Какой ипотечный кредит самый выгодный

Ипотечное кредитование с государственным субсидированием процентной ставки (далее, субсидируемая ипотека) растет ускоряющимися темпами. Согласно данным ЦБ, в апреле-июле текущего года объем кредитов по льготным ставкам составил соответственно 281, 305, 324 и 363 млрд рублей. Темпы роста оказались гораздо выше прогнозных, в результате чего заложенных в бюджете денег на компенсацию банкам уже не хватает.

Напомним (подробнее см. «Льготную ипотеку пора отпеть и забыть», «Свободная Пресса»), по программам субсидируемой ипотеки государство компенсирует банкам отклонение льготной ставки от рыночной. В случае двух основных программ субсидируемой ипотеки — льготной ипотеки на новостройки и семейной ипотеки — такое отклонение рассчитывается как разница между льготной ставкой и ключевой ставкой ЦБ, увеличенной на 3 процентных пункта (п.п.) в случае покупки готового жилья и увеличенной на 5 п.п. в случае ипотеки на индивидуальное строительство. При изменении ключевой ставки размер компенсации банкам из бюджета изменяется с начала следующего месяца.

НЕ бери ипотеку в 2023 пока не посмотришь это видео!

По оценкам Минфина (озвученным в январе нынешнего года заместителем директора департамента финансовой политики Минфина Алексеем Яковлевым), по итогам 2023 года расходы федерального бюджета на компенсацию банкам по субсидируемой ипотеке должны были составить порядка 260 млрд рублей. Эта цифра и была заложена в бюджет.

К настоящему времени из этих 260 млрд рублей выбрано уже порядка 200 млрд (по состоянию на август).

Отсюда следует, что даже если бы не было повышения ключевой ставки, заложенной в бюджет суммы в 260 млрд рублей, очевидно, было бы недостаточно. Дело в том, что до конца года осталось 4 месяца, то есть треть года, значит, простая экстраполяция уже дает оценку расходов до конца года в 300 млрд. А ведь еще надо учесть, что объемы задолженности по льготным кредитам растут, и сейчас эта задолженность уже больше, чем была в первой половине года. То есть, даже если бы ключевая ставка до конца года оставалась на уровне 7.5%, наш грубый расчет показывает, что расходы федерального бюджета за 2023 год на выплаты банкам по субсидируемой ипотеке заметно превысили бы 300 млрд рублей.

Когда Минфин делал свой прогноз объема затрат, ставка ЦБ находилась на уровне 7.5% и еще не было оснований ожидать, что в течение года она существенно вырастет. Напомним, первые «ястребиные» намеки от регулятора о проинфляционных рисках и возможности повышения ставки появились лишь на февральском заседании ЦБ.

Так что, по-видимому, минфиновская оценка годового объема выплат основывалась на предположении о том, что ключевая ставка весь год будет примерно на уровне 7.5. В период с января по июль это предположение действительно выполнялось: впервые ставка ЦБ была повышена в июле (на 1.0 п.п.), а значит, это повышение отразилось на выплатах банкам лишь в августе: выплаты банкам увеличились на 1.0 п.п. Таким образом, столь значительная недооценка Минфином объемов выплат банкам получилась именно потому, что темпы роста выдач субсидируемой ипотеки оказались гораздо выше, чем ожидал Минфин.

Основное (к настоящему времени) повышение ставки — на 3.5 п.п. — произошло в августе, а значит, увеличение выплат банкам на 3.5 п.п. действует с начала сентября. Это означает, что в сентябре-декабре объем выплат банкам из бюджета окажется существенно выше, чем в первые восемь месяцев, даже если выдачи субсидируемой ипотеки будут полностью прекращены и объем задолженности по ней не будет расти.

Приведем несложный расчет, позволяющий оценить минимальные затраты бюджета на ипотеку до конца года.

По кредитам льготной ипотеки на новостройки льготные ставки разнятся; это может быть 6.5, 7.0 или 8.0% в зависимости от даты выдачи такого кредита. По новым кредитам ставка составляет 8%; проведем расчет для них. При ключевой ставке 7.5% государство компенсировало банкам (7.5 + 3.0) — 8.0 = 2.5 п.п.; при нынешней ставке 12% величина компенсации составит (12.0 + 3.0) — 8.0 = 7.0 п.п., то есть по каждому (!) такому кредиту объем выплат из бюджета вырастет в 2.8 раза по сравнению с первой половиной года.

