Еще в начале 1986 г. Михаил Горбачев пообещал, что через каких-то 14 лет каждая семья в СССР получит квартиру или отдельный дом. К сожалению, сегодня, в году 2018-м, “…воз и ныне там”, и до полного решения жилищной проблемы, похоже, еще далеко.
Журнал Reconomica расскажет своим читателям о небесспорном, на первый взгляд, опыте Елены, смелый эксперимент которой с ипотечной недвижимостью и послужил основой для данной статьи. В результате всего за пару лет она смогла не только избавиться от долгового бремени, но и стать счастливой обладательницей двух новых квартир. Согласитесь, интересно, как купить свою квартиру, не влезая в ипотеку на 20 лет. Инвестирование в недвижимость с нуля для начинающих — тема сегодняшнего кейса.
От редакции. Предупреждение о рисках
Мы всегда предупреждаем читателей, что инвестиции несут определенный риск. Описанная схема заработка на жилой недвижимости предполагает взятие ипотечного кредита на новостройку на стадии котлована.
Если вы хотите повторить описанное ниже, внимательно прочитайте закон 214-ФЗ о долевом строительстве и проверьте соответствие затройщика и объекта положениям закона. Существуют риски, что строительство вашей новостройки будет отставить от плана, либо будет заморожено в случае проблем у затройщика. На 2018 год доля таких квартир очень сильно упала по сравнению с предыдущим десятилетием, но риск сохраняется.
Как можно заработать деньги на перепродаже квартир в новостройках
Также вы должны иметь запас денег и стабильную работу с предстказумемой оплатой, беря ипотечный кредит. В остальном риски схемы довольно низкие. Журнал отказывается от ответственности за любое действие, либо бездействие читателей статьи, повлекшее убытки.
Точка зрения автора может не совпадать с позицией редакции. Все описанное является личным опытом автора и не гарантирует успеха при попытке повторить данную схему. Передаем ему слово.
Когда совместное проживание начинает утомлять и хочется своего угла
Здравствуйте. Меня зовут Елена.
Десять лет назад я столкнулась с проблемой: жизнь совместно с родственниками стала невыносимой. Я училась на 2-м курсе института, на платном отделении, и работала. При этом мечтала о собственном жилье. Денег нет, что делать?
Начиная с определенного возраста, ужиться с родителями становится сложно.
Покупка собственных метров для большинства молодых людей является первоочередной задачей. Данный вопрос был актуален во все времена. И также, во все времена, это являлось рискованным делом, на которое далеко не все могли решиться.
Рынок недвижимости дает интересные возможности
В 2008 г. грянул кризис, многие строительные компании заморозили свои объекты, некоторые из них так и не смогли оправиться. В 2015 наступил очередной обвал, и ситуация на рынке недвижимости повторилась.
10 ошибок при покупке новостройки с целью заработать на перепродаже. Инвестиции в котлован.
На текущий момент рынок оправляется. Наступило самое благоприятное время для покупки жилья и инвестиций в строящиеся квартиры. Перепродажа новостроек как бизнес — это очень интересно и выгодно. Риски на самом деле маленькие, а доходность высокая!
Сейчас на рынке остались только фирмы, которые продолжали работать даже в тяжелой экономической ситуации. Именно это говорит об их надежности в первую очередь.
Ставки по ипотеке на 2018 год начинаются от 6% годовых, и банки охотно их выдают. Например, в Тинькофф-банке вы можете взять ипотеку под 6,5%. В то время как в 2008 г. ставки были 12-15 % и взять кредит можно было только при выполнении огромного количества условий.
Как я купила первую в своей жизни квартиру в новостройке
Это случилось в августе 2008 г. Мой доход был небольшой, поэтому выбор пал на самое дешевое жилье за 30 км от Питера в г. Никольское. Квартира: студия 22 кв. м. за 917 тыс. руб. у компании Петрострой . Компания сущестWowала на тот момент года 2 или 3. Новостройка.
Как я выбирала банк для ипотеки
Выбирая банк, где взять ипотеку, у меня были всего три основных критерия:
- Самая низкая процентная ставка.
- Досрочное погашение. Без штрафов.
- Первоначальный взнос не более 15%.
На тот момент у меня было накоплено всего-то тысяч сто.
В итоге в сентябре 2008 г., в разгар кризиса, мне подтвердил ипотеку банк ВТБ по ставке 12,8% на 15 лет. Первоначальный взнос был 15% от стоимости квартиры.
917 000 х 15% = 137 550. Именно такую сумму мне нужно было найти на первоначальный взнос. В ипотеку же мне дали 917 000 — 137 550 = 779 450 руб.
Мой же ежемесячный доход в 2008 г. составлял 28 тыс. руб.
В то время как платеж по ипотеке:
(779 450 + 779 450 х 12,8% х 15) / 180 = 12 644,41 руб.
Мягко говоря, не разгуляешься. Тем не менее, средства к сущестWowанию у меня были, жила я с родителями. А мой будущий дом продолжал строиться. В то время, как росли этажи в моем доме, росла и цена за жилые метры.
Совет: Сейчас все упростилось и можно воспользоваться услугами ипотечного брокера онлайн, чтобы получить самую выгодную ставку по ипотеке.
Почему я решила поскорее избавиться от ипотеки
Осознание того, что ближайшие 14,5 лет мне предстоит платить банку за жилье, проживая в каком-то захолустье, привело меня к осознанию того, что ипотеку нужно срочно гасить и снимать квартиру там, где на текущий момент жить удобно. Но как?!
