В правительстве допустили, что в России может быть введена льготная ипотека для приобретателей жилья на вторичном рынке недвижимости. Сделает ли такой шаг жилую недвижимость массово доступной?
11 апреля 2022, 21:40
Заместитель председателя Правительства России Марат Хуснуллин высказался о возможности запуска льготной ипотеки на вторичное жильё. Ранее с такой инициативой в адрес премьер-министра России Михаила Мишустина обращались депутаты Госдумы. Судя по всему, данная идея (которая ещё два года назад отвергалась как вредящая строительной отрасли) сейчас приобрела актуальность в связи с перенастройкой финансовых потоков, вызванных переориентированием экономики страны под сегодняшние реалии.
— После того как ЦБ поднял свою ставку до 20% и банки отреагировали на это своим повышением, рыночная ипотека стала практически недоступна для большинства заёмщиков. И даже решение регулятора о снижении ставки до 17% пока ничего не исправит, — считает ведущий финансовый эксперт компании «Аналитика онлайн» Глеб Задоя. — Очевидно, что двигателем рынка недвижимости в такой ситуации могут быть только программы льготной ипотеки с господдержкой и понятно, что они должны быть не только для новостроек.
Льготная ипотека: правила
Согласно данным портала «Дом.рф», в феврале этого года количество сделок по приобретению жилья с использованием ипотеки снизилось на 6%, а по рынку вторичного жилья — на 15%. Аналитики считают, что в марте и апреле падение будет ещё более существенным. И это связано как раз с сужением возможности привлечения россиянами заёмных средств. Ведь после того, как многие банки массово аннулировали ранее одобренные решения по ипотечным заявкам и выставили фактически заградительные ставки по классическим жилищным кредитам, большинство профессиональных участников рынка недвижимости констатировали начало падения цен на жильё. А по данным портала irn.ru, индекс доходности жилья (экономическая целесообразность инвестиций в жильё) за месяц опустился почти на 1%, такого не было с 2014 года.
— Высокие ипотечные ставки для квартир на вторичном рынке тормозят не только банковский бизнес, но и сдерживают развитие строительной отрасли. Ведь примерно половина покупателей новостроек — это люди, желающие улучшить свои жилищные условия, то есть те, кто продаёт имеющуюся квартиру и использует вырученные деньги для приобретения новой. Если кредиты на вторичное жильё малодоступны, возможности проводить подобные сделки сужаются, — пояснил генеральный директор компании «Спецстрой-М» Александр Головин.
Скорее всего, в правительстве тоже очень хорошо понимают, что для поддержания российского рынка недвижимости недостаточно только наличия льготной ипотеки на новостройки. Например, для семей с детьми не очень подходит длительное ожидание окончания строительства.
А ещё стоит учесть, что не во всех городах России новое строительство ведётся столь активно, как в Москве или Петербурге. Например, по данным Рейтингового агентства строительного сектора, из 1117 российских городов в 812 вообще никакого нового жилищного строительства нет. А это значит, что для жителей этих городов вариант улучшения жизненных условий связан или с покупкой вторичного жилья без привлечения ипотечного кредита, либо с планированием переезда в ту местность, где можно не только приложить свои способности, но и реализовывать результаты труда. То есть к экономическим проблемам добавляются ещё и демографические.
Льготная ипотека на вторичку: какой она может быть
Нельзя сказать, что в России совсем невозможно получить льготную ипотеку на вторичное жильё. В настоящее время действует несколько специфичных госпрограмм, которые позволяют снизить ставки по ипотеке для построенного жилья. Это «Сельская ипотека» (ставка 3% годовых, но жильё должно быть строго в сельской местности), «Семейная ипотека» (ставка до 6% годовых, но кредит дают, только если есть ребёнок, родившийся после 1 января 2018 года) и «Дальневосточная ипотека» (ставка 2%, но кредит только для молодых семей на жильё в Дальневосточном округе, на Чукотке или в Магадане).
Однако эти программы не могут решить вопрос массового спроса, а значит, нужно что-то ещё.
Этим «что-то ещё» может стать льготная ипотека для приобретения недвижимости на вторичном рынке.
— Само собой, главной льготой должна быть ставка, — считает риелтор Галина Смирнова. — Даже если она будет примерно 7–8%, это позволит решить сразу две задачи: во-первых, увеличит количество сделок (это увеличит прибыль в том числе и банковскому сектору. — Прим. Лайфа), а во-вторых, скорее всего, произойдёт стабилизация цен на недвижимость, так как появится возможность планировать приобретение или продажу с некоторым обозримым горизонтом хотя бы на срок, который установит банк при одобрении заявки на кредит.
Источник: life.ru
Не задирайте взнос: какой будет льготная ипотека для учителей
На сайте Кремля опубликованы поручения президента Владимира Путина, касающиеся педагогических работников, в том числе о программе льготной ипотеки для учителей. Эксперты отмечают, что льготное жилищное кредитование будет очень хорошей мерой поддержки для этой категории бюджетных работников. Каким должен быть процент, начальный взнос и условия по ипотеке для учителей – разбирались «Известия».