Правда, здесь надо учесть, что объем задолженности по каждому конкретному кредиту каждый месяц все-таки чуть-чуть сокращается, ведь в каждом месячном платеже часть идет на погашение основного долга. Однако в первые годы эта часть совсем небольшая, ведь в настоящее время сроки ипотечных кредитов значительно выросли. С начала действия льготных программ весной 2020 года средний срок ипотечного кредита вырос с 19 до 25.7 лет, то есть жилье стало значительно менее доступным!

Досрочных выплат по субсидируемой ипотеке сейчас уж точно ожидать не стоит: если у заемщика даже появятся свободные деньги, ему гораздо выгоднее будет положить их на депозит под 11−12%, чем погашать ипотеку под 6−8%. Так, что в нашем грубом расчете увеличения объемов компенсаций банкам по действующим кредитам сокращением объема задолженности в результате выплат тела долга в принципе можно пренебречь.

Аналогичный расчет для семейной ипотеки под покупку жилья показывает, что при ключевой ставке 7.5% государство компенсировало банкам (7.5 + 3.0) — 6.0 = 4.5 п.п.; при нынешней ставке 12% величина компенсации составит (12.0 + 3.0) — 6.0 = 9.0 п.п., то есть расходы государства по каждому такому кредиту вырастут примерно вдвое.

Аналогично, для «старых» кредитов льготной ипотеки на новостройки по ставкам 6.5 и 7.0 объем компенсаций также увеличится в 2.1 — 2.3 раза. Остальные виды льготной ипотеки составляют значительно меньшую долю в общей задолженности, и их в нашем грубом расчете мы не будем учитывать.

Итак, даже если выдачи субсидируемой ипотеки остановить прямо сейчас и при этом не будет дальнейших повышений ключевой ставки, то ежемесячные расходы государства на выплаты банкам в сентябре-декабре будут более чем вдвое выше, чем в среднем в первые восемь месяцев года. А так как в первые восемь месяцев эти расходы составили порядка 200 млрд, можно уверенно утверждать, что в целом по году расходы бюджета на субсидирование ипотеки превысят 400 млрд рублей!

Если же выдача субсидируемых ипотечных кредитов продолжится и/или ключевая ставка еще вырастет (о возможности этого уже намекали высокопоставленные представители ЦБ), то объем компенсации банкам будет еще выше! В нынешних экономических условиях это очень тяжелое бремя для государственного бюджета.

Так что неудивительно, что наши власти задумались о том, что с этим надо что-то делать. Но предлагаемые в настоящее время меры слишком робкие. Так, на днях «Ведомости» писали о том, что у властей есть идея уменьшить компенсацию банкам на 0.5 п.п. и увеличить первоначальный взнос по субсидируемым кредитам с 15 до 20%. Это «как слону дробина»: проблема непомерных бюджетных расходов от этого никуда не уйдет; она лишь станет усугубляться не так быстро.

На самом деле, вообще непонятно, что теперь с этим делать. Можно и нужно полностью свернуть субсидируемую ипотеку, но уже существующая задолженность от этого никуда не денется. Сокращаться она будет крайне медленно. Государство еще долгие годы будет выплачивать банкам многомиллиардные компенсации. Такова цена непродуманного решения о массовой субсидируемой ипотеке!

Источник: svpressa.ru

10 стран с самой дешевой ипотекой

В любой современной стране ипотека считается основным способом приобретения жилья. Такой вид банковского займа отличается от кредита по нескольким параметрам. Основные из них – сумма и срок займа. Ипотека позволяет человеку вселиться в купленное жилье сразу же после получения заветных ключей и договора купли-продажи.

Ее выплачивают сравнительно небольшими суммами в течении многих лет. В силу этих особенностей такая ссуда пользуется большим спросом у многих граждан.

Рейтинг десяти стран с самой доступной ипотекой

P.S: Здесь представлены усредненные процентные ставки, также они могут быть фиксированными и плавающими.

Япония – небольшое островное государство. Из-за плотности населения и малой территории стоимость одного квадратного метра непомерно высока. Например, в Токио один кв. метр оценивается в 7-8 тысяч долларов США. Даже не каждый японец может позволить себе купить жилье.

