Как заработать на посуточной аренде

Начать жизнь в большом городе практически с нуля, имея семью и всего 100 тысяч рублей на руках, кажется нереальным. Ищите в статье лайфхаки, как на посуточной аренде квартир можно получать 350 тысяч прибыли в месяц.

Павел Рязанов

Начало

В 2016 году Павел покинул ряды армии с выходным пособием 100 тыс рублей. За три с половиной года он дошел до 13 квартир с оборотом в 350 тысяч рублей в месяц. В 2020 году на волне пандемии ему пришлось свернуть бизнес на аренде посуточных квартир. После этого он полтора года занимался арендой загородных домов, и снова вышел на рынок посуточной аренды с 100 тыс рублей.

«Мне нравится посуточный бизнес. Я отлично знаю свой район — юго-западный район Москвы. В нем расположено пять больших медицинских центров и несколько университетов. Это означает постоянный поток клиентов, которые едут на учебу или на лечение. Это классная аудитория. Они не безобразничают в квартире и не требуют роскоши.

Бизнес на посуточной аренде. Какие основные ошибки Вы можете допустить в этом бизнесе?

Бюджетный чистый ночлег с базовым набором удобств — идеальный для них вариант.

Все мои объекты расположены вокруг этих медицинских центров и университетов. Я ориентировался на квартиры, что называется, «ниже рынка». Вы все знаете такие квартиры — убитые, с бабушкиным ремонтом, вообще без ремонта, после наркоманов — это все моё. Собственники этих квартир — очень уставшие люди. У них ни средств, ни сил что-то делать с квартирой. Тут появляюсь я, беру их квартиру в субаренду, делаю в ней ремонт, сдаю, и все счастливы»

Например: одна квартира на Академке стоит 27 тысяч в аренду, а Павел с нее получает от 45 тысяч в месяц. Почему? Потому что раньше там, например, жили цыгане, там постоянно были скандалы, полиция, жалобы соседей, выселить их с детьми было почти невозможно… На этом фоне субаренда — это эффективное решение проблемы собственника.

«Для того, чтобы добиться хорошего дохода в посуточной аренде, во-первых, я следую алгоритму подготовки квартиры к посуточной аренде. Во-вторых, стараюсь максимально все делать своими руками. Это и ремонт, и заселение, и отслеживание расходов и доходов. В последнем мне помогает сервис RealtyCalendar . Здесь я отслеживаю загрузку всех своих квартир, веду расчеты доходов и расходов».

Алгоритм подготовки квартиры к посуточной аренде

«Почти весь ремонт я делаю сам, своими руками. Хотя если мне нужна помощь, приглашаю других людей. Например, однажды мне досталась квартира с вещами предыдущего жильца — там были старые книги, полки, еще какой-то хлам… Я пригласил помощника, который помог все это вынести»

Вуаля. Квартира в стиле «white box» готова к заносу мебели и техники.Обычный алгоритм ремонта:Все выносим и обдираем все до бетона.
Краскопультом красим все в белый цвет.
На следующий день повторяем слой краски.

Источник: dzen.ru

Как легко заработать на посуточной аренде

Частный дом — вот самый легкий вариант для новичков-инвесторов. Они всегда приносят прибыль своим владельцам. Свадьбы, вечеринки, встречи закрытых клубов по интересам и так далее. Это позволят заработать на посуточной аренде дома. К тому же дом можно разделить на малые студии. Сдавать много студий по отдельности выгоднее, чем 1 большой дом. Еще можно “попробовать себя” в сегменте:

• недорогих, маленьких, чаще — однокомнатных квартир. Этот сегмент очень востребован. Где-то половина желающих снять жилье интересуется арендой таких объектов в краткосрок;
• 2-3-комнатных квартир, которые стоят дороже, менее востребованы, но все еще актуальны;
• пентхаусов и огромных квартир от 150 м2. Они занимают очень малый % доли рынка и управление такими объектами лучше доверить профессионалам.

Статистика спроса объектов недвижимости в России (по категориям)

Предлагаем еще больше сузить нишу поиска. Приведем самые свежие данные спроса по всем категориям объектов недвижимости в России. Уточним, рынок — это совокупность потребителей. И когда говорим 5% от рынка — это 5% желающих. То есть, этих самых потребителей.

1. Эконом. Тут может быть и особняк или квартира в историческом центре города, простоявшая 300 лет без ремонта. Этот уровень в аренде жилья характерен ценой до 1500 рублей за сутки и занимает 8% запросов.
2. Средний. В наличии техника и оборудование. Но уже более 5 лет в использовании или новое, но средней ценовой категории. Этот уровень характерен ценовым диапазоном 1500 — 3500 рублей за сутки проживания. Востребованность жилья такой ценовой категории — 50% от рынка.
3. Бизнес. Цена 3500 — 6300 рублей за сутки аренды. На этот ценовой сегмент приходится 25% доли российского рынка краткосрочных арендаторов жилья. С него вполне можно начинать. Дорогие квартиры и дома выше среднего пользуются спросом у людей с достатком. Арендаторы таких объектов следят за репутацией и с ними меньше всего проблем.
4. Люкс. Цена от 6300 рублей до 12 рублей в сутки.
5. Супер VIP. Как и люкс, имеет самую маленькую долю на рынке + очень специфичен. Клиенты, арендующие такие номера за 10 000 + рублей очень требовательны и иногда доставляют много хлопот (особенно молодежь). Поэтому следует установить большую залоговую сумму. В списке популярности этот вариант удовлетворяет 8% от российского рынка арендаторов жилья на короткий срок.

Проанализируйте рынок и оцените свою недвижимость. Помните, что всегда есть возможность услышать мнение профильного специалиста посуточной аренды, который знает как заработать на аренде жилья. Управляющие компании (УК) проводят консалтинг, сопровождают сделки и могут взять ваш объект под управление.

УК не берутся за неприбыльные варианты. Ведь им крайне выгодно, чтобы все зарабатывали (за свои услуги такие организации берут 30% от прибыли). Зачастую партнерство инвестора и проверенной управляющей компании дают прекрасные результаты.

