Какие важные вопросы составляют при покупке квартиры

Приобретение нового жилья – радостный и волнующий момент. Однако процесс таит риски, начиная от уловок мошенников и заканчивая появлением наследника, заявившего о своих правах или освободившегося из мест лишения гражданина, претендующего на пожизненное проживание. На что обратить внимание при покупке квартиры, чтобы получить желаемый результат, полностью соответствующий соотношению цены и качества? По отношению к объекту недвижимости и сделке применяется понятие «чистота», включающая «чистоплотность» продавца, посредников и документации.

Поиск жилья на вторичном рынке

Не зная конъюнктуры рынка недвижимости и правового поля оформления документов, что нужно знать при покупке квартиры, перспективный покупатель спешит довериться риелтору. Играя роль посредников, риелторы заинтересованы в получение максимальной прибыли от участия, зачастую используя наработанные «нечистоплотные» схемы:

• Привлечение внимания. Размещая информацию о несуществующем объекте, риелторы надеются заполучить клиента, откликнувшегося на объявление. В процессе беседы выясняется, что жильё реализовано, но риелтор готов предложить варианты замены.
• Создание искусственного ажиотажа. Тонкости продажи квартиры заключаются в психологическом воздействии на покупателя, вызванном частыми звонками якобы конкурентов, желающих приобрести именно это жильё.
• Взятие «измором». Риелтор вводит покупателя в заблуждение показом неликвидных объектов, сопровождая рассказами о падении предложений и рисками при покупке квартиры. Вдруг неожиданно поступает информация о только что поступившей в продажу квартире с приемлемыми условиями, а подготовленный клиент уже не в состоянии объективно оценивать информацию.
• Выбор времени просмотра. По разным причинам квартира может выигрывать в одно время суток (отсутствие шумных скандальных соседей, неугомонных детей этажом выше и т.д.) и проигрывать в другое.
• Внесение задатка. Со ссылкой на требование руководства, в противном случае квартира будет продана другому клиенту, риелтор требует именно задаток, а не аванс, который возврату не подлежит, если покупатель откажется от сделки.

Заключая договор с посредниками, следует изучить «зону ответственности» риелтора и имидж агентства, поскольку желание сэкономить приводит к обратному результату. Рассуждая, как не прогадать при покупке квартиры и не переплатить посредникам, незатейливый покупатель забывает об избитой справедливой фразе о глупом, платящем дважды.

Проверка документов перед покупкой квартиры

Минимизировать риски при покупке вторичного жилья поможет изучение истории квартиры с акцентом на важные «исторические» события: смена собственников, прописка и выписка граждан, проведение перепланировки и её отражение в документации, основание получения в собственность.

Правоподтверждающий документ

Выписка из ЕГРН – единственный документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости. Это первое, на что смотреть при покупке квартиры, поскольку розовое свидетельство с середины 2016 года о праве собственности больше не свидетельствует. Советы по покупке квартиры специалистов по недвижимости – заказать выписку самостоятельно.

Из стандартной выписки можно узнать информацию на текущий момент времени:

• ФИО всех собственников;
• размеры долей, принадлежащих каждому владельцу;
• дату получения жилого помещения в собственность;
• наличие или отсутствие обременений или ограничений.

Из расширенной выписки можно узнать всю историю сделок с квартирой, начиная с 1998 года, с отражением правоустанавливающих документов. Если собственники менялись чаще одного раза в три года, то это однозначное зачисление объекта в группу риска при покупке вторичного жилья.

Правоустанавливающие и сопутствующие документы

Сопоставляя, какие документы нужно смотреть при покупке квартиры, главенствующую роль следует отдать не выписке из ЕГРН, подтверждающей только право собственности, а именно документам, на основании которых это право возникло.

