Приобретение квартиры в новостройке – это не только решение жилищного вопроса. Инвестиционные сделки на первичном рынке стали нормой и позволяли неплохо заработать. Однако в будущем такой бизнес может стать менее прибыльным.
Приобретение квартиры в новостройке – это не только решение жилищного вопроса. Инвестиционные сделки на первичном рынке стали нормой и позволяли неплохо заработать. Однако в будущем такой бизнес может стать менее прибыльным.
Суть в разнице между стоимостью квартиры на раннем этапе строительства и её ценой в практически готовом доме. Начиная продажи на этапе котлована, застройщики должны обеспечить привлекательность объекта, ведь ждать готовой квартиры дольщику придётся около двух лет, а то и больше. В принципе, купив квартиру на старте проекта и продав под конец, можно было заработать около 20% годовых – такой доходности не предложит ни один банк. То есть за два года, пока идёт стройка, жильё дорожало на 40, а то и 50%.
Но схема срабатывала не всегда. Например, до 2014 года рынок был «разогрет», а после кризиса, когда спрос упал, цены долгое время «стояли» или увеличивались на уровне инфляции. Некоторые квартиры даже подешевели. С 2018-го начался новый рост цен, на этот раз активность покупателей подстёгивали законодательные изменения.
ПЕРЕПРОДАЖА КВАРТИР КАК БИЗНЕС. СКОЛЬКО МОЖНО ЗАРАБОТАТЬ? ФЛИППИНГ ПО-РУССКИ.
Так, с 1 июля 2019-го застройщики должны привлекать кредиты банков для строительства (это называется проектное финансирование), а деньги дольщиков будут храниться на эскроу-счетах до сдачи объекта. Получается, теперь компаниям нет смысла демпинговать на старте, ведь они всё равно берут кредит на стройку. Правда, большинство уже начатых проектов завершат по старой схеме – деньги дольщиков девелоперы смогут получать сразу.
«Спекулянтов» не сосчитать
Директор по развитию, партнёр маркетплейса недвижимости «М2Маркет» Роман Строилов полагает, что уйдут непрофессиональные инвесторы, которые «раздували» рынок, но место для квалифицированных останется: «Идентифицировать инвесторов и реальных покупателей на стадии котлована очень сложно. Ведь в этот период жильё активно покупают и для личных нужд из-за привлекательных цен. По сути, объём продаж на нулевом цикле определяется количеством квартир, выведенных на рынок застройщиком». Трудно анализировать и перепродажи на стадии строительства: кто-то передумал жить в конкретном районе или комплексе, потому что рядом появился лучше, кто-то переезжает в другой город, не может больше платить ипотеку или решил купить в этом же проекте квартиру большей площади…
«Конечно, на рынке присутствуют покупатели, которые приобретают недвижимость с целью перепродажи. Но наши клиенты в основном семейные люди, которые приобретают квартиры для себя. Доля инвестиционных покупок невелика. К тому же мы часто начинаем продажи на достаточно высокой стадии готовности, и стоимость «квадрата» практически соответствует ценам на вторичном рынке», – говорит директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.
«Многое зависит от проекта. Если говорить об объектах «Мегалита», то основная доля наших покупателей приобретают недвижимость для собственного проживания. Но инвесторы, безусловно, тоже есть. В среднем по переуступке реализуется до 10-15% от всего объёма квартир», – подсчитал директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит» Андрей Кириллов.
От старта до финиша
«Разница в стоимости 1 кв.м на этапе котлована и перед вводом объекта в эксплуатацию в предыдущие годы достигала 50%, а в среднем составляла 20%. Многое зависит от ценовой политики застройщика, от того, сколько ему нужно денег на начальном этапе, и от раскрученности локации. Несмотря на изменение схемы финансирования, инвесторам по-прежнему будет интересен рынок новостроек.
Такая ситуация сохранится ещё порядка полутора лет. За это время застройщики выведут на рынок все имеющиеся в запасе проекты, которые смогут реализовать по старой схеме. Новые будут появляться в продаже в основном по схеме эскроу, что существенно снизит их привлекательность для инвесторов. Ведь разница между начальной ценой и стоимостью готового жилья сократится», – рассуждает руководитель группы маркетинга компании ЦДС Пётр Буслов.
«Продажа с использованием эскроу-счетов также позволяет приобретать недвижимость на этапе котлована, и, конечно, покупка на ранней стадии обойдётся дешевле. Тем не менее разница со стоимостью на этапе после сдачи, скорее всего, не будет столь значительной. По крайней мере, не такой, к которой привыкли инвесторы. Застройщику необходимо учитывать в финансовой модели стоимость проектного финансирования. В связи с этим средние цены станут больше, при этом амплитуда их роста в рамках строительного цикла будет меньше», – уверен Андрей Кириллов.
Генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева считает, что учитывать надо не только интерес инвесторов: «Покупка на старте продаж – хорошая возможность, уложившись в один и тот же бюджет, приобрести более комфортную квартиру в строящемся доме, нежели готовую, но с менее удачными качественными характеристиками.
Объекты ГК «КВС» ориентированы на собственное проживание, но инвестиционная составляющая важна не меньше. В жизни постоянно происходят изменения – появляются и подрастают дети и внуки, кто-то переезжает в другой город или район. Ликвидная квартира в хорошем доме и в удобном квартале – это вложение в будущее».
По мнению г-жи Альшаевой, новые реалии рынка глобально не повлияли на ценовую политику. Покупать квартиру на старте всё равно выгоднее: «Рост цен, который мы закладываем по плану в проектах, реализуемых по новым правилам, аналогичен показателям по остальным: это минимум 20-25%. Квартира, которую нужно ждать два-три года, и готовая, куда можно заселиться сразу, получив ключи, не могут стоить одинаково».
Хлопотная цессия
С тем, что готовые квартиры будут дороже, согласна и директор департамента маркетинга и рекламы ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова: «Сегодня разница между стартом продаж и моментом ввода объекта составляет 20-30%. Но схема реализации жилья по эскроу-счетам ещё не проработана, поэтому рано говорить, каков будет порядок при цессии. Будет ли открываться ещё один эскроу-счёт на одну и ту же квартиру или дольщик передаст его новому покупателю, кто оплатит перевод денег, какова будет стоимость квартиры по договору цессии и как дольщики решат вопрос с налогообложением, если продают квартиру дороже, чем покупали? Вероятно, переуступка уже не будет так удобна, как раньше».
