Ни для кого не секрет, что кризис, разразившийся как всегда некстати, поставил на банковском кредите жирный крест. Этот самый крест и заставил бывших пользователей кредита искать иные способы привлечения капиталов в строительные проекты. А заодно и дать возможность подзаработать на рынке недвижимости частным инвесторам. Что это за способы, попытался выяснить корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Об одном из таких способов рассказал президент компании THOR Олег Батраченко в своем выступлении на 2-й практической бизнес-конференции «Как заработать на кризисе или кризис со знаком “+”».
Чтобы стать бизнесменом, достаточно 10 тысяч долларов.
Сегодня инструмент, позволяющий привлекать средства в недвижимость через паевые фонды, по мнению бизнесмена – один из наиболее эффективных. Он работает следующим образом: продавая свои паи инвесторам, фонды недвижимости вкладывают их средства в целый портфель перспективных девелоперских проектов, профессионально отобранных и контролируемых со стороны управляющих компаний данных фондов. За минусом причитающейся им платы за управление доход подобных проектов идет инвесторам пропорционально их вкладу в фонд.
Как продать квартиру на падающем рынке? Что будет с рынком вторички в 2023 году?#недвижимость
При этом сохранность вложений и прозрачность операций фонда обеспечивается его инфраструктурой: банком-депозитарием, периодической оценкой актиWow фонда независимым оценщиком, а также ежегодным аудитом операций. Но главная особенность международного паевого фонда недвижимости – широкая диверсификация проектов по различным географическим и валютным зонам, что позволяет соблюсти финансовый баланс и добиться устойчивой инвестиционной доходности, не зависящей от политических, экономических и социальных рисков в разных уголках мира.
Подобный механизм уже успел зарекомендовать себя как наименее подверженный рискам и наиболее действенный. По такой схеме строится и реконструируется ряд объектов в США, России, Казахстане, ОАЭ и других странах. В частности, группа THOR, начавшая осваивать направление девелопмента недвижимости в марте 2006 года собрала в своем портфеле свыше десятка проектов, которые сейчас находятся на различных этапах готовности и финансируются в рамках собственной инвестиционной программы.
Г-н Батраченко привел примеры доходности, с какой Группе удается продавать объекты. Например, в прошлом году в Нью-Йорке была завершена реконструкция уникального здания на Bowery Street в районе East Village. Его реализовали с доходностью более 40% годовых. И это, по оценкам управляющей компании, не предел. На очереди – пятизвездочный отель Sullivan Hotel, жилые комплексы Williamsburgh Terrace и Rockwell Place.
Высокий доход компания ожидает получить и от проектов, реализуемых в России. В Подмосковье в Дмитровском районе уже практически построен и на 95% продан коттеджный поселок «Времена года», завершено эскизное проектирование еще трех поселков, а в следующем году будет дан старт возведению роскошного отеля класса люкс Alpen Rose и торгово-развлекательного центра «Тироль». В Казани начинается отделка фасада в построенном на деньги инвесторов фонда бизнес-центре класса В+, в Новосибирске стартует возведение 24-этажного жилого комплекса с офисными помещениями на первых трех этажах.
Как ВЫГОДНО покупать недвижимость на падающем рынке?
Главная гарантия ожидаемого успеха — низкая зависимость ПИФов от банковских заемных средств и широкая диверсификация, которая позволяет создать устойчивую платформу для дальнейшего развития.
Ну, а при чем здесь частные лица? Очень даже при чем — инвестором может быть не только богатый или очень богатый человек, а вообще — любой мало-мальски работающий человек «с улицы». Минимальная сумма для инвесторов, которые впервые покупают паи через THOR, составляет 10 тысяч долларов. Относительное изменение стоимости пая за сентябрьский квартал 2008 года составило 1,58%; за первые три квартала 2008 года 7,16%; за 2007 год 18,70%, а всего с начала активной работы фонда Thor Real Estate Master Fund (31 марта 2006 г.) 60,86%, т.е. в среднем 20,93% годовых. .
