Получение жилищного займа представляет собой ответственное решение. Получение данного займа означает ежемесячные перечисления основного долга, процентов. Помимо указанных выплат, существуют подводные камни, о которых необходимо знать.
Это позволит избежать ошибок, сэкономить собственные средства, принять взвешенное решение. Многие, при оформлении ссуды, сталкиваются с дополнительными расходами. Поэтому, сумма затрат существенно увеличивается.
Нередко, заемщики располагают минимальной суммой собственных средств, достаточных для получения займа. Непринятие в расчет дополнительных условий, неизбежно повлечет высокие расходы.
Что нужно знать о подводных камнях ипотеки?
Можно выделить несколько дополнительных моментов жилищных займов. Они не скрываются банками, информация по ним доступна. Но многие заемщики не принимают их во внимание на стадии оформления ссуды. Впоследствии, они сталкиваются с дополнительными расходами.
Чтобы лучше ориентироваться, следует разобраться в этом детальнее:
ИПОТЕКА: Подводные камни. Что нужно знать, прежде чем брать ипотеку? Минусы ипотеки
- покупка квартиры на вторичном рынке, неизбежно повлечет страхование объекта. Об этом не знают заемщики, платеж необходимо перечислить непосредственно перед получением денег, после подписания договора. Платеж рассчитывается от цены квартиры на вторичном рынке. Размер страховки составляет 0,25%. От одного миллиона это составит 2500 р.;
- страхование жизни является основным спорным моментом. Банки, при заключении договора, настаивают на страховании жизни заемщика. Подобный вариант приводит к удорожанию займа на 40 000 – 80 000 р. Как аргумент, банки приводят доводы о повышении шансов одобрения заявки. Но одобрение рассчитывается программой, страхование становится очередным аргументом. Поэтому, при соблюдении всех условий, договор будет одобрен без страхования жизни;
- подводные камни — это необходимость оценки приобретаемого объекта. Ипотечное соглашение содержит цену, опирающуюся на данную оценку. Кредит предполагает оценку, стоящую в пределах 5000 – 15 000 р.
Указанные моменты ипотеки обуславливают дополнительные расходы, неизвестные заемщику изначально.
Риски рефинансирования
Рефинансирование представляет собой консолидацию займов. Ипотека может быть объединена с другой ипотекой или потребительским займом. Плательщик получает один договор, один платеж, что очень удобно.
Существуют подводные камни при рефинансировании ипотечного кредита. Главный смысл рефинансирования ипотеки заключается в процентах. Итоговая ставка может оказаться выше, чем прежде. Платеж окажется больше. Следовательно, рефинансирование ипотеки обусловит дополнительные расходы.
Подходить к рефинансированию следует осторожно, взвешенно.
Покупка квартиры на вторичном рынке
Имеются сложности при покупке квартиры на вторичном рынке. Подводные камни ипотеки заключаются в приобретении квартиры, обремененной другим банковским залогом. Подводные камни ипотеки заключаются в покупке оспариваемого жилья. Право собственности продавца оспаривается другими лицами. Возможно, требуют своей доли наследники, родители выступают в интересах несовершеннолетних, зарегистрированных в квартире на вторичном рынке.
Как купить квартиру БЕЗ РИЭЛТОРА? РИСКИ и ПОДВОДНЫЕ КАМНИ при покупке квартиры на вторичном рынке
Каждый объект вторичного рынка имеет свою историю. Значит, вероятность рисков повышается. Но каждый объект проверяется на предмет рисков специалистами Сбербанка. Интересы заемщика, банка, применительно к рискам, совпадают.
Рекомендуется заемщикам самостоятельно проверять юридическую чистоту квартиры на вторичном рынке, чтобы избежать рисков.
Подводные камни ипотечного договора
Подводные камни ипотеки могут быть скрытыми. Зачастую, заемщики при подписании соглашения их не замечают. Впоследствии подводные камни влекут серьезные финансовые затраты. Например, ипотечное соглашение может содержать положения оплаты за его составление. Нередко, досрочное погашение задолженности обременяется штрафами, процентами.
