Какие вопросы задать продавцу квартиры

Многих покупателей интересует, какие вопросы задать риэлтору при продаже квартиры на первой встрече. В данной статье представлен список вопросов, которые обязательно нужно задать риэлтору при продаже и покупке квартиры или дома от собственника.

Зачем обращаться в агентство недвижимости, если можно подобрать квартиру самому?

По двум главным причинам: ради экономии времени и юридической чистоты сделки. Чтобы минимизировать риски и выбрать подходящий вариант, потребуется огромное количество времени. На самостоятельный поиск может уйти целый год.
И как обычно это бывает — понравившиеся варианты от застройщика или собственника быстро расходятся. Кроме того, нужно понимать, что пометка «от собственника» может быть только приманкой. На самом деле за ней может скрываться частный риелтор или агентство недвижимости, а в худшем случае — мошенник. Поэтому в агентство стоит обратиться тем, кто не готов на некоторое время стать себе личным риелтором.

7 вопросов, которые необходимо задать продавцу при покупке недвижимости

Также без проверки документов опытным юристом вы рискуете попасть в неприятные ситуации. Иногда продавцы умалчивают важную информацию, которую необходимо самостоятельно перепроверить. Здесь вам поможет агентство недвижимости или опытный брокер.

Оформите полис за 5 минут
Сравните предложения от
17 страховых компаний
+ предрасчет за 10 сек.

Зарабатывайте с платформой Inssmart

Как правильно взять ипотеку?

Грамотно к ней подготовиться. Считается, что комфортная ежемесячная выплата по ипотеке не должна превышать 40% от заработка. Но здесь все индивидуально. Для начала нужно посчитать сумму обязательных трат в месяц и в год и решить, какая сумма выплат будет приемлемой. Далее остается подобрать квартиру, в которой клиент не станет искать дополнительные ресурсы на погашение долга.

Как понять, завышена ли цена на квартиру или нет?

Простому покупателю это будет тяжело узнать. Понимание точной стоимости квартиры включает в себя анализ цен, рынка и постоянный мониторинг новых тенденций. Для того чтобы оценить рыночную стоимость квартир на первичке, не стоит ограничиваться одним застройщиком и только одним-двумя районами. Нужно делать более обширный анализ. Для экономии своего времени за ним можно обратиться в агентство недвижимости.

Поиск новостроек отличается своей скоростью. Агентство недвижимости находит для клиентов лучший вариант по их параметрам за 1–2 дня, что позволяет каждому второму нашему клиенту бронировать подобранную квартиру при первом просмотре. По итогу весь процесс от обращения до регистрации договора занимает 2–3 недели. При самостоятельном поиске этот же процесс займет от пары месяцев до года.

Сколько обычно занимает процесс покупки квартиры в новостройке?

Вся работа с оформлением страховых полисов в одном кабинете

Сделайте расчет в кредитном калькуляторе
Получите предложения от страховых компаний
Выбирите страховую компанию и % вознаграждения
Получите вознаграждение

Покупаете квартиру? Эти 7 вопросов вы должны задать продавцу обязательно!

Риск признания сделки незаключенной.

В случае признания договора купли-продажи недвижимости незаключенным, возврат уплаченных покупателем денег будет производиться с применением норм о неосновательном обогащении. Договор будет считаться заключенным, если между продавцом и покупателем в требуемой форме достигнуто соглашение по всем условиям договора.

При этом надо понимать, что в случаях признания договора незаключенным покупатель столкнется с тем, что доказать факт уплаты денег в большем размере, чем указано в договоре, и потребовать их обратно, будет затруднительно.

Риск признания сделки недействительной.

Недействительной является любая сделка, которая противоречит требованиям закона. Прежде всего, во избежание риска признания сделки недействительной, следует тщательно проверить полномочия продавца и представителя на совершение сделки.

