Как заработать на рынке недвижимости

Судя по недавнему онлайн-голосованию на www.irn.ru, инвестиции в недвижимость, прежде всего в московские квартиры, остаются самым популярным способом вложения средств среди физлиц. Но много ли реальных инвесторов на рынке в настоящее время? На какую доходность они могут рассчитывать? И вообще, стоит ли вкладываться в жилье сейчас, когда рынок перегрет и цены ползут вниз?

Вторичные квартиры

Цены на вторичном рынке Москвы, перегретые еще в период ажиотажа 2020-2021 гг., достигли максимума в марте-апреле 2022-го, когда случился всплеск спроса в связи с началом спецоперации, и с мая перешли к снижению. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», за три месяца метр подешевел на 3,4%.

Как следствие, желающих инвестировать в столичную «вторичку» сейчас очень мало, констатирует руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. Никто – ни частные инвесторы, ни профессиональные участники рынка – не верит в возможность скорого разворота ценового тренда: обороты рынка сократились на 40% относительно прошлогоднего уровня, объемы предложения выросли на 25%, ипотечные ставки на «вторичке» превышают 10% (при почти бесплатной ипотеке на новостройки), и все это — на фоне снижения доходов населения и крайне туманных перспектив отечественной экономики в целом.

Эти 5 убеждений мешают вам добиваться результата! Как заработать на рынке недвижимости?

Динамика переходов прав на вторичную недвижимость в Москве в годовом разрезе

IRN.RU на основе данных управления Росреестра по Москве

«Инком» полагает, что до конца года средняя стоимость лота в данном сегменте может снизиться на 3%. Не исключена и более глубокая просадка: по мнению специалистов аналитического центра IRN.RU, метр должен потерять как минимум те 5-10%, которые прибавил весной – при нынешнем курсе рубля тот ценовой скачок выглядит уже совершенно неадекватным. А если отечественная экономика будет приспосабливаться к санкционному давлению не так быстро, как всем нам бы хотелось, в ближайшие годы цены могут снизиться до 30% — см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2022 год и последующие годы от IRN.RU». Так что заработать на перепродаже вторичной недвижимости в обозримом будущем вряд ли получится.

Аренда

Купить квартиру для сдачи в аренду – тоже не очень хорошая идея, считают участники рынка. Арендный бизнес никогда не был особо прибыльным, а теперь тем более: если год-два назад сдача квартиры в аренду могла принести до 6-6,5% годовых («грязными»), то сейчас – около 4,5%, говорит Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». Для сравнения: по вкладу в Сбербанке можно получить до 7%.

Дело в том, что за последние 2,5 года, с начала 2020 по июль 2022 г., цены на жилье в Москве, по данным аналитического центра www.irn.ru, выросли на 47%, а стоимость аренды практически не изменилась (в 2020 г. аренда дешевела из-за коронакризиса, в 2021 г. начала дорожать, но рост ставок прекратила спецоперация).

При этом арендный рынок уже переполнен инвестиционными квартирами, купленными в период ажиотажа в 2020-2021 г. Стагнация на вторичном рынке, из-за которой собственники не могут продать квартиры по желаемой цене и пытаются хотя бы временно сдать их в аренду, усугубляет ситуацию – см. «Продавцы мигрируют на рынок аренды, арендаторы – в Подмосковье». По данным компании «Инком-Недвижимость», сегодня уже 30% сдаваемых в аренду столичных квартир одновременно выставлены на продажу. За год доля таких лотов увеличилась в два раза.

Новостройки

В отличие от «вторички», на первичном рынке инвесторы есть всегда — цены на новостройки обычно растут по мере повышения строительной готовности объекта даже в период стагнации рынка. Определить точное число инвестиционных покупок на рынке жилья не представляется возможным, так как цель приобретения не фигурирует в официальных документах. Но можно ориентироваться на косвенные признаки активности инвесторов — долю оптовых (от трёх лотов) покупок и соотношение в структуре спроса договоров долевого участия и договоров уступки прав от физлиц, поясняет Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой».

По ее словам, в первой половине 2022 г. доля оптовых покупок в Москве выросла до 3,9% с 2,9% в 2020-2021 гг. Реализованных оптом лотов стало на 21% больше, чем в 2021 г. Процент переуступок в общем объёме спроса в 2022 г. составляет 21% против 18% годом ранее. «Однако этот показатель, во-первых, больше говорит о выходе инвесторов из своих актиWow, во-вторых, в 2021 г. в принципе было настолько больше сделок, чем в 2022-м, что положительной эту динамику вряд ли можно назвать», — отмечает Доброхотова.

Кроме того, надо учитывать, что II квартал 2022 г. для российской экономики вообще и рынка недвижимости в частности сильно отличался от I квартала. По данным компании «Метриум», в апреле-июне 2022 г. в новостройках «большой» Москвы было заключено 557 оптовых сделок (больше 3 лотов в одном ЖК) — это на 19,7% меньше, чем за аналогичный период 2021 г.

В целом, пик инвестиционной активности на рынке жилья пришелся на 2020-2021 г., когда на фоне резкого снижения ставок по депозитам и запуска льготной ипотеки под 6,5% в недвижимость хлынули деньги с банковских вкладов – см. «Девелоперы реально не ожидали прихода такого количества инвесторов». По словам Алексея Перлина, генерального директора девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine), если до 2020 г. частные инвесторы формировали не более 20% спроса на столичные новостройки массового сегмента, то в 2020 г. этот показатель увеличился до 21-25%, а в 2021 г. достиг 30-35%. Во II квартале 2022-го доля инвесторов в спросе на массовые новостройки тоже была высока, хотя и ниже, чем в прошлом году: инвестиционными были 25% сделок, говорит Перлин.