Поэтому, рекомендуется тщательно проверять ипотечный договор. Избежать рисков можно, изучив договор досконально. Банки разрешают брать образцы договоров домой. Этим нужно пользоваться для изучения договоров, получения юридических консультаций.
Ипотека с господдержкой
Господдержка представляет собой использование материнского капитала. Подводные камни ипотеки с господдержкой, риски, обусловлены дополнительными процентами. Некоторые банки предусматривают повышение процентов при погашении ссуды материнским капиталом. Условия включаются в договор изначально. Чтобы воспользоваться материнским капиталом, избежав рисков, нужно внимательно читать договор.
Подводные камни при покупке квартиры в ипотеку от Сбербанка
Риски при кредитовании Сбербанком минимальны. Кредитные соглашения Сбербанка не содержат рисков, связанных с дополнительными скрытыми процентами. Риски обусловлены покупкой жилья вторичного рынка. Они одинаковые для всех банков. При этом надо помнить о дополнительных расходах по страхованию жизни, самого объекта, его оценке.
С материнским капиталом
Подводных камней с материнским капиталом в Сбербанке не существуют. Сбербанк списывает всю сумму, идущую на погашение займа. Не происходит увеличение процентов, роста задолженности. Сбербанк соблюдает установленные государством стандарты, требования. При кредитовании в Сбербанке не стоит опасаться рисков.
При материнском капитале их не будет.
Источник: ahrfn.com
Можно ли купить квартиру, находящуюся в ипотеке?
Ответ:
Купить такую квартиру можно, и на рынке недвижимости такие сделки происходят регулярно. Риски Покупателя здесь невелики (о них – ниже), если он понимает особенности и технологию такой сделки. Объясним подробнее.
Ипотека – это обременение права собственности. При этом, само право собственности у владельца квартиры никуда не исчезает. Просто появляются некоторые ограничения на распоряжение своим имуществом. В частности, если квартира находится в ипотеке у банка, то ее можно купить (продать) только с согласия залогодержателя (то есть банка). Об этом прямо говорит Гражданский Кодекс (п.2, ст.346, ГК РФ) и Закон об ипотеке (п.1, ст.37).
Но можно этого согласия и не ждать. Как так?
Дело в том, что покупка квартиры с обременением по ипотеке, на практике может происходить разными способами. Это зависит как от договоренности Продавца и Покупателя, так и от позиции банка-залогодержателя.
Кто может иметь право пользования квартирой? Сюрпризы для Покупателя.
Покупка ипотечной квартиры, которая находится в залоге у банка – способы
Здесь три основных пути (метода) организации сделки:
- Досрочное погашение кредита Продавцом и последующая продажа квартиры.
- Досрочное погашение кредита Покупателем в процессе покупки квартиры.
- Задолженность по ипотечному кредиту не погашается, а переносится на Покупателя в результате сделки. То есть фактически происходит покупка ипотечной квартиры в ипотеку.
Каким путем лучше идти? Какой порядок покупки квартиры с обременением ипотекой? Где риск Покупателя будет выше? Ответ неоднозначен, и будет зависеть от конкретной ситуации. На рынке недвижимости применяются все три варианта покупки ипотечной квартиры.
Рассмотрим их по очереди.
Уступка прав требования по ДДУ – как это происходит? Нюансы, риски, особенности.
1. Досрочное погашение кредита Продавцом и последующая продажа
Самый простой способ избавиться от обременения ипотечной квартиры – это погасить кредит досрочно. Тогда Продавец уже может действовать свободно, не спрашивая согласия банка на сделку. Вопрос только в том, как именно (за счет чего) Продавец сможет погасить банку долг?
Здесь все зависит от размера остатка этого долга. Если Продавцу осталось выплатить банку относительно небольшую сумму (например, 100-300 тыс. руб.), то эта сумма может быть передана ему Покупателем до сделки в качестве аванса или задатка. Погасив этими деньгами ипотечный кредит, Продавец берет в банке справку о погашении долга и снимает в Росреестре обременение с квартиры. Подробный алгоритм действий при покупке ипотечной квартиры таким способом описан по ссылке – см. там Вариант №1.
