Недавно начала работу над новым проектом. 3 комнатная квартира с большой кухней-гостиной, двумя санузлами и остекленной лоджией в новом высотном доме. Площадь почти 100квадратных метров. На днях была приемка квартиры у застройщика. Результат увиденного заставил впасть ненадолго в оцепенение.
Поэтому захотелось написать о том, на что надо обязательно обращать внимание еще на этапе выбора и покупки квартиры, особенно в стоящемся доме, чтобы потом не пришлось отказываться от запланированных решений и не сожалеть о своем выборе. Речь пойдет именно о физических параметрах, технологических и технических аспектах, которые влияют на выбор эстетического,планировочного и функционального решения вашей будущей квартиры. Не рассматриваются параметры экономики, расположения, инфраструктуры.
При выборе квартиры необходимо заранее определиться в приоритетах действий, которые вы будете совершать в квартире. Например, кому-то принципиально наличие ванны, у кого-то есть животные на уличном выгуле и нужен душевой поддон, кто-то в серьез занимается велоспортом и нужно место для хранения, кто-то любит готовить и очень нуждается в правильно расставленной кухонной мебели и т.д. То есть сначала надо составить список приоритетов и каждую потенциально подходящую квартиру анализировать по этому списку. Но тут есть проблема!
На сайтах разнообразных жилых комплексов в основном представлены красивые, вкусно оформленные демонстрационные материалы, но часто нет конкретных цифр и данных, которые очень сильно могут повлиять на выбор квартиры. Потенциальный покупатель обращается в отдел продаж, где часто сидят люди, которые не компетентны в вопросах строительства, у них стоит задача продать. В ход пускаются все возможные стратегии маркетинга, при этом порой очень важные аспекты упускаются из виду покупателей, порой намеренно.
Я составила примерный список вопросов с расшифровкой их сути, которые лучше задать в отделе продаж. Вопросы для отдела продаж неудобные, скорее всего на них будут отвечать уклончиво, пуская в силу все чары и обаяние. Не ведитесь на это, добивайтесь конкретных ответов ,если их нет,а вам эта информация принципиальна, то лучше поискать другие варианты. Итак, вопросы:
- Ориентация дома относительно сторон света.
От того, куда выходят окна вашей квартиры, будет зависеть, будете ли вы видеть солнечные лучи в своих комнатах или нет. Все чаще мне попадаются квартиры, окна которых выходят почти на север. Это будет означать, что солнце никогда не проникнет к вам в квартиру. Информацию, полученную от застройщика, лучше проверить хотя бы через яндекс карты (север всегда направлен вверх в картах), сталкивалась с тем, что застройщики дают неверную информацию. Если есть возможность, то лучше съездить в солнечный день и посмотреть самим местоположение, оценить, куда светит солнце. - Какие планы по развитию окружающей территории?
Может получиться так, что даже выходящие на юг окна не пропустят в вашу квартиру солнечный свет, если напротив возникнет очередной гигантский жилой комплекс. - Что находится под квартирой?
Касается покупателей квартир на 2 и 3 этажах, когда под ними расположены коммерческие помещения. Тут важно смотреть на звукоизоляцию между квартирой и коммерческим помещением. Еще смотрите на форму нижележащего этажа. Если коммерческий этаж западает внутрь, а ваша квартира нависает над ним, то обязательно просите план системы отопления (см. вопрос про стояки отопления ниже)), т.к. велика вероятность того, что ваша квартира будет опутана трубами отопления. - Какие размеры окон?
На красивых картинках на сайтах застройщика такой информации нет. Но надо спрашивать. Сталкивалась со случаями, когда вместо окна в комнате была узкая балконная дверь с глухим низом.
- Материал и дизайн остекленной лоджии.