«Возможность переуступки предусмотрена законом и при схеме с эскроу-счетами. Но сама процедура усложнится – процесс переоформления счетов и другие перипетии с банками могут занять больше времени. Маржа инвесторов, безусловно, сохранится, но уже не в таком объёме. То, что девелоперам придётся брать кредиты, в целом скажется на цене квадратного метра.
Застройщики будут стремиться наполнять эскроу-счета, чтобы экономить на процентах: чем больше денег внесли граждане, тем меньше ставка за пользование кредитом. Но квартиры на завершающем этапе всё равно будут дороже. А дальше всё зависит от проекта: комплекс в уникальной локации подорожает значительно больше, чем проект в районе, где разные компании строят несколько ЖК», – полагает заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин.
Коммерческий директор «Эталон ЛенСпецСМУ» Ирина Соловьёва напоминает, что максимально выгодные предложения от застройщика будут до тех пор, пока он не наберёт определённую сумму на эскроу-счетах: «Компаниям больше нет резона продавать большие объёмы на ранних стадиях, поскольку они не смогут использовать вырученные средства до завершения стройки. Так что после продажи необходимого пула квартир компании с большой вероятностью будут выводить оставшееся жильё на рынок более сдержанно. Наибольшую выгоду компании получат от продажи готового жилья, наряду с покупателями-инвесторами, успевшими заключить сделку на котловане. Цены в течение строительного цикла по-прежнему будут расти до 15%, в зависимости от локации объекта и конкурентного окружения».
Генеральный директор ГК «Абсолют Строй Сервис» Евгений Жуков уверен, что эскроу ничего принципиально не изменит: «Да, цены на «котловане» вырастут, так как застройщики начнут закладывать в себестоимость затраты на проектное финансирование. Но после ввода объекта в эксплуатацию квартиры всё равно дорожать будут».
Компактные инвестиции
Застройщики уверены, что возможности для инвестирования сохранятся, но для этого подойдут не все объекты. «Выбирать нужно не столько жилой комплекс, сколько местоположение. Наибольшим потенциалом обладают ещё не раскрученные, развивающиеся локации. По мере роста их популярности будут расти и цены. В своё время по такому сценарию развивалась северная часть Приморского района.
Сейчас потенциалом обладают локации у станций метро «Чёрная речка», «Лесная», «Елизаровская». А после перехода на эскроу-счета в целом по рынку можно ожидать удорожания, но не очень значительного – в пределах 5-6%», – считает Пётр Буслов.
«В среднесрочной перспективе жильё подорожает, но пока значительным этот рост не назвать. Основная доля текущих проектов реализуется по старым правилам. Это сдерживающий фактор для тех, кто уже начал продажи по новой схеме. Тем не менее девелоперы будут вынуждены покрывать дополнительные расходы на кредиты», – рассуждает Андрей Кириллов.
Он уверен, что покупателям надо делать ставку на эксклюзивные (не значит элитные) объекты с редкими характеристиками. Например, комплексы в черте города в шаговой доступности от метро. В таких локациях свободных участков немного, и жильё будет цениться со временем только больше. Всегда востребованы варианты с хорошими видовыми характеристиками – у воды, рядом с парками.
И тогда разница в цене на старте и на финише проекта может превысить 15-20%. Что касается самих квартир, спросом пользуются компактные и функциональные. Многие предпочитают однокомнатные варианты и квартиры евроформата. Эти объекты востребованы и на вторичном рынке.
«Продажи в наших проектах показывают, что с начала реализации до ввода в эксплуатацию жильё может подорожать на 20-40% в зависимости от типа квартиры и расположения дома. Наибольший рост показывают студии, одно- и двухкомнатные квартиры в локациях с хорошей транспортной доступностью и инфраструктурой, как правило, рядом с метро», – говорит Анжелика Альшаева.
В том, что жильё в среднесрочной перспективе однозначно подорожает уверена и Ирина Соловьёва: «Наиболее привлекательные для инвестиций объекты – однокомнатные квартиры и студии в пешей доступности от метро, поближе к центру города. В таких новостройках цены растут даже тогда, когда в целом рынок «проседает». А когда в локации наблюдается недостаток «семейных» квартир, то и двухкомнатные, и трёхкомнатные варианты становятся привлекательными. В нашей компании наибольшая доля инвестиционных покупок приходится на квартал «Галактика».
Директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман прогнозирует, что в ближайшие годы цены на квартиры будут расти плавно, в среднем на 8-10% в год: «Выбирая объект для инвестиций, нужно изучить концепцию проекта, репутацию девелопера, историю уже построенных им домов. Это важно, чтобы понять: будут ли реализованы все обещанные на старте опции. В первую очередь, обращать внимание стоит на социальную и коммерческую инфраструктуру».
«Параметры наиболее рентабельных для инвестиций вариантов вряд ли сильно изменятся. Традиционно востребованы объекты с хорошей транспортной доступностью, вблизи метро или в активно развивающихся районах, в жилых комплексах не ниже комфорт-класса.
Наиболее ликвидными в долгосрочной перспективе остаются новостройки бизнес-класса с детально проработанной концепцией, самодостаточной внутренней инфраструктурой, безопасной и благоустроенной территорией», – полагает Евгений Жуков. Он уверен, что независимо от стадии готовности объекта лучше всего продаются «двушки» с европланировками, компактные и функциональные однокомнатные квартиры. «В нашем ЖК «Георг Ландрин» таких квартир больше половины, спроектированы детские и спортивные площадки, детский сад. Достаточно коммерческих помещений, где разместятся магазины, пекарни, аптеки, салоны красоты, спортивные секции и пр. В долгосрочной перспективе квартиры в ЖК с развитой инфраструктурой имеют больший потенциал для роста цены», – считает Евгений Жуков.