Нужно учесть, что крупная сделка требует предварительного одобрения уполномоченным органом продавца. Кроме того, уставом могут быть предусмотрены случаи, когда совершение сделок определенного вида, либо превышающих определенную сумму, также должны быть предварительно одобрены уполномоченными органами компании.

Риск истребования имущества.

Недействительной может быть признана не только сама сделка продажи недвижимости, но и любая из сделок, на основании которых возникло право каждого предшествующего продавца, а также акт государственного или муниципального органа. В определенном смысле покупателя защищают сроки исковой давности.

Приведем пример. После смерти собственника недвижимость была продана по поддельной доверенности одним из наследников. Впоследствии объект неоднократно перепродавался, в результате чего собственником стало другое лицо, которое не знало и не могло знать о поддельной сделке. Другой наследник узнал о продаже квартиры спустя несколько лет и предъявил иск к нынешнему собственнику об истребовании объекта из незаконного владения. Иск был удовлетворен несмотря на то, что нынешний собственник является добросовестным приобретателем.

Риск неисполнения продавцом своей обязанности по передаче имущества.

Передача объекта производится по передаточному акту. В случае неисполнения обязательства по передаче покупатель имеет право потребовать обратно имущество. Однако согласно гражданскому кодексу, это право отпадает, если объект уже передан третьему лицу, имеющему право собственности. Вместо требования передать недвижимость покупатель вправе потребовать возместить убытки.

Сегодня вы узнали, какие вопросы задают при покупке квартиры риэлторам и агентам недвижимости, какие существуют риски и подводные камни, а также получили основной список вопросов.

Источник: inssmart.ru

На что обратить внимание при покупке квартиры

Приобретение квартиры в собственность — наверное, один из самых сложных и волнительных процессов на пути к новой жизни. Неважно, покупаете ли Вы квартиру в новостройке или на вторичном рынке — ни одна деталь не должна быть упущена, чтобы в будущем радость от такой масштабной покупки не обернулась крупной неприятностью.

Что нужно знать при покупке квартиры? Давайте разбираться.

Критерии выбора

Обычно люди заранее знают, в каком районе города они хотели бы приобрести квартиру.

Будущее место жительства могут определять работа, учебное заведение для ребенка, благоприятная экологическая обстановка района, давняя мечта или бюджет.

На что стоит обратить внимание при выборе дома своей мечты:

• парковка и свободные парковочные места (для автомобилистов);
• остановки маршрутного транспорта;
• продуктовые и хозяйственные магазины;
• детский сад и школа;
• детская и взрослая поликлиники;
• парк, сквер, детская площадка, стадион;
• прочая инфраструктура;
• чистый подъезд;
• репутация выбранного района.

Когда оформляется ипотека на приобретение жилого помещения, банк может выдвигать свои требования к выбираемому объекту.

Выбор квартиры в новостройке, по требованиям банка, должен отвечать следующим условиям:

• строительная фирма или застройщик должны существовать на рынке жилищного строительства не менее 5 лет;
• задержек по сдаче строительных объектов не должно быть минимум в течение одного года;
• наличие не менее двух объектов массовой или точечной застройки, введенных в эксплуатацию;
• отсутствие судебных споров;
• устойчивая репутация на рынке строительства.

Выбор квартиры на вторичном рынке, по требованиям банка, должен отвечать этим условиям:

• приобретаемая недвижимость должна быть полноценной квартирой (не комната);
• квартира должна располагаться в зоне ипотечной программы (информацию можно получить у банка);
• квартира должна соответствовать всем сантехническим нормам (исправные каналы водоснабжения, отопления и канализации);
• дом, в котором располагается квартира, не должен иметь статус аварийного или ветхого жилья.

Покупка квартиры в новостройке

Как правило, квартиры в новостройке имеют широкий выбор планировок и качественный ремонт «под ключ», чем может быть обусловлена повышенная стоимость жилища. Поэтому многие стараются приобретать квартиры заранее, еще на стадии котлована.

