Коробки, муравейники и даже «человейники» – как только не называют современные многоэтажные дома, которые выросли на окраинах практически каждого крупного российского города.
Но действительно ли с ними все так плохо? Сегодня мы попытаемся защитить многоэтажки, расскажем о плюсах и минусах других видов жилья, а также покажем, какими будут дома будущего.
За что принято ругать многоэтажки?
Слишком много этажей
Казалось бы, что в этом такого? Наверняка большинство людей даже и не заметят, если переедут из квартиры на 5 этаже в квартиру на 15. Главное, чтобы лифт работал исправно, а остальное уже не так важно.
На самом деле высокая этажность здания становится причиной множества проблем для жильцов. Для краткости мы рассмотрим 2 основные.
Первая проблема – социальная. Давайте проведем маленький мысленный эксперимент. Вероятнее всего, как и сотни тысяч других людей, вы выросли в малогабаритной квартире в хрущевке. Обычно в таких панельных домах было 5 этажей, а в одном подъезде жило (и живет до сих пор) по 15–20 семей.
Не превращайте свой ДОМ в КВАРТИРУ // 10 признаков КВАРТИРНОГО МЫШЛЕНИЯ при строительстве дома
Даже не обладая феноменальной памятью, можно хотя бы приблизительно вспомнить, кто там жил. Например, в соседней квартире был мальчик, который приглашал ваc поиграть в «Сегу» на выходных, этажом ниже – девочка, которой вы в первый раз в жизни подарили валентинку, а на первом – злая бабуля, которая гоняла всех ребят со двора за слишком громкие крики и постоянный стук мячей.
В современных многоэтажках такое практически невозможно: в подъезде живет еще 300 человек, лица и имена которых трудно держать в голове. Из-за этого в новостройках люди не объединяются в сообщества: дети не находят новых друзей, а взрослые – единомышленников, которые могут помогать друг другу.
Вторая проблема связана с рисками для здоровья. По мнению архитекторов, людям наиболее комфортно живется максимум на высоте 4 этажа. Это замечают и сами жители многоэтажек. Так, врачи из Бельгии выяснили, что обитатели квартир на высоких этажах оценивают состояние своего здоровья гораздо ниже, чем люди, живущие на первом, втором или третьем.
Это же подтверждает статья профессора Викторианского университета Роберта Гиффорда. В нем профессор провел анализ 99 исследований, в которых рассматривалось влияние проживания в многоэтажках на на физическое и психологическое здоровье. Результат тут тоже неутешительный: только в 17 исследованиях отмечалось положительное влияние. В остальных 82 исследователи утверждали, что жильцы с разной степень негатива оценивают проживание в многоэтажках.
6 самых «умных» и экологичных небоскребов планеты
Кроме того, для здоровья может быть опасен даже сам вид и дизайн многоэтажек. Об этом пишут ученые-видеоэкологи, которые занимаются исследованиями влияния внешней среды на состояния человека. Монотонные и непропорциональные человеку здания, оставляющие для взгляда мало «зацепок» в виде зелени, архитектурного декора вредны для психологического состояния человека.
Дом или Квартира – плюсы и минусы.
Слабая инфраструктура
Чаще всего высотный новострой появляется за городом, образуя при этом огромные микрорайоны. Получается, что на окраине города N появляется новый город Y, полностью состоящий из многоэтажек. В рядах из одинаковых зданий высотой в 20–30 этажей может жить до 100 000 человек. Внушительно, не правда ли?
Однако подобный микрорайон только формально можно считать городом. О какой-либо развитой инфраструктуре здесь не может идти и речи. Проектируя новый микрорайон, в котором будут жить десятки или даже сотни тысяч жителей, невозможно учесть предпочтения каждого. Поэтому, да, обычный супермаркет вроде «Пятерочки» будет в шаговой доступности от вашего подъезда. А вот магазин с какими-нибудь экзотическими морепродуктами или лавка для вегетарианцев – нет.
Живя в микрорайоне из многоэтажек, люди лишают себя доступа ко многим элементам городской жизни. Об этом еще 5 лет назад предупреждала австралийский архитектор Керри Клэр. Она писала, что многоэтажки уничтожают «городскую ткань» и отрезают людей от уличной жизни.
Эту же мысль еще 60 лет назад высказывала писательница и основательница движения нового урбанизма Джейн Джекобс. В своей книге «Смерть и жизнь больших американских городов» она называла коридоры и подъезды в высотках мрачными ловушками, которые не дают жителям выйти наружу.