В Швейцарии популярна ипотека на долгий срок, на 50 и даже 100 лет. Выплаты по кредиту могут быть переданы в «наследство» детям или внукам заемщика. Тем не менее, при маленьких процентах и постепенном росте стоимости домовладения, некоторые не упускают возможность и заработать.

Многие иностранцы, в частности русские граждане рассматривают Финляндию как свое новое место жительства. Эта страна отличается хорошей экологической обстановкой и широким выбором жилья. Поэтому иностранцы чаще всего покупают квартиру или дом на вторичном рынке именно здесь.

Получить ипотеку в Швеции сложно как для резидентов, так и для иностранцев. Здесь досконально проверяют кредитную историю заемщика, судимость, наличие наследства, женатым людям чаще дается приоритет. Примечателен тот факт, что покупаемая недвижимость в ипотеку не берется банком в залог.

В Словакии жилье недорогое, ипотека доступна, там понимают русский язык. Словацкие банки охотно выдают ипотеку не только своим гражданам, но и нерезидентам. Последние положительно влияют на экономику этой восточноевропейской страны. Приобретение местного жилья позволит сберечь накопленные деньги и достойно встретить свою старость.

Немецкая жилищная политика достаточно лояльна для любых граждан, но с одним условием, нужен внушительный капитал, чтобы приобрести недвижимость в Германии. Процедура получения банковского кредита приблизительно одинакова как и в других странах, разнятся лишь проценты. Здесь настоятельно рекомендуется страховать всевозможные риски, которые могут произойти во время выплаты.

До недавнего времени в Чехии ипотека не была популярной в связи с проблемами в экономике этой страны. Сейчас же ситуация кардинально изменилась. Купить иностранцу здешнее домовладение стало также легко как и местному жителю. Банкиры дают займ до 30 лет, желательно чтобы имелась чешская недвижимость, тогда существенно снижается и доля кредитования.

Сейчас в Литве иностранным гражданам не выдается ипотека, трудности имеются с ее получением и у местных жителей. В 2000 году государство учредило Компанию ипотечного жилищного страхования, которая выплачивает 100% невозвращенной остаточной суммы заемщиком банку. Вслед компания получает все права по невыплаченному кредиту и на заложенную недвижимость. Тщательно проверяется платежеспособность клиента и членов его семьи.

Недвижимость в Тайване также дорогая как и в Японии. Что касается иностранцев, что чаще всего они покупают жилье в Тайбее. Существует интересная особенность – владелец должны прописать в своей новой квартире или доме гражданина Тайвани, только потом он сможет там прописаться сам. К счастью, это не на длительный срок.

Чуть позже хозяин сможет стать полноправным владельцем своей недвижимости. Главное не нарваться на мошенников.

Австрия — завершающее государство из списка стран с самой доступной ипотекой. Австрийские власти озабочены сохранением окружающей среды и единого облика зданий. Проще всего купить здесь жилье жителю этой страны, далее жителю Евросоюза. Иностранцу гораздо сложнее, но если там открыть бизнес, который обеспечит австрийцев рабочими местами, то такому человеку местные власти дадут зеленый свет.

Источник: tretyrim.ru

Где и как взять выгодный ипотечный кредит: самая дешевая ипотека

Несмотря на относительную молодость (около 15 лет) ипотечного кредитования в России, уже тысячи людей смогли добиться своей цели, а многие выплатили взятые ссуды. Сегодня поговорим о том, где выгоднее взять ипотеку в 2021 году, приведем таблицы сравнения условий 23 ипотечных банков, и расскажем, как максимально сэкономить на ипотеке.

В каком банке самый выгодный ипотечный кредит?

Каждый потенциальный заемщик сравнивает все параметры и выбирает в каком банке взять ипотеку. Наиболее оптимальные ипотечные программы на сегодняшний день у 5 банков.