С чего начать процесс выбора квартиры в новостройке?

Степень готовности

При покупке квартиры в новостройке первым делом обратить внимание нужно на информацию о сроках ее сдачи (если проект еще не завершен). Не лишним будет узнать о репутации застройщика или управляющей компании.

Если готовность уже официально утверждена, дом сдан и все коммуникации подведены, лучше всего убедиться в этом лично: при осмотре квартиры обязательно проверить, проведен ли свет, вода и организована ли канализация.

Если же ничего из этого еще нет, но застройщик обязуется решить вопрос с коммуникациями в кратчайшие сроки, то лучше не рисковать.

Многие новостройки могут ждать подведения коммуникаций не один год.

Также можно вступить в группу или зарегистрироваться на форуме, посвященном строительству выбранного дома. Там можно узнать и обсудить все проблемы дома с другими покупателей.

Если при осмотре квартиры в новом доме были замечены недочеты, то от застройщика можно потребовать исправить их за его счет.

Проверка застройщика

У застройщика или его доверенного представителя следует запросить все документы, среди которых обязательно должны быть:

• разрешение на строительство;
• инвестиционный контракт;
• проектная декларация;
• учредительная документация;
• лицензия застройщика;
• договор страхования (на случай банкротства компании);
• экспертное заключение о строительстве многоэтажного дома;
• проект дома.

Виды отделки в достраивающемся доме

В новостройке можно встретить следующие варианты отделки квартир:

• без отделки. В такой вид отделки входит наличие всех коммуникаций, входной двери, пластиковых окон, выравнивание стен и стяжка полов. Без предварительного ремонта жить в такой квартире не рекомендуется;
• предчистовая отделка. В нее входит все вышеперечисленное, а также межкомнатные перегородки и двери.
• «под ключ». Такой вид отделки включает наличие сантехники и ванны; как правило, уже поклеены обои на стенах, есть подоконники и откосы на окнах, а также напольное покрытие (линолеум или ламинат);
• муниципальная отделка. Включено все, что и при отделке «под ключ», только с использованием материалов низкого качества. Чаще всего такой вид отделки применяется в программах строительства социального жилья.

Покупка квартиры на вторичном рынке

Выбирая квартиру на вторичном рынке, нужно быть готовым к более тщательной проверке как продавца, так и квартиры, которую он продает.

Приобретая «вторичку», следует узнать, имеется ли временная регистрация у третьих лиц или уже не действующая прописка бывших собственников. Все документы должны быть предоставлены покупателю.

Несколько десятилетий назад при приватизации жилья многих детей, не достигших 18-летнего возраста, не вписывали в число собственников квартиры. Были и случаи, когда зарегистрированный проживающий (по прописке) отказывался от участия в процессе приватизации жилья. Такие случаи приводили к тому, что право пользоваться квартирой за этим человеком оставалось, даже если у квартиры появлялись новые хозяева.

Чтобы не столкнуться с этими проблемами и не потерять деньги и квартиру, нужно знать, как безопасно купить квартиру на вторичном рынке

Какие вопросы задавать при покупке квартиры

Как проверить квартиру перед покупкой при разговоре с продавцом? Разберем основные вопросы, которые стоит задать собственнику или его представителю, чтобы совершить первый шаг сделки.

• в первую очередь нужно узнать, кто является собственником недвижимости и встретиться с ним непосредственно;
• на каком основании было получено право собственности на квартиру;
• кто прописан на сегодняшний день и кто был выписан из квартиры;
• есть ли у собственника дети, не достигшие совершеннолетнего возраста, и супруга/супруг;
• наличие третьих лиц, которые могут претендовать на право собственности или пользования;
• есть ли в квартире скрытые дефекты (санузел, трубопровод);
• спросить о соседях: легко ли найти с ними общий язык, случались ли конфликты и т. д.

Ответы на Ваши вопросы должны быть подкреплены официальными документами, заверенными нотариусом.