Неудобное расположение
Как мы уже упоминали выше, многоэтажные районы обычно вырастают за городом, на месте бывших полей. И даже если туда проведут троллейбусную линию или метро (последнее бывает очень редко), вам понадобится очень много времени и пересадок, чтобы добраться до центра.
Неудобный и постоянно забитый общественный транспорт часто вынуждает людей приобретать машину, что в итоге приводит к огромным пробкам и недостатку парковочных мест. Можно подумать, что достаточно всего лишь построить больше парковок и расширить дороги, но, к сожалению, в реальности это не поможет. Из-за эффекта спровоцированного спроса это приведет только к увеличению числа машин и общего трафика.
В итоге дворы многоэтажек из безопасного пространства, в котором можно спокойно погулять с ребенком или собакой, превращаются в одну бесконечную парковку.
Почему же в многоэтажках все равно покупают квартиры?
Если у многоэтажек столько недостатков, почему квартиры в них все еще покупают? Ответ очень простой: для большинства людей плюсы такого жилья все еще перевешивают минусы.
- распространенность. Новые микрорайоны есть практически в любом крупном российском городе.
- мобильность. Вы всегда достаточно быстро сможете сдать или продать квартиру.
- инфраструктура. Пусть она пока и находится в зачаточном уровне, но возле многоэтажки точно будет магазин, школа и детский сад.
- безопасность. Жители многоэтажек реже становятся жертвами квартирных воров.
- не нужно волноваться об обслуживании дома. Все эти заботы берет на себя управляющая компания.
Выходит, что лучший вариант – это переезд в пригород?
С одной стороны, это кажется довольно логичным, ведь домик в пригороде – полная противоположность многоэтажки. Многие люди все еще находятся под впечатлением от голливудских фильмов и мечтают об уютном жилье в пригороде, подстриженной лужайке, белом заборчике и золотистом ретривере по кличке Бумер.
На деле же дом в субурбии мало чем отличается по удобству от квартиры в жилой высотке. Жители пригородов еще больше привязаны к личным автомобилям. Если в случае района из многоэтажек еще возможно хотя бы какое-то функционирование общественного транспорта, то в пригороде уже вряд ли. Всему виной слишком низкая плотность населения. Для субурбии просто невыгодно тянуть линию троллейбусов, трамваев или уж тем более метро.
Поэтому даже ради рядовой поездки в супермаркет или ресторан придется заводить свою «ласточку».
Получается, что это скорее похоже на проживание в деревне, но без преимуществ проживания в деревне в виде красивой природы и чистого воздуха.
Оптимальный вариант – квартиры в новых районах с малоэтажной застройкой. Такие дома – это золотая середина между частным домом в пригороде и квартирой в огромной многоэтажке.
Почему будущее за малоэтажной застройкой?
Сейчас переход от высоток к домам с небольшой этажностью становится общемировым трендом. Это происходит в Швеции, Финляндии, Франции и многих других странах. Об этом также писал урбанист Вячеслав Глазычев в своей книге «Город без границ».
Новые малоэтажные районы в Стокгольме. Источник: varlamov.ru
Даже в США, где долго продвигали идею жизни в пригородах в одноэтажных домах, постепенно осознают преимущества пятиэтажных или шестиэтажных зданий.
Подобные дома, конечно, строят и в России. Например, такой комплекс уже стоит в Московской области.
ЖК «Андерсен». Источник: kompleks-andersen.ru
А эти два комплекса – в Ленинградской.
ЖК Mistola Hills. Источник: spbguru.ru
ЖК «Лахта Парк». Источник: лахтапарк.рф
Сейчас вы можете подумать, что малоэтажная застройка – это очередное увлечение столичных хипстеров. Ведь в остальных регионах России такое точно не приживется.
Спешим вас переубедить. Например, квартиру в таком комплексе можно приобрести в Тюмени.
ЖК Комфорт-Клуб. Источник: etagi.com
В чем причина роста интереса к домам с низкой этажностью? Ответ довольно простой и логичный: у них нет недостатков высоток и пригородных коттеджей. Судите сами:
- легко создать прочное сообщество – обычно подобные дома не делают выше 6 этажей, поэтому жителям проще знакомиться друг с другом, общаться, создавать что-то новое. Люди начинают жить полноценной городской жизнью и не закрываются по квартирам.