От инвестора потребуется лишь зарегистрировать ИП, платить налог от 6% и получать отчеты и деньги. Это гораздо эффективнее для начинающего или занятого бизнесмена.

Что лучше: взять недвижимость в долгосрочную аренду или купить?

Если знаете реальные показатели доходности — можете смело покупать. Иногда, чтобы увидеть их, нужно сдавать объект в течение года. Если не хватает собственных средств, можно взять ипотеку.

Изучив показатели инфляции отечественной валюты, можно смело сказать, что за 10 лет инфляция достигала более 100% и темпы пока не сокращаются. Вот вам еще один секрет работы инвестора в посуточной аренде жилья. Кстати, кредит лучше всего брать в национальной валюте.

Такая стратегия покупки недвижимости для заработка на посуточной аренде считается одной из самых безопасных, ведь вряд ли когда-то случится дефляция. В среднесрочной перспективе (5-10 лет) реальные выплаты по ипотеке могут быть в 3-5 раз меньше от начальных, конечно благодаря инфляции.

При покупке апартаментов для заработка на посуточной аренде в ипотеку специалисты рекомендуем выбирать вариант с погашением кредита по графику с одинаковыми выплатами. Таким образом весь период вы будете платить одни и те же суммы.

Какие апартаменты приносят прибыль?

При посуточной аренде недвижимости можно заработать когда сложатся несколько составляющих успеха. Отель или апартаменты будут востребованы в той ценовой категории, которая выгодна вам. Как этого правильно достичь? Поучиться можно у профессионалов, выбранной вами управляющей компании.

Всегда дешевле заплатить за опыт, чем решать последствия неумелых действий. Поэтому если вы начинающий инвестор, рекомендуем заказать хотя бы консалтинг от УК.

Бизнес-план для “самостоятельных” инвесторов

1. Арендуйте на долгий срок квартиру или купите ее. В случае с арендой, лучше сказать хозяину, как будет использоваться жилая площадь.

2. Переоборудуйте объект под сдачу в посуточную аренду. В зависимости от того на какую ценовую категорию вы претендуете, приведите в порядок мебель, технику и другие предметы быта.

3. Зарегистрируйте ИП. Выбирайте ставку налогообложения 4%. Можно проконсультироваться у специалиста по налога или в специализированной компании по управлению недвижимостью.

4. Создайте группу в соцсетях. Сделайте хорошие фото объекта и выставьте, например, на Авито, Юле. Регистрация на Booking и Airbnb тоже не помешает.

5. Познакомьтесь с теми, кто тоже зарабатывают на посуточной аренде жилья в вашем городе. Когда появятся клиенты, которых не сможете заселить, можно получить комиссионные, передав реального покупателя знакомому отельеру.

6. Сдача квартиры. Изучите и сфотографируйте документы, подпишите договор, возьмите залог, передайте ключи. Хорошо иметь хотя бы апарт-отель. Тогда несколько квартир будут расположены рядом и консьерж с уборщицей справятся быстрее.

Что необходимо знать о сезонности и рекламе?

Вопрос сезонности станет очевиднее после первого года работы вашего объекта. Вот чем хороши покупки готовых апарт-отелей у организаций, которые уже сдавали в аренду такие объекты.

По статистике, аренда жилья на 1 или несколько дней особо востребован в период новогодних праздников (+ две недели до него и после). Уикенды тоже востребованы, по сравнению с другими днями недели. Летом в крупных городах, где много туристов, лето — сезон продаж (в маленьких — отток посетителей, все уезжают).

Реклама в местных досках объявлений с фотографиями в разделе посуточной аренды очень нужна. Как и регистрация на Booking, Airbnb и подобных агрегаторах.

Вывод: Если вы решили зарабатывать на посуточной аренде жилья или уже занимаетесь этим всегда есть два варианта решения. Первый — самостоятельно организовывать и контролировать все рабочие процессы (нанимать и обучать персонал, настраивать рекламу, поддерживать объект и следить за уровнем сервиса). Второй — доверить все перечисленное управляющей компании и постепенно перенимать опыт у профессионалов.

Sokroma Hotels Group предлагает инвесторам несколько вариантов сотрудничества на разных условиях, начиная от частичной помощи (экспресс-аудита) до полного управления вашими объектами недвижимости.

Источник: sokroma.ru

Подводные камни посуточной сдачи квартир: как построить бизнес

Долгосрочная аренда — это понятный способ получать пассивный доход, в котором главное — найти честных и порядочных арендаторов.

Краткосрочная аренда зачастую выгоднее долгосрочной. Но многие не хотят с ней связываться — часто из-за стереотипа, что так квартира быстрее изнашивается и есть много других рисков. Хотя на деле всё не так страшно, и посуточная сдача может со временем стать полноценным бизнесом.

Выясняем, когда краткосрочная аренда выгоднее долгосрочной, какие бизнес-модели есть на рынке посуточного найма, как всё юридически верно оформить и каких «подводных камней» стоит остерегаться.

Хотите выгодно купить квартиру в новостройке для инвестиций? С Авахо выбрать новостройку в Москве и области — легко. Бесплатная консультация и индивидуальный подбор квартир.

Что лучше, краткосрочная или долгосрочная аренда

Оба варианта могут принести как стабильный доход, так и много проблем, сравним аспекты каждого из вариантов:

Краткосрочная аренда выглядит перспективнее. Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве в августе 2021 года, по данным Cian.ru, составляет около 37 тысяч рублей в месяц. За эти деньги можно найти жилье внутри МКАД, в десяти минутах ходьбы от метро, с минимальным набором техники и мебели.

Аналогичное жилье можно сдать за 2,5 тысячи рублей в сутки. В месяц при полной загрузке выходит 75 тысяч, то есть в два раза больше. Если сдавать хотя бы 20 дней в месяц — 50 тысяч. Всё равно выгоднее.

Стабильность.

В этом пункте однозначно выигрывает долгосрочная аренда — как правило, квартиры сдаются минимум на год. Если не считать исключительные случаи, жильцы сами заинтересованы в том, чтобы найти квартиру надолго — для них это выгодно, потому что не нужно лишний раз тратиться на переезд и поиски.

