Вопрос бюджета
Заработать на рынке недвижимости можно разными способами. Наиболее простой и понятный принцип – это купить, пока дешево, и продать дорого. Инвестор-новичок может использовать простую схему покупки квартиры на начальном этапе строительства с учетом роста ее стоимости по мере стадии готовности и восходящего тренда на рынке с последующей перепродажей.
Допустим, наш инвестор решил ограничить местоположение рассматриваемых инвестиционных квартир Москвой и Московской областью. Первый вопрос, который возникает перед ним: какой минимальный бюджет нужен, чтобы получить входной билет в данный бизнес?
Руководитель отдела маркетинга Управляющей компании «Домостроитель» Ольга Гусева говорит, что покупать следует только на начальном этапе реализации – не позже, чем через 2-3 месяца после начала строительства или начала продаж, когда входной билет еще минимален. «Для инвестиций на первичном рынке жилья в Московской области необходимо не меньше 2-3 млн. руб., для Москвы – 4-5 млн. руб. Если позволяют обстоятельства и инвестиционная привлекательность объекта, можно воспользоваться рассрочкой. При этом сумма первоначального взноса должна быть не меньше 50% от стоимости квартиры, а максимальный срок погашения – 6 месяцев», — рассказал эксперт.
Мой доход на инвестициях в недвижимость с ипотекой на новостройках Москвы
Игорь Лебедев, руководитель отдела анализа инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» считает, что м инимальная сумма для инвестиций в столичное жилье начинается с 3 млн. рублей, в подмосковное жилье — с 1,5 млн. рублей. За эти деньги можно купить квартиру на начальном этапе строительства объекта в одном из ликвидных проектов.
Ольга Маркова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест», рассказала, что в Подмосковье, цена квартир существенно ниже, «даже недалеко от Москвы можно приобрести однокомнатную квартиру и за 1,3-1,5 млн. рублей. Например, в Щербинке предлагают однокомнатную квартиру за 1,3 млн. И даже в крупных близлежащих городах цена все равно ниже столичной – в Мытищах 2,7 млн. руб., Красногорск 3,4 млн. руб., Люберцы 2,3 млн. руб., Одинцово 2,7-3,0 млн. руб», — говорит эксперт.
Риски инвестирования
После того, как инвестор прикинул приблизительный стартовый бюджет на покупку квартиры, он должен понимать, какие риски связаны с реализацией описанной схемы. Существуют стандартные риски для инвестора – юридические, риск изменения рыночной конъюнктуры и др.
Тем не менее, для приведенной схемы главный риск – это замораживание строительства, затягивание его сроков.
Так, Игорь Лебедев говорит, что при покупке квартиры на начальном этапе строительства объекта основные риски связаны с его завершением в срок. «Но если Вы приобретаете жилье у застройщика, который долго работает на рынке, успешно справился с трудностями кризисных 2008-2009 годов и начинает выводить в реализацию новые проекты, то в этом случае риски потерять деньги минимальны. При выборе надежного девелопера и с учетом соотношения риска и цены сейчас, как и раньше, выгоднее покупать квартиру в новостройке на как можно более раннем этапе реализации проекта», — рассказал эксперт.
Как получить больше прибыли на новостройке? Вся правда про инвестиции в недвижимость
В то же время, как говорит Ольга Маркова, все зависит от самого проекта и застройщика. Продлить строительство дома могут и при его готовности на 90%, например, в случае возникновения проблем с подключением коммуникаций, или затруднений с финансированием у девелопера.
Г-жа Маркова рассказала, что при выборе квартиры следует обратить внимание и на район и на проект и на самого застройщика. Если застройщик известен на рынке, имеет положительную репутацию и у него не было проектов долгостроя, то риски минимальны. В противном случае, даже в случае низкой цены, вы существенно рискуете своими инвестициями.
Также, по словам эксперта, особое внимание следует обратить на застройку новых микрорайонов, где для ввода в эксплуатацию домов необходимо провести новые коммуникации и построить новые объекты инженерной инфраструктуры (трансформаторные подстанции и котельные), здесь могут затянуться сроки сдачи дома, и не всегда по вине застройщика.
«То есть при покупке новостройки существует риск продления срока сдачи объекта, но в основной своей массе дома строятся; срок строительства если и продлевают, то не на десятилетия, а на 1, максимум 2 года», — рассказал эксперт.
