По данным журнала «Этажи», каждый американский риелтор обязан выучить наизусть все этапы сделки в недвижимости и сдать государственный экзамен, чтобы его допустили до работы. В России нет закона, который регулирует деятельность агентов, поэтому не все начинающие риелторы знают порядок оформления сделки купли-продажи квартиры. Разберем, что должен делать риелтор на каждом этапе.
Содержание
Сделка купли-продажи квартиры — что это?
Это процесс перехода жилья от одного собственника к другому. В оформлении участвуют продавец квартиры, покупатель и их представители — агенты по недвижимости. Задача агента — не просто подготовить договор и уладить вопрос с документами, но и проверить их, чтобы потом у нового владельца не возникло проблем с правом собственности.
Сделка по недвижимости не совершается в один день. Это длительный процесс, который состоит из 8 этапов и занимает от 10 рабочих дней до нескольких месяцев. Риелтор Мария Нефедова рассказала нам, из каких этапов состоит сделка купли-продажи недвижимости и что должен делать агент на каждом этапе.
Как называются документы на квартиру, и какие документы вообще нужны при покупке квартиры?
Читать по теме
Как написать объявление о продаже недвижимости
Алгоритм сделки купли-продажи квартиры
Порядок действий при купле-продаже квартиры начинается с определения юридического статуса объекта и заканчивается передачей ключей новому владельцу.
Определяем юридический статус квартиры
Юридических статуса жилья всего два:
Первичное жилье — это то, на которое не устанавливалось право собственности. Его можно приобрести по договору долевого строительства до момента сдачи дома в эксплуатацию, либо в готовом доме при условии, что застройщик еще не оформил квартиру на себя. Портал «Как просто» утверждает, что если застройщик не успел продать квартиру до сдачи дома и оформил ее на себя как на юридическое лицо, то жилье автоматически становится вторичным.
К вторичному жилью относятся все квартиры и дома, на которые хоть раз устанавливалось право собственности.
Определить юридический статус жилья риелтору нужно, чтобы оценить для себя объем работы и понять, что делать дальше: с каким продавцом заключать договор купли-продажи, какие документы готовить и как проверять сделку на чистоту.
Проверяем юридическую чистоту квартиры
Перед заключением договора купли-продажи необходимо проверить собственника и юридическую чистоту объекта.
1. Проверяем собственника квартиры. Это важный пункт, так как на рынке недвижимости все еще остается немало мошенников.
Что необходимо проверить:
- Физическое и психическое здоровье продавца. Если у него есть психические расстройства или неврологические заболевания, сам собственник или его родственники могут оспорить сделку в суде, и ее признают недействительной. Именно поэтому важно запросить у собственника справки о том, что он не состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере.
- Количество наследников, которые могут претендовать на жилье. На рынке недвижимости распространены махинации, когда владелец «забывает» о других наследниках, а потом эти третьи лица оспаривают сделку в суде и оставляют покупателя без денег и квартиры.
Документы при покупке квартиры. Какие бывают и зачем их проверять.
Виктория Данильченко,
юрист и адвокат
— При проверке документов обращайте внимание на срок владения жильем. Лучше, чтобы он превышал 3 года. Так как 3 года — срок исковой давности по оспариванию наследства. Бывают такие ситуации, что мошенник, узнав о смерти одинокого гражданина, подделывает свидетельство о рождении и выдает себя за ребенка умершего.
С этими поддельными документами он идет к нотариусу и вступает в наследство. Вместе с тем он понимает, что в любой момент могут возникнуть реальные наследники, и старается поскорее избавиться от недвижимости.
- Наличие несовершеннолетних собственников квартиры. Чтобы проверить законность прав на продажу жилья в этом случае, нужно подать запрос в органы опеки и попечительства. Именно они выдают разрешения на сделку.
2. Получаем выписку из ЕГРН. Выписка нужна обеим сторонам сделки: продавцу — чтобы подтвердить право собственности на квартиру, а покупателю — чтобы проверить юридическую чистоту квартиры. Но получить ее можно не на все объекты, а только на те, которые зарегистрированы после 1998 года.