В посуточной аренде сложнее — квартиры снимают в среднем на 3-5 дней. Стабильность в этом виде бизнеса означает постоянный поток клиентов.

Чтобы добиться такого потока, можно выставить ценник чуть ниже квартир вокруг, тогда наниматели будут в первую очередь бронировать ваше жилье. Хорошо, если ваше жилье расположено рядом с большими деловыми центрами или в туристических районах — будет больше спрос. Как правило, чистые и уютные квартиры с хорошей транспортной доступностью всегда забронированы на месяцы вперед.

Долгосрочную аренду, если повезет с жильцами, можно назвать пассивным доходом — достаточно периодически проверять состояние квартиры. Или договориться, чтобы арендатор присылал время от времени видеозапись жилья, тогда необходимости в личном присутствии нет.

Краткосрочную аренду тоже можно сделать пассивным заработком, но тогда в обороте должно быть много квартир. Например, если объект один, нанимать горничную невыгодно — придется платить минимальный прайс, хотя работы на полчаса. В Москве это 500-1000 рублей. Если квартир 5-6, и они в одном доме, то условных 1500-2500 рублей в день достаточно — за эти деньги всех гостей заселят, проконтролируют выезд и уберутся в санитарные часы.
Контроль за состоянием квартиры.
Кажется, что в долгосрочную аренду квартиры сдавать безопаснее — достаточно найти нормальных людей, которые не склонны к разрушению. Но есть и другое мнение: при краткосрочной аренде вы оставляете жилье без присмотра на 2-3 дня, максимум — на 1-2 недели. Получается, что помещение постоянно под контролем.

Сдав же квартиру на год, арендодатели сначала контролируют её каждый месяц, а потом начинают доверять жильцам. И сначала сокращают частоту визитов, а затем и Wowсе перестают посещать свое жилье.

Риск найти свою квартиру разрушенной после сбежавших жильцов растет. Причем ущерб может быть намного больше суммы покрытия обеспечительного платежа.

Если вы решаете сдавать свою квартиру посуточно или на долгий срок, изучите расположение жилья. Стоит попробовать выложить объявление о короткой аренде и проверить, много ли звонков, и кто обращается. Если интерес к квартире большой, а потенциальные клиенты ищут не место для праздника, а удобную постель в деловой командировке или любовное гнездышко, вероятно, стоит попробовать.

Как договориться с собственником, что вы будете сдавать его квартиру посуточно

Примерно такие объекты пользуются хорошим спросом

Не нужно обманывать собственников, говоря, к примеру, что в квартире будете жить вы, либо какие-то конкретные люди — например, сотрудники из компании орифлэйм. Помните, что завтра вы станете рекламировать эту квартиру на сайте авито в рубрике посуточно. Естественно, либо сами хозяева, либо возможно риелтор, который будет вам помогать снять квартиру, увидит ваше объявление и сообщит об этом хозяевам. Конечно же, вас тут же выселят без возвращения депозита за нарушение договора аренды.

Никогда не доверяйте людям, в мире существует много мошенников, которые готовы обвести вокруг пальца, всегда будьте на чеку, тщательно проверяйте квартиру и не разрешайте людям жить в долг, внимательно проверяйте документы. После каждого квартиранта проверяйте все бытовые приборы, обязательно проверяйте плиту, не забыли ли ее выключить. Так же смотрите приборы учета воды, не убегают ли лишние деньги.

Как делать бизнес на краткосрочной аренде

Сейчас на рынке распространены три варианта заработка. Не все они требуют собственных вложений, начать зарабатывать можно с капиталом буквально в несколько десятков тысяч рублей.

Сдавать свои квартиры

Если строить бизнес-модель на вложении своих денег в квартиры, схема может показаться не слишком доходной. Например, аналитики ЦИАН выяснили, что в среднем в Москве квартира приносит 5,5% годовых со сроком окупаемости в 18 лет. Это больше, чем на вкладах, но меньше, чем могут предложить инвестиции в акции и другие экономические инструменты.

С другой стороны, при расчете доходности нужно учитывать не только срок, за который деньги окупятся, но и стоимость актива. Так, судя по данным аналитиков компании IRN, за 20 лет квартиры в Москве подорожали в 6-7 раз — если в нулевых годах квадратный метр обходился в 25-30 тысяч рублей, то сейчас он стоит около 180 тысяч.

Недвижимость стоит рассматривать как долгосрочное вложение. Даже резкие падения в итоге компенсируются стабильным ростом цен

Минусы использования собственных денег для построения бизнеса на краткосрочной аренде тоже есть. Необходимо иметь сразу достаточно крупную сумму. Эти деньги придется «заморозить» в квартире. Быстро получить их назад не выйдет — даже если продавать жилье ниже рыночной стоимости, поиск покупателя, сбор документов и сделка всё равно займет минимум несколько дней.

Отбивать ипотеку арендой

Бизнес-модель с использованием кредитных средств. Кредит погашается за счет аренды. Эта модель заработка опаснее, но потенциально приносит больше дохода, ведь кроме дохода от аренды в итоге квартира оказывается полностью ваша.

Можно стартовать, имея меньше денег. Например, однокомнатная квартира в ЖК «Люберецкий» стоит порядка 5,06 млн рублей. Можно найти и другие комплексы, аналогичных предложений у известных застройщиков много. Главное, ищите рядом с метро, хотя бы в 15-20 минутах ходьбы от станции. На ремонт закладываем порядка 400 тысяч, или берем чуть дороже на 200-300 тысяч, но с отделкой от застройщика.

Общее вложение — 5,5 млн.

Такую квартиру можно выставить за 2-2,5 тысячи рублей в сутки. Предположим, что наполняемость будет 50% — это приблизительно 37,5 тысяч рублей в месяц дохода. Минус расходы на коммунальные услуги и сопутствующие мелочи — остается чистыми 30 тысяч рублей.

Ипотеку можно взять в Сбербанке по программе «Господдержки», не используя скидки от застройщика и другие бонусы, снижающие ставку. Вам нужен первоначальный взнос 1,5 млн рублей, тогда ставка будет 6,4% на 20 лет, а ежемесячный платеж — 29 588 рублей.