Риски при покупке квартиры

Ряд оснований чревато рисками при покупке квартиры, на которые следует обратить внимание, изучив и проанализировав дополнительную информацию:

Договор купли-продажи. Если продавец приобрёл квартиру за денежные средства и оформил на себя, как на единственного хозяина, то на первый взгляд – это безопасная покупка квартиры для покупателя. Однако следует проверить семейное положение, чтобы свести риски при покупке квартиры к минимуму. Если на момент покупки квартиры настоящий продавец состоял в браке, то имущество считается нажитым совместно и принадлежащим наполовину каждому, независимо от семейного положения в текущий момент времени.

Дополнительно следует потребовать один из документов:

• нотариально заверенное согласие супруги на продажу квартиры;
• брачный контракт, содержащий пункт относительно недвижимости.

• осуждённых и отбывающих наказание в местах лишения свободы;
• безвестно отсутствующих;
• признанных судом умершими.

Любой из вышеперечисленного круга лиц при обращении в суд безоговорочно восстановит своё право проживания, поскольку добровольно не выписывался, а факт смены собственника при этом не будет иметь значения. Возможность столь замечательного соседства – вот что нужно учитывать при покупке квартиры с подобной историей.

1. Наследование по закону. На что обратить внимание при унаследованной квартире – сопоставление сроков вступления в наследство и продажи. Например, если один из претендентов по уважительной причине не вступил в права наследования в течение шести месяцев, то суд продлит сроки, а недвижимость на тот момент вступившие в права наследники стремятся срочно продать.
2. Договор дарения. От продавца следует потребовать технический паспорт, поскольку нюансы при покупке квартиры могут заключаться в перепланировке, о которой одаряемому не известно. Перепланировкой считается замена ванны на душевую кабину и наоборот. Для проверки узаконенности нужно сверить квартиру с техническим планом – приложением техпаспорта, выдаваемого БТИ.

Дополнительно следует потребовать справку с финансово-лицевого счёта об отсутствии задолженности перед предприятиями жилищно-коммунального хозяйства за предоставленные услуги.

Проверка участников и посредников сделки купли-продажи

Помимо документации на объект недвижимости важно, что проверить при покупке квартиры – это личности продавца и физических или юридических лиц, сопровождающих сделку.

Проверка продавца

Удостоверение личности продавца (общегражданский паспорт) – первый документ, который нужно проверить при покупке квартиры на официальном сайте МВД РФ по списку недействительных паспортов. Следующий шаг – сверка ФИО в паспорте с ФИО собственника, значащемся в выписке ЕГРН. Ошибочное занесение хотя бы одной буквы чревато проблемами, которые продавцу придётся решать в суде, поскольку документально он не является владельцем из-за чужой ошибки.

На сайте федеральной службы судебных приставов следует узнать информацию:

• о невыполнении кредитных обязательств;
• о задолженности по штрафным санкциям и алиментным платежам;
• об ограничении права распоряжения имуществом;
• о возбуждении процедуры банкротства;
• не находится ли в розыске по подозрению в совершении преступления.

Советы при покупке квартиры на вторичном рынке специалистов – потребовать справку из психоневрологического диспансера о состоянии психического здоровья у собственника. Отсутствие документа позволяет родственникам оспаривать сделку в судебном порядке по причине недееспособности продавца.

Проверка поверенного

Риски покупки квартиры, которая реально не продаётся, возрастают при действии от имени продавца доверенного лица. Даже оформив доверенность с определённым сроком действия, доверитель на следующий день вправе её аннулировать, а документ на руках доверенного лица не отражает сущности.

Каждый день снятую копию доверенности необходимо проверять на официальном сайте нотариальной палаты на предмет отмены. Паспорт подлежит проверке на статус недействительных российских паспортов аналогично удостоверению личности продавца.

Проверка риелтора

Имидж агентства, опыт на рынке недвижимости – вот на что нужно обратить внимание при сотрудничестве с риелторскими компаниями. Для того, чтобы узнать зарегистрирована ли компания, необходимо зайти на сайт ФНС.

При желании и возможности можно обратиться в Российскую Гильдию Риелторов – сертифицированную организацию, постоянно отслеживающую изменения законодательства в сфере недвижимости.

