Всем известно, что при продаже недвижимости требуется уплата налога, если она была в собственности меньше установленного срока. Многие знают и о том, что покупка жилья предусматривает имущественный вычет, то есть возврат налоговых средств.
Но как сочетаются между собой эти две процедуры, если жильё и продавалось, и покупалось в течение короткого промежутка времени?
Нужно ли платить НДФЛ, если продать жильё и одновременно купить другое?
Участников подобных сделок интересует, платится ли НДФЛ при реализации одной недвижимости и одновременной покупке другой. В некоторых случаях налог с продажи жилой недвижимости платить не нужно, независимо от того, приобреталось ли одновременно с его продажей другое жильё. Это ситуации, когда квартира находилась в собственности более 3 лет, при одном из условий:
- Она была приобретена правообладателем до наступления 2016 года.
- Или приватизирована, получена в дар, по наследству или по договору ренты более 3 лет назад.
Квартира, купленная после 1.01.16 г., по принятому в тот же период законодательству, облагается налогом при продаже, если находилась в собственности у продавца менее 5 лет. То же касается всех видов недвижимости, которые находились в собственности меньше трёх лет.
НАЛОГ 13% ПРИ ПРОДАЖЕ КВАРТИРЫ, КОТОРАЯ БЫЛА В СОБСТВЕННОСТИ МЕНЕЕ 3 ИЛИ 5 ЛЕТ.
Для таких случаев могут применяться предоставляемые законодательством, и указанные в статье 220 НК РФ налоговые льготы, которые могут использоваться в виде взаимозачёта, если через сравнительно небольшой срок приобретается новое жилое помещение.
Льготное налогообложение, допускающее возврата НДФЛ, разрешено законодательством только при наличии следующих условий:
- покупатель имеет гражданство РФ;
- он раньше никогда не использовал возможность получения вычета при покупке недвижимости;
- квартира покупалась не у близких родственников.
При взаимозачёте не обязательно иметь официальный заработок и быть налогоплательщиком РФ, так как здесь предусмотрено погашение налоговой суммы за счёт имущественного вычета с покупки жилья.
Возможно Вам будут интересны следующие статьи:
- Как сэкономить на выплате налога с прибыли при продаже квартиры, приобретенной в ипотеку?
- Кого считают нерезидентами и как облагается продажа принадлежащих им квартир?
- Что важно знать владельцу о том, через сколько можно продавать квартиру после покупки, и о порядке налогообложения?
- Всегда ли платится налог с продажи квартиры и с какой суммы взимается НДФЛ?
- Правила для льготников по налогу при продаже квартиры: кто освобождается от отчислений и другие нюансы
Взаимозачёт при совершении двух сделок сразу в один налоговый период
Под взаимозачётом понимается процедура погашения любых долговых обязательств, в том числе – связанных с уплатой НДФЛ от дохода, полученного по сделке, за счёт денежных средств, которые плательщик может получить. Но вместо их получения, средства непосредственно направляются на погашение платежа.
Налог с продажи квартиры в 2023 году менее 3, 5 лет в собственности: надо ли платить + Законопроект
Когда речь идёт о сумме НДФЛ, такой возможностью может быть вычет, который допускает использования для погашения обязательств продавца перед ФНС, за счёт:
- Жилья, купленного ранее, если сумма возврата была получена частично, но ещё полностью не исчерпана. В этом случае допустимо погасить налоговую сумму остатком вычета.
- Приобретения жилого помещения, оформленного в собственность раньше или позже, чем совершилась продажа, но в рамках одного налогового периода.
Сделки, проведённые в одном налоговом периоде, считаются купля и продажа, проведённые с 30 апреля одного года по 30 апреля следующего года.
При расчёте налоговой суммы, подлежащей взаимозачёту, следует также учитывать другие виды льгот, которые могут использоваться лицом, совершившим сделки с недвижимостью. В частности – льготу на не облагаемую при продаже сумму в 1 миллион, независимо от времени приобретения квартиры.
Льготы при реализации недвижимости менее 3 лет в собственности
Если квартира была в собственности менее 3 лет, или приобреталась после 1.01.16 г., то для неё доступна единственное, но существенное послабление: отмена налога на суму 1 000 000 рублей. Она применяется всегда, когда отсутствует другой прецедент, допускающий отмену налогообложения объекта. То есть он всегда уплачивается не с полной цены, указанной в ДКП, а только с суммы, превышающей 1 миллион рублей.