Ипотеку можно погасить досрочно — например, если вы будете сдавать квартиру не 14, а 25 дней в месяц, то сможете выплачивать кредит в 30 тысяч, погашать расходы на обслуживание жилья по 7,5 тысяч в месяц и отдавать еще 25 досрочно. Итого кредит погашается в среднем за 5-10 лет.

Расчет ипотеки для сдачи квартиры в кредит в калькуляторе «Сбербанка»

В этой бизнес-модели важно предусмотреть сразу несколько факторов.

Разрешает ли банк использовать квартиру для аренды.

Дело в том, что ипотечная квартира находится в залоге у банка. Поэтому кредитные учреждения могут прописать условия для использования этого жилья — например, запрет на аренду.

Изучите договор займа и поищите в нем пункты об этом — возможно, кредитное учреждение попросит вас досрочно погасить ипотеку, если узнает о «бизнесе».

Впрочем, если вы будете сдавать квартиру посуточно, узнать об этом банк сможет разве что по жалобе соседей.

Держать запас денег на случай простоя.

Рынок аренды достаточно стабильный, несмотря на сезонные всплески. Опытный рантье может заранее сказать, в какую неделю жильцов не будет, а в какую придется снимать объявления с публикации заранее. Поэтому страховаться придется от внезапных кризисов, например, подобных пандемии в 2021 году.

Отложите несколько ипотечных платежей в неприкосновенный фонд — ими вы сможете погашать кредит, пока жильцы снова не появятся. Тогда не придется договариваться с банком о каникулах и выплачивать пени за просрочку.

Рассчитывайте риски.

Не стоит брать кредит, в котором ежемесячный платеж будет равняться максимальной наполняемости квартиры — условно, если жилье сдается за 3 тысячи, то брать обязательство на 90 тысяч в месяц опасно. Лучше держать долг на уровне 30-50% от заполняемости — 30-40 тысяч рублей.

В этой бизнес-модели основная цель не получить прибыль. Это способ создать капитал за счет заемных средств. Например, если у вас есть 1,5 млн, то, если повезет, уже через 5-6 лет их можно превратить в квартиру стоимостью 6-7 млн рублей. Затем продать это жилье и купить новое, но уже не один, а несколько объектов. И снова умножить состояние в 2-3 раза за 5-6 лет.

Сдавать чужую квартиру

Для старта нужны 50-100 тысяч рублей. Нужно найти квартиры, договориться с хозяевами на долгосрочную аренду, а затем сдавать их посуточно.

Лучше использовать эту схему добросовестно — то есть прописывать в договоре с собственниками право на субаренду и предупреждать о таких намерениях. Иначе, в соответствии со ст. 615 ГК РФ, владельцы квартиры вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.

• Плюс такой модели — по сравнению с предыдущими, для старта нужно меньше денег. Можно арендовать и сдавать сразу несколько квартир, зарабатывая на оборотах и инвестируя прибыль уже в другие бизнес-модели.
• Минусы — модель требует высоких коммуникативных навыков. Собственников, решивших сдавать жилье на длительный срок, тяжело убедить на субаренду. Даже если получится, доходность всей истории невелика — сначала нужно найти клиентов на погашение аренды, а уже затем пытаться заработать на прибыль себе.

Еще одна модель — взять недвижимость в управление. Нужно искать собственников, которые хотят сдавать свои апартаменты или квартиры посуточно, но не желают тратить на это время. Вы берете на себя весь процесс, от рекламы и подачи объявлений до встречи гостей и уборки. То есть превращаетесь в управляющего или агента по недвижимости, работающего не по трудовому договору, а за процент от прибыли.

Документы чтобы сдать квартиру официально

Без осмотра помещения и правоустанавливающих документов на жилье заключить договор не удастся. Подобные сделки при длительной аренде случаются крайне редко. Зато владельцам жилья, решившим официально сдавать квартиру посуточно с документами, такие предложения через интернет-ресурсы поступают часто.

Рекомендуемая статья: Как подтвердить первоначальный взнос по ипотеке

Теперь рассмотрим, какие нужны документы, чтобы сдать квартиру официально по всем правилам. При осмотре жилья потенциальный квартирант вправе запросить:

• паспорт собственника жилья, если документ подписывается в его присутствии;
• выписку ЕГРН, которая удостоверяет, что именно он является собственником квартиры;
• кадастровый паспорт на объект найма;
• последние квитанции без долга по коммунальным платежам.

Какую квартиру выбрать для сдачи

В столице сдаются практически все квартиры. Нужно учитывать сезонность — если недвижимость находится в туристическом месте, наполняемость будет больше летом и в праздники. Если в деловых районах, то наоборот, жилье может простаивать в праздники.

Лучше не использовать «неликвидные варианты» — квартиры в старых домах, далеко от метро, без инфраструктуры рядом. Такие сложно сдавать и посуточно, и на длительный срок.

Учитывайте, что от параметров квартиры зависит портрет ваших потенциальных клиентов.

Количество комнат.

Проще всего сдать студии и однокомнатные. Как правило, сложно сдавать посуточно трехкомнатные квартиры — они дороже, и их снимают в основном семьями. Например, гости города или те, кому нужно переночевать между рейсами. Учитывайте, что большие квартиры арендуют и для проведения праздников, что увеличивает риск повреждения имущества.

Квартиры с «бабушкиным» ремонтом посуточно сдаются намного хуже, чем аналогичные на длительные срок — на рынке много предложений жилья в хорошем состоянии.

Туристы хотят жить в центре города или около проходящей через центр ветки метро — снимается любое жилье, кроме полностью «убитого». Рядом с международным аэропортом будут селиться «пересадочные», главное поддерживать чистое и ухоженное состояние. Квартиры около деловых центров снимают те, кто приезжает в командировки. Если центр высокого класса, для стабильного спроса придется сделать современный ремонт. Когда жилье находится рядом с крупным медицинским центром, туда будут заселяться посетители дневных стационаров или родственники — как правило, у бюджетных вариантов спрос больше.