Григорий Алтухов, советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер» считает, что если вы готовы к риску – то инвестировать нужно как можно раньше, на стадии «котлована», рост цен от степени готовности к моменту ввода в эксплуатацию составит 20-35%. Если же хочется какой-либо уверенности – то нужно подождать, пока построятся 2-4 этажа, это даст увеличение стоимости в 15-25%. Правда, как раз тогда и увеличивается стоимость квартир у застройщика. «БОльшая стадия готовности дает скорее психологический эффект, чем реальные гарантии. Известны случаи, когда дома замораживались после завершения монолитных работ, во время кладки фасадов или даже после закрытия контура домов», — рассказал эксперт.
Выбираем квартиру для инвестиций
Важный шаг – это правильно выбрать квартиру для инвестирования. Если здесь допустить просчет, то можно не только не заработать, но даже потерять. Квартира должна быть ликвидной, то есть востребованной на рынке, и вы должны знать, что в любой момент сможете реализовать ее относительно быстро. Во-вторых, квартира должна быть в правильном доме и в правильном районе.
Не секрет, что существуют более и менее ходовые планировки, дома и т.д. В то же время, правильно выбрать, где будет расположена квартира, в которую вы инвестируете, — это важный стратегический шаг. Местоположение, престижность района, города (если речь идет о Подмосковье), окружающая инфраструктура – все это может существенно сказаться на росте стоимости вашего объекта. Так, если подобрать квартиру в активно застраиваемом районе, где, скажем, скоро будет проведено метро, то со временем ее стоимость может взлететь. А если под окнами вашей квартиры вдруг решать строить автомагистраль – готовьтесь к убыткам.
Игорь Лебедев говорит, что на первичном рынке наиболее привлекательный объект для инвестиций – квартиры до 65 квадратных метров в жилом комплексе на северо-западе, западе или юго-западе Москвы на стадии начала реализации проекта. «На вторичном рынке это может быть однокомнатная квартира в панельном доме на окраине Москвы на незначительном удалении от метро. Район при этом не очень важен. Если говорить про Подмосковье, то даже с учетом сохранения неблагоприятных тенденций в мировой экономике, квартиры в новостройках Видного, Красногорска, Люберец и других подмосковных городов-спутников будут дорожать», — рассказал эксперт.
Ольга Гусева считает, что выбирать следует квартиры с меньшей площадью и стоимостью – зачастую, их ликвидность выше. Это могут быть 1-комнатные или 2-комнатные квартиры. Если выбирать между двумя 1-комнатными и одной 2-комнатной квартирой, стоит остановиться на первом варианте.
«Приобретая с целью инвестиций квартиру в Подмосковье, ограничьтесь радиусом в 15 км от МКАД. Это должен быть большой город или новый микрорайон с хорошей инфраструктурой и транспортной доступностью.
Продавать необходимо до оформления права собственности на квартиру (это позволит избежать уплаты налога на недвижимость), но не раньше, чем за месяц до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию», — рассказала г-жа Гусева.
Григорий Алтухов рассказал, что при выборе квартиры желательно наличие какого-либо «интересного» преимущества: хорошая транспортная доступность (общественным и личным транспортом), выдающиеся объекты окружения или виды на них (парк, набережная реки, известные объекты города), обеспеченность инфраструктурой (особенно касается школ и детских садов). Для Подмосковья наличие ж/д ветки и регулярного автобусного сообщения с Москвой в пределах 10 минут пешком от дома – большой плюс. Кроме того, стоит обратить внимание на площадь квартир, которая не должна превышать: однокомнатные до 45 м2 (лучше 36-42 м2), двухкомнатные до 75 м2 (лучше 65-70 м2), трехкомнатные до 100 м2 (лучше 80-90 м2). «Весьма «ходовыми» являются квартиры в панельных домах современных серий вследствие небольших площадей квартир и минимальных затратах на чистовую отделку квартиры. При равенстве указанных выше характеристик более предпочтительным выглядит дом в новом микрорайоне, чем отдельный дом посреди существующей застройки. Найти объекты для инвестирования можно по цене от 2 млн. руб. за однокомнатную квартиру в Подмосковье и от 4,5 млн. руб. в Москве», — рассказал эксперт.
Сколько можно заработать?
Самым важным является для инвестора вопрос, сколько он может заработать на реализации данной схемы.
