Стоимость недвижимости растёт, а это значит, что в недвижимые объекты можно и нужно инвестировать. Но что делать, если у тебя недостаёт нескольких миллионов для покупки жилья в качестве инвестиции? В этом случае ты всё равно сможешь найти возможность заработать на недвижимости. Как же это сделать?
Вложиться в ПИФ
В случае вложений в недвижимое имущество следует рассмотреть ЗПФИн (то есть, закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости). Это значит, что ты и другие инвесторы перечислят свои деньги в фонд, а за это тебе и им выдадут пай. Пай является ценной бумагой, потверждающей, что тебе принадлежит определённая доля средств этого фонда.
Вот как это работает: сначала ты вкладываешь деньги, потом недвижимый объект достраивается, затем в нём продаются квартиры. Застройщик получает деньги и возвращает тебе то, что ты вложил. В ряде случаев, если все паи были розданы фондом, фонд будет закрыт, но ты сможешь купить пай у первичного инвестора.
[100% ГОДОВЫХ на недвижке] ТОП-3 Способа Как Заработать на Недвижимости 2021
Приобрести ипотечную облигацию
Под ипотечной облигацией понимается банковская долговая бумага, которая обеспечена ипотечными закладными. Это значит, что деньги, которые заёмщики выплачивают, погашая ипотеку, превращаются в купоны, которые выплачиваются инвестору (из этой суммы, впрочем, вычитается комиссия, взимаемая организаторами эмиссии облигаций).
%expert_citation=1%
Купить акцию застройщика
Приобретая акцию застройщика, ты можешь заработать на росте стоимости этой акции или на выплате дивидендов. С ростом продаж увеличивается и рыночная стоимость застройщика, а значит, выпущенные им ценные бумаги будут дорожать. В этом случае можно продать акцию, а затем купить её, если цена упадёт.
Также ценные бумаги можно хранить в портфеле и получать пассивный доход (до 9% стоимости акции в год в случае покупки акции российского застройщика и примерно 1% — в случае работы с акциями иностранных эмитентов).
%colored_text_box=1%
Сегодня приобрести одну акцию российского девелопера можно менее чем за тысячу рублей. В несколько раз дороже стоят акции зарубежных застройщиков. И те, и другие ценные бумаги могут резко подешеветь. Также инвестор рискует не получить дивиденды.
%expert_citation=2%
Купить облигацию застройщика
Такие ценные бумаги являются хорошим вариантом для вложения средств благодаря своей высокой доходности: от 12% — 15%. Ты можешь приобрести у девелопера облигационный заём, чтобы получать доход без покупки квартиры в качестве инвестиции.
По облигационному займу можно получать купонный доход. Также такой займ должен быть погашен в определённый момент. Облигационный займ фактически является средствами, которые одалживаются инвестором девелоперу. На полученные средства девелопер развивает собственные проекты, а затем возвращает деньги, а также доходность, которую готов обеспечивать на данную облигацию.
По мнению эксперта по фондовому рынку финансовой компании «БКС Мир инвестиций» Павла Гаврилова, облигации в достаточной мере предсказуемы, поскольку условия выплаты купонов известны инвесторам заранее.
Среди рисков инвестора при работе с облигациями застройщиков выделяют следующие:
- застройщик может обанкротиться
- инвестиционный портфель может быть недостаточно сбалансирован
- из-за колебаний на рынке облигации могут обесцениться
Автор текстов,
Окончила МГУ имени М.В.Ломоносова по специальности «Журналистика», защитив дипломную работу на «отлично». Затем окончила аспирантуру по направлению «Стилистика языка СМИ».
Источник: unicom24.ru
Инвестиции в недвижимость: как не прогадать с вложениями
Существенное повышение стоимости жилья за 2020 г. вновь подняло тему о целесообразности инвестиционных вложений в него. Кроме того, несмотря на то, что цены выросли, понижение ипотечной ставки облегчило вход на рынок недвижимости и послужило дополнительным мотиватором для потенциальных инвесторов. Можно ли говорить о том, что жилье в России способно выступить механизмом реального прироста капитала, Domofond.ru рассказала руководитель премии Urban Awards Ольга Хасанова.
Поднимая тему инвестирования в недвижимость, прежде всего, необходимо внести важное уточнение. Обычно инвестиционно привлекательным называют тот актив, стоимость которого стабильно и заметно растет на протяжении нескольких лет. Соответственно, его покупка гарантирует выгоду, увеличивая объем капитала. Так, если квартира в момент покупки стоила 7 млн рублей, а спустя пару лет ее прайс вырос до 10 млн рублей, по российским меркам ее вполне можно признать инвестиционным объектом – ведь она дала более чем 40% прибавку к стоимости.