Абсолютной гарантии «чистоты» сделки риелторы не дают. Прямая обязанность – посредническая «миссия», заключающаяся в подборе жилья и заканчивающаяся оформлением документов и получением гонорара за оказанные посреднические услуги.

Подводные камни и правовая помощь при покупке квартиры

Совершение сделки требует тщательного изучения и анализа документации, проверки личностей продавца и посредников. Существуют подводные камни при покупке вторичного жилья:

1. Программа реновации. Собственники о готовящемся расселении узнают за год до сноса. Ряд владельцев вторичных квартир пытаются избавиться от недвижимости в кратчайшие сроки, поэтому покупателю следует ознакомиться с информацией о программе сноса в конкретном регионе.
2. Долевая собственность. При покупке квартиры необходимо заключение отдельного договора с каждым совладельцем. Один из сособственников вправе действовать от лица остальных по нотариально заверенной доверенности.
3. Наличие несовершеннолетних детей. Покупка квартиры, в которой прописаны несовершеннолетние, имеет нюансы и особенности:

• ребёнка когда-то не включили в процесс приватизации, а достигший совершеннолетия гражданин желает восстановить права;
• ребёнок был несовершеннолетним на момент открытия наследственного дела и не смог вступить в наследование;
• если квартира приобреталась за счёт средств материнского капитала, а родители не выделили несовершеннолетним долю в недвижимости.

До конца 2019 года материнский капитал выделялся на второго ребёнка и последующих детей, поэтому риски при покупке квартиры возникали при наличии двоих детей в семье и более. С 01.01.2020 года материнский капитал выделяется на первого ребёнка.

Если не учитывать юридические тонкости при покупке квартиры, то можно приобрести объект недвижимости, в лучшем случае, не соответствующий финансовым вложениям, а в худшем остаться без денежных средств и без жилья. Поэтому на юридическом сопровождении сделки не стоит экономить, ведь квартиру только счастливчики приобретают несколько раз в жизни.

Источник: zakon-dostupno.ru

Выбор квартиры на вторичном рынке: как найти хорошее жилье и что проверить перед покупкой

Подбирая квартиру на вторичном рынке, нужно учесть ряд важных моментов. Например, кто является собственником квартиры, как возникло право собственности, кто может проживать в помещении. Также нужно проверить состояние многоквартирного дома, придомовой территории и самой квартиры, в которой после покупки могут быть обнаружены скрытые дефекты.

Рассказываем, как купить квартиру на вторичном рынке и что учесть, чтобы приобрести хорошую недвижимость и не пожалеть о сделке.

Как правильно выбрать район

Часто люди намеренно выбирают определенный район города, квартал, улицу. Но бывает, что при поиске квартиры рассматривают разные варианты расположения недвижимости.

Чтобы не ошибиться в выборе района, можно:

• почитать информацию о районах в интернете;
• поискать данные в группах социальных сетей, на форумах;
• самостоятельно задать вопрос в группах или на форумах о преимуществах или недостатках жизни в определенном районе.

При выборе жилья стоит учесть:

• экологическую обстановку — наличие или отсутствие в районе промышленных предприятий;
• инфраструктуру – наличие магазинов, поликлиник, школ и детских садов;
• транспортную доступность — как можно добраться в центральную часть города и другие районы населенного пункта;
• загруженность дорог в утреннее и вечернее время, в будние и выходные дни.

Как найти жилье в определенном месте

Если квартира будет приобретаться с помощью риэлтора, ему просто сообщают информацию о том, в каком районе нужно купить жилье. При самостоятельном поиске можно воспользоваться возможностью указать на сайте объявлений конкретный район или улицу. Также можно использовать опцию поиска объявлений на карте. Так сразу можно увидеть все предложения о квартирах в конкретном месте города.

Как покупать квартиру: важные моменты, которые нужно проверить

Состояние дома

На рынке вторичной недвижимости много квартир, которые могут располагаться в зданиях разных годов постройки. При этом то, как давно здание было введено в эксплуатацию, не обязательно будет определять срок оставшейся эксплуатации.