Игорь Лебедев приводит пример, что в одном из комплексов на северо-востоке Москвы год назад при открытии продаж можно было купить квартиру за $2300 за кв. м. Сейчас ее предлагают уже за $5500 за кв. м.
Оксана Дивеева, Директор Департамента продаж городской недвижимости компании Blackwood рассказала, что инвестирование в новостройку на начальной стадии строительной готовности может приносить доход, как за счет роста рынка, так и за счет повышения стадии строительной готовности. «При условии нормального развития рынка рост составляет порядка 10-15% в год, рост стоимости объекта по мере повышения стадии строительной готовности от начальной строительной стадии до полной готовности объекта достигает 20%», — говорит эксперт.
Ольга Маркова рассуждает, что сейчас, главный успех инвестиционного вложения – высокая скорость строительства и сравнительно низкая цена: именно эти проекты пользуются наибольшим спросом, в данном случае цена кв.м. растет с каждым этажом. «Например, цена кв.м. в московских новостройках эконом класса в СВАО год назад на этапе котлована равнялась примерно 90 000 рублей, осенью цена поднималась до 110 000 рублей, зимой 140 000 рублей, сейчас, когда дом уже построен квартиры продаются на рынке по цене 170 000 рублей за кв.м», — рассказал эксперт.
Портал Move.su желает вам внимательно рассмотреть все «за» и «против», все взвесить и сделать правильный выбор. Удачного инвестирования!
Автор Калачихина Евгения
Источник: move.ru
«Деньги застряли»: инвесторы теряют возможность заработать на новостройках
Частные инвесторы, покупавшие новостройки на старте продаж, больше не могут рассчитывать на быстрое получение прибыли. Цены растут медленно, а конкурировать с девелоперами за счет привычного демпинга мешает субсидированная ипотека
Инвестиции в новостройки перестают быть способом заработать — теперь это инструмент, подходящий разве что для сохранения средств, рассказали участники рынка, опрошенные Forbes. По их словам, многие из тех, кто в 2021 году рассчитывал получить прибыль, купив новостройки с целью быстрой перепродажи, сейчас вынуждены принять концепцию «длинных денег» или выходить из инвестиции с убытками. У происходящего несколько причин: рост цен практически остановился, спрос упал, а конкурировать с девелопером за счет небольшого демпинга не получается из-за программ субсидированной ипотеки, которые для покупателя привлекательнее низкой цены.
Материал по теме
Недвижимость впрок
В 2021 году эксперты зафиксировали существенную долю инвесторов среди покупателей новостроек. По оценке Циан (имеется в распоряжении Forbes), на них пришлось 12-14% от всех заключенных договоров долевого участия (ДДУ). Большинство опрошенных участников рынка оценили долю инвесторов примерно так же или выше.
«По итогам 2021 года доля инвесторов на первичном рынке столицы составила 12-13%», — подсчитала генеральный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Наталия Кузнецова. Эксперт по недвижимости компании «Этажи» в Москве Алена Костина считает, что на долю инвесторов пришлось до трети ДДУ в Москве в 2021 году.
«В зависимости от класса недвижимости и конкретного проекта доля инвестиционных покупок может варьироваться от 0% и до 35%, — полагает управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова. — В 2021 году в среднем по рынку доля инвестиционных сделок составляла около 20%. В бизнес-классе в прошлом году доля инвесторов среди покупателей составляла порядка 15-18%. В высокобюджетном сегменте — около 5-7%».
Всего в 2021 году в Москве было продано 98 770 квартир в новостройках, таким образом «на руках» у инвесторов находится от 12 000 до 33 000 приобретенных только в 2021 году на волне ажиотажного спроса квартир в новостройках. Массовая попытка продать «инвестиционные» квартиры пришлась на апрель и май 2022 года, когда рынок нащупывал «дно» спроса из-за рекордно дорогой ипотеки, рассказали собеседники Forbes.
«В 2022 году большая доля инвестиционных квартир и апартаментов, которые реализовывались по уступке договора долевого участия, приходится на второй квартал 2022 года, в частности, на апрель и май. Доля таких лотов тогда составляла 16-18% от общего количества сделок», — говорит Кузнецова из «НДВ Супермаркет Недвижимости».
«Был рост в апреле-мае 2022-го, но всплеск были не кратным», — добавляет инвестор, финансист и эксперт по недвижимости Александр Шабанов. «Сразу после начала специальной военной операции количество предложений по переуступкам резко увеличилось», — отмечает член совета директоров SimpleEstate Артем Цогоев.