После этого покупка квартиры происходит обычным способом (см. по ссылке – соответствующий шаг ИНСТРУКЦИИ).
Другой вариант досрочного погашения долга для продажи ипотечной квартиры – это перекредитование Продавца на время сделки. То есть Продавец берет обычный потребительский кредит на 2-3 месяца (в том же банке или в другом), гасит им остаток долга по ипотеке, снимает обременение с квартиры, и продает ее Покупателю. Получив за нее деньги, Продавец тут же гасит свой краткосрочный потребительский кредит.
Этот способ покупки квартиры, находящейся в ипотеке (залоге) у банка, самый легкий, надежный и безопасный для Покупателя. Но дорогой для Продавца. Ведь проценты у потребительского кредита самые высокие. Поэтому срок такого кредита ему нужно свести до минимума.
Что должно быть указано в Акте приема-передачи квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.
2. Досрочное погашение кредита Покупателем в процессе сделки
Если остаток долга у Продавца значительный, а перекредитоваться у него нет возможности, то Покупателю слишком рискованно передавать ему крупную сумму в качестве аванса (на погашение долга). В этом случае покупка заложенной банку ипотечной квартиры происходит с привлечением самого банка. От банка здесь требуется не только письменное разрешение на сделку (нужно для регистрации), но и его непосредственное участие в самой сделке.
Тогда Покупателю перед тем, как вносить аванс за квартиру, нужно предварительно согласовать условия сделки с банком-залогодержателем. Юристы банка в этом случае берут сделку под свой контроль, поэтому риск покупки ипотечной квартиры для Покупателя сильно снижается.
Ключевым моментом здесь становятся взаиморасчеты по сделке. После подписания Договора купли-продажи, Покупатель передает деньги за ипотечную квартиру двумя частями одновременно – одну часть банку (на погашение долга), другую часть Продавцу (цену квартиры за минусом долга).
Способ передачи денег за квартиру при этом может быть как наличным, так и безналичным. При наличных расчетах, арендуются, соответственно, две банковские ячейки, а при безнале – открываются два аккредитивных счета (как все это делается – см. по указанной ссылке в Глоссарии).
После того, как договор подписан, сделка зарегистрирована в Росреестре, а расчеты завершены, банк выдает Покупателю справку о погашении ипотечного кредита. С этой справкой Покупатель уже сам снимает обременение с купленной квартиры в Росреестре. Подробный алгоритм этой схемы покупки квартиры с ипотечным обременением описан по ссылке – см. там Вариант №2.
Возврат аванса (задатка) за квартиру. Возможно ли это? Ответ в заметке по ссылке.
3. Покупка ипотечной квартиры в ипотеку – как это делается
Здесь речь идет о случае, когда Покупатель сам рассчитывал использовать ипотечный кредит для покупки квартиры, но выбранная квартира тоже оказалась ипотечной и уже заложенной банку. Как тут быть?
Тут могут быть две ситуации:
- Покупатель оформляет ипотечный кредитв том же банке, в котором заложена выбранная им квартира.
- Покупатель оформляет себе кредит в другом банке.
В обоих случаях сама возможность и условия такой сделки будут зависеть от позиции банка.
В первом случае процедура покупки ипотечной квартиры и переоформления ипотеки на нового заемщика будет гораздо проще. Здесь банк-залогодержатель полностью контролирует весь процесс и создает такие условия сделки, которые ему выгодны. При этом, сама ипотечная квартира остается в виде залога в том же банке, и обременение с нее не снимается. Новому заемщику (Покупателю) одобряется новый кредит, и одобряется уже заложенная банку квартира.
Такие сделки проводят многие банки, в том числе Сбербанк. Все они проходят под контролем юристов и службы безопасности банка. Риск покупки ипотечной квартиры на таких условиях для Покупателя минимален.