Однако в действительности денежный выигрыш носит лишь номинальный характер. Следует учитывать, что только за 2020 г. рубль девальвировался на 30%. И его покупательная способность продолжает снижаться. Продолжающийся кризис в национальной экономике, вероятность новых санкций и неурегулированные внешнеполитические проблемы создают дополнительные риски. С поправкой на девальвацию, которая может быть больше или меньше в зависимости от конкретного года, реальная динамика стоимости инвестиционного объекта недвижимости снижается до нулевых или даже отрицательных значений.
Стоит ли покупать жилье для инвестиций?
Означает ли это, что тратить деньги на покупку квартир в российских городах не стоит? Разумеется, нет. Но важно понимать функционал этой сделки.
В большинстве случаев вложение средств в российскую недвижимость следует квалифицировать не как инвестицию, а как попытку затормозить и хотя бы частично компенсировать обесценивание своих капиталов. В наличном виде они будут терять свой реальный вес намного быстрее. Попытка направить их на фондовые рынки, скорее всего, приведет только к новым потерям. По мере снижения ключевой ставки депозиты также станут непривлекательными.
В этих условиях сохранение высокого интереса к приобретению недвижимости выглядит абсолютно естественным. Для многих россиян это понятный и привычный сценарий, который позволяет сохранить большую часть реальной стоимости их сбережений. Однако даже при благоприятном стечении обстоятельств в пятилетней перспективе ценность инвестированных в квартиры средств сократится на одну пятую от изначального номинала – скажутся последствия девальвации рубля.
Как покупать с выгодой?
Если деньгам, потраченным на покупку жилья, не избежать «сгорания», пусть «горят» не собственные деньги, а банковские. Иными словами, на инвестиции нужно направлять ипотечные средства. В этом случае девальвационные силы начнут работать уже на покупателя. Реальная ценность заемных средств с каждым годом будет только уменьшаться.
Но эта схема оправдана при условии, что доход от сдачи объекта в аренду покрывает выплаты по обслуживанию ипотеки. Тем не менее такой баланс достигается редко.
Во что вкладываться?
Что касается наибольшей инвестиционной отдачи проекта и стабильного спроса, в этом отношении покупателям лучше остановить свой выбор на универсальных вариантах – студиях с комфортными габаритами (20-25 кв. м) и однокомнатных квартирах. В приоритете лоты с готовой отделкой и стандартными планировочными решениями. Чем меньше экстравагантного – тем лучше для инвестиций.
Хорошие возможности дают новые районы, где реализуются концепции с комплексным освоением территорий, активно создаются рабочие места, общественные пространства, объекты социальной и транспортной инфраструктуры. Классический пример – локации Новой Москвы вблизи бизнес-центров и станций метро. Благодаря низкому порогу входа показатели роста здесь могут доходить до 40-50%.
Так, к началу прошлого года, в рамках группы проектов, расположенных на удалении не более 5 км от МКАД, квадратный метр жилья стоил 138,9 тыс. рублей. К декабрю 2020 г. этот показатель поднялся на 25%. В более отдаленных локациях (Рязанское, Десеновское, Филимонковское поселения) рост за счет относительно низкой базы 120 тыс. рублей за кв. м выдался более внушительным – порядка 40%.
Далеко не все российские регионы имеют предпосылки для ведения сколько-нибудь успешной инвестиционной деятельности на местных рынках недвижимости. Наибольший потенциал, безусловно, остается за обеими столицами, а также их областями. В группу самых перспективных субъектов Федерации входят курортные приморские регионы на юге и севере – Краснодарский край и Калининградская область. За Уралом в этом плане выделяются Тюмень (центр нефтегазовой промышленности) и Новосибирск (крупнейший промышленный и научно-образовательный центр Сибири). Для всех перечисленных регионов характерно наличие внушительных объемов нового строительства и постоянный приток «свежих» покупателей за счет миграции из других регионов России и ближнего зарубежья.
В современных российских реалиях инвестиции в жилую недвижимость сами по себе не смогут сделать человека богаче (за редким исключением), но при грамотном и трезвом подходе они вполне в состоянии минимизировать потери капитала при девальвационных стрессах.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Источник: www.domofond.ru
Инвестирование в новостройки: покупка студий и маленьких квартир для перепродажи
Покупка малогабаритных квартир (19 — 35 кв.м) для дальнейшей перепродажи – это хороший способ инвестирования в новостройки, но как и везде, тут есть свои подводные камни.
Суть стратегии: приобрести квартиру или студию в новостройке (пока дом не сдан в эксплуатацию) и перепродавать через год или два. Маленькие студии и однокомнатные лучше всего растут в цене, и они более ликвидные, чем квартиры большой площади.
Затраты времени – всего три дня. День на поиск подходящего объекта, второй день – подача документов в банк, и третий – подписание договора.
