поднакопить на первый взнос и стать счастливым собственником недвижимости;
Собственное помещение можно оборудовать именно так, как нужно вашему бизнесу;
Часть собственного помещения можно сдавать в субаренду;
Не нужно каждый раз согласовывать с арендодателем ввоз и вывоз своих товаров и материальных ценностей или перепланировку;
Инвестиции в недвижимость — это сохранение капитала.

Минусы приобретения собственной коммерческой недвижимости:

Банк может покрыть до 70% процентов по кредиту на покупку недвижимости, а остальные деньги у предпринимателя должны быть свои — первоначальный взнос и уплата процентов по кредиту полностью ложится на плечи будущего собственника помещения;
Кроме свободных средств, банк потребует от предпринимателя гарантий, что его бизнес крепко стоит на ногах и приносит стабильную прибыль. Может потребоваться составление подробного бизнес плана и предоставление всей управленческой документации и отчётности;
Чаще всего коммерческая недвижимость приобретается на вторичном рынке. Но это не всегда правильно, так как изменить устоявшееся назначение помещения коммерческой недвижимости будет непросто;
Покупая недвижимость в новостройках, можно столкнуться с полным незнанием того, кто в дальнейшем окажется вашим соседом. Часто оказывается, что по соседству оборудуется бизнес такой же сферы деятельности, как у вас — вряд ли рядом друг с другом уживутся два салона красоты или две ветеринарных клиники. Но может не повезти и наоборот — тихая компьютерная фирма окажется по соседству с клубом или тренажерным залом. Конечно, если вы приобретаете промышленную коммерческую недвижимость, таких проблем не возникнет;
Покупая недвижимость на вторичном рынке, будет необходимо провести её полный аудит, который позволит оценить реальное состояние объекта: коммуникаций, фундамента, перекрытий, электрической мощности и других систем;
Чтобы получить в собственность идеальную во всех отношениях коммерческую недвижимость, её придётся строить самостоятельно. Но в таком случае, у вас должны быть собственные деньги на покупку земли, банки обычно не дают кредит на землю, но могут частично финансировать постройку под залог самой земли;
Вам придётся самостоятельно устанавливать сигнализацию, подбирать санитарный персонал для уборки помещений, следить за прилегающей территории, т.е. делать всё то, за что в арендуемой недвижимости отвечал хозяин и вас это совсем не волновало;
Собственник будет вынужден оплачивать страхование своей недвижимости, налог на имущество и земельный налог — колонка дополнительных расходов увеличится в несколько раз;
Покупая собственную недвижимость, фирма теряет мобильность, вы не сможете быстро сменить офис, если возникнет такая необходимость;
Ещё один важный момент — на кого оформить новую недвижимость и как её встроить в бизнес, чтобы при возникновении проблем, она не привлекла внимания кредиторов и налоговой? Самое простое — оформить коммерческую недвижимость на стороннюю фирму, не имеющую общих дел с основным бизнесом. Ещё один вариант — оформить помещение на одного из родственников, который, как индивидуальный предприниматель, будет сдавать её в аренду основной фирме.

Каждый владелец бизнеса решает для себя сам, что ему выгоднее: аренда коммерческой недвижимости, её покупка или постройка самостоятельно.

Многое, конечно, зависит от финансовой стороны, если есть возможность приобрести недвижимость в собственность, стоит серьёзно над этим подумать.

Даже, несмотря на большее количество минусов и сложностей, покупка собственной коммерческой недвижимости является более выгодным вложением, нежели её аренда. Являясь собственником, вы застрахованы от всякого рода неожиданностей, от резкого переезда, от стрессов и повышения арендной платы.

Собственная недвижимость позволит чувствовать себя надёжнее и выглядеть успешнее в глазах клиентов, банков и контрагентов.

Источник: alpa.pro