- нет необходимости обладать личным автомобилем – у малоэтажных комплексов, как правило, более продуманная инфраструктура: все необходимое находится в шаговой доступности, к тому же есть общественный транспорт.
- нет никакого «кладбища» из автомобилей во дворах – это следствие предыдущего пункта.
- эстетика европейского города прямо в России. Необязательно каждое утро наблюдать унылые «каменные джунгли» и бывшие колхозные поля, застроенные многоэтажками.
- безопасность детей. Согласитесь, что красивые детские площадки и интересные секции лучше пустырей со строительным мусором. В районах с малоэтажной застройкой можно без страха отпускать ребенка играть и гулять с друзьями.
Единственный недостаток в том, что этот формат застройки в России пока не сильно распространен (старые «хрущевки» мы в расчет не берем). Многие все еще «голосуют рублем» за высотки, до конца не осознавая все их недостатки. Тем не менее, начало уже положено и со временем люди оценят все преимущества жизни в уютных и стильных пятиэтажных домах.
А какой тип застройки больше всего нравится вам? Напишите в комментариях, в каком доме вы хотели бы жить.
Источник: www.tn.ru
Классы жилья в России
Сегодня при поиске недвижимости мы все чаще натыкаемся на формулировки: «престижное жилье премиум-класса» или «новый дом комфорт-класса». А еще есть бизнес, элит, эконом! «Комсомольская правда» вместе с экспертом по недвижимости решила разобраться в классах жилья
Что такое класс жилья
Классы жилья не прописаны ни в одном правовом реестре, законе или документах о недвижимости. Это разграничение существует по большей части на словах. Однако в 2013 году «Российская гильдия риэлторов» — организация профессиональных участников рынка недвижимости — выпустила «Единую классификацию многоквартирных жилых новостроек». В этой презентации упомянуты большинство существующих классов жилья.
Изначально терминологией пользовались люди, профессия которых связана с продажей квартир: риэлторы, застройщики. Но со временем слова ушли в народ. Согласитесь, ведь звучит здорово, когда ты покупаешь не просто большую квартиру, а жилье премиум-класса.
— Сегодня на столичном рынке можно выделить два класса массового жилья — эконом и комфорт — и три класса высокобюджетного жилья — бизнес, премиум и элитный. Ранжирование проектов происходит путем оценки целого комплекса показателей. В числе ключевых критериев можно назвать расположение, архитектурное решение, инженерное обеспечение, инфраструктуру и благоустройство территории, — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.
В число критериев входят:
- инфраструктура;
- благоустройство придомовой территории;
- технология строительства;
- высота потолков;
- площади и отделка квартир;
- системы безопасности;
- паркинг;
- остекление;
- отделка мест общего пользования.
Однако некоторые параметры могут разниться в рамках одного класса.
— Например, в проекте реконструкции исторического здания потолки могут быть и ниже 3,2 м, однако, это не повлияет на принадлежность дома к элитному сегменту, если он расположен в самом центре столицы, обладает уникальными видовыми характеристиками, оснащен современными инженерными системами — климат-контроль с очисткой воздуха и пароувлажнением, многоступенчатая фильтрация воды и т.д., — говорит Надежда Коркка.
Преимущества и недостатки каждого сегмента вытекают из критериев классификации. Зависимость очевидна: чем выше класс — тем дороже жилье и выше уровень комфорта.
Таблица классов жилья
| Эконом-класс | 200 тысяч рублей за квадратный метр |
| Комфорт-класс | 240 тысяч рублей за квадратный метр |
| Бизнес-класс | 290 тысяч рублей за квадратный метр |
| Премиум-класс и элитный | 630 тысяч рублей за квадратный метр для жилья премиум-класса и 950 тысяч за квадрат элитного |
Эконом-класс
Средняя цена на 2023 год в Москве: 200 тысяч рублей за квадратный метр.
Расположение. Жилье эконом-класса строится в основном в удаленных от центра районах.
Дома. В массовом сегменте строятся дома современных типовых серий и индивидуальные проекты с улучшенными планировками.
Конструктивные особенности и остекление. К несущим конструкциям никаких требований не предъявляют, кроме тех, что указаны в разрешенных строительных нормативах. При остеклении используют двойные или одинарные рамы из дерева или пластика отечественного изготовления. Стекло однослойное.
Отделка квартир. Стандартная или вообще без нее.