Например, продана квартира, которая была в собственности меньше 3 лет. Стоимость, указанная в договоре купли-продажи (ДКП) 2 300 000 рублей. Льгота по налогообложению продажи предоставляется на 1 000 000, с которого удержание не производится. Поэтому налогообложению будет подлежать не полная цена, указанная в договоре, а только сумма в 1 300 000 рублей. Это составит 169 000 рублей, их придётся уплатить государству.
Недвижимость, стоимостью меньше одного миллиона, при продаже налогом не облагается. Вычет равен фактической цене квартиры.
Имущественный вычет при приобретении нового жилья
Когда квартира приобретается, имущественный вычет составляет 13% от стоимости. Но максимальная планка, с которой его можно получить, составляет 2 тысячи. Если жилое помещение приобреталось в ипотеку, дополнительно можно получить вычет ещё на 1 000 000 максимально – в счёт уплаты процентов. Но вычет за проценты можно использовать только после погашения ипотечного долга. А это означает, что использоваться в одном налоговом периоде они не могут.
Например, квартира приобретена за 2 500 000 рублей. Так как максимально допустимая для начисления вычета стоимость составляет 2 000 000, то возврат будет составлять 13% от данной суммы, что составит 260 000 рублей. Этими деньгами можно погасить налог за продажу жилья, если оно было во владении меньше положенного срока.
Например, жилое помещение приобретено в собственность за 2 года до его продажи. Покупатель сразу же после сделки обратился в ФНС с заявлением и начал получать имущественный возврат. Он выдаётся в объёме 13% стоимости.
Допустим, каждый год ему выдавалось по 30 000 рублей, что в общем составило 60 000. Полученные деньги следует вычесть из суммы, назначенной для возврата. Если было назначено к выплате 260 000, то через два года остаток составил 200 000 рублей.
Продав эту же квартиру за ту же цену (2 500 000), продавцу понадобится вернуть государству налогов на 195 000 руб. Эта цифра получается путём следующих расчетов: 2 500 000 – 1 000 000 = 1 500 000, а 13% от полученной разницы составят 195 тысяч, которые можно погасить остатком от продажи жилья (200 000), которая состоялась 2 года назад и ещё не была исчерпана.
Применение взаимозачёта
Для сделок с недвижимостью, проведённых в одном налоговом периоде, допускается проведение взаимозачёта. То есть погашения налоговых обязательств, начисленных для выплаты в счёт государства с продажи квартиры, средствами, предоставленными государством, за счёт покупки нового жилья.
Например, квартира продана в июне за 2 300 000, за что к выплате начислено 169 000 рублей. В сентябре была приобретена другая квартира за 2 500 000, за что положен возврат налоговых средств в размере 260 000 рублей. Из суммы, положенной к выдаче (260 000) допустимо погашение установленного налога (169 000). Такая процедура называется взаимозачётом и используется при оформлении ДКП на продажу и приобретение недвижимости в одном налоговом периоде.
Если после взаимозачёта остался долг по налогам, то его следует уплатить из личных средств – с полученного дохода. Если налоги уплачены, но сумма вычета не исчерпана, её можно получить при условии, что покупатель является налогоплательщиком. То есть – работает, или имеет другой доход, с которого уплачивает НДФЛ.
Неработающие граждане, в том числе – пенсионеры, для получения вычета могут использовать другой налоговый период, сдвинутый до 3 лет назад или вперёд.
Как надо заполнять декларацию?
Если ДКП на куплю и продажу оформлены одним годом, то декларацию на взаимозачёт следует подавать до 30 апреля следующего года. После её подачи, до 15 июля, нужно уплатить остаток долга по налогам, если он образовался.
Декларация подаётся по месту проживания и прописки лица, совершившего сделки с недвижимостью. Предварительно следует написать заявление начальнику территориального отделения ФНС с просьбой получения имущественного вычета и погашения, за счёт этого, налоговой суммы с продажи квартиры, бывшей в собственности менее 3 лет. После получения разрешения, можно оформлять налоговую декларацию.
В неё обязательно следует внести сведения о доходах:
- данные о проданной недвижимости;
- цена квартиры по ДКП;
- сведения о покупателе квартиры;
- налоговую сумму с продажи.
