В 2021 году в России из-за пандемии коронавируса выросла популярность индивидуального жилищного строительства (ИЖС): по итогам года объем ИЖС впервые превысил ввод многоквартирных домов, а его доля составила 50%. В 2022 году тренд на строительство частных домов продолжился, а доля этого сегмента составила уже 60% рынка, следует из данных Росстата.
Разбираемся, могут ли частные дома составить конкуренцию квартирам в качестве инвестиционного жилья, какие регионы лучше рассматривать для таких вложений и какие параметры учитывать при выборе недвижимости.
Текущая ситуация на рынке недвижимости
Сжатие платежеспособного спроса в 2022 году привело к сокращению продаж на рынке недвижимости, а затем к снижению цен после бурного роста в течение последних лет, говорит аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева. По мнению эксперта, тенденция к снижению цен продолжится и может составить порядка 20–40% от пиковых значений апреля — мая 2022 года, поскольку ощутимых драйверов для роста спроса пока нет.
Сдается дача в аренду. Как заработать на загородной недвижимости?
Продление льготной ипотеки и расширение семейной уже не будут оказывать существенного эффекта, считает она. К тому же рынок недвижимости достаточно инертен. Текущая «перегретость» сформировалась с некоторой задержкой, а значит, стадия коррекции только началась и займет какое-то количество времени, отмечает Пырьева. «Это может длиться от полугода до двух лет», — полагает она. Таким образом, сейчас инвестиции в недвижимость сопряжены с рисками — снижением цен, ростом процентных ставок, ухудшением благосостояния россиян, миграцией и увеличением сроков окупаемости, считает эксперт. Однако текущее состояние рынка недвижимости не говорит о кризисе, подчеркивает Пырьева. «Потенциально привлекательные объекты для инвестиций найти возможно», — говорит аналитик.
Частный дом или квартира
02.01.2023 09:00
Более привлекательным с инвестиционной точки зрения выглядит рынок первичного жилья, согласна управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. Приобретая квартиру в новостройке, можно воспользоваться льготными ипотечными программами и спецпредложениями от застройщиков. Кроме того, современные дома долговечнее и энергоэффективнее, замечает она.
Особенно выгодно инвестировать в новостройки на стадии котлована. Большинство девелоперов на начальном этапе строительства устанавливают цены, которые в среднем на 20–25% ниже, чем в готовых домах, добавляет эксперт. «Для сдачи в аренду самыми окупаемыми считаются студии и однокомнатные квартиры.
Лучше приобретать лоты с чистовой отделкой от застройщика, это поможет сэкономить средства», — подчеркивает Коркка. Если же человек решил купить для инвестиций загородный дом, нужно правильно выбрать локацию, тогда будет возможность заработать. Также, по ее словам, весьма прибыльной оказывается достройка законсервированных частных домов для последующей перепродажи. Помимо этого, инвестор может получать доход от долгосрочной, сезонной или посуточной аренды, говорит Коркка. «Сроки окупаемости во всех этих случаях приблизительно одинаковы, а конкретная стратегия зависит во многом от расположения участка», — отмечает эксперт. Здесь вы можете рассчитать параметры покупки недвижимости.
Как заработать на загородной недвижимости? С чего начать, как выбирать, где взять деньги?
Наиболее привлекательные регионы для инвестиций в жилье
Покупать инвестиционное жилье лучше в городах-магнитах трудовых ресурсов, говорит Савченко. К таким относятся Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Казань и Екатеринбург, уточняет он. При этом стоит учитывать, что с середины 2022 года трудовая миграция в крупнейшие города России стала сокращаться.
Источник: www.banki.ru
Игра в чистом поле: сколько можно заработать на элитной загородной недвижимости?
Доходность таких инвестиций может доходить до 100%. В сегменте корпоративных застройщиков показатель доходности намного ниже — 10-30%.
За счет гибкости и мобильности частные игроки заняли небольшую, но довольно устойчивую к неблагоприятным факторам нишу. По нашим оценкам, на нее приходится 2% загородного рынка, но в перспективе частные девелоперы могут увеличить свою долю в 2,5 раза.
По сравнению со строительными компаниями, «частники», как правило, финансируют проект из собственных средств, за счет этого им удается быстро и выгодно покупать участки и добиваться максимальной маржинальности бизнеса.
Второе преимущество — это гибкий подход к ведению бизнеса. Частные девелоперы постоянно отслеживают рыночные тренды, вкусы потребителей и быстро реагируют на изменение спроса — по ходу строительства дома они могут оперативно переделать концепцию объекта под запросы клиентов. Так, на протяжении последних 3-4 лет на загородном рынке элитной недвижимости спросом пользуются готовые дома в современном архитектурном стиле — с панорамным остеклением, плоской кровлей, правильными формами. Качественных и ликвидных объектов на рынке мало, и они переоценены собственниками.