Материал по теме
Торопливые теряют деньги
В 2022 году инвесторы, желающие выйти из актива, вынуждены идти на большой дисконт, который может свести ожидаемую прибыль к нулю или даже вынудить «уйти в минус», говорят опрошенные эксперты. Причины — низкий спрос и эффект от программ ипотеки от застройщика со ставками менее 1%.
«В третьем квартале 2022 года инвесторы стали вновь выводить свои квартиры в продажу, но большая часть не смогла их реализовать, поскольку на такие квартиры не распространяются условия, которые могут предложить застройщики: субсидированные минимальные ставки, длительные рассрочки, ипотека траншами», — констатирует директор управления новостроек «Инком-Недвижимости» Валерий Кочетков.
«Обычному покупателю всегда интереснее купить у застройщика с его дешевой ипотекой, — рассуждает управляющий агентством недвижимости «Вишня» Сергей Вишняков. — Чтобы привлечь внимание, инвестору с переуступкой нужно сделать крайне интересное предложение — минус 20-25% от действующей цены застройщика».
Материал по теме
«Из-за низкой активности покупателей реализация приобретенных лотов будет проходить с дисконтом, который может достигать 15-20%», — говорит Кузнецова из из «НДВ Супермаркет Недвижимости». «Такой дисконт очень накладный и, конечно, приводит к снижению прибыли инвесторов», — резюмирует руководитель «МИЭЛЬ «Пречистенка» Мария Богачкина.
Некоторые инвесторы успели быстро избавиться от квадратных метров. «Порядка 6% квартир, приобретенных инвесторами в 2021 году, уже реализовано в год покупки, еще 4% — за девять месяцев 2022 года», — уточняет генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. «Действительно, часть квартир в прошлом году приобреталась с целью краткосрочных инвестиций, когда купленная квартира почти сразу выставлялась на продажу с наценкой до уровня ожидаемой доходности», — отмечает Костина из «Этажей».
Есть особая категория инвесторов, которые несут или рискуют понести убытки. Речь идет о тех, кто приобретал новостройки в ипотеку, рассчитывая быстро продать и заработать на общем росте цены, говорят эксперты. Такая тактика была распространена в 2021 году, в течение которого цены выросли примерно на 30%. «Вариант, когда платежи по ипотеке уже съедают прибыль, встречается довольно часто, — констатирует Вишняков из агентства «Вишня». — В 2020 и 2021 годах рынок рос как раз за счет ипотеки, и инвесторы были часто такими же, как рынок, ипотечными. Раньше стратегия могла быть рабочей: купил с ипотекой, дождался, когда ценник вырастет на 20-30%, продал из-под ипотеки. Сейчас у таких инвесторов начали реализовываться риски».
Длинные деньги
Большинство инвесторов вынуждены принять ситуацию, в которой деньги «застряли» в новостройках. Уходить в минус они не готовы, поэтому займут выжидательную позицию, говорят опрошенные эксперты. «Сейчас часть инвесторов приостановила свою активность на рынке, ожидая позитивных сигналов, — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. — Многим приходится реализовать активы дольше, чем планировалось, извлекая меньшую прибыль, но продавать активы дешевле суммы, за которую они приобретены, инвесторы не готовы. Им нужно как минимум «выйти в ноль».
По словам собеседников Forbes, большинство инвесторов не дают сейчас существенных дисконтов. «По нашим подсчетам, квартиры по переуступке выставлены в продажу с ценой квадратного метра в среднем на 4% ниже, чем по объектам в том же проекте от девелопера», — говорит эксперт «Циан.Аналитики» Виктория Кирюхина. «Инвестор опирается на стоимость аналогичных квартир от застройщика. Если в продаже много сходных по качеству квартир, то ему приходится уступать 5% и более», — добавляет совладелец группы «Родина» Владимир Щекин.
«Средний дисконт за уступку составляет 15% от цены экспонирования у застройщика», — полагает эксперт по недвижимости Александр Шабанов. Дисконт в диапазоне 0-15% от действующей цены застройщика позволяет инвесторам, которые «зашли» в проект в 2020-2021 годах, сохранить безубыточность и даже получить небольшую прибыль, говорят эксперты. Шабанов оценил ее в 0-8% от вложенных средств. «Чтобы выйти в минус, скидка должна быть больше 30%; при небольших скидках инвесторам «грозит» относительно низкая прибыль, на уровне 10-15% ,что по сравнению с другими инвестиционными инструментами все равно неплохо», — добавляет Щекин.