В ноябре 2010 г. мне пришло сообщение от моей строительной компании, что можно получать ключи. Я по-прежнему жила с семьей и, естественно, первой моей мыслью было наконец-то переехать в новую, пусть и не отремонтированную, но мою квартиру.
Работала я в центре Санкт-Петербурга, и дорога на работу от нового места жительства ежедневно отнимала бы у меня около 2-х часов. Неудобно. Плюс затраты времени на обустройство жилья, соответствующие расходы, и необходимость продолжать выплачивать ипотеку. Не мой вариант!
Как заработать на перепродаже ипотечной квартиры
Я поинтересовалась, сколько же стоит моя квартира в текущем состоянии, как есть?
На тот момент это был 1 млн. 600 тыс. руб.
За такую цену были выставлены на Авито практически все квартиры в моем подъезде. Маловато, да и конкуренция высока.
Новостройки Питера от застройщика.
Как продать квартиру дороже рынка — простой лайфхак
Тогда я купила по акции в Максидоме обои, пластиковые панели для отделки санузла, унитаз, линолеум, штукатурку, обойный и клей для панелей. Были, конечно, еще и другие мелочи, но я располагала суммой в 15 тыс. руб. И больше у меня просто не было! Студия 22 кв. м — материалов нужно не много.
В срочном порядке взяла на работе отпуск на 5 дней, пригласила рукастого друга и пару подружек: обои — на стену, унитаз — в туалет. Получился, разумеется, кошмар, но квартира-то стала с отделкой!
Тогда я и выставила ее на продажу — уже за 1 млн. 800 тыс. руб. Да-да, именно! Дороже, чем все остальные.
Поскольку я была заинтересована в сроках продажи, то подключила агента. На рынке недвижимости самый разгар продаж приходится на ноябрь-декабрь. В конце 2010 г. кризис уже заканчивался.
Вот тут, конечно, можно говорить об удаче — покупатель нашелся за две недели. Это была пожилая женщина, которая продала комнату в коммуналке и совершенно не хотела жить в центре Питера. Ей хотелось, чтобы в квартире присутстWowал хотя бы минимум, чтобы сразу переехать и жить. И мы нашли друг друга. Эту даму нашел мой агент, он же помог грамотно провести сделку.
Квартира же в ипотеке! За услуги я заплатила ему 50 тыс. руб.
Более полумиллиона чистой прибыли за два года. Немного арифметики для наглядности
На момент продажи квартиры у меня оставалась задолженность по ипотечному кредиту в размере
С сентября 2008 по декабрь 2010 я выплатила
Из них процентов заплатила
779 450 х 12,8%/12 х 28 = 232 795,73 руб.
Тело кредита за два года и четыре месяца я погасила на сумму
354 043,5 — 232 795,73 = 121 247,77 руб.
Таким образом мне оставалось погасить
779 450 — 121 247,77 = 658 202,23 руб.
В результате, когда закончилась вся бумажная волокита с оформлением сделки, у меня на руках была сумма
1 800 000 — 658 202,23 — 50 000 = 1 091 797,77 руб.
А теперь считаем:
1 091 797,77 — 137 550 (первоначальный взнос) — 15 000 (на ремонт) — 354 043,51(платежи по ипотеке за 28 месяцев) = 585 204,26 рублей — чистая прибыль от перепродажи квартиры в новостройке, полученная за два года в 2010 году.
Ситуация на рынке недвижимости сейчас. Грядет рост цен?
В 2018 году ситуация немного изменилась. Количество строительных компаний увеличилось, цены относительно инфляции стали низкими, но это Wowсе не значит, что перестала быть прибыльной покупка квартиры в новостройке с целью перепродажи. Вам нужно просто найти хорошую квартиру.
Цены на недвижимость в 2018-м предполагают устойчивый рост.
На данный момент аналогичная квартира-студия в Санкт-Петербурге в строящемся доме, на стадии котлована, стоит примерно 1 млн. 100 тыс. руб. При этом готовую аналогичную квартиру можно найти уже за 1 млн. 800 тыс. без отделки.
Речь в данном случае идет о Санкт-Петербурге. Цены на квартиры в Москве выше.
Эксперты активно предрекают рост цен на жилую недвижимость в 2018 году, и это логично.
Скоро введут изменения в 214-ФЗ, после которых строительным компаниям ничего не останется, кроме как поднимать цены на квартиры.
Кажется, я вошла во вкус. Покупаю квартиру вновь, чтобы продать
В результате продажи моей квартиры в 2010 г. ипотека у меня была погашена. Институт закончен, никаких долгов. Стабильный, растущий заработок составлял 33 тыс. руб. Я просто сняла себе жилье.
На полученные от продажи прежней квартиры деньги я снова купила квартиру-студию в новостройке на стадии котлована.
Приобрела квадратные метры со скидкой 5% за единовременную 100%-ю оплату у той же строительной компании в новом развивающемся районе.
В 2013 году я получила ключи от квартиры, которую купила за 1 054 000 и продала в 2015 году, примерно за 4 месяца, за 2 млн. рублей.
На этот раз я уже сделала полноценную отделку руками мастеров. Схема была аналогичная.
Схема отработана — можно выходить на масштаб
Имея в кармане накопленные 100 тыс. руб., за два года я получила доход 585 тыс. Далее через два года к 585 тысячам прибавился еще примерно миллион рублей! И эти деньги я уже вложила в две квартиры-студии.
Эти два года были самыми тяжелыми в плане финансов, но оно того стоило. Но на мою жизнь это уже никак не влияло, платить за ипотеку не было необходимости, я продолжала работать, меняла места работы и снимала жилье всегда рядом с офисом, чтобы не тратить полжизни на дорогу.