По данным портала Yur-zakon.ru, до 31 января 1998 года право собственности на недвижимость регистрировалось в БТИ. Поэтому, если квартира была приобретена до этой даты, то продавцу нужно будет заказывать справку в этой инстанции.
Что можно узнать из выписки или справки:
- подробную информацию о квартире: адрес, площадь, этаж, когда и кем был построен дом;
- количество собственников квартиры;
- историю перехода прав собственности;
- наличие обременений.
Справку нужно заказывать непосредственно в БТИ и ждать около 10 дней. А выписку можно получить двумя способами: по заявлению через МФЦ или через онлайн-заявку. В первом случае придется ждать 3-5 рабочих дней, а электронную справку можно получить за несколько часов.
3. Изучаем документы объекта недвижимости. Портал «Правомер» выделяет 2 типа документов, которые необходимо проверять перед сделкой:
- правоподтверждающие — подтверждают право собственности на квартиру;
- правоустанавливающие — в них указано, на основании чего квартира находится в собственности продавца.
К правоподтверждающим документам относятся:
- Свидетельство на право собственности — выдавалось при оформлении жилья в собственность с 1998 по 2016 год;
- Регистрационное удостоверение из БТИ — выдавалось до 31 января 1998 года;
- Свидетельство о собственности на жилище — выдавалось московским правительством в 90-е годы во время приватизации.
15 июля 2016 года были внесены изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С этого дня свидетельство на право собственности выдавать перестали. Если квартира была оформлена после внесения изменений, тогда правоподтверждающим документом будет являться только выписка из ЕГРН.
К правоустанавливающим документам относятся:
- договор купли-продажи;
- договор передачи жилья в собственность;
- свидетельство о праве на наследство;
- договор дарения;
- договор мены;
- договор ренты;
- справка ЖСК о выплате пая;
- договор долевого участия;
- решение суда.
Что еще нужно проверить перед покупкой квартиры? Юрист по недвижимости Алексей Малаев советует также смотреть на следующие документы:
- Справка об отсутствии задолженности. Из нее вы поймете, висят ли на квартире задолженности по коммунальным платежам. Справку можно получить в ЖЭКе. Обратите внимание на платежи по взносам на капитальный ремонт — как правило, именно их не оплачивают чаще всего.
- Выписка из лицевого счета. Из этой выписки вы узнаете, кто на данный момент прописан в квартире, а также есть ли долги по квартире. Документ можно получить в МФЦ.
Риелтор Елена Моштакова советует проверять в документах соответствие паспортных данных владельца из правоустанавливающих документов с фактическим адресом, который прописан в паспорте собственника.
Елена Моштакова,
риелтор
— Если в документах найдены несовпадения, то их нужно менять. Как-то при подготовке к сделке я увидела несоответствие фактического адреса и адреса в свидетельстве о праве собственности. Оказывается, несколько лет назад улицы были переименованы, но жильцы об этом не знали. Чтобы привести документы в порядок, им пришлось менять гражданские паспорта, и только после этого вносить изменения в свидетельство о праве собственности.
Заключаем предварительный договор купли-продажи
Заключать его нужно в том случае, если покупатель пока не готов заключить основной договор, но уже точно определился с квартирой. Если у него нет всей суммы в наличии или не готовы документы, то по предварительному договору он забронирует квартиру и выкупит ее позже — в срок, предусмотренный договором.
Елена Моштакова,
риелтор
— Риелтор должен разъяснить обеим сторонам условия договора и ответственность за их несоблюдение, которая предусмотрена статьей
Во время заключения договора покупатель должен внести задаток за квартиру в сумме 5-10% от общей стоимости жилья. Она закрепляет квартиру за покупателем, а собственнику гарантирует продажу.
На получение задатка риелтор составляет дополнительное соглашение, в котором указывает стоимость квартиры и сумму внесенного задатка. Если после заключения предварительного договора купли-продажи клиент передумает покупать квартиру, то задаток ему не возвращается.