Если на рынке жилья эконом- и комфорткласса инвестиционный ажиотаж в основном закончился в 2021 г., то в высокобюджетных проектах было много инвестиционных покупок в марте-апреле 2022 г. «В апреле еще было много инвесторов (15-20%), которые стремились вложить деньги в недвижимость на фоне ухудшения экономической ситуации и санкций. Часто у них не было конкретного бизнес-плана – такие инвесторы стремились только сохранить вложенные средства, и в неопределенно далекой перспективе перепродать квартиру. В начале лета ситуация стабилизировалась, и теперь короткий инвестиционный бум закончился. Сейчас преобладают покупатели, которые приобретают жилье для себя», — говорит Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park).

Долю инвестиционных сделок с новостройками премиум-класса по итогам II квартала Голев оценивает примерно в 10% — это «нормальный» для сегмента уровень. Непрофессиональных инвесторов стало меньше, хотя отчасти их заменили другие непрофессионалы, которых привлекли сверхнизкие ставки по ипотеке. Такие покупатели также приобретают квартиру в основном для долгосрочного хранения средств, а не для перепродажи.

Что касается доходности инвестиций в новостройки, то она, конечно, зависит от ценовой динамики на рынке. За последний год стоимость квадратного метра в Москве, по данным bnMap.pro, выросла на 11,1%: с 348,4 до 387,2 тыс. руб. (без учёта объектов класса «люкс»). «Если на будущий год ожидается подобная величина, то получается, что доходность от вложений в первичный рынок за последние два года даже не догоняет инфляцию», — говорит Ирина Доброхотова.

Примерно такие же цифры приводит Дмитрий Голев относительно инвестиций в премиальные проекты — «стандартные» 20-25% на сумму вложенного на старте строительства капитала к вводу здания в эксплуатацию (то есть минимум за два года): «Предпосылок для нового ценового ралли, как в 2020-2021 гг. сейчас нет, так как в экономике начинается рецессия и рост цен на жилье будет весьма сдержанным».

А это значит, что в ближайшие годы всё будет сводиться к доходности конкретного проекта, а не рынка в целом, считает Ирина Доброхотова.

По ее словам, инвестировать с целью активного заработка всегда лучше на коротких временных отрезках: покупать на стадии pre-sales (до официального старта продаж) и продавать спустя 2-6 месяцев.

При этом потенциальному инвестору, рассчитывающему на быструю прибыль, надо учитывать, что новостройки сейчас продаются с трудом, в основном благодаря скидкам от застройщиков в 15-20% и почти бесплатной ипотеке. Субсидировать ипотеку для покупателей по примеру девелоперских компаний частный инвестор не сможет, поэтому ему придется соглашаться на существенный дисконт от рыночной цены квартиры. Соответственно, много он не заработает, при этом проведение сделки на рынке недвижимости, не говоря уже о выборе подходящего для инвестиций объекта – процесс трудозатратный в плане времени и нерWow. В общем, как отмечает Ирина Доброхотова, «депозиты сейчас с недвижимостью почти на равных в соотношении доходность-риски, поэтому многие предпочитают продолжать хранить деньги в банках».

Что покупать

Инвесторам профучастники рынка традиционно советуют покупать то, что потом будет легко продать или сдать в аренду. То есть студии, однокомнатные и двухкомнатные варианты в недорогих ЖК с хорошей инфраструктурой и транспортной доступностью – лучше всего недалеко от метро. «При приобретении с инвестиционной целью многокомнатной квартиры (апартамента) или лота нестандартного формата (с двумя уровнями, пентхауса) стоит учитывать риски, связанные с последующей реализацией такого объекта», — предупреждает Надежда Коркка.

Для инвестиций в премиальном сегменте лучше выбирать масштабные жилые комплексы с собственной инфраструктурой и достаточно обширной приватной территорией. По словам Дмитрия Голева, такие комплексы пользуются спросом у семейных клиентов с большим бюджетом, если цель – заработать на перепродаже. Если дорогое жилье планируется сдавать в аренду, то имеет смысл вложиться в ЖК в центре или с быстрой доступностью до центра Москвы, желательно недалеко от ключевых магистралей, железнодорожных вокзалов, а также деловых кварталов (прежде всего – Ленинградского делового кластера и «Москва-Сити»).

Что касается выбора формата, то квартиры или апартаменты — для инвестора разницы практически нет, главное — стоимость на входе и ожидаемая цена на выходе из проекта, отмечает Ирина Доброхотова. Однако, обращает внимание Надежда Коркка, бюджет покупки апартаментов массового сегмента и бизнес-класса на 15-20% меньше, чем у квартир сравнимой площади и в проектах того же класса, а стоимость аренды – примерно одинаковая. Однако продать квартиру будет проще и быстрее, чем апартаменты из-за туманного юридического статуса последних.

Ипотечные акции и спецпредложения

ПроектСпецпредложение

Одинбург	Ипотека со ставкой от 3%
Клубный дом «Точка отсчета»	Ипотека 3%.
Район Новые Ватутинки	Ипотека 4,3%
Район «Скандинавия»	Ипотека за 1 рубль в месяц!
SLAVA	Ипотека от 4,7%.
Дом MALEVICH	Рассрочка 0% на 14 месяцев!
Level Южнопортовая	Ипотека 3%
Level Академическая	Ипотека для IT-специалистов со ставкой 3% на весь срок
Level Нагатинская	Ипотека 3%
Level Причальный	Ипотека 3%
Level Стрешнево	Ипотека 3%

Источник: www.irn.ru

Как заработать на недвижимости? Анализ российского и зарубежного рынка. Список городов и стран для быстро окупаемых инвестиций

Недвижимость – одна из самых стабильных актиWow во всем мире. Даже во времена глубокого кризиса земельные участки и постройки сохраняют свою ценность, так как решение жилищной проблемы – одна из первых потребностей человека.