Большинство инвесторов, по мнению участников рынка, готовятся пережидать период нестабильности на рынке «в бетоне», то есть не продавая купленные для инвестиций новостройки в течение трех и более лет.
«С учетом наличия «нулевой» ипотеки на рынке, также стоит рассматривать инвестиции для сдачи в аренду, когда ежемесячный арендный платеж покрывает взнос по ипотеке», — полагает Кирюхина. Почти половина собеседников Forbes солидарны с тем, что инвесторы выберут путь рантье. «В основном люди задают вопрос сами себе «Ну а куда еще вложиться?» и, не находя ответа, опять покупают студию в новостройке в надежде на рост рынка, — рассуждает Цогоев из SimpleEstate. — Я лично склоняюсь к тому, что у большинства «деньги застряли». Невозможность выхода из актива разливается по рынку, вот это основная проблема». «До восстановления рынка инвесторам придется подождать два-три года», — резюмирует Костина из «Этажей».
Источник: www.forbes.ru
Мастер-класс от застройщиков «Как заработать на госпомощи»
Льготная ипотека разогрела рынок новостроек, увеличив цены. Бенефициаром ипотечной программы стали банки и девелоперы, которые смогли выйти на рекордные продажи. Да еще могут в течение двадцати лет рассчитывать на субсидии общей суммой в несколько триллионов рублей
АЛЕКСЕЙ СМЫШЛЯЕВ/ТАСС
Льготная ипотека разогрела рынок новостроек, увеличив цены. Бенефициаром ипотечной программы стали банки и девелоперы, которые смогли выйти на рекордные продажи. Да еще могут в течение двадцати лет рассчитывать на субсидии общей суммой в несколько триллионов рублей
В апреле–мае на фоне ограничений, связанных с коронавирусом, эксперты соревновались в апокалиптических прогнозах относительно рынка новостроек. Ожидалось, что жилье начнет дешеветь из-за сокращения доходов населения и проблем в экономике. Не прошло и полугода, как ситуация развернулась на 180 градусов. Президент и премьер-министр предупреждают о недопустимости завышения цен застройщиками и призывают остановить удорожание новостроек.
Эти предупреждения идут на фоне серьезного разогрева рынка. Новостройки за последние месяцы сильно подорожали, при этом до рекордных показателей выросли и объемы продаж девелоперов. Главным драйвером этого разогрева стала государственная программа льготной ипотеки, введенная в апреле на полгода и установившая льготную ставку в 6,5% годовых. Недавно программа была продлена еще на девять месяцев, государственный лимит по субсидиям будет увеличен до 2,8 трлн рублей. Но, похоже, к существенной выгоде для потребителей это не приведет.
Торговля на страхе
«Главный тренд сентября — мощный спрос на жилье. В Москве было заключено 11,9 тысячи договоров долевого участия — это абсолютный рекорд за всю историю рынка. Пиковые значения предыдущих лет обычно фиксировались в конце года (октябрь–декабрь) и не превышали семи–девяти тысяч сделок», — говорит управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка. Данные за октябрь еще не подсчитаны Росреестром, но, судя по информации от риелторов, рост рынка продолжился.
Удивительно, но рост продаж был зафиксирован на фоне повышения цен застройщиками. «В массовом сегменте новостроек в старой Москве квадратный метр подорожал за сентябрь–октябрь на четыре процента. Застройщики придерживаются жесткой ценовой политики на фоне высокой активности покупателей», — говорит Надежда Коркка.
В Москве ряд строек показал удорожание на 15–20 процентов за несколько месяцев. «В октябре средняя цена метра новостроек комфорт-класса выросла до 194 тысяч рублей. По сравнению с октябрем 2019-го рост составил 13 процентов», — отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. По данным Level Group, в Москве наибольшую динамику демонстрирует сегмент бизнес-класса: с начала года средняя цена выросла на 15,5%. При этом в сентябре сделок было на 157% больше, чем год назад. То же самое происходит в элитном сегменте рынка жилья. «За год элитные новостройки выросли в цене в среднем на 15 процентов», — говорит руководитель департамента элитной недвижимости компании Whitewill Ирина Егорова.