Дальше у меня все шло своим чередом, как у обычных людей: муж, дети. Кроме одного: у меня имелись две квартиры-студии в городе, приносящие ежемесячный доход от сдачи в аренду.
Моему сыну будет, где жить с его семьей в будущем. А сейчас я имею возможность быть с ним, пока он еще мал, и не зависеть полностью от мужа и государственных пособий на первого ребенка. И это всего за два года!
Если вы хотите инвестировать в новостройки. 5 важных правил
Важно придерживаться несложных правил, которые я вынесла на собственном опыте. Вот они.
Правило №1. Тщательно выбирать застройщика
На рынке множество строительных компаний, в частности, в Санкт-Петербурге около 300 фирм, и только 15 из них можно более-менее назвать надежными, которые Wowремя или с небольшой задержкой сдают объекты и строят не «тяп-ляп».
У надежных застройщиков, как правило, имеются минимум два объекта, в которых уже проживают люди. Чтобы сделать правильный выбор, с этими людьми вам лучше всего пообщаться.
Найти их можно в группах застройщика в соцсетях.
Там же, в соцсетях, практически всегда есть группа «соседей» готовых объектов от застройщика, которые, как правило, активно обсуждают ход строительства предыдущих объектов. Помните, вы всегда должны знать, куда и кому вы отдаете свои денежки.
Правило №2. Внимательно подойти к выбору самого объекта
Даже в самой надежной компании могут найтись объекты, находящиеся в местности, явно не пригодной для проживания.
Например, мне один агент предлагал купить квартиру в 200 м. от кольцевой автодороги. К этому объекту не было подъезда, транспорт туда не ходил, инфраструктура отсутстWowала и от КАД постоянно стояли шум и пыль столбом.
Жить там неприятно, и ни один адекватный человек у вас эту квартиру в результате не купит.
На такие объекты всегда очень привлекательная цена, и агенты их очень активно предлагают, потому что получают за их продажу хорошую комиссию. Не ведитесь ни в коем случае.
Правило №3. Придирчиво читать ипотечный договор
Вы должны иметь возможность по этому договору:
- Досрочно погасить кредит без дополнительных выплат и штрафов
- Переуступить свои права и обязанности другому человеку.
Правило №4. Соотнести реальные возможности со своими желаниями
Возможно, сегодня вы зарабатываете 70 тыс. руб. в месяц и можете взять ипотеку с ежемесячным платежом 25 тыс. руб., и вам это никак не помешает.
Но через год ваша фирма может закрыться, работу придется сменить, и не факт, что вы будете зарабатывать столько же на новом месте.
В конце концов может случиться и очередной кризис или еще что-нибудь в этом роде. Ипотечный кредит все равно нужно будет выплачивать!
Внимательно прикиньте, какую сумму вы при любых обстоятельствах сможете платить.
Имейте в виду, что любую новостройку могут заморозить или задержать срок сдачи, каким бы надежным застройщиком не была выбранная вами компания.
В случае с инвестициями, время – это деньги. Чем дольше строят, тем дороже для вас, тем меньше прибыль.
Помните, дешевую квартиру в хорошем месте продать всегда легче, чем дорогущие хоромы.
Основными покупателями являются приезжие, молодежь и пожилые люди. Именно они и будут искать «подешевле, с отделкой, и чтобы метро рядом» или что-то вроде того.
Правило №5. Регулярно анализировать рынок недвижимости своего города
Порой лучше бывает подождать с продажей и квартиру просто сдавать до лучших времен, пока цены и спрос на недвижимость не станут подходящими. Планировать доходы и стараться следовать плану.
Покупать квартиру нужно на стадии котлована — так самый большой запас по деньгам.
Думайте всегда своей головой!
Могу сказать, что большинство моих знакомых осуждали мой выбор в пользу новостройки в 2008 году. Все говорили: «Возьми нормальную квартиру, все равно ипотеку платить!»
Никто не рассматривал ипотеку как способ заработать денег. Люди просто не понимали, как заработать на перепродаже недвижимости. Инвестиции в новостройки без собственных средств — это высшая математика для большинства населения России.
Но когда они увидели результат — взяли свои слова обратно.
Хочу пожелать всем удачи и терпения на пути инвестирования в недвижимость. Будьте мудры! Благодарю за внимание, надеюсь эта статья была вам полезна и помогла разобраться, как инвестировать в недвижимость при малом капитале.
Статья была вам полезна? Мы старались для вас! Пожалуйста, поддержите нас репостом в соцсетях или обсудите материал на любимом форуме. Это очень поможет проекту. Спасибо!
Елена Колыгина says
Очень понравилась эта история!Дама конечно пошла на определенный риск, но оно того стоило! Как грамотно инвестировать в недвижимость, мне было очень интересно узнать про это.
Не сходится расчет. Во первых от первого миллиона минус еще 130 тыс налога, тк квартира в собственности меньше трех лет (сейчас уже 5 лет!) Во вторых за 2 года две квартиры откуда? За 2 года одна квартира, а доход от продажи с учетом уклонения от налога пущен на вторую, то есть квартира одновременно только одна и каждая в ипотеку. В третьих вторая квартира уже не за два года а за 5 лет!
Лет, доход с нее меньше миллиона за эти 5 лет (снова учитываем налог, ремонт, инфляцию) итого около 100 тыс в год, меньше 10 тыс в месяц но при этом чистое везение что обе стройки сданы (об этом предупреждение в самом начале,я в курсе) но! Взяв ипотеку в 2 раза дороже готовую квартиру и сдавая его сразу как советовали друзья схема без рисков принесла бы вполне схожие плоды, тк вопрос только в везении на покупателя, такое же везение на вторичку вполне мб плюс стабильный доход от сдачи с первого дня и те же возможности в продаже с условием везения на покупателя. Новые две студии за 8 почти лет с 2008 по 2015.