Инвестиционные вложения в недвижимость помогают не только сохранить свои деньги, но и при правильном подходе приумножить капитал. Как заработать на недвижимости? Какие стратегии существуют? Какой из регионов наиболее выгоден в плане заработка для России? Есть ли смысл вкладывать сбережения в зарубежную недвижимость?

Ищите ответы на вопросы в статье.

Содержание:

Обзор российского рынка

В большинстве своем российский рынок отличается нестабильностью и стагнацией. Причиной чему становятся как внешнеполитические факторы (введение экономических санкций со стороны многих Западных стран), так и экономические (изменение курса рубля, инфляция, увеличение стоимости строительных материалов, низкая платежеспособность населения и т.д.).

Наиболее ярко нестабильность местного рынка можно отследить в отчете агентства ИРН (Индикаторы рынка недвижимости) по Москве.

Агентство также составило прогноз до 2025 года, на основании которого цены в этот период будут постепенно снижаться. Тому есть сразу несколько объяснений:

1. Местный рынок перенасыщен предложением. В первую очередь, речь идет о возводимых новостройках и жилье, включенном в программу реновации.
2. В последние годы заметно снизилось количество платежеспособных граждан. Доходы остаются на месте, в то время как сильно дорожают продукты первой необходимости, лекарства и коммунальные услуги, что не позволяет людям откладывать на дорогостоящие покупки, а зарабатывать больше не всем представляется возможным.
3. Низкая цена на нефть, что способствует ухудшению экономической обстановки в стране в целом и снижению уровня дополнительных инвестиций в недвижимость.

По факту, представленный прогноз действительно имеет место быть. Текущее повышение цен (за 2018 год стоимость жилья в среднем по Москве увеличилась на 6%) лишь немного перекрывает уровень инфляции в стране (за 2018 год – 4.27%). Если брать в среднем по России, то стоимость недвижимости выросла на 7%.

Анализ московского и ленинградского рынков

Традиционно, бизнес на недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге занимает львиную долю от общего объема рынка. Высокую прибыль и стабильный заработок здесь обеспечивают высокие цены на все виды недвижимости: дома, квартиры, производственные помещения, офисы, земельные участки и т.д.

Так, согласно данным сайта ЦИАН Групп стоимость жилплощади за последние 2 года составила:

(тысяч рублей)

(тысяч рублей)

Стоимость офисов и прочей коммерческой недвижимости обладает следующими темпами роста: +6% за 2018 год в Москве и +6% за 2018 год в Санкт-Петербурге.

Инвестиции в недвижимость в этих регионах способны гарантировать возможность организовать быстрый или стабильный заработок, практически при нулевых рисках.

Анализ рынка прочих регионов России

Если не учитывать Москву и Санкт-Петербург, то ТОП 5 городов с наибольшей стоимостью недвижимости (квартир и офисов) выглядит следующим образом:

(тысяч рублей)

(тысяч рублей)

Цены указаны на жилую недвижимость (дома и квартиры).

Однако при выборе региона для вложения своих инвестиций нужно учитывать не только текущую стоимость помещений, но и динамику роста (снижения) цен. За 2018 год более всего цена помещений поднялась в следующих городах:

(тысяч рублей)

(тысяч рублей)

В свою очередь, стагнация и падение цен на квартиры наблюдались в городах:

(тысяч рублей)

(тысяч рублей)

Прогноз на ближайшие годы

Как видно из представленных таблиц, бизнес на недвижимости в виде покупки квартир актуален только для нескольких регионов, как Владивосток, Хабаровск и Пермь, где наблюдается значительный рост цен в сравнении с прошлыми периодами. Если брать ситуацию по стране в целом, то в ближайшие годы стоимость жилья и коммерческих помещений будет подниматься несущественно, что делает невыгодным инвестиции по формуле: «купил дешевле, продал дороже». В то же время, всегда можно получить доход от сдачи помещений в аренду, но тут основная проблема заработка – срок окупаемости, которая составит несколько десятков лет. А если учесть обслуживание объекта недвижимости и прочие затраты, это выявит дополнительные минусы.

По прогнозам главы аналитического отдела агентства ИРН сниженные темпы роста цен на недвижимость будут актуальны как минимум до 2024 года.

Заключение: Мы не рекомендуем пытаться заработать на недвижимости России, если в собственности не имеется соответствующего объекта. Заработок не превысит той суммы дохода, как если бы вы положили свои активы под банковский процент. Однако в случае с недвижимостью вам обеспечены гораздо большие временные затраты и мелкие трудности.

Обзор зарубежного рынка недвижимости

В плане инвестиций в недвижимость зарубежный рынок более привлекателен. Стабильная экономика сулит большую прибыль при снижении вероятности получить убыток. Кроме того, имея собственную квартиру или дом за рубежом, можно получить вид на жительство соответствующей страны, а в дальнейшем и гражданство. Учитываю внутренний кризис родной страны, второе гражданство – актуальная тема для размышления.

Анализ австрийского рынка, как наиболее стабильного способа, как заработать на инвестициях

В силу ограниченных запасов недвижимости, в первую очередь жилых помещений, для Австрии характерен постоянный высокий спрос на недвижимость, вследствие чего она дорожает. Так, рост цен на дома частного типа за 2018 год составил 7%, на квартиры – 4%. Кроме того, ежегодно растут арендные ставки – до 5%. При этом, темпы инфляции за год составляют всего 1.9-2.1%.

Средняя стоимость одного квадратного метра квартиры в Вене – 3870 евро.

Австрия очень стабильная страна с высоким уровнем жизни и приветливым менталитетом.

Анализ чешского рынка

Одна из основных тенденций чешского рынка – серьезная ограниченность предложения, что и обуславливает стабильный рост цен и увеличение доходов для инвесторов. Согласно отчету Национального банка Чехии, рост цен на квартиры, дома, офисы и прочие помещения в Чехии значительно опережает темпы роста всех прочих стран Евросоюза. Так по состоянию на конец 2017 года стоимость помещений в Чехии выросла на 40% в сравнении с 2010 годом.