Коммерческая альтернатива
Что касается инвестиций в коммерческие помещения, эти объекты и раньше нечасто покупали для перепродажи: «В большинстве случаев их приобретают для последующей сдачи в аренду либо конечные пользователи. Наибольшей популярностью традиционно пользуются варианты от 50 до 100 кв.м, правильной формы, расположенные по внешнему контуру жилого комплекса, – рассуждает Пётр Буслов. – А вот машино-места в паркингах – наименее интересный объект для инвестирования. Их стоимость не растёт во времени, что связано с низким спросом на такую недвижимость».
«Мы предлагаем большой объём коммерческих помещений на первых этажах. На них переключаются многие частные инвесторы, что связано в первую очередь с показателями доходности. В сегменте стрит-ритейла она достигает 12-15%. Но и такую недвижимость люди обычно покупают не для перепродажи, а чтобы сдавать в аренду либо развивать собственный бизнес», – говорит Сергей Степанов.
«Инвестиции в коммерческие помещения также останутся востребованы. Наиболее ликвидны небольшие встройки площадью 50-70 кв.м», – уточняет Ян Фельдман.
«Коммерческие помещения мы не продаём, а сдаём в аренду, чтобы контролировать их целевое использование. Кроме того, они могут использоваться как залог по кредитам. Что касается мест в паркингах, то даже в центре города доход от их сдачи в аренду будет небольшим, несмотря на сложности с парковкой. Они довольно дорогостоящие. Машино-место площадью 14 кв.м стоит в среднем 1 млн рублей.
Его можно сдать максимум за 8000 рублей в месяц, да ещё и за обслуживание платить. Такая инвестиция окупится лет за 16, не меньше. Чтобы накопить на безбедную старость, надо иметь несколько квартир, которые будут сдаваться в аренду. Но коммерческие помещения в правильных локациях гораздо интереснее. Только инвестировать надо здраво, тщательно подходя к выбору объектов», – рекомендует Максим Жабин.
Источник: nsp.ru
Как выгодно купить квартиру и сэкономить деньги
Риэлторы уверенно заявляют: «Разумная скидка с цены квартиры — 5%»! Это несколько десятков тысяч рублей. Допустим, стоимость вашей квартиры 5,5 млн рублей. В этом случае, скидка составит порядка 275 тыс. рублей.
Недавно на сайте одного из застройщиков я обнаружил скидку 34%. Возьмем тот же вариант цены — 5,5 млн рублей. Сколько, как вы думаете, составит дисконт? 1.870.000 рублей!
Но на деле не все так однозначно. Поэтому, когда вы выбираете квартиру, то обязательно, сравнивая предложения Агентств недвижимости, обращайте внимание не только на процент скидки, но и на ее числовое выражение.
В этой статье рассмотрим Как выгодно купить квартиру на первичном и вторичном рынке, выясним что влияет на цену, какие подводные камни могут возникнуть и как их избежать. Как показывает практика, при разумном подходе к покупке недвижимости, сэкономить можно гораздо больше дензнаков семейного бюджета, чем кажется на первый взгляд.
Что дешевле: первичное или вторичное жилье?
Вторичное жилье, по мнению большинства, считается более дешевым, чем «первичка» (квартира в новостройке). Однако, стоимость квадратного метра зависит от множества факторов: от проекта многоквартирного дома, этапа строительства, репутации застройщика, отзыWow покупателей, района, этажности, инфраструктуры, способов оплаты (всей суммой сразу или частями), ценником на обслуживание дома управляющей компанией. Поэтому, не всё так однозначно.
Возьмем для сравнения квартиры близкие +- по площади в Санкт-Петербурге, представленные в настоящее время на продажу:
р-он Гражданского пр-та
р-он м. Ст.Деревня
р-он м. Пролетарское
р-он м. Василеостровская
Как видно из таблицы, квартиры, сходные по площади, имеют отличия в цене в несколько десятков рублей, а иногда и сотен.
Например, в р-не метро Рыбацкое 2-комнатная большей площади стоит дешевле квартиры, меньшей по площади, в том же районе. В центре, который отличается, как правило, высоким ценником, те, кто желает приобрести в Петербурге собственность из старого фонда, могут найти квартиру по цене дешевле, чем в новостройке. Факторов множество: у продавца огромное желание быстро продать недвижимость, в квартире не делали ремонт более 10 лет и множество других причин, так или иначе влияющих на ценник.
Экономим на покупке первичного жилья
Квартиру в новостройке можно купить со скидкой от 5 до 60%, в зависимости от сезона и стадии строительства. Рассмотрим варианты.
Покупка на стадии котлована. Выгоды и риски
Наиболее заманчивая цена на недвижимость, именно до начала строительства, на самом старте.
Прежде, до снижения темпов строительства, экономия от нулевого цикла до начала продаж уже готового жилья среднего класса, составляла 40-60%, а иногда доходила и до 100%. В настоящее время, экономия может составить оптимально уже лишь 25%. Максимально выгодно, по данным риэлторов, сегодня приобретение на нулевом цикле элитного жилья.
Именно при его приобретении покупатель получает max выгоду порядка 60-65%. Причина проста. Случайных игроков на рынке строительства элитного жилья нет. Поэтому и риск вложения в долгострой минимальный.
Но тем не менее, если застройщик неизвестен или не успел наработать себе репутацию, риск все же высок. Для примера, список проблемных объектов долевого строительства жилья в Москве состоит из 10 объектов, в Новой Москве из 7.
Как показало время, покупка квартиры на стадии котлована — дело очень рисковое. Поэтому, решив купить недвижимость и сэкономить, вот мой совет: узнайте всё о застройщике, выделите время на сбор информации, выясните, есть ли еще объекты строительства у компании, вводили ли ранее они жилые дома или это единственный объект, как давно они на рынке строительства и так далее. Нелишним будет узнать и о том, кто является учредителем строительной компании.
Собрать в наше время информацию — дело нетрудное. В поисковик введите название компании-застройщика или агентства недвижимости. Через несколько секунд, система выдаст вам всю официальную информацию, кроме того, вы сможете узнать даже мнение покупателей.
Рекомендую потратить время и на прочтение материалов на сайте ведущих аналитических агентств и изданий о недвижимости, таких как РБК и Российская газета.
Продолжим тему. Еще один минус покупки на столь ранней стадии является срок строительства. Один год — это минимум, но может затянуться и на два, и на три года.