Ирина Грозина says
Интересный опыт, но определенный риск все-таки есть. Вроде бы времена обманутых вкладчиков прошли, но новостройкам также не доверяют. Строители очень стараются успеть в срок, застройщик экономит на стройматериалах, в итоге страдает качество.
Нелли says
Согласна с комментарием выше: не очень похоже на личный опыт реального человека, т.к. упущены существенные моменты (знаю на личном опыте, сама прошла испытание ипотекой).
При продаже первой квартиры девушка должна была уплатить налог от продажной стоимости квартиры (в собственности менее 3-х лет). Правда, могла потом оформить имущественный вычет (в то время при приобретении жилья стоимостью не более 1 млн рублей, чуть позже стоимость объекта попадающего под такой вычет увеличили, но можно оформить 1 раз в жизни) + 13% возврат от уплаченных по кредиту процентов.
В данном случае сумма будет небольшая и сложность в том, что не любая налоговая инспекция охотно уменьшает налогооблагаемый доход физлица на эту сумму. У нас говорили так: «Уплатите сначала налоги, а потом мы Вам определённую сумму возместим». Кроме того, срок ипотеки банки определяют сами с учётом дохода клиента после налогообложения и за минусом всех его ежемесячных расходов. По методике банков, на расходы должно уходить не более 40% (это ужесточенное требование как раз появилось летом 2008 года, из-за большого процента невозвратов). Для лиц имеющих небольшой трудовой стаж, ИП и самозанятых — обязательное наличие поручителей и страхование жизни кредитуемого (как минимум).
По второй сделке — тоже придётся платить налог (13%) от продажи имущества. Нельзя сказать, что всё плохо и однозначно невыгодно. Нет! Но! Стоит учитывать ряд налоговых и банковских требований и реально оценивать свои возможности.
Вы тут как дети со своими налогами носитесь. Решается элементарно: Продаешь квартиру по цене ДДУ и мебель за миллион (или сколько надо). Договор по мебели в регпалате не регистрируется.
Ипотеку тоже дают всем подряд, достаточно наборной печати за 700 рублей.
Нелли says
Про всю Россию не скажу, но в нашем регионе не всем запросто дают ипотеку. Требования реальных банков уже перечислила.
Те же, кто перекупают недвижимость (даже агентства) основательно проверяют документы и настаивают на указании полной стоимости (чтобы свой вычет получить). Несогласен — ищем другого продавца, есть сомнения в стоимости — независимая экспертиза. И ДДУ пока не регистрируются (уж тем более, в 2008 году) только разговоры идут, так что проверить чистоту такой сделки очень сложно.
Кстати, у нас ещё и новострой в очень интересной комплектации сдаётся: только несущие стены, пластиковые окна и…всё! (Жаль, нельзя фото вставить здесь — сами бы всё увидели). Электричество подводится к квартире на этаже, но дальше всё делают уже владельцы. Там где по плану должен быть санузел, только соответствующие подводки (небольшой кусочек выступающей из стены трубы с заглушками), а дальше…как хотите, так трубы по квартире и прокладывайте. На полу, в лучшем случае, черновая стяжка.
Сами понимаете, что даже самый скромный ремонт в такой новой квартире потянет приличную сумму. Поэтому я и написала, что в каждом конкретном случае могут быть свои сложности применения подобной схемы. Проверено на практике.
Татьяна Лаврова says
Тема интересная. Сейчас требования к застройщикам ужесточились. Если, к примеру, дет.сад недостроен, то дом они не имеют права сдать.
Полина says
Не похоже на правду.К автору возникла куча вопросов.Ремонт за 15 тыс при черновой отделке не сделаешь. Просьба к автору-прежде чем писать статью, разобраться в материале,а не брать цифры с потолка
Источник: reconomica.ru
Как заработать миллион на новостройке
Но можно получить даже миллион рублей, если правильно выбрать новостройку. Сумма заработка напрямую зависит от множества параметров: места строительства, размера комплекса, репутации застройщика и, собственно, везения.
Не больше трети
Не верьте тому, кто сегодня обещает бешеные прибыли на инвестициях в жилую недвижимость: увы, их больше нет. Пожалуй, не ошибемся, если ограничимся суммой дохода в 30% от первоначальной стоимости жилья минимум через два года. Ведь именно столько, а то и больше – три года – составляет цикл строительства.
Добавим, что вкладываться стоит на самом начальном этапе, когда действуют самые выгодные цены. Иначе прибыль будет еще меньше. И, самое важное, – выбрать правильно проект. А то ее не будет совсем.
Юлия Ружицкая, региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе, отмечает, что разница в стоимости квадратного метра в жилых комплексах «Группы ЛСР» на старте проекта и при его окончании составляет около 15%. Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость» говорит, что стоимость вырастает в среднем на 20-30%. Хотя еще пару лет назад бывали случаи, в особенности, если застройщик на начальном этапе ошибался в ценообразовании, что рост составлял и все 50%.
«Инвестиционный цикл в случае наших проектов составляет около двух лет, – подтверждает Анжелика Альшаева, управляющий ООО «КВС. Недвижимость». – Учитывая текущую ситуацию, сложно предположить, каким будет положение на рынке в отдаленной перспективе. С уверенностью можно сказать лишь то, что инвестиционная квартира будет дорожать по мере приближения завершения проекта, а значит, может послужить инструментом для сохранения накоплений. Например, в уже сданной в настоящее время первой очереди микрорайона «Новое Сертолово» с момента открытия продаж квартиры выросли в цене, в среднем, на 15%».