Рост не ограничивается Москвой. Согласно консервативным расчетам аналитического центра «Дом.РФ», по итогам девяти месяцев этого года цены на новостройки в стране в среднем выросли на 10,5%, что значительно выше официальной инфляции. «Последние месяцы мы являемся свидетелями необычного феномена. Застройщики смогли одновременно не только поднять цены на новостройки, но и существенно увеличить объем продаж. Это происходит на фоне того, что квартир в стройке ощутимо меньше, чем раньше», — говорит независимый эксперт рынка недвижимости Юрий Кочетков.
В регионах новостройки дорожали более низкими темпами, чем в Москве. Например, в проектах девелоперской компании «Брусника» рост цен за полгода варьировался от двух до десяти процентов в зависимости от региона и был сопоставим с ростом рынка в целом. Так, в Екатеринбурге за последние полгода новостройки подорожали на два процента, в Тюмени — на 7,9%, в Новосибирске — на 9,8%, в Сургуте — на 5%. По данным руководителя проекта Dataflat.Ru Александра Пыпина, средняя стоимость квадратного метра в новостройках Санкт-Петербурга с начала года выросла на 11%, а стоимость лота — на 13%. В Ленинградской области «квадрат» подорожал на 8%.
Главным драйвером разогрева рынка новостроек стала льготная ипотека. Причем она сработала дважды. Сначала появление рекордно низкой ипотечной ставки 6,5% годовых стало мощным стимулом для покупок после карантина. А в сентябре ажиотаж возник из-за приближавшегося завершения программы льготной ипотеки, намеченного на 1 ноября.
Льготную ипотеку в итоге продлили до июля 2021-го, но на страхе ее отмены застройщики неплохо заработали. «Торговля страхом чуть ли не главный инструмент влияния на спрос сегодня. Два года назад девелоперы пугали, что при переходе на систему эскроу-счетов стройка остановится, покупать будет нечего. Потом пугали, что этот переход вызовет взрывной рост стоимости. Затем “заиграли” тему якобы готовящейся деноминации денег, которую было логично “пересидеть” в недвижимости. Этой осенью слоган был “Не взять ипотеку под 6,5 процента годовых — это упустить шанс всей жизни”», — говорит столичный риелтор.
Продление программы льготной ипотеки — большой лоббистский успех строителей и стоящих за ними банков, которые получили значительный контроль над отраслью. Но само продление льготной ипотеки весьма неоднозначный шаг. С точки зрения бюджета это весьма накладно: государство взяло на себя обязательства дотировать ипотечную ставку по выданным кредитам на десятилетия. При этом после летнего снижения ключевой ставки до 4,25% банки вполне способны выдавать ипотеку под 7–7,5% годовых, что ненамного выше ставки льготной ипотеки. В принципе, сегодня банки уверенно выдают ипотеку по этим ставкам, если стоимость квартир превышает установленный лимит.
Время защитных актиWow?
За три года объем выставленных на продажу квартир сократился более чем на 40%
Осенний разогрев рынка не объясняется лишь фактором льготной ипотеки. Есть еще несколько причин. Первая — сокращение предложения. По данным компании «Бест-Новострой», за год в старых границах Москвы объем экспозиции квартир в новостройках уменьшился на 23%, до 1,68 млн квадратных метров.
По данным компании «Брусника», в Сургуте, например, предложение квартир в новостройках и Wowсе сократилось на 35%. Сжатие предложения произошло из-за реформы рынка долевого строительства, в результате чего застройщики перешили на проектное финансирование строительства и систему эскроу-счетов. В крупных городах увеличилось время подготовки проектов.
В некоторых небольших городах строительная активность парализована: банки отказываются выдавать кредиты застройщикам, так как проекты не обеспечивают необходимый уровень доходности. В Москве сокращение числа новых проектов привело, в частности, к тому, что на рынке присутствует мало проектов на низкой стадии строительной готовности (а значит, с более низкими ценами). Вымывание с рынка наиболее доступных лотов привело к активному пересмотру прайс-листов застройщиков.
Вторая причина — переток средств из банковских вкладов в недвижимость из-за снижения ключевой ставки и ставок по депозитам. Многие годы депозит был выгоднее арендного бизнеса (покупки недвижимости с последующей ее сдачей в аренду). Сейчас средняя максимальная ставка топ-10 российских банков — на уровне 4,4% годовых, что сравнимо с арендным доходом от сдачи жилья (три–пять процентов).