Проверка юридической чистоты

Эта процедура абсолютно необходима при приобретении жилья на вторичном рынке, чтобы избежать риска потери квартиры после заключения сделки.

Этот вопрос можно доверить специалистам по недвижимости или юристам. Самостоятельно провести эту кропотливую работу тоже можно, главное знать все юридические нюансы при покупке квартиры.

Какие документы нужны для покупки квартиры на вторичном рынке

У продавца должны быть документы, на основании которого он имеет право собственности.

• собственник должен иметь при себе выписку из ЕГРП (единый государственный реестр недвижимости), технический паспорт квартиры;
• совладелец — также выписка из ЕГРП, документ о праве на долевую собственность, согласие остальных совладельцев на продажу имущества, документы на квартиру, технический паспорт;
• наследник — документы на квартиру и документ о вступлении в наследство, договор дарения. Во всех случаях должно быть указано основание;
• риелтор — договор с собственником и доверенность на ведение сделки;
• доверенное лицо — доверенность, технический паспорт, выписка из ЕГРП (о собственнике).

Все документы должны быть заверены нотариусом и действительны. Проверку документов можно провести самостоятельно или доверить эту работу юристу. В любом случае обращать внимание стоит на даты составления документа, передачи квартиры в собственность. Если в договоре купле-продажи прописаны условия, также стоит учесть, произошло ли выполнение указанных условий.

История квартиры

Чтобы проверить историю выбранного имущества за последние десятилетия, нужно заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость.

Актуальная информация о квартире собирается в государственном реестре с 1998 года: там можно узнать, как часто продавалась жилплощадь, были ли по ней споры, аресты, судебные тяжбы и т. д.

Техническое состояние

Чтобы оценить техническое состояние приобретаемого имущества, нужно заранее запросить справку в бюро технической инвентаризации (БТИ) и ознакомиться с техническим паспортом объекта.

Изменение планировки должно быть официально задокументировано и согласовано. В противном случае, если прежний владелец не сделал этого, то от нового собственника суд может потребовать вернуть квартиру в первозданный вид.

Продавец

Помимо документов на квартиру, следует запросить у продавца копию его паспорта, чтобы проверить данные в реестре недействительных документов. Все документы, предоставляемые продавцом, должны быть действительны и заверены юридически.

Также следует удостовериться в адекватности собственника. Можно поговорить с соседями и попросить справку от психиатра.

Частые проблемы после покупки квартиры на вторичном рынке и их решения

Проблема: после завершения сделки бывший собственник заявил, что на момент подписания договора о купле-продаже был в состоянии аффекта или действовал под давлением покупателя. Последствия: квартира возвращается продавцу. По решению суда покупателю частями возвращается сумма, прописанная в договоре. Решение: при подписании договора брать расписку о передаче денег продавцу в присутствии свидетелей (например, нотариуса и родственников собственника).

Проблема: объявился ранее не обозначенный жилец (отбывал тюремный срок, служил в армии, считался пропавшим без вести и т. д). Последствия: такой человек имеет полное право на проживание с новыми владельцами и быть собственником доли квартиры. Решение: в паспортном столе проверить всех лиц, вписанных в собственность приобретаемой недвижимости. Получить от каждого из этих лиц заверенное у нотариуса согласие на продажу.

Проблема: риелтор мошенник, скрылся с деньгами за квартиру или работает в сговоре с собственником. Последствия: квартиру и деньги скорее всего уже не вернуть. Решение: при выборе риелторской фирмы сразу проверить ее. Всегда настаивать на контакте с собственником. Самостоятельно проверить все данные из Единого Государственного Реестра Недвижимости (ЕГРН).

Сделку (передачу денег) проводить строго в банке через депозитную ячейку в присутствии всех физических и юридических лиц, имеющих отношение к сделке (собственник, нотариус, риелтор, юрист).