После этого, нужно внести сведения о расходах:
- сведения о покупке недвижимости;
- данные продавца;
- стоимость купленной квартиры по ПДКП;
- сумму налогового вычета.
- Скачать бланк декларации 3-НДФЛ
- Скачать образец декларации 3-НДФЛ при продаже и покупке недвижимости в один год
К декларации обязательно нужно приложить удостоверенные копии договоров, по которым продавалась одна квартира и приобреталась другая.
Чтобы не допустить ошибок при заполнении, можно обратиться к консультанту, который поможет заполнить документ.
С продажи квартиры, бывшей в собственности меньше трёх лет, взимается налог, за вычетом одного миллиона. Если в этот же налоговый период была куплена другая жилая недвижимость, можно провести взаимозачёт. На продажу недвижимости обязательно заполняется декларация о доходах.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас
+7 (499) 938-94-16 (Москва)
+7 (812) 467-39-65 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно !
Источник: zhivem.pro
Налог при продаже жилья захотели отменить для части россиян
В России захотели отменить подоходный налог при продаже жилья для малоимущих семей и еще нескольких категорий граждан. Освободить часть россиян от уплаты НДФЛ предложили в федеральной компании «Этажи», пишут «Известия».
Помимо малоимущих, меру собираются распространить на людей, нуждающихся в дорогом лечении или реабилитации, купивших жилье с помощью материнского капитала, а также многодетные семьи. Госкомпания уже направила инициативу на рассмотрение в кабмин, Совет Федерации и Министерство финансов.
Сейчас не платить налог при продаже недвижимости можно, если она находится в собственности не менее пяти лет. В случае, когда это единственное жилье — не менее трех лет. Зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Аксененко считает идею отменить НДФЛ для части россиян достойной рассмотрения. Парламентарий добавил, что меру можно также распространить на все семьи с детьми, которые планируют улучшать жилищные условия.
Материалы по теме:
Трусы на люстре, жареные ключи и растущая Луна. Как астрология, приметы и магия помогают россиянам покупать жилье?
17 января 2023
«Нам с котом много места не нужно» Россияне бросились скупать мини-квартиры. Как они выживают в крохотном жилье?
23 февраля 2023
«Учитывая повышенный объем соцобязательств, который сейчас ложится на бюджеты всех уровней, новые меры поддержки должны носить явно выраженный таргетированный характер», — отметил член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ от «Единой России» Александр Якубовский.
Эксперт «Народного фронта» Павел Склянчук тоже поддержал инициативу — по его словам, предложение соответствует принципам адресности и учитывает нуждаемость. Специалист подчеркнул, что срочная продажа квартиры — часто вынужденная мера для оказавшихся в тяжелом положении семей.
Ранее депутаты Госдумы от партии ЛДПР предложили отменить налог при продаже жилья, полученного в наследство. При этом его кадастровая стоимость не должна будет превышать 20 миллионов рублей. Кроме того, от уплаты налога собирались освободить и тех россиян, которые решат продать объект недвижимости до истечения срока владения в три года.
Сыграйте в любимую игру прямо на Ленте.ру
В приступе ностальгии по бумажным газетам с непременным кроссвордом на последней странице мы подумали: а почему бы и на «Ленте.ру» не сделать раздел с играми? И сделали!
Источник: lenta.ru
Если продал квартиру и купил другую, какой будет налог?
Я продал свою квартиру и купил другую в одном году. Нужно ли мне платить налог в этом случае, и какой? Возможен ли взаимозачет налога при продаже одной квартиры, и налогового вычета – при покупке другой?
Ответ:
Если кто-то продает одну квартиру и сразу покупает другую, дороже, за ту же цену или дешевле (то есть совершает альтернативную сделку), то возникает резонный вопрос – нужно ли платить налог? И если нужно, то как правильно рассчитать налог и налоговые вычеты в этом случае? Возможен ли здесь взаимозачет налога и вычета?
Такие же вопросы возникают и в случае, если это не одна альтернативная сделка, а две отдельные сделки – продажи и покупки квартиры – но совершенные в одном году (т.е. в одном налоговом периоде). Какой тут будет налог? Не переживайте, сейчас все объясним.