Все это время вам придется где-то жить, возможно, снимать жилье. Поэтому прежде чем выбрать такой вариант приобретения жилья, всё хорошо подсчитайте. Вполне возможно, взять деньги в кредит и купить готовое жилье будет гораздо дешевле, чем арендовать квартиру. Во всяком случае, это будет ваше собственное жилье и его уже можно будет начать обустраивать.
Используя ее потенциал, вы через личный кабинет (ЛК) решаете все вопросы. На сайте ДомКлик можно посмотреть объекты, удобно задав необходимые параметры фильтрации (цена, площадь квартиры, район и т.п.). Подаёте заявку на жилищный кредит и далее весь документооборот проходит через ЛК, вплоть до подачи документов по сделке на государственную регистрацию права собственности. Можно сделать расчет ипотеки через специальный калькулятор. Данный сервис объединяет клиентов, сотрудников и партнеров Сбербанка: Агентства недвижимости и застройщиков. Вот как выглядит интерфейс системы:
Такой вариант сотрудничества выгоден и Агентствам недвижимости и застройщикам. Став партнером банка, риэлторы и Строительные компании получают возможность размещать бесплатные объявления на площадке ДомКлик. А риэлторы могут пользоваться еще и базой клиентов, которым уже одобрен банком кредит.
Покупка на поздних стадиях строительства. Выгода и риск
Наши исследования показали: на более поздних стадиях строительства выгода не такая существенная, как на ранних. Однако, экономия для семейного бюджета все же есть. И на ее значение влияет тот факт, на какой именно стадии вы заходите на стройку. Допустим, вы решили дождаться, когда будут возведены первые этажи дома — это плюс 5-7% к цене на нулевом цикле. Ждете, когда дом построят, но еще не приступят к отделке — плюс 10-15%.
Риски приобретения заветных кв.м на завершающем цикле уже значительно меньше, так как застройщик продемонстрировал свою состоятельность. Покупатель может спать спокойно, зная, что скоро у него будет своя квартира. В принципе, по темпу строительства первого корпуса можно определить, сколько еще придется ждать. Но есть минус — даже после заселения вы будете, если не в эпицентре стройки, то, во всяком случае, рядом с ней. А если квартиры продаются в черновой отделке, то готовьтесь жить не меньше года под звуки дрели и стук молотка.
Очень важно, кто и каким образом будет решать вопрос по формированию инфраструктуры микрорайона, квартала и двора.
Поэтому, к рискам можно смело отнести обустройство прилегающей инфраструктуры. Обратите внимание на подъезды к дому, наличие парковочных мест, детских площадок, садов, школ, магазинов, аптек. Сама по себе квартира еще мало что значит. Вы коммуницируете со всем обществом. Водите детей в школу, детский сад, ходите-едете на работу.
И важно, что вам приложит к ключам от квартиры застройщик: резиновые сапоги в подарок или пакет флаеров, открывшихся неподалеку учреждений, магазинов, парикмахерских, детских клубов и т.д. Максимальный уровень комфорта от проживания формируется в том числе и, благодаря развитой инфраструктуре.
ЖК Риверсайд, фото взято с сайта setlcity.ru
Целыми комплексами, с дорогами, тротуарами, с магазинами и аптеками, парковочными местами, детскими площадками вводят в эксплуатацию новые микрорайоны в Тюмени, Краснодаре и других городах.
Приобретение в низкий сезон
Низкий сезон для покупки жилья — это время, когда стоимость кв.метра дешевле, чем в другие периоды. Обычно это летом. Однако есть факторы, которые изменяют привычную картину. Показателен кризис 2015 года. Застой на рынке недвижимости.
Снижение финансовой обеспеченности россиян. Нет активного строительства, нет активных продаж.
С 18 марта 2015 года в стране в полную силу заработала программа ипотечного кредитования на «первичку». Для большинства жителей нашей страны ипотека — это единственная возможность решить квартирный вопрос. Но при росте процентной ставки, мечта стать обладателем собственной квартиры, так и остается мечтой.
Утвержденная Программа субсидирования процентной ставки ипотечного кредита позволила решить эту проблему. Правда, и требования банков для заемщиков ужесточились. Тем не менее, рынок ожил. Лето для недвижимости по факту оказалось очень активным.
Приобретаем квартиру в обход агентства
Застройщик застройщику рознь. Одни строительные компании занимаются возведением жилья масштабно. И земля у них под строительство сразу целого комплекса домов, и управляющая компания есть, которая затем берет возведенные дома на обслуживание, и в структуру входит агентство, занимающееся продажей квартир.
Другие, имея в наличии земельное пятно под строительство лишь одного дома, максимум двух, озабочены быстрым возведением дома и спешной продажей квартир. Такие компании не обрастают лишними структурами. У них даже отдела продаж нет. Тем не менее, это не мешает покупателю выйти на того, в чьей непосредственной собственности находится жилье.
Покупая напрямую, вы, как минимум, экономите сумму, которую берет себе агентство в качестве комиссионного вознаграждения, это, как правило, от 50.000 до 300.000 рублей. Кроме того, у вас появляется возможность договориться о дополнительной скидке.
Тем не менее, покупка квартиры в обход агентства не всегда является возможностью сэкономить деньги. У граждан сложился стереотип, что риэлторы — это мошенники, которые норовят «впарить» недвижимость любой ценой и получить свой процент со сделки. Это не всегда так. Если вам попадется настоящий специалист своего дела, то он поможет избавит вас от множества проблем.
В силу профессии, такие люди хорошо ориентируются на рынке недвижимости, знают точные цены на недвижимость и с первого взгляда на объект могут определить завышена цена или, наоборот, соответствует параметрам. Профессионал расскажет вам о «подводных камнях» того или иного жилого комплекса, проверит документы продавца и укажет на возможные риски, покажет интересные предложения, которых может не быть на доступных всем ресурсах, типа Авито, Домофонда.
Неудобная квартира, скидки
Неудобными считаются квартиры:
- на первом этаже (постоянный шум открывающейся и закрывающейся двери, сквозняк);
- на последнем этаже (может протечь крыша, в южных районах квартира сильно раскаляется от жаркого солнца);
- квартира возле лифта (так же, как и на первом этаже — постоянный шум);
- квартира в доме, удаленном от инфраструктуры (магазинов, школ, детских садов, но, возможно, они вам и не нужны);
- квартиры в домах, расположенных возле кислородных станций;
- квартиры в домах, расположенных возле больничных комплексов;
- квартиры в домах, расположенных далеко от остановок и станций метро.