В Чехии особенно выгодно вкладывать инвестиции на начальном этапе строительства многоквартирного дома. При условии, что объект будет сдан в течение 1.5 лет, доход инвестора при продаже квартиры может составить 15%. Уровень ежегодной инфляции в стране – 2%. В то же время, в стране наблюдается стабильность арендных ставок, из года в год они остаются примерно на одном уровне.

Средняя стоимость одного квадратного метра помещения в Праге – 4 000 евро.

Заработать на недвижимости Чехии удастся по обеим возможным моделям:

• «купи дешевле, продай дороже»
• «купи и сдай в аренду».

Ежегодно Чехию посещают около 100 млн. человек, 60% из которых задумываются о переезде в страну на ПМЖ.

Эстонский рынок недвижимости – один из самых стабильно развивающихся в мире!

Офисы и жилая недвижимость в Эстонии пользуются повышенным спросом благодаря росту экономического благополучия населения, а также увеличенному уровню частных инвестиций в местную недвижимость (в том числе и от представителей российского бизнеса). За счет спроса, средняя цена в стране выросла почти на 12% за 2018 год. Стоимость квадратного метра помещения в Талине составляет 1960 евро.

Для получения наибольшего дохода рекомендуется вкладывать инвестиции в столице, только здесь наблюдается стабильный прирост населения. В менее крупных городах количество населения ежегодно уменьшается в среднем на 1%.

Анализ французского рынка

Чтобы получить прибыль с французской недвижимости особое внимание нужно уделить столице и региону Лазурного берега. Учитывая высокую популярность этих мест для туристов, здесь можно серьезно заработать на сдаче жилья в аренду. Однако стоимость помещений во Франции одна из самых высоких в Европе, средняя цена квадратного метра в Париже уже почти достигла отметки 10 000 евро.

Германия – лучшее место для приобретения в собственность любого жилья или помещения

Благодаря высоким доходам населения, спрос на жилье в Германии очень высок. Также, на увеличение спроса оказывает влияние наплыв иммигрантов в страну. На данный момент спрос значительно превышает предложение (особенно это касается крупных городов) и застройщики просто не успевают возводить новые объекты. В среднем, ежегодно цена помещений в Германии увеличивается на 9%.

Средняя стоимость квадратного метра в Берлине – 4 320 евро. Однако инвестиции в немецкую недвижимость – это риск. Завышенный спрос создает эффект раздутости цен, которые рано или поздно достигнут своего пика и начнут падать.

Анализ голландского рынка

В Нидерландах сильно ограничено предложения для покупки жилой недвижимости. Так, в 2018 году спрос превышал предложение примерно на 83 000 единиц. Это приводит к стабильному ежегодному росту цен в районе 9-10%.

Средняя цена квадратного метра помещения в городе – 5 000 евро.

Северный Кипр – возможность заработать с нуля, без крупных инвестиций

Турецкая Республика Северного Кипра официально не признана мировым сообществом, тем не менее, страна отличается своей политической и экономической стабильностью и благополучием. Недвижимость в стране постоянно прибывает в цене. Так, с 2103 по 2016 год цены в среднем выросли на 20-25%. Основная причина – небольшие объемы рынка и статус государства.

Также следует отметить лояльность застройщиков к покупателям, что влияет на увеличение спроса. Если это нужно, застройщик готов предоставить рассрочку на покупку жилья на срок до 3 лет. Если этого мало, к застройщику можно обратиться с просьбой о кредитовании. Процентная ставка – до 9% годовых.

Средняя стоимость одного квадратного метра помещения – 1350 евро, но итоговая сумма сильно зависит от расположения. Значительную роль играет удаленность объекта недвижимости от моря.

Другим важным бонусом Кипра — Вы и ваша семья получают ВНЖ при покупке любой недвижимости.

Существует и другой способ, как заработать на недвижимости без денег.

Подпишитесь на нашу рассылку, и мы вышлем Вам подробную инструкцию в письме.

Подписка на рассылку

Прогноз на ближайшие годы

Во всех представленных странах не предвидится возможных проблем с рынком недвижимости в ближайшие периоды. Возможное исключение – Германия, где цены уже почти достигли пика своего роста. Также отметим, что на данный момент определенный застой рынка недвижимости наблюдается в Швейцарии, Греции и Италии, куда пока не стоит вкладывать инвестиции.

Варианты доходного бизнеса на недвижимости

Как заработать на недвижимости? Имеется 4 основных способа:

1. Купить помещение дешевле – продать дороже.
2. Сдать помещение в аренду. Подходит как для офисов, так для домов и квартир.
3. Купить земельный участок и построить на нем собственную недвижимость для аренды или продажи.
4. Комплексный подход. Изначально помещение приобретается для сдачи в аренду, однако при повышении стоимости его можно продать.

Перепродажа

Как заработать на недвижимости перепродав ее? Есть несколько актуальный вариантов.

1. Покупка помещения на стадии котлована. Пока объект только начинает строиться стоимость квадратного метра в нем дешевле примерно на 15-30% (в зависимости от страны и региона). После сдачи объекта в эксплуатацию помещение продается по текущей рыночно стоимости. Кроме того нужно учесть, динамику роста цен в регионе. Если она положительная – это дополнительная прибыль. В среднем монолитные дома возводят за 1.5-3 года, панельные – за год.

У этого способа есть важный недостаток – определенный риск, связанный с возможными задержками строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. В некоторых случаях даже готовые дома несколько лет ожидают подключения к коммуникациям. Пока объект не будет сдан, помещение не купят по рыночной стоимости, но если стройка не заморожена, квартиру можно продать и дешевле.