Удаленность от метро.

Для арендной квартиры это один из важнейших параметров. Если до станции нужно ехать 20-30 минут на транспорте, квартиру сдать сложно.

Близость к вокзалу или аэропорту.

В ЖК рядом с вокзалами и аэропортами сдаются сотни квартир. Несмотря на такое количество предложений, многие из них забронированы на месяцы вперед.

Возраст дома.

Как и в случае с долгосрочной арендой, чем моложе и современнее дом, тем платежеспособнее люди готовы там жить.

Магазины и развлечения рядом.

На этот пункт при краткосрочной аренде не обращают внимания — достаточно, если это современный ЖК и поблизости есть любой сетевой магазин и аптека. Плюсом станет круглосуточная точка продаж.

Наиболее рентабельные формы сдачи посуточно

Существует несколько вариантов сдачи жилья:

1. Собственная квартира (доставшаяся в наследство, купленная за наличные деньги, подаренная и так далее).
2. Квартира, взятая в ипотеку.
3. Квартира, которую вы вправе сдавать по договору субаренды.

Самый выгодный вариант для арендодателя – это собственное жилье. Правда, сдача квартиры по договору субаренды на первых порах может оказаться рентабельнее. Это происходит, если собственная жилплощадь требует капитального ремонта. Однако, впоследствии, своя квартира начнет приносить прибыль, которую не придется ни с кем делить.

Если планируете взять квартиру в ипотеку и погашать ее за счет прибыли, полученной от сдачи, лучше выбрать долгосрочную аренду. Сдавая посуточно, можно получить и большую прибыль, но в случае аренды на длительный срок, доход будет стабильным.

Если выбрали вариант субаренды, информируйте собственника о своих планах. На первый взгляд может показаться, что мало владельцев квартир согласятся на такие условия. Но если грамотно оформить договор, сложностей в поиске не будет.

Какой сделать ремонт и сколько стоит обстановка

Всё зависит от квартиры и целевой аудитории — если собираетесь привлекать богатых европейских туристов, то придется выделяться среди конкурентов. Для массового сегмента подойдет добротный ремонт из современных материалов.

Обставляют квартиру недорогой, но прочной мебелью — новую ищите в IKEA, подержанную на Avito. Вот список:

• Спальное место — на это арендаторы обращают внимание в первую очередь. Ищите двухспальный диван или кровать, подержанный вариант стоит 5-10 тысяч. Если возьмете шириной от 140 см и длинной от 220 см, клиентов будет больше — у вас будут селиться высокие люди, которым сложнее найти комфортное спальное место.
• Место для хранения вещей — для эконом-класса достаточно шкафа или прихожей. Подержанный шкаф стоит порядка 5-10 тысяч, но придется оплачивать расходы на перевозку. В магазине прихожую можно найти за 10 тысяч, а полноценный шкаф — за 20-30 тысяч.
• Минимальный набор для кухни — небольшой гарнитур для хранения посуды, пару табуретов, маленький стол. В недорогих однокомнатных квартирах или в студиях обеденный стол заменяют на журнальный столик. Если искать с рук, всё вместе стоит 5-10 тысяч. В магазине — от 20-30 тысяч.

Из бытовой техники необходимый минимум — холодильник, микроволновка, чайник. Цену за аренду можно повысить, если в квартире есть полноценная плита и стиральная машина.

Еще нужно добавить фен и утюг. И набор посуды, минимум на двух человек, плюс сковорода и кастрюля.

Сразу стоит закупить несколькими комплектами постельного белья, сделать запас гигиенических средств. Арендаторы будут довольны, найдя в квартире продукты-расходники, которые нужны в минимальном количестве — например, сахар, соль, масло для жарки.

Общая информация

Требования к жилплощади

Рынок недвижимости внаем обширен, поэтому для успеха бизнеса ваша квартира должна отвечать определенным требованиям. Конечно, можно сдавать жилплощадь без ремонта и бытовой техники – некоторым достаточно кровати, душа и туалета. Но маленький холодильник должен быть. Все-таки большинство людей, выбрав квартиру, ожидают сервис. Что необходимо иметь в квартире, сдавая ее посуточно?

• Свежий, недорогой ремонт. Главное – не цена обоев или материал пола, а общий вид помещения и чистота. Приоритет отдается квартирам с современным ремонтом. Это могут быть нейтрального цвета бумажные обои и простой линолеум, гармонирующие друг с другом, и в целом помещение будет смотреться стильно.
• Исправная, чистая сантехника. Нелишне предоставить средства гигиены: туалетную бумагу, жидкое мыло, гель для душа, шампунь и чистые полотенца.
• Необходимая мебель. Спальное место (как правило, диван или кровать), стол, стулья, кухонный гарнитур (может быть простым) и вешалки для одежды. Все остальные комплектующие по желанию. Простая новая мебель выгодней дорогой по цене, но старой.
• Холодильник. Пусть небольшой и простой, но в рабочем состоянии. Разумеется, он должен быть чистым.
• Электрический чайник. Чай или кофе клиент будет пить по утрам обязательно.
• Плита. Некоторые предпочитают готовить сами. Особенно если квартиру сняли не на сутки, а на неделю.
• Микроволновая печь. Если нет плиты, достаточно микроволновки. Даже в самой примитивной модели можно приготовить элементарные блюда или разогреть заказанную еду.
• Минимальный набор посуды: пара кастрюль, сковорода, набор тарелок, чашек и столовых приборов. Девиз – «просто и со вкусом».
• Стиральная машина. Мала вероятность, что люди, снявшие жилье на сутки, будут ей пользоваться. А вот те, кто арендовал квартиру на более длительный срок, обязательно оценят. Даже если она не потребуется, то сможет выступать бонусом при выборе жилья.
• Wi-fi. Квартира с бесплатным доступом в интернет всегда предпочтительнее. Кому-то он может потребоваться для работы, кому-то для поиска нужной информации, а кому-то просто посмотреть фильмы.
• Телевизор. Наличие необязательно, если в квартире есть интернет.
• Кондиционер. Важный фактор. Сейчас это приоритетная опция при выборе жилья, особенно летом. Да и зимой устройство можно включить на обогрев, если холодно.
• Фен, утюг и гладильная доска должны быть в наличии.