Проблема: в квартире ранее была организована незаконная перепланировка. Последствия: выплата штрафа в размере от двух тысяч рублей и узаконивание несогласованного ремонта. Решение: потребуйте у собственника узаконить ремонт.

Покупка квартиры через агентство и риелтора

Отправиться в «самостоятельное плавание» или же обратиться за помощью к риелтору, решать только Вам.

Участие специалиста в сделке на приобретение недвижимости имеет плюсы, но и стоит немалых денег.

Операции, связанные с покупкой жилья, отнимают много времени и сил. Некоторым приходится брать на работе отпуск, чтобы полностью погрузиться в решение квартирного вопроса. Однако покупка квартиры может затянуться от двух месяцев до года, а значит, даже четырехнедельный отпуск не спасет ситуацию.

Приобретение жилплощади — непростая покупка, которая имеет множество тонкостей и подводных камней. Обывателю будет сложно держать во внимании все острые моменты сделки.

Однако даже самое респектабельное агентство недвижимости не может гарантировать надежность сделки.

Например, если «вторичка» продается изначально с целью мошенничества, из домовой книги могут намеренно выписать гражданина, который находится в долгосрочной командировке или в месте лишения свободы. Такую информацию достаточно сложно проверить, так как по возвращении человек может выдвинуть претензию даже спустя много лет после того, как квартира была продана.

Если же сделка была совершена через агентство недвижимости, но впоследствии всплыли неприятные сюрпризы в лице неизвестных ранее собственников, то получить компенсацию или помощь от агентства вряд ли получится даже в судебном порядке.

Любая фирма, которая занимается риелторскими услугами, старается обезопасить бизнес от возможных коллизий и сводит свою ответственность к минимуму. Поэтому в договоре купле-продажи можно встретить предупреждение о том, что фирма не несет ответственности за возможные последствия по итогу завершения сделки.

Выгодное положение

Если же Вы понимаете, что без риелтора обойтись не удастся, то во избежание всех страхов и рисков и крупных финансовых вложений в агентство недвижимости можно поступить следующим образом:

• тщательно выбирать риелторскую или юридическую контору. Возможно, стоит послушать рекомендации друзей или родных, тех людей из Вашего окружения, которым Вы доверяете;
• не приобретайте полный пакет услуг агентства. Например, Вы можете сами найти квартиру, в которой хотели бы жить и заказать через агентство только проверку на юридическую чистоту и помощь в оформлении документов;
• оформите титульное страхование недвижимости. Это особый документ, который способен защитить покупателя от риска потерять право собственности на приобретенную жилплощадь. Если квартиру у нового владельца отсудил бывший собственник, страховая компания выплачивает своему клиенту сумму, равную стоимости жилья, которое он потерял.

Некоторые банки отказывают в предоставлении ипотечного кредита на недвижимость без титульного страхования.

Заключение

При покупке квартиры в новостройке или на вторичном рынке необходимо тщательное изучение всех предоставленных документов от застройщика или собственника. Упуская даже самую незначительную на первый взгляд деталь, можно впоследствии столкнуться с крупными финансовыми проблемами.

Рынок недвижимости масштабен, полон подводных камней и крупных опасностей. Если при знакомстве с квартирой начинают выплывать мелочи, которые вызывают сомнения — лучше найти другую квартиру.

Источник: tion.ru

Какие вопросы нужно задать продавцу перед покупкой дома

Не все готовы тратить время и силы на строительство собственного дома. Многие хотят переехать побыстрее и выбирают готовые объекты. Перед тем, как отправиться на осмотр дома, вам предстоят телефонные переговоры с продавцом. Сайт RMNT расскажет, какие вопросы нужно обязательно задать.

Итак, из всех просмотренных объявлений вам приглянулось одно. Дом, на первый взгляд, отвечает вашим пожеланиям, цена приемлемая. Для начала проверьте земельный участок по доступным в сети документам, найдите на карте, оцените его месторасположение. Это не менее важно, чем состояние самого дома.