В первую очередь нужно узнать из какого материала построен дом и в каком году. После этого нужно найти информацию о таких домах — какой у них срок эксплуатации, с какими проблемами сталкиваются их жители. Важно обратить внимание на информацию о домах конкретного города или региона. Это связано с тем, что на срок эксплуатации могут влиять погодные условия, влажность воздуха, сейсмическая активность.

При осмотре квартиры нужно осмотреть сам дом и состояние фундамента. Также нужно найти достоверную информацию о проведении капитального ремонта и перечне работ, которые выполнялись в доме. Если дом был введен в эксплуатацию до 2000 года, он должен попасть в действующую программу капитальных ремонтов. Информацию о таком доме можно посмотреть на сайте Реформа ЖКХ.

В нем указываются данные о типе постройки, годе ввода в эксплуатацию. Отражаются сведения о количестве жителей и о том, признан ли дом аварийным.

Состояние подъезда

Кроме общего состояния дома обращают внимание на то, как выглядит подъезд, давно ли делался ремонт в подъезде, есть ли мусор на площадках, курят ли в подъезде жильцы других квартир. Проверяют исправность лифта и его вместимость – будет ли возможность перевозить в нем крупногабаритные вещи, например, мебель и технику, которая будет завозиться при переезде или приобретаться в квартиру после ее покупки.

Состояние придомовой территории

Во многих объявлениях можно найти фотографии двора. Если их нет, можно воспользоваться возможностью онлайн карт и посмотреть панорамы. Также с помощью обзора в режиме онлайн можно оценить и саму местность — состояние асфальта, наличие насаждений, парковочных мест, детских площадок.

При необходимости у продавца можно спросить о том, насколько безопасно в доме — есть ли охрана, видеонаблюдение, установлен ли шлагбаум на въезде во двор.

Как организовано управление домом

Нужно узнать, кто несет ответственность за общественное имущество и оказание коммунальных услуг. Это может быть ТСЖ (товарищество собственников жилья) или УК (управляющая компания). Информацию об этом можно увидеть на сайте ГИС ЖКХ.

О том, насколько хорошо работает ТСЖ или УК, можно узнать от жителей дома. Еще можно поискать информацию в интернете, в том числе в группе дома, если она есть в социальных сетях.

Потенциальные соседи

Стоит поинтересоваться тем, кто проживает проживает в доме. Особенно нужно обратить внимание на соседей, с которыми придется жить на одной площадке. Оптимальный вариант – побеседовать с несколькими людьми, проживающими в доме.

Что проверить в квартире

При посещении квартиры важно избегать одной из частых ошибок покупателей — поверхностно осматривать квартиру и фокусироваться на разговоре с продавцом, получая большинство информации от него.

При посещении квартиры важно осмотреть ее состояние. Если этого не сделать, можно пожалеть о покупке и потом потратить много средств на устранение дефектов, которые не были замечены.

• стены на предмет необходимости переклеить обои, обновить краску. Стоит отметить необходимость выровнять стены, провести другие ремонтные работы;
• пол на предмет наличия трещин на поверхности, неровностей, пузырей;
• потолок — нужно ли его штукатурить, красить;
• балкон и окна — пропускают ли оконные и дверные конструкции воздух, есть ли следы плесени или разводов от воды, как работают двери и окна – насколько хорошо открываются и закрываются;
• водоснабжение и отопление. Нужно проверить трубы — нет ли на них ржавчины, потеков. Стоит открыть кран и посмотреть — какой напор воды, какого цвета вода;
• электропроводку. Смотрят на состояние выключателей и розеток. Узнают о том, не выбьет ли пробки, если в одной комнате включить сразу несколько приборов. Например, телевизор, пылесос, компьютер и утюг;
• исправность газовой системы — работает ли счетчик, видно ли газовые трубы;
• работу вытяжки. Для ее проверки закрывают дверь, открывают окно и к решетке вентиляции подносят лист бумаги или зажигалку. Если вытяжка работает хорошо, пламя и лист бумаги должны притягиваться внутрь вытяжки.