Остекленные лоджии сейчас делают повсеместно. Тут важно понимать, как решено остекление и ограждение. Бывает, что прозрачный витраж идет от пола до потолка и это хороший вариант, т.к. не будет затенения комнаты. Но чаще идет глухой низ из кирпича и только потом стеклянная часть. Мне встречались варианты, когда высота глухой части ограждения была 1,3м. Если лоджия при этом еще и глубокая, то солнце вообще может к вам в комнату не попасть. Солнцу будет мешать глухая часть ограждения и падающая тень от вышележащей лоджии. Поэтому, если наличие солнечного света в квартире является для вас приоритетным, уточняйте материал ограждения лоджии, тип остекления и глубину лоджии.
- Какая высота подоконников?
Важный параметр, если вы мечтаете задействовать подоконник как рабочую плоскость для кухни или рабочего кабинета. Стандартная высота кухонной столешницы 90-92см, высота рабочей поверхности письменного стола 72-74см. Если высота подоконника у вас низкая, реализация кухонной идеи становится трудновыполнимой (сложно будет открывать и мыть окно), а идея с рабочим столом потребует определенного технического решения.
- Способ подключения радиаторов отопления.
Очень важный параметр, который может повлиять на выбор квартиры. Именно получения этой информации советую настоятельно добиваться от менеджера по продажам!! Если вам этой информации не дают, то стоит серьезно подумать о том, чтобы поискать другой вариант. Система отопления в многоквартирном доме — довольно затратная статься для застройщика, многие на этом экономят. Способ подводки труб отопления к радиаторам может быть разным. Важно, чтобы вы знали до покупки, какой именно у вас способ.
Сравните, подводка труб в напольной стяжке. Такой способ является лучшим с точки зрения эстетики и возможностей расстановки мебели. Трубы не мешают полету фантазии.
Совсем другое, когда стояки проходят вертикально. При покупке квартиры в строящемся доме вы не видите, как проходят трубы и очень важно требовать эту информацию у застройщика. Такая картина стояков отопления открылась мне и моим Заказчикам при приемке квартиры на днях. 
Нам придется очень серьезно подумать над расстановкой мебели, какие-то изначальные варианты будем менять, т.к. из-за труб они уже не пройдут.
В чем сложность получения информации по стоякам? В том, что очень часто продажи квартир открывают на стадии, когда проект жилого комплекса прошел экспертизу и получил разрешение на строительство. При этом рабочая документация на дом выше фундамента часто еще не готова у проектировщика. Квартиры продают по стадии «проект» (в ней отражены принципиальные решения по дому, но нет деталей), поработав над красивыми картинками в отделе маркетинга. А вам нужна «рабочая документация раздела ОВ» (отопление и вентиляция), именно там показаны все трассы и понятно где в вашей квартире будут проходить трубы. Так и спрашивайте в отделе продаж: «Покажите, пожалуйста, лист рабочей документации раздела ОВ, где показаны стояки отопления подходящей мне квартиры». На чертеже должны быть показаны условные обозначения, тогда вы сможете разобраться, что на нем изображено.
Больная тема! Такая же как стояки отопления. Проектирование инженерных сетей у меня вызывает больше всего недоумения. Мало знать площадь санузла и его размеры, необходимо знать, где проходят трубы. Только тогда можно понять, получится ли у вас разместить ванну или подключить стиральную машину. Почти повсеместно стояки горячей и холодной воды разнесены в противоположные углы санузла. Поэтому в санузле возникнут сантехнические короба, влияющие на эстетику и геометрию, на выбор и размещение сантехнических приборов. Надо понимать, что сам короб имеет конструкцию, а значит и толщину, это, как правило, крадет еще 5-7 см. Еще размеры санузла уменьшаются на толщину отделочного слоя и выравнивающего состава (на плитку с клеем необходимо по 1,5см с каждой стороны санузла, +1-2 см на выравнивание стен, если они относительно ровные). Можно конечно оставлять магистральные трубы и горизонтальную разводку открытыми, но это на любителя.
Вот, к примеру, санузлы из последней квартиры. На сайте застройщика была картинка с планировкой квартиры, где в санузлах была нарисована сантехника. Когда Заказчики спрашивали про материалы стен, им дали лист из архитектурного проекта, где санузлы выглядели уже чуть иначе. Видно, что инженерные коммуникации предусмотрены в нишах. Но это кусок архитектурного раздела, не раздела ВК (водопровод и канализация), поэтому информация тут не достоверная.