Кроме того, частные девелоперы успешно конкурируют с продавцами вторичного рынка. Домовладельцы относятся к своей недвижимости как к детищу, в которое они вложили много денег и собственных сил, поэтому в их финальном ценнике всегда содержится некая субъективная надбавка. В итоге, дома с рыночной стоимостью $8 млн, выходят на рынок по $15 млн. Частные девелоперы не сталкиваются с этой проблемой: они оперируют только своими финансовыми показателями. Поэтому их дома, как правило, стоят дешевле и быстрее распродаются.
Как все устроено?
Обычно бизнесмены покупают участки площадью 15-30 соток с подключенными коммуникациями в районе Новорижского и Рублево-Успенского шоссе, но иногда они заключают сделки по покупке земли рядом с Ильинским, Дмитровским, Киевским и Калужским шоссе. Если участок площадью 20 соток расположен на расстоянии до 20 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе, то его стоимость при коммерческой покупке может достигать $1 млн.
Далее девелопер определяется с концепцией особняка, составляет смету проекта и закладывает свою добавленную стоимость. В строительство дома под ключ площадью 400 кв. м бизнесмен вкладывает в среднем $1 млн. По сравнению с людьми, строящими объект для себя, его себестоимость оказывается ниже — за счет налаженных каналов поставки строительных и отделочных материалов, а также наличия собственной строительной бригады. Вероятнее всего, финальная цена строительства дома будет составлять $3-3,5 млн.
Сколько в итоге заработает девелопер, зависит не только от рыночных факторов, но и от его деловых качеств. В среде этих бизнесменов встречаются неудачники. Первый тип — это люди старой закалки, которые пришли в бизнес, когда рынок был на подъеме. Они не просчитывали ценовую политику и архитектурную составляющую объектов, а строили максимально большие дома со странным дизайном, и клиенты покупали все. Но наступил кризис, и девелоперы остались с нераспроданными замками.
Второй тип — бывшие ландшафтные дизайнеры, архитекторы, субподрядчики, которые занимались ремонтом или отделкой квартир, и, разглядев хорошие перспективы, перешли на загородный рынок. Но не имея предпринимательских навыков они сразу же попали в непростую ситуацию — из-за неправильно выбранной локации купленного земельного участка и построенного на нем дома фактически сами себе порушили бизнес. Например, сейчас мы продаем красивейший особняк площадью более 1000 кв. м, расположенный в крайне неудачном для элитного жилья месте — в 35 км от Москвы. Пять лет назад он стоил $12 млн, сейчас его никто не хочет покупать за $3 млн.
Риски
Риски частных инвестиций в загородную недвижимость становятся выше в кризисное время — из-за разницы курсов валюты маржинальность бизнеса катастрофически падает, а клиентов на рынке становится меньше. Но помимо общих для всех бизнесов форс-мажоров, на рынке частного девелопмента есть и специфические особенности.
Из-за того что бизнесмены оплачивают стройку из собственных средств, им важно поддерживать существующий цикл продаж. Другими словами, срок экспозиции готового объекта должен колебаться от полугода до полутора лет. Иначе частный девелопер рискует обанкротиться. Поэтому опытные бизнесмены строят одновременно по 3-4 дома, чтобы снизить вероятность неудачи.
Другой риск — недоверие со стороны клиентов. Иногда покупатели говорят мне: «Не предлагаете нам особняки, построенные для коммерции», и они по-своему правы. Мне встречались дома, в которых стяжка была закидана строительным мусором, а на четвертом этаже шикарного объекта стояли российские чугунные батареи. Поэтому частному девелоперу достаточно построить плохо один дом и есть высокая вероятность, что ему нет смысла строить что-то еще, потому что больше у него ничего не купят.
Источник: www.forbes.ru
Как выбрать загородный дом: для себя и для инвестиций
В 2020 году стремительно поднялся спрос на загородную недвижимость и, соответственно, выросли цены. В некоторых локациях Подмосковья это плюс 20–38%. Но рост коснулся не только центрального региона. К примеру, Алтай также показывает подъем на 20%. Как в таких условиях выбрать загородную недвижимость для инвестиций и на что обратить внимание при выборе дома для себя, рассказывает основатель IT-компании Realiste Алексей Гальцев
25 июня 2021 18:40
Определить цель покупки
Инвестиционная цель покупки довольно однозначна: нужно купить то, что со временем будет стоить дороже, или то, что принесет хорошую арендную плату — например, загородная недвижимость в рекреационных зонах.
Если же дом или участок приобретается для себя, стоит обратить внимание на пару важных моментов:
- Когда речь идет о доме для постоянного проживания, нужно тщательно согласовать идею со всеми членами семьи. Все ли готовы тратить больше времени на дорогу (возможно, каждый день вставать раньше), посещать местные школы и сады, дольше добираться до вуза и так далее. Эйфория от идеи жить «на природе» не должна затмить осознание того, как изменится ежедневная рутина после переезда.