Средняя не растет
Иными словами, на рост рынка сейчас никто не рассчитывает. И правильно. Потому что за прошедшие 8 месяцев, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», средняя стоимость квадратного метра в Петербурге выросла всего на несколько тысяч рублей. А в пригородной зоне Ленобласти – чуть больше, но все равно всего в пределах 4%. Напомним, что раньше было около 10-12% в год.
Тем не менее это не отменяет прибыль от роста строительной готовности дома – именно на этом сейчас и можно заработать.
Существуют разные способы. Самый выгодный – вложиться на старте проекта, используя исключительно собственные средства. Допустим, имеющиеся от продажи недвижимости на вторичном рынке. И переуступить квартиру по завершению проекта. Кстати, в последнее время многие крупные застройщики готовы помочь с переуступкой, выступая в качестве агента.
Например, в «Петербургской Недвижимости» есть специальный отдел, который с успехом оказывает данные услуги. Но надо понимать, что если комплекс, где приобретена квартира, крупный, то конкурировать придется и с застройщиком. Так как в продаже могут оказаться квартиры того же метража и качества. В таком случае цену придется выставлять ниже.
Конкуренция растет
«Если из-за стартовых низких цен у застройщика квартиры в инвестиционных целях приобрели слишком многие, инвесторы рискуют своими вложениями, – уверен Артем Босов, директор по продажам и маркетингу ГК «Ленстройтрест». – Так, в одном из жилых комплексов на Парнасе, по наших подсчетам, чуть ли не половина однокомнатных квартир приобреталась в расчете на перепродажу или дальнейшую сдачу в аренду». Впрочем, как нам известно, даже те люди, которые купили и затем продали там свое жилье, смогли заработать. Просто их доход оказался несколько ниже, чем они рассчитывали.
«Для инвесторов самыми значимыми параметрами покупки являются близость комплекса к метро и расположение в перспективном районе, – уверен Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб». – Как правило, их интересуют студии и однокомнатные квартиры в проектах экономкласса. Средний бюджет покупки составляет 2 – 2,5 млн рублей».
«Большинство инвестиционных покупок недвижимости в наших жилых комплексах совершается по схеме 100% оплаты, – говорит Денис Лола, директор по маркетингу ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург». – Но заметно выросло число инвесторов, приобретающих квартиру в ипотеку: рост цены «квадрата» перекрывает проценты по ипотеке».
Кстати: те, у кого есть собственные средства, могут выбирать, например, между банковскими вкладами и инвестициями в жилье. «Уровень ставок по рублевым вкладам сейчас на уровне 7-8% годовых, – утверждает Иван Макаров, пресс-секретарь ВТБ24 по СЗФО. – За последние 1,5 года доходность вкладов снизилась – на фоне снижения ключевой ставки ЦБ РФ с 17% до 10%. В 2014 году конкуренцию вкладам, неожиданно для многих, стала составлять ипотека. Многие предпочли потратить деньги в качестве первоначального взноса на покупку в кредит квартиры в строящемся доме. И затем ежемесячно гасить ипотечный кредит, периодически досрочно погашая его часть, скажем, дополнительно выплачивая банку 20-30 тысяч руб. В 2015 году эта практика практически сошла на нет, однако в 2016 году она вернулась».
Советы инвестору
Ну, и, наконец, самое интересное – конкретные примеры. К сожалению, участники рынка могут оперировать либо старыми цифрами по уже реализованным проектам, либо своими предположениями. Поэтому любой инвестор должен полагаться только на свои ум и интуицию. Но знания рынка, его законов и возможность ориентироваться в предложении жилых комплексов в данном случае значительно облегчат выбор.
«В докризисные времена мы наблюдали другие цифры, – рассказывает Анжелика Альшаева, управляющий ООО «КВС. Недвижимость». – В качестве примера можно привести однокомнатную квартиру в ЖК «Линкор», которая подорожала с момента старта продаж до сдачи на 59%».
Как рассказывают в компании Normann, минимальные по площади студии в ЖК «Шушары» на старте продаж у предлагались по цене 1,2 млн руб., к концу строительства они стоили 2 млн руб. Приобретая квартиру в первой очереди ЖК More от Setl City в Красносельском районе за 1,74 млн руб. в 2011 году, можно было продать ее за 3,04 млн руб. в 2013 году. Это на 75% дороже. Да, были примеры роста цены на 100% и выше! Но, увы, не сегодня».
Сегодня, вложив, допустим 1,85-2 млн руб. в покупку студии на начальном этапе строительства дома – это может быть и следующий корпус в составе проекта, – можно заработать примерно до 1 млн руб. Например, скоро на рынок выйдет новый корпус в проекте «Солнечный город» от Setl City в Красносельском районе. Как показывает практика, на свои 25-30% прибыли при перепродаже студии или однокомнатной квартиры можно рассчитывать.
Кстати, низкая цена – не гарантия того, что потом недвижимость сильно вырастет в стоимости. Скорее, наоборот. Ведь низкие цены, чаще всего, – один пунктов или сразу все, – это отдаленная локация, неизвестный застройщик, строительство без документов, проблемный объект… Например, за 900 тыс. руб. можно купить квартиру в «Щеглово Парк», где до сих пор нет разрешения на строительство. Или за 1, 06 млн в Разбегаево в проекте «Победа-Юг» с такой же историей.