За год столичные новостройки подорожали на 13%
Новый уровень банковских ставок сделал ипотеку не просто способом решения жилищного вопроса, но и выгодным финансовым инструментом. «В элитном сегменте еще несколько лет назад ипотека использовалась в 15–20 процентах сделок. Сейчас порядка 60 процентов сделок проходит с ипотекой», — говорит Ирина Егорова. Причем речь идет не о льготной ипотеке — по ней размер кредита ограничен для Москвы и Санкт-Петербурга 12 млн рублей, что слишком мало для элитного жилья. Для предпринимателей, покупающих элитное жилье, взять ипотеку с рыночной ставкой 6,9–7,4% годовых оказывается выгоднее, чем вытаскивать деньги из бизнеса: ставки ипотеки ниже стоимости кредитов для корпоративного сектора.
Третий фактор: резкое ослабление рубля, общая экономическая и политическая нестабильность стимулируют к инвестициям в недвижимость, которая рассматривается как защитный малорискованный актив. Дополнительным фактором нервозности стало введение налога на крупные депозиты. «На рост курс доллара рынок жилья традиционно реагирует всплеском спроса. Люди сбрасывают обесценивающиеся рубли, переходят из денег в “бетон”. Частные инвесторы обычно рассуждают так: “Квартира всегда останется, что бы ни произошло с курсом рубля, банками и государством”», — говорит московский риелтор.
На рынке новостроек в последние месяцы резко выросла доля инвесторов-«сохранителей». В отличие от инвесторов прошлого поколения они не рассчитывают сыграть на росте цены от «котлована» до сдачи готового здания. Такой рост для них является желательным бонусом, но главный мотив — диверсификация портфеля сбережений. Купленная московская квартира потом может использоваться для сдачи в аренду или передается детям — такой стратегии часто придерживаются многие региональные покупатели.
Ипотека подешевела, но жилье не стало доступнее
Многие годы удешевление ипотеки неизменно ставилось президентом как одна из важнейших целей правительства для повышения доступности жилья. В 2020 году ипотека резко подешевела, но эффект от этого «съелся» ростом цен. «После запуска льготной ипотеки цены на новостройки в большинстве городов выросли на 10–15 процентов. Пока этот процесс не останавливается, и можно ожидать, что по итогам года многие предложения станут дороже на 15–20 процентов. Но рост цен на квартиры на 20 процентов убивает преимущество от снижения ипотечной ставки», — считает руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.
Аналитик делает этот вывод на основе простого расчета. Он предлагает рассмотреть покупку квартиры стоимостью четыре миллиона рублей по ипотеке с аннуитетными платежами при условии первоначального взноса 20 процентов и сроке кредита двадцать лет. Размер кредита в таком случае составит 3,2 млн рублей. При ипотечной ставке 9% годовых ежемесячный платеж составит 28 791 рубль.
Покупка той же, но подорожавшей на 20% квартиры обойдется в 4,8 млн рублей. При первоначальном взносе 20% размер кредита составит 3,84 млн рублей. Срок кредита те же двадцать лет. Тогда при льготной ипотеке со ставкой 6,5% годовых ежемесячный платеж составит практически такую же сумму, что и в первом варианте: 28 630 рублей. Разница менее одного процента.
Сокращение срока кредита в обоих случаях до десяти лет дает почти такой же результат. В итоге радикальное удешевление ипотеки с 9 до 6,5% никак не облегчает долю заемщика.
Почему же удешевление ипотеки в данном случае не повысило доступность жилья? Предложение на строительном рынке не эластично: оно не может быстро вырасти в ответ на резкую активизацию спроса. Срок реализации проекта занимает не менее трех-четырех лет. Введение дешевой ипотеки подстегнуло спрос, а предложение, напротив, в последний год сокращалось из-за непроработанной реформы жилищного строительства.
СЕРГЕЙ КОНЬКОВ/ТАСС
Как озолотиться на госпомощи
Вводя льготную ипотеку в период весеннего карантина, власти также хотели поддержать застройщиков. Были опасения, что без помощи государства девелоперы могли не пережить весенне-летнюю фазу сокращения спроса и начались бы банкротства. Однако с госпомощью, похоже, переборщили. Так, столичные застройщики не только успешно пережили тяжелые времена, но и смогли нарастить продажи, подняв цены.