. и два миллиона рублей
Другой способ привлечения средств изобрели в компании МГСН. Об этом способе нашему корреспонденту подробно рассказал директор по развитию компании Андрей Ивлев. Компания разработала специальную программу «Инвестиционное партнерство», которая в сложившихся условиях дает возможность заработать предприимчивым людям, а не только сохранить сбережения.
Программа предусматривает размещение денежных средств в управляемых компанией активах, гарантируя партнерам доходность в размере 15% годового дохода в рублях или 9% в долларах. При этом объект недвижимости выступает в качестве своеобразного залога. По окончании срока действия договора клиент имеет право выбрать три варианта.
В первом случае, если стоимость недвижимости увеличится, что наиболее вероятно, он может остаться во владении недвижимостью, выбранной в качестве обеспечения вложений.
Во втором случает, если стоимость залогового объекта осталось неизменной, можно получить обратно вложенную сумму плюс свои законные 15%.
В третьем же случае, если стоимость объекта упала, клиент может вернуть ту же самую сумму, которую он вносил при заключении договора, плюс те же самые оговоренные договором 15% дохода, и, если захочет, приобрести тот же самый объект по более дешевой цене, а разницу положить себе в карман. В течение всего срока договора клиент имеет право забрать свои вложения, однако, согласно договору, получить доход в 15% можно только через один год.
Таким образом, компания МГСН привлекает средства не от банка, а непосредственно от клиента. Минимальный входной билет в эту программу стоит два миллиона рублей. Если же клиент приносит в МГСН более крупную сумму, то стоимость залогового объекта рассчитывается с дисконтом. Программа распространяется на квартиры в микрорайоне «Красногорье DeLuxe» и в ЖК «Град Московский».
Резюме Интернет-портала о недвижимости Мetrinfo.ru
Теперь успех предприятий, о которых было рассказано выше, зависит главным образом от поведения квадратного метра. По нашему мнению, хорошим проектам, соблюдающим соотношение «цена-качество», особенно бояться нечего. Поэтому прежде чем вложиться в квадратные метры, оцените, насколько адекватна на них цена, не завышена ли она изначально.
Источник: www.metrinfo.ru
Как заработать на падающем рынке недвижимости
У недвижимости есть один очень важный секрет, про который мало кто знает.
Буду вас удивлять
В стране кризис, в стране коллапс. Для примера возьмем Киев и ту ситуацию, которая развивается прямо сейчас.
Как думаете, сколько сегодня стоят квартиры в Киеве?
Многие наверняка считают, что стоимость квартир серьезно снизилась. Это так, но сколько это «серьезно»?
Для кого-то серьезно — это 20-30%, а кто-то считает что должно быть 80-90%
Так вот, представьте, что у вас есть квартира в Киеве, которая в прошлом году оценивалась в $120 000, а вы из Киева уехали в Россию или Европу, но на месте есть человек с доверенностью, который, по вашей команде, в любой момент, может вашу квартиру продать?
Будете продавать со скидкой 80-90%?
Т.е. получите от 12 до 24 тыс долларов, часть средств потеряете на сделке (реклама, нотариус, риэлтор, налоги и прочие расходы), часть на конвертации и сложном транзите средств в Россию или в Европу, это сейчас сделать сложно и останется у вас $10-20 тыс.
На эти деньги в Европе можно нормально и комфортно жить несколько месяцев (до года), в России чуть дольше, но этих денег не хватит на покупку жилья.
Т.е. с большой вероятностью вы примете решение квартиру держать до лучших времен. А вот продать с дисконтом до 30% вполне можно и даже разумно.
Так думают многие и по этой причине, даже в в самой сложной ситуации, какая сегодня происходит в Киеве, квартиры не обвалились в цене.
Суть в том, что недвижимость очень инертна и даже с случае пузыря на рынке или глобального коллапса, как в Киеве, она не теряет много в моменте, этот процесс растягивается на долгие годы.
Это мы сейчас наблюдаем в Москве. Если вы загляните на ЦИАН, то удивитесь, там цены не изменились, а у некоторых застройщиков они даже выросли, хотя все всё понимают.