Чтобы узнать о дисконтных квартирах и более дешевых вариантах, живо интересуйтесь у застройщика или агента: «Есть ли квартиры в этом же доме или в другом корпусе, но по более приемлемой цене?»
Скидки на квартиры одного из застройщиков. На некоторые квартиры скидка составляет более миллиона рублей.
Жилье без отделки
На самом деле, по факту в отделку придется вложиться, скорее всего, больше, чем если бы ее делал застройщик. У него есть возможность купить строительные материалы и заказать услуги оптом, а значит — дешевле.
Правда, обои могут быть не те, линолеум вместо ламината ну и так далее.
На рынке жилья уже появились строительные компании, которые предлагают для отделки выбрать, чем вы будете покрывать стены, застилать пол, какой вариант вам интересен для потолка, какие отделочные материалы для ванной и туалета. Строительные материалы выбираете вы, застройщик при вашем желании вам помогает и предоставляет бригаду. Это может стать и дешевле, и дороже. В чем плюс? Вам ничего не придется переделывать.
Экономим на покупке вторичного жилья
Залоговое жилье с аукциона
Залоговое жилье — это то, которое кредитор продает, чтобы погасить долг заемщика. Перечень предприятий, занимающихся продажей залогового имущества, довольно-таки солидный. У крупных банков, таких как Сбербанк, ВТБ-24, Альфа-банк, Россельхозбанк, УралСиб на сайтах есть специальная рубрика, так называемая, витрина залогового имущества.
Представлена там недвижимость российская и стран СНГ. Найти подходящий вариант проще простого, следует только дейстWowать по алгоритму, предложенному системой. Просмотрите варианты на всех витринах. Когда найдете свой, очень внимательно изучите документацию. Не сильны в юриспруденции — обратитесь к специалисту.
В чем все же выгода покупателя? Кредитор старается получить деньги как можно скорее и это понятно. Ипотека по факту — это довольно продолжительный возврат заемных средств (долгие деньги). А тут еще и задолженность по возврату. Поэтому банку необходимо, как можно быстрее продать такой объект недвижимости.
А быстрой продаже, как вы понимаете, способствует низкая цена объекта. Но такую покупку нужно проводить с надежным юристом, чтобы он проверил все детали и убедился в безопасности жилья. Причем даже в том случае, если жилье продает известный банк. При таком варианте приобретения квартиры, планируемая экономия для вас может составить от 30 до 70%.
Вот, например, объявление на сайте ВТБ, в котором сказано, что на некоторые объекты дисконт будет составлять до 70%:
Принять участие в аукционе может любой желающий. Для этого потребуется цифровая электронная подпись и аккредитация на АО «Единая электронная торговая площадка» (ЕЭТП).
Продается ипотечная квартира
Она дешевле потому, что никто не хочет связываться с рисками на покупку такого жилья. Но не спешите пропускать этот вариант, потому что экономия по нему составляет от 10 до 20 процентов. В чем риск и как его уменьшить?
Разберем на примере:
Предположим, Сидоров решил купить у Ивановых двухкомнатную квартиру, которую те приобрели в ипотеку, но со временем не потянули такую финансовую нагрузку. Если Ивановы продадут квартиру через службу судебных пристаWow, то потеряют приличную сумму. Им выгоднее сделать это напрямую, хотя и со скидкой. К тому же, продать квартиру можно только если по ней нет долга.
Поэтому Сидоров с семьей Ивановых договаривается. Идут в банк и он, Сидоров, гасит кредит — скажем, полмиллиона рублей. Но после этого, Иванов вдруг начинает капризничать и говорит, что передумал продавать квартиру. Сидоров подает на них в суд. Решение судья принимает вполне обоснованно в его пользу и обязывают Ивановых вернуть деньги.
Но… денег на счетах к моменту окончания судебных заседаний и принятия решений, уже нет. При ежемесячном общем доходе семьи в 25 тыс. рублей, возвращать деньги Ивановы несостоявшемуся покупателю будут до скончания веков.
Чтобы такого не происходило, при реализации сделок на недвижимость, нужно нанять опытного юриста (узнайте у друзей и знакомых, кто покупал недвижимость, чьими услугами они пользовались, изучайте форумы), который и изучит договор, предоставленный агентством, а в случае приобретения квартиры без участия агентства, составит договор так, чтобы вы не пострадали. В договоре должны быть учтены все ваши договоренности с продавцом, особенно внимательно изучите пункты «Ответственность и Обязательства сторон».
При современных коммуникационных возможностях консультацию юриста можно получить онлайн, даже бесплатно.
Жилье с прописанными в нем людьми
Строго говоря, это не такая уж большая проблема, потому что в ряде случаев (часть 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ) новый собственник может добиться выписки из жилья посторонних людей. Однако, это придется сделать через суд, так как прописанные жильцы будут несогласны с таким раскладом дел. Понимая, что потенциальных покупателей такая ситуация отпугивает, собственники обычно снижают цену.
Другое дело, когда в квартире прописан ребенок. В этом случае, всё гораздо сложнее. И вашим верным соратником, на время решения этой проблемы, должен стать специализирующейся на вопросах недвижимости юрист.
Срочная продажа
Как и в случае с залоговым и ипотечным жильем, решившись приобрести квартиру, выбрав вариант из предложений срочной продажи, воспользуйтесь услугами опытного агента по недвижимости, а в случае необходимости и юриста. И первым делом проверьте чистоту сделки. Что это значит? То, что по объекту не существует на данный момент никаких юридических препятствий для заключения сделки, а в будущем не будет оснований для оспаривания сделки.
Такими препятствиями могут быть:
- Наличие в квартире прописанных несовершеннолетних детей.
- Отсутствие правоустанавливающих документов (обязательно наличие оригиналов).
- Появление неизвестных наследников первой и второй очереди.
- Неузаконенная перепланировка.
- Изменение в законодательстве РФ (если квартира приобретается на территории РФ).
- Квартира в залоге у банка (ипотека).
- Наличие в квартире прописанного жильца, который не воспользовался своим правом приватизации.