Читать по теме
Работа с конфликтными клиентами: 7 правил и 30 стоп-слов
Запрашиваем у продавца документы для регистрации сделки
На сделку продавец должен принести пакет документов, который после подписания договора купли-продажи передается в Росреестр для регистрации. Портал «Про собственность» разместил список этих документов:
- паспорт собственника;
- кадастровый паспорт и техпаспорт объекта;
- правоустанавливающие документы;
- справка о составе семьи;
- документ, подтверждающий отсутствие налоговой задолженности;
- справка об отсутствии долга за услуги ЖКХ;
- согласие всех собственников на продажу квартиры;
- согласие второго супруга;
- разрешение отдела опеки, если собственник несовершеннолетний.
Отсутствие хотя бы одного из этих документов приведет к отказу в регистрации.
Чтобы не потерять этот список, его лучше хранить не в записной книжке, а в специальной программе вместе с данными клиента и копиями документов. Для этого подойдет CRM-система, где список можно закрепить в виде чек-листа и открывать его в один клик. Посмотрим, как это выглядит на примере облачного сервиса S2 CRM.
При настройке достаточно один раз прописать весь список документов и закрепить его за соответствующим этапом сделки. Тогда он автоматически будет появляться внутри карточки сделки при ее переводе на этот этап.
Чек-лист в карточке сделки в S2 CRM.
Чтобы не запутаться и видеть, какие документы клиент предоставил, а какие нет, достаточно просто поставить галочку в чек-боксах напротив соответствующих пунктов. Они тут же будут перечеркнуты, и риелтор сразу увидит, сколько еще документов осталось запросить у клиента.
В S2 CRM удобно отмечать имеющиеся документы в один клик.
Вы риэлтор, и вам надоело тратить время на рутину?
Автоматическая выгрузка объявлений, парсинг объектов, создание документов по шаблону, запись звонков и отправка sms.
Подписываем договор купли-продажи
Заместитель директора департамента АН «Прайм-сервис» Ольга Берестнева рассказала, каким должен быть порядок оформления договора купли-продажи квартиры и назвала 5 его обязательных пунктов:
- описание сторон: ФИО, дата и место рождения, пол, реквизиты документа удостоверяющего личность, адрес постоянной регистрации или временного проживания;
- описание объекта недвижимости: адрес, этажность, площадь и кадастровый номер;
- цена объекта недвижимости и сроки выплаты полной суммы;
- зарегистрированные лица и сроки снятия их с регистрационного учета;
- срок передачи жилья в собственность по передаточному акту.
Отсутствие хотя бы одного из пунктов влечет за собой недействительность сделки. Кроме того, Ольга советует включить в договор дополнительные два пункта, которые не являются обязательными, но помогают найти решение в спорных ситуациях:
- семейное положение продавца и покупателя на момент заключения сделки. Это поможет избежать претензий супругов на квартиру после заключения договора. Если на продавец укажет, что женат, тогда он обязан предоставить согласие супруги на продажу недвижимости, или сделка не состоится;
- обязательства продавца вернуть деньги в случае претензий третьих лиц на объект.
Есть еще несколько организационных моментов при составлении договора, о которых должен знать каждый риелтор.
Ольга Берестнева,
заместитель директора департамента АН «Прайм-сервис»
— К важным моментам оформления договора купли-продажи можно отнести следующие:
- название договора купли-продажи должно соответствовать его сути;
- подписывать договор нужно только синей шариковой ручкой, так как черная похожа на копию, а гелевая быстро выцветает;
- нумерация пунктов должна быть строго последовательной;
- в тексте не должно быть помарок и пятен;
- листы договора необходимо сшить или пронумеровать, а также подписать каждую страницу обеими сторонами сделки.
Оплачиваем госпошлину и регистрируем право собственности
При оформлении сделки купли-продажи покупатель должен оплатить госпошлину, размер которой зависит от его юридического статуса и статуса самого объекта недвижимости. На портале «Госуслуги» указаны стандартные размеры госпошлины:
- квартира или частный дом для физического лица — 2000 рублей;
- дом вместе с участком для физлица — 2350 рублей;
- дом или квартира для юридических лиц — 22000 рублей.