Кроме просмотра квартиры стоит выяснить, что из техники, мебели или других предметов продавец намерен забрать, а что — оставить. Некоторым покупателям выгодно, если продавец оставляет большинство вещей. Для других это может стать проблемой, поскольку они хотят завезти свои вещи или купить все новое.

Что должно насторожить при просмотре

При просмотре квартиры нужно обратить внимание на некоторые моменты, которые могут указывать на желание продавца скрыть дефекты.

Сильный запах ароматизаторов, готовой еды или напитков

Если в квартире присутствуют сильные запахи ароматизаторов или еды, это может быть причиной того, что продавец хочет скрыть неприятный запах жилья. Если при просмотре квартиры открыты все окна, готовится много еды, имеющей интенсивные запахи, лучше проверить запах канализации и работу вентиляции.

Запах из канализации не обязательно будет хорошо слышно во время просмотра. Причиной плохого запаха может быть протечка или отсутствие воды в сифонах. Нужно открыть по очереди все краны и осмотреть канализационные трубы и сифоны.

Закрытые сантехнические шкафы

Иногда продавцы, которые хотят скрыть плохо закрепленные или изношенные трубы, специально закрывают сантехнический шкаф. При просмотре они могут говорить, что ключ где-то утерян или его долго искать. В таком случае нужно постараться добиться доступа к водным коммуникациям. Если покупатель не специалист в сантехнике, может быть трудно понять — исправна она или нет. В этом случае можно открыть все краны, которые есть в квартире, и проверить, как подается и как сливается вода, как регулируется напор воды и ее температура.

Ковры и картины на стене, массивные шкафы-купе

Такие объекты на самом деле могут закрывать дефекты квартиры — трещины или неровности стены, плесень на ее поверхности. Стоит заглянуть за картину или ковер, посмотреть стену возле шкафа-купе, особенно если в нем сделана задняя фальш-стенка. Особенно внимательно нужно осмотреть места с отслаивающимися обоями или вздутым ламинатом.

Ковры на полу

Ковры не обязательно могут лежать для красоты. Вполне возможно, что под ними скрывают вздувшийся ламинат, паркет с царапинами или даже дыры в полу. Если есть подозрения по поводу присутствия таких дефектов, стоит попросить убрать ковры с пола и пройтись по всей его поверхности, внимательно осматривая.

Грубо сделанный ремонт

В некоторых местах квартиры может быть сделан грубый косметический ремонт. Например, неаккуратно покрытый штукатуркой и краской потолок, наспех замазанная стена. Такое покрытие может быть непрочным и отвалиться буквально через несколько дней. За ним может оказаться плесень, следы потеков воды или трещины.

Если такие места есть в квартире, нужно посмотреть поверхность при хорошем освещении. Лучше включить фонарик на телефоне и направить его так, чтобы свет падал непосредственно на обработанную поверхность.

Что делать, если дефекты квартиры заметили после заключения сделки

Если описанные дефекты всплывут уже после того, как покупатель стал собственником, скорее всего их придется устранять самостоятельно. Это связано с тем, что в ДКП фиксируется, что покупатель не имеет никаких претензий в отношении состояния квартиры. Поэтому объект недвижимости важно проверить до подписания договора.

Переложить расходы на устранение дефектов можно при приобретении квартиры в новостройке от застройщика. Но только в том случае, если не прошел гарантийный срок и недостаток возник по вине строителей.

Что проверить кроме квартиры

Действительность паспорта и его данные

Проверить действительность паспорта можно с помощью сервиса МВД. Это исключит ситуации, в которых договор заключается по поддельному паспорту или документу, который уже считается недействительным.

Данные паспорта стоит сверить с информацией, которая указана в выписке из ЕГРН и правоустанавливающем документе.

Семейное положение продавца

Если квартира считается совместной собственностью супругов, один из них не может продать помещение без согласия второго. По закону печать о браке в паспорт теперь ставить не обязательно. Но если есть информация о том, что продавец состоял или состоит в браке, нужно проверить дату регистрации права собственности. Разрешение супруга или супруги не нужно в случае, если квартира приобретена до вступления в брак или после развода. Также оно не потребуется при получении квартиры в дар или по наследству.