В чем суть поручения
Поручения опубликованы по итогам весеннего заседания Совета по реализации государственной политики в сфере защиты семьи и детей.
«Представить предложения о дополнительных мерах социальной поддержки педагогических работников общеобразовательных организаций, в частности о предоставлении льготных ипотечных кредитов таким педагогическим работникам», – говорится в тексте поручения.
Срок внесения предложений по льготной ипотеке – до 1 ноября. Ответственным назначен глава правительства РФ Михаил Мишустин.
В Госдуме надеются, что такая мера привлечет в профессию новые кадры и поможет сохранить старые. Сенатор Лилия Гумерова предположила, что речь может идти об ипотеке под 5-6% годовых, однако в Федеральном собрании ожидают окончательных предложений от правительства.
Главный научный сотрудник Центра финансово-экономических решений в образовании НИУ ВШЭ Ирина Абанкина в беседе с «Известиями» подчеркнула, что очень важно понять, кого отнесут к педагогам. Судя по формулировке, поручения касаются учителей школ, однако нехватка педагогов есть по всем направлениям и все работники образования нуждаются в льготных условиях для того, чтобы закрепиться на новом месте, заметила эксперт.
Сенатор Людмила Скаковская пояснила, что в ряде регионов жильем обеспечиваются участники программы «Земский учитель» и этот опыт можно перенести на педагогических работников в других регионах. Кроме того, важно оценить результаты других государственных ипотечных программ.
Какой может быть учительская ипотека
Соучредитель агентства Wellside Александр Седов рассказал, что льготная ипотека может подразумевать несколько вариантов: сниженные процентные ставки, субсидии для учителей с низким уровнем дохода; упрощенные процедуры одобрения займов; государственные гарантии (например, для людей с ограниченной кредитной историей). Также это могут быть программы льготной ипотеки для учителей в определенных районах, говорит эксперт.
Управляющий директор ДОМ.РФ Светлана Некрасова полагает, что лучшим вариантом будет не разработка отдельной программы, а дополнительные льготы в рамках существующих федеральных программ.
– В подобной конструкции программа будет носить более адресный характер, так как позволит создать в субъектах, которые нуждаются в привлечении и удержании школьных учителей, дополнительные стимулы, – сказала она «Известиям». – Подобный опыт комбинации федеральных программ с региональными бюджетами сегодня уже используется.
Ирина Абанкина считает, что в программе льготной ипотеки важно учитывать и небольшую процентную ставку, и невысокий минимальный взнос – 10%.
– Низкий процент очень важен, но если выбирать между ним и низким взносом, я бы отдавала предпочтение низкому первоначальному взносу, – сказала она. – Заработки учителей со стажем работы все-таки растут, есть возможности подработки, но ипотека важна для молодых педагогов, у которых после вуза, конечно, накопленных резервов нет.
Член генсовета «Деловой России», владелец ГК «Удача» Владимир Прохоров считает, что нужно установить невысокие ставки на уровне не выше 2-3%.
– Как уже неоднократно отмечали в Центробанке, российскому жилищному рынку необходимо переходить от всеобщей льготной ипотеки к более узким адресным социальным программам, – сказал он «Известиям». – Ранее такой была ипотека для IT-специалистов.
Директор по маркетингу, развитию и продажам «Доброград Девелопмент» Елена Устинова также полагает, что на льготную ипотеку для учителей целесообразно распространить удачный опыт IT-ипотеки в плане ставок и сроков кредитования, но с учетом разницы в заработных платах этих категорий заемщиков.
Какие льготные ипотеки существуют
Светлана Некрасова из ДОМ.РФ указывает, что в России действует шесть федеральных программ льготной ипотеки, по которым размер процентной ставки варьируется от 2 до 8%. Первоначальный взнос по большинству программ начинается от 15%. Благодаря льготному кредитованию улучшили свои жилищные условия более 1,9 млн семей.
Научный руководитель отделения дополнительного образования факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС Елена Иванкина рассказала, что каждое направление ипотеки характеризуется сниженной процентной ставкой с дотацией государства, лимитом кредита и особыми правилами включения заемщиков в программу.
– Так, по сельской ипотеке средняя процентная ставка равна 3%, по ипотеке для IT – 5%, по ипотеке на новостройки – 8%, по семейной ипотеке – 6%. При этом средняя рыночная ставка составляет 11%, – сказала она.
Эксперт отмечает, что эти программы весьма востребованы: так, по льготной ипотеке на новостройки выдано более 1 млн кредитов, а в 2023 году ожидается выдача еще 215 тыс. кредитов. По семейной ипотеке сейчас выдается 16% кредитов.
– Ипотеку могут получить сотрудники разных специальностей, работающие в IT-компаниях, аккредитованных в Минцифры. То есть условно ее действие распространяется и на бухгалтеров, и на маркетологов из этих компаний, – добавила Устинова.
Программа актуальна шесть месяцев после увольнения. Если IT-специалист снова устроится в другую компанию, входящую в перечень, ставка по его кредиту не изменится. В противном случае ставка повысится до уровня ключевой (сейчас 8,5%) на дату оформления кредитного договора плюс 2,5-4,5%.