Но что, если я вам скажу, что заработать и выйти в очень хороший плюс, можно, даже если цена пойдет вниз и будет снижаться несколько лет и все эти несколько лет вы будуте очень хорошо зарабатывать и возможно даже больше, чем раньше.
Да, в это сложно поверить, но это реально. Такую схему мне прислал мой подписчик, я встретился с ним, выслушал, всё проверил и понял, что схема рабочая, даже в условиях падения рынка.
Она стоит того, чтобы изучить её, даже ради любопытства: www.sponsr.ru/nemihail
И да, любой желающий может получить контакт этого человека, встретиться с ним и всё подробно узнать, основываясь на его личном опыте. И главное, если недвижимость будет колебаться на прежнем уровне или продолжит рост, то вы получите сверхприбыль.
Не забывайте, что всё запрещенное я выкладываю в телегу, а тут пишу про стройку фахверка.
И обязательно добавляйтесь:
Телега / ВК / ОК / Ютюб / Инста* / ФБ* (*запрещенная в РФ)
Делимся:
Источник: nemihail.livejournal.com
Инвестиции в недвижимость: как заработать на падающем рынке?
Российские инвесторы, привыкшие за последние 15 лет к почти непрерывному росту цен на недвижимость, сейчас, когда рынок смотрит вниз, пребывают в некоторой растерянности. Однако на фондовой бирже, где тренды меняются несколько раз на дню, умелые игроки умеют зарабатывать не только на росте котировок ценных бумах, но и на их падении. На рынке недвижимости тоже можно получать прибыль и в условиях падения цен.
Вторичное жилье
Когда цены на жилье росли, инвестиционный доход на рынке недвижимости формировался в основном за счет спекулятивных операций. То есть люди покупали квартиру, чтобы через некоторое время продать ее дороже. Когда цены падают, зарабатывать на разнице в цене тоже вполне реально, только квартиру надо не покупать, а продавать – чтобы через год-два приобрести такое же жилье, но дешевле. Напомним, согласно умеренному сценарию, стоимость квартир на вторичном рынке будет снижаться примерно на 10-15% в год в обозримом будущем – см. «Прогноз рынка недвижимости на 2015-2016 годы от IRN.RU».
Дополнительный доход даст размещение средств от продажи квартиры на банковском депозите. При этом совсем не обязательно располагать еще одной квартирой для проживания – жилье, ничем не уступающее проданному, можно снимать в аренду на проценты по вкладу, благо ставки в банках сейчас в несколько раз выше арендных. Банки, даже крупные, предлагают 11-12% годовых по большим депозитам, тогда как затраты на аренду из-за падения ставок в настоящее время не превышают 3-4% от стоимости квартиры в год. То есть чистый годовой доход от размещения средств, с учетом затрат на аренду, составит как минимум 7-8%. (См. «Картина маслом: аренда квартир переживает кризис».)
Таким образом, продав стандартную «однушку» в спальном районе Москвы за 6 млн руб. и положив эти деньги, например, на депозит «Доходный сезон» в Сбербанке, под 11,3-12% годовых, можно только на банковских процентах заработать за год примерно 400 000 – 500 000 руб. Сам депозит (11,3% годовых для суммы в 6 млн руб.) принесет 680 000 руб., примерно 4% (от 6 млн руб.) составят расходы на аренду, в итоге чистый доход будет равняться примерно 440 000 руб., или около 7% годовых.
Если квартира стоит дороже 10 млн руб., то потенциальный доход от такой инвестиционной стратегии может составить уже 8% годовых, так как по вкладам от 10 млн руб. Сбербанк предлагает 12% годовых, а стоимость аренды похожей квартиры будет ближе к 3%.