Сведения о детях и данные о наличии несовершеннолетних собственников

Если у собственника квартиры есть дети, нужно проверить факт использования материнского капитала для покупки квартиры или погашения ипотеки, которую брали для ее приобретения. Проверить факт использования ипотеки можно попросив собственника предоставить справку из пенсионного фонда. Если квартиру приобрели с использованием маткапитала, по закону в ней должна быть выделена доля ребенку.

Если собственник квартиры или один из них — ребенок, нельзя просто подписать договор и перерегистрировать право собственности. В таком случае нужно получать согласие органов опеки на сделку. Если этого не сделать, сделка может быть оспорена.

Какие документы нужны для сделки

В перечень необходимых документов могут входить:

• выписка из ЕГРН. По документу можно узнать характеристику квартиры, перечень собственников и долю в праве собственности каждого, если их несколько. Также в выписке можно увидеть наличие обременений. Например, они могут быть в случае приобретения квартиры в ипотеку, если кредит еще не погашен;
• документ, на основании которого у продавца возникло право собственности. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, дарственная, подписанная предыдущим собственником. Стоит обратить особое внимание на дату вступления в наследство, если это стало основанием для регистрации права собственности. Это связано с тем, что право на наследство может быть оспорено. Если собственник вступил в наследство недавно, лучше проконсультироваться с юристом на предмет юридической чистоты сделки и целесообразности приобретения такой квартиры;
• договор долевого участия в строительстве. Он нужен, если продавец купил квартиру от застройщика на стадии возведения дома. Кроме такого документа понадобится и акт приема-передачи квартиры;
• документ, подтверждающий семейный статус владельца квартиры. Это может быть свидетельство о браке или о разводе;
• согласие супруга или супруги, заверенное у нотариуса, если на продажу жилья нужно получать такой документ;
• справка о дееспособности. Она нужна, если есть сомнения в том, что продавец способен отвечать за свои действия. Такая справка поможет доказать дееспособность продавца и предупредить попытки родственников или других лиц оспорить продажу;
• справка о прописанных. Документ бывает разной формы. Лучше запросить архивную справку, где указаны все жильцы, которые были прописаны. Это связано с тем, что некоторые граждане могут быть временно сняты с регистрации. Потом окажется, что они могут проживать в квартире даже после смены ее собственника. Например, это касается лиц, отбывавших наказание в местах лишения свободы.
• выписка по лицевым счетам. С ее помощью можно удостовериться в отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг;
• разрешение органов опеки на продажу квартиры. Его берут в случае, если один из собственников квартиры – несовершеннолетний;
• технический план на квартиру. Документ потребуется при условии приобретения жилья за счет средств банка — при оформлении ипотечного кредита;
• доверенность. Ее предоставляют в случае, если квартиру продает не сам собственник, а его доверенное лицо. При покупке жилья по доверенности стоит внимательно прочитать документ. В нем должна быть информация о том, какие именно действия владелец квартиры доверяет сделать другому лицу — продать квартиру, получить средства за ее продажу. Это предупредит попадание в ситуации, когда доверенное лицо попытается заключить сделку, не имея на это законных оснований. Кроме информации в доверенности стоит проверить сроки ее действия.

Источник: www.mirkvartir.ru

Какие важные вопросы составляют при покупке квартиры

Как найти на рынке недвижимости то, что вы ищете, и при этом сократить риски при покупке квартиры и уложиться в планируемые сроки? Рассказывает автор проекта «О недвижимости с душой» Habrealty.ru (г. Хабаровск) Антон Величко, юрист по образованию, в прошлом практикующий риэлтор, в настоящее время – консультант по недвижимости, а также автор ряда проектов, связанных с недвижимостью.