1. Сбербанк. В этом кредитном учреждении наибольший объем всех выданных ипотек по всей России. Банк предлагает несколько привлекательных программ, в том числе военная ипотека (от 8,8% годовых), на покупку новостроек (от 6,5% годовых). Для владельцев материнского капитала ставки начинаются от 8,8% годовых. По всем программам кредитование возможно на срок до 30 лет, первоначальный взнос 15–20%. Клиент может привлекать до 3 созаемщиков. Для зарплатных клиентов Сбербанка здесь самая доступная ипотека на вторичное жилье (от 8,5% годовых при первом взносе от 15%).
2. ВТБ. Ставки по ипотечным кредитам стартуют от 8,9% годовых. Впечатляет максимально предельные суммы по ипотеке, в частности на вторичное жилье – до 60 млн руб. Первоначальный взнос 20%. Есть специальные программы для льготных категорий заемщиков, для них планка первого взноса снижена до 10–15% от стоимости жилья.
3. Россельхозбанк. Ставки начинаются с 9,75% годовых. Возможно приобретение отдельного земельного участка. Банк может выдать клиенту до 20 млн руб. на срок до 30 лет. Можно привлекать созаемщиков. По выбору клиента схема погашения ссуды может быть как аннуитетными, так и дифференцированными платежами.
4. Газпромбанк. Ставки по ипотечным кредитам начинаются от 8,7% годовых, максимальный срок – 30 лет. Первоначальный взнос банк требует в размере 10%, а для владельцев материнского капитала – всего 5%. Возможно приобретение гаража или машино-места. По всем ипотечным программам банк откажет заемщику при наличии испорченной кредитной истории.
5. Открытие.Ставки по ипотеке начинаются от 8,35% годовых. Для заемщиков, получающих заплату в этом банке минимальный первый взнос всего 10%. Максимум клиент может рассчитывать на 30 млн руб. при сроке кредита до 30 лет. Есть специальная программа на приобретение апартаментов (от 10,3% годовых) и ряд других с довольно мягкими условиями.
6. ТрансКапиталБанк.Выдает и рефинансирует ипотеку под 6,99% — один из самых выгодных ипотечных банков в 2021 году. Максимальный срок ипотеки — 25 лет. Возможно одобрение ипотечного кредита по 2 документам с низкой официальной зарплатой. Минимальный первоначальный взнос — 5%. Если есть неофициальный доход и вы можете подтвердить его документально, банк учтет это как дополнительный источник заработка, что повысит шансы на выдачу ипотеки. Подать заявку можно не выходя из дома на официальном сайте: https://www.tkbbank.ru/mortgage.

В таблицах ниже вы найдете более подробный перечень банков, который поможет вам определиться окончательно с выбором наиболее выгодного банка для оформления ипотеки. А рассчитать ипотеку вам поможет наш ипотечный онлайн калькулятор.

Новостройки

БанкСтавка, %ПВ, %Срок, летСтаж, мес.Возраст, летПримечание

Сбербанк	от 7,30	15	до 30	от 6	21-75	Ставка актуальна при покупке квартиры у застройщика-партнера. Участвует в семейной госпрограмме 6%.
ВТБ Банк	от 8,90	10	до 30	от 12	21-65	При покупке квартиры более 65 кв. м. ставка от 10,10%
Газпромбанк	от 8,70	10	до 30	от 6	20-65	Непрерывный трудовой стаж от 1 года, скидка зарплатникам -0,5%, и -0,2% при приобретении у АН застройщиков-партнеров банка.
Россельхозбанк	от 9,75	15	до 30	от 6	21-65	Отсрочка и ПВ от 10% для молодых семей и при использовании маткапитала.
Альфа-Банк	от 8,49	15	до 25	от 6	23-64	Выгодные условия для молодых семей, Уменьшение ПВ до 10% при наличии материнского капитала.
Банк «ФК Открытие»	от 8,35	10	до 30	от 3	18-65	При оформлении на сайте процент снижается на 0,25%. Зарплатникам ПВ 10%. Ставка 9,35% при ПВ от 50%, со справкой 2НДФЛ и при условии страхования квартиры, жизни и здоровья.
Райффайзенбанк	от 8,79	15	до 30	от 3	21-60	Общий стаж от 2 лет. Белая кредитная история.
Росбанк	от 6,99	15	до 25	от 3	20-64	Дополнительный займ на ПВ, господдержка, отсрочка молодым семьям, маткапитал.
Промсвязьбанк	от 8,30	20	до 25	от 4	21-65	Общий трудовой стаж от 1 года.
Московский кредитный банк	от 7,00	20	до 20	от 6	18-65	Ставка актуальна при приобретении квартиры у застройщиков-партнеров, при оформлении комплексного страхования, ПВ 20%.
БинБанк	от 8,35	от 5*	до 30	от 1	21-65	*ПВ 5% при использовании маткапитала. Стаж не менее 1 года в одной сфере деятельности. С 1 января 2019 года БинБанк и банк Открытие объединились под брендом «Открытие».
Уралсиб	от 8,99	10	до 30	от 3	18-70	Новостройки от надежных партнеров. Рассмотрение ипотеки по 2 документам.
ДельтаКредит Банк (Росбанк Дом)	от 6,99	15	до 25	от 2	20-64	Дополнительный кредит на ПВ. Родители могут оформить ипотеку на квартиру для детей.
Связь-банк	от 9,20	15	до 30	от 4	21-65	Общий стаж от 1 года. Обязательное страхование залогового обеспечения. Скидка зарплатникам -0,50%, и работникам ВЭБ -0,75%. Увеличение ставки при отсутствии страхования.
Абсолют Банк	от 9,24	20	до 30	от 6	21-65	Участвует в семейной госпрограмме 6%. Непрерыный стаж от 1 года.
Возрождение	от 8,35	10	до 30	от 6	18-65
ЮниКредит Банк	от 9,40	15	до 30	от 6	21-65	Участвует в госпрограмме 6%.
ТранскапиталБанк	от 6,99	от 5*	до 25	от 3	21-75	Участвует в госпрограмме 6%. *ПВ 5% при внесении материнского капитала. Общий трудовой стаж от 12 месяцев.
ЗапСибКомБанк	от 10,20	10	до 30	от 6	21-65	Возможно внесение мат капитала в качестве первоначального взноса и получения ипотеки по 2 документам.
Ак Барс	от 8,80	10	до 25	от 3	18-70	-1% при оформлении договора личного или коллективного страхования.
Зенит	от 8,90	15	до 30	от 4	21-65	Уменьшение ПВ до 5% за счет средств маткапитала. Семейная ипотека под 6% с ПВ 20%.
АИЖК	от 8,30	10	до 30	от 6	21-65	Семейная ипотека под 6%.
Тинькофф	от 9,25%	10	до 30	от 3	21-75	Специфика банка заключается в передаче документов в банки партнеры, сам банк ипотеку не предоставляет, а является лишь посредником.