Во втором случае все сложнее. Чтобы оформить ипотечную квартиру в ипотеку в другом банке, нужно согласование условий и интересов двух разных кредитных организаций. При этом должны быть соблюдены и условия Росреестра по переоформлению зарегистрированного ипотечного обременения квартиры в пользу нового залогодержателя. Это довольно сложная и длительная процедура, банки идут на нее неохотно, поэтому она редко встречается на рынке.
В итоге, если Покупатель решил купить в ипотеку уже заложенную ипотечную квартиру, то ему лучше оформлять свой кредит в том же банке, в котором квартира заложена.
Риски Покупателя при покупке ипотечной квартиры
Если Покупатель действует одним из описанных выше способов, то каких-либо серьезных, неконтролируемых рисков покупки квартиры, находящейся в ипотеке (залоге) у банка, он не несет. Но все же при подготовке сделки, ему следует держать в голове следующие моменты:
- Если Покупатель передает значительную сумму в виде аванса/задатка Продавцу для погашения им своей задолженности по ипотеке, то есть риск, что Продавец после снятия обременения передумает и откажется продавать квартиру. А возврат аванса может растянуться на годы.
- Если Покупатель рассчитывает на ипотечный кредит от своего банка, и вносит аванс за понравившуюся ему ипотечную квартиру, то его банк может не одобрить ему квартиру, заложенную другому банку. Тогда есть риск потери внесенного аванса.
- Банк-залогодержатель, например, может дать разрешение на продажу заложенной квартиры только при выполнении Продавцом определенных условий. Например, банк может потребовать от залогодателя выплаты 80% задолженности до сделки. Есть также риск и того, что банк вообще откажет в продаже заложенной ему квартиры и переоформлении залога на нового собственника.
- Банк может не отказать в продаже заложенной ипотечной квартиры, но при этом не одобрит кредит конкретному Покупателю.
- Сроки получения закладной из банка после погашения ипотеки, и снятия обременения в Росреестре могут затянуться. Тогда есть риск, что условия сделки могут стать уже не актуальными для Покупателя.
Но все же основной риск для Покупателя при покупке квартиры, за которую не выплачен ипотечный кредит, это попытка передачи Продавцу слишком большой суммы для погашения им своей задолженности по ипотеке. Ведь такая передача денег ничем не обеспечена, кроме условий Договора аванса или Предварительного договора купли-продажи.
Конечно, если Продавец погасит этими деньгами свою ипотеку, облегченно вздохнет и откажется продавать квартиру, то Покупатель сможет отсудить свои деньги обратно. И даже может потребовать компенсацию убытков через суд. Но вряд ли кого-то устроит срыв сделки и большая потеря времени на судебные разбирательства.
Поэтому, чтобы снизить свой риск, Покупателю следует при покупке ипотечной квартиры, действовать одним из перечисленных выше способов.
И кстати, не забываем, что если в составе собственников квартиры есть несовершеннолетние дети, то нам помимо банка придется еще привлекать Органы опеки и попечительства. О правах детей в сделках с жильем – читай отдельную заметку в Глоссарии по ссылке.
Сделка купли-продажи квартиры. Перечень документов для регистрации в Росреестре – смотри в Глоссарии по ссылке.
На всякий случай напомним Покупателю, что перед сделкой ему следует получить Выписку из ЕГРН и убедиться, что в графе «Ограничения и обременения» указано – «ипотека». А после снятия обременения, соответственно, эта графа должна быть пустая.
Из этой же выписки Покупатель узнает и состав всех собственников квартиры, включая несовершеннолетних (если они там есть).
К слову о покупке ипотечных квартир. Есть еще один способ приобрести квартиру, которая находится в залоге у банка, и за которую не выплачен ипотечный кредит. Это аукционные торги заложенным имуществом. Правда, это уже не является рыночной сделкой, Продавец квартиры уже не контролирует свою недвижимость.
Это случай, когда заемщик признал свою неплатежеспособность по кредиту, и банк обратил взыскание на заложенное имущество. После чего это имущество (квартира) реализуется с публичных торгов. Но это уже совсем другая история, и правила игры и риски Покупателя там совсем другие.
Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Консультации профильного юриста по недвижимости — ЗДЕСЬ.
Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Источник: kvartira-bez-agenta.ru