1. Покупка вторичного жилья. Внимание уделяется старым квартирам и квартирам без ремонта. Чтобы получить прибыль от бизнеса помещение нужно привести в порядок: провести косметический ил капитальный ремонт. По возможности рекомендуется обходиться только своими силами при ремонте. Наем профессиональных строителей и отделочников выведет доход в ноль, что сделает этот способ практически нерентабельным.
2. Поиск объявлений о срочной продаже. Многие продавцы ищут возможность продать помещение как можно быстрее с целью срочного получения средств. В таких случаях покупатель с большой долей вероятности сможет договориться о внушительной скидке. Нередко, цена срочной продажи квартир падает на 15-20% от текущей рыночной стоимости.
3. Покупка отдельных комнат в коммунальной квартире. Сумма отдельно взятых комнат в коммуналке примерно на 30-40% ниже стоимости целой квартиры. Если удастся выкупить все комнаты – можно продать квартиру целиком. Здесь же есть 2 сложности. Первая – оформление покупки каждой отдельно взятой комнаты занимает долгий период времени. Вторая – сложно найти покупателя на большие квартиры. Люди охотней приобретают полноценные одно- и двухкомнатные варианты.

Также, чтобы вести бизнес на недвижимости рекомендуется придерживаться следующих правил:

• Для оформления сделки лучше использовать услуги риэлтора и профессионального юриста. Стоимость – от 2% цены продаваемого объекта. Риэлтерское агентство гарантирует грамотное юридическое оформление сделки, что освободит бизнес от возможных неприятных последствий и потери денег.
• Наибольшим спросом на рынке жилой недвижимости пользуются двухкомнатные и просторные однокомнатные квартиры. Дома и квартиры большой площади продаются значительно реже, и поиск покупателя может занять несколько лет. В том числе, для больших помещений сложно найти клиента, готового снять его в аренду.

Статистика продаж жилых помещений в зависимости от количества комнат.

• Если помещение (офис, квартира или дом) долго не продается, его можно сдать в аренду, как долгосрочную, так и краткосрочную.

Как выбрать квартиру для перепродажи

На итоговую сумму прибыли от бизнеса по перепродаже сильно влияют особенности квартиры. Здесь нужно учитывать, что большинство покупателей – это молодые люди до 30 (или около 30) лет, чаще семейный, которым необходимо свое отдельное жилье. Исходя из этого, наиболее привлекательным вариантом для них будет квартира, отвечающая следующим параметрам:

• Благоустроенность придомовой территории. Желательно наличие удобной стоянки для автомобилей и детской площадки.
• Наличие рядом социальных объектов, как поликлиника, школа и детский сад.
• Удобная транспортная развязка.
• Красивый вид из окна.

Если бизнес подразумевает инвестиции в новостройки, необходимо обратить внимание на генеральные планы застройки населенного пункта, где, как минимум, будут указаны планируемые к возведению социальные объекты. Также, для перепродажи лучше купить квартиру в монолитном доме. В сравнении с помещением в панельном доме, монолит больше вырастет в цене.

Аренда

Заработок на аренде недвижимости может иметь 2 варианта:

1. Долгосрочная аренда. Подходит для домов, квартир, офисов, коммерческих помещений, складов и т.д. Обладает сразу несколькими преимуществами: стабильный ежемесячный доход, не нужно часто искать новых съемщиков, чтобы сдать помещение, арендатор следит за состоянием объекта. Есть и определенные минусы, главный из них – долгий срок окупаемости. Средняя годовая окупаемость одно- двухкомнатной квартиры – 3-5% в год. Значит, помещение отобьет свою стоимость только через 20 лет. Также есть вероятность нарваться на недобросовестного съемщика, который не будет следить за состоянием помещения, и будет пропускать срок оплаты.
2. Краткосрочная аренда. Такой заработок на аренде недвижимости больше подходит для жилых квартир, которые можно сдать туристам, командировочным работникам и т.д. Потенциальный заработок вырастает на 300%, но при этом нужно постоянно искать новых постояльцев, которые могли бы снять квартиру. Кроме того, в самом помещении постоянно должно быть убрано, должны иметься чистые полотенца и т.д. За квартирой должен ухаживать сам арендодатель.

Как выбрать помещение для сдачи в аренду

Чтобы получить стабильную прибыль, возле квартиры, сдаваемой в аренду, должны находиться остановочные пункты общественного транспорта. Для больших городов очень важна удаленность от станции метро. Также, для сдачи в аренду лучше купить одно- или двухкомнатную квартиру. Трехкомнатные и больше практически не пользуются спросом.

Для офисов и любых других коммерческих помещений, сдаваемых в аренду, очень важен район. Так, помещение под магазин будет востребованным только в месте высокой проходимости людей. Для офиса, в свою очередь, обязательно условие удобного подъезда, как на личном, так и на общественном транспорте.

Строительство собственной недвижимости

Как заработать на недвижимости, имея только земельный участок? Один из самых распространенных вариантов бизнеса – строительство собственных объектов для дальнейшей сдачи в аренду или продажи. Чаще строят торговые центры и одноэтажные многоквартирные дома. Такой бизнес требует серьезных инвестиций (сумма зависит от региона, используемых строительных материалов, особенностей проекта), а расходы покрываются в среднем в течение 10 лет. Если продать объект сразу, можно сделать минимум x2 прибыли.

Комплексный подход

Данный вариант подразумевает сдачу помещения в аренду (краткосрочную или долгосрочную) и его последующую продажу при достаточном увеличении цены. Так, стоимость помещения может увеличиться за счет увеличенного спроса населения, развития качественной инфраструктуры вокруг объекта и т.д.

Как заработать в России с минимальными собственными вложениями? Действующая схема

Основная суть заработка – перепродажа квартиры приобретенной в ипотеку. Покупать жилье нужно на стадии котлована, пока оно только строится и имеет невысокую стоимость. Продавать – после того, как объект будет сдан в эксплуатацию.