Вторичка

БанкСтавка, %ПВ, %Срок, летСтаж, мес.Возраст, летИнформация

Сбербанк	от 8,8	15	до 30	от 6	21-75	Ставка актуальна при оформлении электронной регистрации, в рамках акции «Молодая семья» и при одобрении квартиры через DomKlick, при условии страхования жизни.
ВТБ Банк	от 8,90	10	до 30	от 12	21-65	Ипотека без подтверждения доходов от 10,60% с первоначальным взносом 30%. При покупке квартиры более 65 кв. м. ставка от 10,10%
Газпромбанк	от 8,70	10	до 30	от 6	20-65	Непрерывный трудовой стаж от 1 года, скидка зарплатникам -0,5%, и -0,2% при приобретении у АН застройщиков-партнеров банка.
Россельхозбанк	от 9,75	15	до 30	от 6	21-65	Отсрочка и ПВ от 10% для молодых семей и при использовании маткапитала.
Альфа-Банк	от 9,19	15	до 25	от 6	23-64	Специальные условия для молодых семей, уменьшение ПВ до 10% при наличии материнского капитала.
Банк «ФК Открытие»	от 8,75	10	до 30	от 3	18-65	Непрерывный трудовой стаж от 1 года. При оформлении на сайте ставка ниже на 0,25%. Зарплатникам ПВ 10%. Ставка 9,35% при ПВ от 50%, со справкой 2НДФЛ и при условии страхования квартиры, жизни и здоровья.
Райффайзенбанк	от 8,99	15	до 30	от 3	21-60	Стаж не менее 3х месяцев при общем стаже от 2 лет. Отсутствие плохой кредитной истории.
Росбанк	от 6,99	15	до 25	—	20-64	Дополнительный займ на ПВ, господдержка, отсрочка молодым семьям, маткапитал. Гражданство не имеет значения.
Промсвязьбанк	от 8,80	20	до 25	от 4	21-65	Общий трудовой стаж не менее 1 года.
Московский кредитный банк	от 9,50	40	до 20	от 6	18-65
БинБанк	от 8,75	от 5*	до 30	от 1	21-65	*ПВ 5% при использовании маткапитала. Стаж не менее 1 года в одной сфере деятельности. С 1 января 2019 года БинБанк и банк Открытие объединились под брендом «Открытие».
Уралсиб	от 9,29	10	до 30	от 3	18-70
ДельтаКредит Банк (Росбанк Дом)	от 8,49	15	до 25	от 2	20-64	Дополнительный кредит на ПВ. Родители могут оформить ипотеку на квартиру для детей.
Связь-банк	от 9,30	15	до 30	от 4	21-65	Скидка зарплатникам -0,50%, и работникам ВЭБ -0,75%. Увеличение ставки при отсутствии страхования.
Абсолют Банк	от 9,24	20	до 30	от 6	21-65	Непрерыный стаж от 1 года.
Возрождение	от 8,35	15	до 30	от 6	18-65
ЮниКредит Банк	от 9,40	15	до 30	от 6	21-65	Ставка по программе «Ипотека зовет» 9,75%
ТранскапиталБанк	от 6,99	от 5*	до 25	от 3	21-75	*ПВ 5% при внесении материнского капитала. Общий трудовой стаж от 12 месяцев.
ЗапСибКомБанк	от 10,20	10	до 30	от 6	21-65	Возможно внесение мат капитала в качестве первоначального взноса и получения ипотеки по 2 документам.
Ак Барс	от 8,80	10	до 25	от 3	18-70	-1% при оформлении договора личного или коллективного страхования.
Зенит	от 8,90	от 5*	до 30	от 4	21-65	*Уменьшение ПВ до 5% за счет средств маткапитала.
АИЖК (ДОМ.РФ)	от 8,80	10	до 30	от 6	21-65	Легкая ипотека с 2 документами под 11% с ПВ от 35%. Возможность выбора переменной ставки. Ставка 9,95 при ПВ 30%.
Тинькофф	от 9,25%	10	до 30	от 3	21-75	Специфика банка заключается в передаче документов в банки партнеры, сам банк ипотеку не предоставляет, а является лишь посредником.