Традиционная ошибка многих в том, что они по наивности считают примерно так: «Если я продал свою квартиру, допустим, за 100 рублей, и купил себе другую в этом же году за те же 100 рублей, то значит, дохода в этом году у меня нет, и налог платить не надо. Ура!». Ан нет. Не все так просто. Логика исчисления налога не такая.
Полученный доход можно уменьшать только на расход по одной и той же квартире. А доход от продажи одной квартиры уменьшить на расходы при покупке другой, напрямую не получится (но частичный взаимозачет все же возможен – об этом далее).
Налоговый Кодекс (пп.2, п.2, ст.220 НК РФ) говорит о покупке и продаже недвижимого имущества буквально следующее (цитата):
«…налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением ЭТОГО имущества».
Ключевое слово здесь – «ЭТОГО». Если имущество другое (другая квартира), то это правило не применяется.
Иными словами, если ты сначала купил квартиру за 100 руб., а потом продал ЭТУ квартиру за те же 100 руб., то налог с продажи действительно платить не надо. Здесь действует налоговый вычет при продаже квартиры на сумму произведенных затрат (подробнее о нем см. по ссылке).
Если же ты сначала продал ОДНУ квартиру, а потом (или сразу) купил ДРУГУЮ, в пределах одного налогового периода (календарного года), то налоги и налоговые вычеты применяются к каждому объекту недвижимости по отдельности. То есть нужно платить налог с продажи первой квартиры, и можно получать налоговый вычет с покупки второй квартиры.
А можно ли устроить здесь взаимозачет налога и вычета? Можно. Но не всегда, и не полностью. Как так? Рассмотрим этот случай подробнее.
Когда квартира считается общей совместной собственностью супругов, а когда – не считается? Смотри в Глоссарии по ссылке.
Взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры в одном году (налоговом периоде)
Уплата налога при продаже квартиры в первую очередь зависит от того, сколько лет мы ей владели, и была ли эта квартира нашим единственным жильем на момент продажи. Если мы владели квартирой три года и более (а для купленных квартир, не являющихся единственным жильем – 5 лет и более), то мы полностью освобождаемся от уплаты этого налога.
Если же срок владения квартирой был меньше 3-х лет (или меньше 5-ти лет, соответственно), то налог с продажи платить надо. Правда, чтобы продавцы квартир не сильно нервничали, для них предусмотрены три вида налоговых вычетов (подробнее о них – см. ссылку ниже).
В итоге остается вопрос – как быть с налогами, если ты продал квартиру, бывшую в собственности менее 3-х лет (или менее 5-ти лет, соответственно), и купил другую? Можно ли при уплате налога за продажу квартиры, учесть расходы на покупку другой квартиры?
Ответ: расходы на покупку здесь зачесть не получится – не тот случай (см. выше выдержку из НК РФ). А вот уменьшить размер налога за продажу, применив налоговый вычет за покупку, очень даже можно (лучше прочитать это медленно еще раз, чтобы было понятно, о чем речь).
Мало того, в ситуации, когда в одном налоговом периоде происходит продажа одной квартиры и покупка другой, можно применять сразу два налоговых вычета при уплате налога за продажу.
Первый – это «стандартный» вычет в 1 миллион руб., который вычитается из налогооблагаемой базы за продажу квартиры. Второй – это вычет в 2 миллиона руб., который дается за покупку жилья, и применяется к доходам Покупателя, облагаемым налогом НДФЛ (к зарплате, например). А так как полученные за продажу нашей квартиры деньги – это тоже наш налогооблагаемый доход, то второй вычет может применяться и к этой сумме тоже.
Да, налоговый кодекс – та еще «книга джунглей». Мало кому удается с первой попытки понять, что там написано… Чтобы развеять образовавшийся туман в голове, приведем конкретный пример по нашему случаю.
Итого: Напрямую взаимозачета доходов и расходов от продажи и покупки разных квартир не происходит (т.е. сумма покупки из суммы продажи не вычитается). Но налогооблагаемую базу от продажи можно уменьшить не только на стандартный вычет в 1 млн. руб., но еще и на вычет с покупки другой квартиры в том же году – в размере этой покупки, но не более, чем на 2 млн. руб. А с оставшейся части платим налог НДФЛ-13%.
Применить сразу два налоговых вычета в альтернативной сделке с квартирами можно при соблюдении следующих условий:
- продажа одной квартиры и покупка другой произошли в одном налоговом периоде (календарном году);
- налоговый вычет за покупку жилья ранее не использовался (или был ранее использован не полностью – тогда применяется его остаток);
- покупка квартиры была не у близкого родственника (налоговики не любят, когда их дурят).