По такой схеме женщина из Москвы в 2018 году заработала чистые 4 миллиона рублей (с учетом расходов на оплату ипотеки) на перепродаже 3 квартир в Подмосковье. Средний чистый доход равен 15-20% годовым. Для сравнения можно взять проценты по депозитам в банках России, которые не превышают 11% годовых.

Отмечается, что получение ипотеки снижает степень риска не сдачи объекта в эксплуатацию. Банк выдаст кредит на покупку квартиры, только если доверяет застройщику объекта, проверяя его по своим каналам.

Куда инвестировать деньги в России со 100% гарантией дохода и стабильности!

Рассмотрим наиболее популярные варианты.

Москва

Жилая недвижимость

Прогнозируется, что помещения жилой недвижимости в ближайшие годы станут заметно дешевле. По оценкам агентства ИРН к 2024 году реальная средняя стоимость новостроек снизится на 15-20% по отношению к нынешней. В то же время, объекты вторичного жилья не потеряют в цене и останутся на текущем уровне стоимости. Во многом это связано с низкой платежеспособностью населения и уменьшением спроса. Также, среди причин называется достижение пика цен на местную недвижимость.

Прогноз стоимости аренды жилой недвижимости более благоприятный. Здесь наблюдается стабильный рост цен в районе 5% в год. В тоже время, это лишь на 0.7% перекрывает уровень инфляции. По состоянию на начало 2019 года, средняя стоимость аренды двухкомнатной квартиры недалеко от станции метро составляет 46 500 рублей.

Основная причина слабых темпов роста стоимости – низкая платежеспособность населения и увеличение количества арендодателей. Теперь, чтобы получить заработок на аренде недвижимости в Москве нужно привлекать съемщика хорошим предложением. Именно арендатор стал ключевой фигурой на рынке.

Коммерческая недвижимость

За неполный 2018 год объемы рынка аренды коммерческой недвижимости снизились примерно на 6%. Это привело к закономерному росту цен на те же 6% в сравнении с 2017 годом.

Наибольшей популярностью для сдачи в аренды пользуются офисы. На втором месте складские помещения и на третьем – торговые помещения.

Следует также отметить, что аналитики компании CushmanWakefield реальная стоимость аренды в ближайшие 5-6 лет в среднем по стране вырастет на 15-20%.

Как заработать на иностранной недвижимости

Как заработать на зарубежной недвижимости? Основной вариант – это сдача жилья в аренду. Однако помимо этого нужно учитывать, что свое жилье за границей поможет получить вид на жительство от государства (если это необходимо). Также, имея жилье в курортном городе можно не тратиться на проживание в отелях на период отпуска. Что нужно учесть для определения потенциальной прибыли с аренды квартиры.

Рыночная стоимость зарубежной недвижимости

Первый критерий определения рентабельности бизнеса – затраты на приобретение помещения. Средняя стоимость одного квадратного метра в европейских столицах составляет:

Город	Средняя стоимость одного квадратного метра в евро
Вена	3870
Париж	9730
Талин	1960
Прага	4000
Берлин	4320
Амстердам	5000
Северный Кипр	1350

Обращаем внимание, что указана усредненная цена одного квадратного метра помещения по состоянию на начало 2019 года. С течением времени цена будет неизбежно повышаться.

Эту статью расходов нужно дополнить также тратами на оформление сделки. Так, в зависимости от вида жилья (первичное или вторичное) во Франции дополнительно взимается от 2 до 7% общей стоимости недвижимости. В эту сумму входят услуги нотариуса, оформлявшего следку и государственные налоги.

Стоимость аренды помещения

Следующим пунктом нужно рассчитать, сколько можно выручить, если сдать квартиру в аренду. Заработок сильно зависит от типа аренды: посуточная (подходит для туристических регионов) или долгосрочная (подходит для всех прочих мест).

Город	Средняя стоимость однокомнатной квартиры в аренду на сутки в евро
Вена	100
Париж	125
Талин	60
Прага	65
Берлин	100
Амстердам	110
Северный Кипр	60

Указанная стоимость является усредненной.

Дополнительные расходы

К дополнительным расходам следует отнести следующие траты:

Сезонность

При сдаче квартиры в аренду в туристическом регионе нужно учитывать сезонность наплыва туристов. В среднем, как на зимних, так и на летних курортах сезон составляет 120 дней. В другое время найти клиентов для посуточной сдачи жилья будет сложно (не касается круглогодичных туристических регионов). В свою очередь, сезон делится на 2 отрезка: высокий – в среднем 90 дней, когда наплыв туристов наиболее велик, и низкий – 30 дней, когда количество туристов значительно меньше.

Расчет чистой прибыли от вложений

Как заработать на зарубежной недвижимости и сколько будет окупаться одна квартира? Рассчитаем прибыль и срок окупаемости для условной квартиры в Париже.

1. Средняя стоимость одного квадратного метра жилья – 9 730 евро. Условная однокомнатная квартира на 36 квадратов обойдется в 350 280 евро. Плюс нужно будет оплатить услуги нотариуса за оформление сделки и государственный налог в размере примерно 14 000 евро. Итоговая сумма покупки – 364 280 евро.
2. Средняя цена аренды однокомнатной квартиры в городе – 125 евро. Париж привлекает туристов круглый год, однако в зимний период город посещает меньшее количество туристов. Условно можно выделить 92 дня лета – как высокий сезон, и оставшиеся 273, как низкий сезон. Максимальный заработок квартиры за лето – 11 500 евро, за весь остальной год – 34 125 евро. Однако обеспечить постоянный, бесперебойный поток клиентов просто невозможно, поэтому для расчета применяются понижающие коэффициенты. Верхний сезон – 0.7 (примерно 70% времени квартира снята постояльцами), нижний сезон – 0.5. Итого за лето можно выручить 8 050 евро, за оставшийся год – 17 060. «Грязная» прибыль за год – 25 110 евро.
3. Из получившейся суммы нужно вычесть все побочные расходы. Среди них:

• Налог на аренду. С жилья, сдаваемого туристам, оплачивается 30%. В нашем случае – это 7 533 евро.
• Оплата услуг риэлтерского агентства (уборка, реклама, заключение договоров и т.д.). Сумма – около 5 000 евро.
• Оплата коммунальных и налога на недвижимость. Общая сумма – около 5 000 евро.