- Несмотря на важность семейного совета, не стоит строить или покупать «семейное гнездо» или «фамильный замок». Часто старшее поколение хочет обеспечить младшему лучшие условия для сущестWowания — купить или построить дом с расчетом, что он достанется детям. Это деструктивный план, способный разрушить семью. Как правило, выросшая молодежь предпочитает строить свое, добывать самостоятельно, жить отдельно, пусть и на небольшой площади. А неоправданные ожидания старших разрушают добрые отношения в семье. Именно поэтому дом для постоянного проживания стоит выбирать с учетом сегодняшнего состава семьи и ее потребностей, без глобальных планов на будущее.
Как выбрать недвижимость
Итак, решение приобрести недвижимость за городом принято. Разберем ситуацию, когда недвижимость приобретается для собственных нужд , без дальнейших планов по получению прибыли.
Выбор локации . Здесь стоит оценить банальные, но довольно важные вещи: инфраструктуру (близость магазинов, аптек и прочее), коммуникации, транспортную доступность и удаленность от города. Если локация находится в удивительно красивом месте, но коммуникации не подведены, нужно рассчитывать на серьезные дополнительные траты денег и времени для того, чтобы исправить это.
Плохая транспортная доступность может быть, наоборот, плюсом локации. Речь идет об участках на небольшом удалении от города. Здесь недвижимость будет стоить дешевле, а машина поможет решить вопрос доступности, при этом рядом не будет большого количества дачников.
Инфраструктура в зоне доступа — безусловный плюс для дома, где вы планируете жить постоянно, и приятный бонус для дачного дома. За это, как правило, приходится значительно переплачивать при покупке недвижимости.
Выбор площади участка . Для постройки дома и устройства небольшой зеленой лужайки с зоной барбекю достаточно банальных шести соток. Если нет глобальных планов на дополнительные постройки на участке или большой сад-огород, можно остановиться на такой небольшой площади и не тратить ресурсы на разработку ландшафта.
Выбор планировки дома . Идеальный вариант планировки дома — тот, в котором у каждого члена семьи и потенциальных гостей есть своя небольшая территория. Количество этажей и лестницы должны соотноситься с возрастом и возможностями членов семьи. Скажем, в доме с маленькими детьми и пожилыми людьми лучше обойтись без крутых лестниц или выбрать одноэтажный вариант.
Поговорим о том, как выбрать загородную недвижимость для инвестиций . Сегодня рынок «перегрет». В связи с ажиотажным спросом 2020 года, который был вызван пандемией, повсеместной удаленкой и рядом других факторов, адекватное предложение очень быстро «вымылось» с рынка, а высокий спрос подогрел цены. В результате сегодня из всех предложений в среднем только 10% действительно достойны внимания. Остальные неликвидны или переоценены, поэтому стоит тщательно проанализировать перспективы приобретаемой недвижимости.
Несколько советов по выбору недвижимости с инвестиционной целью сегодня:
- Особым спросом пользуются современные эргономичные дома «под ключ» и участки в поселках с развитой инфраструктурой. Если удастся найти такое предложение по цене серьезно ниже рынка — это будет выгодное вложение.
- Прибыльными окажутся дома и участки неподалеку от городов, пусть и с плохой транспортной доступностью. Стоят они дешевле, чем локации с хорошей инфраструктурой и дорогами. Но жизнь на природе и в комфорте стала трендом с началом эры повсеместной удаленки из-за ковида, поэтому проблемные вопросы будут решаться в ближайшее время, и уже скоро недвижимость здесь подорожает.
- Если в качестве загородной недвижимости для инвестиций вы готовы рассматривать курортные зоны — это тоже хорошая инвестиция. При малейшей возможности люди, запертые в пределах своего города локдаунами, едут отдыхать. Поэтому такие варианты можно использовать и для сдачи в аренду, и для перепродажи жилья. Особенно прибыльным вариантом могут стать небольшие домики с апартаментами на одну-две семьи: тенденция к разобщению для снижения риска заражения все еще есть, к тому же люди любят отдыхать в приватной обстановке. Во время отдыха для них также важны красивые виды и инфраструктура в шаговой доступности — на это тоже стоит обратить внимание.
Сегодня выбор загородной недвижимости особенно сложен. Собственники держат цены на высоких отметках, и пока не произойдет «разворот» рынка, найти действительно хорошее предложение по адекватной цене будет непросто. Однако это возможно и, если время не ждет, можно смело приступать к анализу вариантов.
Больше текстов об экономике, недвижимости и обществе — в нашем телеграм-канале «Проект “Сноб” — Общество». Присоединяйтесь
Вам может быть интересно:
- Россия планирует запустить прививочные туры для иностранцев. Как это будет устроено
- Сначала стерилизовали, а теперь заставляют рожать. Как политика «одна семья — один ребенок» привела Китай к демографическому кризису
- История учителя из Африки, который боролся с коррупцией и бежал в Россию. Его могут казнить
Источник: snob.ru