И главное – это чистота. Возможно, для кого-то она сыграет решающую роль в пользу выбора вашей квартиры.

Налогообложение

При сдаче квартиры в наем как физическое лицо, необходимо платить налог с получаемой прибыли. Ежегодно до 30 апреля (или до вечера первого рабочего дня, если 30 апреля выпадает на выходной) собственник должен сдать декларацию по форме 3 НДФЛ и заплатить 13% от полученного дохода в бюджет (30%, если срок постоянного пребывания на территории России менее 180 дней). Если собственник зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, ставка будет другой.

Индивидуальный предприниматель может выбрать следующие варианты налогообложения:

• Общая система налогообложения. В отличие от физического лица, ИП в течение года вносит авансовые платежи (по требованию) и может уменьшить свой основной доход на профвычеты.
• Упрощенная система налогообложения. Выбирается ставка 6% «доходы» или 15% «доходы минус расходы». Более того, индивидуальный предприниматель может свой доход сделать меньше на сумму уплаченных за себя страховых взносов в 100% объеме и в 50% объеме на сумму страховых взносов, оплаченных за сотрудника.
• ИП на «патенте». В этом случае индивидуальный предприниматель платит 6% от предположительного дохода, установленного законом для данного вида деятельности.

Если уже открыто ИП или есть такая возможность, можете предварительно просчитать и выбрать наиболее выгодный вариант оплаты налогов государству.

Особенности договора для посуточной сдачи

Такой договор мало чем отличается от договора на квартиру, которую сдают на длительный срок. Типовой бланк можете скачать в интернете, по желанию изменив его: кто-то убирает ненужные на его взгляд пункты, кто-то дополняет. Но есть основные данные, которые в нем должны быть:

• Предмет договора.
• Ф. И. О. и паспортные данные сторон.
• Стоимость аренды.
• Срок аренды (с уточнением времени заезда и выселения).
• Ответственность сторон.

Нужно сделать опись обстановки, чтобы не возникло спора в случае порчи имущества (при посуточной сдаче риск возрастает). Договор должен быть подписан с обеих сторон и составлен в двух экземплярах. Если сдаете жилье через агентство, эти хлопоты сотрудники возьмут на себя.

Уборка помещения

Сдавая квартиру на любой срок, в ней следует проводить генеральную уборку перед каждым новым постояльцем. Если сдаете жилье посуточно, делать это придется часто. Если между жильцами длительный промежуток времени, то влажная уборка необходима перед заселением новых постояльцев.

В сезон, если квартира находится в интересном с туристической точки зрения месте, жильцы могут часто меняться. В этом случае важно продумать время выселения одних жильцов и заселения других, чтобы остался зазор в пару часов для уборки. Нелишне прописать в договоре, что после себя квартиранты должны оставить чистую квартиру. Пол их заставлять пылесосить не нужно, а вот посуду помыть не помешает.

Плюсы сдачи посуточно

• Потенциально большая прибыль в сравнении с длительной арендой. Особенно если квартира расположена в туристическо-привлекательной части города.
• Если неожиданно понадобилось жилье (приехали погостить родственники), вы можете поселить их в квартире, никого специально не выселяя.
• Если решили продать квартиру, постоянные жильцы вряд ли согласятся на регулярные визиты риэлтора с потенциальными покупателями. В случае с посуточной арендой найти время, чтобы показать жилплощадь, намного реальней.

Минусы и возможные риски

• Риск попасть на мошенников, вероятность порчи имущества. Да и соседей будут волновать меняющиеся жильцы.
• При посуточной аренде много времени придется тратить на уборку помещения, контролировать его состояние.
• Если город непривлекателен для туристов и расположение квартиры неудобное, вряд ли можно рассчитывать на стабильный поток клиентов.

Где искать арендаторов

Для краткосрочной аренды создать и автоматизировать поиск клиентов — одна из ключевых задач.

— сервис бронирования отелей, в котором есть категория апартаментов. Туда же попадают и квартиры. Сервис берет за свои услуги комиссию — от 10 до 18%, в зависимости от вида квартиры, наличия в ней техники и мебели, сезонности и месторасположения.

— сервис аренды квартир. Принцип такой же, как и у Booking — вам не нужно общаться с гостями по телефону, всё автоматизировано. В Airbnb можно оставлять отзывы гостям, почитать отзывы других владельцев квартир. Еще есть ограничения — например, если вы захотите, квартиру не покажут гостям с отрицательными отзывами. Или путешественникам без загруженных в сервис паспортных данных.

Сайт берет комиссию с владельца, размер нужно уточнять при регистрации объекта.

Avito.ru,
«Суточно» и другие доски объявлений.
Вы размещаете предложение и ждете, пока арендатор позвонил или напишет. Трат меньше — достаточно один раз разместить и пост будет висеть месяц. Внимание процессу бронирование приходится уделять больше — нужно общаться с клиентами и составлять график заездов. Размещение стоит около 200-500 рублей за одно объявление.

Социальные сети.

Квартиры предлагают в группах путешественников. Для дорого жилья с дизайнерским ремонтом можно попробовать вести свой аккаунт, например, в «Инстаграме».