При инвестировании в новостройки для перепродажи во время кризиса надо помнить о нескольких важных моментах:
- лучше выбирать новостройки на последних стадиях строительства, потому что есть вероятность недостроя;
- нужно тщательно проверять застройщиков;
- продать новостройку на вторичном рынке – сложно.
Несомненный плюс заключается в том, что во времена спада в экономике ценник на новое жилье значительно ниже. Зато потом при выходе из кризиса недвижимость отыгрывает инфляцию, в то время как деньги обесцениваются. То есть лучшая стратегия — купить в кризис и продать после выхода из кризиса, на пике цены.
Сейчас основная проблема на рынке недвижимости том, что вторичный рынок замер. Юридически если вы купили квартиру и застройщика и потом перепродаете (даже не пожив там ни дня) — это уже перепродажа на вторичном рынке. Ипотека на вторичку не слишком выгодна, и многие люди предпочитают брать новостройки под более низкую процентную ставку. Поэтому можно всего рассмотреть вариант вложения в новые дома и квартиры под сдачу в аренду , а в дальнейшем уже выйти из сделки через продажу.
С другой стороны, до 1 июля 2018 года новостройку можно купить по очень привлекательной цене. В связи с вступлением в силу изменений в 218-ФЗ и постепенного отказа от ДДУ эксперты ожидают роста цен на этом рынке на 20-30% уже осенью 2018 года. Так что сейчас можно приобрести квартиру в новостройке на самых выгодных условиях, а рост стоимости через 1-2 года может составить вместо стандартных 30-40% куда больше — 50-60%.
Представьте себе, что:
Вы купили квартиру за 2 100 000 рублей.
За 6 месяцев она выросла в стоимости до 2 600 000 — 2 700 000 рублей.
По расчетам прибыль составит от 500 000 рублей.
Посмотрите фрагмент семинара Николая Мрочковского, на котором стратегия инвестирования в новостройки для перепродажи разобрана более подробно:
(Фрагмент семинара – Cекреты создания денежного потока и капитала на недвижимости )
Выгода покупки квартиры в новостройке на этапе котлована
С момента котлована и до продажи всех квартир недвижимость дорожает примерно на 40-50% . Поэтому даже с учетом ипотеки выгодно приобретать недвижимость: платим по кредиту 7-8%, недвижимость растет на 40-50% за все время строительства (1,5-2 года). Разницу оставляем себе.
Давайте разберем, как растет стоимость новостройки при строительстве дома. Итак:
- Как только огородили участок и начинают строительство – это стартовая цена.
- Вырыли котлован, залили фундамент – плюс 10% к стоимости.
- Построили первые этажи – еще плюс 10%.
- Достроили верхние этажи – еще плюс 10%.
- Сдали дом госкомиссии – еще плюс 10%.
- Выдали ключи – еще плюс 10%.
Таким образом, с учетом сметы вы можете рассчитать, на каком именно этапе вам выгоднее всего вливаться в сделку. Безусловно, имея в виду как ситуацию на рынке, так и свои финансовые возможности.
Оценка потенциала квартиры в новостройке для перепродажи
Чтобы верно оценить объект, нужно сперва определить:
- Сколько комнат выгоднее брать? Какого размера?
- Какие есть отличия доходности у однушки, двушки или трешки?
- По каким показателям определяется ликвидность объекта?
На эти вопросы вы сможете найти ответ в видео «Оценка потенциала квартиры в новостройке для перепродажи».
(Фрагмент семинара – Cекреты создания денежного потока и капитала на недвижимости )
2 главных правила, написанных кровью неудачливых инвесторов при вложении в новостройки:
- тщательно отбирайте застройщиков и дома, считайте не только доходность, но и риски;
- изучите возможность выйти из сделки до того, как объект будет сдан (санкции, порядок), а также продумайте запасную стратегию – инвестирование в новостройки для последующей сдачи в аренду.
И не надо складывать все яйца в одну корзину. Если есть возможность разделить средства на несколько проектов, делите!
Эконом-вариант: перепродажа новостроя гаражей
Вы можете реализовать стратегию перепродажи недвижимости не только с новостройками, но и с гаражами. Это замечательный вариант, если вы пока что не хотите браться за квартиры. Дмитрий Корецкий в Барнауле вкладывает деньги в гаражи, которые еще только строятся. Покупает их дешево на раннем этапе и продает в 2 раза дороже. Недавно на регулярной встрече инвесторов Территории Инвестирования он как раз рассказал о своем опыте:
Посмотрите видео «Убойные инвестиции в гаражи»:
(Фрагмент записи живой встречи инвесторов проекта Территория Инвестирования в Москве )
Подводя итоги: варианты есть, и их много. Главное – изучать детали и просчитывать риски!
Источник: tinvest.org