7 важных параметров выгодной ипотеки

Человек, планирующий взять ипотеку, должен оценить все условия при оформлении кредитного договора. Ведь такие ссуды в большинстве случаев оформляются на 10–30 лет, и клиент должен в первую очередь быть платежеспособным в течение всего срока выплат. Сразу приобретать жилье большой площади не рекомендуется, так как переплата будет весьма значительной. Выгоднее улучшать жилищные условия постепенно. Кроме того, ряд банков сотрудничает с несколькими застройщиками, и могут предложить заемщику выгодный ипотечный кредит.

При покупке жилья на вторичном рынке не последнюю роль играет возможность привлечения созаемщиков, а также снижение процентной ставки для зарплатных клиентов. В крупных кредитных учреждениях есть специальные программы для военных, молодых, многодетных, семей, бюджетников и других льготных категорий граждан.

Ниже будут рассмотрены 7 важнейших параметров ипотечных кредитов. Для принятия взвешенного решения их нужно оценивать комплексно.

Первоначальный взнос

Когда потенциальные заемщики ищут выгодные условия ипотеки, то размер первоначального взноса зачастую приобретает первостепенное значение. Большинство российских банков, в том числе крупнейшие и самые надежные, требуют 15– 30% собственных средств от оценочной стоимости жилья. Для них это является определенным залогом надежности и платежеспособности клиента. При наличии сертификата на материнский капитал, некоторые крупные банки принимают его в качестве оплаты (если его сумма не меньше положенного норматива первоначального взноса).

Конечно, для людей с невысокими доходами накопить даже 15% (к примеру, от 2 млн руб. это 300 тыс. руб.) может оказаться трудной задачей. И все же это лучше чем искать дешевую ипотеку в банках, где требуют первоначальный взнос 5% и менее. Такие условия могут предлагать кредитные организации, работающие менее 5 лет, а брать у них ссуды на длительный срок специалисты не рекомендуют.

Отсутствие требований по первому взносу чаще всего банк компенсирует скрытыми комиссиями. Заемщик должен понимать, что при отсутствии первоначального капитала ему придется выплачивать всю стоимость недвижимости с процентами. Переплата, особенно при длительных сроках, превысит сам кредит в 2–4 раза.

Важное дополнение: некоторые ипотечные программы для определенных категорий граждан действительно не требуют первоначального взноса. В частности, военнослужащие (они не платят даже проценты), молодые семьи и учителя. Но им приходится выбирать недвижимость из весьма ограниченного круга объектов.