Чтобы заработать больше, важно, чтоб совпали многие условия. Желательно, не самая высокая конкуренция в локации. Желательно, локация – не отдаленный пригород. Само собой, надежный застройщик с хорошей репутацией, не опаздывающий со сроками. Выбор квартиры – наличие приличной отделки, ликвидный метраж, средний этаж, хорошее расположение на этаже.
Ну и поддержка в продаже – с комиссией, конечно, – от агентства или от застройщика.
Есть, кстати, еще одна хорошая альтернатива. «Для инвестирования средств мы предлагаем встроенные помещения на первых этажах домов, – рассказывает Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест». – У нас даже обсуждается проект, когда «входной билет» для инвестора, желающего приобрести коммерческую недвижимость, может быть снижен до нескольких сотен тысяч рублей. И речь не идет о нарезке мелких площадей или жестком экономе». Но это уже, конечно, другая история.
Александра Ширяева,
«Фонтанка.ру»
Источник: www.fontanka.ru
Советы инвестору: как заработать 2-3 миллиона на квартире в новостройке
Недвижимость – наиболее доступный и надежный инструмент сохранения денег. Как выбрать время для инвестиций, на какой стратегии остановиться, какие квартиры подходят для перепродажи, а какие – для аренды? Что выгоднее – аренда или продажа? На вопросы MetrInfo.Ru отвечают эксперты рынка недвижимости.
Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Подходящий ли сейчас момент для инвестиций в недвижимость? Ведь самый «сладкий» период был весной-в начале лета, когда цены на новостройки еще не начали расти. Однако сегодня выбор на рынке лучше, чем весной, цены в качественных проектах и дальше будут подрастать, значит доходность сохранится, а льготная ипотека смягчит эффект от подорожания. Подробнее об этом в ответах наших комментаторов.
Надо ли инвестировать в недвижимость, если цены растут?
Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»:
Только за третий квартал текущего года средневзвешенная стоимость квадратного метра в сегменте массовых новостроек в Москве увеличилась на 4,5%, достигнув 190 000 руб. С начала года рост цен составил почти 9%. Учитывая динамику цен, можно сказать, что весной этого года действительно был самый подходящий момент для покупки новостройки.
Но с другой стороны, не стоит забывать, что и предложение новых объектов на котловане, которые традиционно рассматривают инвесторы, было ограниченным весной. Многие девелоперы отложили выход новых проектов из-за пандемии и неопределённой экономической ситуации. Так, в течение первого полугодия столичные застройщики вывели на рынок всего 5 новых проектов в массовом сегменте. Для сравнения: в III квартале стартовали продажи сразу в 14 новых проектах.
Константин Тюленев, директор по продажам ГК «Инград»:
В настоящее время доходность таких вложений явно выше любого из аналогов. В целом в 2020 году средний рост по всему рынку находится в пределах 5-7%. На него влияют стабильный спрос, увеличение себестоимости строительства, инфляция и волатильность рубля. Из общей динамики выбивается малогабаритный формат квартир в массовом сегменте. Здесь зафиксировано увеличение больше, чем по другим форматам жилья.
Снижение общего предложения с учетом тенденции к росту качественных характеристик новых проектов будут поддерживать цены на недвижимость в будущем. Для инвесторов это позитивный сигнал, поскольку доходность тоже сохраняется.
Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель»:
Сейчас очень выгодные ипотечные программы — с поддержкой государства. Даже если цены отличаются от весны, и они чуть выше, данные программы это компенсируют. По каждому проекту прирост цены квадратного метра индивидуален, но в среднем с начала лета он составил 10-15%.
Какую квартиру нужно покупать для перепродажи?
Александр Пасько, директор по продажам ГК «МИЦ»:
Максимально прибыльным является приобретение квартиры на раннем этапе (стадии котлована) и продажа ближе к завершению строительства. Наиболее ликвидные квартиры – это студии от 27 кв. метров, однокомнатные от 32-35 — до 37-39 кв. м, небольшие двухкомнатные от 45 до 55 кв. м. Трехкомнатная квартира в абсолютном выражении даст бОльшую прибыль, однако ее продажа может занять более длительное время и в процентном соотношении прибыль будет более скромная, нежели у квартир с меньшим количеством комнат.
Не стоит бояться инвестировать в квартиры с привлечением ипотечного плеча, ведь процент вложенных средств (собственного капитала) на полученную прибыль в таком случае будет больше, чем покупка квартиры полностью за наличные. Если доходы позволяют, то можно взять две ипотеки и удвоить прибыль с продажи квартир. Не стоит забывать и про квартиры с отделкой, они очень популярны у покупателей с ипотекой. Это позволяет не откладывать деньги на ремонт и наслаждаться жизнью сразу после переезда, а не слушать еще год-полтора звук перфоратора.
Интереснее рассматривать комплексную застройку, где будет вся инфраструктура для жителей, или дома, которые строятся в микрорайонах с уже существующей инфраструктурой. Безусловным плюсом будет удобная транспортная доступность до станций метро (МЦК, МЦД) существующих или строящихся.
Сейчас активнее всего развивается Новая Москва. МИЦ строит и реализует три жилых комплекса в данном направлении. ЖК «Южное Бунино» и ЖК «Кленовые Аллеи» находятся в шаговой доступности от будущих станций метро (Сосенки и Десеновское), от ЖК «Цветочные поляны» — 10-12 минут до существующей станции Филатов Луг по новой четырехполосной дороге.
В старой Москве наиболее интересными будут комплексы бизнес-класса ЖК «Вереск» и Сити-комплекс «Мята». Объекты находятся на начальном этапе, продаются практически по стартовым ценам, в районах с уже сложившейся инфраструктурой.