- Квартира в аварийном доме.
Для этого следует проверить на основании какого документа продавец владеет квартирой. Первым делом проверьте у собственника недвижимости паспорт, где должна быть информация о прописке в данной квартире, а перепроверить ее можно на сайте Федеральной миграционной службы. Попросите у него подтверждение — справку с места жительства, ее может предоставить Управляющая компания (ЖЭУ, ДЭЗа, ТСЖ).
В Росреестре необходимо запросить справку с ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Её можно заказать онлайн, перейдя по ссылке.
Важный момент, если в квартире прописан ребенок. В такой ситуации вам должны предоставить Согласие органов опеки на проведение данной сделки.
Без риэлтора
Многие потенциальные собственники боятся как продавать, так и покупать жилье без риэлтора, считая, что его наличие делает сделку более безопасной. На самом деле, безопасность сделки подтверждает юрист, а риэлтор находит подходящие покупателю варианты.
Разница между риэлтором и юристом, по мнению Московской коллегии юристов «Дубнин и партнеры», в следующем: «Риэлтор ведет клиента, начиная от подбора жилья. Его комиссия составляет процент от сделки, и обычно, это совсем не дешево. Причем, как правило, при подписании Договора с риэлтором на сделку, он за ее последствия ответственности не несет. Что касается юриста.
Он проверяет чистоту сделки, ее прозрачность и законность. Не подберет вариант квартиры, однако, сможет проверить на историю: как она была приобретена, возможны ли впоследствии суды. Юрист подготовит документы для сделки, чтоб потом у сторон не возникли обоюдные претензии и сделку нельзя было признать ничтожной. Услуги юриста обычно являются фиксированными.
«Нехорошая квартира»
Да, «нехорошие квартиры» бывают не только у Булгакова. В «Мастере и Маргарите» «нехорошая квартира» — это квартира, в которой происходят странные события. В нашу квалификацию «нехороших квартир» мы включили те, которые не следует приобретать:
- на площадке рядом с сомнительными соседями (алкоголики, асоциальные граждане);
- после пожара;
- в которой произошли нерадостные и даже криминальные события (кто-то умер или был убит).
Как договориться о скидке
Получить скидку реально возможно, если вы:
- запрашиваете адекватную, в пределах разумного торга скидку;
- даете понять, что приобретете жилье только за вычетом этой суммы;
- получив отказ, не пасуете, а озвучиваете ваш вариант другим продавцам, сообщив им о том, что сделали подобное предложение нескольким заинтересованным покупателям.
Этот подход работает как в продажах первичного, так и вторичного жилья. Но если собственник квартиры волен сам решать, давать ему вам скидку или отказать, то у агентов по продажам таких полномочий нет — они должны согласовать дисконт с руководителем Агентства недвижимости. Но, чтобы вам согласились дать контактный телефон руководителя для обсуждения непосредственно с ним вопроса снижения цены, нужно убедить их, что вы и правда, готовы купить жилье.
- в доме, расположенном рядом с кислородной станцией;
- в доме, рядом с городским кладбищем;
- в доме, рядом с которым располагается больничный комплекс;
- в доме, расположенном вблизи завода или комбината;
- в доме, рядом со складскими помещениями.
И еще один момент. Скинуть цену можно и в том случае, если в квартире была сделана перепланировка, а продавец её не узаконил. Уточнить информацию об этом можно в БТИ.
Приобретение квартиры в зачет
Более 55% жителей России по данным агентств недвижимости покупают новую квартиру за счет средств вырученных от продажи уже имеющегося жилья.
Первый вариант — самый распространенный. Вы, по привычной и всем известной схеме, продаете старую квартиру и потом уже выбираете варианты и покупаете новую, с бо́льшим количеством комнат, квадратных метров, со сменой района, а может даже и города, с доплатой или без.
И второй вариант, покупка новой квартиры в зачет старой. В этом случае вы обращаетесь в Агентство недвижимости, которое и займется приобретением квартиры, в зачет вашей старой недвижимости. В чем плюс. Агентство старается продать квартиру по привлекательной рыночной цене и параллельно выбирает необходимый для вас вариант или из фонда вторичного рынка жилья, или новостроек.
Кроме этого, агентство ведет юридическое сопровождение всех сделок. А если под понравившейся вам вариант, все же вырученных денежных средств не хватит, то Агентство займётся подбором коммерческого банка для оформления ипотеки. И, конечно, поможет оформить необходимый пакет документов на налоговый вычет.
Резюме (сводная таблица)
Для вашего удобства мы собрали все способы сэкономить при покупке квартиры в одну таблицу и указали, сколько примерно вы можете сэкономить при том или ином способе.
| Вариант | Скидка |
| Новостройка | от 5 до 35% |
| Срочная продажа | до 35% |
| Продажа ипотечной квартиры | до 20% |
| Продажа квартиры без отделки | до 1250 тыс. руб. |
| Залоговое | до 60% |
| Стадия — котлован | от 25 до 65% |
| На поздних стадиях строительства | от 5 до 15% |
| Приобретение в низкий сезон | до 25% |
| Неудобная квартира | до 25% |
| На квартиру с вторичного рынка жилья | до 35% |
| Без риэлтора и агентства | до 300 тыс. руб. |
Резюмируем рекомендации экспертов рынка недвижимости и финансовых экспертов.
Итак, перед тем как купить квартиру:
1 Изучите предложения авторитетных банков по ипотечному кредитованию. Читайте внимательно и основной текст, и все ссылки, и тексты под *звездочками.
2 Найдите время и скрупулезно изучите всё: заключения специалистов о событиях на рынке жилья, предложения, варианты. Зайдите на сайты Агентств недвижимости вашего города и города, где вы планируете приобрести недвижимость, они частенько размещают полезную информацию.
3 Познакомьтесь с программами, реализуемыми банками в рамках совместных проектов с застройщиками, с Агентствами недвижимости. Изучите очень внимательно варианты программ. Остались вопросы? Смело набирайте телефон горячей линии. Заранее составьте список вопросов, а все ответы записывайте.
Таким образом, вы ничего не упустите при принятии решения.
4 Зайдите на сайты застройщиков, и внимательно изучите предлагаемые проекты. Особое внимание обратите на варианты комплексной застройки. На обустройство инфраструктуры микрорайона, квартала.