Вообще-то, здесь не имеет значения, одна и та же квартира покупается и продается или две разные. Для взаимозачета требований нужно только чтобы обе сделки прошли в одном календарном году (с 1 января по 31 декабря).
Практические кейсы с налогообложением при продаже и покупке квартиры, рассмотрены на нашем тематическом ФОРУМЕ – например, здесь, и еще кейсы на ту же тему – здесь.
Об отдельных нюансах зачета налога и вычета и о подаче «двойной» налоговой декларации – читай далее.
Для пенсионеров налоговый вычет при покупке квартиры имеет некоторые особенности (см. по ссылке).
Нюансы применения налоговых вычетов при продаже и покупке квартир
При этом нужно помнить, что налоговые вычеты в 1 млн. руб. и в 2 млн. руб. – это максимальные суммы вычетов, которые доступны налогоплательщику. Если же цены проданной и купленной квартир меньше этих сумм, то вычеты будут равняться ценам квартир.
Например, если цена первой (проданной) квартиры была 900 тыс. руб., то вычет за продажу будет равен этой цене, и налог от суммы продажи становится равным нулю и без второго вычета. А второй вычет за покупку квартиры ценой, например, 1,5 млн. руб., позволит Покупателю вернуть себе уплаченный с зарплаты НДФЛ в размере 1,5 млн. руб. х 13% = 195 000 руб.
Кроме того, если первая (проданная) квартира была ранее нами куплена, то налоговый вычет можно применять не «стандартный» 1 млн. руб., а – «в размере затрат» на эту квартиру, что как правило, гораздо выгоднее.
А если вторая (купленная) квартира была приобретена с использованием ипотечного кредита, то для Покупателя доступен еще один налоговый вычет – на сумму уплаченных по кредиту процентов (но не более 3 млн. руб.).
Подробнее обо всех типах налоговых вычетов при покупке и продаже квартир, рассказано в отдельной статье Глоссария по ссылке.
Чтобы зачесть сумму налогового вычета за покупку квартиры в счет уплаты налога с продажи в одном налоговом периоде, нужно и то и другое указать в налоговой декларации (форма 3-НДФЛ), которая подается на следующий год после заключения обеих сделок (до 30 апреля). Документ этот довольно объемный и за 5 минут в нем не разберешься. Нужно правильно произвести все расчеты начисленных сумм налога и указать те налоговые вычеты, на которые мы можем претендовать. Для зачета налога и вычета, в одну декларацию нужно внести данные сразу по обеим сделкам. Ошибок в декларации быть не должно, иначе в зачете требований может быть отказано.
Заполнить декларацию 3-НДФЛ и оформить все документы для получения вычетов, конечно, можно и самостоятельно. Но это требует времени и усилий. И не всегда это получается с первого раза (из-за ошибок в расчетах и в заполнении документов). Гораздо проще и быстрее поручить это дело налоговым консультантам – стоит это «копейки» по сравнению с суммой возвращаемого налога.
Консультацию по налогам и налоговым вычетам при продаже и покупке квартиры можно получить – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).
Помощь в расчетах, оформлении декларации 3-НДФЛ и получении вычетов.
Справедливости ради стоит заметить, что на практике местные фискальные органы могут и отказать в уменьшении налогооблагаемой базы с продажи квартиры на сумму вычета с покупки другой квартиры в том же налоговом периоде, мотивируя это «разными категориями налоговых платежей». В налоговой предложат в таком случае сначала уплатить налог с продажи, а потом уже – применить вычет с покупки, возвращая «излишне уплаченный НДФЛ».
Спорить с фискалами, размахивая налоговым кодексом, или пойти по этому неразумному пути – каждый решает уже сам.
А если продажа и покупка квартиры произошли в разные годы (в разные налоговые периоды)? Ответ очевиден – нужно рассчитываться с бюджетом за каждый год по отдельности.
Живые примеры расчетов по уплате и возврату налогов при продаже и покупке квартир – см. ниже в опубликованных комментариях, а также в соответствующем разделе нашего ФОРУМА .
Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Консультации профильного юриста по недвижимости — ЗДЕСЬ.
Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Источник: kvartira-bez-agenta.ru