Рассмотреть прибыль можно на примере вариантов, уже проданных в наших ЖК.
Квартира в «Южном Бунино» площадью 44,7 кв. м (евро, двухкомнатная) была куплена без отделки в начале 2018 года за 3 520 000 рублей. На текущий момент стоимость ее продажи составила 6 325 000 рублей. Соответственно прирост составил 79,7% за этот период или 28,1% в годовом значении.
Квартира в «Кленовых Аллеях» площадью 36,7 кв. м с ремонтом от застройщика была куплена в октябре 2018 года за 3 630 000. На текущий момент стоимость ее продажи составила 5 675 000. Соответственно, прирост составил 56,3% за этот период или 27% в годовом значении.
Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»:
Для инвестиций идеально подойдет однокомнатная квартира в новостройке на этапе котлована, при условии, если репутация застройщика и документы по проекту не вызывают вопросов. Если рассматривать студию, бюджет которой меньше, такой вариант менее предпочтителен, так как большинство студий приобретаются на перепродажу, в будущем такую квартиру будет сложнее реализовать.
Желательно, чтобы новостройка находилась в районе с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Дополнительный рост цен на квартиры в новостройке могут обеспечить планы по строительству и открытию новых станций метро, развязок и магистралей в шаговой доступности.
В нашем ЖК «Кварталы 21/19» нет квартир на этапе котлована. Самый доступный по цене лот на самом низком этапе строительной готовности – однокомнатная квартира площадью 39,8 кв.м в корпусе, который будет введен в эксплуатацию в 4 квартале 2023 года. Стоимость такой квартиры составляет 8,5 млн руб. Для сравнения стоимость похожего варианта в готовом корпусе – 10,2 млн руб. Если инвестировать в новостройку на этапе котлована, за три года, пока возводится дом, только за счет изменения стадии строительной готовности рост цены может составить 30%, к нему добавляется рост цен за счет инфляции и увеличения себестоимости строительства.
Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель»:
В основном инвесторы вкладывают деньги в минимальные площади — студии от 21-25 кв. м либо однокомнатные квартиры — от 29- 33 кв. м. Спрос на них растет, поскольку таких предложений, как считается, не очень много на вторичном рынке. Бюджет этих квартир не столь высок, и их легче потом продать. Практически у всех застройщиков в первую очередь уходят минимальные метражи – это преимущество для инвестора, который вкладывает деньги. Но, помимо цены, для него также важны расположение самого комплекса, транспортная доступность, близость станции метро, экология — этим и вызывается интерес у инвестора. Он рассчитывает на прибыль не менее 30% от стоимости, но по некоторым проектам получается и больше.
Константин Тюленев, директор по продажам ГК «Инград»:
Все зависит от стадии готовности объекта. На раннем этапе это студии, 1-конатные квартиры и евроформат 2-комнатных (30-60 кв. м). В середине строительства — 3-4-комнатные (70-120 кв. м), лучше сразу с отделкой, а также возможно с мебелью – такой лот будет более ликвидным. При покупке недвижимости в проектах «Инград» мы можем гарантировать не менее 22% доходности за срок реализации.
Покупаем, сдаем в аренду и отбиваем затраты
Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель»:
И в этом случае предпочтение отдают студиям и однокомнатным квартирам. Спрос на них в среднем составляет 38%. Несколько меньший интерес вызывают 2-комнатные квартиры — приблизительно 26%. Отмечу, что их снимают семьи с детьми, как правило, на более длительный срок. Для тех, кто арендует жилье, не важно, квартира это или апартамент, главное — локация, район, транспортная доступность, социальная инфраструктура.
Можно привести много примеров, но хочется отметить тот проект, в который заходили инвесторы. На котловане в ЖК «Инновация» (рядом с ИЦ «Сколково») в 2018 г. однокомнатная квартира площадью 31 кв. м стоила 2 650 000 руб. Цена ремонта — 500 000 руб., а стоимость аренды такой квартиры составляет 35 000 руб. в месяц. Даже без учета аренды, недвижимость принесла инвестору доход.
Она выросла в цене – на сегодня до 6 016 030 руб. Если не брать это в учет, то данная квартира на аренде «отобьется» в течение 7-7,5 лет. Таким образом, если инвестировать в жилье на котловане и потом сдавать его, то не нужно ждать, пока аренда «отобьет» стоимость покупки – цена квартиры растет на всем протяжении строительства.
Александр Пасько, директор по продажам ГК «МИЦ»:
Формат квартиры для сдачи в аренду очень близок по своим параметрам к квартире для перепродажи. Студия, одно- или двухкомнатная квартира небольшой площади с хорошей транспортной доступностью, действующей инфраструктурой.
Интересны варианты с отделкой от застройщика, так как арендаторы не захотят слушать шум от ремонтов из соседних квартир. Застройщик же в свою очередь сдает с отделкой целиком секции (подъезды), что обеспечивает минимальное количество шума и грязи. Однако, варианты и с собственной отделкой, сделанной по своему вкусу в нейтральных тонах, привлекают арендаторов, когда видно, что ремонт делался под себя.
Арендаторам не важен юридический статус квартиры (квартира или апартаменты).
В Новой Москве у ГК «МИЦ» можно рассматривать под сдачу ЖК «Южное Бунино» и ЖК «Кленовые Аллеи», а в «старой» — СК «Мята» (апартаменты). Естественно, в СК «Мята» стоимость аренды будет выше, нежели в жилых комплексах Новой Москвы.