Согласно результатам опроса портала «Единый реестр застройщиков», 88% застройщиков отметили, что их доходы от продажи новостроек за девять месяцев 2020 года вышли на плановые показатели или даже превысили их. Из отчетности следует, что группа ПИК нарастила объем реализации недвижимости за девять месяцев 2020 года на четверть по сравнению с прошлым годом — до 209 млрд рублей.
По словам вице-президента группы ПИК Юрия Ильина, объемы реализации недвижимости в денежном выражении в третьем квартале у компании выросли на 52% по сравнению с прошлым годом. В группе «Самолет» этот показатель за девять месяцев вырос на 21%, по сравнению с прошлым годом — с 34 млрд до 41 млрд рублей, а продажи компании в Москве увеличились на 125%. По словам директора по продажам ГК «Инград» Константина Тюленева, в августе и сентябре компания дважды побила исторические рекорды своих продаж. В августе было продано 975 квартир общей стоимостью 8,8 млрд рублей, а в сентябре совершено более тысячи сделок на 9,6 млрд рублей. Рост продаж к аналогичному периоду прошлого года составил 93%.
Итак, ведущим застройщикам крупных городов страны льготная ипотека позволила не просто пережить сложные времена, но и хорошо заработать. «Конечно, ситуация странная, — комментирует на условиях анонимности правительственный чиновник. — Правительство решило помочь отрасли, и в ней после этого масса игроков зафиксировала рекордные показатели. Правильнее было либо выбрать другой инструмент поддержки отрасли, либо заставить девелоперов взять на себя обязательства не поднимать цену. И в любом случае правительство должно было четче анализировать ситуацию. Исходя из показателей ряда компаний госпомощь была чрезмерной».
В какую же сумму обойдется бюджету помощь застройщикам? Лимит кредитов по программе увеличен до 2,8 трлн рублей, весной при запуске программы речь шла о 740 млрд рублей. Если предположить, что государство возмещает банкам по льготной ипотеке порядка одного процентного пункта, то при условии, что весь лимит кредитов будет вычерпан, только в первый год на субсидирование ставки из федерального бюджета будет потрачено порядка 28 млрд рублей. Обязательства по субсидированию ставки государство будет нести по некоторым кредитам до двадцати лет.
Несостоятельные «ипотечники» вместо обманутых дольщиков
Ряд факторов позволяет предположить, что аномальный рост цен на новостройки и объемов продаж не продолжится в ближайшие месяцы. Во-первых, режим льготной ипотеки будет дейстWowать до 1 июля 2021 года, то есть в ближайшие полгода стимула для срочной покупки жилья не будет. Во-вторых, после подорожания новостройки во многих локациях стали дороже квартир вторичного рынка. Это тревожный звонок. Сложилась крайне необычная ситуация: премии за риск при покупке новостройки не существует, а есть даже наценка.
В-третьих, начинается плавный рост количества проектов, в частности в Москве. Игроки постепенно адаптируются к проектному финансированию, отложенные из-за коронавируса проекты запускаются. По данным «Метриум», в третьем квартале в Москве начались продажи 31 проекта новостроек, в аналогичный период прошлого года таковых было только 18. Девелоперы осенью начали активно конкурировать за новые земельные участки под строительство. Впрочем, из-за инертности рынка резкого роста предложения не будет.
Большинство экспертов сходятся в том, что ситуация роста цен и продаж на фоне падения доходов населения аномальна и не может длиться долго. Если не будет глобальных экономических и политических потрясений, то уже к концу года ожидается остывание рынка. А вот следующий год может стать для девелоперов весьма сложным, ведь на ажиотаже они уже «запылесосили» значительную часть спроса будущих периодов. «Все боятся, что покупатели, которые сейчас активно накупили жилья по льготной ипотеке, в следующем году захотят продать квартиры, чтобы зафиксировать прибыль. Но достаточного числа конечных покупателей не найдут. Тогда на рынке может разыграться полномасштабный кризис», — говорит столичный застройщик.
Если верить основным показателям ипотечного рынка (уровню просрочки кредитов, степени закредитованности населения), то о надувании классического ипотечного пузыря речь вести пока рано. По крайней мере, в том виде, в каком он наблюдался в США в 2008 году. Но активная накачка государством спроса на жилье на фоне падающих доходов населения резко увеличивает риски в системе ипотечного кредитования. Так что, возможно, вместо проблемы обманутых дольщиков правительству скоро придется думать, как помочь несостоятельным ипотечным заемщикам.
Источник: expert.ru