1. За вычетом всех указанных трат остается 7 577 евро чистой прибыли. Ежегодно стоимость аренды жилья в Париже вырастает примерно на 4%. В таком случае прибыли полностью покроет расходы примерно через 20-25 лет.

Как итог

Как заработать на недвижимости? Все способы можно разделить на 2 условные категории: краткосрочный и долгосрочный. Краткосрочный – это, прежде всего, покупка и последующая перепродажа помещений. В том числе, данный способ позволяет заработать даже без серьезных собственных вложений (покупка квартиры в ипотеку на начальной стадии строительства дома и последующая перепродажа после сдачи объекта в эксплуатацию).

Долгосрочный – это аренда. Полностью стоимость жилого помещения, сдаваемого в аренду, отобьется не раньше, чем через 15 лет. Чем больше комнат и больше площадь жилья – тем дольше будут возвращаться средства. Стоимость коммерческой недвижимости может окупиться уже за 10 лет.

Аренда – это выгодное долгосрочное вложение средств по принципу депозита в банке, однако при этом инвестор практически не рискует потерять активы (как может случиться с депозитом из-за банкротства банка). Даже если жилье начало падать в цене, рано или поздно его цена снова станет расти.

В начале бизнеса особое внимание нужно уделить региону. Зарубежный рынок привлекает своей стабильностью и гарантированной доходностью. Местный, российский рынок ближе и у граждан есть больше возможностей для осуществления своих идей (как продажа квартиры, взятой в ипотеку).

Источник: kotnebankrot.com

Как можно заработать на рынке недвижимости в 2022 году?

Как заработать на недвижимости в нынешних условиях? Что происходит с ценами на жильё? Куда вложить деньги, чтобы сохранить их от инфляции? Это основные темы прямого эфира, который я провёл 12 марта для своих подписчиков на моём YouTube-канале .

В этой статье – наиболее ценная информация, которой я поделился во время трансляции.

Ситуация на вторичном рынке

То, что происходит сейчас на вторичном рынке, можно охарактеризовать одним словом – паника. Люди не знают, что делать в сложившейся ситуации. Одни собственники массово снимают свои объекты с продажи, другие — поднимают цены в надежде сорвать за свои объекты как можно больше денег.

На мой взгляд, покупать резко возросшие в цене квартиры сейчас не стоит. Я в этом убеждён, поэтому в консультациях с потенциальными покупателями советую им переждать этот ажиотаж.

Почему я так считаю? Дело в том, что цены с момента начала спецоперации на Украине взлетели выше тех пиковых значений, что наблюдались в мае-июне 2021 года. Чересчур завышенные цены обязательно приведут к снижению спроса и, как следствие, произойдёт «откат».

Да, в 2021 году ситуация была не столь критической и трагической, как сейчас. Однако тогда была дешёвая ипотека, которая как могла стимулировала спрос.

Сейчас же ипотека имеет заградительные ставки. Я не знаю людей, которые пойдут брать ипотечный кредит под 20% годовых.

Готовясь к прямому эфиру, собрал предложения некоторых банков, касающихся ипотечного кредитования, по состоянию на 10 марта 2022 года:

• Альфабанк – от 14,79%;
• Банк Дом.РФ – от 16,2%;
• Райффайзен Банк – от 18,49%;
• Сбербанк – от 18,6%;
• Кубанькредит – от 20%;
• Росбанк – от 21,45%;
• Юникредитбанк – от 21,8%;
• Ак Барс Банк – от 22%;
• Банк Открытие – от 22,39%;
• МТС Банк – от 22,6%;
• ВТБ – от 22,7%;
• Абсолют Банк – от 23%;
• Россельхозбанк – от 23,8%;
• Уралсиб – от 25,99%.

Следует понимать: чтобы получить минимальную ставку в том или ином банке, нужно соответстWowать целому ряду условий, поэтому смело можно накинуть к указанным ставкам ещё 2-3% годовых.

С учётом того, что в среднем по вторичному рынку 50-70% сделок проходит с использованием ипотеки, это значит, что мы потеряем 50-70% от прежних объёмов продаж. Эти люди просто не выйдут на сделки — если у них есть какие-то накопления, то они лучше положат их на банковский вклад под 20-24% годовых.

Следовательно, при таком пониженном спросе высокие цены продержаться максимум месяц, после чего постепенно пойдут вниз.

Ситуация на рынке новостроек

Преимущество рынка новостроек над вторичным рынком жилья в том, что здесь до сих пор действует льготная ипотека. Нереально низкие по нынешним временам ставки продолжат стимулировать спрос.

Ниже приведу актуальные на 10 марта условия по льготным ипотечным кредитам:

1. Льготная ипотека («ипотека с господдержкой»).

• Банк Дом.РФ – 5,55%;
• Сбербанк и Промсвязьбанк – 5,85%;
• Ак Барс и Зенит – 5,89%;
• МТС Банк – 5,9%;
• Альфабанк, Кубанькредит и Юникредитбанк – 5,99%;
• ВТБ – 6,35%;
• Росбанк – 6,49%;
• ТрансКапиталБанк – 6,84%;
• Райффайзенбанк – 6,99%;
• Открытие и Совкомбанк – 7%.

Основные условия ипотеки с господдержкой:

• максимальный срок кредита — до 30 лет (некоторые банки – до 20-25 лет);
• первоначальный взнос – от 15% (некоторые банки – от 20%);
• максимальная сумма кредита – до 3 млн. рублей;
• покупка объекта недвижимости от юр. лица – застройщика (ДКП, ДДУ).