Площадь квартир и высота потолков. Потолки не менее 2,7 метров. Однокомнатные от 28 м², двухкомнатные от 44 м², трехкомнатные от 56 м², четырехкомнатные от 70 м², пятикомнатные от 84 м². Кухня до 8 м².
Благоустройство. К подъездным дверям нет никаких требований. Собственно, как и к благоустройству дворов.
Парковка. Если указана в локальном генплане, значит будет, если нет, то без нее. Подземный паркинг не предусмотрен.
Комфорт-класс
Средняя цена на 2023 год в Москве: 240 тысяч рублей за квадратный метр.
Расположение. Аналогично эконом-классу. Впрочем, есть немало проектов с более высокой транспортной доступностью, например, вблизи станций метро или важных городских транспортных узлов.
Дома. Здесь уже речь идет исключительно об индивидуальных проектах, которые пусть и не поражают оригинальностью внешнего вида, но претендуют на большее, чем типовая коробка.
Конструктивные особенности и остекление. Гильдия риэлторов считает, что при строительстве такого жилья, в зависимости от конструкции, должны использовать сборный или монолитный железобетон, керамический кирпич, пеноблоки. В остеклении применяют зарубежные пластиковые профили средней цены, либо нашу продукцию высокого класса, изготовленную по импортным технологиям.
Отделка квартир. Две крайности: либо черновая, либо улучшенная.
Площадь квартир и высота потолков. Потолки не менее 2,7 метров. Студии от 28 м², однокомнатные от 34 м², двухкомнатные от 50 м², трехкомнатные от 65 м², четырехкомнатные от 85 м², пятикомнатные от 100 м². Кухня от 8 м².
Благоустройство и придомовая инфраструктура. Металлические двери с домофоном в подъездах, зона консьержа. Двор может быть огорожен, обязательно стоят типовая детская площадка, стандартное озеленение. Охрана территории по инициативе жильцов.
Парковка. Есть есть в местном генплане, значит обустроят. Подземный паркинг не предусмотрен.
Бизнес-класс
Средняя цена на 2023 год в Москве: 290 тысяч рублей за квадратный метр.
Расположение. Проекты бизнес-класса реализуются преимущественно в престижных районах города или в спальных районах с благоприятным окружением, высоким уровнем инфраструктуры — транспортной и социальной.
Дома. Жилье в этой категории исключительно индивидуальных проектов, которые отличаются степенью проработки архитектурного облика
Конструктивные особенности и остекление. Если дом бескаркасный, то строят из керамического кирпича. Монолитно-ж/б-каркасные делают из ограждающих конструкций из монолитного железобетона, пеноблоков, керамического кирпича. Энергосберегающее стекло, профили пластиковые или деревянные, но только импортные.
Отделка квартир. Черновая либо улучшенная «под ключ».
Площадь квартир и высота потолков. Потолки от 2,75 метров. Однокомнатные от 45 м², двухкомнатные от 65 м², трехкомнатные от 85 м², четырехкомнатные от 120 м², пятикомнатные от 150 м². Кухня от 12 м².
Благоустройство и придомовая инфраструктура. Риэлторы предписывают стальные двери с домофоном. Однако сегодня их часто заменяют на стеклянные — так эстетичнее и безопаснее. Обязательно помещение для консьержа. Периметр двора должен быть огорожен — это согласовывает застройщик на стадии генплана.
Детская площадка, допустим ландшафтный дизайн территории начального уровня или просто озеленение. Обязательно охрана всех входов и паркинга.
Парковка. Может быть закрытый наземный или подземный паркинг. Часто делают временную парковку на придомовой территории — для гостей или если жилец ненадолго вернулся домой и скоро вновь уедет.
Премиум-класс и элитный
Средняя цена на 2023 год в Москве: 630 тысяч рублей за квадратный метр для жилья премиум-класса и 950 тысяч за квадрат элитного.
Расположение. Премиальные новостройки возводятся в основном на первой линии от условного городского центра, вблизи обустроенных набережных и других престижных районов города.
Дома. К разработке концепции привлекаются известные архитектурные бюро, в том числе с мировым именем.
Конструктивные особенности и остекление. Если дом бескаркасный, то обычный керамический кирпич. Также может быть монолитно-железобетонный-каркасный дом. Применяют фибергласовое остекление — такие профили делают из стекловолокна. Возможны дорогие деревянные профили.
Стеклопакеты энергосберегающие.