Правило № 1. Трезво оценивайте ваши возможности

Особенно это касается покупателей, которым одобрен ипотечный кредит. К примеру, с учетом первоначального взноса сумма на покупку квартиры составляет 2,5 млн. рублей. Как обычно развиваются события: покупатели смотрят сначала самые дешевые варианты, заведомо ниже 2,5 млн., затем равные этой сумме, и в итоге получается, что самые подходящие варианты квартир оказываются по стоимости заведомо выше той, что имеется на руках. В итоге, разочарование, затягивание времени поиска квартиры и максимальные выплаты по кредиту.

Чтобы избежать подобной ситуации с завышением стоимости искомой квартиры, необходимо составить точную смету расходов:

• размер выплаты по кредиту (желательно, чтобы сумма была несколько ниже максимально одобренной);
• размер коммунальных платежей (примерная сумма, исходя из средних тарифов);
• сумма на переезд в квартиру и первоочередные расходы (возможно, понадобится легкий косметический ремонт или установка пластиковых окон и т.д.);
• денежные средства для проведения сделки (страховка для ипотечников, оплата госпошлины, составление договора купли-продажи квартиры).

В результате вы будете трезво оценивать свои возможности и подберете квартиру именно в той ценовой «вилке», которая у вас имеется.

Когда ведете поиск желаемой квартиры, постарайтесь не сужать поиск, ограничиваясь только одним районом или сегментом, желая жить поближе к родственникам, друзьям или любимой работе, так как гарантированно упустите более выгодный и интересный вариант.

Правило № 2. Не ищите особо дешевых вариантов

Ни один из адекватных собственников не выставит свою квартиру в продажу по сниженной цене. Часто на практике наблюдается противоположная ситуация — квартира выставляется по заведомо завышенной цене в двумя целями: найти «своего» покупателя (тот, который согласен купить по завышенной цене) и дать торг, снизив стоимость до рыночной.

Если в процессе поиска квартиры вы нашли вариант по цене на 15 — 20% ниже среднерыночной, то причин этому может быть несколько:

• этой квартиры не существует, то есть объект является рекламной «уткой» для привлечения покупателей агентствами недвижимости или мошенниками;
• квартира проблемная, то есть юридически «нечистая», с собственниками-маргиналами и т. д.

Надеюсь, вы поняли, что купить квартиру подешевле вряд ли получится, но это не значит, что нельзя получить скидку даже у прижимистых продавцов, соблюдая правила торга.

Правило № 3. Не затягивайте с поисками!

Нельзя ходить на просмотры квартир как на работу. Это вредно для вас самих: квартиры рано или поздно примелькаются, глаз «замылится», внимательность понизится. Зачастую через некоторое время уже смотреть ни на что не хочется. И в итоге покупатель превращается в невесту на выданье: ей показали 40 женихов, и теперь она не может определиться. А варианты тают, ведь это рынок, никто не будет ждать.

По опыту могу сказать, что выбор квартиры занимает 2 — 4 недели, редко он затягивается на 1,5 — 2 месяца.

При появлении хорошего варианта по приемлемой цене не спешите от него отказываться, аргументируя тем, что деньги у вас на руках и «спешить некуда». В этом есть доля правды, потому что спешить надо медленно, однако может случиться так, что вы больше не встретите подобного варианта на рынке, а этот уже купят к тому времени.

Неоднократно я убеждался в работе железного правила в недвижимости: как только квартира нравится одному покупателю, она становится привлекательной и другому (особенно возрастает ажиотаж при внесении аванса за нее – тут же начинают обрывать телефон звонками), поэтому необходимо уметь оперативно принимать решение о покупке.

Что делать, если сроки затянулись:

• изыщите дополнительные средства на покупку квартиры и поднимите ценовую планку просматриваемых объектов;
• если бюджет не позволяет, то приведите свои желания в соответствие с вашими возможностями.

Но хватит о правилах. Ведь не только они помогут вам найти свою квартиру. Довольно много зависит от вашей личной находчивости. При выборе квартиры есть один секрет: покупать нужно не только квартиру, но и… соседей. Ведь от них зависит то, насколько комфортно вам будет проживать в доме.