Константин Тюленев, директор по продажам ГК «Инград»:
На сегодня в Московском регионе для сдачи в аренду больше подойдут 1-2-комнатные квартиры, а дальше основную роль играет локация. Средняя доходность при сроке более 5 лет составляет не ниже 5%.
Источник: www.metrinfo.ru
Инвестирование для «чайников»: в какую недвижимость вложиться, чтобы не прогадать — объясняет специалист
Нестабильная экономическая ситуация диктует новые правила игры на финансовом поле. Большинство людей, имеющих накопления, сегодня стремятся если не приумножить, то хотя бы сохранить свои деньги, больше не доверяя долларам и евро и предпочитая акциям и банковским вкладам, покупку недвижимости. Тут всё логично, ведь по статистике последние 20 лет цены на недвижимость только растут. Forbes со ссылкой на исследование Аналитического центра НАФИ говорит о том, что 40% россиян считают этот способ не просто надежным, но еще и самым выгодным.
Но что делать, если вы не профессиональный инвестор и, как большинство наших сограждан, не знакомы с подводными камнями рынка недвижимости? В какой объект вложиться, чтобы не прогадать? За консультацией мы обратились к одному из крупнейших застройщиков РБ — ГК «Первый Трест». И узнали, как правильно вложиться в новостройку, чтобы перепродать ее выгодно или получать стабильный доход, сдавая квартиру в аренду.
— Главный критерий проекта для инвестиций — это его ликвидность. Конечно, наибольшим спросом пользуются новостройки в центре города и в инфраструктурно развитых районах, также более выгодными являются вложения в проекты класса комфорт и бизнес. Поэтому для снижения бюджета вложений лучше поступиться площадью, чем одной из качественных характеристик.
Основополагающие при выборе ЖК — это надежность застройщика, район, транспортная доступность и в свете недавней пандемии комфортное благоустройство дворового пространства, где можно отдыхать, гулять и заниматься спортом, не покидая безопасную территорию. Но не менее важно правильно выбрать планировку, которая подходит под ваши цели. Поэтому самое первое — необходимо определиться с тем, чего вы хотите. Быстро заработать на перепродаже или вложить деньги в надежный актив, защитив их от инфляции и долгое время получать пассивный рентный доход, — рассказали в пресс-службе ГК «Первый Трест».
Если вас интересуют краткосрочные инвестиции с целью перепродажи, то по статистике рынка недвижимости Уфы, вы можете заработать в среднем около 30% за период строительства. Предположим, что вы купили квартиру на этапе котлована за рублей, а на этапе ввода в эксплуатацию эта же квартира может стоить уже рублей.
— В этом случае лучше всего покупать студию или классическую однокомнатную квартиру. Во-первых, цена малометражных квартир всегда ниже, а рост стоимости всегда выше. Кроме того, они всегда пользуются спросом особенно в тех ЖК, которые располагаются рядом с вузами, так как родители часто покупают квартиры детям, которые начинают взрослую жизнь, и вероятность того, что при правильном подходе к продаже ваша квартира зависнет в экспозиции крайне мала. Например, среди наших объектов на сегодняшний день наиболее подходящий для короткосрочных инвестиций — ЖК Urbanica, во-первых, так как он стартовал совсем недавно, у него достаточно высокий потенциал роста стоимости . Во-вторых, там большой выбор квартир с площадью до . В-третьих, он находится в микрорайоне Зеленая роща, который пользуется большой популярностью среди покупателей.
Если вы рассматриваете долгосрочные инвестиции с целью сдачи квартиры в аренду, то в этом случае, помимо прироста стоимости самой квартиры, вы можете зарабатывать от 6 до 10% годовых, в зависимости от ликвидности приобретенного объекта и условий аренды. Например, посуточная аренда более выгодна в финансовом плане, но зато подразумевает больше волокиты с заселением клиентов и наведением порядка в квартире. Зато сдача квартиры в долгосрочную аренду — всегда более стабильный результат и дает вам возможность не переживать о простое квартиры на время заключенного договора.
— Если вы планируете построить бизнес на посуточной аренде квартир, то выбирайте малометражные студии в центре города. Так как при таком варианте аренды коммунальные затраты ложатся полностью на вас и содержать большую квартиру не выгодно. Кроме того, при минимальном метраже вы сможете прилично сэкономить не только на этапе покупки, но и на ремонте и мебели.
А вот для долгосрочной аренды выгоднее взять классическую однокомнатную квартиру или компактную двухкомнатную квартиру, тут всё зависит от вашего бюджета и аудитории, на которую вы рассчитываете.
Первый вариант будет пользоваться высоким спросом среди приезжих студентов, молодых людей, которые только начинают самостоятельную жизнь, но купить квартиру еще не готовы, и семей, которые еще не успели обзавестись детьми. Среди наших ЖК оптимальными вариантами будут GrandGrand» />
Второй вариант сегодня уверенно набирает популярность среди семей с детьми не только в продажах, но и в аренде. Для этой аудитории подойдет любой из наших ЖК, ведь все они возводятся в инфраструктурно развитых районах, где есть магазины, образовательные учреждения и кружки для разных возрастных групп, медучреждения, удобные развязки для выезда на главные магистрали нашего города и много другое.
Но особо хочется выделить ЖК «Новатор» и опять же ЖК Urbanica. Неоспоримым преимуществом «Новатора» является его уникальное благоустройство и концепция SpotGrand — ООО СЗ «НЕБО СТОЛИЦЫ». Застройщик ЖК «Новатор», литера 3 — ООО «Специализированный застройщик «Инновация»». Застройщик ЖК Urbanica — СЗ «Урбаника». Проектные декларации представлены на сайте Наш.дом.рф.
Источник: ufa1.ru