5 Изучите предложения частных лиц о продаже квартир или дома.
6 Соберите информацию от друзей и знакомых, каким образом и за что можно скинуть цену на квартиру. У кого и когда они приобретали недвижимость. Пусть поделятся с вами своим опытом.
7 Составьте таблицу. Внесите в нее всю собранную информацию, отметьте плюсы и минусы каждого из вариантов. Это вам поможет принять верное решение.
Видео на десерт: Попугайчик упражняется с мячом
Источник: myrouble.ru
Купить как ИП или как физлицо?
Если хочется послушать, то вот видео, в котором всё по полочкам, ещё и с перерывами на коварные мысли и реальные судебные кейсы.
Вопрос не как купить, а как продать
Вопрос с налогами встаёт не в момент, когда вы покупаете недвижимость, а в момент, когда вы её продаёте, ведь именно тогда вы получаете доход. За продажу имущества, квартиры в том числе, физлица по умолчанию платят 13% НДФЛ, но почти всегда не со всей суммы продажи. Во-первых, эту сумму можно уменьшить на расходы, которые вы понесли при её покупке.
Правда, только если у вас есть подтверждающие документы. Если документов нет, то вам готовы предоставить имущественный вычет — целый миллион. В-третьих, если будете владеть квартирой больше 5 лет (иногда больше 3 лет), то платить налог при продаже не придётся совсем. То есть купили-продали — ничего не потеряли.
Ну и сразу спойлер: покупать и продавать недвижимость как физлицо — выгоднее всего, вряд ли на УСН получится выгоднее. Поэтому вопрос обычно не в том, на кого же оформить продажу: на ИП или на физлицо, а в том, можно ли продать как физлицо, а не как ИП.
Важно, как недвижимостью распоряжались, а не что написали в договоре
По сути, всё, что приобретает ИП, он приобретает как физлицо, недвижимость регистрируется на физическое лицо, а не на ИП. Поэтому в принципе неважно, как вы будете значиться в договоре купли-продажи помещения: ИП Варежкина М. А. или просто Варежкина М. А. Важно, как это имущество вы будете использовать: в предпринимательской деятельности или в жизни, от этого уже будет зависеть налогообложение.
И логика проста: использовали недвижимость для личных нужд — платите НДФЛ или получаете освобождение от налога спустя 5 (3) лет владения. Используете имущество в предпринимательской деятельности — точно платите налог по своей системе налогообложения.
Когда всё смешано, всё сложно
Иногда случаются более сложные ситуации, например, когда изначально купили квартиру себе, а потом сдавали её как ИП, потом снова использовали для себя и решили продать. В этой ситуации можно рискнуть и закрыть глаза на то, что когда-то квартира использовалась в предпринимательской деятельности и воспользоваться вычетом и освобождением от НДФЛ (моё мнение). Особенно, если на момент продажи вы уже не ИП. Ну а если на момент продажи вы всё ещё ИП, и уж тем более если вы всё ещё сдаёте квартиру, то придётся заплатить с продажи налог УСН.
Если же такая смешанная ситуация случилась с нежилым помещением, например, с офисом, то отделаться от налога УСН вообще сложно. Если получали от него доход как ИП, то заплатить налоги нужно по своей системе налогообложения, вычетом и освобождением физлица тут воспользоваться не получится. Даже если покупали офис как физлицо. К слову, даже если на момент продажи вы уже не ИП, вычетом и освобождением всё равно воспользоваться не получится. Всё потому, что в законе есть оговорка о том, что это освобождение не работает, если имущество использовалось в предпринимательской деятельности (благо, квартир и жилых домов это не касается).
Сколько придётся заплатить как ИП
ИП на УСН «Д-Р» может учесть расходы на покупку недвижимости в налогах — это хорошая новость. При это важно, чтобы недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности.
Учесть такой большой расход можно постепенно в течение года, по правилам учёта расходов на основные средства. Если коротко, то нужно просто разбить сумму расхода по кварталам до конца года. Поэтому такие покупки в конце года лучше не совершать, чтобы потом не возиться с переносом убытков на следующий год.
Здорово, в расходах учли, очень сэкономили на налогах в год покупки. Но, что же будет, когда вы решите продавать эту недвижимость? Во-первых, вам нужно будет заплатить налог с доходов. Это чаще всего 15%, но за вычетом ваших накопившихся расходов. Но это ладно, этого можно было ожидать.
Есть вторая вещь, совсем неочевидная: если ИП владел недвижимостью менее 10 лет и решил её продать, то он должен будет убрать из расходов затраты на покупку недвижимости, которые он учел в год покупки. Получается, он должен будет пересчитать налог за год покупки, доплатить его и подать новую декларацию. Включить в расходы можно будет только амортизацию за всё время использования помещения.
В общем, практически весь профит от того, что вы когда-то учли миллионы в расходах просто пропадает. Не пропадёт лишь в том случае, когда вы покупаете недвижимость исключительно с целью перепродажи. Тогда вы сможете учесть все расходы на покупку недвижимости в момент перепродажи.
ИП на УСН «Доходы» в расходах ничего учесть не могут, а при продаже должны заплатить все 6%, иногда чуть меньше. Это сильно больше, чем ничего как физлицо. Напомню, никаких вычетов при продаже недвижимости на упрощенке со ставкой 6% не положено. И освободить объект от налога с учетом срока владения тоже не получится.
ИП на патенте не могут подвести доход от продажи недвижимости под патент, поэтому с них придётся заплатить НДФЛ. Если выполните правило о минимальном сроке владения, сможете воспользоваться освобождением. НО если вы совмещаете патент с УСН, то нужно будет заплатить налог УСН. Пожалуй, это первый раз, когда совмещение УСН с патентом — невыгодное решение.
Статья актуальна на 06.12.2021
Источник: e-kontur.ru
Можно ли продать квартиру сразу после покупки
Можно ли продать квартиру после покупки? Да. Но при условии, что вы грамотно подойдете к процессу: учтете финансовые и юридические риски. Как это сделать, читайте в нашем материале.