А реальность такова, что часть стояков проходит в нише, а часть в другом углу. Чтобы установить ванну без перепланировки (а ее в нашем случае и не сделать из-за несущих конструкций), потребуется много думать и искать какие-то хитрые варианты самой ванны.
Бывает, что люди годами мечтают о ванне, работают долго и упорно, чтобы заработать деньги на квартиру, где они наконец-то сделают нормальную ванную комнату. В результате получается, что ванну- то поставить нельзя…
Параметр важный, т.к. сильно влияет на концепцию освещения квартиры и тип отделки потолка. Если высота небольшая, то про встроенный свет можно забыть, т.к. это может занять до 10 см от высоты. А вдруг вы долго мечтали про современный умный архитектурный свет, который предполагает встроенный монтаж?Или про нишу для штор, чтобы не видеть карниз вообще. Это странно, но порой информация о высоте потолков является секретной. Мои последние заказчики с трудом раздобыли ее в группе дольщиков в контакте, застройщик ее дать не смог. Высота по факту оказалось 2,56 см, поэтому понятно, почему продавец квартир не дал этого параметра. Если вычесть конструкцию пола и отделочный слой потолка, то будем иметь в лучшем случае 2,5м. Это не бьет с рекламными лозунгами застройщика.
Если вы планируете делать в квартире перепланировку, то важно понимать заранее, где у вас в квартире несущие стены. От этого зависят возможности перепланировки и ее последующего согласования.
Последнее время сталкиваюсь с тем, что Управляющие компании, которые занимаются обслуживанием домов, не разрешают собственникам квартир вешать мебель на конструкции вентиляционных шахт, о чем прописано в правилах эксплуатации дома. Некоторые застройщики на уровне проектирования предусматривают обшивку бетонных вентиляционных блоков газобетонными блоками, как раз для того, чтобы дать возможность собственнику размещать мебель по своему усмотрению. Особенно это актуально для кухни.
Посмотрите на план квартиры и расположение вентиляционных шахт, прикиньте, как вы планируете разместить кухонную мебель. Если получается, что мебель попадает в зону вентиляционной шахты, то узнайте, какие требования есть к установке оборудования и мебели на шахте, нет ли ограничений, которые могут поменять ваши планы.
Особенно если прихожая у вас небольшая, это будет важной информацией. Т.к. размещение шкафа или вешалки для одежды придется увязывать с местоположением электрического щитка. Это не такой принципиальный вопрос как тема коммуникаций или высоты потолков, но тоже влияет на планировочное решение и уровень удобства.
Важный момент, влияющий на бюджет ремонта и функциональность квартиры.
Дело в том, что проектировщики при производстве проекта часто не учитывают такие вещи, как ширина наличника двери, глубина гардероба, размер стиральной машины, размеры отделочных слоев и т.д.
Когда, к примеру, размер от дверного проема до перегородки 60см, то это значит, что вплотную к стене с дверным проемом поставить шкаф не получится, т. к. сам шкаф имеет глубину 60см + размер наличника съест еще см 7, и еще отделочный слой стены. Важно прикинуть расстановку мебели и понять, поместятся ли все ваши предметы мебели в существующие условия. Возможно, какие-то проемы придется переносить, а это затраты на демонтаж и монтаж. Для некоторых покупателей непредвиденные расходы не желательны или даже критичны, поэтому лучше все по максимуму узнать заранее. Иногда есть возможность попросить застройщика сместить проемы в нужную вам сторону, если ваша квартира еще не построена. Но надо узнавать.