Главное условие при оплате госпошлины — платить должен участник сделки. Если в квитанции будет указано третье лицо, то ее придется оплачивать повторно.
Документы на регистрацию подают все участники сделки. Для перехода права собственности потребуется:
- весь пакет документов продавца, собранный после подписания предварительного договора купли-продажи;
- договор купли-продажи;
- передаточный акт;
- документы, удостоверяющие личность покупателя.
Задача агента — проконтролировать, чтобы все документы были заполнены правильно и убедиться, что специалист отдела регистрации их принял.
По данным портала Consultator, подать пакет документов на регистрацию можно через МФЦ или сразу в Росреестр. Разница в сроках ожидания: через МФЦ готовые документы придется ждать на 2 дня дольше.
Читать по теме
Новые технологии в недвижимости: топ-5 сервисов
Получаем свидетельство о регистрации нового владельца
Через 10 дней после подачи документов покупатель сам получает в Росреестре выписку из ЕГРН с новыми данными. Задача агента — проконтролировать, чтобы в выписке не было допущено ошибок. Агент может и самостоятельно получить выписку, но только с генеральной доверенностью от покупателя.
После получения документов на право собственности агент контролирует передачу ключей новому владельцу. Как только ключи получены, покупатель выплачивает агенту комиссионные, сумма которых указана в договоре на оказание риелторских услуг. На этом сделка считается завершенной.
Перед тем, как приступить к покупке или продаже недвижимости, риелтор должен изучить порядок сделки купли-продажи квартиры и выяснить все тонкости, которые касаются документов. Не зная правил и порядка проведения купли-продажи квартиры, агент рискует затянуть сделку на несколько месяцев или вовсе оставить клиента без квартиры. Чтобы лучше разобраться в тонкостях проведения сделки, научиться находить клиентов и получать высокие комиссионные, читайте советы экспертов в нашем блоге.
Источник: salesap.ru
Какие документы оформляются при покупке квартиры в новостройке?
Приобретение недвижимости в новостройке имеет одно весомое преимущество – право собственности новоявленных хозяев надежно защищено, ведь ранее такое жилье собственников не имело. Сделка осуществляется с юридическим лицом – строительной компанией, которая занимается возведением жилья, но по закону не является его владельцем в привычном понимании.
Единственное условие положительного исхода такой сделки – все необходимые документы у застройщика при покупке квартиры должны быть в полном порядке. Только в этом случае радость от приобретения нового и качественного жилья не будет ничем омрачена.
Покупка квартиры на первичном рынке: основные документы
В отличие от покупки недвижимости на вторичном рынке, где основным инструментом перехода права собственности является договор купли-продажи, новое жилье реализуется по соглашению долевого участия.
Такой договор приобретения объекта недвижимости в новостройке имеет довольно интересную историю. До середины 2018 года его схема выглядела следующим образом. Покупатели, которые назывались дольщиками, согласно ДДУ, передавали застройщику денежные средства на разных этапах строительства, которые тот впоследствии использовал для дальнейшего исполнения работ.
Разумеется, такой порядок действий имел массу недостатков. По непредвиденным причинам, вроде резкого повышения цен на строительные материала и т.д., или же по факту нерационального распределения средств, работы могли приостанавливаться или вовсе прекращаться на неопределенный срок. Многочисленные случаи, в которых дольщики становились жертвами непрофессионализма или недобросовестности застройщиков, являются ярким тому примером.
По этой причине суть договора долевого участия значительно изменилась, хотя старое его название сохранилось. Сегодня деньги покупателей поступают на эскроу-счета, доступ к которым строительная компания получает только после того, как по всем правилам вводит объект в эксплуатацию и сдает квартиры новым владельцам.
Следует помнить! Иногда новостройки могут продаваться и по договору купли-продажи. Так происходит, когда на рынке недвижимости выставляются квартиры в недавно построенном и сданном доме, покупателей на которые до этого времени не нашлось. Введенное в эксплуатацию здание автоматически получает статус вторичной недвижимости. С точки зрения защиты права собственности такие квартиры остаются по-прежнему безопасными, но часто заметно превышают в цене аналогичное жилье первичной категории.