Через год-два, если тренд на рынке начнет меняться, можно будет закрыть счет в банке и купить квартиру, аналогичную проданной, но на 10-20-30% дешевле. Даже если цены на вторичном рынке потеряют лишь 10% за год, общая прибыль составит не менее 17-18% годовых, что совсем неплохо. Причем для получения такого дохода не придется ни «дауншифтить», снижая качество жизни, ни постоянно нервничать — как инвесторы волатильного фондового рынка, вынужденные пристально отслеживать курсы ценных бумаг, чтобы не пропустить нужный момент для продажи или покупки акций. В отличие от фондового, рынок недвижимости инертен, цены здесь не могут неожиданно подскочить, и даже очень серьезные изменения в политике и экономике отыгрываются с задержкой в несколько месяцев. Когда макроэкономические показатели – цены на нефть, курс рубля, индекс РТС, ВВП и т.д. — начнут стабильно расти и, соответственно, можно будет ожидать разворота рынка, у инвестора останется достаточно времени на то, чтобы осознать изменения и купить подходящую квартиру.
Конечно, для семей с детьми описанная стратегия мало подходит, так как предполагает несколько переездов. Зато одиночки или семьи без детей таким способом могут увеличить свой капитал, чтобы затем приобрести даже более дорогую и комфортную квартиру, нежели была.
Новостройки
Из-за снижения спроса застройщики сейчас как никогда готовы к скидкам – размер дисконта может достигать 20-30% от стоимости недвижимости, тогда как на стабильном рынке уступка в 3-5% считается очень выгодным предложением (См. «Новостройки в Москве: ценам есть куда падать в среднесрочной перспективе»). Серьезные скидки предлагают даже застройщики крупных, интересных проектов, не испытывающие серьезных проблем со спросом – на фоне резкого роста стоимости банковского финансирования девелоперам выгоднее привлекать деньги от соинвестров-физлиц, пусть и не в максимально возможном объеме. Так что, с учетом скидок и традиционного подорожания новостроек по мере увеличения стадии готовности, пусть и более медленного, чем ранее, инвестиции в первичный рынок сейчас могут быть весьма выгодными.
Правда, есть одно очень серьезное «но»: в период снижения спроса на рынке резко возрастает риск недостроя, особенно если застройщик переусердствует со скидками. Кроме того, с большим дисконтом может продаваться «неликвид», от которого потом очень трудно будет избавиться (см. «Новостройки в Москве и Подмосковье: щедрость застройщиков достигла пугающих размеров»). Поэтому сейчас перед покупкой квартиры надо, во-первых, предельно внимательно изучать и сам проект, и компанию-застройщика, а во-вторых, лучше все-таки приобретать готовые или почти готовые новостройки, тем более что последние нераспроданные квартиры в сданных проектах девелоперы согласны отдавать с хорошим дисконтом.
Земля под строительство
Для финансово устойчивых девелоперских компаний кризис – это хорошее время для развития бизнеса и приобретения новых площадок, так как в период экономического спада земля дешевеет. При этом, например, в Москве земельные участки — самая затратная составляющая девелоперского проекта. Соответственно, сэкономив на покупке площадки, застройщик получает возможность значительно снизить себестоимость проекта.
Цены на новостройки в Москве, Новой Москве, Подмосковье
| Одинбург | Одинцовский район, г. Одинцово | 3 кв. 2025 г. | от 7 066 490 руб. |
| Клубный дом «Точка отсчета» | Одинцовский район | 4 кв. 2022 г. | от 19 568 800 руб. |
| Район Новые Ватутинки | Новая Москва, Новомосковский округ, м. Ольховая, п. Ватутинки | 1 кв. 2025 г. | от 5 300 000 руб. |
| Прокшино | Новая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино | 2 кв. 2024 г. | от 7 100 000 руб. |
| Дзен-кварталы | Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, пос. Сосенское | 4 кв. 2024 г. | от 6 824 447 руб. |
| Десятка | Раменский район, г. Раменское | 2 кв. 2024 г. | от 4 306 318 руб. |
| Жилой остров Nagatino i–Land | Москва, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк | 3 кв. 2025 г. | от 13 482 556 руб. |
| Серебряный фонтан | Москва, Северо-Восточный округ, район Алексеевский, м. Алексеевская | 4 кв. 2022 г. | от 30 280 484 руб. |
| Район «Скандинавия» | Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Коммунарка | 2 кв. 2024 г. | от 6 287 248 руб. |
| Жилой квартал Shagal | Москва, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦК | 1 кв. 2025 г. | от 12 768 814 руб. |
Источник: www.irn.ru