Нюансы успешной сдачи квартиры

Стоит отметить, что для того, чтобы получать стабильный доход, требуется много сил вложить в поиск клиентов. Поэтому прежде, чем заселять первых жильцов, нужно подготовиться. Посуточная сдача нацелена на постоянное обновление клиентуры, а значит потребуется разработать бизнес-план, и поставить заселение на поток:

1. Вид деятельности. Посуточная сдача может подразумевать не только заселение одного человека или семьи в одну квартиру. Если площадь позволяет можно разграничить помещение по комнатам и создать домашний мини отель. В любом случае, чтобы правильно выставить ценник, нужно проанализировать рынок через фейковые объявления.
2. Оформление. Любая коммерческая деятельность должна быть законно оформлена. Можно зарегистрироваться в форме ИП, и тогда налоговый вычет будет составлять всего 6% вместо 13% у ФЛ. Обязательно заключается договор при заселении.
3. Подготовка помещения. Для посуточной сдачи оптимально выполнить косметический ремонт и наполнить его мебелью и необходимой техникой. Многие идут ещё дальше и предлагают также в распоряжение посуду и одноразовый набор средств личной гигиены. Обязательно стоит предусмотреть наличие выхода в интернет. Также хорошо под рукой иметь телефоны слесаря, газовщика, электрика.
4. Поиск арендаторов.Можно постоянно обновлять объявления на популярных бесплатных площадках (Avito, Domofond) или размещать платные объявление. Очень современно и действенно создать собственный сайт. Вообще 70% всех клиентов приходят из Сети. Но не стоит забывать и об офлайн. Объявления на асфальте, на вокзале, в виде листовок могут привлечь до 40% клиентуры. Очень актуально предложить процент от привлечения клиентов таксистам.

Сдача квартиры требует хороших качеств продавца и сноровку для ориентации среди большой конкуренции. Чтобы быть более заметным, можно предлагать скидки на бронирование или акции во время сезонного бума. Главное помнить — посуточная сдача квартиры это только частично пассивный доход, требующий постоянного контроля.

Как законно сдавать квартиру краткосрочно

Выбирайте подходящий организационно-праWowой статус и платите налоги.

У этого статуса две подходящие схемы налогообложения. Выбирайте упрощенную, это 6% выручки. Или патентную — единый платеж на конкретный срок за один вид деятельности. Стоимости патента зависит от региона и округа, уточнить можно на сайте налоговой инспекции. Например, право год сдавать квартиру в округе Щербинка в Москве стоит 12 600 рублей.

Еще ИП платят обязательные взносы в пенсионный фонд и фонд обязательного медицинского страхования — в 2021 году это 40 874 рубля. Плюс дополнительный взнос в пенсионный фонд 1% от заработанной сверх 300 тысяч рублей в год суммы.

Стать самозанятым.

Зарегистрироваться можно онлайн, через приложение «Мой налог». Если сдаете физическим лицам, то платите 4% от выручки. Если юридическим — 6%. Обязательных взносов нет.

Хитрости и секреты бизнеса

Когда звонили собственники, я говорил, что квартиру снимаю для организации, люди будут меняться, жить будут инженеры-строители, ну в общем, я немного схитрил. И в один прекрасный день мне позвонил человек, которому было абсолютно без разницы, кто будет жить, ему важны были деньги, которые я отдавал ему в начале каждого месяца за аренду однокомнатной квартиры.

Квартира была не очень, в пятиэтажке, эконом-класса. Немного наведя порядок, я сделал все так, как должно было быть: купил постельное белье, подушки и одеяла, отремонтировал розетку на кухне и начал ее сдавать посуточно.

Почасовая аренда дает максимальную рентабельность

Клиентов было очень много, сразу же в первый же день заселилась женщина и понеслось, поехало, когда квартира освобождалась с утра, мне удавалось ее сдать по часам, на 3 часа за 750 рублей, по часам, кстати, спрашивали часто, и всегда, когда квартира была даже занята, я был на телефоне, договаривался со следующими клиентами — поэтому квартира была занята по максимуму. Иногда даже удавалось сдать 2-3 раза в день по часам, поэтому в конце месяца у меня выходило гораздо больше той суммы, которая была запланирована. Кстати, у меня была самая низкая цена по часам, поэтому так часто удавалось сдать квартиру любителям уединиться.

Не бывает проблемы с бельем. Бывает только лень

Белье должно быть чистым, иначе клиентов вам не видать

Через месяц я стал расширяться и снял вторую квартиру, двухкомнатную. Единственный минус этого дела в том, что каждым новым клиентам нужно чистое, свежее, отглаженное белье. Белье я готовил у себя дома, стирал в машинке и сушил на батареи, ну и естественно гладил, машины у меня тогда не было, и я ездил по квартирам на маршрутке с рюкзаком, квартиры были в разных частях города.

Однако самый приятный момент этого дела — это деньги, которые платят люди когда снимают квартиру. Вы берете наличные и паспорт в залог, сейчас конечно уже люди работают с договорами и берут деньги в залог в размере 1.500 рублей, но я брал только паспорт в залог.

Еще через месяц, я снял еще одну двухкомнатную квартиру, и в сумме у меня их стало 3. Честно скажу, было очень напряжно готовить белье каждый день, для каждой квартиры и каждый вечер заселять людей. Однако мне очень нравилось перекладывать деньги из кошелька повседневного в тот, который хранился дома. Каждое утро я ложил по 5.500 рублей, а в начале каждой недели я клал деньги на банковский счет около 30.000 рублей.

Как заключить договор на краткосрочную аренду

Де-юре, договор на сдачу квартиры посуточно ничем не отличается от документа на долгосрочную аренду.

Такие договора называются «договорами найма жилого помещения». Тот, кто сдает жилье — наймодатель. Арендатор — наниматель. В документе нужно указать:

• Паспортные данные арендатора. Даже если проживать планирует несколько человек, договор заключается с одним из них — он будет отвечать, если с жильем что-то случится.
• Сколько человек будет жить и штраф за нарушение этого пункта — помогает, когда жилье снимает один человек, а оказывается, что ночует сразу большая компания.
• Количество дней, сумма за весь срок найма.
• Состояние квартиры — можно указать, что в жилье нет повреждений.
• Алгоритм и время выезда. Например, предлагать жильцам оставить ключи у консьержа или в специальном почтовом ящике.

Нелегальная сдача квартиры грозит большим штрафов. Придется заплатить:

• Неучтенные налоги — это 13% с физического лица. Причем задолженность считается за последние 3 года деятельности. Так как конкретную сумму установить не получится, решение о размере будет принимать суд.
• 5% неучтенного дохода за отсутствие декларации.
• 40% неучтенного дохода за сокрытие налогов.
• 500-2000 рублей за факт незаконной предпринимательской деятельности.

Пожаловаться на незаконный бизнес могут соседи, управляющая компания, недовольные жильцы или пользователи сервиса бронирования. Проще вести бизнес законно.