Документы покупателя
Документы, необходимые для покупки квартиры у застройщика, представляют собой небольшой список бумаг, значительно меньше, чем при совершении сделки со вторичным объектом недвижимости. Если квартира приобретается за личные средства, нужно предъявить только:
- паспорт;
- согласие мужа или жены на сделку, если жилье покупается в браке;
- справку об уплате государственной пошлины.
В случае, когда для полного погашения стоимости недвижимости, применяются и заемные средства, список документов при покупке квартиры от застройщика заметно больше. Кроме вышеперечисленных бумаг, он включает:
- справку о доходах с места работы 2-НДФЛ;
- СНИЛС;
- сведения об источниках дополнительных доходов;
- копии свидетельств о рождении детей;
- свидетельство о заключении брака.
Размер государственной пошлины отличается, зависимо от того, за свои или за кредитные средства приобретается квартира. В первом случае ее сумма для физических лиц составляет 350 рублей, а при оформлении жилищного займа она может быть увеличена до 1 000 рублей и выше, поскольку включает дополнительные расходы на государственную регистрацию ипотеки.
Совет! Проще всего оформить ипотечный кредит на покупку новостройки в одном из банков, в которых аккредитован застройщик. Если таких финансовых организаций несколько – это большой плюс, ведь среди всех предложений ипотеки можно выбрать самое выгодное. Когда же строительная компания имеет проблемы с банковской аккредитацией, это недвусмысленный сигнал поискать другие варианты для покупки, поскольку банки аккредитуют только проверенных и надежных застройщиков.
Документы застройщика
Застройщик, в свою очередь, должен предоставить покупателю гораздо больший пакет документов. Некоторые из них потребуются уже непосредственно при передаче квартиры и оформлении права собственности, но другие необходимо проверить еще до подписания договора долевого участия.
Самое важное, что должен получить дольщик после изучения всех бумаг, – это уверенность в надежности выбранной строительной компании. Несмотря на отменную репутацию некоторых застройщиков, все же случаются непредвиденные ситуации, при которых и они не могут до конца или в необходимой степени выполнить взятые на себя обязательства. Кроме этого, до сих пор нередкими остаются случаи недобросовестного отношения к покупателям с их стороны.
Перечень документов для покупки квартиры от застройщика включает:
- право использовать данный земельный участок для жилищного строительства – им может служить как свидетельство о праве собственности, так и договор аренды с законным владельцем;
- проектную декларацию;
- лицензию на осуществление данного вида деятельности;
- проектную документацию, куда входят и все необходимые экспертные заключения;
- разрешение на строительство, выданное местными муниципальными органами.
Согласно действующему законодательству, эта информация не является коммерческой тайной и должна быть предоставлена покупателям по первому требованию. Иногда случается так, что некоторые изменения вносятся в проектную декларацию уже в ходе строительных работ. Об этом застройщики обязаны незамедлительно информировать будущих покупателей, а особенно дольщиков, уже заключивших с ними ДДУ.
Обратите внимание! Каждая строительная фирма имеет свой сайт, на котором размещает актуальные данные. Как правило, серьезные и добросовестные застройщики публикуют всю юридическую и техническую информацию, вроде проектных деклараций, в свободном доступе – в наше время это уже стало традицией для уважающих себя компаний. Если подобные данные на сайте отсутствуют, это весомый повод задуматься, все ли в порядке с документами у конкретного застройщика.
Оформление документов на право собственности при покупке новостройки
Существует три распространенных способа зарегистрировать купленную недвижимость в собственность, которые одинаково удобны, но имеют свои незначительные нюансы. Такую процедуру можно осуществить через застройщика, агентство недвижимости или самостоятельно.
В первом случае порядок регистрации собственности может быть прописан в ДДУ. Согласно этому пункту, представитель строительной компании после ввода дома в эксплуатацию и согласованной сдачи всех квартир жильцам собирает документы и занимается их оформлением. После этого покупателям остается только ждать, когда свидетельство передадут им лично в руки.