Как «вычислить» плохих соседей?

Способ №1. Состояние подъезда и входных дверей квартир в нем

Если вы посмотрели очередную квартиру, и она запала вам в душу, не поленитесь посмотреть состояние подъезда и дверей соседей. Для этого достаточно подняться на самый верхний этаж пешочком и спуститься обратно, рассматривая подъезд на наличие банок для окурков, шприцев, мусора, настенной живописи. Следует обратить также внимание на состояние подъездной двери и домофона. Отметьте для себя, сколько квартир имеют непрезентабельные двери — их качество косвенно даст вам характеристику тех людей, что за ними живут.

Способ №2. Окна соседей

Я называю этот способ «шоу «Окна». Вам необходимо вечером прогуляться до интересующего дома (а если вы просматриваете квартиру вечером, то просто задержаться во дворе перед уходом) и посмотреть на состояние окон во всем подъезде. Окна, как и двери, могут рассказать много о своих хозяевах.

Способ №3. Жизнь подъезда

При просмотрах квартир в вечернее время (обычно это происходит после работы с 18:00 до 21:00) обязательно обратите внимание на «жизнь» подъезда: собираются ли молодежные компашки на лестничных клетках, какой контингент возвращается домой и т. д. Возможно, что в скором времени вам предстоит здесь жить и каждый день с этим встречаться.

Пример из жизни:

Однажды, подыскивая квартиру своему знакомому, мы оказались в доме с полноценными малосемейками, то есть обычными квартирами, только с очень маленькой площадью. Риэлтор уже второй раз показывала нам квартиру, так как товарищ хотел еще раз посмотреть ее перед принятием окончательного решения. По счастливой случайности мне не хватило места в лифте, и я пошел пешком на 7 этаж. Чего я только не натерпелся, поднимаясь: свалка мусора в углах, признаки справления нужды, компания малолетних подростков, кто-то не донес до свалки старый монитор, да так и бросил его посреди лестничной площадки. В итоге, мы с товарищем просто бежали оттуда.

Способ №4. Знакомство с соседями

Этот способ применяется далеко не всеми и не всегда, а зря. Мы не привыкли общаться с соседями, но здесь ситуация другая. Вы хотите купить квартиру, в которой вам будет комфортно проживать, и перед этой целью не должно быть непреодолимых преград. Задача-минимум здесь — познакомиться с соседями сверху и снизу, поговорить с ними, узнать, что это за люди.

Пример из жизни

Молодая пара не успела еще заселиться в купленную квартиру, как на следующий день «в гости» пришла бабушка, проживающая в квартире снизу. Она представилась, порадовалась, что прошлые жильцы съехали, и довольно убедительно попросила не топать при ходьбе по квартире. И даже показала на собственном примере, как надо ходить, чтобы топот молодых соседей ее не беспокоил – шаркая, не поднимая ног. И напоследок еще сообщила, что прошлые соседи заплатили ей за ремонт после потопа 50 тыс. рублей. В итоге, молодые в первые дни просто боялись ходить по своей квартире.

Способ №5. Состояние двора

После просмотра квартиры, подъезда и окон на фасаде дома пройдитесь по двору и окрестностям, где вам приглянулась квартира. Посмотрите, нет ли рядом с домом молодежных гулянок и какой контингент проживает в районе. Особенно это касается иногородних, которые не особо информированы, каким статусом пользуется тот или иной район в городе, где они планируют купить квартиру.

И напоследок. Если квартира ваша, вы это почувствуете не только по внутренним ощущениям при ее просмотре, но и по тому, как будет идти подготовка к сделке, сама сделка, насколько будут складываться отношения с продавцами. Если же по квартире возникает больше вопросов, чем ответов, продавцы несколько непоследовательны или неадекватны и у вас на душе «скребутся кошки», то не держитесь за этот объект. Возможно, что вы пропустили вашу квартиру и следует изменить направление поиска.

Успехов вам в покупке вашей квартиры!

Источник: variant-nk.ru