Резюмируя все вышесказанное, могу дать совет: обратитесь к профессионалам (архитекторам или к экспертам по недвижимости, которые понимают тонкости проектирования и строительства) при выборе квартиры. Они подскажут вам, какие вопросы задать менеджеру по продажам квартиры, помогут выйти на нужных людей (инженер застройщика или проектировщики), расскажут вам о плюсах и минусах выбранного решения, уберегут от покупки неудобной, нефункциональной квартиры, которая потребует дополнительных вложений. Квартиры стоят миллионы рублей. Небольшая сумма денег, потраченная на консультацию специалиста, сможет сберечь вам время и деньги, нервы, а главное поможет выбрать наиболее оптимальный вариант квартиры, в которой вам и вашей семье будет наиболее комфортно.
Источник: tintsoul.com
Вопросы продавцу при покупке квартиры
Какие вопросы надо задавать продавцу при покупке квартиры? На что обратить внимание?
Может создадим подробный список и закрепим тему?
Наверняка многим это облегчит процесс покупки.
09.10.2010 14:16
Ну давайте начнем со «Сколько стоит?». Тут же можно без паузы добавлять «Это очень дорого, имейте совесть. » 🙂
09.10.2010 16:31
🙂 Тогда давайте и ответы покупателей прикрепим: «Идите в сад, тем более с вашей ипотекой, покупайте там где дешевле»
09.10.2010 17:25
а покупатель ответит: «Ну, ну. Ждите покупателя с живыми деньгами и за дорого»
Anonymous2
09.10.2010 17:53
🙂 «да не вопрос а вы обесценивайте ваши 20% накопленного первоначального взноса в поисках подешевле»
10.10.2010 20:59
Сейчас вас тут тапками закидают, это информация продаётся за деньги, а вы хотите на халяву. Риэлторский хлеб.Вот я, к примеру, уже 1 год инфу собираю с разных сайтов о продажах, проверках и т.д. Поверьте занимает море времени (читать все форумы подряд и выбирать)и если бы не сидела дома, то не занималась бы.
10.10.2010 21:19
А что у Вас за ситуация? Не зная того, что Вам нужно, никто не ответит на подобный вопрос. Вы сейчас спросили что-то подобное вопросу: «А сколько стоит еда?». Какая? Где?
Для кого? и т.д.
11.10.2010 11:23
Сколько лет в собственности.
Сколько собственников
готовы ли выписаться до сделки
какая альтернатива
перепланировки?
откуда взялась квартира(нужно узнать историю-первичная ли приватизация,купля продажа)
Если было наследство,много раз покупалось/продавалась не связываться.
Если были прописаные и не участвовавшие в приватизации-откзываться,если они не впишутся до сделки
еще было бы хорошо поговорть с соседями,кто живет сверху/снизу
12.10.2010 00:12
По предпоследнему пункту поясните, пожалуйста «Если были прописаные и не участвовавшие в приватизации-откзываться,если они не впишутся до сделки» Чем это грозит, а если альтернатива и людям выписаться некуда?
12.10.2010 08:22
Отказавшийся от приватизации приобретает пожизненное право пользования этой квартирой.Теряет только при добровольной выписке.
12.10.2010 11:36
столкнувшись плотно, у меня главный вапрос «Какая у вас ситуация, что ищите и на какой стадии).
1вариант.Одна овца тугодумная продает 3ку за 10млн, но в замен ей надо 5 млн наличными и однушка у метро по серой ветке, кухня не меньше 10м, шоб не лоджия а балкон и не убитая (собсно как минимум 6-6,5млн то что она хочет). У самой квартира с ремонтом эпохи коммунизма, убитая просто в 0 и 12 млн стоить не может физически. Вот уже год она людей мотает, и я попалась, 1,5 месяца на нее убила пока узнала что она ищет.
2 вариант. 4к кв тоже убитая с 80 годов, я бы купила, но там 6 человек народу, нужно минимум 2 двушки..в общем затянется на долгие года такой разъезд.
и таких вариантов каждый второй, мне все подходит, у продавцов ситуация практически не разрешимая, от таких сразу отказываюсь шоб нервы не мотать
Источник: eva.ru
Осмотр квартиры перед покупкой: на что обращать внимание и что спрашивать
Любые операции с недвижимым имуществом сопряжены с многочисленными рисками. Отдельного внимания заслуживает квартирное мошенничество. Каждый год появляются новые схемы, направленные на отъем денег обманными путями. Чтобы избежать подобных ситуаций, важно провести детальный осмотр перед покупкой. Внимательность и знание законов помогут отличить честного продавца от подставных лиц.