2. Семейная ипотека.

• Банк Дом.РФ – 4,4%;
• Сбербанк – 4,7%;
• Зенит – 4,79%;
• Альфабанк – 4,89%;
• Промсвязьбанк – 4,95%;
• Кубанькредит – 4,99%;
• ВТБ – 5,3%;
• Юникредитбанк – 5,39%;
• Ак Барс – 5,49%;
• Росбанк – 5,5%;
• ТрансКапиталБанк – 5,75%;
• МТС Банк – 5,85%;
• Абсолют Банк – 5,99%;
• Открытие – 6%;
• Райффайзенбанк – 6,99%.

Основные условия семейной ипотеки:

• хотя бы один ребёнок, рождённый после 01.01.2018 года, или один ребёнок-инвалид до 18 лет;
• максимальный срок кредита – до 30 лет (некоторые банки – до 20-25 лет);
• первоначальный взнос – от 15% (некоторые банки – от 20%);
• максимальная сумма кредита – до 6 млн. рублей;
• покупка объекта недвижимости от юр. лица – застройщика (ДКП, ДДУ), в некоторых банках рассматривают Договор уступки права от физ. лица и ИП.

Подробнее по условиям льготной ипотеки можно проконсультироваться с нашим ипотечным специалистом. Звоните по бесплатному телефону +7 (800) 350-34-54 .

С такими ставками новостройки не только будут пользоваться спросом, но и продолжат дорожать.

Во-первых, повышению цен на строящееся жильё способствует рост стоимости строительных и отделочных материалов. Я думаю, что в среднем увеличение затрат на строительство по самым скромным подсчётам увеличится на 15%.

Во-вторых, высокая ключевая ставка, установленная Центробанком (на сегодняшний день она составляет 20%). Поскольку абсолютное большинство застройщиков строят с помощью проектного финансирования (проще говоря, получив кредит в банке), то это также повлияет на себестоимость строительства.

Да, застройщики благодаря мерам поддержки от государства кредитуются на льготных условиях. Но и при этом ставка по таким кредитам не будет ниже 15%.

Таким образом, рост стоимости квартир в новостройках в течение ближайшего года составит минимум 30%.

Стоит ли сейчас вкладываться в новостройки с целью сохранить или приумножить свои накопления?

Мой ответ – однозначно нет!

Как только вы покупаете квартиру у застройщика, она переходит в статус «вторички». На неё не распространяются льготные ипотечные условия, то есть вы выходите на обезденежный рынок, где нет заёмных средств (до тех пор, пока на вторичное жильё такая дорогая ипотека).

То есть, купив стройку с целью инвестиций, вы тут же теряете примерно 20% от её стоимости. И если застройщик может сколько угодно долго продавать её, держать цены или играть ценами на различные квартиры в своём ЖК, то у вас такой возможности не будет.

Поэтому новостройку можно покупать сейчас только с целью своего дальнейшего проживания, на крайний случай — для сохранения своих денег «в бетоне». О преумножении капитала речи не идёт.

Куда вложиться, чтобы приумножить свои деньги?

1. Квартиры в дорогих ЖК.

Если вы всё-таки продолжаете рассматривать покупку квартиры в качестве приумножения средств, то единственный сегмент, который, на мой взгляд, для этого подходит — это квартиры в дорогих жилых комплексах. Количество предложений в этом сегменте всегда ограничен, а спрос на такую недвижимость остаётся стабильно высоким.

Это может показаться нелогичным, но, как известно, есть определённая категория людей, которая привыкла жить хорошо. Поэтому они сделают всё возможное для того, чтобы сохранить свой статус. Они будут покупать дорогую недвижимость по любым ценам.

В эту же категорию входят люди, которые раньше были ориентированы на зарубежную недвижимость, но теперь из-за сложной геополитической обстановки вынуждены искать варианты в России.

На примере Анапы в качестве дорогих жилых комплексов для инвестирования я бы обратил внимание на «Бельведер» и «Резиденцию Высокий Берег» . Это новые дома практически на первой береговой линии и с отличными видовыми характеристиками. Такое предложение на рынке строго лимитировано, поэтому недвижимость в шаговой доступности от моря всегда будет расти в цене.

2. Земельные участки под строительство дома.

По моим расчётам, покупка ликвидного земельного участка сейчас и последующее строительство дома на продажу принесёт вам 20-30% прибыли через 10-12 месяцев. Повышенный спрос на землю и индивидуальные жилые дома, который я наблюдаю в Краснодарском крае, даёт мне основания делать такие выводы. И если у вас есть 5-6 миллионов рублей, то я рекомендую вам поступить именно таким образом.

В случае, если ваш бюджет меньше (1-2 миллиона рублей), то лучший вариант — вложить их в покупку земли (без строительства). Ликвидный участок — это тот актив, который никогда не дешевеет. Земли по естественным причинам больше не становится.

Под ликвидными я понимаю участки, соответствующие нескольким критериям:

• разрешённое использование – под ИЖС или ЛПХ;
• расположенные в пределах населённых пунктов;
• обеспеченные коммуникациями или возможностью их подведения;
• имеющие хорошие подъездные пути.

Даже если вы ничего на нём не построите, то заработаете до 20% уже через полгода. Поверьте, земля на юге дорожает ежемесячно. Сказываются ограниченное предложение и высокий спрос, исходящий от покупателей со всей страны.

Всю подробную информацию по наличию участков в продаже, их месторасположению и ценах вы можете уточнить по телефону +7 (800) 350-34-54 .

Запись прямого эфира от 12.03.2022 г.:

С уважением, Андрей Ворсов ‒ ваш личный эксперт по недвижимости на юге России.

Источник: dzen.ru