Отделка квартир. Предлагают варианты по дизайн-проектам, которые согласовывают на стадии строительства. Доступны черновые варианты.
Площадь квартир и высота потолков. Потолки от 3 метров. Студии от 60 м², двухкомнатные от 80 м², трехкомнатные от 120 м², четырехкомнатные от 250 м², пятикомнатные от 350 м². Кухня от 12 м².
Благоустройство и придомовая инфраструктура. Двери вписываются в архитектуру здания. При входе вместо классического подъезда — холл, а вместо консьержа — ресепшн. Прилегающая территория огорожена, выполнен ландшафтный дизайн. Есть своя служба охраны, которая не только смотрит в камеры и стоит на входе, но и патрулирует территорию.
Парковка. На каждую квартиру здесь предписывается не менее 1,5 машиноместа. Паркинг может быть закрытым на территории или подземным. Владельцы должны иметь возможность попасть из парковки сразу к лифтам и подняться в квартиру.
Полезно знать
Популярные вопросы и ответы
Где прописаны критерии классов жилья?
На рынке недвижимости не существует общепринятой классификации жилой недвижимости, которую признавали бы все без исключения игроки. В общих чертах эксперты сходятся в определении критериев, однако, повторимся, существующая классификация во многом условна.
Какие еще бывают классы жилья?
Кроме упомянутых нами в материале вы не встретите других классов жилья. Разве что, синонимичные. Например, элитную недвижимость могут называть люкс-классом. Однако как оказалось, даже внутри конкретного устоявшегося класса жилья есть дифференциация. Иногда ее называют high и low — с английского «высокий» и «низкий».
— Классы могут «дробиться» в зависимости от качественных характеристик жилья и политики застройщика. Так, в элитном сегменте выделяется класс de luxe, так называемая трофейная недвижимость. Подобные проекты уникальны и неповторимы. Они сосредоточены в самых престижных локациях. В Москве это Остоженка, Патриаршие пруды, Арбат, а также территории вблизи Кремля.
Внутренняя отделка выполнена бюро с мировым именем, — говорит Надежда Коркка.
Но не только в сфере дорогой недвижимости есть деление. Собеседница «КП» рассказывает, что оно случилось после кризиса 2014-2015 гг. Застройщики оказались не в состоянии больше вести ценовые войны и стали конкурировать на уровне идей.
— В результате на рынке стали появляться проекты «на класс выше»: цена соответствовала комфорт-классу, а по своему наполнению они приближались к бизнес-классу — индивидуальные архитектурные проекты и концепции благоустройства от известных бюро, широкая линейка планировок, высокие потолки. Одновременно прослеживалась тенденция к демократизации бизнес-класса: средние площади квартир уменьшались, жилые комплексы становились все более масштабными, менялась география проектов. Таким образом, сегодня сегменты жилой недвижимости довольно неоднородны: в пределах одного класса можно найти проекты, расположенные на разных его «полюсах».
Можно ли повысить класс жилья в своем доме?
— При разработке проекта девелоперы исходят из характеристик площадки – расположения, транспортной доступности, окружения, уровня инфраструктуры и т. д. То есть принадлежность проекта к тому или иному классу во многом предопределена локацией. Кроме того, целый комплекс характеристик заложен в самом проекте, и изменить их собственник не в силах: это архитектурная концепция, внутренняя инфраструктура, паркинг и т. д., — объясняет управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.
Сфера влияния собственника на уровень комфорта во многом ограничена конкретной квартирой. По личной инициативе владелец может выполнить дорогостоящую отделку, поставить дорогие стеклопакеты, установить систему «умный дом». Эти улучшения не изменят класс недвижимости, но могут повлиять на комфортность проживания.
Может ли студия элитного или бизнес-класса быть 20 кв. м или класс жилья коррелирует с площадью?
— Средняя площадь квартиры – это один из критериев классификации недвижимости, однако он довольно условен. Разумеется, в целом этот показатель увеличивается по мере роста класса жилья. Однако в рамках каждого сегмента диапазон площадей довольно широк. — отвечает Надежда Коркка.
В премиальном и элитном сегменте столь компактное жилье не представлено. Однако на рынке доступны квартиры и апартаменты, площадь которых гораздо ниже средних параметров по классу. В частности, речь идет о сервисных апартаментах, которые изначально ориентированы на сдачу в аренду.
Источник: www.kp.ru