Кроме того, тщательное изучение объекта необходимо для продуманного выбора в соответствии с собственными пожеланиями. Просмотр позволит избежать лишних трат, связанных с тратами на ремонт и благоустройство.
Как подготовиться
Перед тем, как осматривать квартиру при покупке, требуется навести справки. Важно заранее уточнить информацию:
- О инфраструктуре. Рядом с домом могут располагаться нежелательные постройки. Например, автомобильные магистрали, крупные заводы с вредными выбросами, шумные заведения, работающие в ночные часы. Нужно учесть и обратные факторы: близость линии метро, расположение остановки общественного транспорта, наличие в округе детских садов, школ, магазинов.
- Запросить данные в Росреестре. Перед тем, как осматривать квартиру перед покупкой вторичного жилья, нужно сделать запрос в Росреестр, чтобы получить информацию о собственнике и наличии обременения на объекте. Услуга предоставляется на платной основе, а ответ поступит по электронной почте.
После проведения подготовки можно запланировать осмотр новой квартиры. Его проводит как лично собственник или члены его семьи, так и агенты недвижимости или доверенные лица.
Что спрашивать в переписке или в ходе телефонного разговора
Следующим шагом можно связаться с хозяином для просмотра недвижимости. На этом этапе нужно задать ряд вопросов, которые позволят выявить потенциальные риски. Если за осмотр просят деньги, то стоит сразу отказаться от варианта: это наверняка мошенники. Какие вопросы задать перед осмотра квартиры на вторичном рынке:
- соответствуют ли фотографии, приложенные к объявлению, реальности;
- кто будет проводить осмотр на объекте – сам владелец, родственники, доверенные лица или риелтор;
- какие правоустанавливающие документы есть у собственника жилья;
- сколько людей владеют объектом по долям и сколько человек прописано на жилплощади;
- есть ли в списке зарегистрированных лиц дети до 18 лет;
- не приобретена жилплощадь с участием материнского капитала;
- какое время жилье находится в собственности;
- была ли сделана перепланировка и узаконена ли она.
- какова причина продажи.
Потенциального покупателя должны насторожить старые фотографии, сложности с предоставлением документов, большое количество прописанных и собственников. При проведении сделки с квартирой, где прописаны или владеют долей несовершеннолетние дети, стоит обговорить сделку с органами опеки и попечительства.
Состояние дома и общественного пространства
Как театр начинается с вешалки, так осмотр квартиры без собственника или в его присутствии лучше начать с изучения подъезда и придомовой территории. На что обратить внимание:
- Фасад. На нем не должно быть глубоких трещин или расслоившегося строительного материала.
- Двор. Важную роль играет защищенность: наличие шлагбаума или автоматических ворот станет преимуществом. К важным вопросам при осмотре квартиры и территории относят тему парковки, наличие детской площадки, отсутствие мусора во дворе.
- Подъезд. Нужно проверить качество ремонта, состояние мусоропровода, общих коммуникаций, освещенность лестничной площадки.
- Лифт. Посторонний шум, покачивания кабины, неработающие кнопки должны насторожить потенциального хозяина.
Не стоит упускать из внимания соседей. Шприцы или бутылки в подъездах, следы взлома на дверях, мешки мусора возле дверей информация о долгах перед коммунальными службами характеризуют жителей дома с отрицательной стороны.
Как провести осмотр квартиры перед покупкой
При осмотре квартиры в новостройке или вторичном фонде можно сразу пригласить инженера из ремонтной компании. Он оценит состояние профессиональным взглядом и сообщит о потенциальных тратах на ремонт. Визуально жилье может выглядеть достойно, но при пристальном изучении, как правило, вскрываются проблемы. Что смотреть при осмотре квартиры подробнее рассмотрим ниже.