Как правило, в банках существует определенные диапазоны первоначальных взносов (например, 20–30%, 30–50%, 50–70%). Чем больше клиент имеет на руках денег, тем меньше процентная ставка. Соответственно, иногда имеет смысл подкопить, чтобы перейти в следующий диапазон.

Процентная ставка

При решении вопроса, в каком банке самая дешевая ипотека, немаловажным параметром является величина процентной ставки. В настоящее время в сегменте ипотечного кредитования этот показатель варьируется в пределах 10–13%. Более низкий процент возможен для отдельных категорий граждан и чаще всего по программам с государственной поддержкой.

Как и в случае с первоначальным взносом, заемщику не стоит обольщаться низкими ставками по ипотеке. В кредитных договорах мелким шрифтом скорее всего прописаны скрытые комиссии. Помимо этого низкая процентная ставка может объясняться тем, что она не фиксированная на протяжении срока выплат.

Вероятно, клиенту предложат такие варианты:

1. плавающая ставка, то есть изменяющаяся в зависимости от каких-либо показателей (например, инфляции);
2. смешанная ставка, то есть определенный процент является постоянный, а небольшая часть может изменяться от определенных показателей (ставка рефинансирования ЦБ РФ, курс рубля по отношению к доллару и др.).

Первый вариант не получил широкого распространения в России, а второй применяется некоторыми банками. Но с точки зрения их прибыли это грамотный маркетинговый ход, которым они оправдывают низкие процентные ставки на начальном этапе. Причина этому – предсказать экономическую ситуацию через 8–10 лет не берутся даже опытные эксперты, и в условиях нестабильной экономики с большой долей вероятности заемщик на этом не сэкономит, так как процентная ставка вырастет.

В большинстве банков процентная ставка тем ниже, чем больше первоначальный взнос и меньше срок кредитования. Это вполне объяснимо: риски просрочек и невозврата ссуды существенно снижаются.

Страхование

При оформлении ипотеки обязательным является страхование самой недвижимости. А вот страховать свою жизнь и здоровье заемщик не обязан. Банк заинтересован, чтобы ссуда была возвращена даже при непредвиденных ситуациях в жизни клиента. И поэтому многие кредитные учреждения при согласии клиента на эти виды добровольного страхования устанавливают меньшие процентные ставки по ипотечному кредиту, например, Сбербанк снизит вам ставку при страховании жизни на 1%. Точнее, ставка останется базовой при страховании жизни, а если от страхования вы откажетесь, банк поднимет ставку на 1%.

Многие потенциальные заемщики при поиске выгоды ошибочно полагают, что лучше не страховаться, а платить ссуду под более высокий процент. Однако в большинстве случаев предварительные расчеты показывают, что клиенту выгоднее оплачивать ежегодную страховку, чем каждый месяц переплачивать. Вдобавок страхование жизни и здоровья создает «подушку безопасности» для заемщика в случае ухудшения здоровья и невозможности возвращать долг. При этом все риски берет на себя страховая компания.

Досрочное погашение

Взяв ипотеку, заемщики обычно стараются погасить ее раньше срока. Ведь чем быстрее они рассчитаются с банком, тем быстрее упадет с плеч долговое бремя. Но нужно понимать, что кредитное учреждение теряет при этом часть своей прибыли, которую предполагалось получить при фиксированных платежах на протяжении всего срока.

Как правило, банки устанавливают определенные ограничения на досрочное закрытие всей ипотеки (например, этого нельзя делать в течение первых 6–18 месяцев).

Вместе с тем в кредитных договорах прописываются условия на два вида досрочного погашения долга:

Следует обязательно их изучить, так как иногда они могут оказаться трудновыполнимыми (высокий размер минимально вносимого досрочного платежа, дополнительная плата за эту операцию).

При любом варианте досрочного погашения заемщик снижает свой ежемесячный платеж либо уменьшает срок кредитования. Как следствие, снижается его финансовая нагрузка, и уменьшаются суммы выплат процентов банку. Самая выгодная ипотека в этом отношении – минимальные ограничения на закрытие долга без дополнительных затрат и комиссий.

Наличие комиссий

Помимо самого кредита и процентов, заемщики порой не уделяют достаточного внимания дополнительным платежам. Когда дело доходит до оформления кредитного договора, возможны следующие комиссии:

1. единовременная плата за выдачу кредита (0,5–4% от всей суммы кредита);
2. ежемесячные комиссии за ведение ссудного счета;
3. плата за перевод средств;
4. комиссия за полное или частичное погашение ипотеки и др.