Когда можно продавать
- квартира не должна быть в залоге и на ней не должно числиться никаких обременений (т.е. квартира, как минимум, не находится в ипотеке);
- в числе собственников не должно быть несовершеннолетних лиц;
- продавец имеет подтверждение своих прав на собственность (квартира должна пройти регистрацию в Росреестре).
При соблюдении всех этих формальностей реализовывать недвижимость можно в любое время. Но прежде чем принимать решение о продаже, владельцу нужно подумать об экономической целесообразности такой сделки (с продажи недвижимости придется заплатить налог) и возможных убытках при неправильном оформлении документов.
Налогообложение сделок с недвижимостью и льготы
Деньги от продажи жилья считаются доходом, и с них чаще всего приходится уплачивать НДФЛ. Получить законное освобождение от налога при реализации собственного жилья можно в двух случаях:
- если цена проданного имущества не превышает 1 миллион рублей;
- если квартира или дом приобретались не ранее, чем за 5 лет до момента ее продажи.
Срок в 5 лет, установленный для сделок с приобретенной недвижимостью, не касаются случаев, когда:
- жилье получено в наследство от родственников или других лиц;
- квартира получена по рентному договору;
- квартира была подарена близким родственником или куплена у него;
- право на недвижимость получено в результате приватизации до 01.01.2016 года.
В этих четырех случаях действует правило 3 лет, то есть срок для применения льготы остался на прежнем уровне. НДФЛ с продажи такой собственности не уплачивается.
Все остальные ситуации подразумевают, что полученный доход отражается в налоговой декларации за текущий год и облагается НДФЛ по ставке 13%. Однако налог при продаже квартиры определяется в разных случаях по-разному.
Две сделки в одном налоговом периоде
То есть один и тот же человек выступает в роли покупателя и продавца. Для правильного определения налогооблагаемой базы он может:
- оформить налоговый вычет, положенный ему как покупателю на сумму, потраченную на покупку жилья;
- оформить налоговый вычет либо на 1 млн рублей, либо на цену приобретения, уплаченную за проданную квартиру.
Разумеется, что к декларации будут приложены все документы, подтверждающие понесенные расходы.
Важно! Избежать уплаты налога путем искусственного занижения цены в договоре купли-продажи не удастся. Если стоимость жилья оказывается меньше его кадастровой стоимости с применением понижающего коэффициента 0,7, налогооблагаемая база будет рассчитана именно по этой формуле.
Скрывать реальный доход невыгодно как продавцу, так и покупателю, ведь он уменьшает свой налоговый вычет с покупки.
Жилье продано по цене, отличающейся от цены приобретения
В такой ситуации подается также одна декларация с отражением в ней разрешенных вычетов. В итоге заплатить налог придется с разницы между суммой покупки и реализации.
Недвижимость куплена и продана впоследствии в разные налоговые периоды. В таком случае будут поданы две декларации за два года с указанием в них соответствующих льгот.
Через сколько лет после покупки можно продать квартиру, чтобы не платить налог?
По общим правилам не ранее, чем через пять лет. Но если возникла необходимость в срочной реализации недавно купленного жилья, можно обойтись и без дополнительных расходов на НДФЛ, но есть исключения.
Самое простое решения – продать недвижимость по цене предыдущей покупки или на пару десятков тысяч дешевле. Налогооблагаемая база в этом случае будет равна нулю. Однако не нужно забывать, что сумма сделки не должны быть меньше 70 % кадастровой стоимости квартиры.
Поэтому перед заключением договора купли-продажи лучше получить копию кадастрового паспорта (или выписку из него).
Важно! Даже если сумма причитающегося налога будет нулевой, декларацию за год, в котором осуществлялась сделка, подавать придется. В ней должны быть отражены доходы от продажи расходы на сумму покупки квартиры. Если не представить в ФНС необходимые сведения, есть риск стать фигурантом административного разбирательства и получить штрафные санкции за нарушение налогового законодательства.
Особые случаи при налогообложении
При расчете НДФЛ после продажи квартиры есть много нюансов, зависящих от конкретной ситуации.
- Например, как быть, если жилье приобреталось на средства от материнского капитала?
- Через сколько после покупки можно продать квартиру, взятую в ипотеку?
- С какой даты отсчитывается пятилетний срок, после которого продавец освобождается от налога?
При вложении в приобретение недвижимости материнского капитала (сегодня его размер составляет 453 тыс. рублей) доход, полученный от ее продажи уменьшается на сумму социальной государственной помощи. Остальное будет облагаться налогом, если не соблюдены условия по срокам и цене сделки.
При этом продавцу придется запрашивать разрешение на реализацию от органов опеки и попечительства (до момента совершеннолетия детей). Получить согласие на продажу можно только при соблюдении интересов ребенка и обеспечения ему советующих условий проживания.
Продать квартиру, взятую под ипотечное кредитование, немного сложнее, ведь она находится в залоге у банка. Здесь возможны несколько вариантов:
- жилье выкупает сама кредитная организация;
- по договоренности покупатель оплачивает остаток долга и разницу отдает продавцу;
- ипотека переводится на покупателя.
Налогообложение продавца при этом рассчитывается на общих основаниях, как разница между его доходом от продажи и расходами.
После того, когда вы оценили финансовые риски при продаже квартиры, не забудьте подготовить документы – начиная от паспортов и заканчивая выпиской из ЕГРН. Подробнее о необходимом пакете документов читайте в материале «Какие документы нужны для продажи квартиры».
Для чего нужна выписка из ЕГРН при продаже квартиры
Выписка из ЕГРН — необходимый документ при совершении любых юридических действий с недвижимостью, в том числе для продажи. Этот документ позволяет сверить список собственников, установить законных владельцев и узнать о наличии обременений и ограничений.
Если хотите сохранить время и сэкономить, закажите выписку на сайте или в приложении ЕГРН.Реестр. Для этого необходимо указать адрес объекта или кадастровый номер. Документ будет заверен электронной подписью Росреестра. Это значит, что он будет иметь юридическую силу при предъявлении в различные инстанции.
Выписка из ЕГРН нужна:
- для подтверждения полномочий продавца при заключении договора купли-продажи;
- если квартира приобретается в ипотеку;
- если сделка заключается с привлечением нотариуса;
- если в квартире есть несовершеннолетние собственники и для ее продажи требуется разрешение органов опеки и попечительства.
Источник: egrnreestro.ru