Вода и отопление
На батареях не должно быть следов ржавых подтеков. Также должны насторожить следы коррозии на технических соединениях труб. Сварочные швы должны быть целыми и ровными. При исправных коммуникациях вода поступает с хорошим напором и с температурой, соответствующей выставленной. Вода не может иметь посторонних примесей и запахов.
Нужно обратить внимание на смывание воды в унитазе и наличие запорной арматуры.
Электричество, вентиляция и газ
На что обратить внимание при осмотре квартиры:
- исправность розеток, выключателей, автоматов и светильников;
- отсутствие нагара и на проводах;
- отсутствие постороннего потрескивания при включении света;
- проверка автомата – нужно запустить несколько бытовых приборов, чтобы понять, выбивает ли автоматы;
- наличие счетчиков и данных об их поверке;
- отсутствие помех для газовой трубы.
К вентиляционному отверстию стоит приложить лист бумаги. Если он не притянется к вентиляции, то ей требуется чистка. О плохой работе системы также говорит плесень и неприятный запах. В список вопросов при осмотре квартиры обязательно нужно включить уточнение сведений о осмотре газового оборудования и выявленных нарушениях.
Стены, пол и потолок
После оценки коммуникации нужно перейти к проверке поверхностей. Как правильно осматривать квартиру при покупке:
- Пол. При ходьбе напольное покрытие не должно прогибаться или скрипеть. Провалы под мебелью говорят о том, что выравнивание было выполнено неправильно. Это существенно отразиться на стоимости будущего ремонта. Не должно быть сколов и царапин, а также пустот под напольным покрытием.
- Стены. Следует осмотреть стены на наличие трещин и расслоения декоративного слоя. При наличии погрешностей стоит уточнить причины: иногда они связаны с неправильной поклейкой обоев, но проблема бывает и серьезнее. Советуя, как правильно осмотреть квартиру, мастера по ремонту делают акцент на проверке выравнивания стен. Расхождения видно по углам.
- Потолок. Нехорошим фактором выступают следы подтопления на потолке. Нужно уточнить, связано ли это с досадным недоразумением или неправильной работой коммуникаций.
Балконный блок и окна
Следующее, что нужно смотреть при осмотре квартиры, — балкон и окна. Если вопрос с утеплением актуален, то стоит заранее уточнить проведена ли теплоизоляция. Также:
- убедитесь, что на балконе нет плесени и разводов от затопления;
- проверьте состояние ручек и оконных рам;
- оцените уровень шума и герметичность.
Проверка документации на недвижимость
После просмотра объекта уделяют время изучению документации. Какие документы стоит запросить:
- Документ, подтверждающий право собственности. В качестве такого выступает договора купли-продажи, передачи в собственность, свидетельство о праве наследования. В первом случае к договору прилагается акт приема-передачи.
- Технические паспорт. При наличии расхождений стоит убедиться, что проведенная перепланировка может быть узаконена. Нельзя трогать несущие стены помещения, а также менять местами некоторые комнаты. Подробно ознакомиться с техническим паспортом стоит при покупке в ипотеку: банк может отказать в сделке из-за перепланировки.
- Справка о регистрации. Документ по форме 9 позволяет получить сведения о каждом зарегистрированном в квартире лице. В дополнении прилагают справку о снятии с регистрации по форме 12.
- Сведения о долгах за коммунальные услуги. Некоторые обязательства переходят на нового собственника. Изучая, какие вопросы задают при осмотре квартиры, нужно отметить и пункт о затратах на коммуналку.
Заключение
Перед тем, как проводить осмотр квартиры, нужно запросить информацию об объекте, чтобы избежать рисков и не тратить время зря. Также стоит задать ряд вопросов до визита. Это поможет прояснить ситуацию и подготовиться к визиту. При просмотре недвижимости не торопитесь, уделите внимание каждому помещению и коммуникациям. При возникновении сложностей можно пригласить специалисты с инженерным образованием и риелтора, который проведет проверку документации.
Источник: kartagov.net