Чем больше этих платежей, тем ниже процентная ставка, так как банк компенсирует свою прибыль. Этим также объясняются низкие процентные ставки в некоторых кредитных организациях. Вместе с тем клиент должен знать, что некоторых комиссий (например, аренда сейфовой ячейки при покупке вторичного жилья) в определенных ипотечных программах избежать не удастся. Поэтому при выборе, в каком банке выгоднее взять ипотечный займ, нужно обязательно сравнивать несколько программ кредитования и уточнять все нюансы до подписания договора ипотеки.

Платежная схема

Не все заемщики знают, что система платежей по кредиту может быть различной.

Существует две схемы начисления процентов:

1. Аннуитетная;
2. Дифференцированная.

Аннуитетная. При первой схеме клиент должен платить ежемесячно одну и ту же фиксированную сумму. Это более привычный вариант, знакомый многим людям. Главный плюс – заемщик всегда знает, сколько он должен и ему легче спланировать свой бюджет. Однако соотношение суммы основного долга и процентов, если посмотреть график платежей, будет в каждом месяце отличаться.

А точнее львиная доля процентов будет выплачиваться именно в первые годы. Основной же долг погашается очень медленно. И лишь по прошествии середины срока его доля начинает преобладать в ежемесячном платеже. Особенно это заметно при ипотечном кредитовании на срок более 10 лет.

Дифференцированная схема платежей выглядит следующим образом: основной долг равными частями делится на протяжении всего срока ссуды, а проценты начисляются на остаток. То есть они будут с каждым месяцем уменьшается, следовательно, и сам платеж будет все меньше.

Плюс такой схемы – при решении досрочно погасить кредит платить придется меньше, чем при аннуитетной системе, ведь основной долг гасится быстрее. Но для заемщика в первый период кредитования суммы ежемесячных платежей будут существенно выше. И чтобы получить ссуду по такой системе нужно иметь платежеспособность на 20–30% выше, чем при аннуитетных платежах.

В подавляющем большинстве случаев при ипотечном кредитовании банки предлагают именно аннуитетную систему платежей. Клиенту она выгодна тем что, он может рассчитывать на гораздо бОльшую сумму, чем при дифференцированной системе.

К минусам последней относится то, что придется каждый месяц уточнять, сколько надо платить. Однако общая переплата будет выше по аннуитету. Дифференцированную систему платежей можно порекомендовать заемщикам, имеющим высокий доход, и готовым вносить в первые годы значительные суммы ежемесячно.

Валюта кредита

На рынке ипотечного кредитования есть предложения как в рублевых кредитах, так и в иностранной валюте. Ссуды в долларах и евро при прочих равных условиях обычно на 2–3% ниже. Но заемщикам не стоит обольщаться: курс иностранных валют даже на 5–7 лет предсказать довольно трудно, а при больших сроках кредитования даже опытные экономисты не берутся давать точные прогнозы. Особенно это актуально для нашей страны в свете событий последних лет и условиях постоянно меняющейся экономической ситуации.

Брать ипотеку в иностранной валюте имеет смысл только для тех заемщиков, кто стабильно получает в ней доход. Остальным однозначно следует выбирать рублевые ссуды.

Дополнительные способы экономии

Когда заемщик определился с банком и программой, ему могут пригодиться дополнительные способы экономии своих средств:

1. Оформить налоговый вычет 13% от суммы покупки недвижимости. Законодательством предусмотрено, что по ипотечным кредитам человек может вернуть 13% и со всех уплаченных процентов.
2. Застраховать свою жизнь и здоровье самостоятельно. Как правило, банк сотрудничает с ограниченным кругом страховых компаний и оформление тех же документов выходит дороже.
3. По возможности гасить кредит досрочно. Даже небольшие выплаты сверх графика платежей снижают суммы процентов в будущем.
4. Сдавать недвижимость в аренду, хотя чаще всего банки прописывают запрет на такую операцию в ипотечном договоре. Поэтому надежнее пускать знакомых и проверенных людей.
5. Следить за новостями экономики и финансов. Возможно, в будущем взятую ссуду можно будет рефинансировать под более низкий процент.

Серьезный подход к выбору банка и конкретной программы ипотечного кредитования поможет клиенту успешно оформить ссуду и своевременно, а иногда и досрочно ее выплатить.

Источник: ipotekunado.ru