Краткосрочная аренда квартир — растущий бизнес с низким порогом входа

На сегодняшний день квартиры, сдаваемые посуточно, активно вытесняют с рынка обычные гостиницы. Согласитесь, что гораздо удобнее снять квартиру, будь вы приезжий, либо желающий просто отдохнуть и приятно провести время с лицом противоположного пола. В общем плюсов у квартир посуточно масса, все их перечислять я не стану, думаю вы и сами об этом догадываетесь.

Как искать первых клиентов

Кстати на сегодняшний день и рекламировать эту услугу достаточно просто, необходимо ввести в поисковике “квартиры посуточно в Нижневартовске”, и поисковик выдаст множество сайтов на эту тематику, большинство из них — бесплатные доски объявлений, т. е. вы добавляете фото квартир и описание на любой из сайтов (и, конечно же, свой номер телефона) — и уже завтра вам звонят клиенты.

После нескольких месяцев работы у вас обязательно появятся повторные заказы, если ваши объекты чистые и комфортабельные, а цена находится в рамках рыночной. За ценой надо следить — по мере роста конкуренции цена потихоньку снижается, высокая цена отпугнет многих потенциальных клиентов.

Плюсы и минусы посуточной аренды квартиры

Вложение в недвижимость — это способ сохранить и заработать деньги. Сдавать квартиру в аренду выгодно. Если делать это в долгосрочную — будет пассивный доход. Из краткосрочной можно сделать бизнес.

Минусы посуточной сдачи:

• Это бизнес, а не пассивный доход. Сдача будет требовать внимания и сил — на гостей, на поддержание помещения в чистоте, на рекламу и составление графика бронирования.
• Гости часто заезжают и днем, и ночью — нужно или быть постоянно на связи, или делать автоматизированные процессы заезда и выезда.
• Нужно учитывать постоянные траты на ремонт и расходники.
• Нанимать помощников экономически целесообразно становится при 4-5 квартирах в управлении.

Плюсы краткосрочной аренды:

• Доходность, как правило, выше. Если квартира в долгосрочную сдачу принесет 40 тысяч, то при краткосрочной аренде — 60-80 тысяч в месяц.
• Квартира под контролем. Когда сдают квартиру надолго, проверяют имущество раз в месяц или реже. Если сдача посуточная, то квартиру осматривают каждые 3-5 дней.
• Предоплата. Жильцы не попросят подождать неделю с оплатой, потому что у них сейчас нет денег.
• В любой момент аренду можно перевести на долгосрочную схему.
• Если реинвестировать средства, то бизнес начнет масштабироваться и с каждым новым объектом расти всё быстрее.

С чего начать бизнес

Прежде чем начать строить бизнес на аренде квартир, необходимо выяснить следующие моменты:

1. Имеется ли в наличии жилая площадь, которую можно сдавать посуточно. Если квартира в собственности, то нужно быть готовыми к тому, что в ней будут проживать посторонние люди, которые могут нанести вред имуществу.
2. Можно снять квартиру и сдавать ее в аренду иным лицам. Такой бизнес будет считаться субарендой квартир. В этом варианте нет дополнительных рисков и затрат, на первых порах можно сразу выяснить, получится строить бизнес или нет.

Чтобы начать развивать бизнес на посуточной аренде квартир, следует составить примерный бизнес-план, который поможет выстроить четкое понятие, с чего начать. В этом документе определяются следующие моменты:

1. Выяснить, какая квартира будет сдаваться, – своя или взятая в аренду.
2. При необходимости провести косметический ремонт.
3. Обставить жилую площадь мебелью.
4. Запастись комплектами сменного постельного белья, полотенцами.
5. Определиться, какой категории граждан будет сдаваться помещение (например, только семейным парам или гражданам, находящимся в командировке).
6. Для подачи объявления о сдаче квартиры посуточно нужно сделать хорошие фотографии и составить описание жилой площади.
7. Готовое объявление следует подать в газеты, интернет, можно создать собственный сайт или страничку в соцсетях.

Легкий ли бизнес — субаренда?

Мой знакомый, когда слышал, сколько мне звонило клиентов, и я их просто опускал потому, что были заняты квартиры, всегда говорил: расширяйся, ты просто упускаешь клиентов. Другой мой знакомый говорил, что я получаю деньги на халяву. А друг, который рассказал все секреты этого дела говорил, что это не очень хороший хлопотный бизнес и требует большой ответственности и внимания.

Совет: Схему постуточной аренды можно здорово усовершенстовать, не отдавая деньги собственнику, а взяв квартиру в ипотеку. В этом случае квартира достанется вам бонусом. Узнать, одобрит ли вам банк ипотеку, можно, пройдя этот короткий онлайн-тест.

В общем, у каждого свое мнение на этот счет, лично мне это дело очень нравилось, если сравнивать с тем, чем я занимался до этого — просто расставлял бутылки с пивом в магазине, а тут вы все время общаетесь с людьми, узнаете что то новое и т. п.

Один мой знакомый из города Барнаул взял в банке кредит 50.000 рублей, снял 2 квартиры и на данный момент активно занимается субарендой.

Интересно попробовать, но страшно потерять деньги? Попробуйте начать с субаренды комнат в трехкомнатной квартире!

Кому подойдет такой бизнес

Данный бизнес отлично подходит для людей, которые работают на наемной работе с небольшим окладом, вам лишь необходимо накопить небольшую сумму денег — минимальный стартовый капитал — и начинать дейстоWowать по схеме. Когда я начинал, у меня было всего 30.000 рублей, их я накопил за полгода, работая мерчендайзером.

Также в этом деле вы получаете быстрые, “халявные” деньги, которые вы можете складывать или копить на банковском счете, мне удалось за 7 месяцев накопить более 300.000 рублей. Ну а дальше делайте что ваша душа пожелает, начинайте следующий бизнес, либо вложите накопленные деньги, купите машину или просто съездите отдохнуть на широкую ногу. В конце концов, вы можете накопить на собственную квартиру, или начать строить дом на несколько квартир в пригороде.

Источник: liga-lift.ru