Глава направления анализа банковской деятельности аналитического центра университета «Синергия» Антон Рогачевский добавляет, что для IT-ипотеки есть ряд ограничений. В частности, это возрастные рамки и определенный уровень заработной платы.
Елена Устинова добавила, что существует также интересная льготная программа для военных, однако она накопительная, похожая скорее на пенсионную. Возникают и отдельные программы банков для ряда специальностей: например, в ВТБ в начале 2023 года действовала программа для сотрудников МЧС, ФССП и ФСИН, по которой первоначальный взнос составлял 0% при определенных условиях.
– Также есть поддержка отдельных специальностей в рамках «дальневосточной ипотеки», в частности сотрудники медицинских организаций и педагоги, – рассказала она. – К ним не применяются требования по возрасту и семейному положению, но для получения кредита по ставке не более 2% надо проработать в должности пять или более лет.
Какие условия ставить учителям
Управляющий партнер адвокатского бюро «Матюнины и Партнеры» Олег Матюнин предлагает для учителей вводить не ипотеку, а выдавать ведомственное жилье с возможностью приватизации по выслуге лет. Это могло бы решить некоторые возможные юридические проблемы.
– Ипотека не учитывает такого фактора, как преждевременное увольнение с работы, – сказал он. – В случае с ведомственным жильем из-за смены деятельности до истечения срока выслуги его можно будет передать другому педагогу. Квартиру или дом, купленные на кредитные средства, забрать может только банк.
В случае с ипотекой, говорит он, важно предупредить ситуации, когда человек устраивается в школу только ради получения жилищного кредита – и затем сразу увольняется.
– Поэтому льготная ипотека должна учитывать такие факторы, как отсутствие собственного жилья либо неудовлетворительные параметры имеющегося, продолжительность работы учителем, профессиональные успехи, наличие несовершеннолетних детей и лиц, требующих постороннего ухода, – сказал он. – В то же время не должно быть и непреодолимых бюрократических барьеров: например, обязанности встать в очередь в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий.
Ирина Абанкина замечает, что сейчас есть заметный отток учителей через год-два после начала работы, поэтому желательно ввести ограничение по стажу минимум в три года для того, чтобы учитель мог получить льготную ипотеку. Нужны также защитительные механизмы, чтобы учитель, получив кредит, продолжал работать по профессии.
Сколько будет стоить учительская ипотека
Светлана Некрасова замечает, что оценка затрат государства на программу льготной ипотеки для учителей зависит от условий и механизма реализации инициативы, также необходимо оценить потенциальный спрос. Окажет влияние на расходы бюджета и ключевая ставка Банка России.
К примеру, на ипотеку для IT-специалистов на 2023 год заложено в федеральном бюджете 6,5 млрд рублей, в 2024 году – 8 млрд рублей, в 2025-м – 10 млрд рублей, сообщили «Известиям» в пресс-службе Минфина. В пресс-службе Минпросвещения на момент публикации не ответили на запрос «Известий» по предполагаемым параметрам будущей ипотеки для учителей.
Однако Антон Рогачевский из «Синергии» считает, что в целом нагрузка на бюджет будет минимальна, потому что государство, решая с помощью таких программ определенные задачи, отдельно просчитает все возможные риски, плюсы и минусы.
Источник: deloros.ru
В Минфине хотят снизить долю льготной ипотеки на первичном рынке до 50%
Директор департамента финансовой политики Минфина Иван Чебесков предложил снизить долю льготной ипотеки на первичном рынке до 50%. Об этом сообщает газета «Известия».
По его словам, на сегодня льготные программы покрывают 80–90% всего первичного рынка ипотеки. Дальнейшее обсуждение пролонгации или изменения условий жилищного кредитования с господдержкой должно быть комплексным, отметил Чебесков.
На днях правительство уже повысило минимальный размер первого взноса по льготным программам с 15 до 20%, а также уменьшило на 0,5 процентного пункта максимальный размер субсидии банкам для финансирования.
В банках сообщили об увеличении выдач жилищных кредитов в 2023 году, а также повышении спроса на льготные программы. Представители банков добавили, что интерес к ним усиливается на фоне роста ставок по классическим продуктам.
По мнению зампреда правления Абсолют Банка Антона Павлова, основная проблема на сегодня состоит в дисбалансе цен на готовое и строящееся жилье. Разница в стоимости за «квадрат» доходит до 40%.
Старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова считает, что ипотеку с поддержкой под 8% можно продлить после июля следующего года, но адресно. В таком случае, добавила она, мера поддержки не будет драйвером роста цен на жилье.
Ранее глава Минвостокразвития Алексей Чекунков сообщил, что верхнюю планку по кредиту на дальневосточную ипотеку увеличат до 9 миллионов рублей к Новому году.
До этого гендиректор госкомпании «Дом.РФ» Виталий Мутко предложил способ стимулирования строительства домов с просторными квартирами, снизив ставки по ипотеке для больших квартир.
Первоначальный взнос по ипотеке с господдержкой увеличили до 20%
Источник: www.m24.ru