Если всё по-прежнему в порядке, можно звонить продавцу. Очень желательно разговаривать не с риелтором, а именно с владельцем. Профессионал будет активно рекламировать объект, ему нужно заработать на сделке. У риелтора больше опыта в сфере убеждения потенциальных покупателей, а вот хозяин с большей долей вероятности проговорится о каких-то недостатках дома и скажет правду.

Кроме того, риелтор о некоторых моментах может не знать вообще. Поэтому настойчиво просите номер телефона собственника, если он не указан в объявлении, и готовьтесь к серьёзному общению.

Важно! Телефонный звонок и ответы на заданные вопросы позволят вам решить — стоит ли вообще тратить время на поездку и осмотр дома.

Составьте список вопросов, которые необходимо задать продавцу дома заранее, напишите их, чтобы ничего не забыть, и положите листок перед собой. Созвонившись, начните опрос:

1. «Почему вы решили продать дом?». Вопрос немаловажный, ответ должен быть чётким, например — переезд в другой город, желание купить квартиру, получили в наследство, а пользоваться не хотим и так далее. Если ответ расплывчатый, возможно, у дома есть серьёзные недостатки и от него попросту хотят избавиться. Кроме того, может оказаться, что строили дом именно для продажи, не для себя. В таком случае есть риск, что экономили на всём, на чём можно и качество сильно пострадало.
2. «Какая категория и вид разрешённого использования у земельного участка?». Может быть это вообще «ведение личного подсобного хозяйства» без возможности построить капитальный объект. Ответ тоже должен быть чётким, владелец обязан знать ВРИ своего участка.
3. «Зарегистрирован ли дом в качестве объекта недвижимости?». Покупать садовый домик, который не числится в реестре — значит, столкнуться с большими сложностями при его переводе в категорию жилой недвижимости.
4. «Есть ли в доме электричество, магистральный природный газ, водоснабжение, отопление, канализация?». Вам ведь нужны удобства. Если в доме отопление есть, обязательно уточните, какое именно — твёрдотопливный котёл, электрические конвекторы и так далее. Касательно канализации тоже нужно уточнять. Это септик или ЛОС, какого объёма. Если продавец отвечает: «Пока нет водоснабжения, электричества, газа, но планируется» — обязательно спросите, может ли он показать вам при встрече технические условия на подключение коммуникаций.
5. «У вас есть долги по налогам на имущество и коммунальным услугам?». Это не очень критичный момент, можно поторговаться и снизить цену, если вам потом придётся погашать задолженность. Но намного лучше, если это сделает сам продавец ещё до сделки. И покажет вам справки от всех поставляющих организаций и из налоговой о том, что долгов нет.
6. «Вы сможете показать мне договор со строителями? Есть вся проектная документация? Есть акты приёма скрытых работ?». Вам крайне желательно получить возможность изучить гарантийные документы на все инженерные системы. Если их обустраивали сами владельцы, не привлекая подрядчиков, профессионалов, риск некачественного результата увеличивается.
7. «Я смогу осмотреть все конструкции дома? Есть доступ на чердак и в подвал?». Если продавец рассчитывал скрыть какие-то дефекты, он начнёт искать причины, по которым вы не сможете посетить подвал и чердак, осмотреть свайный фундамент и так далее. Или перенесёт встречу на более поздний срок, надеясь за это время дефекты замаскировать. Ответ на эти вопросы должен быть однозначным: «Да, сможете».

Если телефонный разговор с владельцем прошёл конструктивно, вас устроили все его ответы, можно отправляться на объект. На портале Rmnt.ru есть подробная пошаговая инструкция по осмотру дома перед покупкой. Обязательно перечитайте, основательно подготовьтесь. Вам предстоит важный выбор и ошибки недопустимы.

Источник: rmnt-official.livejournal.com